bail d`habitation loi du 6/07/1989 conge du locataire -delai

UNION DES SYNDICATS DE L’IMMOBILIER
BAIL D’HABITATION LOI DU 6/07/1989
CONGE DU LOCATAIRE -DELAI DE PREAVIS REDUIT
L'article 15 I. alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce :
"Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six
mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de
mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire
peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit
à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un
changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion."
Les motifs justifiant le délai réduit sont donc les suivants :
1- Obtention d'un premier emploi
2- Mutation
3- Perte d'emploi
4- Nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,
5- Locataires âgés
6- Bénéficiaires du revenu minimum d'insertion
Cette liste est limitative.
Avertissement : Nous énumérons ci-dessous quelques décisions de jurisprudence, tant de la Cour de
cassation que de cours d’appel. Il convient d'être prudent en raison de leur possible évolution dans le
temps et dans l'espace. Ces solutions ne sont données qu'à titre indicatif.
Remarques préliminaires
¾ Le motif de préavis réduit doit-il être indiqué et justifié dans le congé ?
L’article 15 n'impose pas que le congé indique le motif de réduction du préavis (Civ 3ème, 8 décembre
1999 ; CA Paris, 20 juin 2000). Toutefois, le locataire doit répondre à la demande d’explication du
bailleur (CA Paris, 4 juin 1999).
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Ainsi, sa justification peut intervenir postérieurement au congé (CA Paris, 20 mars 2001) voire
tardivement avec au besoin une procédure en justice (Civ 3ème, 7 juillet 2004). Cette solution a été
reprise à nouveau dans un arrêt de la Cour de cassation (Civ 3ème, 13 décembre 2005).
¾ Le cas des colocataires
Les circonstances justifiant la réduction du délai de préavis doivent concerner personnellement le
titulaire du bail (Civ 3ème, 21 mars 1990 ; CA Paris, 24 octobre 2000), et non le colocataire, cotitulaire
du bail, sauf s’il s’agit de :
-
-son conjoint (cotitularité légale de l’article 1751 du code civil, Rép. Min, JO AN, 7 février 1994)
-son concubin (CA Montpellier, 29 novembre 1995, CA Paris, 24 octobre 2000).
Cette solution a été reprise dans une réponse ministérielle (JO Sénat, 1er janvier 2004) au sujet
d’étudiants colocataires dont l’un bénéficiait du préavis réduit.
Les motifs du préavis réduit
La jurisprudence a progressivement dressé les caractères de ces différents motifs.
¾ L’obtention d’un premier emploi
Une réponse ministérielle (JO AN, 14 octobre 2002) précise la notion de « premier emploi » : « il
convient, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux de l’ordre judiciaire, de considérer la
date d’affiliation au régime de la sécurité sociale comme la date de référence du premier emploi du
locataire quelle que soit la forme de son contrat de travail. »
Par conséquent, il pourrait s’agir d’un CDI, CDD, job d’été, mission d’intérim.
Toutefois, en pratique, ce motif pose de nombreux problèmes.
¾ La mutation
Notion de mutation :
Il a été jugé que le changement de secteur d’activité n’est pas à proprement parler une mutation mais
constitue une modification géographique pouvant justifier un déménagement et un préavis réduit (CA
Paris, 18 novembre 1999).
De même, la fin d’une mission entraînant une modification de l’affectation du salarié a été assimilée à
une mutation (CA Paris, 22 mars 2001).
En revanche, n’est pas assimilable à une mutation :
- la mise en disponibilité pour convenance personnelle (CA Caen, 10 septembre 1998) ;
- le stage professionnel conclu dans le cadre d'études universitaires (CA Bordeaux, 30 mars 2000) ;
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- une nouvelle proposition de travail, sous réserve de déménagement, dès lors que le contrat de
travail n’a pas eu d’exécution (CA Aix-en-Provence, 22 septembre 2005).
Peu importe que la mutation n’ait pas été effective dès lors qu’à l’époque de la délivrance du congé, il
y avait une décision de l’employeur en ce sens (CA Paris, 4 juin 1999 ; CA Paris, 7 novembre 2000).
La mutation ne suppose pas un caractère d’urgence (CA Bordeaux, 26 juin 1997).
La mutation nécessite-t-elle un éloignement géographique du nouveau lieu de travail à celui du
logement loué ?
La mutation ne doit pas nécessairement imposer un changement de domicile (CA Paris, 12 mars
1997), l'éloignement géographique n'étant pas une condition prévue par la loi (Civ 3ème, 20 juillet
1994 : préavis réduit accordé à un locataire qui ne se trouvait éloigné que de 3 km de son nouveau
lieu de travail).
Le locataire est donc en droit de changer de domicile même dans le cas où le nouvel emploi est situé
à proximité du premier, par exemple dans la même ville (Civ 3ème, 22 octobre 2003).
Dans le même sens : CA Paris, 9 septembre 2004 ; CA Paris, 14 juin 2005.
