Crédit hypothécaire

CREDITS HYPOTHECAIRES
Concretisez le reve de votre vie !
30.31.001/00 02/14
Devenir propriétaire de votre logement ?
C’est peut-être votre plus grand rêve, mais c’est sans doute aussi l’investissement le plus
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financières non négligeables pèseront en effet pendant de nombreuses années sur le budget
fa
crédit hypothécaire qui répond le mieux à vos besoins. Fédérale Assurance vous propose
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Avec Fédérale Assurance, vous choisissez la stabilité,
Les atouts de nos crédits hypothécaires :
la sécurité et l’expérience. Fondé il y a plus de 100 ans
• des tarifs transparents ;
par des entrepreneurs, le Groupe est considéré comme
• des taux d’intérêt parmi les plus bas du marché ;
l’assureur de référence de la construction. Nous offrons
• des conditions particulièrement intéressantes pour
aux particuliers et aux entreprises une gamme complète
les quotités faibles, c’est-à-dire un montant emprunté
de produits d’assurances, d’épargne et de placements
inférieur ou égal à 80 % de la valeur vénale du
et de crédits hypothécaires.
bien ;
• des tarifs réellement compétitifs pour vos assurances
Fédérale Assurance est un assureur mutualiste. A ce
Solde restant dû et Multirisk Habitation. Pour cette
titre, nous n’avons pas d’actionnaires externes qui
dernière couverture, nous partageons nos bénéfices
exigent leur part de bénéfices. Pour nous, l’actionnaire
avec nos clients sous forme de ristournes !
est le client… Ses intérêts dictent nos choix. Cette
philosophie implique la plus grande transparence : les
Un crédit hypothécaire ne se décide pas sur coup
frais cachés ne sont pas de mise.
de tête, nous sommes à votre disposition pour vous
conseiller.
Nous menons une politique financière saine, garante
Nos gérants de bureaux et nos conseillers vous
de notre pérennité : pas de risques inconsidérés, mais
apportent toute leur expertise dans ce domaine.
au contraire une gestion prudente, des choix réfléchis
N’hésitez pas à nous présenter votre projet. Pour ce
et des solutions à long terme. Autant d’ingrédients qui
faire, contactez-nous gratuitement au 0800 14 200.
nous ont permis de traverser la crise financière et de
disposer d’une solvabilité qui dépasse très largement
Vous voulez vous faire une idée plus précise des
les exigences légales. Une perspective rassurante à la
mensualités que vous devriez payer à la souscription
souscription d’une assurance Solde restant dû, dont
d’un
l’objectif est de vous protéger financièrement par rapport
www.federale.be vous offre un outil efficace pour
à votre engagement dans un crédit hypothécaire.
effectuer tous vos calculs.
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crédit
hypothécaire ?
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site
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important de votre vie. Des charges
et
familial. Raison de plus pour choisir le
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un éventail de solutions avantageuses.
SOMMAIRE
Tout savoir sur le credit
hypothecaire
4
Une large gamme de solutions
6
Votre demande de credit :
comment proceder ?
10
Une protection complete
et indispensable
11
La présente brochure tient lieu de prospectus. Le prospectus n°7 est d’application depuis le 17 février 2012. Consultez les conditions de nos crédits hypothécaires
annexées à la présente brochure.
3
TOUT SAVOIR SUR LE CREDIT
HYPOTHECAIRE
A quoi sert votre crédit hypothécaire ?
Quels sont les frais ?
Le crédit hypothécaire est un crédit à long terme. Il vous
Devenir propriétaire de son logement engendre des frais.
octroie les fonds nécessaires à l’achat d’un terrain ou à
Calculer rigoureusement ceux-ci vous permet d’estimer
l’acquisition, la construction ou la transformation d’un
précisément le montant dont vous devrez disposer pour
bien immobilier. Dans certains cas, il peut aussi servir au
votre opération immobilière. Ces frais devront en effet
remboursement d’un crédit hypothécaire existant ou à
être financés par vos fonds propres.
financer des droits de succession, si ceux-ci concernent un
ou plusieurs immeubles.
• Frais d’expertise
En cas d’achat, nous n’exigeons pas d’expertise lorsque le
montant emprunté est inférieur à 70 % du prix mentionné
Quel montant pouvez-vous emprunter ?
dans le compromis de vente. Dans ce cas, des photos
intérieures et extérieures du gage suffisent.
Il dépend essentiellement de votre projet et de votre
Dans tous les autres cas, une expertise sera réalisée.
capacité de remboursement.
