Marchands de listes - UFC

Vendeurs de listes, marchands de rêves :
Le cauchemar persistant des candidats à la location
28 Août 2012
Résumé
En matière de logement étudiant, les vendeurs de listes ont fait, ces dernières années, l’objet de
nombreuses critiques. A l’approche de la rentrée, l’UFC-Que Choisir a mené l’enquête auprès de 18
marchands de listes dans 11 villes universitaires afin de vérifier la pertinence des listes de ces
marchands et le respect de leurs obligations légales.
En effet, malgré l’évolution de la législation encadrant cette activité limitée à la simple remise de listes
er
d’annonces immobilières (ordonnance du 1 juillet 2004), de nombreux témoignages émis sur internet
ou recueillis par les associations locales UFC-Que Choisir accablaient les vendeurs : propos
trompeurs sur les prestations, encaissement préalable à la remise des listes, prix exorbitants, manque
de pertinence et de disponibilité des biens proposés… La persistance des griefs a poussé la DGCCRF
à diligenter en 2010 une vaste enquête auprès des vendeurs de listes ayant abouti à de nombreux
constats d’infractions sur tout le territoire. Un an après l’action de l’administration, l’UFC-Que Choisir a
voulu vérifier que les pratiques s’étaient effectivement assainies et a mené avec 10 de ses
associations locales, une enquête en caméra cachée.
De même, alors que cette activité est, à l’heure des nouvelles technologies, fortement concurrencée
par le marché gratuit des annonces sur internet, l’association a voulu vérifier l’existence ou non d’une
valeur ajoutée des vendeurs en comparant la teneur des listes achetées avec les annonces
disponibles gratuitement.
Le résultat est sans appel : de la méthode de commercialisation à la teneur de la liste achetée, en
passant par l’encaissement anticipé des fonds, les mauvaises pratiques de ces faux agents
immobiliers se situent à tous les étages.
Déterminée à éradiquer ces agissements, l’association se mobilise : d’abord auprès de l’opinion
publique pour la sensibiliser aux risques et aux obligations légales des vendeurs, ensuite auprès de la
justice en déposant plainte pour pratiques commerciales trompeuses contre plusieurs enseignes,
enfin, auprès du Législateur en vue de faire évoluer le cadre normatif afin d’encadrer plus strictement
l’activité de « marchand de listes » pour garantir une valeur ajoutée par rapport au marché gratuit.
2
UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
Contenu
Résumé ................................................................................................................................................... 2
1. Marchands de listes : une activité extrêmement limitée, régulièrement épinglée et depuis
2004, règlementée ................................................................................................................................. 4
2.
3.
1.1.
Une activité limitée................................................................................................................... 4
1.2.
Une activité règlementée ......................................................................................................... 5
1.3.
Des vendeurs régulièrement épinglés ..................................................................................... 5
L’enquête 2012 de l’UFC-Que Choisir ......................................................................................... 7
2.1.
Le protocole de l’enquête ........................................................................................................ 7
2.2.
Les résultats : mauvaises pratiques à tous les étages ............................................................ 7
A.
Présentation : vous avez dit « marchands de listes » ? .......................................................... 7
B.
Liste personnalisée ? A vous de faire le tri ............................................................................ 10
C.
Paie pour voir ..................................................................................................................... 14
Les marchands de listes : un service coûteux à moindre valeur ajoutée ............................. 16
3.1 Teneur des listes, peu de biens proposés, rarement pertinents…………………………………16
4.
3.2.
Bien pertinent ne rime pas toujours avec vacant .................................................................. 18
3.3.
Le marché gratuit surpasse les vendeurs ............................................................................. 18
Les actions et demandes de l’UFC-Que Choisir ...................................................................... 20
3
UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
1.
Marchands de listes : une activité extrêmement limitée,
régulièrement épinglée et depuis 2004, règlementée
1.1.
Une activité limitée
Apparue dans les années 1970, l’activité de marchand de listes consiste exclusivement à fournir
contre rémunération des informations immobilières sur des biens mis en location par des particuliers.
Les informations résident dans un descriptif de biens immobiliers ainsi que les coordonnées des
propriétaires.
En résumé comme le souligne l’Agence Nationale d’Information sur le Logement (ANIL), « À la
différence d’un agent immobilier, le marchand de listes ne fait pas visiter les logements, il ne
rédige pas le contrat de location et n’établit pas l’état des lieux. Autrement dit, il n’a aucun rôle
dans le rapprochement des parties et, de fait, il ne faut pas oublier qu’en faisant appel à un marchand
de listes, il n’y a aucune garantie de trouver un logement et ce alors même que des honoraires auront
été versés ».
Limitée dans ses missions, l’activité l’est également s’agissant des points de vente. S’il est difficile
d’avoir une vision précise du nombre d’enseignes exerçant cette activité, en raison notamment des
liquidations et recréations, on en dénombre un peu plus d’une centaine situées dans les grandes villes
universitaires (en raison de leur cible avant tout estudiantine). La plupart sont réunies au sein de
réseaux concentrés (voir tableau ci-dessous), les autres comme TOP IMMO 59, GIT’IMMO, SERVICE
LOCATION, LOC’ACTIF, ACCESS’IM, PLAYRIMMO sont des enseignes qui ne possèdent qu’une
seule agence.
Tableau 1 - Principaux réseaux de marchands de listes
ENSEIGNES
NOMBRES
D’AGENCES
CA 2010 moyen
par agence
ZONES D’IMPLANTATION
APL
LOCATION
11
202 625 € par
agence
LYON, GRENOBLE, BORDEAUX, MONTPELLIER,
MONTARGIS, SENS, MEAUX, MELUN, BASTIA,
SAINT ETIENNE
PAN EURO
NORD
9
comptes non
déposés
CAEN, RENNES, ROUEN, ANGERS, LE HAVRE,
ORLEANS, MONTPELLIER, MELUN,
RAMBOUILLET
PAN EURO
SUD
9
comptes non
déposés
TOULOUSE, MONTPELLIER, PERPIGNAN,
BEZIERS, PERPIGNAN, LIMOGES, BORDEAUX,
LORIENT, PAU
HESTIA
8
273 228 € par
agence
PARIS, BOULOGNE (92), MAISONS LAFFITE
DIRECTE
LOCATION
8
Comptes non
déposés
BORDEAUX, VALENCE, DIJON, AIX EN
PROVENCE, ANGOULEME
MIL’IM
5
247 333 € par
agence
LYON, STRASBOURG, COLMAR, VIENNE,
VILLEURBANNE
ANCEA
5
296 020 € par
agence
PARIS, CHARENTON-LE-PONT
CASA IMMO
4
221 275 € par
agence
PARIS
LOC’A
2
108 500 € par
agence
DIJON, LYON
4
UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
1.2.
