Étude sur le commerce de détail – Partie 1

Transcription

Préparé pour :
Ville de Gatineau
Projet :
2007-154-01
COMMERCIALE
Juin 2007
Ville de Gatineau
Rapport d’étape 1 – Version finale
RAPPORT 1 : MARCHÉ ET CARACTÉRISATION
Analyse de marché et caractérisation
commerciale
TABLE DES MATIÈRES
Table des matières
Introduction ...............................................................................................................iii
Section I – Évaluation de la demande.......................................................................... 1
1.
Population résidante............................................................................................................2
1.1 Évolution démographique 1991 – 2016................................................................................2
1.2 Profil sociodémographique .................................................................................................7
2.
Travailleurs non résidants ................................................................................................. 10
3.
Potentiel commercial ......................................................................................................... 12
3.1 Typologie ...................................................................................................................... 12
3.2 Potentiel généré par la population résidante ....................................................................... 12
3.3 Potentiel généré par les travailleurs non résidants............................................................... 14
3.4 Potentiel global, résidants et non résidants ........................................................................ 15
Section I – Tableaux de données ................................................................................................... 17
Section II – Enquête téléphonique sur les comportements d’achat............................ 44
4.
Enquête téléphonique sur les comportements d’achat........................................................ 45
4.1 Méthodologie ................................................................................................................. 45
4.2 Synthèse des comportements d’achat ............................................................................... 47
4.3 Fuites commerciales : analyse détaillée ............................................................................. 54
4.4 Analyse spatiale : pôles commerciaux de Gatineau.............................................................. 57
Section II – Tableaux de données .................................................................................................. 67
Section III – Enquête téléphonique sur les opinions à l’égard des grandes
surfaces et des rues commerciales ...................................................... 87
5.
Enquête téléphonique sur les opinions à l’égard des grandes surfaces et des rues
commerciales .................................................................................................................... 88
5.1 Méthodologie ................................................................................................................. 88
5.2 Environnement commercial préféré................................................................................... 88
5.3 Occurrence et fréquence des visites .................................................................................. 89
5.4 Évolution de la fréquentation ........................................................................................... 90
5.5 Frein ou feu vert au développement des grandes surfaces .................................................... 91
5.6 Grandes surfaces et fuites vers Ottawa.............................................................................. 95
5.7 Revitalisation des rues commerciales ................................................................................ 96
5.8 Synthèse des opinions .................................................................................................... 97
Section III – Tableaux de fréquences et libellés complets des questions .............................................. 99
i
TABLE DES MATIÈRES
Section IV – Enquêtes de provenance.......................................................................111
6.
Enquêtes de provenance .................................................................................................. 112
6.1 Méthodologie ............................................................................................................... 112
6.2 Zone d’influence de la structure commerciale de Gatineau.................................................. 113
Section IV – Tableaux et cartes des zones d’influence .................................................................... 117
Section V – Analyse de l’offre .................................................................................130
7.
Structure commerciale régionale ..................................................................................... 131
7.1 Classification des centres commerciaux ........................................................................... 131
7.2 Structure commerciale de la Ville d’Ottawa ...................................................................... 132
8
Analyse de la structure commerciale actuelle de Gatineau ............................................... 135
8.1 Méthodologie............................................................................................................... 135
8.2 Stock commercial total et distribution typologique............................................................. 136
8.3 Distribution du stock commercial selon les formes commerciales ......................................... 138
8.4 Analyse spatiale et pôles commerciaux............................................................................ 141
8.5 Inoccupation ............................................................................................................... 144
8.6 Projets en cours ou à l’étape préliminaire......................................................................... 145
8.7 Réserve de terrains à vocation commerciale ..................................................................... 147
Section V – Tableaux de données ................................................................................................ 151
Section VI – Adéquation entre l’offre et la demande et potentiel de
développement.....................................................................................176
9.
Indices de saturation commerciale 2007.......................................................................... 177
10. Calcul du potentiel résiduel, 2011 et 2016 ....................................................................... 178
11. Potentiel de développement de Gatineau, horizon 2016 .................................................. 180
Section VI – Tableaux de données .............................................................................................. 182
Section VII –Enjeux et problématiques de la fonction commerciale de Gatineau ......188
12. Problématiques et enjeux à l’échelle de la Ville : une perspective globale ........................ 189
13. Problématiques et enjeux à l’échelle des villages urbains : perspectives locales .............. 195
ii
INTRODUCTION
INTRODUCTION
Ce rapport présente les résultats de la première partie de l’étude sur le commerce de détail de la
Ville de Gatineau. Cette partie initiale du mandat visait à analyser de façon globale et à caractériser
le marché commercial de la Ville. Elle sera suivie d’une deuxième partie qui se consacrera à l’analyse
spécifique des enjeux commerciaux de la Ville et à l’élaboration d’une proposition de développement
de la fonction commerciale : vocations et paramètres de l’usage commercial des différentes
composantes de la structure commerciale et implications au plan du zonage. Le mandat s’achèvera
ensuite sur une analyse prospective qui contribuera à la réflexion sur les nouveaux enjeux
commerciaux et sur les approches de gestion de la fonction commerciale. (voir l’organigramme de la
démarche de l’étude sur la page suivante).
Ce rapport rassemble et commente tous les résultats de l’analyse effectuée à ce jour : l’évaluation
de la demande, les résultats de l’enquête téléphonique sur les comportements d’achat, les résultats
de l’enquête téléphonique sur les opinions à l’égard des grandes surfaces et des rues commerciales,
les résultats des enquêtes de provenance, l’analyse de l’offre et l’évaluation de l’adéquation entre
l’offre et la demande et le potentiel de développement en terme de superficie locative brute. Chaque
section comprend deux parties. Dans la première, les faits saillants sont présentés et analysés; pour
aider à la bonne compréhension du texte, des graphiques, cartes et tableaux synthèses
accompagnent le texte. La deuxième partie de chaque section regroupe tous les tableaux détaillés,
les questionnaires d’enquête ou cartes réalisées dans le cadre des activités de recherche.
Le rapport s’achève sur un bilan des enjeux et des problématiques qui gouvernent l’évolution de la
fonction commerciale de la Ville : à l’échelle globale et à celle des 16 villages urbains qui composent
le tissu résidentiel de la Ville.
iii
INTRODUCTION
Démarche de l’étude
Revue documentaire
et familiarisation
Rencontre Soutien
technique et systèmes
Rencontre
gestionnaire de l’étude
Début mars
Partie 1: Analyse de marché et caractérisation commerciale
Analyse de la demande
Analyse de l’offre
1) Structure commerciale régionale
1) Enquêtes de provenance
2) Validation et traitement de la base
de données fournie par la Ville;
inventaire des locaux vacants et
analyse des terrains desservis.
2) Analyse sociodémographique et
évaluation du potentiel commercial
3) Analyse des comportements
d’achat: enquête téléphonique
Réunion
de suivi 1
12 avril 2007
Adéquation entre l’offre et la demande
1) Calcul de l’offre théorique et analyse de la saturation commerciale
2) Calcul du potentiel résiduel
3) Analyse des potentiels de développement selon la géographie de
la structure commerciale de la Ville
3 mai 2007
Bilan, enjeux et esquisses des
vocations à l’échelle de la géographie
de la structure commerciale de la Ville
(centres, grands ensembles commerciaux,
développements linéaires, corridors et
rues d’ambiance)
Réunion
de suivi
2
Rapport
1
Préparation
de l’atelier 1
ATELIER 1
17 mai 2007
Partie 2: Enjeux et recommandations sur la gestion actuelle
Proposition de développement de la fonction
commerciale: vocation, typologie, superficies
minimales et maximales selon la géographie de la
structure commerciale de la Ville
14 juin 2007
21 juin 2007
28 juin 2007
Évaluation des modifications au zonage commercial
en vigueur, zones et grilles
Analyse des choix actuels de gestion du commerce
de détail (réglementation et revitalisation)
Réunion
de suivi
3
ATELIER
2A
ATELIER
2B
Rapport
2
Présentation
comité plénier
Juillet 2007
28 août 2007
Partie 3: Nouveaux enjeux et mandats municipaux
Analyse prospective: enjeux associés aux
grandes surfaces et à l’évolution des
formules commerciales
18 octobre 2007
31 octobre 2007
Identification des approches et des
mandats essentiels à la gestion; indicateurs
à intégrer aux instruments d’urbanisme
Impact des recommandations sur les
instruments de gestion actuels
Réunion
de suivi
4
ATELIER 3
Rapport 3
Présentation
comité plénier
Début
novembre
2007
20 novembre
2007
iv
Section I
Évaluation de la demande
Section I : Évaluation de la demande
1.
POPULATION RÉSIDANTE
1.1. Évolution démographique 1991 – 2016
Les données démographiques présentées dans cette section proviennent de deux sources :

Pour les statistiques historiques (1991, 1996 et 2001) : Service d’urbanisme – Planification –
Villages urbains – CD Statistiques – Version 1 Juin 2006 (à partir des recensements de
Statistique Canada compilés sur la base des villages urbains par commande spéciale du
Service d’urbanisme auprès de Statistique Canada);

Pour les données 2006 et les projections (2011 et 2016) à l’échelle des villages urbains :
Ville de Gatineau, Urbanisme-Planification.
Géocom Recherche a estimé le niveau démographique actuel (2007) de Gatineau sur la base de
la croissance annuelle moyenne prévue pour la période 2006 à 2011.
