SpÉcial immobilier

© AS Flament
NORD - PAS-DE-CALAIS - PICARDIE
SpÉcial immobilier
Miser sur les quartiers
en mutation
­
l LILLE, les secteurs en devenir. p.3. l La banlieue, verte
l AMIENS compose son avenir. p.10.
et chic. p.9.
NORD - PAS-DE-CALAIS - PICARDIE Immobilier
© Daniel rapaich/ville de lille
Le parc Jean Baptiste Lebas
à Lille, un espace vert
qui valorise les quartiers.
TROIS BONNES IDÉES,
pour investir à Lille
P
lutôt morose, la conjoncture immobilière dans
l’ancien. « Le premier semestre a été à la fois bon et
chaotique », souligne Philippe Descampiaux, « le
dynamisme du marché des
primo-accédants, donc des
petits prix, sauve le reste ». Au delà de 300 000 €
sur la métropole lilloise, « ça bloque ». Entendez, le rythme des transactions se ralentit.
Gérard de Rycker, président de la Fnaim
Nord, observe des baisses de prix de parfois
25 % afin de déclencher la vente. « Mais il y a
encore des efforts à faire, certains vendeurs sont
encore trop gourmands ». Sans compter la prudence des banques qui rehaussent leurs taux
d’intérêts. Ou encore l’année électorale qui
s’annonce, habituellement empreinte d’im-
Malgré un environnement
économique incertain,
l’investissement immobilier
reste une valeur… presque
sûre. Mais attention !
Le candidat investisseur
se doit d’être sélectif.
Trois quartiers lillois
à examiner de près.
marc prevost
mobilisme. L’épouvantail des prêts-relais
achève de dissuader la demande. Le marché
peine à retrouver un nouveau souffle.
Le neuf se porte un peu mieux après un début
d’année en demi-teinte, surtout le deuxième
trimestre, et un exercice 2010 difficile.Comme
l’année dernière, la perspective de la révision
à la baisse des avantages fiscaux du Scellier
poussent les investisseurs à anticiper :
« La part de la vente investisseurs augmente
régulièrement », remarque Jean-Michel Sède,
le président de la Fédération régionale des
promoteurs-constructeurs. Les acquéreurs
occupants de maisons individuelles groupées
soutiennent le marché. Ce dernier se circonscrit surtout sur la grande métropole lilloise.
Prix moyen, avec terrain : entre 230 000 et
280 000 €. Mais la demande n’est pas toujours satisfaite. n
24 SEPTEMBRE 2011 - Le figaro magazine • 3
NORD - PAS-DE-CALAIS - PICARDIE Immobilier
Euratechnologies est un bel exemple de
réhabilitation d’une friche industrielle
en parc tertiaire dédié aux nouvelles technologies. Une vraie turbine à création d’emplois, inaugurée il y a deux ans et demi.
Situé entre Lille et Lomme, le site est baigné
par les rives de la Haute-Deûle, elles aussi
en cours d’aménagement. Autant d’éléments qui font du quartier une cible de
choix pour les ménages et les investisseurs.
« Parmi les acquéreurs, un sur trois est un investisseur », précise Franck Gelé, responsable
de l’agence Century 21 à Lomme. Conséquence : les programmes neufs se sont multipliés, avec des prix tournant autour de
3 500 €/m². De quoi créer un effet de gamme
et attirer les acquéreurs sur l’ancien,
meilleur marché. Et, si le bien est à son prix,
le marché sera fluide, entendez qu’il ne restera pas longtemps offert à la vente. Une
petite maison 1 930, en bon état, avec deux
voire trois chambres et un petit extérieur,
peut se négocier autour de 160 000 €. On
trouve encore des biens à 100-110 000 €
avant travaux. Objectif : demander un loyer
mensuel autour de 800 €, après rénovation.
De même, les primo-accédants forment l’essentiel des acquéreurs particuliers. Ce qui
entraîne une forte rotation après sept ou
huit ans d’occupation, délai normal moyen
avant revente : il est temps de se positionner.
« Le potentiel du quartier n’est pas épuisé », sourit Benoit Lambelin, président du GIE OrpiMétropole. De même, la proximité des banlieues ou quartiers cossus, donc chers,
comme Lambersart ou Vauban-Lille draine
les acquéreurs.