Une activité règlementée
Comme la prestation payante proposée ne garantit, en aucun cas, la signature d’un contrat de bail, le
législateur a voulu protéger le consommateur contre toute forme d’abus. Il faut dire que les
témoignages et rapports à charges s’accumulaient dans les années 1990/2000. La loi du 21 juillet
1994 oblige ainsi les marchands de listes à être titulaires d'une carte professionnelle spécifique, d'une
assurance de responsabilité civile, ainsi que d'avoir des garanties financières…
Mais cette loi qui visait à réglementer l’activité n’a pas encadré les pratiques de celle-ci. Ainsi, le 3
avril 2002, Bernard Worms, alors directeur de l’ANIL, élaborait à la demande du Ministère de la justice
et du Secrétariat d’Etat au logement un Livre Blanc, qui relevait les problèmes fréquents posés par la
pratique des marchands de listes, dans lequel était indiqué que « Les règles introduites par la loi du
1
21 juillet 1994 ont éliminé les dérives les plus graves, mais les marchands de listes, outre le fait qu’il
est fréquent qu’ils ne se présentent pas comme tels, sont à l’origine de nombreux problèmes signalés
par les ADIL, les associations et la DGCCRF ».
C’est dans ce cadre que la Cour de cassation avait condamné, dans un arrêt de 2002, ces
2
commerciaux qui avançaient masqués .
er
Après la loi de 1994, l’ordonnance n° 2004-634 du 1 juillet 2004, modifiant la Loi Hoguet, a donc
défini une série d’obligations à la charge des vendeurs de listes, plus particulièrement sur le moment
du paiement. En effet, le paiement doit s’effectuer après « la parfaite exécution de leurs obligations »,
c’est-à-dire la fourniture d’une liste de biens disponibles, conformes aux désidératas des clients, et ce
3
jusqu’à la fin du délai prévu par la convention, si celle-ci est étalée dans le temps .
Cette avancée législative devait permettre au client de ne payer qu’à compter du moment où il a
l’assurance de recevoir une liste de biens répondant à ses exigences, et ainsi, en cas de défaut de
conformité, refuser de s’acquitter du montant intégral. Pour autant, les critiques n’ont pas cessé…
1.3.
Des vendeurs régulièrement épinglés
er
Malgré son objectif, l’ordonnance du 1 juillet 2004 n’a pas stoppé les critiques et les mauvaises
pratiques des vendeurs de listes. En 2008, 69 plaintes ont été déposées dans le Val-de-Marne à
l’encontre d’un vendeur de listes pour pratiques commerciales trompeuses et manœuvres
4
frauduleuses qui se sont déroulées de janvier 2005 à mai 2008 . Loin d’être un cas isolé, de multiples
jurisprudences rappelaient sans cesse ces vendeurs à leurs obligations (Cour de cassation en 2007,
Tribunal de Bourges en 2009…).
Parce que ces victimes sont le plus souvent de jeunes étudiants, des syndicats étudiants, en
particulier la Confédération Etudiante, n’ont pas hésité à mener des actions « coup de poing ». Par
exemple, en octobre 2010, la Confédération étudiante a envahi les points de ventes pour exiger avec
les étudiants lésés le remboursement ! De nombreux témoignages continuent d’affluer auprès de ces
syndicats.
1
Loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l'habi tat.
Cass. Ch. Crim., 10 déc. 2002, n° 02-82350. « [At tendu que,] pour déclarer la prévenue coupable des faits reprochés (publicité mensongère),
l'arrêt relève, par motifs propres et adoptés que, gérante d'une société exerçant l'activité de marchand de listes, elle a fait paraître, dans la
rubrique "offre de location" de journaux gratuits, des annonces rédigées de sorte que le lecteur pensait qu'elles émanaient d'un agent immobilier
mandaté par le propriétaire, alors que la personne intéressée ne pouvait obtenir, contre rémunération, qu'une liste (…) ».
2
3
Arrêt du 30 octobre 200 de la Cour de cassation.
4
Bernard Thouvenot, procureur au TGI de Créteil à l’époque des faits, affirmait : « Les marchands de listes ne servent à rien, ils vendent des
adresses que l'on peut se procurer ailleurs. Il y a 69 plaintes mais nous savons que ce n'est que la partie visible de l'iceberg, les personnes
abusées sont sûrement beaucoup plus nombreuses». Ce marchand a été condamné à 4 mois fermes.
5
UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
Les critiques sont légion aussi bien sur les forums que dans les dossiers traités par nos associations
locales. Le problème revêt une telle ampleur que les parlementaires s’en sont également saisi. Ainsi,
au cours de la dernière mandature (2007-2012) plusieurs dizaines de questions au Gouvernement ont
été posées au sujet des pratiques de ces vendeurs. Certaines vont même jusqu’à demander
5
notamment l’interdiction de cette activité !
Au vu de ces remontées, et forte des plaintes recensées par ces Directions départementales, la
DGCCRF a mené, à grand renfort de communication, une vaste opération courant 2010 auprès des
vendeurs de listes afin de contrôler leur activité et la conformité de celle-ci avec la règlementation qui
leur est applicable et ainsi mettre un terme définitif aux abus régulièrement dénoncés. Comme le
souligne le rapport d’activité 2011 de la DGCCRF, de nombreuses infractions ont été constatées et
sanctionnées, notamment la demande d’un paiement avant toute fourniture de fichiers.