Les résultats, compilés à l’échelle des 16 villages urbains et des 2 secteurs agricoles et ruraux
(est et ouest de la rivière Gatineau) sont présentés sur le tableau ci-dessous.
Niveaux historiques, actuels et projetés de la population résidante de Gatineau
1991
Vallée-de-la-Lièvre
Bassin-de-la-Lièvre
Rivière-Blanche
Du Moulin
La Cité
Rivière-Gatineau
Les Rapides
Secteurs ruraux de l'Est
1996
2001
2006
2007
2011
2016
Évolution
1991 / 2006
2006 / 2016
10 835
4 225
11 625
27 680
21 560
18 880
9 630
4 055
12 600
6 025
13 360
30 315
25 125
17 820
11 105
3 955
13 550
7 060
14 255
30 870
26 455
16 810
11 440
3 925
14 200
8 750
16 500
31 400
29 800
17 160
12 550
3 828
14 220
8 740
16 760
31 550
30 170
17 168
13 000
3 816
14 300
8 700
17 800
32 150
31 650
17 200
14 800
3 770
14 600
8 400
18 900
31 500
32 250
16 700
15 580
3 654
31,1%
107,1%
41,9%
13,4%
38,2%
-9,1%
30,3%
-5,6%
2,8%
-4,0%
14,5%
0,3%
8,2%
-2,7%
24,1%
-4,5%
108 490
120 305
124 365
134 188
135 424
140 370
141 584
23,7%
5,5%
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
Du Parc
Du Plateau
Les Golfs
Lac-Deschênes
Des Explorateurs
Secteurs ruraux de l'Ouest
13 620
10 520
23 830
4 660
7 320
740
3 215
8 095
18 160
2 780
12 470
10 130
22 945
5 535
8 135
3 180
4 235
8 215
19 570
2 830
13 280
9 460
23 000
6 530
8 525
5 570
5 540
8 125
19 580
2 815
14 200
9 800
23 300
7 200
10 600
9 450
8 150
8 960
20 750
2 772
14 220
9 810
23 360
7 240
10 700
10 200
8 560
8 988
21 030
2 764
14 300
9 850
23 600
7 400
11 100
13 200
10 200
9 100
22 150
2 730
15 500
9 960
24 000
7 960
11 200
16 100
12 050
9 550
23 100
2 646
4,3%
-6,8%
-2,2%
54,5%
44,8%
1177,0%
153,5%
10,7%
14,3%
-0,3%
9,2%
1,6%
3,0%
10,6%
5,7%
70,4%
47,9%
6,6%
11,3%
-4,5%
Sous-total Ouest
92 940
97 245
102 425
115 182
116 872
123 630
132 066
23,9%
14,7%
201 430
217 550
226 790
249 370
252 296
264 000
273 650
23,8%
9,7%
Sous-total Est
TOTAL
Source: CD Statistique, Version 1 Juin 2006 pour 1991, 1996 et 2001; Ville de Gatineau, Urbanisme - Planification pour 2006, 2011 et 2016;
Géocom Recherche pour 2007
La population actuelle (2007) de Gatineau est évaluée à environ 252 300 personnes; 54 % de
ce bassin démographique se trouve à l’est de la rivière Gatineau et à 46 %, à l’ouest. Les quatre
villages urbains les plus importants en termes démographiques sont : Du Moulin, La Cité, MontBleu et Des Explorateurs. Ensemble, ils représentent 42 % des effectifs totaux de la Ville.
2
Les 15 dernières années (1991 – 2006) ont été marquées par une croissance globale de 24 %
sur le territoire de la Ville. À titre indicatif, la population de la région métropolitaine de
recensement d’Ottawa-Gatineau a progressé de 20 %1 durant la même période alors que celle de
l’ensemble du Québec a connu une croissance beaucoup plus mitigée, avec 7 %2.
Le graphique suivant montre l’évolution démographique des villages urbains et des secteurs
ruraux entre 1991 et 2006. On constate notamment qu’au cours des 15 dernières années, la
croissance démographique a été supérieure à la moyenne municipale (+24 %) dans 9 villages
urbains. Elle a notamment été spectaculaire dans le secteur Du Plateau (+1 177 %) dont le
développement s’est amorcé au début des années 90. En 2006, le niveau de population de ce
village urbain (9 450) est presque 13 fois supérieur à la donnée enregistrée en 1991 (740).
Évolution démographique (%) selon le village urbain, 1991 – 2006
Évolution démographique (%) selon le village urbain, 2006 – 2016
Source: Statistique Canada et Ville de Gatineau
Source: Ville de Gatineau
Du Plateau
Les Golfs
Hautes-Plaines
Du Parc
Rivière-Blanche
La Cité
Les Rapides
Des Explorateurs
Du Moulin
Lac-Deschênes
Centre-ville
Rural Ouest
Mont-Bleu
Rural Est
Lac-des-Fées
Rivière-Gatineau
5001 177
153
107
55
45
42
38
31
30
14
13
11
4
0
-2
-6
-7
-9
Du Plateau
Les Golfs
Bassin-de-la-Lièvre -4
Hautes-Plaines
Du Parc
Rivière-Blanche
La Cité
Les Rapides
Des Explorateurs
Du Moulin
Lac-Deschênes
Centre-ville
Rural Ouest -5
Mont-Bleu
Rural Est -5
Lac-des-Fées
Rivière-Gatineau -3
70
48
11
6
15
8
3
24
11
0
7
9
3
2
La croissance a été modérée dans 4 autres villages urbains alors que pour les 5 autres, le bilan a
été soit nul, soit négatif. La décroissance la plus marquée a affecté les villages urbains de Lacdes-Fées (-7 %) et de Rivière-Gatineau (-9 %).
La carte de la page suivante montre l’évolution démographique de la dernière période
quinquennale (2001-2006) à l’échelle des aires de diffusion de Statistique Canada. Elle témoigne
notamment de la forte croissance des villages urbains Du Plateau, Les Golfs, Des Explorateurs et
Les Rapides ainsi que certains secteurs dans La Cité, Rivière-Blanche et Bassin-de-la-Lièvre.
1
2
La population de la RMR d’Ottawa-Gatineau est passée de 941 814 à 1 130 761 entre 1991 et 2006 (source : Statistique
Canada)
La population de la province de Québec est passée de 7 064 586 à 7 546 131 entre 1991 et 2006 (source : Statistique
Canada).
3
4
5
À l’inverse, les tendances récentes suggèrent la décroissance des quartiers centraux, plus
anciens : l’essentiel des villages urbains de Rivière-Gatineau et de Lac-des-Fées, la partie ouest
de La Cité, le sud et l’ouest de Du Moulin, le sud de Mont-Bleu et les noyaux urbains d’Aylmer et
de Buckingham. Au centre-ville, le bilan est également largement négatif à l’exception de
quelques petites pochettes de croissance.
D’après les projections démographiques de la Ville, la croissance de Gatineau devrait se
poursuivre entre 2006 et 2016, quoiqu’à un rythme moins soutenu. En effet, la croissance
moyenne annuelle de la période 1991 – 2006 s’est élevée à 1,6 % alors que la croissance
moyenne annuelle anticipée pour la période 2006 – 2016 devrait graviter autour de 1,0%. Ainsi,
la population de la Ville devrait passer de 249 370 à 273 650 personnes, une augmentation
nette de 24 280 nouveaux résidants. Cette croissance devrait être nettement plus élevée dans
l’ouest (+15 %) que dans l’est (+6 %) si bien qu’à terme, 52 % de la population de la Ville
devrait se retrouver à l’est de la rivière Gatineau et 48 %, à l’ouest.
Synthèse de l'évolution démographique de Gatineau
1991 – 2006 et 2006 – 2016
1991 – 2006
%
2006 – 2016
Nbre
%
31%
107%
42%
13%
38%
-9%
30%
-6%
3 365
4 525
4 875
3 720
8 240
-1 720
2 920
-227
3%
-4%
15%
0%
8%
-3%
24%
-5%
400
-350
2 400
100
2 450
-460
3 030
-174
24%
25 698
6%
7 396
4%
-7%
-2%
55%
45%
1177%
153%
11%
14%
0%
580
-720
-530
2 540
3 280
8 710
4 935
865
2 590
-8
9%
2%
3%
11%
6%
70%
48%
7%
11%
-5%
1 300
160
700
760
600
6 650
3 900
590
2 350
-126
Sous-total Ouest
24%
22 242
15%
16 884
TOTAL
24%
47 940
10%
24 280
Rivière-Blanche
Du Moulin
La Cité
Rivière-Gatineau
Les Rapides
Rural Est
Sous-total Est
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
Du Parc
Du Plateau
Les Golfs
Lac-Deschênes
Des Explorateurs
Rural Ouest
Nbre
Source: Géocom Recherche à partir des données de Statistique Canada
et de la Ville de Gatineau
La décroissance devrait se poursuivre dans Rivière-Gatineau ainsi que dans les deux secteurs
ruraux et agricoles. Partout ailleurs, le bilan démographique devrait être positif. Les gains les plus
significatifs en termes absolus devraient être enregistrés dans les villages urbains Du Plateau et
Les Golfs, où l’on anticipe recevoir 10 550 nouveaux résidants soit près de 42 % de la croissance
globale de la Ville. L’apport des villages urbains Les Rapides, La Cité, Rivière-Blanche, Des
Explorateurs et Centre-ville devrait également être déterminant.