Le montant de ces frais est repris sur la feuille de tarif
annexée à la présente brochure.
• La valeur vénale du bien mis en gage
Chez Fédérale Assurance, vous pouvez emprunter
• Frais de dossier
jusqu’à 100 % de la valeur vénale du bien en vente
L’ouverture d’un nouveau dossier engendre des frais.
normale (de gré à gré et sur base volontaire, hors frais
Ceux-ci ne sont dus qu’après réception de notre offre
de notaire et droits d’enregistrement) et jusqu’à 80 %
écrite et acceptation de votre part. Le montant de ces frais
de cette valeur pour un terrain. La valeur du bien est
est également détaillé sur la feuille de tarif annexée à la
généralement déterminée par le compromis de vente.
présente brochure.
Vous devez donc posséder des fonds propres avant
d’envisager la souscription d’un crédit.
Certains frais de dossier peuvent être aussi être dus au
cours du crédit : en cas de modifications des garanties
• Vos revenus
(mainlevée partielle, transfert de gage…) ou si le preneur
Le remboursement de votre crédit ne doit pas
demande une nouvelle offre. Le montant de ces frais
compromettre l’équilibre de votre budget. Pour vous
est détaillé sur la feuille de tarif annexée à la présente
protéger du surendettement, nous limitons en général
brochure.
la charge annuelle du crédit à un tiers des revenus
annuels nets de votre ménage.
4
• Frais d’acte notarié
Ils sont payables directement au notaire. Ils comprennent
Quelle souplesse l’ouverture de crédit
offre-t-elle ?
les droits d’enregistrement (inscription hypothécaire),
d’hypothèque, les frais fixes et les honoraires du notaire.
Vous pouvez, dans le cadre du crédit hypothécaire
Dans la plupart des cas, nous demandons une inscription
existant, solliciter de nouvelles avances sans devoir
hypothécaire.
repasser devant le notaire. Elles se réalisent en effet par
conventions sous seing privé. Elles doivent porter sur un
• Frais liés au remboursement anticipé d’un
montant minimal de E 10 000.
crédit hypothécaire
Indemnité de remploi
Vous avez remboursé E 10 000 en capital et vous voulez
Vous êtes libre de rembourser totalement ou partiellement
effectuer des travaux : vous pouvez réemprunter aux
votre crédit hypothécaire et ce, à tout moment. Cependant,
conditions du moment de votre demande à concurrence
une indemnité sera due lors d’un remboursement anticipé.
du montant déjà remboursé et ce, sans frais notariés.
Appelée « indemnité de remploi », elle s’élève à trois
mois d’intérêts et est calculée sur base du capital restant
à rembourser. Elle n’est pas due si le remboursement
anticipé survient suite à un décès.
EXEMPLE
Vous avez souscrit un crédit de E 150 000 en 20 ans
en date du 1er janvier 2011.
Le taux fixe s’élèvait à 5,00 %. Si vous voulez
rembourser ce crédit deux ans après sa souscription (à
savoir au 1er janvier 2013), vous devrez rembourser :
1. le solde restant encore à rembourser au 1er janvier
2013 : E 145 072,81 ;
2. l’indemnité de remploi à cette date : E 1 776 (trois
fois la partie « intérêts » de votre mensualité au
1er janvier 2013) ;
3. les frais de mainlevée (cfr. ci-dessous).
Frais de mainlevée
L’inscription hypothécaire sur le bien est valable 30 ans.
Afin de supprimer cette inscription avant cette échéance,
notamment en cas de vente du bien, le notaire doit procéder
à la mainlevée de l’inscription. Les frais de mainlevée sont
payables directement par l’emprunteur au notaire.
5
UNE LARGE GAMME DE SOLUTIONS
Construire, acheter ou rénover un bien immobilier
Exemple
représente un des plus gros investissements de votre
Si vous empruntez E 100 000 sur 20 ans à un taux
vie. Nous vous accompagnons dans vos démarches pour
fixe de 4,10 % par an (0,335 % par mois), quelle va être
choisir la formule de crédit la plus adaptée à vos besoins.
votre mensualité ?
Dans cette formule, vous payez E 607,03 tous les
mois pendant 20 ans.