Moulins
à la croisée
de la ville
On aurait tort de considérer Moulins
comme le parent pauvre de Lille. Certes, le
quartier n’a pas l’éclat du Vieux-Lille, discrètement embourgeoisé, ou même l’attrait
tendance de son voisin Wazemmes, rapidement « boboïsé ». Il y a quinze ans, l’installation de la fac de droit dans une ancienne
friche textile avait fait naître quelques espoirs
et éviter le naufrage au quartier, pourtant
bien situé non loin du centre. D’autres établissements d’enseignement supérieur se sont
implantés et la population étudiante a
grandi. Depuis quelques années, la ville
4 • Le figaro magazine - 24 SEPTEMBRE 2011
Euratechnologies :
une turbine tertiaire.
dr
Euratechnologies :
l’immobilier
au bord de l’eau
Les Bois-Blancs dans le vert
Le second étage de la fusée Euratechnologies, c’est ce grand programme d’aménagement des berges de la Deûle qui va redonner du lustre au secteur et rayonner
bien au delà des rives proprement dites. L’effet se fait déjà sentir sur le quartier
voisin des Bois-Blancs : « Un T4 de 73 m² dans une résidence des années 70 se vendait
80 000 € il y a huit ans. Il vient de se revendre 130 000 € cette année », explique Thomas
Dewulf, conseiller immobilier chez Orpi BCS immobilier. Pareil pour les petites maisons :
une surface de 90 m², produit classique qui valait 100 000 € maximum, il y a huit ans,
s’échange aujourd’hui à plus de 130 000 €. n m.P.
multiplie les opérations de requalification
comme le parc urbain Jean-Baptiste Lebas,
certes en lisière du quartier, mais qui contribuent à redorer le blason d’un secteur longtemps boudé en raison de sa réputation
d’insécurité. « Moulins, c’est une offre complète,
du studio à la maison quatre chambres, en passant
par le T3 et la petite maison de 60 m² », explique
Benoît Lambelin, président du Orpi LilleMétropole. De fait, Moulins intéresse les
primo-accédants capables de mobiliser
120 000 € pour un bien de 60 m² en bon
état. Et un peu d’huile de coude : traditionnellement, les cours et les jardinets ont été
couverts, souvent sommairement. Il n’est
pas rare que les nouveaux habitants démolissent pour retrouver un peu d’air et valoriser leur achat. Pour les grandes maisons
bourgeoises, l’acquéreur, s’il en a les moyens,
ira prospecter du côté du quartier SaintMichel, à deux pas. « Il reste pas mal de biens à
rénover », sourit David Bocquet, de l’agence
éponyme, Ainsi des grandes maisons à large
façade que l’on peut diviser - sous réserve
de respecter les règles d’urbanisme- pour
répondre à la forte demande locative. Un T2
se loue jusqu’à 600 €. Un investisseur a signé un chèque de 75 000 € pour un studio
de 30 m², rue Courmont, « Plutôt une bonne
affaire », se réjouit ce dernier en pensant
probablement aux petites surfaces qui se
négocient parfois à près de 4 000 € le m²
mais du côté de Vauban, un quartier huppé,
ou en centre ville. De même, autour de la
porte de Valenciennes, et dans le prolongement du quartier d’affaires Euralille, les
démolitions de vieux logements laissent
entrevoir de futurs programmes neufs.
NORD - PAS-DE-CALAIS - PICARDIE Immobilier
Fives :
paradis pour
les investisseurs ?
dr
Fives : Le projet de réhabilitation de la friche Fives Cail Babcock signé l’AUC
6 • Le figaro magazine - 24 SEPTEMBRE 2011
« Dix ans de travaux ! » Au-delà des craintes
liées à ce grand programme de réhabilitation de ce qui fut une des plus grandes
usines de la région, Fives-Cail-Babcock,
d’où sont sortis les ascenseurs de la Tour
Eiffel ou les charpentes métalliques du
pont Alexandre III, les professionnels de
l’immobilier du quartier de Fives sont optimistes. Car la demande n’arrête pas de
monter dans ce secteur qui garde sa dimension populaire et qui, sous l’impulsion de la
municipalité lilloise, veut faire oublier sa
réputation de quartier déshérité. Une nouvelle place, des crèches, des commerces, et
la perspective de relier Lille à Villeneuve
d’Ascq, la grande commune du sud de la
métropole. Le grand projet couvre une
friche de 17 hectares. À terme, le site
accueillera une piscine intercommunale,
une nouvelle bourse du travail, un lycée •••
NORD - PAS-DE-CALAIS - PICARDIE
n Marc Prévost
Bonjour, la bonne affaire !
