A1_3_recouvrement_im.. - Le salon indépendant de la Copropriété

13/10/2014
« Le Salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC et de l’UNARC
« Le salon Indépendant de la Copropriété »
6ème édition du salon de l’ARC/UNARC
CONDITIONS PREALABLES :
1/ DEFINIR LE MONTANT PRECIS DE LA CREANCE (de quand à
quand ?
2/ AVOIR UNE CRÉANCE QUI RÉPONDE À 3 CONDITIONS
Certaine
Liquide
Le recouvrement judiciaire des
créances
Exigible
Son existence doit être
incontestable
Son montant doit être déterminé
avec exactitude
Nécessite son vote en
assemblée générale
Evalué en argent –
Nécessité le vote d’un budget
prévisionnel pour charges
courantes ou un budget pour
travaux
Son exécution est immédiate, son
Nécessite le vote de dates
terme est échu (délai de paiement d’échéance (appels de charges
dépassé)
ou de fonds de travaux).
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6ème édition du salon de l’ARC/UNARC
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3/ AVOIR TOUTES LES PIECES INDSPENSABLES JUSTIFIANT DE
LA DETTE
LES PIEGES A EVITER
Les 5 questions que doit se poser le syndic non professionnel
Les PV d’ag approuvant les budgets prévisionnels et les travaux
Les appels de fonds
Le PV nommant le syndic bénévole
Les PV d’ag APPROUVANT LE COMPTES NOTAMMENT POUR LES CHARGES DE
REGULARSATIONS
Une fiche cadastrale
Un relevé de situation qui remonte à la date ou le compte présentait un, solde
créditeur ou = 0 : reconstitution du compte enregistrant les sommes dues et les
paiements)
Les documents comptables pour permettre de déterminer la répartition des charges
selon leur nature
Q1 - Quel est le copropriétaire débiteur à poursuivre
en recouvrement ?
Régime matrimonial / pacs ; Indivision ; SCI ; Personne
placée sur un régime de protection
Le fichier des copropriétaires
Demander une fiche cadastrale en cas d’incertitude
(indispensable de toute manière en cas de procédure)
Si ces conditions ne sont pas réunies, STOP !
VENEZ nous voir avant d’engager toute procédure!
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Q3 - Quel tribunal saisir ?
Q2 - Qui assigne ?
Toujours celui de la situation de l’immeuble
+ En fonction du montant de la dette
Le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic de
la copropriété qui a la compétence exclusive d’agir en
justice pour le syndicat (Le procès-verbal de l’AG faisant
foi).
Le recouvrement des charges impayées fait
partie de la gestion courante du syndic (article 55 du
décret de 1967) : pas besoin de vote en AG (sauf pour
engager une saisie immobilière)
Le juge de
proximité
(TI)
Le tribunal
d’instance
(TI)
Le tribunal de
Grande Instance
(TGI)
le Président du
TGI statuant
comme en
matière de
référés
Montant du litige
jusqu’à 4.000 €
Montant du litige
entre 4.001 € et
10.000 €
Litige supérieur à
10.001€
Pour les provisions de
charges impayées avec
déchéance du terme
Sans avocat ou avocat obligatoire (TGI)
Plus la dette est moindre, plus la procédure sera courte
et moins coûteuse avec la possibilité de ne pas prendre
d’avocat
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Q5 - Quelle décision prendre ?
Q4 - Quelle demande faire au tribunal ?
La créance au principal;
La clause pénale et la majoration des intérêts
mentionnées dans RCP ou AG;
Dommages Intérêts (DI) pour le préjudice subi;
Les dépens (frais d’assignation, de signification,
d’expertise);
L’art 700 (frais non compris dans les dépens, notamment
les frais d’avocat).
Faire le point sur l’importance de la dette et la
procédure à privilégier;
Faire le point sur la situation personnelle du débiteur :
de bonne ou mauvaise foi, ses propositions de
règlement par rapport à la relance faite, ou par rapport
à un échéancier de paiement ;
Évaluer le coût financier d’une procédure pour la
copropriété (convention avec forfait si avocat);
Envisager l’inscription d’une hypothèque, à titre de
sureté (commandement de payer préalable).
