Journal des Notaires "Notaires 35" - PaZaPa

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Janvier 2014 no 193
Notaires35
Informations et annonces immobilières notariales
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“Est-ce le moment
de vendre ?”
. p. 11
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sommaire
édito
2014 : risque de hausse
des frais d’acte
Lors d’une mutation immobilière intervenant
en 2014, l’acquéreur sera
susceptible de subir une
augmentation des frais
de mutation. Dans le
langage courant, ils sont improprement
dénommés “frais de notaire”, mais comprennent en sus des émoluments dus à
l’étude notariale et du coût des formalités,
des impôts.
À titre d’exemple, sur une acquisition de
300 000 €, l’acquéreur règle des frais de
20 300 € qui se décomposent en :
-émoluments dus à l’étude : 2 900 €
-droits d’enregistrement : 15 270 €
-impôts complémentaires
et formalités : 2 130 €
Les droits d’enregistrement sont des impôts perçus par le notaire pour le compte :
-du département : 3,80 % du prix
-de la commune : 1,20 % du prix
-de l’État : 2,37 % de la somme perçue
par le département.
Le projet de loi de Finances pour 2014
envisage d’autoriser les départements à
majorer de 3,80 % à 4,50 % (maximum)
la taxe qu’ils perçoivent sur chaque vente
immobilière. Soit une augmentation maximale de 0,7 % qui représente 2 100 € dans
notre exemple. Le vote de cette disposition
dans la loi de Finances étant quasi certain,
les départements devront ensuite décider eux-mêmes de l’application ou pas de
l’augmentation, et de son augmentation
totale ou partielle. Si vous avez un projet
immédiat, dépêchez-vous de concrétiser,
vous avez encore quelques semaines devant vous.
Me LECUYER
Président de la Chambre des notaires
d’Ille-et-Vilaine
Sortie du prochain numéro :
27 janvier 2014
Le notaire et vous
ACTUALITÉS
4
INTERVIEW
6
3 QUESTIONS À MON NOTAIRE
9
CONSEILS D’EXPERT
10
MON NOTAIRE M’A DIT
11
Le plan de financement :
les fondations de votre projet
BUDGET
12
VOS DROITS
14
HISTOIRE & PATRIMOINE
15
IMMOBILIER
19
TRAVAUX
26
ENVIRONNEMENT
27
OÙ TROUVER VOTRE NOTAIRE
EN ILLE-ET-VILAINE
30
Investissement locatif,
les clés de la rentabilité !
La RT 2012
à l'heure de son écobilan !
Les annonces immobilières
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En aucun cas, les prix indiqués dans les annonces et les surfaces ne valent pollicitation. Ils ne sont donnés qu’à titre indicatif.
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“C’est toujours
le moment de vendre”
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ACTUALITÉS
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Pour vos démarches
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Cité du notariat
2 mail Anne Catherine
CS 54337 - 35043 Rennes Cedex I
notaire
(près du bd de la Tour d’Auvergne et cité judiciaire)
Revalorisation
des aides
au logement
Contrairement à ce
que prévoyait le projet
de loi de finances pour
2014, les députés ont
décidé de revaloriser
les aides au logement,
mais le 1er octobre
2014 (et non pas le
1er janvier comme auparavant).
Garantie
universelle
des loyers :
des changements
Chiffres clés
Il semblerait que le ministère du Logement
ait renoncé à son
projet de financer le
dispositif de Garantie
universelle des loyers
(GUL) au moyen d’une
taxe acquittée par les
propriétaires et les locataires.
On s’orienterait plutôt
vers un financement
de l’État…
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pour acheter à moindres frais !
Sauf indication contraire, les honoraires de négociation,
fixés en vertu de l'article 11 du décret no 78-262 du 8 mars 1978,
sont compris dans les prix indiqués
Les honoraires
de négociation
à régler au notaire,
en tant qu’intermédiaire,
s’élèveront à seulement :
- 5 % ht du prix du bien
jusqu’à 45 735 €
- et 2,5 % ht au-dessus
de ce montant
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- de 45 735 à 150 000 € :
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Soit, pour cet exemple :
5 852 € TTC
TVA 19,6 % en sus
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La Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine informe le public
Suite aux dégâts occasionnés par l’incendie survenu dans l’immeuble de l’étude
notariale “Paul SCOUARNEC et Emmanuel GOURS” Notaires Associés – 12 rue des
Francs Bourgeois - BP 70649 – 35106 RENNES CEDEX 3 (Tél. 02 99 63 47 47), que
l’activité de l’étude a été transférée temporairement au 7/9 boulevard Solferino à
RENNES (2e étage). Le numéro de téléphone reste inchangé.
Les actes, dossiers et archives ont été préservés.
Pour avis, Maître Loïc LECUYER, président de la Chambre des notaires d’Ille-et-Vilaine.
INDICE DE RÉFÉRENCE
DES LOYERS (IRL)
INDICE DES LOYERS
COMMERCIAUX
INDICE MENSUEL DES PRIX
À LA CONSOMMATION
2e trimestre 2013 :
3e trimestre 2013 :
2e trimestre 2013 :
oct. 2013 :
1 637
124,66
108,50
127,26
+ 1,74 % par rapport
au 2e trim 2012
au 3e trim 2012
au 2e trim 2012
- 0,1% par rapport
au mois précédent
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solidarité
Les notaires au service des enfants
vulnérables
Michèle Barzach, présidente d’UNICEF France,
et Me Jean Tarrade, président du Conseil supérieur
du notariat, ont signé un partenariat par lequel
ils affirment leur volonté d’aider les enfants victimes de
privations sous toutes leurs formes (logement, ressources, éducation…).
Les objectifs poursuivis consistent :
- à sensibiliser le grand public sur la situation des
personnes les plus vulnérables et notamment les
enfants ;
- à donner à ces enfants une identité, une nationalité… avec les droits qui en découlent.
Parallèlement, un ouvrage a été rédigé par
Me Abdoulaye Harissou, notaire camerounais
et Me Laurent Dejoie, président de l’Association du notariat francophone, sous le titre
“50 millions d’enfants fantômes” (éditions
Albin Michel).
M��
328 000 €
A��
2 320 €/m2
Ille-et-Vilaine
M��
185 000 €
fiscalité
Plus-values immobilières
Les dépenses liées aux travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou
amélioration d’un bien mis en vente, permettent de diminuer la plus-value.
Le montant retenu pour ces frais correspond à celui payé pour les travaux dans la mesure
où ils ont été réalisés par un professionnel.
Cependant, si le bien est cédé plus de 5 ans après son acquisition, une majoration forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition peut être appliquée même si les travaux sont exécutés
par le vendeur. Réponse ministérielle n° 25666, JO AN du 10/09/2013
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Tarif
emprunt
Taux d’usure applicables
aux prêts immobiliers
au 1er octobre 2013
(TVA 19,6 % en sus)
2 367 €/m2
M��
160 000 €
A��
2 217 €/m2
T��
80 €/m2
France
M��
156 000 €
A��
Prêt à taux fixe
5,03 %
Prêt à taux variable
4,45 %
Prêt relais
5,29 %
Le notaire, votre intermédiaire pour acheter à moindres frais !
Les honoraires de négociation à régler
au notaire, en tant qu’intermédiaire,
s’élèveront à seulement :
- 5 % ht du prix du bien jusqu’à 45 735 €
- et 2,5 % ht au-dessus de ce montant
A��
Bretagne
Les dépenses déductibles
Le taux de l’usure est le taux effectif global
maximum qu’un prêteur peut demander lors
d’un prêt immobilier.
Tout dépassement entraînerait des poursuites
judiciaires pour les établissements bancaires.
Ce taux est publié tous les trimestres par la
Banque de France.
Toujours dans le domaine des prêts immobiliers,
selon une récente étude de l’Observatoire du
logement/CSA, la durée moyenne des prêts
immobiliers est de 16,9 ans.
PRIX MÉDIANS
DES BIENS À VENDRE
Rennes
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Taux de l’usure
indice immonot
Pour un bien
de 150 000 € net vendeur
- de 0 à 45 735 € :
2 735 € TTC
- de 45 735 à 150 000 € : 3 117 € TTC
Soit, pour cet exemple : 5 852 € TTC
Sauf indication contraire, les honoraires de négociation, fixés en vertu de l’article 11 du décret no 78-262 du 8 mars 1978, sont compris dans les prix indiqués
2 020 €/m2
T��
83 €/m2
L’INDICE IMMONOT donne
le prix médian des biens les plus
répandus proposés à la vente
sur le site immonot.com :
- maisons de 5 pièces (110 m2 env.)
- appartements 3 pièces (65 m2 env.)
- terrains de 700 m2
Les données proviennent
des annonces confiées aux notaires
lors des 3 mois précédents.
