RESPECTER LES LIMITES DE LA MITOYENNETÉ

DOSSIER FAMILIAL
Pays : France
Périodicité : Mensuel
OJD : 1027593
Date : AOUT 15
Page de l'article : p.46-51
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>DOSSIER#VOISINAGE
RESPECTER
LES LIMITES DE
LA MITOYENNETÉ
Limites de terrain,
murs mitoyens,
clôtures ou droit de
passage peuvent
devenir des sujets de
conflit.. qui ne trouvent
de solution que devant
la justice
de Français estiment
avoir des problèmes
fréquents ou occasionnels
avec leur voisin.
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LA PROPRIÉTÉ EST
UN DROIT ABSOLU
MAIS LIMITÉ CAR VOUS
DEVEZ RESPECTER
CELLE DES AUTRES
EN DÉLIMITANT LE
CONTOUR DE VOS BIENS
LE BORNAGE PERMET
D'ÉVITER DES CONFLITS
Comment
ne pas pereire
du terrain
DELIMITER SON TERRAIN
GRÂCE AU BORNAGE
En cas d'incertitude sur les limites de votre
propriété, recourez au bornage C'est la
meilleure solution pour en connaître l'étendue
et ne pas mordre sur le terrain voisin ou être
victime d'empiétement
® Vous êtes d'accord pour bomer. L'idéal
est de proposer à votre voisin un bornage
amiable en contactant un géomètre-expert,
seul professionnel habilité à délimiter de façon
irrévocable un terrain et à le bomer ll analyse
la nature des lieux, les éventuelles marques
susceptibles d'indiquer la possession
(fossés, clôtures anciennes ), les titres
de propriété, les plans, les documents
cadastraux Puis il dresse un procès-verbal
de bornage où il retranscrit les limites des
terrains de chaque propriété et consigne vos
accords Des bornes sont implantées aux
angles de vos terrains respectifs
€) Votre voisin ne veut pas bomer. Une
action judiciaire s'impose pour fixer la ou
les limites de votre terrain Adressez-vous
directement au tribunal d'instance du lieu
de votre bien Le juge nomme un géomètreexpert qui procède aux opérations de bornage
Si l'une des parties s'y oppose, le juge tranche
PEHSEI-Y//Quand vous divisez
une propriété et que vous créez
un terrain à bâtir, le bornage
est obligatoire.
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en suivant l'avis de l'expert généralement.
Le coût du bornage est variable car les tarifs
des géomètres-experts sont libres (devis
obligatoire) N'hésitez pas à en interroger
plusieurs Pour trouver un professionnel,
rendez-vous sur géomètre-expert fr Enfin,
même si les frais doivent être partagés
(article 646 du Code civil), c'est souvent
le propriétaire à l'origine de la demande de
bornage qui en assume seul les frais
LAVIS D'EXPERT
Séverine VERNET
Géomètre-expert
a Deuil-la-Barre (Val-d'Oise)
"Construire en connaissant
ses limites de propriété
est essentiel "
Le plus souvent, le bornage n'est pas
obligatoire Pour autant, mieux vaut l'effectuer,
particulièrement si vous construisez en
limite de propriété, pour écarter tout risque
d'empiétement, ou pour respecter certaines
règles édictées par le plan local d'urbanisme
relatives à l'implantation des constructions
(appelées « prospects ») Par exemple,
construire avec une marge de recul de
4mètres par rapport au terrain voisin Choisir
d'édifier sa maison sans maîtriser les limites
de sa propriété, c'est prendre le risque, en cas
d'erreur, de devoir la démolir
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Il
lll Hl/fa voisine a dû
arracher sa haie
Joseph, 38 ans, Rognac (13)
Peu de temps après
avoir acheté ma maison,
j'ai effectué un bornage
pour m'assurer que
les clôtures que je
m'apprêtais à construire
seraient bien sur mon
terrain. Et là, surprise !
La haie plantée par ma voisine était
sur ma propriété, elle empiétait
de 1,30 mètre de large sur 30 mètres
de long. Non sans mal, elle a accepté
de signer le procès-verbal de bornage
amiable. En revanche, j'ai dû me
résigner à assumer seul le coût, soit
1500 €. Dans un premier temps, pour
éviter toute solution radicale, je lui avais
proposé de me racheter la parcelle de
terrain sur laquelle se trouvait sa haie.
Elle a refusé et ses plantations ont donc
été arrachées. Depuis, j'ai édifié mon
mur de clôture en limite de propriété.