Les taux
• Taux variable
Obtenir le meilleur taux constitue votre priorité, mais
Fédérale Assurance propose également une gamme de
vous devez tenir compte des implications de la formule
crédits hypothécaires à taux variables. Dans ces formules,
que vous choisissez : fixe ou variable. Prenons la formule
le taux est garanti pour des périodes d’un nombre
à taux révisable annuellement : elle est généralement la
déterminé d’années. La durée totale du crédit ne peut
moins chère, mais le montant des remboursements est
dépasser 30 ans.
revu annuellement en fonction de l’évolution des taux
d’intérêt sur les marchés. En cas de hausse, les charges du
Au terme de chaque période, le taux est revu en fonction
crédit augmentent.
d’un indice pour la période qui suit. Vous pouvez choisir
parmi les formules suivantes :
L’ensemble de nos taux sont repris sur la feuille de tarif
annexée à la présente brochure.
•R
évision annuelle (1/1/+3/-3) : le taux peut être adapté
chaque année. La variation maximale qui peut être
appliquée est de 3 %. L’augmentation est plafonnée à
• Taux fixe
1 % la première année et à 2 % la deuxième. De manière
Avec cette formule, pas de surprise : vous bénéficiez
générale, le taux ne peut pas être supérieur au double du
d’une sécurité totale. Le taux d’intérêt reste fixe pendant
taux initial.
toute la durée de votre crédit. Vous avez la certitude
•5
/5/+2/-2 : le taux peut être adapté tous les 5 ans. La
que la charge de remboursement ne varie pas malgré
variation maximale qui peut être appliquée est de 2 %.
les fluctuations des taux d’intérêt sur les marchés.
•1
0/5/+2/-2 : le taux peut être adapté après 10 ans,
Une formule qui présente des atouts, surtout dans une
puis tous les 5 ans. La variation maximale qui peut être
conjoncture de taux peu élevés.
appliquée est de 2 %.
•1
5/5/+2/-2 : le taux peut être adapté après 15 ans,
Chez Fédérale Assurance, vous pouvez souscrire ce type
puis tous les 5 ans. La variation maximale qui peut être
de crédit pour une durée allant jusqu’à 20 ans.
appliquée est de 2 %.
6
Le taux du crédit varie dans certaines limites à la hausse
ou à la baisse par rapport au taux initial. Vous êtes ainsi à
l’abri d’une forte hausse des taux.
La variabilité périodique de votre taux
Si vous optez pour un taux variable, le taux d’intérêt de
votre crédit hypothécaire sera adapté en fonction :
• de la fréquence de révision choisie ;
• des variations maximales d’intérêts ;
• du nouvel indice de référence (celui du mois calendrier
qui précède la date prévue pour la variation).
L’indice de référence initial figure dans votre acte de crédit :
il est utilisé pour déterminer les évolutions du taux de votre
crédit hypothécaire. L’adaptation de votre taux s’effectue
au moment de la réévaluation, sur base de l’indice de
référence publié au Moniteur Belge dans le mois civil
précédant la date de variation. Pour la formule à révision
annuelle du taux, l’indice de référence utilisé est l’indice A
(bons du trésor à 12 mois). Pour nos autres formules
à taux variable, l’indice de référence utilisé est l’indice E
(obligations linéaires à 5 ans). Le taux est adapté selon la
formule suivante :
Taux après adaptation
=
Taux initial + (indice de référence publié
dans le mois civil précédant la date de variation
-
indice de référence initial)
Le taux d’intérêt courant est adapté uniquement si la
variation est de minimum 0,021 % par mois (0,25 % par
an) pour les taux révisables annuellement et de minimum
0,0416 % par mois (0,50 % par an) pour les autres formules
à taux variables. De plus, le taux appliqué est limité à la
fourchette de variation de taux mentionnée dans l’acte.
7
A travers les exemples chiffrés qui suivent, vous pouvez
Les mensualités
vous faire une idée plus précise de l’impact d’une
modification de taux sur le montant de vos mensualités.
Quel que soit le mode de remboursement que vous
choisissez, il convient de l’adapter à vos moyens financiers,
Vous empruntez E 100 000 sur 20 ans
à vos besoins et aux avantages fiscaux auxquels vous
pouvez prétendre. Fédérale Assurance vous propose
1. à un taux variable (15/5/+2/-2) de 3,70 % par an (0,303 % par mois)
plusieurs solutions pour rembourser le capital de votre
emprunt.
Montant de vos mensualités :
• Mensualités constantes
Fixes pendant 15 ans : E 586,97
Vous versez chaque mois un montant identique. Il se
Après 15 ans en cas de diminution
compose à la fois des intérêts et de l’amortissement du
du taux de 2 % : E 559,34
capital. Au fil des remboursements mensuels, la partie
Après 15 ans en cas d’augmentation
« intérêts » est dégressive et la part de « remboursement du
du taux de 2 % : E 615,09
capital » augmente. La charge mensuelle sera uniquement
modifiée en cas de révision de taux.