Source : Indice Immonot - déc. 2013
INTERVIEW
“C’est toujours
le moment de
Alors que le volume des ventes de biens
immobiliers chute, que les délais de vente
s’allongent et que les prix sont orientés
à la baisse, le contexte est-il favorable
à la vente ? Les acquéreurs appréhendent
de payer trop cher, les vendeurs,
eux, craignent d’y laisser des plumes.
Les conseils de François-Xavier Duny,
directeur de Notariat Services,
pour vendre dans les meilleures
conditions.
«
Le contexte actuel
est-il propice à la vente ?
François-Xavier Duny
Président du directoire
de Notariat Services
6
François-Xavier Duny : il n’y a pas de bon ou
mauvais moment pour vendre. Car en général, un projet immobilier ne se diffère pas et
répond à des projets de vie : une naissance,
une mutation professionnelle, un divorce et
parfois, malheureusement, un décès. Donc en
réalité, très peu de propriétaires agissent en
fonction de la hausse ou de la baisse des prix.
C’est donc toujours le moment de vendre.
Quant à ceux qui pensent différer leur projet de vente en attendant des jours meilleurs,
c’est un pari qui peut s’avérer risqué.
Pourquoi ?
- D’abord parce que rien ne laisse présager
que le pouvoir d’achat des acquéreurs va
augmenter dans un futur plus ou moins
proche. D’ailleurs, les taux de crédit ont déjà
légèrement remonté.
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vendre”
- Ensuite, concernant les prix immobiliers,
il apparaît improbable qu’ils remontent de
façon spectaculaire en 2014. Donc attendre
de vendre pourrait vous coûter cher, surtout
si vous achetez un autre bien par ailleurs.
Concernant les propriétaires de résidence secondaire ou ceux qui ont réalisé un investissement locatif et qui hésitent, le contexte pourrait les inciter à vendre avant le 31 août 2014.
En effet, la fiscalité sur les plus-values (différence entre le prix d’achat et le prix de cession
du bien) des cessions immobilières a baissé.
La cession d’une résidence secondaire est exonérée d’impôts, depuis le 1er septembre 2013,
au bout de 22 ans contre 30 ans. En outre, un
abattement exceptionnel supplémentaire de
25 % s’applique aux cessions réalisées jusqu’au
31 août 2014.
Prenons un exemple : M. Martin vend sa résidence secondaire. Cette maison, qu’il a achetée 100 000 €, lui permet de réaliser une plusvalue de 150 000 €.
Cas 1 : il a détenu ce bien 15 ans et il vend
avant le 31/08/2014. Il va devoir payer la
somme de 19 644 € en tant qu’impôt sur la
plus-value.
Cas 2 : il vend après le 31/08/2014. Il va devoir
régler 26 761 €.
Ce qu’il faut retenir : on ne décide pas de
vendre uniquement pour des raisons fiscales.
Cependant, pour ceux qui souhaitent vendre
une résidence secondaire ou un bien d’investissement locatif, il est intéressant de vendre
avant le 31 août 2014 pour bénéficier de
l’abattement de 25 %.
Quoi qu’il en soit, d’une manière générale,
même dans un marché immobilier en crise,
il est possible de vendre plus vite en suivant
quelques conseils…
Tout se vend à condition
de viser le juste prix
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Quelles sont les astuces
pour vendre plus vite ?
François-Xavier Duny : visez d’entrée le bon
prix et cela, même s’il est tentant d’indiquer
un chiffre qui soit supérieur au montant espéré. Car en surévaluant votre bien, vous risquez
d’allonger le délai de vente voire de n’avoir
aucune visite. Le notaire est la personne idéale
pour vous aider à fixer un prix juste. Car les
acquéreurs sont aujourd’hui très informés sur
le marché immobilier et ils disposent d’un
large choix.
Et quand une vente tarde à se concrétiser, cela
revient cher (charges, réparation, taxes foncières à régler, éventuellement crédit relais…).
Faites appel à un notaire : c’est un pro de l’expertise. Il dispose d’outils exclusifs (bases de
données alimentées par l’ensemble des actes
de ventes réalisés en France). Il va réaliser une
étude approfondie du bien en prenant en
compte son environnement.
Vous conseillez donc
le recours à un professionnel ?
François-Xavier Duny : oui. Faire appel à un
professionnel de l’immobilier pour vendre,
c’est bien. Cela représente un gain de temps
indéniable, une négociation plus facile et des
contraintes en moins. Faire appel à un notaire,
c’est encore mieux. Le notaire va rassurer
l’acheteur, qui souvent a peur de surpayer le
bien. Il instaure un climat de confiance. Autre
point non négligeable : les diagnostics immobiliers. Mieux vaut les faire établir avant les
premières visites. Ainsi, l’acquéreur potentiel
disposera de toutes les informations dès le
départ et pourra se faire une idée exacte sur
les qualités et les défauts du bien voire sur les
éventuels travaux à réaliser pour mettre le logement à son goût. De toutes façons, sachez
que si vous passez une annonce, le Diagnostic de performance énergétique (DPE) devra
apparaître dans le texte pour attribuer l’étiquette énergie.
Les autres formes
de mandat :
- le mandat simple
laisse le propriétaire
libre de vendre luimême son logement
tout en le confiant à
tous les intermédiaires
qu’il souhaite ;
- le mandat semiexclusif, à mi-chemin
entre un mandat
exclusif et un mandat
simple. Le mandataire
se réserve l’exclusivité
de la vente du bien.
De son côté,
le particulier s’accorde
la possibilité
de le négocier lui-même,
en faisant paraître une
annonce, par exemple.
En 2012, le délai moyen
de vente s’élevait
à cent jours.
7
INTERVIEW
Vendre un logement
nécessite de véritables
compétences.
Le notaire va s’assurer que tous les diagnostics immobiliers ont bien été réalisés. Il va,
en outre, procéder à des vérifications juridiques et fiscales pour éviter tout litige avec
l’acheteur.
Ne multipliez pas
les mandats simples !
Faut-il opter pour un mandat
simple ou exclusif ?
Retrouvez
plus d’infos sur
François-Xavier Duny : ne multipliez pas les
mandats simples. Il ne sert à rien que votre
bien soit surexposé dans toutes les agences du
quartier et affiché à des prix différents. Cela
peut même avoir un effet négatif. Car un acheteur qui voit un bien présent dans plusieurs
agences pense naturellement que le vendeur
est dans l’urgence et il va donc attendre que
le prix baisse. En confiant à un seul professionnel (en l’occurrence votre notaire) la mise
en vente de votre bien immobilier, vous êtes
assuré qu’il investira tout son temps et toute
son énergie pour accélérer la négociation.
Il s’engagera à accomplir toutes les démarches
utiles pour parvenir à la vente du bien dans les
meilleurs délais.
Faut-il faire des travaux ?
François-Xavier Duny : attention aux lourds
travaux. Pour que vous rentriez dans vos frais,
il faut que le coût soit inférieur au gain que
vous en retirez.
Vous pouvez, cependant, demander des devis
auprès d’experts si vous estimez que votre
bien possède des points devant être améliorés (électricité…). Ainsi, cela peut être pris en
compte dans les négociations.
Pensez également au home-staging. Il s’agit
de mettre votre bien en valeur, de lui donner
un coup de jeune pour le rendre attractif et
séduire les acheteurs. L’idée : ne pas rater la
première impression. Comment ? Dépersonnalisez (en retirant les photos ou objets trop
marquants), réaménagez, rangez, décorez, car
c’est prouvé : un appartement remis au goût
du jour se vend plus vite. Vous pouvez vous
occuper vous-même de ces travaux “cosmétiques” ou faire appel à un home-stager.
Dans ce cas : faites marcher le bouche à oreille
et vérifiez les prestations réalisées.
»
Propos recueillis le 6/11/2013
par Nathalie Duny ■
Le notaire, un allié de choix pour la vente immobilière
- Le notaire évaluera parfaitement
votre bien. C’est un professionnel
de l’expertise. Pour cela, il se
rendra sur place et le visitera.
Il demandera des pièces précises
(titre de propriété, copie du
règlement de copropriété…).
“Grâce à sa connaissance du
marché immobilier et aux bases
de données notariales, notamment
à la base de données des avantcontrats déjà régularisés, cela lui
permet d’être au plus proche de
l’état du marché immobilier et
d’estimer un bien à sa juste valeur”
8
nous confie un notaire.
- Avec le notaire, vous serez assuré
de profiter des conseils avisés
d’un professionnel du droit.
Il vous apportera ses connaissances
et son savoir-faire à chaque étape.
Il fait une évaluation de l’éventuelle
plus-value à verser par le vendeur.