6
De façon particulière, il convient de mettre en relief le retournement des tendances dans certains
villages urbains :

Le village urbain du Bassin-de-la-Lièvre, qui avait connu une croissance relativement forte
entre 1991 et 2006 (+107 %) devrait voir ses effectifs diminuer de 4 % d’ici 2016.

Les villages urbains de Lac-des-Fées et de Mont-Bleu, où la population à décliné entre 1991
et 2006, devraient connaître un bilan légèrement positif d’ici 2016.
L’évolution historique et les projections du nombre de ménages durant la même période
d’analyse sont présentées sur le tableau suivant. Ainsi, on estime qu’il existe autour de 106 400
ménages à Gatineau à l’heure actuelle (2007). Entre 1991 et 2006, le nombre de ménages a
augmenté de l’ordre de 39 % alors que pour les 15 prochaines années, on anticipe une
croissance globale de seulement 18 % pour l’ensemble de la Ville. La croissance des ménages est
plus forte que celle des effectifs totaux en raison de la réduction de la taille des ménages, une
tendance que l’on associe au vieillissement de la population, au fractionnement des familles et à
la baisse du taux de natalité.
Niveaux historiques, actuels et projetés des ménages à Gatineau
1991
Rivière-Blanche
Du Moulin
La Cité
Rivière-Gatineau
Les Rapides
1996
2001
2006
2007
2011
2016
Évolution
1991 / 2006
2006 / 2016
4 020
1 435
3 750
9 750
7 810
7 100
2 960
1 310
4 750
2 135
4 430
11 100
9 330
7 180
3 510
1 265
5 280
2 530
4 985
11 915
10 375
7 395
3 825
1 360
5 684
3 174
6 218
12 323
12 424
7 801
4 402
1 518
5 739
3 209
6 398
12 430
12 693
7 819
4 618
1 519
5 960
3 350
7 120
12 860
13 770
7 890
5 480
1 520
6 330
3 500
7 870
13 090
14 650
7 960
6 230
1 520
41,4%
121,2%
65,8%
26,4%
59,1%
9,9%
48,7%
15,9%
11,4%
10,3%
26,6%
6,2%
17,9%
2,0%
41,5%
0,1%
Sous-total Est
38 135
43 700
47 665
53 544
54 425
57 950
61 150
40,4%
14,2%
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
Du Parc
Du Plateau
Les Golfs
Lac-Deschênes
Des Explorateurs
6 185
4 520
10 800
1 725
3 240
230
1 045
2 635
6 075
860
6 085
4 580
10 855
2 100
3 630
1 175
1 420
2 855
6 785
905
6 815
4 460
11 370
2 580
3 990
2 005
1 870
2 980
7 225
975
7 482
4 888
11 899
2 902
4 853
3 435
2 848
3 514
8 136
1 100
7 500
4 898
11 905
2 938
4 942
3 766
3 064
3 567
8 287
1 100
7 570
4 940
11 930
3 080
5 300
5 090
3 930
3 780
8 890
1 100
7 950
4 990
11 950
3 460
5 450
6 440
4 830
4 150
9 640
1 100
21,0%
8,1%
10,2%
68,2%
49,8%
1393,5%
172,5%
33,4%
33,9%
27,9%
6,3%
2,1%
0,4%
19,2%
12,3%
87,5%
69,6%
18,1%
18,5%
0,0%
Sous-total Ouest
37 315
40 390
44 270
51 057
51 968
55 610
59 960
36,8%
17,4%
TOTAL
75 450
84 090
91 935
104 601
106 393
113 560
121 110
38,6%
15,8%
1.2. Profil sociodémographique
Les quelques paragraphes qui suivent présentent le profil de la population gatinoise en 2001 en
fonction des 4 variables les plus déterminantes pour l’analyse du marché commercial : l’âge, la
taille du ménage, la scolarité et le revenu du ménage. Les données proviennent entièrement du
7
recensement de Statistique Canada en 2001. Les faits saillants de notre analyse de ces
statistiques sont les suivants :

La population de Gatineau est plus jeune que l’ensemble de celle du Québec; seulement 9 %
des effectifs totaux ont 65 ans ou plus alors qu’en moyenne au Québec, cette cohorte
compte pour 13 % du total. En outre, l’indice de vieillissement a été établi à 43,1 personnes
âgées par tranches de 100 enfants (de 14 ans et moins) à Gatineau. En guise de
comparaison, cet indice se situe à 71,5 au Québec.
Sur le plan de l’âge, les écarts sont très importants d’un village urbain à l’autre. Les secteurs
les plus dynamiques sur le plan démographique entre 1991 et 2006 sont nécessairement les
plus jeunes; c’est notamment le cas pour les villages Du Plateau, Du Parc, Hautes-Plaines,
Les Rapides et Rivière-Blanche où l’activité résidentielle a été importante. En revanche, dans
les secteurs plus anciens comme le Centre-Ville, Lac-des-Fées et Mont-Bleu, les nombre de
personnes âgées est équivalent, et excède même, le nombre d’enfants.
Principales variables sociodémographique caractérisant
la population de Gatineau en 2001
Âge
Taille moyenne
des ménages
Scolarité
universitaire 2
Indice du revenu 3
65 ans +
Indice 1
10,3%
5,6%
4,0%
8,1%
6,4%
13,2%
3,7%
5,5%
46,7
20,6
16,7
38,6
30,4
86,1
15,3
28,0
2,5
2,8
2,8
2,6
2,5
2,3
3,0
2,8
13%
11%
16%
15%
20%
15%
46%
14%
110,2
129,8
147,1
121,7
129,3
98,6
217,9
142,7
90,6
106,7
120,9
100,0
106,2
81,0
179,0
117,3
7,5%
35,5
2,6
18%
129,9
106,7
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
Du Parc
Du Plateau
Les Golfs
Lac-Deschênes
Des Explorateurs
Rural Ouest
12,4%
14,6%
14,6%
3,2%
9,1%
2,1%
8,5%
8,6%
6,8%
7,0%
99,7
108,5
105,9
14,1
51,7
7,1
35,5
40,2
29,8
33,6
1,9
2,0
2,0
2,5
2,1
2,8
2,9
2,7
2,7
3,0
23%
21%
26%
49%
52%
50%
47%
26%
27%
39%
66,0
89,2
89,6
179,9
137,5
185,4
198,5
139,3
133,8
185,6
54,2
73,3
73,6
147,8
113,0
152,3
163,1
114,5
109,9
152,5
Sous-total Ouest
10,1%
53,9
2,2
31%
108,2
88,9
8,6%
43,1
2,4
24%
121,7
100,0
12,9%
71,5
2,4
20%
100,0
82,2
Rivière-Blanche
Du Moulin
La Cité
Rivière-Gatineau
Les Rapides
Rural Est
Sous-total Est
TOTAL
Province de Québec
Québec = 100
Gatineau = 100
Source: CD Statistique, Version 1 Juin 2006 et Staistique Canada
1) Personnes de 65 ans et plus par tranche de 100 enfants (14 ans et moins)
2) Scolarité des personnes de 20 ans et plus; proportion ayant atteint l'université avec ou sans diplôme.
3) Revenu médian des ménages

La taille moyenne des ménages de Gatineau est comparable à la moyenne établie pour
l’ensemble du Québec. Les données varient entre 1,9 et 3,0 selon le village urbain. Les
8
ménages sont plus petits dans les villages urbains centraux et / ou plus anciens comme
Centre-ville, Lac-des-Fées et Mont-Bleu et plus grand dans les secteurs ruraux et certains
villages urbains en croissance.

En moyenne, les Gatinois sont plus scolarisés que les Québécois. Mais on constate un écart
très important entre la population à l’est et à l’ouest de la rivière Gatineau. À l’est,
seulement 18 % des effectifs de 20 ans et plus ont atteint l’université (avec l’exception du
village urbain Les Rapides) alors qu’à l’ouest, les universitaires comptent pour un peu plus
du tiers de la population de 20 ans et plus. Quatre villages urbains se démarquent à cet
égard : Hautes-Plaines, Du Parc, Du Plateau et les Golfs.

Le revenu médian des ménages de Gatineau est supérieur de 22 % à la moyenne
provinciale. Sur ce plan, les ménages de la partie est de la Ville sont avantagés, surtout dans
le village urbains Les Rapides où, on l’a vu précédemment, la population est nettement plus
scolarisée. À l’ouest de la rivière Gatineau, on observe deux ensembles de villages urbains :
les trois secteurs âgés de Mont-Bleu, Lac-des-Fées et Centre-ville, où le revenu médian des
ménages est largement inférieur à la moyenne municipale et également sous la moyenne
québécoise, et les autres secteurs, nettement plus aisés.
9
2.
TRAVAILLEURS NON RÉSIDANTS
L’enquête 2005 sur les déplacements dans la région de la capitale nationale donne l’origine et la
destination de tous les déplacements-personnes dans la région métropolitaine durant la semaine.
Ces données sont compilées selon le motif du déplacement (travail, études, magasinage, loisirs
ou autres) ainsi que la période de la journée (pointe du matin, pointe du soir et période de 24
heures).
Nous avons évalué, à partir de ces données, les « patterns » de déplacements entre Gatineau et
le reste de la région métropolitaine pour le travail. Les résultats sont présentés sur les deux
tableaux ci-dessous.
