Ouest Provence 2013 - Agence Départementale d`Information sur le

Odl 13
Grans
Miramas
Istres
CornillonConfoux
Observatoire Départemental des Loyers du Parc Privé
Ouest Provence 2013
Fos-sur-Mer
Port-SaintLouis-duRhône
Chiffres clés
6 communes
97 489 habitants Insee 2010
348 km²
280,4 hab/km²
7 432 logements locatifs privés
19 % de logements locatifs privés
657 € prix médian mensuel
au 1er janvier 2013 (Istres)
11,7 € prix médian au m²
au 1er janvier 2013 (Istres)
63 m² surface médiane (Istres)
27 % taux de mobilité (Istres)
1,08 IRL 2013
L
e parc locatif privé, bien que moins présent sur le territoire du SAN
Ouest Provence que dans le département constitue cependant un
enjeu important de par les spécificités du profil de ses occupants.
Il réunit des logements plus petits que sur les autres segments du parc
(T1 et T2) ; il est occupé par une population jeune et majoritairement
par des ménages composés d’une ou deux personnes. Le parc locatif
privé constitue donc le moyen d’accès privilégié à un logement
autonome pour les jeunes. Sur le territoire, près de 3 jeunes sur 5
habitant un logement autonome résident dans le parc privé. Le parc
locatif privé est également souvent privilégié par les ménages arrivant
sur le territoire pour y travailler (mutations, etc.).
Avec un indice de concentration de l’emploi de 105,2, le SAN Ouest
Provence est un territoire assez équilibré entre emploi et logement.
Près d’un habitant sur deux travaille dans sa commune de résidence.
Les loyers médians des appartements s’établissent à 10,8 € du m² sur
l’ensemble du territoire et à 11,7 € du m² à Istres, soit un niveau de loyer
intermédiaire dans le département. La tendance est à la stabilité en 2013.
De fortes disparités sont toutefois constatées sur le territoire. Le loyer
médian d’un appartement de type 3 s’établissant aux alentours de
710 € à 720 € par mois à Fos-sur-Mer et Istres contre 586 € par mois à
Miramas.
Les maisons individuelles se louent dans une fourchette assez large
de prix d’environ 750 € à 1 050 € à Istres et Fos-sur-Mer, plus élevée à
Grans (entre 900 € et 1 200 €).
Le taux de nouveaux emménagés est de 27 % à Istres.
Ouest Provence 2013
Odl 13
Cornillon-Confoux Fos-sur-Mer Grans
Istres Miramas Port-Saint-Louis-du-Rhône
Analyse de la structure du parc de logements et
de ses caractéristiques socio-démographiques
Une majorité de logements de type 2 et 3 dans le
parc locatif privé
Typologie des biens selon le statut d’occupation
39%
Sur le territoire du SAN Ouest Provence, le parc locatif
privé est composé majoritairement de logements de
type 2 et 3 (57 %). Les logements de type 2 représentent
23% du parc locatif privé contre 8% du parc social et
3% du parc des propriétaires. Les logements de type 1,
bien que peu représentés dans le parc locatif privé
(5 %), sont plus nombreux que sur les autres segments
du marché (quasi nul pour le parc de propriétaires, de
l’ordre de 2 % pour le parc locatif public). A contrario, la
part des grands logements (T4 et +) est très largement
majoritaire dans le parc des propriétaires (83 %),
importante dans le parc social (54 %) et bien moindre
dans le parc locatif privé (38 %).
30%
8%
5%
0%
2%
T2
Source : Insee, RP 2010 exploitation principale
2
0% 1% 0%
Moins de 20
ans
1%
25 à 39 ans
Propriétaire
40 à 54 ans
Locatif privé
55 à 64 ans
Locatif privé
T5
T6 et +
Locatif social
L’importance des jeunes dans le parc locatif privé
s’explique aisément. Ils ont en général besoin d’un
accès rapide à un logement de petite taille pour une
durée d’occupation souvent courte. Hors les délais
d’obtention d’un logement social et la typologie
de ces derniers ne sont pas en adéquation avec ce
mode d’habiter. D’autre part, ils n’ont pas les finances
suffisantes pour accéder directement à la propriété.