- Il s’occupera de tout : de la
communication dans la presse
et sur internet en passant par
les visites. Il mettra votre bien
en valeur. Il prendra les bonnes
photos. Il rédigera une annonce
attractive qui favorisera
les contacts qualifiés.
- Il ficellera un dossier de vente
“zéro défaut” qui contiendra
toutes les pièces utiles à l’acheteur
pour qu’il se décide. Certaines
sont obligatoires pour conclure
la transaction (diagnostics,
titre de propriété…), d’autres
accessoires mais utiles (taxe
foncière, factures de gaz et
d’électricité…).
- Il sélectionnera le bon acheteur
en vérifiant sa solvabilité,
en épluchant le dossier de
financement.
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3
questions
à mon notaire
Ai-je une obligation
alimentaire envers
mes parents ?
La loi prévoit que les enfants doivent
aider leurs parents et beaux-parents
dans le besoin (art. 205 et 206 du Code civil).
Cette solidarité s’étend aux petits-enfants à
l’égard de leurs grands-parents, si leurs parents
sont défaillants ou décédés. Cette obligation se
“déclenche” dès lors que les parents ne peuvent
plus subvenir seuls à leurs besoins les plus élémentaires (nourriture, logement, santé…). La
participation des enfants est fonction des revenus de leurs parents, mais aussi de la capacité
financière de celui ou ceux qui doivent apporter l’aide. Elle peut prendre différentes formes :
somme d’argent versée régulièrement, prise en
charge des frais d’hébergement dans une maison
de retraite, mise à disposition d’un logement…
Dois-je demander une autorisation
pour construire un mur de clôture ?
Si vous envisagez de construire un mur autour
de votre propriété, vous pouvez être soumis à
certaines formalités dès lors que celui-ci jouxte
une autre propriété (servitude de vue ou d’ensoleillement) et/ou la voie publique (non-obstruction de la visibilité des usagers d’une voie
de circulation…). Suivant le lieu d’implantation
de la propriété, des règles d’urbanisme spéciales peuvent également s’appliquer. En règle
générale, sauf lorsqu’ils sont implantés dans un
secteur sauvegardé ou un site classé :
- les murs dont la hauteur est supérieure ou
égale à 2 m sont soumis à déclaration préalable (art. R421-9 e du Code de l’urbanisme) ;
- les murs dont la hauteur est inférieure à 2 m
sont dispensés de toute formalité (art. R421-2
f du Code de l’urbanisme).
Les “frais de notaires” sont-ils partout les mêmes ?
La rémunération des notaires est
strictement réglementée par un tarif
national fixé par le ministre de la Justice. Ce
tarif est unique et obligatoire pour l’ensemble
de la France. Il garantit à chaque client une
parfaite égalité, quel que soit l’office notarial auquel il s’adresse. La rémunération du
notaire, à proprement parler, représente environ 20 % des frais. En revanche, pour chaque
acte, le notaire perçoit des taxes qu’il reverse à
l’État et aux collectivités territoriales (environ
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75 %). Leur montant varie selon la nature de
l’acte (vente immobilière, donation, etc.), du
bien (habitation, terrain, etc.), de sa valeur…
À cela s’ajoutent les “déboursés” (moins de
5 %), c’est-à-dire toutes les sommes acquittées
par le notaire pour le compte de son client.
Le notaire ne perçoit des “honoraires libres”
(c’est-à-dire hors tarif) que pour les actes et services non tarifés dans le cadre des émoluments
(par exemple pour rédiger des baux commerciaux, pour une demande d’expertise…).
Famille, succession,
gestion de patrimoine,
immobilier…
les domaines
de compétence
du notaire sont
multiples. N’hésitez pas
à le consulter pour
obtenir un conseil avisé
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vos intérêts.
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des “fiches pratiques”
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L’obligation de mise en conformité
des ascenseurs en matière de
sécurité vient d’être reportée d’un
an. La date limite est repoussée au
3 juillet 2014. En 2014, les ascenseurs
devront, notamment, disposer d’un
système de téléalarme entre la
cabine et un service d’intervention
ainsi que d’un éclairage de secours.
Par ailleurs, les obligations de travaux
relatifs à la précision d’arrêt de la
cabine sont désormais limitées aux
seuls ascenseurs des établissements
recevant du public
(Décret 2013-664 du 23-7-2013 ;
Arrêtés du 20 août 2013).
10
Exonération
de la plus-value
sur une résidence autre
que principale
si le remploi solde un prêt
La plus-value réalisée lors de la première
cession d’une résidence secondaire ou
d’un autre logement peut être exonérée
totalement ou partiellement en cas
de remploi du prix de cession dans
l’acquisition ou la construction de la
résidence principale (Article 150 U, II-1° bis
du Code général des impôts).
Un contribuable peut-il bénéficier de
cette exonération s’il utilise le prix de
cession au remboursement de l’emprunt
sur le logement cédé ?
L’administration fiscale indique que
l’appréciation du montant remployé
se fait par comparaison de la fraction
du prix de cession dont le contribuable
demande le remploi avec le montant
qu’il justifie avoir remployé, sans
tenir compte des emprunts. Si le prix
d’acquisition de la résidence principale
est au moins égal au prix de cession du
bien secondaire, l’exonération est donc
totale (Réponse ministérielle Fromantin du 11
juin 2013).
Autrement dit, l’achat de la résidence
principale ne doit pas nécessairement
être financé par le prix de vente du
logement. Le prix du logement vendu
peut être affecté au remboursement
de l’emprunt contracté pour son achat
– ce qui est très courant – et l’achat
de la résidence principale
peut être financé par un
nouvel emprunt.
affectant ceux-ci. C’est la morale de
l’histoire arrivée à Marc C.
Après avoir effectué des travaux dans
sa maison, il la vend. Il y a notamment
installé lui-même une belle cheminée
en foyer ouvert, puis en fermé lors de
nouveaux travaux. Quelque temps
après la vente, un incendie détruit
les trois étages de la maison et sa
toiture. Cause de l’incendie : un vice de
construction affectant… la cheminée.
L’acheteur réclame alors à Marc C. une
indemnisation sur le fondement de la
garantie des vices cachés.
La cour d’appel rejette cette demande.
Selon elle, le vendeur ne possédait
aucune compétence particulière en
matière de construction de cheminées.
Il ne pouvait donc pas être considéré
comme un professionnel présumé
connaître les vices de construction
affectant la cheminée. Le fait qu’il
ait travaillé dans le bâtiment, en tant
que plaquiste et électricien, était sans
incidence.
La Cour de cassation a cassé cette
décision. Elle a estimé que le vendeur
devait être assimilé à un professionnel
dès lors qu’il avait lui-même conçu et
installé la cheminée. Il ne pouvait donc
pas invoquer la clause d’exclusion de
garantie (Arrêt de la Cour de cassation du
10 juillet 2013).
Travaux :
gare
aux vices…
Celui qui a réalisé des
travaux est présumé
connaître les vices
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MON NOTAIRE M’A DIT
5 conseils
pour un achat en viager gagnant
Investir dans un viager occupé vous tente ?
Pourquoi pas ? Le viager fait de plus en plus d’adeptes…
En ces temps de crise, c’est l’opportunité
de devenir propriétaire à moindre coût.
Mais ce n’est pas sans risque. Voici 5 conseils
à suivre pour réussir votre achat.
1 Je fais expertiser le bien
Pour cela, faites appel à un notaire. La valeur
d’expertise servira de base pour fixer “le bouquet” (versement initial du capital). L’erreur à
ne pas commettre est d’acheter à un proche, à
un prix largement en dessous de celui du marché, car le fisc pourrait vous demander des
comptes et soupçonner une donation déguisée. Attention aussi aux biens en très mauvais
état. Car vous devrez, en tant que propriétaire, assumer les grosses réparations (ravalement de façade, réfection de toiture…).
2 Je dois disposer
du capital suffisant
Pour financer ce fameux “bouquet”, car les
banques prêtent rarement pour un viager !
Le bouquet varie selon l’âge du vendeur et la
nature du viager (libre ou occupé). Généralement, au moment de la transaction, le vendeur
perçoit “en cash” 30 % de la valeur d’expertise.
3 Je fais attention à la rente
Le montant de la rente est, en principe, indexé
sur un indice, fixé librement dans le contrat
de vente. Il est, cependant, préférable de
l’indexer sur l’indice du coût de la vie (hors
tabac). La rente est versée tous les mois au
vendeur, jusqu’à son décès. Attention à ne pas
oublier ! Suite à 2 mensualités non payées, le
vendeur peut entamer une action en justice
contre vous et la vente peut devenir caduque
(en vertu de la clause résolutoire).
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4 Je mesure le risque
de l’opération
Car le viager reste un pari relativement incertain, basé sur l’espérance de vie du vendeur.