Nombre de déplacements-personnes avec le travail pour motif
par période de 24 h
Lieu de résidence
(origine)
Lieu de travail
TOTAL
Gatineau
Ottawa
Ailleurs
Gatineau
Ottawa
Ailleurs
59 300
19 300
8 500
47 900
386 800
8 600
3 000
6 000
2 450
110 200
412 100
19 550
Total
87 100
443 300
11 450
541 850
Source: Enquête 2005 sur les déplacements dans la région de la capitale nationale
Compilations de Géocom Recherche
Déplacements-personnes (%) avec le travail pour motif
par période de 24 h
Lieu de résidence
(origine)
Lieu de travail
TOTAL
Gatineau
Ottawa
Ailleurs
Gatineau
Ottawa
Ailleurs
10,9%
3,6%
1,6%
8,8%
71,4%
1,6%
0,6%
1,1%
0,5%
20,3%
76,1%
3,6%
Total
16,1%
81,8%
2,1%
100,0%
Source: Enquête 2005 sur les déplacements dans la région de la capitale nationale
Compilations de Géocom Recherche
Ainsi, la Ville de Gatineau attire 87 100 déplacements-personnes pour le travail à chaque jour de
la semaine. C’est 16 % de tous les déplacements-personnes ayant le travail pour motif dans la
région de Gatineau-Ottawa. De ces 87 100 déplacements-personnes destinés à Gatineau, 59 300
sont des résidants de la Ville et le reste, soit 27 800 déplacements-personnes, proviennent de
l’extérieur de Gatineau.
Puisque ces déplacements sont récurrents, les mêmes personnes se rendant au travail à chaque
jour de la semaine, on en déduit que la population totale de travailleurs équivaut au nombre de
déplacements quotidiens. Sachant d’autre part qu’il n’y a pas eu de modification majeure à la
situation de l’emploi depuis 2005 à Gatineau, nous considérons que cette donnée est toujours
valable pour refléter la situation actuelle (2007). Le nombre de travailleurs non résidants de
Gatineau est donc établi à 27 800 personnes.
10
En outre, il est intéressant de constater que les résidants d’Ottawa qui travaillent à Gatineau
(19 300) sont nettement moins nombreux que les Gatinois qui travaillent à Ottawa (47 900).
Nos compilations ont également permis d’établir la distribution spatiale des travailleurs en
fonction des lieux d’emploi de Gatineau. Ces données sont présentées en fonction des 7 secteurs
« Trans » définis dans le cadre de l’enquête « Origine Destination ». La correspondance générale
de ces secteurs avec les limites des villages urbains est la suivante :
Île de Hull :
Centre-ville
Hull – Périphérie :
Lac-des-Fées, Mont-Bleu, Hautes-Plaines (incluant les parcs d’affaires
Richelieu et Freeman)
Plateau :
Du Plateau et Du Parc
Aylmer :
Les Golfs, Lac-Deschênes et Des Explorateurs
Pointe Gatineau :
Les Rapides, Rivière-Gatineau et La Cité
Gatineau Est :
Du Moulin, Rivière-Blanche
Buckingham / Masson-Angers :
Bassin-de-la-Lièvre, Vallée-de-la-Lièvre.
Évaluation du nombre de travailleurs non résidants à Gatineau
Secteur "Trans"
Travailleurs à destination
du secteur 1
Nombre
%
Résidants de Gatineau
Nombre
%
Travailleurs non résidants
Nombre
%
Île de Hull
23 600
27%
11 900
20%
11 700
42%
Hull - Périphérie
29 400
34%
20 600
35%
8 800
32%
1 600
2%
1 400
2%
200
1%
Plateau
Aylmer
5 700
7%
4 400
7%
1 300
5%
13 900
16%
10 900
18%
3 000
11%
Gatineau Est
8 800
10%
6 800
11%
2 000
7%
Buckingham / Masson-Angers
4 100
5%
3 300
6%
800
3%
87 100
100%
59 300
100%
27 800
100%
Pointe Gatineau
Total
Source: Gécom Recherche à partir de l'Enquête 2005 sur les déplacements
dans la région de la capitale nationale.
1) Nombre de déplacements à destination du secteur par période de 24 heures
Ainsi, sur la base des données de cette enquête, des quelque 87 100 travailleurs de Gatineau,
59 300 (68 %) sont des citoyens de la Ville. Le nombre de travailleurs non résidants s’établit
donc à 27 800 dont 11 700 au Centre-ville, 8 800 dans le secteur Hull Périphérique et 3 000 dans
le secteur Pointe-Gatineau.
Une annonce publique très récente (30 mai 2007) suggèrent que 6 000 emplois fédéraux
pourraient être, soit crées, soit transférés d’Ottawa à Gatineau dans le cinq à dix prochaines
années. Une partie de ces postes seront vraisemblablement occupés par des non-résidants.
11
3.
POTENTIEL COMMERCIAL
Le potentiel commercial se définit comme étant la somme ($) qu’une population est à même de
dépenser en une année pour des biens ou des services donnés. Il s’évalue en attribuant un
niveau moyen de dépenses per capita, ou dans certains cas, par ménage, à la population de la
zone étudiée.
3.1. Typologie
Aux fins de ce mandat, le potentiel commercial a été mesuré pour quatre groupes de
commerces :

Magasins de biens durables et semi durables
Meubles,
accessoires
pour
la
maison,
ordinateurs
et
logiciels,
appareils
électroniques
et
électroménagers, centres de rénovation et quincailleries, magasins de matériaux spécialisés et centres
de jardinage, magasins de vêtements, magasins de chaussures, d’accessoires vestimentaires et
bijouteries, magasins d’articles de sports, librairies, magasins de musique, magasins de jouets,
magasins d’articles de passe-temps, magasins de marchandises diverses et autres magasins de biens
divers (fleuristes, papeteries, animaleries, magasins de cadeaux, galeries d’art, etc.).

Magasins de biens courants
Supermarchés d’alimentation, épiceries, magasins spécialisés en alimentation (fromageries, boucheries,
boulangeries, pâtisseries, charcuteries, poissonneries, vrac, confiseries, fruiteries, etc.), dépanneurs,
pharmacies et magasins de produits de santé et de beauté.

Restaurants (avec ou sans service complet et avec ou sans alcool)

Services personnels
Coiffure, esthétique, bronzage, nettoyage à sec, buanderies, location de films.
Le détail de cette typologie est présenté en préambule à la série de tableaux placée à la fin de la
section 1. Il convient de souligner que notre typologie exclut tous les commerces associés à
l’automobile, que l’on parle des concessionnaires, des ateliers de réparation, des garages, des
stations-services et lave-autos, etc. Elle exclut aussi les services financiers et certains autres
types de services (salles d’exercices, bars et boîtes de nuit, services immobiliers, etc.). Toutefois,
ces catégories exclues de l’évaluation de la demande seront considérées lors de l’analyse de
l’inventaire commercial (voir la section V).
Rappelons que toutes les données monétaires présentées dans cette section reflètent la valeur du
dollar en 2007.
3.2. Potentiel généré par la population résidante
Pour évaluer le potentiel commercial d’une zone de marché, la méthodologie de Géocom
Recherche repose sur les données de Statistique Canada : les ventes dans les commerces de
12
détail en 2005 et 2006 (63-005 au catalogue) et l’enquête sur les Dépenses des ménages (2001
à 2005). Les moyennes canadiennes et provinciales ont été indexées pour refléter l’état de la
situation en 2007 puis pondérées sur la base de variables socio-économiques comme le revenu et
la taille du ménage afin de refléter la réalité des résidants de Gatineau.
Le potentiel a été calculé pour 2007, 2011 et 2016 sur la base des données démographiques
présentées au chapitre 1.1. Le potentiel a été évalué pour chacun des 16 villages urbains et des
deux secteurs ruraux. Les résultats sont synthétisés sur les tableaux qui suivent. Les données
détaillées selon les villages urbains, les groupes de commerces et leurs diverses sous-catégories
ont été placés à la fin de la section 1.
Potentiel commercial de la population résidante 2007, 2011 et 2016
Ville de Gatineau
Potentiel commercial
Types de magasins
2007
2011
2016
Biens durables et semi durables
Meubles
110 544 500 $
116 363 700 $
121 094 200 $
Accessoires pour la maison
37 607 200 $
39 586 000 $
41 194 700 $
Ordinateurs et logiciels
15 878 000 $
16 712 200 $
17 389 500 $
Appareils électroniques et électroménagers
Centres de rénovation et quincailleries
Matériaux spécialisés et jardinage
Vêtements
Chaussures, accessoires vestimentaires et bijouteries
Articles de sports, librairies, musique et passe-temps
Marchandises diverses
Magasins au détail divers
74 664 100 $
78 595 800 $
81 790 900 $
197 163 300 $
206 959 200 $
214 971 300 $
24 902 500 $
26 213 500 $
27 278 700 $
162 626 200 $
171 184 400 $
178 140 500 $
43 548 000 $
45 839 600 $
47 701 400 $
89 101 500 $
93 790 800 $
97 600 800 $
329 885 600 $
346 774 900 $
360 544 000 $
83 688 800 $
88 033 000 $
91 568 600 $
1 169 609 700 $
1 230 053 100 $
1 279 274 600 $
Supermarchés
529 200 900 $
554 647 600 $
575 539 900 $
Dépanneurs et spécialistes
121 903 300 $
127 764 600 $
132 576 700 $
Pharmacies, produits de santé et de soins personnels
287 979 400 $
301 827 700 $
313 197 500 $
TOTAL
939 083 600 $
984 239 900 $
1 021 314 100 $
Restaurants
273 260 700 $
288 011 500 $
299 967 700 $
Nettoyeurs et buanderies
11 863 100 $
12 747 600 $
13 670 100 $
Coiffure et esthétique
59 819 600 $
64 394 200 $
69 154 200 $
9 526 400 $
10 208 900 $
10 923 700 $
81 209 100 $
87 350 700 $
93 748 000 $
2 463 163 100 $
2 589 655 200 $
2 694 304 400 $
TOTAL
Biens courants
Services personnels
Location de films
TOTAL
GRAND TOTAL
Source: Géocom Recherche. Ville de Gatineau pour les chiffres de population et de ménages
13
Ainsi, pour les catégories considérées, le potentiel commercial global de Gatineau approche les
2,5 milliards $ en 2007. Presque la moitié (48 %) de ce montant est destinée aux magasins de
biens durables et semi durables. Le reste va aux magasins de biens courants (38 %), aux
restaurants (11 %) et aux établissements de services personnels (3 %).