2. à un taux variable (5/5/+2/-2) de 3,60 % par an (0,295 % par mois)
Montant de vos mensualités :
Exemple
Fixes pendant 5 ans : E 582,02
Si vous empruntez E 100 000 sur 20 ans à un taux
Après 5 ans en cas de diminution
fixe annuel de 4,10 % (0,335 % mensuel) et que vous
du taux de 2 % : E 507,06
optez pour une mensualité constante, vous paierez,
Après 5 ans en cas d’augmentation
pour toute la durée de votre crédit, une mensualité
du taux de 2 % : E 661,68
s’élevant à E 607,03.
3. à un taux variable (1/1/+3/-3) de 3,00 % par an (0,247 % par mois)
Montant de vos mensualités :
Pendant la première année : E 552,80
En cas d’augmentation maximale
après 1 an (max. 1 %) : E 559,74
En cas d’augmentation maximale
après 2 ans (max. 2 %) : E 646,61
En cas d’augmentation maximale
après 3 ans (max. 3 %) : E 693,14
€
800
€ 607,03
600
400
200
0
1
5
Intérêts
10
15
20
Années
Amortissement du capital
€
800
8
€ 736,70
600
€ 418,06
• Mensualités dégressives ou amortissement
constant
contrat d’assurance-vie à l’aide du capital vie, soit au
décès par le capital décès.
La charge mensuelle est dégressive. Vous payez chaque
mois un montant composé d’une partie d’intérêts et d’une
partie de remboursement du capital. Les intérêts sont
Exemple
dégressifs et l’amortissement du capital est constant.
Un homme âgé de 45 ans souscrit un crédit de
Il est
€ égal au montant de crédit divisé par la durée,
E 25 000 d’une durée de 20 ans à un taux d’intérêt
800
exprimée
en mois. Le montant de la partie « intérêts »
annuel
de 4,10 % (0,335 % mensuel). Sa mensualité
€
varie en fonction du capital
encore à rembourser et est
€ 607,03
600
donc dégressif.
800
s’élèvera à E 83,75 (à laquelle il faut ajouter la prime
du contrat d’assurance-vie).
€ 607,03
600
400
400
200
Exemple
La durée
Vous
0 empruntez E 100 000 sur 20 ans à un taux fixe
1
5
10
15
20
200
annuel de 4,10 % (0,335 % mensuel) et vous
optez
Années
0
Le choix
de la durée de votre crédit consiste à trouver un
pour une mensualité
Votre mensualité
Intérêts dégressive.
Amortissement
du capitalsera
équilibre entre payer le minimum d’intérêts et Années
supporter
la suivante :
une charge Intérêts
de remboursement
acceptable !
Plus la durée
Amortissement
du capital
€
800
1
5
10
15
20
du crédit est longue, plus le montant mensuel remboursé
diminue
€ et plus le montant total d’intérêts payés augmente.
€ 736,70
800
600
€ 418,06
€ 736,70
600
€ 418,06
400
Exemple
400
200
Vous empruntez E 100 000 sur 15 ans, 20 ans, 25
200
ans et 30 ans et considérant que le taux de 4,00 % est
0
1
5
10
15
20
Années
fixe
0 quelle que soit la durée. Voici ce que l’on obtient
1
Intérêts
Amortissement du capital
5
Intérêts
€
10
15
20
comme mensualités en fonction de la durée duAnnées
crédit.
Amortissement du capital
€ 740,93
€ 607,29
• Reconstitution de
capital
600
€ 529,21
Vous payez chaque année une
charge € constante
478,85
€
€ 740,93
€ 607,29
600
€ 529,21
composée
uniquement des intérêts. Leur montant est
400
identique, quelle que soit la durée du crédit. Celui-ci se
200
calcule en multipliant le capital par le taux mensuel.
Le crédit
est reconstitué par un contrat d’assurance vie
0
15 ansde type
20individuel
ans
25
30 ans
« mixte 10/10 »
ou ans
groupe, prévoyant
un capital décès ainsi qu’un capital vie égal au montant
€ 478,85
400
200
0
15 ans
20 ans
25 ans
30 ans
emprunté. Le crédit sera remboursé, soit au terme du
9
VOTRE DEMANDE DE CREDIT :
COMMENT PROCEDER ?
Lorsque vous nous adressez une demande de crédit,
la procédure se déroule en quatre étapes.
Phase d’information
Nous vous remettons, sur simple demande de votre part,
la présente brochure et un projet personnalisé. Celui-ci
reprend toutes les conditions de nos crédits hypothécaires.