Notre conseil : achetez en viager à une personne qui a, au moins, vingt ans de plus que
vous.
5 Je passe le contrat
à la loupe
Consultez votre notaire, il établira un acte notarié. Le contrat doit tout lister : qui financera
les éventuels travaux, les nouvelles charges…
Nathalie Duny ■
Un viager “occupé”
permet au vendeur
(le “crédirentier”) de rester
dans le logement.
Le vendeur
doit s’entendre avec
l’acheteur (le “débirentier”)
sur le prix d’estimation
du bien. Cette base sert
à calculer le “bouquet”
(versement initial
du capital)
et la rente viagère.
Témoignage
“J’ai acheté en viager occupé un bel appartement de type F2
en 2003 à Cannes (55 m2 avec une terrasse de 25 m2).
Il est très bien situé, à 100 mètres de la Croisette. Le montant
du bouquet s’élevait à 56 245 € (frais de notaire compris).
La rente a été fixée à 750 € par mois. La valeur vénale estimée
à l’époque était de 130 000 €. J’avais 30 ans lors de l’achat ;
la propriétaire, elle, était âgée de 89 ans. J’ai récupéré le bien
en 2009 et il était alors estimé à 250 000 €. J’ai alors réalisé
des travaux pour environ 60 000 €, l’appartement est maintenant
estimé à 350 000 €. Je suis très satisfait de cette opération
immobilière qui m’a permis de me constituer un capital !”
Nicolas, jeune cadre expatrié
11
BUDGET
Le plan de financement :
les fondations de votre projet
Vous rêvez de devenir propriétaire ? Commencez par établir
votre budget. Pièce maîtresse de votre projet, le plan
de financement est une étape indispensable, d’où la nécessité
de le préparer avec minutie.
S
i chaque projet est unique, quelques
principes de base sont à respecter
si vous voulez mettre toutes les
chances de votre côté et obtenir le
fameux sésame qui vous ouvrira les portes de
votre logement.
Le plan de financement est bien plus qu’une
formalité parmi d’autres. Il vous permet de
savoir où vous en êtes financièrement et
comment envisager votre projet.
Calculez votre budget
Commencez par lister vos ressources
régulières (salaires, revenus de placements…)
en excluant d’office toute rentrée d’argent
aléatoire (primes, prestations familiales…).
Évaluez ensuite vos dépenses “permanentes”
(crédit pour la voiture, pour l’achat de
mobilier ou d’électroménager…).
Dans cette liste, n’oubliez pas celles qui
apparaîtront suite à votre achat immobilier :
frais de notaire, droits de mutation, taxes,
frais de déménagement, nouvelles assurances,
impôt foncier, dépenses pour l’entretien ou
d’éventuels travaux…
En comparant de façon objective la colonne
“recettes” et la colonne “dépenses”, vous
pourrez définir avec précision le budget à
consacrer à votre projet. C’est à partir de
là que vous pourrez fixer votre capacité
d’endettement.
Estimez votre capacité
d’endettement
Une fois votre budget établi, vous pourrez calculer votre capacité d’emprunt, c’est-à-dire
déterminer la part de budget que vous pourrez
consacrer, chaque mois, au remboursement
de votre crédit. L’idéal est de ne pas dépasser
33 % de vos revenus mensuels. Vous pourrez
12
ainsi faire face à vos mensualités sans trop
vous “priver” par ailleurs.
Un conseil : basez-vous sur ce que vous gagnez
aujourd’hui, cela vous évitera des fins de mois
difficiles !
Ayez un apport personnel
Un apport personnel relativement conséquent
est un atout supplémentaire.
Vos économies, une donation, un prêt familial,
voire certains prêts aidés (Prêt à taux 0 %, Prêt
épargne logement, prêts accordés par la CAF
ou par la Fonction publique…) pourront vous
aider à le constituer.
Plus la somme dont vous disposerez en propre,
avant le recours à l’emprunt, sera conséquente
et meilleures seront les conditions consenties
par la banque.
Trouvez
le bon interlocuteur
Pour obtenir son crédit immobilier, votre
premier réflexe sera de vous adresser à votre
banque. Vous avez raison, mais ce ne sera
pas forcément elle qui vous proposera le
meilleur produit. Comme dans beaucoup
d’autres domaines, faites jouer la concurrence
et frappez aux portes d’autres établissements
bancaires. Cela peut s’avérer payant.
Pour comparer sur de bonnes bases, tenez
compte du Taux effectif global (TEG) qui
comprend le taux d’intérêts et les frais annexes.
Par ailleurs, les formules de prêt ne manquent
pas. À vous de prospecter et de trouver celle
qui correspond le mieux à votre projet et
à vos possibilités financières. N’hésitez pas
à faire réaliser des simulations. Chiffres à
l’appui, vous pourrez mieux appréhender les
conséquences de telles ou telles options (par
exemple, sur la durée de votre crédit).
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Prêt : posez-vous
les bonnes questions
Toutes les formules de prêt existantes ne sont
pas forcément adaptées à votre situation.
Avant de choisir la vôtre, prenez le temps de
réfléchir à deux points essentiels :
- Taux fixe ou taux variable : c’est à vous de
décider en fonction de votre “personnalité”.
Si vous êtes du genre à préférer la sécurité
et à vouloir savoir où vous allez, un prêt à
taux fixe vous conviendra parfaitement.
Avec lui pas de surprise. Dès la signature
du prêt, vous connaîtrez le taux applicable
qui ne variera pas jusqu’à la fin du prêt.
Avec un prêt à taux variable (ou révisable), le
taux d’intérêts est revu périodiquement, en
général chaque année à la date anniversaire
du prêt, en fonction de l’évolution d’un
indice de référence. L’indice le plus
couramment utilisé, depuis le passage
à l’euro, est l’EURIBOR (Euro Interbank
Offered Rate). Pour limiter les risques liés à
la hausse des taux, privilégiez un prêt à taux
variable “capé”, qui ne pourra pas varier au-
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delà d’une certaine limite (généralement
1 à 3 %). Ainsi, si vous souscrivez un prêt à
3,8 % capé à 1 %, il ne pourra pas dépasser les
4,8 %. En revanche, il pourra redescendre si le
marché entraîne une baisse des taux.
- Une autre question va se poser à vous :
pour combien de temps envisagez-vous
de vous engager ? La réponse dépendra
essentiellement de votre apport personnel,
du montant emprunté et de votre capacité
de remboursement. Aujourd’hui, la durée
moyenne des prêts est de 25 ans. L’avantage
d’une durée plus longue est d’avoir des
mensualités plus faibles à emprunt égal.
En contrepartie, en doublant la durée de
l’emprunt, vous doublez également le coût
total du crédit, c’est-à-dire l’ensemble des
frais que vous allez supporter. Avant de
faire votre choix, pesez donc le pour et le
contre, et demandez des simulations vous
permettant de comparer de façon objective.
M-C Ménoire ■
13
VOS DROITS
Indivision :
réussir sa sortie
Vivre en indivision n’est pas toujours une situation très
“confortable”. D’où la possibilité offerte à chaque héritier
indivisaire de demander le partage…
L’attribution
préférentielle
Il s’agit d’une “modalité”
de partage pour que les
héritiers recoivent des
biens “en adéquation”
avec leurs attentes,
compétences ou besoins.
Par exemple, le conjoint
survivant, ou tout autre
indivisaire, pourra
demander l’attribution
préférentielle contre
paiement d’une soulte s’il
y a lieu, de l’entreprise
(agricole, commerciale,
artisanale…) du défunt
dès lors que l’héritier
(ou son conjoint ou ses
enfants) a (ont) participé à
l’exploitation de celle-ci.
S
uite à un décès, il est fréquent
que les héritiers se retrouvent en
indivision, c’est-à-dire qu’ils soient
tous propriétaires (“indivisaires”)
des mêmes biens composant la succession.
Il n’est pas rare qu’au bout d’un certain temps,
un ou plusieurs des indivisaires demande(nt)
le partage.
Qui peut demander
le partage ?
Plusieurs solutions sont envisageables :
- Un seul des héritiers peut décider de
vendre sa quote-part, même à une
personne “extérieure” à l’indivision. Il doit en
informer les autres par écrit, en précisant les
modalités de la cession (notamment le prix,
l’identité du tiers…). Les autres héritiers sont
prioritaires pour acquérir le bien par rapport
au tiers.
- Tous les indivisaires peuvent décider de
mettre un terme à l’indivision en procédant à la vente des biens et en s’en partageant le prix. Cette hypothèse suppose l’accord de tous, non seulement sur le principe,
mais aussi sur les modalités du partage. Celles-ci sont fixées librement par les intéressés
(composition des lots…).
