Le crédit-bail immobilier Le législateur a défini le crédit-bail

Association des Responsables de
Services Généraux
Facilities Managers Association
Le crédit-bail immobilier
Le législateur a défini le crédit-bail immobilier comme étant "les opérations par
lesquelles une entreprise donne en location des biens immobiliers à usage
professionnel, achetés par elle ou construits pour son compte, lorsque ces
opérations, quelle que soit leur qualification, permettent aux locataires de devenir
propriétaires de tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration du bail, soit
par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente, soit par acquisition
directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel ont été édifiés le ou
les immeubles loués, soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions
édifiées sur le terrain appartenant audit locataire" (C. mon. fin., art. L. 313-7, 2°).
Le régime du crédit-bail immobilier résulte :
- de la loi n° 66-455 du 2 juillet 1966, relative a ux entreprises pratiquant le crédit-bail,
complétée par l’ordonnance n° 67-837 du 28 septembr e 1967, relative aux
opérations de crédit-bail et aux sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie,
et par la loi n° 73-446 - du 25 avril 1973, portant extension et adaptation aux
territoires d’outre-mer de la loi du 2 juillet 1966 susvisée.
- du décret n° 72-665 du 4 juillet 1972, relatif à la publicité des opérations de créditbail en matière mobilière et immobilière.
- de la loi n°84-46 du 24 janvier 1984, relative à l'activité et au contrôle des
établissements de crédit.
- de la loi N°95-115 du 4 février 1995, d'orientati on pour l'aménagement et le
développement du territoire.
Le bien objet de l'opération de crédit-bail immobilier doit avoir été acheté par
l'entreprise crédit-bailleresse ou construit pour son compte et être donné en location
en vue d'un usage professionnel (C. mon. fin., art. L. 313-7). En outre, les opérations
de crédit-bail immobilier étant assimilées à des opérations de crédit, elles ne peuvent
être effectuées à titre habituel que par des entreprises commerciales agréées en
qualité d'établissement de crédit (C. mon. fin., art. L. 515-2). Les entreprises de
crédit-bail immobilier sont des entreprises qui gèrent à titre de profession habituelle
des sociétés créées en vue de la réalisation non habituelle des opérations de créditbail immobilier. L’on peut rappeler que toute personne qui exerce, à titre habituel,
des activités de crédit-bail immobilier sans remplir les conditions légales est passible
des peines de trois ans d'emprisonnement et de 375 000 euros (C. mon. fin., art. L.
571-3).
Conformément aux règles de droit commun du bail, le bailleur est soumis à une
obligation de délivrance et d'entretien de l'immeuble. Il doit également assurer au
preneur une jouissance paisible des locaux (C. civ., art. 1719). Le crédit bailleur est
tenu de délivrer l'immeuble en bon état de réparations de toutes espèces. Il doit y
faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir
nécessaires, autres que les locatives (C. civ., art. 1720). En outre, en sa qualité de
propriétaire de l'immeuble objet du crédit-bail, il est responsable du dommage causé
par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa
construction (C. civ., art. 1386).
De même, le crédit-preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille,
et suivant la destination qui lui a été donnée par le contrat, ou suivant celle présumée
d'après les circonstances à défaut de convention (C. civ., art. 1728). Le crédit
preneur qui n'exerce pas son option d'achat à la fin du contrat de crédit-bail est tenu
de restituer le bien objet du contrat au crédit bailleur (C. civ., art. 1730).
L'opération de crédit-bail immobilier permet au locataire de devenir propriétaire de
tout ou partie des biens loués, au plus tard à l'expiration du bail :
- soit par cession en exécution d'une promesse unilatérale de vente ;
- soit par acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel
ont été édifiés le ou les immeubles loués ;
- soit par transfert de plein droit de la propriété des constructions édifiées sur le
terrain appartenant audit locataire (C. mon. fin., art. L. 313-7, 2°).
En cas de levée de l'option d'achat, le prix de cession de l'immeuble à l'issue du
contrat de crédit-bail doit tenir compte, au moins pour partie, des versements
échelonnés sur la durée du contrat auxquels le crédit-preneur était tenu à titre de
loyers (Cass. com., 15 janvier 1985, n° 81-14.351, Sarl Monceau Commercial
Building c/ Directeur général des impôts).