Un an après l’action de la DGGCRF, et à l’approche de la rentrée étudiante, les pratiques se sontelles assainies ?
C’est ce qu’a voulu vérifier l’UFC-Que Choisir en lançant une enquête dans les grandes villes
universitaires.
5
Question écrite n° 113298 publiée au JOAN le 05/07 /2011, page 7031.
6
UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
2.
L’enquête 2012 de l’UFC-Que Choisir
2.1.
Le protocole de l’enquête
Outre la Fédération, 10 Associations locales UFC-Que Choisir ont participé à cette enquête qui s’est
déroulée à Paris en février 2012 et en juin dans 10 villes universitaires : Bordeaux, Caen, Dijon, Lille,
Lyon, Marseille, Montpellier, Rennes, Strasbourg et Toulouse.
L’UFC-Que Choisir a visité 18 marchands de listes appartenant à 15 enseignes : APL Location, Casa
Immo, Chaîne des propriétaires et des particuliers, Directe Location Bordeaux, Directe Location Dijon,
Git’Immo, Hestia, Loc’a, MIL’IM Lyon, MIL’IM Strasbourg, Pan euro Nord, Pan euro Sud, Service
Location, Top Immo 59 et Ancea.
Le scénario consistait pour les enquêteurs, équipés de caméras cachées, à simuler la recherche d’un
logement pour un étudiant. Pour cela, l’enquêteur consultait des annonces d’offres de location sur
internet ou dans les journaux locaux dans la ville visitée, avec quelques critères particuliers (surface
minimum, loyer maximum, pas de rez-de-chaussée, quartier central, résidence sécurisée). Ces
critères variaient d’une ville à l’autre, pour s’adapter au marché local, mais également afin de vérifier
la prise en compte de chacun des désidératas du client.
L’objectif de cette enquête était double : juridique (vérifier la légalité des pratiques dans le cadre de la
méthode de commercialisation et du moment du paiement) et économique (évaluer la valeur ajoutée
de ce type de service payant par rapport aux services similaires disponibles gratuitement).
Plus particulièrement, l’enquête portait sur quatre points :
-
Vérifier la loyauté de la présentation des vendeurs de listes : analyse de la méthode employée
par les vendeurs pour se faire connaître du grand public et inviter les consommateurs à
souscrire à l’offre proposée ;
-
Examiner la personnalisation du dossier : étude de la prise en compte des critères demandés
par le consommateur (surface minimum, loyer, etc.) ;
-
Vérifier le respect de la loi s’agissant de l’encaissement (à la fin de la période d’abonnement) ;
-
Analyser le nombre et la pertinence des biens proposés dans la liste : comparaison de la
valeur ajoutée que l’activité de marchand de listes peut apporter eu égard aux services
d’annonces gratuites (seloger, leboncoin, pap, paru vendu…) en terme de quantité mais
également de qualité (photos, notes de DPE…).
2.2.
Les résultats : mauvaises pratiques à tous les étages
A. Présentation : vous avez dit « marchands de listes » ?
L’UFC-Que Choisir a voulu vérifier la méthode de commercialisation employée par les vendeurs de
listes. L’enquête met clairement en évidence la politique délibérée des vendeurs de listes d’entretenir
la confusion entre leur activité et celle d’une agence immobilière. Ces pratiques sont présentes à tous
les stades, de la communication au grand public sur le service proposé, jusque dans l’agence auprès
des candidats à la location.
7
UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
• Dans la phase de présentation (ou de communication au grand public)
Les vendeurs de listes ne font pas de publicité propre à leur activité, et se font connaître du grand
public uniquement par le biais d’annonces qu’ils diffusent dans les journaux locaux ou en ligne. Le
problème est que ces annonces se présentent de la même manière que celles émanant directement
du propriétaire bailleur, ou de son mandataire (une agence immobilière), détenant le pouvoir de signer
le bail en son nom. Ainsi, nous avons pu retrouver dans les rubriques d’« offres de location » de la
presse locale, les biens figurant sur les listes vendues par ces enseignes.
Or, en aucun cas, les vendeurs ne fournissent « des offres de location », mais seulement des
informations sur ces « offres de location ».
La différence est pourtant fondamentale. En effet, le vendeur de listes, qui n’est ni le propriétaire, ni
son mandataire, ne peut « offrir » un bien en location puisque, juridiquement, il ne peut être mandaté
par le propriétaire pour sélectionner le locataire ni faire les visites et signer le bail en son nom.
De plus, sur chacune de ces annonces il est indiqué, outre un descriptif plus ou moins complet du bien
référencé, des « honoraires » ou des « frais d’agences », à l’instar de ceux pratiqués par les agences
immobilières, renforçant ainsi la confusion.
De surcroît, ces vendeurs de listes ne peuvent valablement indiquer des frais relatifs à un bien
déterminé, puisqu’ils correspondent en réalité à la liste de tous les biens qu’ils proposent.
L’information ainsi délivrée au consommateur est donc erronée.
Exemples d’annonces diffusées par les marchands de listes :
Dans la presse locale :
Sur internet :
8
UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
Dans la totalité des cas, il n’est à aucun moment précisé l’objet réel de leur activité, à savoir « vendeur
6
de listes » telle qu’elle est appréhendée par la Loi Hoguet du 2 janvier 1970 .
D’ailleurs, loin de se limiter aux seules annonces diffusées, cette politique délibérée des enseignes de
masquer leur identité réelle et de s’apparenter à une agence immobilière se retrouve aussi le cadre
des appels téléphoniques passés par les candidats à la location ayant lu l’annonce.
Exemple de VERBATIM (DIRECTE LOCATION, à Bordeaux) :
Client : « C’est possible de le visiter ? »
DIRECTE LOCATION : « Oui faut passer en agence ».
