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Toulouse par quartiers et sa périphérie
Où acheter
selon son budget
Alors que les acquéreurs sont toujours prêts à faire des frais pour s’installer dans le centre-ville,
la conjoncture est plus délicate en périphérie, où les transactions peinent à redémarrer
Valeurs sûres
MATABIAU, AUGUSTIN,
JAURÈS, BUSCA
LES CARMES,
SAINT-ÉTIENNE,
CAPITOLE
Photos : Fred Lancelot / SIPA
Ancien : 2 500-3 500 €/m2
Neuf : 2 500-3 500 €/m2
De l’autre côté des Boulevards, dans le quartier de la Colombette et de la place SaintAncien : 2 000-4 000 €/m2
Aubin, les prix se maintiennent. « Surtout
Neuf : 2 500-3 900 €/m2
Comme souvent en temps de
lorsque les biens ont du cachet, sinon,
crise, les acheteurs reviennent
les acheteurs négocient, précise Virginie
aux valeurs sûres. Ils misent
Montagné, de l’agence du même nom. Je
désormais sur des logements
viens de vendre 209 000 euros un T2 de
plus petits mais centraux.
62 m2 au rez-de-chaussée dans une charRésultat : dans les quartiers
treuse et avec un garage. Ce type de biens,
Difficile de trouver un toit place des Carmes…
courus de la place des Carmes
rare dans le centre-ville, ne se négocie quasiet des antiquaires près de la
ment pas. » Un peu plus loin, au Busca, le
cathédrale Saint-Etienne, les biens ne restent pas très longtemps en marché des belles maisons s’est mis en veille. « Nous n’avons presque
vente. L’engouement pour les ruelles typiques et les biens avec du pas de demande pour les biens d’exception, cette clientèle attend des
cachet n’a jamais été aussi fort. Illustration : un T2 de 45 m2 au cœur jours meilleurs », indique José Consul, de l’agence Primo Immobilier.
des Carmes a été acheté 4 500 euros/m2 !
En revanche, dans le coin, on peut faire des affaires pour les ☛
● III
Spécial immobilier
Stables
HEUREUX PROPRIÉTAIRE
SAINT-CYPRIEN, PATTE-D’OIE
DR
Benoît, téléconseiller
« J’ai trouvé mon appartement en un
mois : c’est un T2 de 55 m2, avec
un balcon, une vue dégagée… Je suis heureux ! Aujourd’hui,
je rembourse moins cher en crédit que ce que je payais
en loyer. C’est grâce à la baisse des prix, des taux et grâce au
prêt à taux zéro. J’avais, en plus, un solide apport de 30 000
euros, car cela faisait deux ans que je cherchais à acheter.
C’est chose faite, et je ne compte pas m’arrêter là. Dans
quinze ans, je revends et j’achète autre chose ! »
appartements. Exemple : un T4, situé dans une résidence de standing
des années 1970, avec garage, traversant avec balcon et de bonnes
prestations, avait été acheté 380 000 euros en 2001 et vient d’être
revendu 320 000 euros.
SAINT-MICHEL, RANGUEIL
Ancien : 2 300-3 200 €/m2
Neuf : 2 500-3 300 €/m2
Ces quartiers, non loin du pôle universitaire scientifique, mais à deux pas
du centre-ville et desservis par le métro, ont toujours la cote. A Saint
Michel, vivant et populaire, le marché des petites surfaces est toujours
dynamique, recherché par les investisseurs. Mais, après la crise, les
acquéreurs sont plus sensibles à l’état des biens, et les prix s’en ressentent. Ainsi, rue des 36-Ponts, un T4 de 62 m2 avec garage s’est vendu à
2 500 euros/m2. « Il y a deux ans, il serait parti à 3 000 euros/m2 »,
assure José Consul. Emmanuelle Lassalle-Michel, de la Fnaim et de
l’agence Cigec, confirme : « Dans un immeuble ancien, on peut trouver
un T1 bis de 28 m2 pour 75 000 euros, mais un bien équivalent dans
un immeuble entretenu des années 1990 se vend 90 000 euros. »
Ancien : 1 800-3 000 €/m2
Neuf : 2 500-3 500 €/m2
Le cœur de Saint-Cyprien, ancien quartier populaire devenu bobo,
reste recherché pour son dynamisme, la proximité de la Garonne et
ses toulousaines… « La demande de maisons reste forte dans le quartier, mais, comme elles sont rares, les prix se maintiennent », indique
Patrice De Nardi, de l’agence Guy Hoquet Saint-Cyprien Immobilier.
Pourtant, dès que l’on s’éloigne un peu du cœur de quartier, les occasions apparaissent : boulevard Déodat-de-Séverac, un jeune couple
vient d’acheter une maison à retaper pour 160 000 euros.