Le partage à l’amiable
Dans l’hypothèse du partage amiable, tous les
biens doivent être estimés selon leur valeur à
l’époque du partage. Mais, avant de constituer
les lots revenant à chacun, quelques calculs
doivent être effectués pour rétablir l’équilibre
entre les indivisaires. Par exemple, si l’un des
héritiers a engagé des frais pour faire réaliser
14
des travaux dans la maison de famille, il aura
droit à une indemnité égale au montant de sa
dépense. À l’inverse, un héritier peut avoir une
dette vis-à-vis de l’indivision (s’il a détérioré
un bien…).
À savoir
Dès lors que des biens immobiliers
font partie du patrimoine à partager,
les indivisaires doivent faire appel
à un notaire.
Quand aucun accord
n’est possible
En cas de désaccord, il faut demander le partage judiciaire auprès du tribunal de grande
instance du domicile du défunt. La requête
doit contenir un descriptif du patrimoine,
l’exposé des démarches préalables faites en
vue d’un partage amiable et les souhaits du
ou des demandeurs.
Si le cas est simple, le tribunal ordonnera
le partage et renverra les héritiers devant
le notaire. Dans les cas plus complexes, le
tribunal désigne un notaire pour réaliser le
partage et un juge pour surveiller. Le notaire
dispose d’un an pour présenter un projet aux
héritiers. Si des désaccords persistent, le juge
tranchera. Le partage judiciaire s’effectue, en
principe, par tirage au sort des lots, réalisé soit
par le juge soit par le notaire. Si le tirage au
sort est impossible, le tribunal peut ordonner
la vente aux enchères des biens.
M-C Ménoire ■
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HISTOIRE & PATRIMOINE
La dernière bataille de
Saint-Malo
Les stratèges, toujours forts dans leurs certitudes, se sont,
au fil des siècles, systématiquement opposés sur un point :
le gain d’une bataille dépend-il du mouvement ou
de la défensive ? C’est cette dernière option qu’Hitler va choisir…
C
urieusement, Hitler sembla
paralysé lorsqu’il se rendit sur
les plages du Pas-de-Calais,
à quelques kilomètres de la
Grande-Bretagne. Son projet d’invasion mourut là, comme Napoléon avant lui et dans les
mêmes circonstances. Résultat, le dictateur
nazi crut compenser son immobilisme par le
fameux “Mur de l’Atlantique”, ponctué par un
point fort, Saint-Malo et sa périphérie.
“Il faut murer la Bretagne”
Cinq gros points d’appui furent mis en chantier en 1942. Près de Rotheneuf, là où Vauban
avait déjà élevé un fort, les Allemands
construisirent six casemates blindées. Ils y
placèrent des canons anti-chars, des mortiers
et des mitrailleuses lourdes. L’ensemble surplombait l’est de la ville. La prise par la force
aurait entraîné des pertes très importantes
puisque la 93e division d’Infanterie américaine
attendit que les soldats allemands se rendirent
eux-mêmes le 13 août 1944. À Saint-Malo, la
bataille dura jusqu’au 17 août. De la ville close,
il ne restera plus rien. Sa reconstruction ne
s’achèvera qu’en 1960. Elle respectera le tracé
des rues d’origine et les immeubles seront reconstruits essentiellement avec les matériaux
récupérés sur place.
Sur les îlots,
ce fut pire encore…
À Cézembre, à cinq kilomètres au large, les
Allemands avaient construit 80 blockhaus
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servis par 300 artilleurs. Ils contrôlaient le
chenal de Saint-Malo et les approches de
Cancale et de Granville. Le siège durera
jusqu’au 2 septembre. La garnison ne se rendra que lorsqu’elle se verra à court d’eau et
de munitions. Dans une proportion moindre,
l’îlot du Grand Bé qui abrite la tombe de
Chateaubriand et celui du Petit Bé furent
aussi bombardés. Étrangement, Hitler, qui
avait parfaitement analysé la continuité des
rivalités entre la France et la Grande-Bretagne, avait cru imaginer un système de fortifications qui bloqueraient définitivement un
débarquement ici. Il avait seulement oublié
que l’époque des guerres défensives était terminée…
Le saviez-vous ?
Churchill proposa,
en juin 1940,
de constituer un
gouvernement commun
aux deux pays pour
contrecarrer la menace
nazie.
De son côté, alors que
les troupes allemandes
étaient parties depuis
une semaine,
le général Montgoméry
ordonna de détruire
la ville du Havre et
surtout ses installations
portuaires…
René Margeridon ■
La Bretagne, point de départ
pour conquérir la France…
Les Anglais firent, au fil des siècles, de
nombreuses tentatives de débarquements
en Bretagne en vue de conquérir la France.
Faut-il y voir un esprit de revanche depuis
que Guillaume Ier, dit le Conquérant
(1227-1289), natif de Falaise en France,
avait quitté sa Normandie natale pour
conquérir l’Île et se faire couronner roi ?
Ce souvenir n’a jamais disparu dans l’esprit
de nombreux Britanniques. Beaucoup,
dont la reine actuelle, descendent
d’ailleurs de ces émigrés…
15
PUBLI REPORTAGE
Le commissaireau service de “la succession” des
Le règlement d’une succession repose entièrement sur le notaire.
Mais comme en témoigne Maître Jézéquel, qui exerce à Rennes,
la destinée des biens mobiliers gagne à passer entre les mains
expertes du commissaire-priseur.
«
Dans quelle mesure
le commissaire-priseur intervient-il
lors d’une succession ?
Me Carole Jézéquel
16
Me Carole Jézéquel : Dans tous les cas,
le commissaire-priseur agit à la demande
du notaire, au moment de la déclaration
de succession mobilière et immobilière
(conformément à l’article 534 du Code civil).
Très souvent, les héritiers sont amenés à se
partager des meubles anciens, des œuvresd’art, des tableaux… Un inventaire est donc
dressé par le notaire et donne lieu à la “prisée” qui est confiée au commissaire-priseur
(article 789 du Code civil).
Cette procédure permet de chiffrer équitablement tous ces objets, qui constituent les
“meubles meublant”, destinés à l’usage et
à l’ornement d’une maison (article 764 du
Code général des impôts). Sa connaissance
du marché permet au commissaire-priseur de
faire une estimation au juste prix. Ses compétences reconnues dans le domaine de l’art lui
permettent, bien souvent, de dénicher de précieuses pièces, dont les propriétaires ignorent
souvent la réelle cote. Cette expertise est réalisée en présence du notaire et des héritiers afin
que ces derniers soient très vite informés de la
valeur des biens.
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priseur
objets…
Quels sont les avantages de la prisée
pour les héritiers d’une succession ?
Me Carole Jézéquel : La prisée notariale permet aussi de profiter d’avantages fiscaux non
négligeables ! En effet, en l’absence d’inventaire
réalisé par le commissaire-priseur, les droits
de successions sur les meubles sont calculés
en appliquant un forfait de 5 % sur la valeur
de l’ensemble de l’actif successoral. Ces droits
seront bien moins élevés dans le cas où l’on
prend la réelle valeur du mobilier - définie par
le commissaire-priseur - comme base d’imposition. Sachant que les meubles meublants se
chiffrent en moyenne à 5 000 €, prenons un
exemple pour une succession de 500 000 € :
- sans inventaire : le forfait de 5 % entraîne
une taxation sur une valeur de 25 000 €
(soit 500 000 x 5 %) ;
- avec inventaire : la taxe s’applique seulement sur le montant du mobilier d’une
valeur de 5 000 €.
Comme les droits de successions peuvent,
en fonction des situations, représenter plus
de 40 % de taxes sur la valeur du patrimoine,
l’inventaire permet d’économiser plusieurs
milliers d’euros ! D’autre part, le recours au
commissaire-priseur est une bonne option,
car son intervention ne coûtera que quelques
centaines d’euros aux héritiers.
La prisée en pratique !
Exemple pour vérifier l’intérêt de l’inventaire
• Actif de la succession : 500 000 €
• Droits de succession : 20 % (en ligne directe
pour un montant taxable après abattement
compris entre 15 932 € et 552 324 €)
=> Coût sans inventaire :
- mobilier : 500 000 x 5 % = 25 000 €
- actif successoral : 500 000 € + 25 000 €
- montant taxable : 525 000 €
=> Coût avec inventaire :
- valeur du mobilier : 5 000 €
- actif successoral : 500 000 € + 5 000 €
- montant taxable : 505 000 €
Gain de 20 000 € sur le montant taxable
et économie d’environ 4 000 €
sur les droits de succession
Comment se déroule votre mission
dans le cadre d’une prisée ?
Me Carole Jézéquel : Le notaire et le commissaire-priseur se rendent sur place pour
faire l’inventaire des meubles (estimatif et
descriptif). C’est une étape importante qui
invite chacun des membres concernés à se
projeter et à envisager les options possibles.