CONTESTER UNE LIMITE
DE SÉPARATION
« Quand la limite de propriété ne convient pas à
l'un des riverains, il tente parfois de la contester
Nous devons expliquer qu'elle n'a pas été
déterminée au hasard Et, faute d'argument
fondé, l'opposition du riverain s'arrête souvent
là Dans 90 % des cas, le procès-verbal de
bornage amiable est signé», explique Séverine
Vernet, géomètre-expert à Deuil-la-Barre
Quand le désaccord persiste, le professionnel
rédige un procès-verbal de carence Ensuite, il
faut recourir au bornage judiciaire
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€> Votre voisin a construit sur vos limites
de propriété. Vous pouvez exiger que les
plantations, clôtures ou constructions
(garage, véranda ou même maison) qui
dépassent les limites du terrain d'un voisin,
soient démolies ou arrachées La propriété
est un droit inviolable et sacré. Essayez de
trouver un terrain d'entente sur la base des
preuves que vous détenez (plans, ou mieux
encore, procès-verbal de bornage) En cas
de désaccord, saisissez le tribunal de grande
instance pour obtenir la démolition Le recours
à un avocat est obligatoire
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CHACUN A LE DROIT DE
FERMER SA PROPRIÉTÉ
À LAIDE D'UNE CLÔTURE
OU D'UN MUR, SELON
CERTAINES RÈGLES CES
SÉPARATIONS PEUVENT
ÊTRE MITOYENNES
UNE FORME DE
COPROPRIÉTÉ SOUVENT
À L'ORIGINE DE LITIGES
Clôtures et
murs, sources
dè mésentente
LIMITER LA HAUTEUR
DES CLÔTURES
Chacun est libre de clôturer sa propriété
(art 647 du Code civil) à condition de respecter
le droit de passage du terrain voisin enclave et
de ne pas abuser de son droit dans l'intention
de nuire à son voisin Si la clôture est implantée
à cheval sur la limite séparative (entre deux
jardins, deux cours ou deux constructions), elle
est mitoyenne Dès lors, le mur appartient en
commun aux deux propriétaires qui doivent
partager le coût des travaux
€> Votre voisin a édifié une clôture qui
vous déplaît. En principe, vous n'avez pas
votre mot à dire sur les matériaux utilisés
pour construire sa clôture ll est libre de clore
comme il le souhaite (mur, grillage, haie, etc )
Vérifiez simplement qu'il a respecté le cahier
des charges du lotissement ou les règles
d'urbanisme de la commune, notamment
celles édictées dans le plan local d'urbanisme
(nature de clôture, hauteur, matériaux).
Rendez-vous en mairie pour prendre
connaissance de ces exigences
© La clôture de votre voisin a une hauteur
excessive plongeant votre salon dans
la pénombre Les juges ont admis qu'un
voisin avait abusé des prérogatives que lui
conférait son droit de propriété en édifiant,
en limite séparative de sa propriété et de
l'arnère-cour voisine, un mur en parpaings
bruts s'élevant à plus de trois mètres de
hauteur ll a été reconnu que ce mur réduisait
considérablement la clarté des pièces du rez-
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de-chaussée et altérait de façon définitive et
difficilement remédiable l'aspect esthétique,
le charme et l'agrément de cette maison
campagnarde (Cour de cassation,
3e chambre civile, arrêt du 9 mai 2001,
pourvoi n° 99-12-355)
© En cas d'empiétement d'une clôture
mitoyenne. En principe le juge ordonnera la
démolition Par ailleurs peu importe la mesure
de l'empiétement La démolition est inévitable,
même si elle est négligeable Des propriétaires
dont la clôture débordait de 5 millimètres
sur le terrain voisin ont été condamnés a la
démolir (Cour de cassation, 3e chambre civile,
arrêt du 20 mars 2002, pourvoi n° 00-16-015)
REGLER LES CONFLITS
DES MURS MITOYENS I
® Votre voisin ne veut pas de mur mitoyen.
Son accord est indispensable pour construire
le mur Ne le mettez pas devant le fait
accompli pour l'obliger ensuite à partager les
frais ll pourrait non seulement refuser, maîs
aussi vous obliger à démolir la construction.
Si vous voulez agir seul et avoir la propriété
exclusive du mur, construisez-le sur votre
terrain et assumez l'ensemble des frais
Si vous habitez en ville, vous pouvez en
revanche obliger votre voisin à participer aux
dépenses de construction (et de réparation)
de la clôture faisant séparation de vos
maisons, cours et jardins On parle alors
de clôture forcée (article 663 du Code civil)
Côté hauteur, la loi impose de se référer
au cahier des charges du lotissement ou
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au règlement d'urbanisme de la commune.