Frais imputables au débiteur : sur la base de l’article 10-1 (avant le jugement
et après le jugement en fonction de la condamnation (frais rejetés, dépens,
art 700, DI)
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L’INJONCTION DE PAYER : une procédure à privilégier par
les syndics bénévoles
LA PROCÉDURE
ETAPE PREALABLE : La mise en demeure (art.10-1 e 192 de la loi de 1965) :
• rappel détaillé des charges impayées;
• Restée sans réponse;
• A défaut de paiement sous « X » jours à compter du
lendemain du jour de la première présentation de la
LRAR (si 19-2, 30 jours obligatoirement).
•
formulaire à déposer ou à envoyer au greffe du Tribunal des pièces
justificatives numérotées en 2 exemplaires :
Les PV d’ag approuvant les budgets prévisionnels et les travaux
Les appels de fonds
Le PV nommant le syndic bénévole
Les PV d’ag APPROUVANT LE COMPTES NOTAMMENT POUR LES CHARGES DE REGULARISATIONS
Une fiche cadastrale
Un relevé de situation qui remonte à la date ou le compte présentait un, solde créditeur ou = 0 :
reconstitution du compte enregistrant les sommes dues et les paiements)
Les documents comptables pour permettre de déterminer la répartition des charges selon leur
nature
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Ordonnance rendue par le juge à faire délivrer (dans les 6 mois) par
huissier
• Opposition possible par le débiteur
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PROCEDURE CONTRADICTOIRE
ETAPE 2 : Echanges des pièces et conclusions
ETAPE 3 : Audience de plaidoiries
SAISINE DU TRIBUNAL
Juge de proximité
Tribunal d’instance
Créances égale ou inférieure à 4000€
Créances de 4001€ à 10.000€
Formulaire CERFA internet
Assignation
Le remplir et le déposer au greffe ou l’envoyer en
recommandé avec accusé de réception
1° Demander une date d’audience au TI et la
reporter sur l’assignation.
Joindre les pièces numérotées avec un listing :
2° Faire délivrer l’assignation par un huissier du
département dans lequel habite le débiteur
Envoyer une copie des pièces à la partie adverse
Le tribunal convoque les parties en lettre
recommandée avec AR
LE JUGEMENT ET SA SIGNIFICATION
Obligatoirement par voie de huissier
• point de départ pour faire appel : 1 mois
• à défaut le jugement est définitif
Joindre un listing des pièces à communiquer plus
tard
3° L’huissier retourne une fois délivrée au débiteur :
l’assignation qui comprend son cachet , la date où
elle a été apportée au domicile du débiteur et une
feuille qui indique comment l’huissier a contacté le
débiteur .
Devant le juge de proximité, si le SDC est débouté, pas d’appel
possible (comme au TI), seul le pourvoi en cassation :
Mieux vaut demander des renvois durant la procédure
contradictoire pour être sûr de toutes ses pièces et de son
argumentation
4° Envoyer une copie de l’assignation au greffe du
tribunal 8 jours au moins avant la date d’audience
5° Envoyer une copie des pièces à la partie adverse
avec le listing des pièces
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Se faire accompagner par l’Association des Responsables de Copropriété : Pour
cela n’hésitez pas à adhérer à l’ARC entant que syndic bénévole et n’oubliez pas
de nous joindre le procès-verbal de l’assemblée générale vous ayant mandaté.
LES VOIES DE RECOUVREMENT FORCÉE
Privilégier les « petites » saisies, par exemple :
• Si le débiteur est bailleur : saisie sur loyer
• Si le débiteur est salarié : saisie sur rémunération
• Dans tous les cas : saisie sur compte bancaire
En dernier recours et si la dette est importante : saisie
immobilière (vote en AG nécessaire), mais procédure
longue et coûteuse
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