Si la solution du partage est retenue, ils organiseront la répartition, au moyen d’un tirage
au sort, par exemple. Si l’on s’oriente vers une
vente, le commissaire-priseur proposera les
objets aux enchères dans sa salle des ventes.
Son œil avisé leur réservera le meilleur sort !
»
Propos recueillis le 02/12/13 ■
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Investissement locatif
Les clés de la rentabilité !
En matière de placement, l’immobilier a tout d’une valeur
sûre. Mais pour gagner la partie, quelques combinaisons de jeu
s’imposent. Voici les bonnes tactiques pour louer
dans de bonnes conditions et générer les gains attendus !
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éussir son investissement immobilier réclame un peu d’anticipation et de vision. Votre magazine
vous donne les 8 clés à actionner
pour optimiser la gestion de votre logement
et valoriser au mieux votre patrimoine.
1. Sélectionnez l’emplacement
Avant toute chose, il convient d’investir au
bon endroit. Il ne faut pas jeter son dévolu sur
une ville où la demande locative risque de ne
pas être au rendez-vous ! Autre conseil, il est
sage de se tourner vers les quartiers en devenir et de bien se renseigner sur le potentiel
économique de la zone. Pour collecter toutes
ces informations, il est recommandé de se
tourner vers les professionnels de l’immobilier
tels que les notaires, qui sont bien au fait du
marché immobilier.
Une fois ces investigations réalisées, le choix
de l’emplacement est une étape essentielle.
Il faut éviter les secteurs isolés, mal desservis
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par les transports en commun. Il convient de
se projeter et de sélectionner les programmes
immobiliers offrant un maximum de services
à proximité : commerces, établissements scolaires, universités, crèches, centres médicaux.
La présence d’équipements sportifs ou culturels est un plus. Autre point à ne pas négliger,
l’exposition de l’appartement, qui contribue
largement à l’agrément du cadre de vie.
=> Notre conseil pratique
Orientez de préférence votre recherche
sur les zones où le parc immobilier
est insuffisamment pourvu. En effet,
seuls les territoires caractérisés par
un déséquilibre important entre l’offre
et la demande de logements sont éligibles au dispositif Duflot, par exemple.
Les endroits concernés correspondent
aux zones A, A bis, et B1. Pour connaître
la composition, rendez-vous sur :
territoires.gouv.fr - Rubrique logementet-hebergement - Prêts et aides à l’achat.
SI vous avez
un projet immobilier,
consultez votre notaire !
Il tiendra compte
de votre situation
patrimoniale,
mais aussi de la
tendance du marché
immobilier.
19
IMMOBILIER
2. Prenez la bonne taille !
Un appartement trop grand ou, à l’inverse,
trop petit, peut rebuter les locataires. Adapter
la superficie au public visé, étudiants, jeunes
couples sans enfant, familles… est une
stratégie payante. D’une façon générale, les
petites et moyennes superficies (studio, 2/3
pièces) composent l’essentiel du marché
locatif, surtout dans les villes universitaires où
les étudiants ont souvent du mal à trouver un
toit. Mais que cela ne vous empêche pas de
vous tourner vers les grands appartements
qui éviteront sous doute un renouvellement
trop fréquent de locataires. Et pourquoi pas
une maison individuelle qui séduira, à coup
sûr, bien des familles ?
Appréciez la rentabilité de votre investissement locatif (voir clé n°4 page suivante). Mais sachez que dans le cadre du
dispositif Duflot, les niveaux de loyers et
de ressources sont plafonnés. Préférez
un T2 ou T3 qui sera bien positionné en
termes de prix et profitera d’une bonne
cote en cas de revente !
3. Fixez le bon loyer…
La question est d’autant plus sensible que
depuis la loi du 1er août 2012, les loyers sont
désormais encadrés dans une quarantaine
d’agglomérations. Dans ces communes,
là où les besoins locatifs sont les plus
importants, le loyer ne peut excéder celui
précédemment fixé, revalorisé sur la base de
l’évolution de l’Indice de référence des loyers
(IRL). Cette mesure vaut aussi bien en cas de
20
renouvellement du bail que de changement
de locataire. Prenons un exemple, un loyer
de 450 € ne pourra excéder 455,40 € dans
les communes impactées par le décret sur
l’encadrement des loyers. Le simulateur de
calcul est disponible sur le site : territoires.
gouv.fr - rubrique Logement et hébergement Encadrement des loyers. Cependant, la
revalorisation pourra être plus élevée si des
travaux importants ont été réalisés ou si le
loyer précédent n’a pas augmenté pendant
plusieurs années. Un numéro vert, le 0 805
160 111, permet d’obtenir des précisions
auprès de l’ANIL (Agence nationale pour
l’information sur le logement).
En 2014, le mécanisme devrait s’appliquer à
toutes les zones de plus de 50 000 habitants
dites “tendues”. Il évoluerait en fonction de
3 paramètres déterminés par les préfets :
- le loyer médian de référence ;
- le loyer médian majoré (loyer de référence
plus 20 %) ;
- le loyer médian minoré (loyer médian moins
30 %).
Ainsi, pour toute nouvelle location, le prix ne
pourra pas excéder le loyer médian majoré.
En cas de renouvellement de bail, une diminution du loyer pourra être consentie si celuici dépasse le loyer médian majoré. De même,
une revalorisation sera justifiée si le montant
n’atteint pas le loyer médian minoré.
Pour déterminer le montant du loyer, il
faut vous référer aux nouvelles règles,
mais aussi l’apprécier en fonction des
valeurs pratiquées sur le secteur.
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4. Évaluez
la rentabilité du logement
S’il est une équation essentielle à résoudre,
c’est bien celle de la profitabilité de son
investissement. L’immobilier offre de bonnes
garanties et constitue une vraie opportunité
au plan patrimonial. Il assure la possibilité
de se constituer un capital ou de générer des
revenus complémentaires dans de très bonnes
conditions, compte tenu de la conjoncture
actuelle. En termes de financement, les
taux d’intérêts sont au plus bas. Quant aux
conditions d’acquisition, elles sont largement
facilitées grâce aux économies d’impôt
autorisées au moyen du dispositif Duflot.
Mais, comme tout placement rémunérateur,
les risques ne sont pas neutres, mieux vaut
donc se livrer à quelques simulations pour
vérifier la rentabilité de son opération
immobilière. En effet, le rapport d’un bien
locatif ne se limite pas à la simple perception
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des loyers. Il faut, bien sûr, intégrer au niveau
du poste de charges l’amortissement du bien,
le coût du fonctionnement de la copropriété,
la taxe foncière et la CSG. Pour évaluer le
rendement auquel vous pouvez prétendre,
livrez-vous aux calculs suivants :
- la rentabilité brute = loyer annuel / prix du
logement x 100
=>Exemple pour un studio acheté 130 000 € et
loué 450 € : (450 x 12) / 130 000 x 100 = 4,15 %
- la rentabilité nette = loyer annuel charges (taxe foncière + charges de copropriété + frais de gestion + CSG) / prix du
logement x 100.
Comptez que vous devez idéalement
générer une rentabilité nette d’environ
3 % dans le cadre de votre investissement
immobilier. Et pour un achat en Duflot,
n’oubliez pas de déduire l’économie
’impôt réalisée sur le prix du logement.
21
IMMOBILIER
5. Pensez à déclarer
un déficit foncier
Le propriétaire d’un bien mis en location
se retrouve en situation de déficit foncier
dès lors que ses charges annuelles (travaux,
entretien, frais de gérance, intérêts d’emprunt,
taxes foncières…), sont plus importantes que
ses revenus locatifs.
Réaliser des travaux dans l’ancien permet,
notamment, d’actionner ce levier et de
générer d’intéressantes économies d’impôts à
la clé. Dans ce cas de figure, il faut que le total
des dépenses excède le montant des revenus
issus de la location. Il s’agit notamment des
charges liées :
- aux dépenses de réparation, d’entretien et
d’amélioration (à l’exclusion des travaux de
construction ou d’agrandissement) ;
- à la gestion quotidienne du bien immobilier ;
- à son financement (sauf intérêts d’emprunt).
Si ces charges sont supérieures aux recettes,
22
il est possible de déduire le déficit foncier
constaté dans la limite de 10 700 €.
Il en est de même dans le cas d’un investissement Duflot. Si le solde, entre les loyers perçus et les intérêts d’emprunt plus les frais, les
charges et autres taxes est négatif, il s’agit d’un
déficit foncier.
Comme la réduction Duflot s’impute
en premier, cela permet, dans le cas où
l’imposition est ramenée à zéro, de se faire
rembourser le montant du crédit d’impôt.