• Pratiques trompeuses même en agence
Le discours dans les points de vente prolonge cette inadmissible pratique confusante. En effet, dans
près des ¾ des cas (13 vendeurs sur 18), pour justifier le montant réclamé, les vendeurs incluent des
prestations telles que le processus de recherche de locataires, la réalisation des visites, la rédaction
du contrat de bail, l’élaboration de l’état des lieux…
Ces propos sont trompeurs à triple titre :
-
Comme l’activité du vendeur se limite à la remise d’annonces, il trompe le consommateur
sur la nature exacte de ses prestations en mentionnant une kyrielle de prestations qu’il ne
fournit pas. Ensuite, et comme le service ne garantit pas la signature d’un contrat de bail,
le client qui viendrait à ne rien trouver par le biais des listes fournies, aura payé des frais
pour des prestations dont il n’a jamais bénéficié. Il se peut que comme certains bailleurs
confient parallèlement leur bien à une agence immobilière mandatée également pour la
rédaction du bail, le consommateur ait à s’acquitter, outre du prix de la liste, de frais
d’agence pour la rédaction de bail.
Exemple d’une annonce figurant dans la liste GIT IMMO de Marseille :
-
Comme la plupart des prestations mentionnées (recherches, visites, état des lieux,
rédaction de bail) correspondent exactement à celles que rend effectivement une agence
immobilière, il entretient la confusion sur la nature exacte de son activité.
6
Loi du 2 janvier 1970 règlementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds
de commerce.
9
UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
-
De surcroît, il trompe le consommateur car ni l’état des lieux ni les visites ni la recherche
7
ne peuvent être facturés à un locataire (en matière de location vide ). Ainsi, ce n’est pas
leur service qui permet d’éviter les frais d’agence pour ces prestations, c’est la loi !
L’absence de frais pour ces prestations n’est pas un avantage des marchands de listes, le
candidat à la location n’en aurait pas non plus s’il passait par un particulier ou une agence
immobilière.
L’absence d’information claire donnée sur la nature exacte de la prestation fournie, a pour
conséquence directe d’abaisser la vigilance du consommateur sur la prise en compte de ses critères
de sélection. Bien informé sur l’objet réel de la prestation proposée, et plus particulièrement l’absence
de garantie pour le client de trouver un logement adéquat, ce dernier veillerait davantage à ce que ses
désidératas figurent expressément sur la convention.
B. Liste personnalisée ? A vous de faire le tri
La phase d’élaboration du contrat, une fois l’accord du client obtenu, consiste à définir les critères de
recherche souhaités. C’est l’objet même du service que doivent fournir les vendeurs de listes en
8
contrepartie du montant réclamé. Comme l’indique la Cour de cassation, dans un arrêt de 2007 ,
l’obligation essentielle à laquelle est tenu légalement (et a fortiori contractuellement) le vendeur de
listes « consist(e) à fournir exclusivement une liste de biens disponibles correspondant à celui
recherché par le cocontractant ».
Or, afin de contourner l’obstacle, les vendeurs de listes élargissent systématiquement les critères de
recherche voulus par le consommateur. En effet, les contrats sont rédigés de façon à ce que le client
ne puisse y définir, sauf rares exceptions, des critères aussi élémentaires que le montant maximal du
loyer et la surface minimum. En ce qui concerne les quartiers souhaités ou toutes autres exigences
plus spécifiques (rez-de-chaussée, résidence sécurisée par exemple), ceux-ci sont ignorés.
• Le critère du prix est souvent « fluctuant »
Des fourchettes en guise de plafond :
Le montant maximal du loyer est un critère de base pour tout consommateur en recherche locative, et
sur les sites d’annonces en ligne, ce moyen de sélection est constamment employé.
Les vendeurs de listes, eux, préfèrent indiquer sur leur contrat des fourchettes de prix : 8
établissements sur 18 usent de cette forme de sélection.
Dans le réseau MIL’IM (concernant deux points de ventes visités), la fourchette est comprise entre
400 et 600 euros. Ainsi, le loyer maximum proposé peut être de 50% supérieur à celui initialement
souhaité par le consommateur. Dans le contrat d’Hestia, est mentionné que le client accepte que
puissent lui être proposées des offres à des loyers variant de -20% à +20% à celui souhaité. Pourtant,
la Commission des clauses abusives (CCA), dans sa recommandation n° 2002-01 relative aux
contrats de vente de listes en matière immobilière (BOCCRF du 26/02/2002) a considéré de telles
9
clauses comme abusives .
7
Article 5 de la loi du 6 juillet 1989 et Cour d’appel de Grenoble 2004. Dans notre enquête nous avions toujours demandé, totalement ou
partiellement, des logements dépourvus de meubles.
8
Cass. Civ. 1re, 30 octobre 2007, n°06-11032.
« Diverses clauses prévoient que pourront être proposés des locaux selon un prix différent de celui maximum recherché par le
consommateur, et par exemple " à 20% au-dessus des loyers souhaités " ; de telles clauses, qui permettent aussi aux
professionnels de ne pas respecter " les caractéristiques du bien recherché ", au sens de l’article 6 de la loi, et autorisent aussi une
modification unilatérale, emportent un déséquilibre, et ce plus encore lorsque le prix recherché est indiqué moyennant une
fourchette ».
9
10
UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
Et parfois même des montants maximums stipulés « hors charges » :
Sur les contrats des réseaux DIRECTE LOCATION (2 points de vente visités) et MIL’IM Strasbourg, le
montant maximal est mentionné « hors charges ». Pourtant, dans aucun des 3 établissements, cette
information essentielle n’a été donnée au client mystère. 17% des établissements visités ne
permettent donc pas au client de fixer dans la convention un loyer maximum « charges comprises »,
10
ce qui est une clause considérée abusive par la CCA .
Si les recommandations de la CCA, vieilles de plus de dix ans, ne sont toujours pas respectées, cela
s’explique en partie en raison du fait qu’elles ne sont pas obligatoires. L’intervention du Législateur
paraît donc nécessaire.