LES MINIMES
Ancien : 1 900-2 800 €/m2
Neuf : 2 500-3000 €/m2
Comme d’autres quartiers populaires de la ville, les Minimes avaient été
dopés par le métro, et les Toulousains étaient prêts à venir s’y installer à
tous les prix. Cette frénésie est retombée. « Le marché est très mou, les
Minimes sont redevenus un marché de report. D’ailleurs, le montant
moyen des ventes s’échelonne entre 120 000 et 130 000 euros, surtout
pour des T2 et des T3 », analyse Jean-Claude Delacroix. L’habitat vétuste
du quartier fait les frais de cette accalmie. Le marché des belles maisons
près de l’église est au point mort. Dans les résidences des années 1960,
on trouve des T3 de 60 m2 à 2 000 euros/m2, même après rénovation.
Valeurs montantes
CROIX-DE-PIERRE, AVENUE DE MURET
Ancien : 1 500-3 000 €/m2
Ce couple de cadres d’Airbus ne pensait pas s’installer avenue de
Muret. Ils se sont pourtant laissé tenter par un T4 de 80 m2 rénové, avec
un garage et une terrasse de 13 m2 avec vue sur la Garonne… pour
246 000 euros ! « Ce n’est pas une exception ! Le quartier se réveille, avec
le cancéropole, les projets d’aménagement de l’île du Ramier et du
tram… », prédit Patrice De Nardi. Mais les biens ne se vendent pas au
même prix selon qu’ils donnent sur la Garonne (jusqu’à 3 000 euros/m2)
ou sur l’avenue (1 500 euros/m2). Entre la Croix-de-Pierre et la Pointe,
les jolies maisons des années 1930 ou 1950 se trouvent à bon prix.
Soufflé par l’explosion d’AZF, le quartier a aujourd’hui une allure
coquette, grâce à ses façades et ses toitures restaurées. Une maison de
Saint-Michel, prisé des investisseurs
CÔTE-PAVÉE
Ancien : 2 000-3 900 €/m2
Neuf : 2 500-3 500 €/m2
Le quartier fait toujours rêver, mais le porte-monnaie ne suit plus.
Dans ce coin huppé de Toulouse, les belles maisons caracolent habituellement à des prix insolents, 600 000 euros, 800 000 euros, 1 million d’euros… « Désormais, la majorité des demandes oscillent entre
200 000 et 300 000 euros, rarement au-delà », observe Jean-Claude
Delacroix, de l’agence Century 21 Delacroix Immobilier. Au-dessus,
les annonces pour les grandes maisons ne déclenchent plus aucune
visite. « Quand elles n’ont pas été purement et simplement retirées
du marché », indique Jean-Claude Delacroix.
IV ● LE NOUVEL OBSERVATEUR
Véronique Volto, présidente du CAUE 31
« Au CAUE – Conseil Architecture
Urbanisme Environnement –, nous accompagnons 300 maires par an sur des questions d’aménagement urbain. Nous les alertons sur les problématiques
de services, de dessertes urbaines, indispensables pour les
familles voulant s’installer dans leurs villes. Depuis un an,
nous constatons moins de projets de création et plus de
réhabilitations. Nous incitons les élus à réhabiliter de petits
logements en logements sociaux, car, même si les efforts
sont indéniables, le nombre de logements sociaux disponibles
dans le département est insuffisant. Les particuliers, eux,
nous consultent surtout à propos des constructions durables.
Mais, là aussi, depuis un an, le ralentissement est palpable. »
DR
INCITER À PLUS DE LOGEMENT SOCIAL
Spécial immobilier
PONTS-JUMEAUX, MONTAUDRAN
Neuf : 3 000-3 900 €/m2
Exit terrains vagues et pelleteuses ! Réaménagés en vastes ZAC, ces
quartiers offriront 1 400 logements aux Ponts-Jumeaux et 2 700 à
Montaudran, dont 400 logements pour étudiants et 350 logements
sociaux. Aux Ponts-Jumeaux, les premiers appartements ont été
livrés et des locataires ont investi les lieux. D’ici à la fin de l’année,
tout le quartier sera habité. A Montaudran, les premiers habitants
vont très vite arriver. Les travaux se poursuivront jusqu’en 2013,
pour équiper ce nouveau quartier en transports, commerces et
crèches. La commercialisation des programmes dans le neuf est en
bonne voie. « Nous avons déjà vendu plus de 50% des logements. A
ce jour, 70% sont des investisseurs », indique Jacques Rubio, directeur régional de Kaufman
& Broad, l’unique opérateur
de cette ZAC.
UN BON INVESTISSEMENT
Philippe, cadre commercial
« Je viens d’acheter un T2 à Balma, en bon
état, bien situé et qui m’a coûté
2 800 euros/m2. Je vais ainsi pouvoir aider mes enfants et
m’assurer un complément de revenus pour plus tard.