Et dans la mesure où les charges déductibles
sont supérieures aux revenus, il est possible
de les soustraire dans la limite de 10 700 €
également. Un avantage fiscal très appréciable
au moment de réaliser sa déclaration de
revenus !
Profitez des avantages fiscaux
et demandez conseil à votre notaire
pour établir votre déclaration.
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6. Évitez
les impayés de loyers
Protéger les propriétaires contre les risques
d’impayés, encourager la mise en location de
biens vacants, faciliter l’accès au logement,
telles sont les finalités de la loi Alur (Accès
au logement et à un urbanisme rénové) au
travers de la Garantie universelle des loyers
(GUL).
Financée à parité par locataires et
propriétaires, via une cotisation de 1 à 2 % sur
le loyer, la GUL devrait être mise en place d’ici
au 1er janvier 2016. Elle servira à indemniser
les propriétaires en cas d’impayés de loyer.
Ce dispositif est appelé à se substituer à la
Garantie des risques locatifs (GRL).
Même si le principe est acté, puisque la loi a été
votée en première lecture par les sénateurs le
24 octobre dernier, ses modalités d’application
et de financement restent à préciser. Un groupe
de travail doit prochainement proposer des
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aménagements du texte de loi relatif à la GUL,
avant la parution des décrets d’application.
Cette mesure devrait être financée par la
réaffectation d’une partie des aides allouées
par l’État à la politique du logement. Cette
nouvelle assurance des risques locatifs devrait
se chiffrer à environ 400 millions d’euros
lorsqu’elle sera en fonctionnement à l’horizon
2016.
D’ici là et quoi qu’il en soit, elle ne doit pas
éviter aux bailleurs de s’entourer de quelques
précautions avant de s’engager. Ils ont tout
intérêt à étudier la solvabilité et les garanties apportées par le locataire au niveau du
contrat de travail, des derniers bulletins de
salaire, de l’avis d’imposition ou encore de la
caution d’un tiers…).
En attendant l’introduction de la GUL,
vous pouvez souscrire une garantie
contre les loyers impayés à titre privé.
23
IMMOBILIER
7. Et si vous déléguiez
la gestion locative ?
Gérer une location et entretenir de bons
rapports avec les locataires n’est pas toujours
évident ! Pour s’éviter bien des tracas et
quelques difficultés au plan juridique, il est
opportun d’opter pour un bail notarié. Dans
cette hypothèse, c’est le notaire qui se charge
de la gestion locative.
D’une part, il rédige un bail notarié qui a les
caractéristiques d’un acte authentique. C’est
l’assurance d’une convention équilibrée, qui
tient compte des intérêts du locataire et
du propriétaire, dans le respect des lois en
vigueur. D’autre part, le bail notarié a “force
probante” et “force exécutoire”.
Cela signifie que si le locataire ne paie pas ses
loyers, l’huissier peut procéder à toutes les
mesures nécessaires (saisie sur salaire, saisie
attribution sur un compte bancaire…), grâce
24
à la simple copie exécutoire remise par le
notaire. En revanche, un simple bail sous seing
privé nécessite de saisir la justice, ce qui risque
d’être plus long…
Par ailleurs, dans le cadre de son service
de gestion locative, le notaire se charge
de rechercher les locataires, organiser des
visites, étudier la solvabilité des clients,
procéder à l’état des lieux, percevoir les
loyers… Il est également en mesure d’assurer
la gestion juridique et fiscale du bien mis
en location. Ainsi, le notaire réunit tous les
éléments nécessaires à l’établissement de
la déclaration de revenus fonciers avec les
loyers encaissés, les charges à déduire, les
justificatifs…
Renseignez-vous auprès de votre notaire
pour connaître les services proposés par
son étude.
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8. Assistez aux réunions
de copropriétaires !
Difficile de se passer du syndic, à moins d’avoir
un copropriétaire, disponible et motivé, qui
assure la gestion de l’immeuble ! Eu égard
aux décisions importantes à prendre pour
conserver des logements sains et économes
en énergie, la loi Alur (Accès au logement et
à un urbanisme rénové) souhaite faire évoluer
la législation relative au fonctionnement
des copropriétés. D’ici au 1er janvier 2017,
la loi prévoit, notamment, qu’au delà de
200 logements, les copropriétés devront être
inscrites au registre national des structures
gérées par un établissement public dédié.
Le volet financier n’est pas négligé puisque de
nouvelles dispositions verront le jour avec :
- la mise en place d’un budget prévisionnel,
établi par le syndic en accord avec le conseil
syndical ;
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- la séparation des comptes bancaires entre la
copropriété et le syndic ;
- l’encadrement des frais pratiqués par les
syndics selon un décret.
Au niveau du fonctionnement, les procédures
devraient être assouplies puisque les décisions
de travaux seront simplifiées avec le changement de règle de majorité.
De plus, pour solutionner les cas d’impayés,
un copropriétaire verra sa voix annulée pour
ne pas bloquer les procédures de recouvrement .
Impliquez-vous dans le fonctionnement
de la copropriété et passez les honoraires
du syndic au scan !
Marie-Christine Ménoire
Christophe Raffaillac
■
25
TRAVAUX
Bien isoler
peut vous rapporter gros !
En plus de réduire la facture énergétique, les travaux d’isolation
d’un logement seront récompensés par le versement
d’une prime. Un investissement doublement gagnant à mettre
au rang des priorités en 2014 !
E
t si le luxe pour une maison, c’était
l’isolation ! Mais encore faut-il
choisir les bonnes combinaisons !
Économies en chiffres !
75 % des déperditions
d’énergie proviennent
des parois, 20 % par
renouvellement de l’air
et 5 % par les ponts
thermiques
J’isole le sol…
Le sol d’une maison est à l’origine de 16 % des
déperditions d’énergie, autant que les murs.
Une raison suffisante pour recourir à des solutions efficaces lors de la construction de sa
maison. Pour une isolation phonique et thermique optimale, il est conseillé de prévoir la
pose de laine de roche de 15 mm d’épaisseur,
sur la chape en béton, le tout recouvert d’un
film de polyane. Ainsi, toutes les conditions
sont réunies pour supporter l’installation du
plancher chauffant, qui sera coulé dans une
chape fluide, et enfin la pose du revêtement
de sol (carrelage, plancher, dalles…).
> Notre conseil ! Ne négligez pas cette
étape dans le neuf, car il sera plus coûteux
et délicat de la mettre en œuvre dans
le cadre d’une rénovation.
En passant par les murs…
Aussi stratégique que celle du sol, l’isolation
des murs (16 % des déperditions d’énergie)
a évolué avec l’arrivée de la Règlementation
thermique 2012 (RT 2012). Désormais, il faut
obtenir un niveau de Résistance thermique (R)
de 4 m2 K/W au lieu de 2,8 m2 K/W avec la RT
2005. Un isolant pour les murs doit présenter
une bonne tenue mécanique pour éviter son
tassement dans le temps. La laine de verre, la
laine de roche, la laine de chanvre ou encore le
polystyrène PSE sont bien appropriés.
26
> Notre conseil ! Vérifiez le meilleur
rapport efficacité/encombrement pour
préserver au maximum l’espace intérieur.
Jusqu’au plafond !
30 %, c’est la valeur de la perte d’énergie
qui s’échappe par la toiture. Une paroi à ne
surtout pas négliger, d’autant qu’elle est facile
à isoler, que ce soit dans le neuf ou l’ancien.
Pour des combles aménagés, il faut envisager
la pose de panneaux de laine de roche ou de
bois, à dérouler entre les chevrons. Et dans
le cas de combles perdus, la laine soufflée
trouvera aisément sa place. Dans tous les cas,
le but est de viser une résistance thermique
de R = 8 m² K/W pour garantir le confort été
comme hiver.
> Notre conseil ! Consultez
un professionnel pour trouver la solution
appropriée à votre toiture.
Une prime
“rénovation énergétique”
En 2014, l’État met en place, pour une
durée de 2 ans, une prime exceptionnelle
de 1 350 € pour aider les ménages
à financer des travaux de rénovation
énergétique de leur résidence principale.
L’octroi de l’aide est soumis à des
conditions de ressources et concerne
certaines catégories de travaux.
Christophe Raffaillac ■
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ENVIRONNEMENT
La RT 2012
à l’heure de son écobilan !
La nouvelle Réglementation thermique 2012 a largement façonné
le secteur de la construction ! Et même si le paysage n’a pas
foncièrement changé, l’empreinte écologique de nos nouvelles
maisons s’en trouve sensiblement atténuée.
E
xposition optimisée, matériaux
innovants, consommation énergétique réduite, isolation renforcée… la RT 2012 n’a pas manqué d’animer le secteur de la construction.