Enfin, les débuts de leur parcours professionnel,
souvent instables (stages, Intérim, CDD …), ne les
incitent pas à rester longtemps au même endroit, et
la mobilité est plus aisée dans le parc locatif privé que
dans le parc locatif social ou en devenant propriétaire.
Le parc locatif privé constitue donc le
moyen d’accès privilégié à un premier
logement. Sur le SAN Ouest Provence,
57 % des jeunes de moins de 25 ans
habitant un logement autonome
résident dans le parc privé.
22%
13%
9%
4%
20 à 24 ans
T4
Source : Insee, RP 2010 exploitation principale
33%
9%
T3
Propriétaire
37%
15%
11%
14%
3% 3%
3%
T1
Répartition par âge de la population selon le statut
d’occupation
16%
14%
10%
14%
Les occupants des logements du parc locatif privé sont
plus jeunes que ceux des autres segments du marché.
Les moins de 25 ans représentent 10 % des locataires du
parc privé, seulement 4 % du parc locatif social et sont
quasi absents du parc des propriétaires. Les 25-39 ans
sont également largement représentés. Ils représentent
37 % des locataires du parc privé, contre 16 % des
propriétaires et 28 % des locataires du parc locatif social.
24%
25%
23%
Des locataires plus jeunes que dans les autres
segments du parc de logement
28% 29%28%
37%
34% 34%
65 à 79 ans
8%
5% 6%
80 ans ou
plus
Locatif social
Ouest Provence 2013
Ouest Provence
2013
Cornillon-Confoux Fos-sur-Mer Grans
Istres Miramas Port-Saint-Louis-du-Rhône
Un parc locatif privé très investi par les
petits ménages
67 % des locations privées sont occupées par
des ménages d’une ou deux personnes. Cette
part est de 57 % dans le parc locatif social et
de 61 % dans le parc des propriétaires.
Nombre de personnes dans le ménage selon le statut d’occupation
37%
31%
19%
18%
17%
15%
14%
11%
5% 4% 6%
1 personne
Le SAN Ouest Provence, un territoire assez
équilibré entre emploi et logement
Près d’un habitant sur deux (46 %) du SAN Ouest
Provence travaille dans sa commune de résidence ;
51 % des ménages travaillent dans une autre commune
du département et 3 % à l’extérieur.
Ce constat est confirmé par l’indice de concentration
de l’emploi qui permet de savoir si un territoire a plutôt
une vocation d’activité économique (indice supérieur à
100) ou résidentielle (indice inférieur à 100).
Lieu de travail des actifs de 15 ans ou plus ayant un emploi
qui résident dans la zone
Même
département
51%
30%
26%
21%
L’importance des petits ménages dans le
parc locatif privé est fortement corrélée au
fait que l’on y retrouve principalement une
population jeune et des logements de petites
tailles. Les jeunes se mettent en couple plus
tard et les séparations sont de plus en plus
fréquentes, d’où une augmentation des
ménages isolés.
Autre
département
1%
40%
Autre région
2%
Commune de
résidence
46%
Sources : Insee, RP1999 et RP2010 exploitations principales
2 personnes
3 personnes
Propriétaire
4 personnes
Locatif privé
1% 1%
3%
5 personnes 6 personnes ou
plus
Locatif social
Source : Insee RP 2010 exploitation principale
Indicateur de concentration de l’emploi
2010
1999
89,0
85,5
216,9
245,8
75,4
72,9
103,5
99,5
Grans
56,6
48,2
Cornillon-Confoux
24,9
27,6
SAN Ouest Provence
105,2
-
BdR
103,6
102,6
Istres
Fos-sur-Mer
Miramas
Port-Saint-Louis-duRhône
Sources : Insee, RP1999 et RP2010 exploitations
principales lieu de résidence et lieu de travail
L'indicateur de
concentration
d'emploi
est égal au
nombre
d'emplois
dans la zone
pour 100
actifs ayant
un emploi
résidant dans
la zone.