Grâce à la baisse des taux et des prix, c’était le moment
de franchir le pas . Pourtant, beaucoup d’appartements
que nous avons visités avant de trouver celui-ci étaient trop
chers, sans parler du neuf : jusqu’à 180 000 euros
pour un T2 ! A ce prix-là, tant pis pour la loi Scellier… »
DR
ville années 1930 de 120 m2, avec jardinet, a été négociée
320 000 euros. « Nous vendons surtout à des familles de néoToulousains, sans a priori sur le quartier », constate le professionnel.
banlieue cossue est tombé à 250 000 euros. A ce prix, on trouve des maisons mitoyennes des années 1960 avec 300 m2 de jardin. « Elles se vendaient jusqu’à 310 000 euros en 2004, indique Andrée Dardé, de
Balma Immo. Aujourd’hui, les demandes se situent entre 200 000 et
300 000 euros, alors que les prix
moyens de Balma atteignaient
550 000 à 600 000 euros ces dernières années. » Sur les coteaux,
BONNEFOY,
les villas de prestige sont délaisCROIX-DAURADE,
sées. « Sur le secteur, nous en
BORDEROUGE
avons vendu une seule en 2009.
Quant à s’éloigner vers Mons ou
Ancien : 1 500-2 800 €/m2
Drémil-Lafage, les acheteurs ne
Neuf : 2 500-2 900 €/m2
veulent même plus en entendre
Dans ce faubourg animé de
Reventes intéressantes du côté de Borderouge
parler », constate Andrée Dardé.
Toulouse, tout est là : les nombreux commerces, une vie de quartier et un habitat varié… « Pourtant,
en 2009, les prix ont accusé une baisse de l’ordre de 10% », estime Gilles TOURNEFEUILLE
Caminade, de l’agence Century 21-Action Immobilier. Comme ailleurs, Ancien : 2 300-3 300 €/m2
ce sont les biens des années 1960 qui ont le plus baissé : « Cité Neuf : 2 000-3 000 €/m2
Amouroux, les appartements des années 1960 s’affichent en ce moment Ici aussi les primo-accédants sont de retour. Ce qui signifie une
entre 1 800 et 2 000 euros/m2 », explique-t-il. Plus près du centre, sur baisse des prix ! « En effet, le ticket d’entrée est entre 210 000 et
le faubourg, les appartements des années 1980 et 1990 se vendent plutôt 230 000 euros. A ce prix on peut trouver une maison de 90 m2 avec
à 2 250 euros/m2. A Borderouge, les premières reventes de fin de défis- 500 m2 de jardin », indique Nicolas Pichaud, de Pichaud Immobilier.
calisation commencent à arriver sur le marché, on peut ainsi trouver des On est revenu à des prix plus raisonnables. » Comme ailleurs dans
T1 bis d’environ 30 m2 autour de 80 000 euros.
l’agglomération, ce sont les biens entre 300 000 et 500 000 euros qui
ont le plus souffert de la baisse. « D’autant que les acheteurs sont
BALMA
attentifs à l’emplacement. Ils veulent habiter dans les quartiers
proches de la rocade ou dans le centre-ville, et rien d’autre », constateAncien : 2 500-3 800 €/m2
t-il. Du coup, comme à Balma, les grandes maisons et les terrains
Neuf : 2 000-2 500 €/m2
Habiter Balma n’est plus réservé à certains. Le ticket d’entrée de cette situés sur les hauteurs de la ville n’ont plus la cote.
B. G.
En baisse
LE NEUF SAUVÉ PAR LE SCELLIER
C
’est reparti… à la hausse ! Avec une légère augmentation des
prix du neuf de l’ordre de 1,8% en Haute-Garonne en 2009.
Après le coup de pouce inespéré donné par le dispositif Scellier, qui
avait permis à la profession de réduire ses stocks de manière drastique, le premier bilan de cette année de crise est donc positif. 5 610
réservations fermes ont été enregistrées sur l’année, dans l’aire urbaine. « C’est le double de 2008, et à ces chiffres il faut ajouter
2 090 logements vendus en bloc essentiellement auprès des bailleurs
sociaux », analyse Alexandra François-Cuxac, présidente et fondatrice
de l’Observer de l’immobilier toulousain. 7 700 lots ont donc été réservés dans l’année et le tiers de ces logements ont été vendu en ZAC.
VI ● LE NOUVEL OBSERVATEUR
« Avec de tels chiffres, nous sommes probablement dans le top 3 ou
4 des grandes agglomérations françaises », indique-t-elle. Evolution
importante à noter cependant : désormais les acheteurs n’achètent
plus n’importe où ! Plus de la moitié des ventes d’appartements en diffus (54%) ont été signées dans Toulouse, tandis que les 1re et 2e couronnes n’ont représenté que 20% des ventes chacune, et à peine 2%
de la production est destinée aux 3e et 4e couronnes. « Il y a eu un phénomène de prise de conscience indéniable lié à la crise et la volonté
de certains opérateurs de limiter les investissements à des zones
sûres », pointe la présidente de l’Observer. Le profil des acquéreurs ?
Sans surprise, 70% d’entre eux sont des investisseurs.
B. G.