Le tableau suivant présente les chiffres du potentiel commercial en fonction des deux grandes
portions du territoire municipal soit à l’ouest et à l’ouest de la rivière Gatineau.
Synthèse du potentiel commercial de Gatineau, 2007, 2011 et 2016
2007
Ouest
2011
TOTAL
Est
Ouest
Est
TOTAL
2016
Ouest
Est
TOTAL
536,8
632,8
1 169,6
572,0
658,0
1 230,0
614,2
665,1
1 279,3
Biens courants
433,8
505,3
939,1
459,9
524,3
984,2
492,1
529,2
1 021,3
Restaurants
124,9
148,3
273,2
133,5
154,5
288,0
143,7
156,2
299,9
38,9
42,3
81,2
42,2
45,2
87,4
45,9
47,9
93,8
1 134,4
1 328,7
2 463,1
1 207,6
1 382,0
2 589,6
1 295,9
1 398,4
2 694,3
Services
Total
Source: Géocom Recherche
Le potentiel commercial devrait augmenter de 231,1 millions entre 2007 et 2016 sous l’effet de la
croissance démographique. Tenant compte du rendement moyen au pied carré (ventes par pied
carré de superficie locative brute), cette augmentation génère une demande additionnelle
théorique de 556 800 pieds carrés de superficie locative brute.
Croissance du potentiel entre 2007 et 2016 et superficie justifiée
2007 – 2011
$
2011 – 2016
Pi. Ca.
$
Total, 2007 - 2016
Pi. Ca.
$
Pi. Ca.
60 443 400
172 700
49 221 500
140 600
109 664 900
313 300
Biens courants
45 156 300
69 500
37 074 200
57 000
82 230 500
126 500
Restaurants
14 750 800
36 900
11 956 200
29 900
26 707 000
66 800
6 141 600
24 600
6 397 300
25 600
12 538 900
50 200
126 492 100
303 700
104 649 200
253 100
231 141 300
556 800
Services
Total
3.3. Potentiel généré par les travailleurs non résidants
L’évaluation du potentiel commercial de la population des travailleurs repose sur les résultats
d’une vaste enquête réalisée par Géocom Recherche en 2006 auprès d’un échantillon de 1 197
travailleurs du centre-ville de Montréal. Cette enquête visait à établir les types d’achat et les
montants dépensés à proximité de leur lieu de travail.
Les résultats ont révélé que les travailleurs du centre-ville montréalais dépensent environ 3 125 $
à proximité de leur lieu d’emploi sur une base annuelle : 1 585 $ pour les biens durables et semi
durables, 1 270 $ pour la restauration et 270 $ pour les biens courants.
14
Au titre des biens durables et semi durables, les achats se limitent essentiellement aux biens
modes (52 %), aux articles de sports, aux produits musicaux et aux livres (14 %), à
l’électronique / informatique (20 %) et aux accessoires de maison (11 %).
S’inspirant de ces données, Géocom Recherche a ajusté les niveaux de dépenses pour qu’elles
reflètent la situation de l’offre dans les différents secteurs de Gatineau3. Tenant compte de ces
pondérations ainsi que du nombre de travailleurs non résidants estimé précédemment (chapitre
2), le potentiel commercial de cette population diurne a été estimé à 69,8 millions $ soit 3 %
du potentiel commercial généré par la population résidante.
Évaluation du potentiel commercial généré par les travailleurs non résidants
Secteur "Trans"
Travailleurs
non
résidants
Île de Hull
Hull - Périphérie
Plateau
Aylmer
Pointe Gatineau
Gatineau Est
Buckingham / Masson-Angers
11 700
8 800
200
1 300
3 000
2 000
800
Total
27 800
Biens durables et semi
durables
Per capita
1 200
1 200
1 200
550
1 200
550
550
Potentiel
Biens courants
Restaurants
TOTAL
Per capita
14 040 000
10 560 000
240 000
715 000
3 600 000
1 100 000
440 000
30 695 000
200
200
200
100
200
100
100
Potentiel
Per capita
2 340 000
1 760 000
40 000
130 000
600 000
200 000
80 000
1 270
1 270
950
950
1 270
950
950
5 150 000
Potentiel
14 859 000
11 176 000
190 000
1 235 000
3 810 000
1 900 000
760 000
31 239 000
23 496 000
470 000
2 080 000
8 010 000
3 200 000
1 280 000
33 930 000
69 775 000
Du potentiel total des travailleurs non résidants,
33,9 millions $ sont destinés aux restaurants et
30,7 millions $ aux magasins de biens durables et
semi durables. Le graphique de droite montre la
Distribution du potentiel généré par les
travailleurs non résidants pour les biens durables
et semi durables
distribution du potentiel généré pour les magasins
de biens durables et semi durables selon le type
de produits. Ainsi, les biens modes (vêtements,
Biens modes
16,0 M$
chaussures, bijoux et accessoires vestimentaires)
Articles de sports,
livres, musique
4,3 M$
Autres 0,9 M$
s’attribuent 16,0 millions soit 48 % du potentiel
global généré par les travailleurs pour les biens
durables et semi durables.
3.4. Potentiel global, résidants et non
résidants
Électronique et ordinateurs
6,1 M$
Accessoires de
maison
3,4 M$
Comme le montrent les chiffres du tableau suivant, le potentiel global généré par les résidants et
les travailleurs non résidants de Gatineau s’élève à 2,5 milliards en 2007. Les travailleurs
génèrent 2,7 % du potentiel global.
3
Les montants de dépense par travailleurs du centre-ville montréalais étant considérés comme des maximas vue l’ampleur de
l’offre.
15
Potentiel total – résidants et travailleurs
2007
Résidant
TOTAL
Travailleurs
1 169 609 700
30 695 000
Biens courants
939 083 600
5 150 000
944 233 600
Restaurants
273 260 700
33 930 000
307 190 700
Services
Total
81 209 100
2 463 163 100
-69 775 000
1 200 304 700
81 209 100
2 532 938 100
16
Section I
Tableaux de données
Section 1 : Évaluation de la demande
Typologie commerciale
Types de magasins
Description
Meubles
Meubles d’intérieur ou de bureau; peuvent également vendre des électroménagers,
des appareils électroniques, des accessoires de maison ainsi que des revêtements
de sol.
Accessoires de maison
Revêtement de sol (tapis, tuiles, prélarts), garnitures de fenêtre, vaisselle,
accessoires de cuisine, literie et linge de maison, brosses et balais, luminaires, abatjour, estampes et matériel d’encadrement (affiches, cadres, tableaux et
encadrement), poêles à bois, accessoires de foyer, bains, miroirs, porcelaine et
verrerie.
Ordinateurs (avec ou sans service de réparation), périphériques, logiciels et jeux
électroniques.
Appareils électroniques et
électroménagers
Appareils ménagers, téléviseurs, autres appareils électroniques, appareils et
fournitures photographiques. (Future Shop, Dumoulin, Centre Hi-Fi, Corbeil
Électroménagers, La Source, etc.)
Centres de rénovation et
quincailleries
Grandes surfaces de la rénovation (Rona l’Entrepôt, Home Depot, Réno-Dépôt,
Patrick Morin) et quincailleries traditionnelles (Rona, Pro, Home Hardware, etc.)
Matériaux de construction
spécialisés et jardinage
Peinture et papier peint, armoires de cuisine (vente et pose), blocs de ciments et de
parpaing, bois de construction et produits d’usines de rabotage, briques et tuiles,
clôtures, détaillants de planchers en céramique et de carreaux muraux, fournitures
de plomberie, fournitures électriques, matériaux pour toiture, portes d’aluminium,
portes de garage en bois, portes et paravents en aluminium, tuiles et briques,
vitres, pépinières et centres de jardinage.
Vêtements
Vêtements pour hommes, pour femmes, pour enfants et bébés, magasins de
vêtements pour la famille et autres (fourrures, robes, boutiques de mariée, cuir et
suède, gaminets, lingerie, maillots de bain, imperméables, sous-vêtements de
maintien, uniformes et vêtements de travail, vêtements athlétiques, vêtements de
plage, vêtements d’équitation, etc.
Chaussures, accessoires
vestimentaires et bijouteries
Chaussures, sacs à main, bijoux de fantaisie, accessoires en cuir, bourses et sacs de
cuir, ceintures, chapeaux, casquettes, cravates, magasins de modistes, parapluies,
porte-monnaie et porte-feuille, bijoutiers et joalliers, magasins de bagages et de
maroquinerie.
Articles de sport, passe-temps,
musique et librairies
Articles de sport, articles de passe-temps, de jouets et de jeux (sauf électroniques),
articles de couture et de travaux d’aiguille et de tissus à la pièce, instrument et
fourniture de musique, librairies, magasins de bandes enregistrées, de disques
compacts et de disques.
