Loi Malraux 30 % 9 ans

Présentation
de la loi Malraux 30 % sur 9 ans
Pour les contribuables qui payent entre 15.000 € et 30.000 € d’impôt sur le revenu par an,
le dispositif Malraux 30 % sur 9 ans est la loi de défiscalisation liée à la restauration complète et encadrée
par les Bâtiments de France de biens situés dans un Secteur sauvegardé.
Un investissement Malraux 30 %, acté chez un notaire avant le 31 décembre 2012, permet de bénéficier,
pendant 4 ans, d’une réduction d’impôt annuelle de 30 % du montant des travaux, plafonnée à 120.000 €,
soit 30.000 € par an.
La loi Malraux est une des lois de défiscalisation les plus efficaces, sur le plan fiscal, les premières
années. Elle a été mise en place pour stimuler la restauration d’immeubles et de biens immobiliers
anciens d’intérêt national.
Le dispositif Malraux va malheureusement s’arrêter fin 2012. Les contribuables ont donc jusqu'au 31
décembre 2012 pour finaliser leurs investissements devant un notaire. Après, il sera trop tard, la loi
Malraux aura définitivement disparue.
Principe d’une défiscalisation en loi Malraux 30 % sur 9 ans
• Vous investissez dans un immeuble ancien situé dans un Secteur sauvegardé avant le 31
décembre 2012,
• Vous vous engagez à en effectuer la restauration complète encadrée par les Bâtiments de
France,
• Vous dédiez le bien à la location non-meublée en résidence principale pendant 9 années,
• Vous bénéficiez d’une réduction d'impôt annuelle de 30 % du montant des travaux, plafonnée
à 120.000 € pendant 4 ans, soit 30.000 € par an.
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Avantages d’une défiscalisation en loi Malraux 30 % sur 9 ans
L'avantage majeur de la loi Malraux 30 % est de réduire vos impôts. Ce dispositif est ainsi un placement très
rentable mais, aussi et surtout, parfaitement sécurisé car investi dans la pierre. C’est un investissement pérenne
et idéal pour préparer votre retraite, vous constituer un capital, développer votre patrimoine, protéger vos proches
ou générer des revenus complémentaires.
ATTENTION : L’économie d'impôt réalisée grâce à une loi de défiscalisation doit s'intégrer à une stratégie patrimoniale globale, elle ne doit
jamais être la seule motivation de l’investissement.
RÉDUIRE VOS IMPÔTS
Votre investissement vous permet de vous constituer un patrimoine grâce à vos impôts, au lieu de les payer à
fonds perdus. Pourtant, l’Etat n’y perd pas un euro. Bien au contraire, il engrangera beaucoup de TVA, de taxes,
d’impôts indirects et cotisations en tout genre. Le montant des nouvelles recettes fiscales ainsi engendrées est
largement supérieur au montant des avantages fiscaux qui vous auront été accordés pendant toute la durée de
vie de votre investissement. Enfin, en stimulant la rénovation du parc immobilier à travers ce dispositif
défiscalisant, l’Etat répond à la pénurie de logements.
Les avantages fiscaux sont les suivants :
• Réduction d'impôt annuelle de 30 % du montant des travaux pendant 4 ans, plafonnée à 30.000 € par an.
• Déduction fiscale de 100 % du déficit foncier hors travaux, plafonnée à 10.700 € par an (soit une économie
d’impôt supplémentaire de 1.498 € pour une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) à 14 %, 3.210 € pour une TMI à 30 % et 4.387 € pour
une TMI à 41 %).
PRÉPARER VOTRE RETRAITE
En conservant votre investissement de défiscalisation jusqu'à la retraite, vous bénéficierez, grâce aux loyers
perçus, d’une rente locative, régulière, pérenne et indexée sur l’inflation, qui pourra compléter votre retraite et
ainsi maintenir au mieux votre niveau de vie.
VOUS CONSTITUER UN CAPITAL
Revalorisé chaque année, votre investissement immobilier prend de la valeur, en même temps que son
financement s’amortit et que le capital restant dû diminue. La revente du bien vous permettra de récupérer un
capital financier important, constitué en partie des impôts qui auraient dû sinon être payés à fonds perdus
pendant toute cette période.