• Largesse maximum avec la « surface minimum »
Le critère de la surface minimum est bien sûr la deuxième condition majeure dans le choix d’un
logement. C’est un critère essentiel de sélection des biens que l’on souhaite visiter, et, a fortiori, si l’on
doit payer la mise en contact avec leurs propriétaires-bailleurs. La Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009
de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, dite « Loi Boutin », a d’ailleurs rendu
obligatoire la mention de la surface habitable du logement dans le contrat de bail. Ainsi a été consacré
le principe selon lequel la surface du logement est une condition essentielle du consentement émis
par le locataire.
Pourtant, 16 points de ventes sur les 18 visités, soit 89% de notre échantillon, n’ont pas jugé bon de
prévoir un tel paramètre dans les critères standards de l’offre recherchée. Bien que le client mystère
ait indiqué à son cocontractant une surface minimum, dans 15 agences sur 18 les contrats ne
faisaient référence, sauf dans deux cas (GIT’IMMO à Marseille et la Chaîne des Propriétaires et des
Particuliers à Strasbourg), qu’à des notions biens plus vagues du type : chambre, studio, T1…
Exemple :
Certains d’entre eux, vont même jusqu’à tenter de démontrer au client mystère l’inutilité d’un tel
critère, en faisant prévaloir celui, plus nébuleux encore, de la « configuration des lieux ». Cependant,
quel que soit l’établissement visité, aucune information préalable sur les configurations des logements
proposés n’est délivrée au consommateur, ce dernier n’ayant pas la possibilité non plus de
sélectionner ce type d’options. D’ailleurs, aucune photographie des logements ne figure sur les
annonces que le vendeur de listes diffuse (ou que très exceptionnellement) ou n’est fournie avec les
fichiers d’informations qu’ils vendent.
10
La recommandation précitée émise par la Commission des Clauses abusives affirme : « Considérant que certaines clauses,
relatives au prix souhaité par le consommateur, visent un « prix mensuel hors charges » ; que de telles clauses, qui permettent de
ne pas fournir d’information sur les charges communes relatives au bien proposé, caractéristique pourtant importante d’un bien
recherché, et alors que le poids des charges sur le coût d’un logement est conséquent, emportent un déséquilibre significatif ».
11
UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
VERBATIM :
« On ne fait pas de présélection par rapport à la surface car il y a plusieurs façons de mesurer les
surfaces des appartements : surface habitable, loi carrez... personne n'est jamais d'accord ! ».
(OFFICE DES LOCATAIRES, Toulouse)
En tout état de cause, cela leur permet de proposer des biens dont la surface habitable serait
inférieure au seuil minimum fixé par le client.
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UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
•
La situation géographique du logement souhaité et tout autre critère plus précis
sont ignorés
En ce qui concerne le secteur géographique, la plupart des vendeurs ne prennent pas en compte
contractuellement les quartiers ou arrondissements auxquels le consommateur voudrait se cantonner
dans le cadre de sa recherche :
-
10 sur 18 (56% des contrats) prédéfinissent des zones assez larges du type Centre,
Périphérie, Nord/Sud/Est/Ouest (ou par la région parisienne uniquement des
départements) à cocher par le consommateur, sans possible précision supplémentaire.
Extrait du contrat de l’Office des locataires de Caen :
De même, TOP IMMO 59, à Lille, prédéfinit 8 secteurs englobant plusieurs quartiers sans permettre
au client d’en exclure certains. Qui plus est la liste s’avère non limitative, des points de suspension
ponctuant l’énumération.
Annexe du contrat Top Immo 59 :
13
UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
-
Dans 3 autres cas, le contrat permet la mention d’un secteur géographique mais le
document étant rempli par le marchand, les critères demandés n’ont pas été retenus et
n’apparaissent que des données très générales. Par exemple, à Lyon, bien que la ville
compte plusieurs arrondissements, un des contrats se contente de mentionner « Lyon »
alors même que nous demandions le centre de la ville.
Au total, ce sont donc 13 établissements sur 18, soit près des trois quart, qui n’ont pas tenu
précisément compte de nos demandes géographiques.
Pour les critères plus sélectifs, comme l’exclusion de rez-de-chaussée ou la demande d’une résidence
sécurisée, 4 vendeurs les prennent en compte dans leur contrat. Néanmoins, cela se fait parfois sous
une rubrique générique « à préciser ». Ainsi, près de 78% des établissements visités les ont
totalement ignorés lors de l’élaboration du contrat, bien que le client en ait fait clairement un
paramètre important de la délimitation de son champ de recherche.
Au final, les vendeurs de listes ne fournissent qu’un simple fichier d’informations sur des
biens disponibles, correspondant à des critères limitatifs et approximatifs imposés par eux et
extrêmement vagues, leur permettant ainsi de n’avoir à proposer que des adresses de biens
« déjà en stock » dans leurs fichiers. Ainsi, ils ne vont aucunement tenter de trouver des biens
correspondants aux critères du client.
Ils trompent ainsi doublement le consommateur sur la portée de leurs engagements : non
seulement ils n’apportent aucune garantie à la conclusion effective d’un bail à la différence
d’une agence immobilière mandatée, mais ils se défaussent de leur obligation réelle et légale
qui est de fournir « exclusivement » des biens correspondant aux désidératas du client. Dans
les faits, le risque d’un réel décalage entre les attentes du client et la pertinence de la liste se
réalise bien souvent.
Par ailleurs, il est à noter que dans la totalité des établissements visités, le contrat est rempli
unilatéralement par le vendeur de listes. Et dans 11 cas sur 18, il ne l’a été, en toute illégalité, qu’une
fois le paiement exigé… La pratique illégale de l’encaissement anticipé est d’ailleurs très largement
répandue.
C. Paie pour voir
er
Comme nous l’avons vu, l’ordonnance du 1 juillet 2004, explicitée par la Cour de cassation, fixe les
principes conditionnant impérativement la perception des fonds par le vendeur de listes :
-
Si l’exécution est instantanée, c'est-à-dire une seule liste d’annonces à remettre, la
perception ne se fait qu’après la remise effective de la liste définitive ;
-
Si elle s’étale dans le temps, alors le vendeur ne peut exiger le paiement qu’à l’issue de la
période d’abonnement.