LILLE
Commune
Quartiers
• Hellemmes
• Lille Sud-Cité hospitalière
• Lille-Centre
• Lomme
• République
• Saint-Maurice / Fives
• Vauban
• Vieux-Lille
• Wazemmes-Moulins
appartements anciens
appartements récents*
prix au m2
évol. 1 an
prix au m2
évol. 1 an
2 779€
12,1 %
3 860 €
5,9 %
2 653 €
2 757 €
1 964 €
2 952 €
2 362 €
2 815 €
3 139 €
2 375 €
9,5 %
0,4 %
0,5 %
12,3 %
11,6 %
14,7 %
9,9 %
12,1 %
maisons anciennes
prix de vente
évol. 1 an
198 237 €
7,6 %
3 948 €
3 549 €
165 312 €
178 289 €
2,7 %
11,5 %
172 145 €
8,9 %
4 245 €
4 055 €
3 808 €
190 640 €
267 303 €
322 613 €
165 269 €
-10 %
7 %
-0,8 %
7,1 %
-3,4 %
Chic et calme :
dr
Cécile, architecte, et son mari, ont jeté leur dévolu sur une maison 1 930 de 140 m²
située dans une ancienne impasse désor­mais réouverte « mais la rue reste peu passante ».
À proximité de l’ancienne filature Mossley, l’autre friche du secteur. Comme ils sont du
métier, les travaux coûteront moins cher. Normalement, on les évalue à environ
50 000 €. De quoi espérer une plus-value à long terme vu le prix d’achat au m² : à peine
1 500 €. Yves, Lyonnais d’origine, a acheté une maison de 100 m² qu’il compte mettre
en location d’ici quelques années. À un bon prix : 177 000 €. « Pas cher, vu le petit
jardin. » Il sait qu’il pourra en tirer un bon loyer, le moment venu. Les préventions visà-vis d’un Fives où règne une grande mixité sociale ont été vite levées : « Ici les gens se
disent bonjour ». Mais le quartier reste encore marqué par son histoire. Comme le note
Martin Belin, le patron de l’agence Immage, « Le besoin de logements est s i fort ! Certains
défauts, comme la fiscalité locale, ont moins d’importance. » Une maison de 100 m² avec
quatre chambres et un petit jardin part à 180 000 €. Comptez 20 000 € de plus avec
un garage. Il conseille de s’intéresser à tous types de produits « Propre et en bon état, tout
se loue à Fives ». À bon investisseur… n M.P.
Source : Notaires de France, prix au 31/05/2011
••• hôtelier, des dispositifs de récupération
d’eau qui en feront un éco-quartier en
pointe, un parc urbain et surtout près d’un
millier de logements neufs. De quoi transformer le quartier et doper le marché de
l’ancien. Du coup, les investisseurs jettent
un œil intéressé. Comme Christian Barrois
qui recommande d’acheter à Fives. Et vite,
car « dans cinq ans, c’est fini ». Lui pressent
une flambée des prix à moyen terme. Les
belles maisons sont rares, les petites surfaces pour étudiants ou en colocation, produits traditionnels du quartier desservi par
une ligne de métro, profitent d’une grosse
demande. Un petit immeuble à 1 700 €
le m² que l’on divise après rénovation,
c’est encore jouable. Signe des temps, on
observe l’irrup­tion d’investisseurs parisiens, dégoûtés par le marché fou de la
capitale et alléchés par des prix provinciaux encore sages. « C’est une roue de secours
pour eux. La Bourse est à la peine. Même à
moyen terme, ils misent sur une plus-value
importante. En attendant, ils encaissent des
loyers substantiels », explique Alexis Dubar,
responsable de l’agence Europe Immobilier.
IMMOBILIER
Merignies au premier rang
«
Un havre de paix et de verdure, ça se paye cher. Exemple typique : Mérignies et ses alentours,
au sud de la métropole lilloise, un secteur privilégié et béni par sa majesté le golf.