Cette nouvelle norme a sensiblement changé
la donne au niveau de la conception des logements. Largement saluée et parfois décriée,
qu’en est-il exactement à l’heure du bilan,
1 an après sa mise en application ?
Bilan environnemental
“Satisfaisant”
Agir durablement sur la qualité de l’environnement, c’est un des principaux enjeux
de la RT 2012, puisque le parc de logements
représente environ 42 % de la consommation d’énergie en France et génère 23 % des
émissions de gaz à effet de serre (GES). Mais
d’ici à 2020, l’État se fixe comme objectif de
réduire ces besoins d’au moins 38 %, conformément aux dispositions inscrites dans la
loi Grenelle 1. C’est dans ce contexte que la
RT 2012 apporte des réponses concrètes.
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Avantages :
- La RT 2012 est calculée au travers de 3 paramètres complémentaires, le Besoin bioclimatique conventionnel (Bbio), le Tic (Température intérieure conventionnelle en période
de forte chaleur) et le Cep (Coefficient de
consommation conventionnelle d’énergie primaire), qui sont largement liés à la qualité de
la conception de la construction.
- L’optimisation du bâtiment au niveau de
son orientation, de son éclairage naturel,
de la prise en compte de l’inertie pour le
confort d’été et des déperditions thermiques
contribue largement à l’obtention d’un bon
coefficient au niveau du Bbio.
Bon à savoir !
Le respect des exigences de la RT 2012 repose
sur la vérification de nombreuses valeurs !
En effet, les coefficients Bbio, Cep et Tic sont
calculés en fonction de la zone géographique
tenant compte du climat, de l’altitude, de la
surface du bien et des dispositifs de chauffage
les plus faiblement émetteurs de gaz à effet de
serre (bois, énergie renouvelable…).
27
ENVIRONNEMENT
Bilan énergétique
“Excellent”
Face à l’augmentation du prix de l’énergie, la réduction de la facture de chauffage des ménages doit être une priorité.
Pour preuve, les écarts qui peuvent exister entre une construction mal isolée, qui
nécessite 1 800 € de dépenses annuelles et
une maison Bâtiment basse consommation
(BBC) qui ne réclame qu’un budget de 250 €.
Avec la RT 2012, ce sont toutes les constructions neuves, extensions et surélévations de
bâtiments qui sont estampillées RT 2012 et
dont le niveau de consommation énergétique
ne doit pas dépasser 50 kWh/m²/an.
Avantages :
- Pour limiter la facture énergétique,
la RT 2012 préconise le recours à une source
d’énergie renouvelable (EnR).
- Des solutions alternatives, comme les capteurs solaires thermiques pour la production
d’eau chaude sanitaire, les chaudières à bois
ou les poêles à bois contribuent elles aussi, à
réduire le coût de fonctionnement.
28
Bon à savoir !
Ces dispositifs de chauffage ou de production
d’énergie doivent être pris en compte au
moment de la conception de la maison et en
fonction de la situation géographique.
Bilan agrément
“Très satisfaisant”
Obligatoire, le test d’étanchéité est réalisé
en occultant les arrivées d’air et bouches
d’extraction du système de ventilation.
Il consiste à mettre la maison en surpression
ou dépression et permet ainsi de mesurer les
entrées ou sorties d’air parasites.
Avantages :
- Une bonne étanchéité à l’air assure une
meilleure performance énergétique et
confère un plus grand confort.
- La RT 2012 exige un contrôle qualitatif du
résultat obtenu, ce qui donne des garanties
sur la fiabilité de la construction.
Bon à savoir !
Ce test doit être réalisé par un opérateur agréé
par le ministère en charge de la construction.
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Bilan mise en œuvre
“Peut mieux faire”
Toutes ces dispositions complexifient un peu
le projet de construction. En complément
de la demande de permis de construire,
une attestation doit faire état des données
administratives du bâtiment (surface hors
œuvre nette et surface habitable), des
résultats visés au niveau de la valeur Bbio et
des moyens mis en œuvre quant à la surface
des baies vitrées (supérieure à 1/6 de la surface
habitable).
Avantages :
- La possibilité de réaliser une étude
thermique, en amont des travaux, permet
de simuler des consommations par rapport
à des scénarios liés au temps de présence, à
la température, au nombre d’occupants…
- Une attestation à l’achèvement des travaux
est établie par un professionnel qualifié.
Bon à savoir !
Une construction répondant à la RT 2012
représente un surcoût d’environ 15 %.
Christophe Raffaillac ■
Parole d’expert
Jean-Pierre BATTAIS - Maisons Battais
“La RT 2012 s’accompagne
d’avancées majeures en matière
de construction. Parmi les plus
significatives, on distingue la
prise en compte de l’orientation
pour favoriser les apports
solaires. La surface de vitrage
est aussi mise à contribution,
car elle équivaut à 17 % au moins
de la surface habitable.
La qualité intrinsèque
du bâtiment repose, d’une part,
sur une isolation performante
et d’autre part, sur la compacité
du projet.
De plus, les systèmes de
chauffage peu énergivores (poêle
à granulés, pompe à chaleur,
chaudière à condensation…)
rendent le logement très
économique. Enfin, le test de
perméabilité à l’air confirme
l’étanchéité du bâtiment.
Le contrôle de conformité de
la RT 2012 repose sur la remise
d’une attestation Bbio, au dépôt
du permis de construire.
Une fois les travaux achevés, c’est
un contrôle visuel des éléments
de chauffage, d’isolation des
combles… qui permet de vérifier
que les préconisations prévues
dans l’attestation Bbio sont bien
mises en œuvre.
Ce contrôle est accompli
et validé par un organisme
professionnel certifié, il fait
l’objet d’une attestation de fin
de chantier RT 2012 et d’un DPE
(diagnostic de performance
énergétique), remis au maître
d’ouvrage. Le logement est
certifié conforme aux exigences
de la RT 2012.
En 2014, venez rencontrer
votre constructeur local
et son réseau d'artisans
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MAISONS-BATTAIS.FR
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BAIN DE BRETAGNE (35470)
COMBOURG (35270)
JANZE (35150)
Mes Jean-François LE COULS
et Jean-Christophe TROUVELOT
Mes Bertrand PRIOL
et Charles LACOURT
Mes Pierik ANDRE
et Florent BRANELLEC
3 rue de Rennes - BP 16
Tél. 02 99 43 70 07 - Fax 02 99 43 80 39
[email protected]
1 boulevard du Mail - BP 53
Tél. 02 99 73 04 83 - Fax 02 99 73 28 18
[email protected]
7 rue Clément Ader - Tél. 02 99 47 00 62
Fax 02 99 47 03 98 - [email protected]
BEDEE (35137)
CORPS NUDS (35150)
LA CHAPELLE DES FOUGERETZ (35520)
Me Yves DARTOIS
Me Corinne JAGAULT-PELERIN
Mes Gwénaëlle KOMAROFF-BOULCH
et Emmanuelle CROSSOIR
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Le Pont de la Gare
Tél. 02 99 44 01 22 - Fax 02 99 44 02 89
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20 route de St Malo
Tél. 02 99 66 51 01 - Fax 02 99 66 53 02
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BETTON (35830)
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28 rue Alphonse Legault - BP 7167
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CANCALE (35260)
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43 rue du Port - BP 3
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ERCE PRES LIFFRE (35340)
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2 rue des Fougères
Tél. 02 99 68 30 54 - Fax 02 99 68 39 65
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FOUGERES (35300)
Me Christophe BARBIER
23/25 rue du Tribunal - BP 90435
Tél. 02 99 94 87 20 - Fax 02 99 94 03 26
[email protected]
Mes Sandra BASLÉ
et Fabienne VERRIEZ
5 rue du Four - BP 308
Tél. 02 99 94 82 20 - Fax 02 99 94 39 98
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2 boulevard de Rennes - BP 30215
Tél. 02 99 94 41 41 - Fax 02 99 94 54 61
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3 boulevard Jean Jaurès - BP 363
Tél. 02 99 99 20 34 - Fax 02 99 94 37 47
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GUIGNEN (35580)
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Me Cécile PINSON-SIBILLOTTE
25 avenue Maréchal Leclerc - BP 9
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Tél. 02 99 42 54 74 - Fax 02 99 42 29 35
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14 bd Dumaine de la Josserie
Tél. 02 99 60 61 08 - Fax 02 99 60 24 17
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Me Yann PINSON
55 rue de l'Avenir
Tél. 02 99 34 41 87 - Fax 02 99 34 35 77
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Me Sandra DEVÉ
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Me Benoit PICHEVIN
Rue des Planchettes - BP 5
Tél. 02 99 06 81 21 - Fax 02 99 06 86 77
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Journal des Notaires "Notaires 35" - PaZaPa

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