Grands magasins
Magasins à rayons (Sears, La Baie, Zellers et Wal-Mart) et magasins de
marchandises générales comme Rossy, Hart.
Autres magasins de marchandises
diverses
Clubs-entrepôts, magasins de fournitures pour la maison et l’auto (Canadian Tire),
salles d vente sur catalogue, coopératives agricoles, magasins à prix modique (1$),
magasins généraux de campagne et magasins de variétés.
Magasins de détail divers
Fleuristes, fourniture de bureau et papeterie, cadeaux, articles de fantaisie et
souvenirs, cartes de souhaits, artisanat, décorations spéciales, emballages cadeaux,
œuvres et objets d’art, marchandises d’occasion (sauf prêteurs sur gages),
animaleries et magasins de fournitures pour animaux, tabac, fournitures pour
artistes, articles de collection, fourniture pour la fabrication de bière et vin, piscines
et fournitures pour la piscine, articles religieux, chandelles, jacuzzis et bains
tourbillons, purificateurs d’eau, tabagies et kiosques, trophées.
Supermarchés
Supermarchés d’alimentation : IGA, Métro, Provigo, Loblaws, Super C, Maxi, Maxi &
Cie, Marché Tradition, Intermarché.
Spécialiste alimentation
Boucheries, fromageries, charcuteries, poissonneries, fruiteries, saucissiers,
boulangeries, pâtisseries, confiseries, alimentas en vrac, épiceries fines, épiceries
ethniques,
Pharmacies, santé et beauté
Pharmacies, magasins de cosmétiques, parfumeries, produits de beauté
Restaurants
Restaurants avec ou sans service complet, restaurants-bars
Location de films
Location de films et DVD, peu
18
Ville de Gatineau
Villages urbains
2007
131 972 700 $
2011
132 850 600 $
2016
135 813 600 $
Croissance
2007-2016
3%
84 959 900 $
84 691 500 $
81 976 300 $
-4%
Rivière-Blanche
169 779 300 $
180 581 100 $
191 994 700 $
13%
Du Moulin
301 425 400 $
307 303 000 $
301 457 600 $
0%
La Cité
293 794 000 $
308 556 300 $
314 882 300 $
7%
Rivière-Gatineau
155 488 700 $
155 817 300 $
151 493 300 $
-3%
Les Rapides
152 940 100 $
174 343 000 $
184 001 000 $
20%
Rural de l'Est
38 342 500 $
37 895 100 $
36 766 800 $
-4%
1 328 702 600 $
1 382 037 900 $
1 398 385 600 $
5%
118 300 300 $
118 982 400 $
128 815 400 $
9%
86 803 900 $
87 172 800 $
88 142 400 $
2%
207 398 300 $
209 465 000 $
212 895 100 $
3%
79 093 500 $
80 911 600 $
87 168 800 $
10%
Du Parc
106 798 700 $
110 928 900 $
112 009 600 $
5%
Du Plateau
112 266 500 $
145 486 300 $
177 663 600 $
58%
Les Golfs
96 945 700 $
115 788 500 $
136 970 400 $
41%
Lac-Deschênes
Sous-total est
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
89 463 900 $
90 713 200 $
95 345 500 $
7%
Des Explorateurs
206 828 800 $
217 971 100 $
227 608 400 $
10%
Rural de l'Ouest
30 560 900 $
30 197 500 $
29 299 600 $
-4%
Sous-total ouest
1 134 460 500 $
1 207 617 300 $
1 295 918 800 $
14%
TOTAL
2 463 163 100 $
2 589 655 200 $
2 694 304 400 $
9%
19
Secteurs à l'est de la rivière Gatineau
Types de magasins
2007
2011
2016
Meubles
59 886 000 $
62 313 200 $
63 002 300 $
20 362 300 $
21 187 400 $
21 421 200 $
8 602 900 $
8 950 900 $
9 049 600 $
40 466 500 $
42 106 500 $
42 572 100 $
106 353 900 $
110 463 500 $
111 559 300 $
13 512 600 $
14 059 900 $
14 215 200 $
Vêtements
88 106 000 $
91 674 200 $
92 685 200 $
23 599 800 $
24 556 600 $
24 828 000 $
TOTAL
48 290 000 $
50 246 100 $
50 800 300 $
178 326 700 $
185 388 500 $
187 334 100 $
45 281 800 $
47 095 600 $
47 602 300 $
632 788 500 $
658 042 400 $
665 069 600 $
284 771 100 $
295 482 400 $
298 231 500 $
Biens courants
Supermarchés
65 605 300 $
68 072 500 $
68 705 800 $
154 957 800 $
160 786 900 $
162 283 300 $
TOTAL
505 334 200 $
524 341 800 $
529 220 600 $
Restaurants
148 323 000 $
154 458 400 $
156 241 600 $
6 161 500 $
6 586 200 $
6 970 500 $
31 174 300 $
33 357 200 $
35 331 600 $
Services 1
Location de films
4 921 100 $
5 251 900 $
5 551 700 $
TOTAL
42 256 900 $
45 195 300 $
47 853 800 $
TOTAL
1 328 702 600 $
1 382 037 900 $
1 398 385 600 $
Évolution
NA
4%
1%
20
Secteurs à l'ouest de la rivière Gatineau
Types de magasins
2007
2011
2016
Meubles
50 658 500 $
54 050 500 $
58 091 900 $
17 244 900 $
18 398 600 $
19 773 500 $
7 275 100 $
7 761 300 $
8 339 900 $
34 197 600 $
36 489 300 $
39 218 800 $
90 809 400 $
96 495 700 $
103 412 000 $
11 389 900 $
12 153 600 $
13 063 500 $
Vêtements
74 520 200 $
79 510 200 $
85 455 300 $
19 948 200 $
21 283 000 $
22 873 400 $
TOTAL
40 811 500 $
43 544 700 $
46 800 500 $
151 558 900 $
161 386 400 $
173 209 900 $
38 407 000 $
40 937 400 $
43 966 300 $
536 821 200 $
572 010 700 $
614 205 000 $
244 429 800 $
259 165 200 $
277 308 400 $
Biens courants
Supermarchés
56 298 000 $
59 692 100 $
63 870 900 $
133 021 600 $
141 040 800 $
150 914 200 $
TOTAL
433 749 400 $
459 898 100 $
492 093 500 $
Restaurants
124 937 700 $
133 553 100 $
143 726 100 $
5 701 600 $
6 161 400 $
6 699 600 $
28 645 300 $
31 037 000 $
33 822 600 $
Services 1
Location de films
4 605 300 $
4 957 000 $
5 372 000 $
TOTAL
38 952 200 $
42 155 400 $
45 894 200 $
TOTAL
1 134 460 500 $
1 207 617 300 $
1 295 918 800 $
Évolution
NA
6%
7%
21
Ville de Gatineau
Villages urbains
2007
2011
2016
Croissance
2007-2016
61 913 900 $
62 262 200 $
63 568 400 $
3%
40 501 200 $
40 315 800 $
38 925 600 $
-4%
Rivière-Blanche
81 654 700 $
86 721 600 $
92 080 800 $
13%
Du Moulin
142 637 900 $
145 350 500 $
142 411 500 $
0%
La Cité
139 355 200 $
146 191 500 $
148 962 900 $
7%
Rivière-Gatineau
72 071 400 $
72 205 600 $
70 106 600 $
-3%
Les Rapides
76 284 000 $
86 846 400 $
91 423 500 $
20%
Rural de l'Est
18 370 200 $
18 148 800 $
17 590 300 $
-4%
632 788 500 $
658 042 400 $
665 069 600 $
5%
Centre-ville
53 111 700 $
53 410 500 $
57 892 500 $
9%
Lac-des-Fées
39 799 100 $
39 961 700 $
40 407 600 $
2%
Mont-Bleu
95 098 500 $
96 075 600 $
97 704 000 $
3%
Hautes-Plaines
38 618 100 $
39 471 600 $
42 458 700 $
10%
Du Parc
50 760 800 $
52 658 400 $
53 132 800 $
5%
Du Plateau
55 120 800 $
71 332 800 $
87 004 400 $
58%
Les Golfs
47 953 200 $
57 140 400 $
67 504 400 $
41%
Lac-Deschênes
42 773 900 $
43 306 900 $
45 448 700 $
6%
Des Explorateurs
98 609 600 $
103 861 600 $
108 315 900 $
10%
Rural de l'Ouest
14 975 500 $
14 791 200 $
14 336 000 $
-4%
536 821 200 $
572 010 700 $
614 205 000 $
14%
1 169 609 700 $
1 230 053 100 $
1 279 274 600 $
9%
Sous-total est
Sous-total ouest
TOTAL
22
Biens courants
Ville de Gatineau
Villages urbains
2007
2011
2016
Croissance
2007-2016
51 888 800 $
52 180 700 $
53 275 400 $
3%
32 521 500 $
32 372 700 $
31 256 400 $
-4%
Rivière-Blanche
63 403 100 $
67 337 400 $
71 498 700 $
13%
Du Moulin
116 482 700 $
118 697 900 $
116 298 000 $
0%
La Cité
112 172 100 $
117 674 800 $
119 905 600 $
7%
Rivière-Gatineau
61 976 500 $
62 092 000 $
60 287 000 $