Signalons que le crédit-preneur a le droit de sous-louer le bien objet du crédit-bail
immobilier, si cette faculté ne lui a pas été interdite par le crédit bailleur (C. civ., art.
1717). Toutefois, le sous-locataire n'est tenu envers le propriétaire que jusqu'à
concurrence du prix de sa sous-location dont il peut être débiteur au moment de la
saisie, et sans qu'il puisse opposer les paiements faits par anticipation (C. civ., art.
1753). En sa qualité de propriétaire de l'immeuble, le crédit bailleur est en droit
d'exercer une action directe en paiement des loyers contre le sous-locataire, à
concurrence du prix de sa sous-location (Cass. civ. 3, 19 février 1997, n° 95-12.491,
M Favre c/ société Immobilière, 1, rue Thérèse à Paris).
Le crédit-preneur a le droit de céder son contrat, si cette faculté ne lui a pas été
interdite par le crédit bailleur. En cas de cession régulière du contrat de crédit-bail, et
en l'absence de clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire, le bailleur ne
peut exiger du cédant le paiement des loyers échus postérieurement à la cession
(Cass. civ. 3, 12 juillet 1988, n° 86-15.759, Mlle Cabon c/ M Dufraisse). La résolution
du contrat de vente entraîne nécessairement la résiliation du contrat de crédit-bail,
sous réserve de l'application des clauses ayant pour objet de régler les
conséquences de cette résiliation (Chbre mixte, 23 novembre 1990, n° 86-19.396, M
Bitoun c/ société Diebold computer leasing et autres). En outre, les contrats de
crédit-bail immobilier doivent prévoir, à peine de nullité, les conditions dans
lesquelles leur résiliation pourra, le cas échéant intervenir à la demande du crédit
preneur (C. mon. fin., art. L. 313-9). L'action en nullité, ouverte au crédit-preneur sur
le fondement de l'article L. 313-9, est une action en nullité relative relevant de la
prescription quinquennale ; elle a pour point de départ la date de conclusion du
contrat de crédit-bail immobilier (Cass. civ. 3, 28 mars 2001, n° 99-17.396, M. JeanRobert Boutard c/ société Sophia mur, FS-D).
L'article 257-7° du Code général des impôts soumet à la TVA les opérations
concourant à la production ou à la livraison d'immeubles. En principe, les baux à
construction sont exonérés de TVA. Toutefois, les parties peuvent opter pour
l'assujettissement du bail à la TVA. En cas d'option pour l'assujettissement du bail à
construction à la TVA, la taxe est due dans les mêmes conditions que pour les
acquisitions de terrains à bâtir, et assise sur le montant cumulé des loyers, sans qu'il
soit tenu compte des clauses de révision, ou la valeur des immeubles remis au
bailleur (CGI ann. II, art. 201 quater B). Par ailleurs, les personnes privées ou
publiques propriétaires ou titulaires de droits réels sur des locaux à usage de
bureaux, des locaux commerciaux ou des locaux de stockage situés dans la région
Ile-de-France sont soumises à une taxe annuelle.
En ce qui concerne les contrats de crédit-bail immobilier, les possibilités de déduction
de la part des loyers représentative du capital sont modulées en fonction du lieu de
situation et de la nature de l'immeuble (CGI, art. 39). Lorsque le bien objet du contrat
de crédit-bail immobilier est déjà la propriété du crédit bailleur, sa valeur s'entend du
montant convenu entre les parties apprécié au moment de la conclusion du contrat
(Instr. du 12 décembre 1995, BOI 4 A-6-95).
Le bailleur est imposable au titre des loyers qu'il perçoit dans le cadre de l'exécution
d'un contrat de crédit-bail immobilier. Il peut amortir le bien loué en crédit-bail. En
principe, l'amortissement du bien faisant l'objet d'un crédit-bail doit en principe être
réparti sur la durée normale d'utilisation de ces biens, laquelle est appréciée
conformément aux usages et non en fonction de la durée du contrat (CGI, art. 39 C).
Cependant, les crédit bailleurs immobiliers, qui n'ont pas opté pour l'amortissement
financier, peuvent constituer une provision destinée à étaler la perte supportée en fin
de contrat du fait d'une levée d'option plus faible que la valeur nette comptable du
bien loué (CGI, art. 39 quinquies I).