À défaut, il ne faut pas dépasser 3,20 rn
dans les villes de plus de 50 000 habitants
et 2,60 rn dans les autres. Si vous ne parvenez
pas à vous entendre, la saisine du tribunal de
grande instance est nécessaire, une démarche
nécessitant l'assistance d'un avocat.
G Votre voisin ne veut pas réparer le mur
mitoyen. La réparation ou la reconstruction
d'un mur mitoyen est à la charge des deux
propriétaires. Si votre voisin n'a pas les
moyens de participer aux travaux, il peut
abandonner la mitoyenneté du mur. Vous
devenez l'unique propriétaire du mur et
^x"
du sol sur lequel il repose. Adressez-vous
à un notaire pour publier un acte, afin que
l'abandon de mitoyenneté soit opposable aux
éventuels acquéreurs ultérieurs. Attention,
votre voisin ne peut pas renoncer à ses droits
s'il est responsable de la détérioration du mur
ou s'il en retire un avantage particulier (le mur
soutient son toit, par exemple).
démolir cette partie du mur; votre accord
n'est pas nécessaire pour surélever le
mur mitoyen (on parle d'exhaussement).
En contrepartie, cette partie surélevée lui
appartient en totalité. Il doit assumer seul les
frais de construction et d'entretien. Et, si le
mur mitoyen n'est pas en état de supporter
l'exhaussement, votre voisin devra assumer
le coût de son renforcement, voire de sa
reconstruction.
"••x PENSEZ-Y//si vous
avez entretenu
ou réparé Le mur
mitoyen pendant
plus de trente ans
sans que votre
voisin participe aux
travaux, Le mur vous
appartient.
® Votre voisin a surélevé le mur mitoyen
sans votre accord. Dans un souci de bon
voisinage, il aurait été préférable qu'il vous
en parle. Mais vous ne pouvez pas lui faire
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Encadrer
le droit de
ge
P
LE PROPRIÉTAIRE D'UN TERRAIN
QUI NA AUCUN ACCÈS À LA VOIE PUBLIQUE
PEUT DEMANDER UN DROIT DE PASSAGE
SUR L'UNE DES PROPRIÉTÉS VOISINES
© Votre terrain est enclavé. Dans ce cas,
votre voisin ne peut pas refuser un passage
suffisant sur son terrain (appelé servitude
de passage), sauf si vous êtes directement
responsable de votre enclavement (vous avez
bâti une construction vous bouchant l'accès
à la voie publique, par exemple) Mettez-vous
d'accord sur «l'assiette» du droit de passage
- le tracé du passage • vous devez en principe
opter pour le trajet le plus court entre le
terrain enclave et la voie publique,
- l'étendue et les conditions de ce droit
la largeur du passage, les engins autorisés,
les heures et jours de passage permis,
l'autorisation de stationner ou pas..
- les conditions de son entretien
normalement, c'est vous qui supportez
l'ensemble des frais liés à l'établissement
et à l'entretien de ce droit de passage Si le
chemin est utilisé par votre voisin et vous,
les dépenses peuvent être partagées
ll est préférable de recourir aux services
d'un notaire qui vous aidera à vous mettre
d'accord, notamment en se déplaçant pour
analyser la configuration des lieux ll vous
conseillera de publier l'acte au service de
publicité foncière Si vous ne parvenez pas
à vous entendre, les modalités du droit de
passage sont fixées par le tribunal de grande
instance après expertise judiciaire.
©Le terrain de votre voisin n'est pas
enclave et il souhaite, malgré tout, passer
chez vous Quelle que soit la raison qu'il
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invoque, par exemple éviter de faire un grand
détour pour accéder à la voie publique, vous
n'êtes pas tenu d'accepter Si vos relations
sont bonnes, que le désagrément occasionné
est faible et que vous êtes tenté de dire oui
par gentillesse ou courtoisie, prenez quèlques
précautions Formulez votre accord par écrit
et indiquez, par exemple, que ce droit de
passage n'est que temporaire (fixez une date
limite) et que cet accord ne vaut qu'entre
vous, c'est-à-dire les propriétaires actuels
L'AVIS D'EXPERT
Hélène COURTONNE
Notaire a La Ferté-Mace (Orne)
"Attention aux accd ^
informels entre voisins"
Une servitude n'est pas attachée à une
personne, c'est-à-dire au propriétaire, maîs
à un fonds, c'est-à-dire au bien immobilier.
Il vaut mieux la faire constater dans un
acte notarié, puis la publier au service de
publicité foncière afin qu'elle soit mentionnée
dans les titres de propriété de chacun des
biens concernés (environ 700 €) Si vous
vous mettez simplement d'accord de façon
informelle avec votre voisin, la servitude ne
sera pas opposable aux futurs propriétaires
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