-3%
Les Rapides
52 507 000 $
59 777 200 $
62 927 600 $
20%
Rural de l'Est
14 382 500 $
14 209 100 $
13 771 900 $
-4%
505 334 200 $
524 341 800 $
529 220 600 $
5%
Centre-ville
49 627 800 $
49 907 000 $
54 095 000 $
9%
Lac-des-Fées
35 060 900 $
35 203 900 $
35 597 000 $
2%
Mont-Bleu
83 558 700 $
84 417 200 $
85 848 000 $
3%
Hautes-Plaines
28 257 800 $
28 882 200 $
31 067 800 $
10%
Du Parc
40 125 000 $
41 625 000 $
42 000 000 $
5%
Du Plateau
39 984 000 $
51 744 000 $
63 112 000 $
58%
Les Golfs
33 991 800 $
40 504 200 $
47 850 600 $
41%
Lac-Deschênes
33 732 000 $
34 152 300 $
35 841 300 $
6%
Des Explorateurs
78 568 200 $
82 752 500 $
86 301 600 $
10%
Rural de l'Ouest
10 843 200 $
10 709 800 $
10 380 200 $
-4%
Sous-total ouest
433 749 400 $
459 898 100 $
492 093 500 $
14%
TOTAL
939 083 600 $
984 239 900 $
1 021 314 100 $
9%
Sous-total est
23
Restaurants
Ville de Gatineau
Villages urbains
2007
2011
2016
Croissance
2007-2016
14 049 400 $
14 128 400 $
14 424 800 $
3%
9 456 700 $
9 413 400 $
9 088 800 $
-4%
Rivière-Blanche
19 475 100 $
20 683 600 $
21 961 800 $
13%
Du Moulin
32 969 800 $
33 596 800 $
32 917 500 $
0%
La Cité
32 493 100 $
34 087 100 $
34 733 300 $
7%
Rivière-Gatineau
16 069 200 $
16 099 200 $
15 631 200 $
-3%
Les Rapides
19 448 000 $
22 140 800 $
23 307 700 $
20%
Rural de l'Est
4 361 700 $
4 309 100 $
4 176 500 $
-4%
148 323 000 $
154 458 400 $
156 241 600 $
5%
11 105 800 $
11 168 300 $
12 105 500 $
9%
8 721 100 $
8 756 700 $
8 854 400 $
2%
20 883 800 $
21 098 400 $
21 456 000 $
3%
9 535 100 $
9 745 800 $
10 483 300 $
10%
Du Parc
11 984 000 $
12 432 000 $
12 544 000 $
5%
Du Plateau
13 678 200 $
17 701 200 $
21 590 100 $
58%
Les Golfs
12 043 900 $
14 351 400 $
16 954 400 $
41%
Lac-Deschênes
10 111 500 $
10 237 500 $
10 743 800 $
6%
Des Explorateurs
23 154 000 $
24 387 200 $
25 433 100 $
10%
Rural de l'Ouest
3 720 300 $
3 674 600 $
3 561 500 $
-4%
Sous-total ouest
124 937 700 $
133 553 100 $
143 726 100 $
14%
TOTAL
273 260 700 $
288 011 500 $
299 967 700 $
9%
Sous-total est
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
24
Services personnels
Ville de Gatineau
Croissance
2007-2016
Villages urbains
2007
2011
2016
4 120 600 $
4 279 300 $
4 545 000 $
10%
2 480 500 $
2 589 600 $
2 705 500 $
9%
Rivière-Blanche
5 246 400 $
5 838 500 $
6 453 400 $
23%
Du Moulin
9 335 000 $
9 657 800 $
9 830 600 $
5%
La Cité
9 773 600 $
10 602 900 $
11 280 500 $
15%
Rivière-Gatineau
5 371 600 $
5 420 500 $
5 468 500 $
2%
Les Rapides
4 701 100 $
5 578 600 $
6 342 200 $
35%
Rural de l'Est
1 228 100 $
1 228 100 $
1 228 100 $
0%
42 256 900 $
45 195 300 $
47 853 800 $
13%
Centre-ville
4 455 000 $
4 496 600 $
4 722 400 $
6%
Lac-des-Fées
3 222 800 $
3 250 500 $
3 283 400 $
2%
Mont-Bleu
7 857 300 $
7 873 800 $
7 887 100 $
0%
Hautes-Plaines
2 682 500 $
2 812 000 $
3 159 000 $
18%
Du Parc
3 928 900 $
4 213 500 $
4 332 800 $
10%
Du Plateau
3 483 500 $
4 708 300 $
5 957 100 $
71%
Les Golfs
2 956 800 $
3 792 500 $
4 661 000 $
58%
Lac-Deschênes
2 846 500 $
3 016 500 $
3 311 700 $
16%
Des Explorateurs
6 497 000 $
6 969 800 $
7 557 800 $
16%
Rural de l'Ouest
1 021 900 $
1 021 900 $
1 021 900 $
0%
Sous-total ouest
38 952 200 $
42 155 400 $
45 894 200 $
18%
TOTAL
81 209 100 $
87 350 700 $
93 748 000 $
15%
Sous-total est
25
Évaluation du potentiel commercial 2007, 2011 et 2016
Population
Ménages
Types de magasins
2007
2011
2016
14 220
14 300
14 600
5 739
5 960
6 330
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
407 $
5 787 500 $
5 820 100 $
5 942 200 $
138 $
1 962 400 $
1 973 400 $
2 014 800 $
58 $
824 800 $
829 400 $
846 800 $
275 $
3 910 500 $
3 932 500 $
4 015 000 $
752 $
10 693 400 $
10 753 600 $
10 979 200 $
92 $
1 308 200 $
1 315 600 $
1 343 200 $
Vêtements
598 $
8 503 600 $
8 551 400 $
8 730 800 $
160 $
2 275 200 $
2 288 000 $
2 336 000 $
328 $
4 664 200 $
4 690 400 $
4 788 800 $
1 235 $
17 561 700 $
17 660 500 $
18 031 000 $
311 $
4 422 400 $
4 447 300 $
4 540 600 $
61 913 900 $
62 262 200 $
63 568 400 $
2 056 $
29 236 300 $
29 400 800 $
30 017 600 $
474 $
6 740 300 $
6 778 200 $
6 920 400 $
1 119 $
15 912 200 $
16 001 700 $
16 337 400 $
51 888 800 $
52 180 700 $
53 275 400 $
14 049 400 $
14 128 400 $
14 424 800 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
988 $
Services 1
106 $
608 300 $
631 800 $
671 000 $
525 $
3 013 000 $
3 129 000 $
3 323 300 $
Location de films
TOTAL
87 $
499 300 $
518 500 $
550 700 $
4 120 600 $
4 279 300 $
4 545 000 $
1) Dépenses moyennes par ménage dans le cas des services
26
2007
2011
2016
Population
8 740
8 700
8 400
Ménages
3 209
3 350
3 500
Types de magasins
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
438 $
3 828 100 $
3 810 600 $
3 679 200 $
149 $
1 302 300 $
1 296 300 $
1 251 600 $
63 $
550 600 $
548 100 $
529 200 $
296 $
2 587 000 $
2 575 200 $
2 486 400 $
781 $
6 825 900 $
6 794 700 $
6 560 400 $
99 $
865 300 $
861 300 $
831 600 $
Vêtements
644 $
5 628 600 $
5 602 800 $
5 409 600 $
172 $
1 503 300 $
1 496 400 $
1 444 800 $
353 $
3 085 200 $
3 071 100 $
2 965 200 $
1 307 $
11 423 200 $
11 370 900 $
10 978 800 $
332 $
2 901 700 $
2 888 400 $
2 788 800 $
40 501 200 $
40 315 800 $
38 925 600 $
2 097 $
18 327 800 $
18 243 900 $
17 614 800 $
483 $
4 221 400 $
4 202 100 $
4 057 200 $
1 141 $
9 972 300 $
9 926 700 $
9 584 400 $
32 521 500 $
32 372 700 $
31 256 400 $
9 456 700 $
9 413 400 $
9 088 800 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
1 082 $
Services 1
113 $
362 600 $
378 600 $
395 500 $
570 $
1 829 100 $
1 909 500 $
1 995 000 $
Location de films
TOTAL
90 $
288 800 $
301 500 $
315 000 $
2 480 500 $
2 589 600 $
2 705 500 $
27
Rivière-Blanche
Population
Ménages
Types de magasins
2007
2011
2016
16 760
17 800
18 900
6 398
7 120
7 870
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
465 $
7 793 400 $
8 277 000 $
8 788 500 $
158 $
2 648 100 $
2 812 400 $
2 986 200 $
67 $
1 122 900 $
1 192 600 $
1 266 300 $
314 $
5 262 600 $
5 589 200 $
5 934 600 $
806 $
13 508 600 $
14 346 800 $
15 233 400 $
105 $
1 759 800 $
1 869 000 $
1 984 500 $
Vêtements
683 $
11 447 100 $
12 157 400 $
12 908 700 $
183 $
3 067 100 $
3 257 400 $
3 458 700 $
374 $
6 268 200 $
6 657 200 $
7 068 600 $
1 368 $
22 927 700 $
24 350 400 $
25 855 200 $
349 $
5 849 200 $
6 212 200 $
6 596 100 $
81 654 700 $
86 721 600 $
92 080 800 $
2 132 $
35 732 300 $
37 949 600 $
40 294 800 $
491 $
8 229 200 $
8 739 800 $
9 279 900 $
1 160 $
19 441 600 $
20 648 000 $
21 924 000 $
63 403 100 $
67 337 400 $
71 498 700 $
19 475 100 $
20 683 600 $
21 961 800 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
1 162 $
Services 1
119 $
761 400 $
847 300 $
936 500 $
608 $
3 890 000 $
