Immobilier de luxe La saveur du haut de gamme

MAI/JUIN 11
Bimestriel
320 RUE SAINT HONORE
75001 PARIS - 03 44 60 91 95
Surface approx. (cm²) : 599
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GESTION IMMOBILIER
Immobilier de luxe
La saveur du haut de gamme
Une poignée d'acteurs (Féau, Sotheby's, Garcin, JohnTaylor, Barnes...) occupent le créneau
de l'immobilier de luxe. Contrairement à l'immobilier traditionnel, leur clientèle compte
beaucoup d'étrangers au pouvoir d'achat sans commune mesure avec celui des Français
qui, au delà de 10 M€, ne sont quasiment plus représentés. Il serait alors plus pertinent de
parler d'immobilier de standard international. Un marché au volume difficilement
quantifiable, du fait de la variété des biens proposés et de l'éventail étendu des prix. Un
marché enfin, où la fiscalité n'entre pas, ou très peu, en ligne de compte lors de la décision
d'achat.
L
e goût des investisseurs, tant français
qu'étrangers pour l'immobilier haut de
gamme ne se dément pas Dans les
régions les plus recherchées de l'hexagone, au
premier rang desquels Pans et la Côte d'Azur,
les prix continuent de grimper en 2011 Le
redressement des prix, amorcé fin 2009 a pris
de l'ampleur en 2010 pour retrouver un niveau
d'avant crise. Les Français en particulier, ainsi
que les acheteurs traditionnels européens, veulent profiter des baisses, entre -10 et -25%
constatées en province La capitale fait l'objet
d'une forte demande étrangère, en recherche de
placements alternatifs. « Pour celle-ci, explique
Charles-Marie Jottras, Président de Daniel
Feau « II s'agit
essentiellement
d investir dans un
pays dont les msti
tutions politiques,
l'économie et la
monnaie leur don
nent toutes les
garanties de stabilité et de sécurité qu'ils n'ontpas toujours dans
leur propre pays »
L'immobilier haut de gamme est constitué de
deux types de biens. Ceux d'exception,
uniques, bénéficiant de situations prestigieuses et de caractéristiques privilégiées, et
ceux de qualité. Ces derniers, plus abordables,
réunissent dans une même catégorie des biens
classiques de « standing » situés dans les meil
leurs quartiers par exemple et des biens dits de
charme ou de caractère, situes dans un environnement préservé, en ville comme à la campagne
Avec des biens de profils aussi varies, ce marche
de niche se distingue de celui de l'immobilier
traditionnel sur deux points au moins, explique
Alexander Kraft, Président de Sotheby's International Realty France Monaco «Le petit nomBARNES
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bre de transactions, dû a la rareté des
biens, et la durée de mise en vente, 18
mois en moyenne »
On parle de luxe au sein du réseau Chnstie's International Real Estate (Daniel
Féau) à partir d'un prix de vente minimal
de3M$
Selon ce critère, cela représenterait à
Pans mtra muros par exemple quelque
300 ventes par an, appartements ou
hôtels particuliers Le dernier bilan de la
Chambre des notaires fait état de 200
appartements anciens vendus à plus de
4 M€ en 2010 dans la capitale Les
valeurs les plus élevées peuvent atteindre
plusieurs dizaines de millions d'euros
Ainsi, l'an dernier, un hôtel particulier
du 7e arrondissement de Paris a-t il été
acquis par une famille pnncière du Golfe
pour plus de 68 M€ Une transaction
exceptionnelle, il est vrai Un prix élevé
est donc le premier des critères définissant le luxe
Un critère tout relatif cependant :
« En Bourgogne, on peut trouver un beau
manoir entouré d'une dizaine d'hectares
de parc pour moins d un million et demi
d'euros » remarque Alexander Kraft
Les Français représentent les trois quarts
des acquéreurs de biens de ce type,
même si la clientèle s'est mondialisée ces vingt der
mères années Le
britannique
Barnes International Consultant ne
s'y est pas trompé,
qui a crée en mars
dernier un département « Châteaux et propriétés » En résidence principale, les utilisateurs y
investissent entre 750 000 et 1,5 M6 En résidence secondaire, les budgets sont plus conséquents, jusqu'à 3 M€
La tendance montre une part étrangère en progression, malgré la désertion des Bntanmques
touchés par la cnse. Les Russes et les Asiatiques fortunés, clientèle émergeante, sont en
quête de monuments historiques ou de propriétés proches de lieux touristiques réputés,
avec des budgets allant jusqu'à 10 M€, voire
davantage.
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L'emplacement de la propriété constitue donc
un élément indissociable du luxe, tout autant que
son caractère. Ainsi à Cannes, le prix au m2 d'un
appartement sur la Croisette vaut le double
(250006) de son équivalent situé dans l'un des
quartiers les plus huppés de la ville, « La Californie ».
A Pans, le « triangle d'or » (6e, 7eet 8e arrondissements), le plus prisé, est investi en majorité
par les étrangers. Le m2 y dépasse les 25 000 €
à condition que le bien offre toutes les caractéristiques de l'exception (bel immeuble, vue, état
impeccable, équipements et services, parking...).
Mais les Américains seront attirés par le St Germain des Prés dépeint par leur littérature d'après
guerre, alors que les Champs Elysées feront
BARNES
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rêver les Russes et les ressortissants du Golfe.
Pour Nathalie Garcin, Présidente d'Emile Garcin Propriétés, la qualité de l'emplacement n'est
pas une question
d'adresse prestigieuse,
mais une somme de
caractéristiques.
Ainsi une propriété de
belle facture, même un
peu isolée dans une
région pas forcément
touristique, mais située dans un paysage intact,
sans constructions, pylônes ou antennes relais
par exemple, peut tout autant prétendre à l'exception.
Pour la clientèle française fortunée, tous les
acteurs de l'immobilier de luxe s'accordent à le
dire, la première motivation de l'achat d'une
résidence de luxe est le plaisir d'en jouir, ensuite
le désir de la transmettre, jamais une fiscalité
plus ou moins favorable.
A cela s'ajoute cependant, selon Charles-Marie
Jottras : « Le désir évident depuis quelques
années d'effectuer une réallocation de leur patrimoine vers un actif sûr et moins volatil que les
actifs financiers. »
Sa démonstration est imparable a priori.
Un investissement de 100 000€ investis dans la
pierre en 1972 vaut aujourd'hui I 905 000€.
Le même investissement dans l'indice SBF250
vaut aujourd'hui 1217 000€». •
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