Avec un indice de 105,2 le SAN Ouest Provence
offre 5,2 % d’emplois en plus que d’actifs occupés
résidents. Toutefois, l’analyse de la dernière décennie
laisse apparaitre un changement perceptible. Si Fossur-Mer concentre une part importante de l’emploi
du secteur (indice de 216,9 en 2010), son potentiel
d’attractivité de l’emploi se réduit depuis 1999 (-28,9
points). Inversement, les autres communes du SAN
(à l’exception de Cornillon-Confoux) enregistrent une
amélioration de cet indice. C’est le cas en particulier
de Port-Saint-Louis-du-Rhône, autre pôle d’emploi
important du secteur (103,5), avec un gain de 4 points
entre 1999 et 2010 et de Grans, commune à vocation
résidentielle, mais dont le déficit d’emploi par rapport
aux actifs résidents se réduit (+ 8,4 points).
Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône
3
Odl 13
Cornillon-Confoux Fos-sur-Mer Grans
Istres Miramas Port-Saint-Louis-du-Rhône
Le niveau des loyers en 2013
Quelques principes de la « mécanique » des
loyers
La taille du logement et sa localisation sont, avec
l’ancienneté de son occupant, les principaux facteurs
explicatifs du niveau des loyers.
En outre, à localisation identique, le loyer au mètre
carré est dégressif avec la surface du logement. En
effet, un logement dispose en général d’un nombre fixe
d’éléments d’équipements (cuisine, salle d’eau, WC) dont
le coût total par logement rapporté à la surface va en
diminuant lorsque cette dernière augmente.
Les loyers des appartements de
l’intercommunalité
Les communes de Fos-sur-Mer et
Istres enregistrent le niveau de loyers
pour les appartements les plus élevés
de Ouest Provence (respectivement
un loyer médian tout type confondu
de 685 € et 657 € par mois). Les
écarts constatés avec les trois autres
communes du territoire oscillent entre
53 € et 127 € par mois. Les niveaux
de loyers sont donc très différents
d’une commune à l’autre au sein de
l’intercommunalité.
À Fos-sur-Mer, l’offre en locatif
privé reste insuffisante par rapport
à la demande sur ces logements,
expliquant le maintien de niveaux
de loyers relativement élevés, en
particulier sur les grands logements.
À Istres, le loyer médian pour les
appartements s’établit à 11,7 €/ m²,
niveau stable par rapport à l’an passé.
Sur cette commune, les professionnels
de l’immobilier observent un
ralentissement de la demande de
logements depuis 2012, exceptée
sur les grands logements T4 et T5 où
4
Compte tenu des contraintes statistiques et scientifiques,
l’observation des loyers est réalisable uniquement sur
les territoires où le parc locatif privé est important et
seulement si les agences immobilières peuvent collaborer
en transmettant des données en nombre suffisant et avec
suffisamment d’indicateurs renseignés. Par exemple, pour
obtenir un niveau de loyer au m², il est nécessaire que la
surface soit complétée.
C’est pourquoi, les niveaux de loyers n’ont pu être observés
sur la commune de Cornillon-Confoux. Pour les autres
communes, ils ne sont pas toujours observables à l’échelle
des typologies de logement ou pour toutes les natures de
biens (appartement et maison individuelle).