La mutation doit-elle être imposée au locataire ?
La jurisprudence était est divisée sur la question de savoir si la mutation devait s'imposer au locataire
ou si elle pouvait être volontaire (ex : la mutation suppose une décision prise par l’employeur du
locataire : CA Versailles, 5 décembre 1997. En sens contraire, la mutation peut être volontaire : CA
Bordeaux, 26 juin 1997).
Elle semble s’orienter actuellement vers l’exigence du caractère imposé de la mutation. Un arrêt
récent de la cour d’appel de Paris précise que pour bénéficier du préavis réduit, la mutation suppose
une décision prise par un supérieur qui s’impose au locataire (CA Paris, 19 janvier 2006 ; déjà dans le
même sens : CA Versailles, 14 décembre 2004).
C’est la raison pour laquelle la mutation ne concerne pas les professions libérales (Civ 3ème, 16 mars
1994 ; CA Paris, 9 septembre 2004 ; CA Paris, 12 janvier 2006).
Nécessité d’un lien de causalité entre le départ du locataire et l’événement l’ayant provoqué ?
La concomitance entre le congé et la mutation semble nécessaire.
Ceci n'est pas le cas lorsque respectivement 4 et 10 mois se sont écoulés entre la mutation et la
délivrance du congé (CA Besançon, 30 janvier 2001 ; CA Paris, 16 octobre 2001).
Remarque : il semblerait que la Cour de cassation, mais à propos d’autres motifs (Personnes âgées :
Civ 3ème, 6 novembre 2001 / RMI : Civ 3ème, 18 février 2003), supprime progressivement l’exigence de
la concomitance entre l’événement et la délivrance du congé, exigence qui n’est pas prévue par
l’article 15.
Sur cette question, voir le commentaire de Mme VIAL-PEDROLETTI, « Le préavis réduit du locataire :
souplesse ou rigueur de la jurisprudence ? », Loyers et copropriété, mars 2004.
Le fait que les locataires n’aient justifié que tardivement de leur mutation ne les prive pas du bénéfice
du congé avec le préavis d’un mois (Civ 3ème, 7 juillet 2004).
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¾ La perte d’emploi
La perte d’emploi doit être subie et non choisie par le locataire. Le licenciement ne constitue pas le
seul cas de perte d'emploi.
Licenciement :
Le licenciement doit précéder le congé : il ne peut pas être donné avant la notification du licenciement
et même si l’entretien préalable a eu lieu (CA Paris, 22 septembre 1998).
De même, la simple éventualité d’un licenciement ne peut justifier une demande de préavis réduit (Civ
3ème, 21 juillet 1999).
Un licenciement « négocié » ouvre droit au préavis réduit (CA Paris, 10 février 1998).
Contrat nouvelles embauches (CNE) :
La rupture des CNE devrait également entraîner le bénéfice du préavis réduit.
Arrivée du terme d'un CDD :
Le locataire, titulaire d'un CDD, qui n'a pas été reconduit dans ses fonctions à l'arrivée du terme
bénéficie du délai de préavis réduit (Civ 3ème, 8 décembre 1999 ; CA Paris, 16 mars 2000 ; CA Paris,
22 mars 2001), sauf en cas de mauvaise foi du locataire (Civ 3ème, 30 septembre 1998 : signature du
bail le 8 juin et fin du CDD le 30 juin suivant).
Travail intermittent et mission d’intérim :
La perte d'emploi a été reconnue au travailleur intermittent du spectacle, peu important l'alternance de
périodes travaillées et chômées inhérente à ce statut (CA Paris, 17 juin 1999).
Il en est de même pour les intérimaires en fin de mission (CA Nancy, 19 septembre 2002).
Nécessité d’un lien de causalité entre le départ du locataire et l’événement l’ayant provoqué ?
Le congé doit être donné à une date suffisamment proche de celle de la perte d’emploi.
C’est le cas lorsque le congé a été délivré 2 mois et demi après que le locataire ait reçu notification de
son licenciement (CA Paris, 10 février 1998).
En revanche, le congé délivré 1 an après le licenciement est tardif (CA Paris, 2 octobre 1995).
Un congé donné tardivement établirait qu’il n’y a pas de lien de causalité entre le fait de quitter les
lieux et la perte d’emploi (CA Aix-en-Provence, 22 mars 2005).
Attention : voir aussi la remarque (ci-dessus) sur ce sujet à propos de la mutation.
Il n’y a pas de « perte d’emploi » dans les cas suivants :
1. 1. Cessation d'une activité libérale (Civ 3ème, 16 mars 1994), commerciale (CA Agen, 22 mars
2000), artisanale (CA Versailles, 30 janvier 1998). Plus généralement, il n’y a pas de perte
d’emploi lorsque le locataire n’est pas salarié (Civ 3ème, 18 juin 2002).
2. 2. Fin d'un stage professionnel dans le cadre d'études universitaires (CA Paris, 15 mars 1996).