Constitution du dossier de crédit
hypothécaire
Nous constituons avec vous le dossier complet nécessaire
à l’examen de votre demande de crédit hypothécaire.
Expertise
Offre de crédit
Nous mandatons un expert immobilier, sauf pour un achat
Après examen de votre demande et approbation de celle-ci,
dont le montant du crédit est inférieur à 70 % du prix
nous vous envoyons une offre de crédit en double
d’achat. L’expert fixe la valeur vénale du bien gagé ainsi
exemplaire. Elle mentionne toutes ses conditions. En
que la valeur de reconstruction (valeur minimale à assurer
cas d’acceptation de celle-ci, il vous suffit de renvoyer
en assurance incendie). Nous vous adressons une copie du
la lettre signée par vos soins. Votre dossier est alors
rapport dès que l’expertise a eu lieu. Si l’expertise n’est pas
transmis au notaire de votre choix. Après avoir effectué
nécessaire, des photos intérieures et extérieures du bien
ses recherches hypothécaires et fiscales, le notaire fixe la
gagé vous sont demandées.
date pour passer l’acte.
10
UNE PROTECTION
COMPLETE ET INDISPENSABLE
L’acquisition ou la construction d’un bien immobilier est un
équipements sur le chantier, de même que vos biens
projet important et à long terme. Comme il vous engage
existants sont également assurables. Une première
financièrement sur la durée, protégez-le au mieux. Vous
sécurité donc, pour vous permettre de réaliser votre
pouvez compter sur notre expérience de plus de 100 ans
rêve le plus sereinement possible.
pour couvrir votre projet de construction, votre bien
immobilier et pour protéger financièrement votre famille.
Pour votre habitation
Pour votre famille
Votre crédit habitation est une affaire réglée. Mais avez-vous
pensé à protéger votre nouveau bien contre les risques de
Une assurance « Solde restant dû » vous permet de
dommages auxquels il est exposé ? Personne ne souhaite
protéger efficacement votre famille et/ou votre conjoint
continuer à payer pour un bien qui n’existe plus ! De plus,
si vous décédez avant d’avoir pu rembourser l’intégralité
il s’agit de garantir la pérennité du bien mis en garantie de
de votre crédit. La dette restante est alors, en fonction
l’emprunt. Une assurance Habitation est donc requise pour
des garanties souscrites, totalement ou partiellement
l’obtention de votre crédit hypothécaire. Avec l’assurance
apurée. Ainsi, vos proches ne devront pas supporter cette
Multirisk Habitation, vous bénéficiez d’une protection
charge supplémentaire. Le tarif de notre assurance « Solde
optimale. Nous assurons votre bien contre une multitude
restant dû » est particulièrement attractif. Les non-fumeurs
de risques : incendie, dégâts des eaux, dommages dus aux
bénéficient d’un tarif réduit avantageux à partir d’un
effractions, catastrophes naturelles,… Cette police permet
capital décès initial de E 50 000. La prime est déductible
aussi de couvrir le contenu.
fiscalement sous certaines conditions.
Pourquoi contracter une police Multirisk Habitation auprès
Nous demandons de souscrire systématiquement une
de Fédérale Assurance ?
couverture décès à la souscription d’un crédit hypothécaire.
•N
ous vous offrons une assistance gratuite, 24 h sur 24 ;
•L
a valeur à assurer du bâtiment est estimée par l’expert
Pour votre projet de construction
(valeur de reconstruction) ou, à défaut d’expertise, elle
est déterminée en utilisant notre grille d’estimation
Construire ou rénover implique des risques. Grâce à notre
forfaitaire. Dans ces conditions, nous vous garantissons
police « Tous Risques Chantier », nous vous proposons
le remboursement à 100 % du montant du sinistre, même
de vous protéger contre la perte, la destruction ou
au-delà du capital assuré ;
l’endommagement des bâtiments en construction ou
•V
ous recevez votre part de nos bénéfices sous forme
en rénovation, des matériaux livrés sur le chantier, ainsi
d’une ristourne sur le bonus. Le bonus correspond au
que contre les dégâts aux installations et équipements
montant de la prime nette, dont le coût éventuel des
techniques importants (installations sanitaires, chauffage
sinistres survenus au cours de l’année concernée a été
central,...).
déduit.
Les
installations
temporaires
et
les
11
Siège social
Rue de l’Etuve 12 - 1000 Bruxelles - Belgique
Tél. 02 509 04 11- Fax 02 509 04 00
www.federale.be
Association d’Assurances Mutuelles sur la Vie
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