Or, les résultats de notre enquête sont accablants : 16 établissements sur 18 ont demandé le
paiement « avant la parfaite exécution de leurs obligations ». Ainsi, 89% des enseignes visitées sont
en infraction manifeste. Les deux autres enseignes utilisent des subterfuges qui nous apparaissent
illégaux pour contourner la loi.
Il convient de noter que pour contourner la loi, les vendeurs usent de propos mensongers et de
montages juridiques.
• Une prestation à exécution instantanée camouflée
Dans tous les établissements, il est important de noter que la prestation est systématiquement
présentée oralement comme s’étalant dans le temps. Les vendeurs de listes l’érigent même comme
une valeur ajoutée.
14
UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
Cependant, dans certains contrats proposés par les établissements visités, cette allégation est
totalement contredite par les conditions générales, figurant souvent au dos du contrat signé par le
consommateur, qui présentent la prestation comme instantanée sans faire référence à la durée
alléguée.
C’est le cas avec PAN EURO NORD (Office des Locataires) et PAN EURO SUD (Office des
Locataires) concernant les villes de Caen, Rennes, Toulouse et Montpellier qui présentent oralement
au client la prestation comme s’étalant dans le temps (durée de trois mois en général) alors que le
contrat stipule que « Le client reconnait expressément que la seule obligation due par Office des
Locataires consiste en la fourniture immédiate d’informations immobilières concernant les logements
libres à la location » sans jamais faire référence à la durée invoquée à l’oral. Il en est de même avec
LOC’A à Dijon.
Cette pratique trompeuse, sanctionnée par le passé par les juges, permet aux vendeurs de listes de
gonfler le service rendu, et ce en totale contradiction avec le contrat, et d’autre part de se défausser
de leur obligation de fournir plusieurs listes au client.
• Une prestation continue travestie
Si la prestation s’étale dans le temps, le vendeur doit prévoir la durée pendant laquelle ses obligations
de fournir des informations sur des biens conformes aux désidératas du client perdurent et ne
percevoir les fonds qu’à l’issue de la période. Pour contourner la loi, les vendeurs usent de
subterfuges, soit en qualifiant contractuellement la période en cause de gracieuse ou « gratuite »,
c'est-à-dire qu’elle n’est pas comprise dans la rémunération exigée, soit en qualifiant cette prestation
de « complémentaire » qui fera l’objet d’une facturation distincte.
-
Période gratuite (TOP IMMO 59) : La jurisprudence est très claire. Ce n’est pas parce que la
période prévue pour continuer à proposer des fichiers aux clients est qualifiée
contractuellement de gracieuse ou gratuite que le contrat revêt un caractère instantané
permettant d’exiger un paiement avant son terme.
-
Prestation complémentaire (contrats DIRECTE LOCATION Dijon et Bordeaux ainsi
qu’Hestia) : Concrètement, cela consiste à faire payer environ 95% du prix au consommateur
dès l’ouverture du dossier et le solde à sa clôture. Cette stratégie est extrêmement
contestable dans la mesure où elle concourt à exiger un paiement substantiel dès le début de
l’exécution et ainsi dénuer de toute portée le but recherché par le législateur de 2004. En
effet, dans les deux cas, le montant exigé à la fin de l’abonnement est de 5 euros et les
vendeurs exigent avant remise de la « première » liste pas moins de 180 et 190 euros, soit
97% du montant total.
La violation manifeste de la loi, s’agissant de l’encaissement anticipé des fonds, ne saurait trouver son
fondement dans l’absence de caractère dissuasif de la sanction. En effet, la sanction existe bel et bien
11
et son montant, qui s’élève à 150 000 euros , devrait être dissuasif. Le problème tient avant tout à
l’absence de poursuites et à l’application de ces montants maximaux.
Au-delà des seules pratiques des marchands, l’enquête de l’association a également porté sur la
valeur ajoutée ou non de ces listes par rapport au marché gratuit.
11
L’article 16 de loi du 2 janvier 1970 dispose que l’encaissement anticipé « est puni de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros
d'amende ». Le plafond maximum de l’amende est même multiplié par cinq lorsque le délit est commis par une personne morale (ce qui est
toujours le cas). Ainsi, l’amende peut aller jusqu’à 150 000 euros.
15
UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
3.
Les marchands de listes :
un service coûteux à moindre valeur ajoutée
A l’issue de l’enquête dans les points de vente et de l’acquisition des listes, l’UFC-Que Choisir a
analysé la teneur de celles-ci en vue de quantifier l’ampleur des biens proposés et leur pertinence au
regard des critères demandés, avant de vérifier leur disponibilité. Par ailleurs, afin de démontrer
l’existence ou non d’une valeur ajoutée par rapport au marché gratuit des annonces immobilières, les
listes acquises ont été comparées aux annonces disponibles gratuitement sur internet. Le résultat est
sans appel : le marché gratuit surpasse les vendeurs.
3.1.
Teneur des listes : peu de biens proposés, rarement pertinents
Sur les 18 listes obtenues, la moyenne est de 28 annonces pour un prix de 222 euros par liste. Le tarif
moyen de l’annonce s’est ainsi établi, sur notre échantillon, à 29 euros. Cependant, force est de
constater l’extrême hétérogénéité de l’épaisseur des listes et l’absence de corrélation entre le prix de
la liste et/ou de l’abonnement avec le nombre d’annonces.
Un prix élevé n’assure ainsi en aucun cas un nombre important de biens. Les illustrations les plus
flagrantes sont en région parisienne avec les listes d’Ancea et Casa Immo, acquises aux prix
respectifs de 450 et 290 euros, et qui comportaient respectivement 3 et 2 biens au total, soit un tarif
moyen par annonce de pas moins de 150 et 145 euros. De même, les listes de l’Office des Locataires
de Toulouse et de Rennes, parmi les moins chères de notre enquête (190 euros) comportaient
respectivement 87 et 83 annonces, soit un prix relatif de 2 euros l’annonce.