Niveau des loyers des appartements en 2013, en €/mois (ensemble des loyers)
T1
T2
T3
T4
Ensemble
Istres
Fossur-Mer
Miramas
Port-SaintLouis-duRhone
Grans
Loyer Haut
491 €
-
-
-
-
Loyer Médian
426 €
-
-
-
-
Loyer Bas
357 €
-
-
-
-
Loyer Haut
604 €
650 €
619 €
500 €
-
Loyer Médian
560 €
600 €
593 €
480 €
-
Loyer Bas
525 €
520 €
530 €
450 €
-
Loyer Haut
764 €
750 €
687 €
-
-
Loyer Médian
719 €
710 €
586 €
-
-
Loyer Bas
652 €
618 €
498 €
-
-
Loyer Haut
899 €
801 €
-
-
-
Loyer Médian
810 €
757 €
-
-
-
Loyer Bas
725 €
725 €
-
-
-
Loyer Haut
711 €
729 €
658 €
624 €
656 €
Loyer Médian
657 €
685 €
589 €
558 €
598 €
Loyer Bas
598 €
614 €
511 €
511 €
553 €
Source : ADIL 13 - Collecte 2013
la demande reste forte, en particulier pour l’individuel. Les arrivées sur le
territoire dues aux mutations semblent s’être réduites. Les professionnels
de l’immobilier constatent également une réduction des demandes
exprimées par les militaires qui, contrairement aux années précédentes,
se sont davantage orientés vers des logements de fonction moins
couteux. Les difficultés à louer un bien en centre-ville, déjà constatées
Ouest Provence 2013
Ouest Provence
2013
Cornillon-Confoux Fos-sur-Mer Grans
Istres Miramas Port-Saint-Louis-du-Rhône
les années précédentes, sont toujours d’actualité, non
seulement en raison de l’ancienneté du parc, mais en
grande partie du fait des problèmes de stationnement.
Sur ces biens, les loyers font de plus en plus souvent
l’objet d’une négociation entre locataire et propriétaire.
Les logements dans les constructions neuves se louent
plus facilement, toutefois les professionnels observent
également une difficulté à louer les T1 des constructions
neuves du fait de très petites surfaces à des prix élevés.
Loyers des appartements sur la communauté
d’agglomération (T2, T3, ensemble - en €/mois)
Grans
Miramas
593 €
586 €
Istres 589 €
560 €
719 €
657 €
La commune de Grans, apparait très attractive, la
demande locative privée y est forte mais les offres
restent rares.
A contrario, à Miramas, les professionnels constatent
une difficulté à louer les logements qu’ils ont en
portefeuille du fait de l’inadéquation entre les prix des
loyers et les ressources des demandeurs. Le niveau des
loyers s’établit pourtant à un niveau intermédiaire avec
un loyer médian de 589 € tous types confondus, soit 96
€ de moins que les loyers médians constatés à Fos-surMer et 68 € de moins par rapport à Istres, mais un peu
plus élevé qu’à Port-Saint-Louis-du-Rhône (+ 31 €). De
plus, à Miramas, comme l’an dernier, les loyers médians
sur les T2 apparaissent plus élevés que sur les T3. Cette
singularité peut s’expliquer par une forte présence de T2
dans les constructions neuves. Les loyers du neuf étant
un peu plus élevés que dans l’ancien.
Au sud de Ouest Provence, à Port-Saint-Louis-duRhône, le loyer médian est le plus faible du territoire
(558 €), le marché locatif privé est relativement réduit
sur cette commune (18 % du total des résidences
principales) et la demande, bien que présente, est assez
faible également.
Niveau des loyers des maisons de type 4 en 2013, en €/mois
1200 €
Source : ADIL 13 - Collecte 2013
1000 €
1 055 €
925 €
H
800 €
M
600 €
Istres
400 €
200 €
0€
1 000 €
885 € H 900 €
M 767 €
B
B
Fos-sur-Mer
H : Loyer haut - M : Loyer médian - B : Loyer bas
598 €
CornillonConfoux
Fos-sur-Mer
Port-SaintLouis-duRhône
600 €
710 €
685 €
T2
T3
Ens.
480 €
558 €
Source : ADIL 13 - Collecte 2013
Eclairage sur les loyers des maisons individuelles
de l’intercommunalité
Sur le secteur du SAN Ouest Provence, une maison
individuelle de type 4 se loue dans une fourchette
moyenne assez large d’approximativement 750 € à
1 050 € par mois. Cette hétérogénéité dans les loyers
pratiqués semble davantage liée aux différences de
caractéristiques du bien qu’à sa localisation. En effet,
le loyer médian d’une maison est de 925 € par mois à
Istres et 900 € à Fos-sur-Mer.