DEVELOPPER VOTRE PATRIMOINE
En investissant dans l'immobilier neuf, vous assurez et sécurisez votre patrimoine sur le long terme et vous
diversifiez vos placements. Revalorisé chaque année, votre patrimoine prend de la valeur sans effort et sans
risque. L’investissement se finançant en grande partie, grâce aux économies d'impôts et aux loyers perçus, vous
développez votre patrimoine immobilier en douceur.
PROTÉGER VOS PROCHES
Dès la signature devant notaire, vous êtes assurés et vos proches sont protégés. Votre investissement est assuré
à 100% et vous protège grâce à son assurance Décès-Invalidité. La valeur de votre investissement est garantie et
vous assure, en cas de coup dur, d’un capital financier ou d’une rente pérenne. Si besoin, vos ayants-droit auront
le choix entre revendre votre investissement et récupérer un capital financier, cessible et transmissible, ou
conserver le bien et disposer de sa rente locative, régulière, pérenne et indexée sur l’inflation.
GÉNÉRER DES REVENUS COMPLÉMENTAIRES
A l'issue du financement, payé en grande partie par vos économies d'impôts et les loyers perçus, vous
bénéficierez d’une rente locative, régulière, pérenne et indexée sur l’inflation, qui viendra compléter agréablement
vos revenus sans effort et sans risque.
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Exemple d’une défiscalisation en loi Malraux 30 % sur 9 ans
INVESTISSEMENT « T2 » 150 000 € DONT TRAVAUX 75 000 €
Sur la première année
RECETTES MENSUELLES
DEPENSES MENSUELLES
Revenu assuré
Gain fiscal
Votre épargne
0€
470 €
455 €
925 €
0€
0€
Financement 20 ans
Gestion & assurances
Charges & taxes
Sur les 3 années suivantes
RECETTES MENSUELLES
DEPENSES MENSUELLES
Revenu assuré
Gain fiscal
Votre épargne
400 €
155 €
500 €
925 €
65 €
65 €
Financement 20 ans
Gestion & assurances
Charges & taxes
Sur les 5 dernières années
RECETTES MENSUELLES
DEPENSES MENSUELLES
Revenu assuré
Gain fiscal
Votre épargne
400 €
925 €
Financement 20 ans
70 €
65 €
Gestion & assurances
585 €
65 €
Charges & taxes
Bénéfice net sur 9 ans : 19 300 €
Bénéficiaires de la loi Malraux 30 % sur 4 ans
LES PERSONNES PHYSIQUES
Tous les contribuables domiciliés en France peuvent réaliser une défiscalisation Malraux 30 %, s’ils
acquièrent, avant le 31 décembre 2012, un logement ancien situé en Secteur sauvegardé avec obligation de
restauration complète encadrée par les Bâtiments de France et s’ils s'engagent à le louer pendant 9 ans, nonmeublé, à usage d'habitation principale.
L'investissement peut même être réalisé en indivision ; dans ce cas, chaque investisseur indivisaire bénéficie
alors d'une réduction d’impôt au prorata de sa quote-part dans l'investissement.
LES PERSONNES MORALES
L'investissement peut également être réalisé par une personne morale par le biais d’une Société Civile
Immobilière (S.C.I.) assujettie à l’Impôt sur le Revenu ; le contribuable associé de la SCI bénéficie alors d'une
réduction d’impôt au prorata de sa quote-part dans la SCI.
Montant d’impôts nécessaire à une loi Malraux 30 % sur 9 ans
ENTRE 15.000 € ET 30.000 € D’IMPOT PAR AN
Tous les contribuables, payant entre 15.000 € et 30.000 € d’impôt sur le revenu par an, peuvent optimiser
leur fiscalité et se constituer un patrimoine en investissant en loi Malraux 30 %.
Le montant de l’investissement de défiscalisation doit être orienté par le montant payé au titre de l’impôt sur le
revenu, car la réduction d’impôt annuelle déductible est plafonnée au montant de l’impôt sur le revenu à payer,
aucun report de réduction n’est possible. Une réduction d’impôt n’est pas un crédit d’impôt.
Secteur sauvegardé
Peuvent être déclarés comme « secteur sauvegardé », les secteurs présentant un caractère historique,
esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d’un
ensemble d’immeubles.