Le prix moyen de la liste apparait d’autant plus élevé qu’il représente plus du tiers du budget mensuel
12
des étudiants, à savoir 610 euros , budget déjà sous tension en période de rentrée universitaire.
Tableau 2 - Une absence de corrélation entre prix et nombre total de biens
VILLE
Prix Liste
Biens totaux
MOYENNE
TOULOUSE (Office des locataires)
RENNES (Office des locataires)
LILLE (Topimmo 59)
MARSEILLE (Git Immo) - Arr:6,7,8
MONTPELLIER (Office des locataires)
CAEN (Office des locataires)
LYON (MILIM)
DIJON (Service Location)
DIJON (LOC'A)
DIJON (Directe Location)
STRASBOURG (CPP)
PARIS (Hestia) - 92; 16;17;18
LYON (APL LOCATION)
STRASBOURG (Milim)
BORDEAUX (Directe Location)
PARIS (Casa Immo)2 (92)
PARIS (ANCEA) - 92
PARIS (Casa Immo)1 (93)
222 €
190 €
190 €
180 €
290 €
190 €
190 €
195 €
180 €
170 €
180 €
190 €
245 €
190 €
200 €
190 €
290 €
450 €
290 €
28
87
83
67
58
29
27
24
21
20
19
16
15
8
7
6
6
3
2
Prix
moyen/annonce
29 €
2€
2€
3€
5€
7€
7€
8€
9€
9€
9€
12 €
16 €
24 €
29 €
32 €
48 €
150 €
145 €
Sources : UFC-Que Choisir
12
Selon une étude BVA-Sodexo publiée le 14 mai 2012.
16
UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
Cependant, en l’absence de critères de recherche précis établis dans le contrat, plusieurs biens ne
correspondaient pas à nos recherches.
Afin de vérifier la conformité des listes, nous avons fait varier les critères selon les points de vente afin
de correspondre au mieux au marché immobilier local et de tester le plus finement possible la
pertinence des listes. Dans ce cadre, et dans 3 cas (Top Immo 59, Milim Strasbourg et l’Office des
Locataires de Rennes), nous n’avons fixé comme seul critère que le montant maximum du loyer afin
de s’assurer que sur cette base extrêmement large, l’ensemble des biens proposés étaient pertinents.
Or, si dans 2 cas sur 3 tel fut le cas, la liste rennaise, elle, ne comportait pas moins de 41% de biens à
loyer supérieurs…
Mais le résultat le plus accablant tient aux 15 cas pour lesquels nous avons fixé en plus du loyer
maximal des exigences sur la surface minimum. En effet, pour deux critères aussi élémentaires que
ceux-ci, la pertinence des listes (49%) est affligeante : une annonce sur 2 s’avère inutile. Dès lors, le
prix moyen par annonce pertinente atteint le montant exorbitant de 55 euros !
Tableau 3 - Détail de la pertinence des listes par vendeur
En
moyenne,
42% de
biens non
pertinents
Avec 2
critères
élémentaires :
51% de biens
non
pertinents,
soit plus
d’une
annonce sur
deux inutile
Sources : UFC-Que Choisir
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UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
3.2.
Bien pertinent ne rime pas toujours avec vacant
Notre enquête se déroulait au cours d’une période favorable à la disponibilité des biens, à savoir en
juin, avant les résultats du baccalauréat et les inscriptions à la Faculté. Nos appels aux propriétaires
des biens figurants sur les listes révèlent néanmoins que bien pertinent ne rime pas forcément avec
bien disponible.
En effet, afin de vérifier la fiabilité du descriptif et la disponibilité des biens, nous avons tenté de
joindre, dans les 24 heures suivant l’achat de la liste, l’ensemble des propriétaires. Malheureusement,
compte tenu des horaires d’appel (en journée) et des congés, beaucoup de propriétaires étaient
injoignables, d’où l’impossibilité d’établir des statistiques globales. Cette série d’appels a néanmoins
permis de démontrer l’absence de disponibilité de certains biens ainsi que le manque d’actualisation
des listes :
-
A Lyon, sur les 4 biens pertinents de la liste APL Location, 3 n’étaient déjà plus
disponibles lors de nos appels (24 heures après l’achat de la liste). Plus largement, 6
des 8 biens totaux de la liste étaient déjà loués ;
-
A Rennes, un propriétaire nous a indiqué que son bien, figurant sur la liste, était déjà
loué 8 jours avant l’achat et que le vendeur de listes avait été prévenu. Cet exemple
souligne le fait que les vendeurs ne s’assurent pas, avant de vous transmettre les
coordonnées de propriétaires, que le logement est libre de toute occupation.
Plus généralement, certains propriétaires n’ont pas manqué de souligner l’absence d’exclusivité des
biens proposés dans les listes, certains avouant même une pratique bien peu louable des vendeurs.
Par exemple, à Strasbourg, une propriétaire nous a indiqué que le vendeur de listes utilisait pour ses
fichiers des annonces qu’elle diffusait dans les journaux locaux.
Non seulement il existe un risque que les biens proposés soient indisponibles car déjà loués, mais
nous avons pu constater également qu’un certain nombre de propriétaires pouvaient être très
difficilement joignables.
Par exemple à Paris, une des agences du réseau CASA IMMO nous a remis une liste de trois biens
conformes à nos critères (sur 6 au total). Sur ces trois biens, deux correspondaient à un numéro de
ligne qui était suspendu. Nous avons appris par la suite que le propriétaire était décédé, et ce, bien
avant le jour où la liste nous a été remise.
Au-delà du manque de pertinence des listes au vu de nos critères, nous avons voulu démontrer
l’existence ou non d’une valeur ajoutée en analysant les annonces disponibles sur le marché gratuit
d’autant plus qu’à l’heure du numérique, celui-ci devient un concurrent de taille pour ces marchands.
3.3.