À noter qu’à Grans, le loyer d’une villa à la location est
plus élevé que sur les autres communes observées du fait
de l’attractivité de cette commune pour les ménages et
du faible nombre de maisons individuelles à la location.
Observatoire départemental des loyers du parc privé des Bouches-du-Rhône
5
Odl 13
Cornillon-Confoux Fos-sur-Mer Grans
Istres Miramas Port-Saint-Louis-du-Rhône
Un prix médian de loyer au m² à Istres de 11,7 €
Le niveau des loyers à Istres s’établit à 11,7 € du m2 pour
un appartement. Toutefois, si ce prix est relativement
homogène pour les T3 (de 9,9 € à 11,5€ au m²), il est
très variable pour les T2, du fait d’une grande diversité
des offres en termes de surface mais aussi de qualité du
logement. Pour les T2, la fourchette va de 11,6 € à 15,5 €
au m².
Surface Loyer médian
médiane
mensuel
Loyer
médian
Istres
Appartement T2
Appartement T3
Maison
Appartement
40 m2
65 m2
94 m2
63 m2
560 €
719 €
935 €
620 €
13,6 €/m²
10,2 €/m²
10,1 €/m²
11,7 €/m²
655 €
10,8 €/m²
SAN Ouest Provence
Ensemble
65 m2
Source : ADIL 13 - Collecte 2013
Un taux de mobilité en forte baisse à Istres en
2013
La proportion de nouveaux emménagés est de
27 % en 2013 contre 35 % en 2012. Ce taux tend
ainsi à se rapprocher de ceux observés sur les autres
intercommunalités du département étudiées par
l’observatoire et de la moyenne nationale située à 25 %.
Les professionnels constatent la baisse du nombre de
préavis de départ, les ménages ayant tendance à rester
dans leur logement même en cas d’agrandissement de
la famille, leur situation financière ne leur permettant
pas de prétendre à un logement plus grand.
Zoom sur les niveaux des loyers des appartements à
Istres par type
10,2 €
T3
9,9 €
11,5 €
13,6 €
T2
11,6 €
15,5 €
Source : ADIL 13 - Collecte 2013
Durée d’occupation selon le type de logement
3%
19%
12%
13%
8%
10%
15%
10%
Rappel méthodologique
46%
32%
T1
Inférieur à 1 an
47%
46%
27%
32%
T2
T3
1 à 3 ans
4 à 6 ans
59%
Les loyers présentés sont des loyers hors charge.
On appelle Loyer Haut le loyer 3ème quartile (25 % des logements ont un loyer
mensuel supérieur à ce seuil).
On appelle Loyer Médian le loyer qui sépare les logements en deux parts
identiques (50 % des logements ont un loyer mensuel supérieur à ce seuil et
50 % ont un loyer inférieur à ce dernier).
On appelle Loyer Bas le loyer 1er quartile (25 % des logements ont un loyer
mensuel inférieur à ce seuil).
Au final, la moitié des logements observés est incluse dans la fourchette
« loyer bas » - « loyer haut ».
21%
T4
7 ans et +
Source : ADIL 13 - Collecte 2013
6
Ouest Provence 2013
Odl 13
Cornillon-Confoux Fos-sur-Mer Grans
Istres Miramas Port-Saint-Louis-du-Rhône
LES LOYERS DU PARC LOCATIF PRIVÉ EN 2013 DANS LES
GRANDES VILLES DES BOUCHES-DU-RHÔNE
Loyers des appartements de type 1
Aix-en-Provence
Aubagne
Salon-de-Provence
Arles
Istres
Marseille
Martigues
Bas
16,7 €
13,1 €
12,4 €
11,7 €
-
Médian
19,2 €
15,0 €
13,3 €
13,5 €
-
Loyers des appartements de type 2
Haut Surf. méd.