M
érignies, c’est un peu
comme Gruson il y a
quinze ans », entonnent les professionnels de l’immobilier
en Pévèle, ce vaste
pays rural au sud de
la métropole lilloise et qui attire les amoureux d’espaces bucoliques. Gruson, ce village-refuge pour néo-ruraux aisés, est la
coqueluche des bobos et cadres lassés des
bouchons métropolitains et de la pollution
des grandes villes mais qui veulent retrouver une offre d’équipements urbains au
moins équivalente dans le domaine des
sports ou des écoles. En Pévèle, on se
déplace aussi à cheval. Une myriade de
petits villages en pleine campagne, proches
de Lille et de Villeneuve d’Ascq, à deux pas
de la forêt de Phalempin, desservis par les
grands axes et qui, en quelques années,
passent du statut de communes connues
des seuls initiés à celui de must pour promoteurs de projets dans le neuf et acquéreurs en mal de calme et d’air pur. Mérignies, Gruson et leurs alentours ont
longtemps été le refuge de citadins surmenés qui se faisaient bâtir une résidence
secondaire à une vingtaine de kilomètres
de Lille. Mais chut ! Chasse gardée ! Petit à
petit, le bouche-à-oreille aidant, et avec
l’ouverture de voies de liaison rapides, le secteur prend un nouvel essor. Le véritable détonateur fut, il y a trois ans, la
naissance du golf de Mérignies, un 18 trous
promis à devenir un 36 trous, ce qui en
fera le golf le plus vallonné de la région, et
un practice de 7,5 hectares, le plus grand
au nord de Paris. Marc, agent commercial,
a littéralement « flashé » sur une villa individuelle cubique de 130 m² plantée au
milieu d’un terrain de 3 000 m², non loin
du précieux green. Un peu tiède à l’idée de
s’éloigner de Lille, Marc et sa compagne,
lassés du bruit et des problèmes de stationnement, a vite oublié les charmes empoisonnés du centre-ville. « Spontanément,
je n’avais pas pensé à quitter la ville. Mais
ici les gens sont très nature…» On dit même
que des grands noms du sport régional y trouvent leur havre de paix. n M.P.
Aujourd’hui, la voie de
contournement de Pont-àMarcq, une commune voisine
elle aussi bien cotée, est en
cours d’achèvement. Et la gare
de Templeuve, autre village
prisé, en liaison directe avec
Lille, est de plus en plus fréquentée. Rançon d’un tel succès, les prix augmentent, parfois sous l’effet de la spécu­­­lation !
« On a vendu des terrains il y a
deux-trois ans et on fait déjà des
reventes de villas », précise Valérie Bonpain, responsable de
l’Agence du Golf, spécialiste de
8 • Le figaro magazine - 24 SEPTEMBRE 2011
l’immobilier en Pévèle. Signe
que la demande est nourrie.
D’autant plus que les collectivités privilégient des terrains et
des parcelles de grande taille :
au delà de 1 200 m², pour un
prix allant de 180 à 220 € le m².
Il faut compter plus de
500 000 € pour une belle villa
à construire sur le premier
rang du golf, le nec plus ultra,
avec vue imprenable et ambiance chic et cosy. « Mais on
trouve aussi des maisons de village
rénovées à des prix plus abordables »,
reprend Valérie Bonpain. Avec
dr
Villas sur golf
un tel environnement, pas
étonnant que les villas neuves,
parfois agrémentées d’une piscine, affichent tous les signes
d’une construction écologique :
ossature bois, géothermie, panneaux solaires, piscines naturelles et toitures-terrasses. Et les
maisons d’architecte ne sont
pas rares. n m.P.
24 SEPTEMBRE 2011 - Le figaro magazine • 9
IMMOBILIER
NORD - PAS-DE-CALAIS - PICARDIE
Amiens
pour un appartement ancien (-14,3 % en un an) et 160 000 € pour une
maison. Amiens Sud et le centre-ville, toujours très cotés, offrent des
appartements neufs (3 000 à 3 500 €/m²). À noter le bond de +14 %
pour les maisons d’Amiens Sud ; 15,5 % pour celles d’Amiens Ouest et
enfin 8,6 % pour les demeures des quartiers Saint-Maurice et SaintPierre. Selon Frédéric Baum, 3e génération à la tête du cabinet Baum
(Fnaim), « On a constaté un ralentissement du nombre des transactions à
cause des prix élevés et de la solvabilité des acquéreurs qui s’est dégradée
notamment avec l’augmentation des taux d’intérêts. Beaucoup de biens
stagnent sur le marché : le temps entre le mandat et la vente s’est nettement
allongé. » Il faut compter six mois pour vendre une maison en campagne amiénoise et parfois un an pour les biens de plus de 200 000 €.
Patience, donc.