Le marché gratuit surpasse les vendeurs
Sur la base de chacun des critères demandés aux vendeurs de listes, nous avons, ville par ville,
également effectué une recherche sur le marché gratuit, plus particulièrement sur l’un des grands
sites gratuits d’annonces. Notre recherche sur internet s’est effectuée sur la base des mêmes critères
qu’auprès des vendeurs de listes sauf pour le loyer, dès lors que nous avons effectué notre recherche
à partir du loyer moyen des biens pertinents de la liste. Nous nous sommes également limités aux
seules annonces de moins de quinze jours.
Il importe ici de souligner que les sélecteurs du marché gratuit comportent un plus grand nombre de
critères, ou au minimum plus précis, que les contrats des vendeurs de listes (surface minimum,
montant précis du loyer maximum, diagnostic de performance énergétique, orientation, ascenseur,
cave, box, etc.). La précision de ces critères permet donc une recherche bien plus personnalisée que
les contrats des vendeurs.
18
UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
13
Comme le souligne le tableau ci-après, nos recherches démontrent que dans 89% des cas le
marché du gratuit propose plus d’annonces de biens pertinents à loyer inférieur, souvent largement,
aux loyers de la liste des vendeurs. En effet, sur la base de nos critères et du loyer moyen des biens
pertinents de la liste comme loyer maximum, nous avons dans 14 cas sur 18, obtenu plus d’annonces
pertinentes qu’auprès des marchands de listes. Par exemple, à Lyon, alors que la liste de MIL’IM
Location comprenait 23 annonces conformes à nos attentes, ce ne sont pas moins de 121 annonces,
de moins de quinze jours, qui étaient disponibles sur internet, et, ce avec un loyer inférieur ou égal au
loyer moyen des biens pertinents de la liste. Parmi les quatre cas non probants, nous avons repris
notre recherche en retenant comme loyer maximum celui donné au vendeur, et là encore, nous avons,
dans 2 cas sur 4, obtenu davantage d’annonces. Au final, dans 16 cas sur 18, le marché du gratuit a
surpassé les marchands de listes.
Tableau 4 - Comparaison vendeurs de listes/marché gratuit du nombre de biens pertinents
Sources : UFC-Que Choisir
Non seulement plus nombreuses, les annonces disponibles sur le marché gratuit sont en outre plus
détaillées dans leur descriptif souvent accompagné de photos du bien, ce qui fait cruellement défaut
aux listes acquises dans le cadre de cette enquête.
La conclusion de cette étude est donc sans appel : non seulement les listes des vendeurs
n’ont pas de valeur ajoutée par rapport au marché gratuit mais en outre elles sont moins
performantes que celui-ci. Au-delà de la pratique du « paie pour voir », l’UFC-Que Choisir peut
donc également dénoncer la scandaleuse politique du « paie pour être moins bien servi » des
marchands de listes.
13
Les recherches ont été effectuées sur différents sites mais pour la comparaison, nous avons retenu les offres proposées par www.seloger.com,
premier acteur du marché gratuit.
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UFC-Que Choisir – Marchands de listes – Août 2012
4.
Les actions et demandes de l’UFC-Que Choisir
Face à la persistance des mauvaises pratiques des marchands de listes, et en raison de l’absence
actuelle de valeur ajoutée de leur liste par rapport au marché gratuit, l’UFC-Que Choisir, dans toutes
ses composantes (Associations locales et Fédération nationale) :
•
Invite les étudiants et leurs parents, et plus largement tous les candidats à la location, à
réfléchir à deux fois avant de recourir à grand frais à ces vendeurs, et met à disposition sur
son site internet www.quechoisir.org un rappel des obligations légales des marchands de
listes ;
•
Saisit la DGCCRF pour que des contrôles soient de nouveau réalisés et les infractions
sanctionnées ;
•
Dépose plainte pour pratiques commerciales trompeuses (article L. 121-1 du Code de la
Consommation) et encaissement anticipé (art. 6 Loi du 2 janvier 1970) contre 13 enseignes
de marchands de listes :
-
-
10 Associations locales déposent plainte contre 11 enseignes :
APL Location, Chaîne des propriétaires et des particuliers, Directe Location Bordeaux,
Directe Location Dijon, Git’Immo, MIL’IM Lyon, MIL’IM Strasbourg, Pan euro Nord, Pan
euro Sud, Service location, Top Immo 59 ;
La Fédération contre 2 autres enseignes en Ile de France (Casa Immo et Ancea).
AUTEUR DE LA PLAINTE
UFC-Que Choisir du Rhône
UFC-Que Choisir de Marseille
UFC-Que Choisir du Bas-Rhin
1 (GIT’IMMO)
1 (OFFICE DES LOCATAIRES/PAN
EURO SUD)
1 (DIRECTE LOCATION)
1 (OFFICE DES LOCATAIRES/PAN
EURO SUD)
1 (OFFICE DES
LOCATAIRES/PAN EURO NORD)
1 (OFFICE DES LOCATAIRES/PAN
EURO NORD)
1 (TOP IMMO 59)
2 (Directe Location et Service
Location).
2 (CPP et MIL’IM)
Fédération UFC-Que Choisir
2 (CASA Immo et ANCEA)
UFC-Que Choisir de Montpellier
UFC-Que Choisir de Gironde
UFC-Que Choisir de Toulouse
UFC-Que Choisir de Caen
UFC-Que Choisir de Rennes
UFC-Que Choisir de Lille
UFC-Que Choisir de Côte d'Or
•
VENDEURS DE LISTES
ATTAQUÉS
2 (APL LOCATION et MIL’IM)
VILLES
LYON
MARSEILLE
MONTPELLIER
BORDEAUX
TOULOUSE
CAEN
RENNES
LILLE
DIJON
STRASBOURG
PARIS
Demande au Législateur d’encadrer plus strictement l’activité de « marchand de listes » pour
garantir une valeur ajoutée par rapport au marché gratuit, en :
-
Prévoyant la vérification par le marchand de la fiabilité du descriptif des annonces
(surface réelle, quartier, etc.) ;
Définissant un contrat type assurant une réelle personnalisation de la recherche à travers
des critères précis (surface minimum, exposition, DPE, etc.) ;
Imposant une réactualisation quotidienne des fichiers et des informations transmises au
consommateur.
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