22,7 €
25 m2
16,7 €
30 m2
15,9 €
31 m2
15,1 €
28 m2
-
Aix-en-Provence
Istres
Martigues
Aubagne
Salon-de-Provence
Arles
Marseille
Bas
Médian
14,0 € 15,7 €
11,6 € 13,6 €
11,6 € 13,3 €
11,8 € 13,1 €
10,8 € 12,1 €
9,7 € 11,1 €
-
Source : ODL 13 - Collecte 2013
Loyers des appartements de type 3
Bas
Aix-en-Provence
11,3 €
Aubagne
10,0 €
Martigues
9,6 €
Istres
9,9 €
Salon-de-Provence 9,0 €
Arles
7,8 €
Marseille
-
Médian
12,4 €
11,1 €
10,9 €
10,2 €
9,9 €
9,2 €
-
Haut
13,8 €
12,0 €
11,4 €
11,5 €
11,2 €
10,2 €
-
Haut
17,7 €
15,5 €
16,0 €
14,3 €
13,2 €
12,5 €
-
Surf. méd.
45 m2
40 m2
45 m2
45 m2
50 m2
46 m2
-
Source : ODL 13 - Collecte 2013
Loyers des appartements de type 4
Surf. méd.
69 m2
65 m2
65 m2
65 m2
65 m2
70 m2
-
Bas
Aix-en-Provence
10,0 €
Aubagne
8,7 €
Salon-de-Provence 7,9 €
Arles
7,2 €
Istres
Marseille
Martigues
-
Source : ODL 13 - Collecte 2013
Médian Haut
11,5 € 13,2 €
10,1 € 12,5 €
8,8 €
9,6 €
8,0 €
9,3 €
-
Surf. méd.
85 m2
83 m2
72 m2
85 m2
-
Source : ODL 13 - Collecte 2013
Loyers des maisons individuelles de type 4
Bas
Médian
Aix-en-Provence
11,7 € 13,0 €
Salon-de-Provence 9,7 € 10,5 €
Arles
7,3 €
8,4 €
Aubagne
Istres
Marseille
Martigues
Haut Surf. méd.
14,3 €
93 m2
12,1 €
91 m2
9,3 €
90 m2
-
Source : ODL 13 - Collecte 2013
Pour le SAN Ouest Provence, l’ADIL assure des permanences
à Grans, Fos-sur-Mer, Istres, Miramas et Port-Saint-Louisdu-Rhône (horaires et fréquences des permanences sur le
site de l’ADIL : http://www.adil13.org).
Rôle et missions de l’ADIL
L’Agence Départementale d’Information sur le Logement
des Bouches-du-Rhône (ADIL 13) a pour vocation d’offrir au
public un conseil juridique, financier et fiscal sur toutes les
questions relatives à l’habitat.
L’ADIL 13 assure ses missions sous l’égide de l’Agence
Nationale pour l’Information sur le Logement (ANIL) et
évolue dans le cadre du réseau professionnel ANIL/ADIL.
Ses missions et son fonctionnement sont prévus à l’article
L366-1 du Code de la construction et de l’habitation. Elle est
conventionnée par le Ministère chargé du logement. Elle est
présidée par le Conseil Général des Bouches-du-Rhône, son
principal partenaire, et vice-présidée par l’Etat.
Étude réalisée par l’ADIL des Bouches-du-Rhône
Date de publication : Avril 2014 - Directeur de publication : Thierry MOALLIC, Directeur de l’ADIL 13 - Étude et rédaction : Sandrine DEBARD, Directrice
des études et Lisa MICELI, Chargée d’études Habitat - Conception-Réalisation : Agnès PASSAVANT, Chargée de mission - Communication
ADIL 13 - 7, cours Jean Ballard - CS 10117 - 13231 Marseille Cedex 1 - Tél. : 04 96 11 12 00 - Internet : www.adil13.org
L’Observatoire départemental des loyers est mis en place en collaboration avec la FNAIM 13 et grâce au concours financier du Conseil Général des
Bouches-du-Rhône, de l’État (DREAL) et du SAN Ouest Provence
L’Observatoire Départemental des
Loyers, un outil créé par :
ADIL 13
Les partenaires de l’Observatoire :