T
dr
une ville en pleine
transformation
La ville a entrepris de nombreux travaux, parfois sur un très
long terme. Les quartiers de la Gare La Vallée et Saint-Maurice,
en pleine rénovation, attirent les investisseurs.
oujours bon élève, le quartier Henriville est en tête
avec, pour les appartements
anciens, des prix atteignant
2 196 €/m² selon les données
Perval, références immobilières du notariat. Néanmoins
le prix des appartements de ce quartier a
flanché de 7,6 % en un an. Amiens Nord est
en queue de peloton : il faut compter 1 113 €/m²
AMIENS
Commune
Quartiers
• Amiens Est
• Amiens Nord
• Amiens Ouest
• Amiens Sud
• Centre
• Faubourg de Beauvais
• Faubourg de Hem - St-Roch
• Henriville
• Saint-Anne - Saint-Acheul
• Saint-Pierre - Saint-Maurice
appartements anciens
appartements récents*
prix au m2
évol. 1 an
prix au m2
évol. 1 an
1 970€
-1,8 %
3 202 €
3,2 %
174 115 €
10,1 %
3 223 €
11,5 %
3 130 €
3 508 €
3 036 €
0,8 %
-3,4 %
2,3 %
147 895 €
163 204 €
155 073€
247 310 €
-2,7 %
-2,6 %
15,5 %
14 %
146 671 €
130 055 €
267 953 €
170 238 €
141 173 €
8,5 %
2,0 %
1 113 €
-14,3%
1 912 €
2 144 €
4,1 %
0,3 %
1 971 €
2 196 €
2 178 €
1 862 €
11,2 %
-7,6 %
3,4 %
-10,7 %
Gare la Vallée
transformations spéctaculaires
Ce chantier ambitieux, lancé en 2006, se terminera en 2020. Un
enjeu de taille puisque d’ici six à huit ans, la gare accueillera le TGV,
renforçant ainsi Amiens dans son rôle de capitale régionale. Pour
Valérie Wadlow, maire-adjointe d’Amiens en charge de l’urbanisme :
« Dans cette ZAC, l’effort s’est d’abord porté sur la création de surfaces
de bureaux (16 000 m2 réalisés, 7 500 m2 en cours pour le siège de
la Caisse d’Epargne de Picardie) et de services (hôtel Campanile de
109 chambres en voie d’achèvement ; résidence services de 150 chambres
sur le point de démarrer), ainsi que la création d’espaces publics. Sans
oublier 2 400 nouveaux logements prévus dans le quartier. » Pour Me Bourlon,
ce quartier de la gare, bien situé, propose des produits intéressants
pour les investisseurs. « Seulement, vu la situation économique mouvementée et les mesures annoncées, les investisseurs attendent. D’un autre côté,
la Bourse ne se porte pas bien non plus et l’immobilier reste un secteur d’investissement sûr. C’est un marché qui a toujours tenu ses promesses. Il est juste
devenu difficile pour nous d’apporter des conseils judicieux aux clients car
la réglementation fiscale change constamment. »
maisons anciennes
prix de vente
évol. 1 an
9,4 %
8,6 %
Source : Notaires de France, prix au 31/05/2011
dr
Le chantier de Gare la Vallée
prendra fin en 2020.
Saint-Maurice
le vilain petit canard devient cygne
Pour Isabelle Tempez, de l’agence Temara, Saint-Maurice est le quartier d’avenir sur lequel il faut miser. « Il y a quelques années, il était plutôt
pauvre et délaissé, tout le monde voulait l’éviter. Aujourd’hui, Saint-Maurice
est revalorisé grâce à l’implantation d’écoles et de nouvelles constructions qui
rendent le quartier vivant et agréable. » Il est encore temps d’investir :
« Il y a de belles affaires à faire, ajoute Isabelle Tempez, comme des maisons
à rénover à prix correct. Mais d’ici cinq à dix ans, ce sera comme Saint-Leu :
les maisons amiénoises se vendront à prix d’or. » n Claire Ditte
n édition : Pages régionales réalisées par Objectif Une. Responsable Édition :
Amélie Baghdiguian assistée de Frédérique Roche. (Tél. : 04 72 83 96 91)
n RÉDACTRICE EN CHEF DELEGUÉE : Catherine Foulsham n ONT collaboré
à ce numéro : Claire Ditte et Marc Prévost n Mise en page : Presso - www.presso.fr
n Publicité : Régie Partenaire, 20, rue du Carrousel, 59650 ­Villeneuve-d’Ascq •­
Contact : Nicolas Dubouis (Tél. : 03 20 34 46 01) - www.partenaire.fr
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