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Conditions à respecter en loi Malraux 30 % sur 9 ans
REDUCTION D’IMPOT
La réduction d'impôt Malraux est calculée uniquement à partir du montant des travaux, hors investissement
immobilier.
• 30 % du montant annuel des travaux en réduction d'impôt pendant 2 ans.
• Dans la limite de 100.000 € par an des travaux effectués.
DEDUCTION FISCALE
La loi Malraux permet à l’investisseur de bénéficier de déductions du droit commun :
• Déduction fiscale de 10.700 € maximum par an imputable au revenu brut global.
• Report de déduction fiscale pendant 10 ans : Si le montant de la déduction fiscale excède le plafond de
10.700 €, le surplus peut être imputé sur le revenu brut global des 10 années suivantes, à condition que le
logement reste loué.
ATTENTION : Les travaux ayant servis au calcul de la réduction d’impôt ne peuvent pas être pris en compte dans les déductions fiscales.
CONDITIONS GENERALES
•
•
Acquisition d'un bien immobilier ancien, situé dans un Secteur sauvegardé,
Durée de location de 9 années, non-meublée et à usage d'habitation principale d’une personne physique,
ATTENTION: La location doit être effective impérativement dans le 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.
•
•
Obligation de restauration complète du logement, encadrée par les Bâtiments de France,
Plafond des niches fiscales : En 2012 le plafond des niches fiscales est de 18.000 € + 4 % des revenus
nets imposables du foyer fiscal.
CONDITIONS DECLARATIVES
Toutes les lois de défiscalisation sont déclaratives. Il faut donc impérativement respecter les procédures et faire
toutes les déclarations, sinon les avantages fiscaux seront perdus.
ATTENTION : Le dispositif Malraux vous expose à un risque important de contrôle fiscal. En effet, la complexité de son application offre à
l’administration fiscale de multiples possibilités de requalifications.
Voici les différentes procédures à suivre et les déclarations à fournir la 1ère année :
•
Déclaration H2 : à envoyer dans les 90 jours, qui suivent le procès verbal de livraison, au Centre des
Impôts locaux du lieu de votre investissement de défiscalisation.
ATTENTION: Une déclaration hors délai annule l’exonération de l’année en cours et l’absence de déclaration annule l’exonération
prévue des deux premières années.
•
Déclaration N°2042
•
Déclaration 2044 Spéciale : accompagnée des copies des documents justificatifs suivants : le bail
commercial, l’acte authentique d’acquisition, l’autorisation préfectorale spéciale des travaux et le visa de
l’architecte des Bâtiments de France.
Les déclarations à fournir les années suivantes :
•
Déclaration N°2042
•
Déclaration 2044 Spéciale
NOTRE CONSEIL : Préférez les déclarations papiers plutôt que celles saisies par Internet. Adressez-les en courrier recommandé avec
accusé de réception, accompagnées de vos justificatifs en copie. Gardez une copie de tout ce que vous avez envoyé, car, en cas de litige,
vous devez pouvoir prouver votre bonne foi face à l’administration fiscale.
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Textes et articles de lois relatifs à une défiscalisation Malraux 30
% sur 9 ans
Loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008 de finances re ctificative pour 2008
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000020014790&dateTexte=
Loi n° 2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances po ur 2009
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000019995721&categorieLien=id
Code général des impôts, Article 31 I-1°b ter et ar ticle 156 -I-3°
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?idArticle=LEGIARTI000021957516&cidTexte=LEGITEXT000006069577
Code général des impôts, Article 41E
http://droit-finances.commentcamarche.net/legifrance/72-code-general-des-impots-annexe-3/256705/article-41-e
Loi du 4 août 1962 (loi n° 62-903)
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068223&dateTexte=20110307
Loi instituant le cadre législatif de la restauration immobilière en secteur sauvegardé.
Loi de finances rectificative pour 1994 - Clarification du dispositif Loi Malraux, création des ZPPAUP.
Instruction administrative du 17 mai 1995 (BOI 5-D-595)
Pour tout renseignement complémentaire, contacter notre Cabinet au : 02.97.50.00.00 ou
directement le responsable Monsieur KERVELLA Erwan au 06.58.32.50.00
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