3. 3.
La situation de chômage, même de longue durée, n'est pas suffisante en elle-même pour
bénéficier du délai d'un mois (Civ 3ème, 4 avril 2001), l’absence d’emploi n’étant pas la perte
d’emploi.
4. 4. Démission (CA Paris, 30 octobre 1997) et même si l’employeur et le bailleur ne fait qu’un, le
bail n’étant pas lié au contrat de travail (CA Toulouse, 6 janvier 1998).
5. 5. Abandon de poste (Rép. Min, JO AN, 4 mai 1987).
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6. 6. Mise en disponibilité pour convenance personnelle (CA Caen, 10 septembre 1998).
7. 7. Départ à la retraite (CA Paris, 21 janvier 2003).
8. 8.
Promesse d’embauche à laquelle l’employeur n’a pas donné suite (Civ 3ème, 3 décembre
2003).
9. 9. Arrivée en fin de droits des ASSEDIC (CA Besançon, 9 juin 1993).
¾ Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
L'activité antérieure doit avoir cessé dans les conditions de la perte d'emploi (CA Paris, 9 décembre
1997).
Le simple fait d’être demandeur d’emploi lors de la conclusion du bail et d’obtenir un travail pendant
son cours n’autorise pas un préavis réduit (CA Paris, 9 décembre 1997).
Les deux éléments de perte d'emploi et de nouvel emploi doivent être survenus au cours du bail pour
que le locataire puisse prétendre à un préavis réduit (CA Bordeaux, 9 décembre 1999).
¾ Le locataire âgé et en mauvaise santé
Le texte pose deux conditions cumulatives pour bénéficier du délai réduit :
1. 1.
2. 2.
Le locataire doit être âgé de plus de 60 ans
Son état de santé doit justifier un changement de domicile.
C’est au locataire d’établir que son état de santé justifie un changement de domicile (Civ 3ème, 29
janvier 2002).
Ainsi, la production de certificats médicaux attestant que l’exposition à des bruits constants et répétés,
liés à la situation du local loué, nuit à la santé du locataire, justifie la réduction du délai de préavis (CA
Versailles, 12 janvier 2001).
Par contre, le locataire âgé qui change de domicile non pour des raisons de santé mais pour
convenances personnelles ne bénéficie pas du préavis réduit (CA Toulouse, 19 janvier 1999).
La Cour de cassation considère que la cause du mauvais état de santé du locataire peut ne pas être
concomitante à la délivrance du congé. Il n’est pas exigé que le locataire ait éprouvé un accident de
santé soudain (traumatisme crânien survenu 30 ans auparavant : Civ 3ème, 6 novembre 2001).
¾ Le bénéficiaire du RMI
Il faut et il suffit que locataire soit bénéficiaire du dispositif « RMI » peu importe qu’il perçoive ou
non l’allocation tant qu’il est couvert par un contrat d’insertion (Rép. Min, JO AN, 20 avril 1998).
Par contre, le délai de préavis réduit ne joue pas à l’égard du locataire qui :
- a des ressources équivalentes au RMI mais qui ne perçoit pas cette allocation (CA Toulouse, 19
mars 1996)
- perçoit des Assedic une allocation différente du RMI (CA Rennes, 17 juin 1999)
- a des ressources modestes (CA Rouen, 18 juillet 2002).
Il n’est pas nécessaire que l’ouverture du droit au RMI soit concomitante à la délivrance du congé : le
préavis réduit bénéficie au locataire qui perçoit cette allocation depuis plusieurs mois (Civ 3ème, 18
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février 2003) et il ne peut lui être reproché de ne pas avoir porté sa situation à la connaissance du
bailleur lors de la conclusion du bail (Civ 3ème, 13 décembre 2005).
L’insalubrité du logement, nouvelle cause de préavis réduit ?
Dans certains cas, non énoncés par la loi, des cours d’appel ont accepté la réduction du préavis voir
sa dispense. Ces solutions ne sont pas fondées sur l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 mais sur
l’inexécution d’une obligation du bailleur. Certains auteurs estiment que ces arrêts auraient été cassés
si un pourvoi avait été formé.
Ainsi :
- en raison de l’invasion du logement par des puces, un locataire a été dispensé de respecter le
préavis de 3 mois et a été autorisé à partir immédiatement sur le fondement de la méconnaissance de
l’obligation de délivrance du bailleur (CA Reims, 12 novembre 1998) ;
- la validité du congé du preneur avec un délai de préavis d’un mois a été admise en raison du
manquement par le bailleur de délivrer un logement en bon état d’usage (absence de ventilation
suffisante ayant entraîné une humidité excessive et la présence de moisissures : CA Bordeaux, 18
janvier 2000) ;
- aucun préavis n’est dû en raison de l’inhabilité des lieux (problèmes d’évacuation des eaux usées :
CA Paris, 3 mai 2001) ;
- humidité excessive (CA Paris, 16 janvier 2003).
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