4 329 000 $
4 785 000 $
Location de films
TOTAL
93 $
595 000 $
662 200 $
731 900 $
5 246 400 $
5 838 500 $
6 453 400 $
28
Du Moulin
2007
2011
2016
Population
31 550
32 150
31 500
Ménages
12 430
12 860
13 090
Types de magasins
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
425 $
13 408 800 $
13 663 800 $
13 387 500 $
145 $
4 574 800 $
4 661 800 $
4 567 500 $
61 $
1 924 600 $
1 961 200 $
1 921 500 $
287 $
9 054 900 $
9 227 100 $
9 040 500 $
769 $
24 262 000 $
24 723 400 $
24 223 500 $
96 $
3 028 800 $
3 086 400 $
3 024 000 $
Vêtements
626 $
19 750 300 $
20 125 900 $
19 719 000 $
168 $
5 300 400 $
5 401 200 $
5 292 000 $
343 $
10 821 700 $
11 027 500 $
10 804 500 $
1 278 $
40 320 900 $
41 087 700 $
40 257 000 $
323 $
10 190 700 $
10 384 500 $
10 174 500 $
142 637 900 $
145 350 500 $
142 411 500 $
2 081 $
65 655 600 $
66 904 200 $
65 551 500 $
479 $
15 112 500 $
15 399 900 $
15 088 500 $
1 132 $
35 714 600 $
36 393 800 $
35 658 000 $
116 482 700 $
118 697 900 $
116 298 000 $
1 045 $
32 969 800 $
33 596 800 $
32 917 500 $
110 $
1 367 300 $
1 414 600 $
1 439 900 $
552 $
6 861 400 $
7 098 700 $
7 225 700 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
Services 1
Location de films
TOTAL
89 $
1 106 300 $
1 144 500 $
1 165 000 $
9 335 000 $
9 657 800 $
9 830 600 $
29
La Cité
2007
2011
2016
Population
30 170
31 650
32 250
Ménages
12 693
13 770
14 650
Types de magasins
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
436 $
13 154 100 $
13 799 400 $
14 061 000 $
148 $
4 465 200 $
4 684 200 $
4 773 000 $
63 $
1 900 700 $
1 994 000 $
2 031 800 $
295 $
8 900 200 $
9 336 800 $
9 513 800 $
780 $
23 532 600 $
24 687 000 $
25 155 000 $
98 $
2 956 700 $
3 101 700 $
3 160 500 $
Vêtements
642 $
19 369 100 $
20 319 300 $
20 704 500 $
172 $
5 189 200 $
5 443 800 $
5 547 000 $
352 $
10 619 800 $
11 140 800 $
11 352 000 $
1 303 $
39 311 500 $
41 240 000 $
42 021 800 $
330 $
9 956 100 $
10 444 500 $
10 642 500 $
139 355 200 $
146 191 500 $
148 962 900 $
2 095 $
63 206 200 $
66 306 800 $
67 563 800 $
483 $
14 572 100 $
15 287 000 $
15 576 800 $
1 140 $
34 393 800 $
36 081 000 $
36 765 000 $
112 172 100 $
117 674 800 $
119 905 600 $
1 077 $
32 493 100 $
34 087 100 $
34 733 300 $
112 $
1 421 600 $
1 542 200 $
1 640 800 $
568 $
7 209 600 $
7 821 400 $
8 321 200 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
Services 1
Location de films
TOTAL
90 $
1 142 400 $
1 239 300 $
1 318 500 $
9 773 600 $
10 602 900 $
11 280 500 $
30
Rivière-Gatineau
Population
Ménages
Types de magasins
2007
2011
2016
17 168
17 200
16 700
7 819
7 890
7 960
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
389 $
6 678 400 $
6 690 800 $
6 496 300 $
132 $
2 266 200 $
2 270 400 $
2 204 400 $
56 $
961 400 $
963 200 $
935 200 $
263 $
4 515 200 $
4 523 600 $
4 392 100 $
736 $
12 635 600 $
12 659 200 $
12 291 200 $
88 $
1 510 800 $
1 513 600 $
1 469 600 $
Vêtements
573 $
9 837 300 $
9 855 600 $
9 569 100 $
153 $
2 626 700 $
2 631 600 $
2 555 100 $
314 $
5 390 800 $
5 400 800 $
5 243 800 $
1 195 $
20 515 800 $
20 554 000 $
19 956 500 $
299 $
5 133 200 $
5 142 800 $
4 993 300 $
72 071 400 $
72 205 600 $
70 106 600 $
2 034 $
34 919 700 $
34 984 800 $
33 967 800 $
469 $
8 051 800 $
8 066 800 $
7 832 300 $
1 107 $
19 005 000 $
19 040 400 $
18 486 900 $
61 976 500 $
62 092 000 $
60 287 000 $
16 069 200 $
16 099 200 $
15 631 200 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
936 $
Services 1
102 $
797 500 $
804 800 $
811 900 $
500 $
3 909 500 $
3 945 000 $
3 980 000 $
Location de films
TOTAL
85 $
664 600 $
670 700 $
676 600 $
5 371 600 $
5 420 500 $
5 468 500 $
31
Les Rapides
Population
Ménages
Types de magasins
2007
2011
2016
13 000
14 800
15 580
4 618
5 480
6 230
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
576 $
7 488 000 $
8 524 800 $
8 974 100 $
196 $
2 548 000 $
2 900 800 $
3 053 700 $
82 $
1 066 000 $
1 213 600 $
1 277 600 $
389 $
5 057 000 $
5 757 200 $
6 060 600 $
911 $
11 843 000 $
13 482 800 $
14 193 400 $
130 $
1 690 000 $
1 924 000 $
2 025 400 $
Vêtements
846 $
10 998 000 $
12 520 800 $
13 180 700 $
227 $
2 951 000 $
3 359 600 $
3 536 700 $
464 $
6 032 000 $
6 867 200 $
7 229 100 $
1 623 $
21 099 000 $
24 020 400 $
25 286 300 $
424 $
5 512 000 $
6 275 200 $
6 605 900 $
76 284 000 $
86 846 400 $
91 423 500 $
2 276 $
29 588 000 $
33 684 800 $
35 460 100 $
524 $
6 812 000 $
7 755 200 $
8 163 900 $
1 239 $
16 107 000 $
18 337 200 $
19 303 600 $
52 507 000 $
59 777 200 $
62 927 600 $
19 448 000 $
22 140 800 $
23 307 700 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
1 496 $
Services 1
144 $
665 000 $
789 100 $
897 100 $
769 $
3 551 200 $
4 214 100 $
4 790 900 $
Location de films
105 $
TOTAL
484 900 $
575 400 $
654 200 $
4 701 100 $
5 578 600 $
6 342 200 $
32
Centre-ville
Population
Ménages
Types de magasins
2007
2011
2016
14 220
14 300
15 500
7 500
7 570
7 950
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
338 $
4 806 400 $
4 833 400 $
5 239 000 $
115 $
1 635 300 $
1 644 500 $
1 782 500 $
48 $
682 600 $
686 400 $
744 000 $
228 $
3 242 200 $
3 260 400 $
3 534 000 $
687 $
9 769 100 $
9 824 100 $
10 648 500 $
76 $
1 080 700 $
1 086 800 $
1 178 000 $
Vêtements
497 $
7 067 300 $
7 107 100 $
7 703 500 $
133 $
1 891 300 $
1 901 900 $
2 061 500 $
272 $
3 867 800 $
3 889 600 $
4 216 000 $
1 077 $
15 314 900 $
15 401 100 $
16 693 500 $
264 $
3 754 100 $
3 775 200 $
4 092 000 $
53 111 700 $
53 410 500 $
57 892 500 $
1 967 $
27 970 700 $
28 128 100 $
30 488 500 $
453 $
6 441 700 $
6 477 900 $
7 021 500 $
1 070 $
15 215 400 $
15 301 000 $
16 585 000 $
49 627 800 $
49 907 000 $
54 095 000 $
11 105 800 $
11 168 300 $
12 105 500 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
781 $
Services 1
Location de films
TOTAL
90 $
675 000 $
681 300 $
715 500 $
425 $
3 187 500 $
3 217 300 $
3 378 800 $
79 $
592 500 $
598 000 $
628 100 $
4 455 000 $
4 496 600 $
4 722 400 $
33
Lac-des-Fées
2007
2011
2016
Population
9 810
9 850
9 960
Ménages
4 898
4 940
4 990
Types de magasins
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
374 $
3 668 900 $
3 683 900 $
3 725 000 $
127 $
1 245 900 $
1 251 000 $
1 264 900 $
54 $
529 700 $
531 900 $
537 800 $
252 $
2 472 100 $
2 482 200 $
2 509 900 $
721 $
7 073 000 $
7 101 900 $
7 181 200 $
84 $
824 000 $
827 400 $
836 600 $
Vêtements
550 $
5 395 500 $
5 417 500 $
5 478 000 $
147 $
1 442 100 $
1 448 000 $
1 464 100 $
301 $
2 952 800 $
2 964 900 $
2 998 000 $
1 159 $
11 369 800 $
11 416 200 $
11 543 600 $
288 $
2 825 300 $
2 836 800 $
2 868 500 $
39 799 100 $
39 961 700 $
40 407 600 $
2 014 $
19 757 300 $
19 837 900 $
20 059 400 $
464 $
4 551 800 $
4 570 400 $
4 621 400 $
1 096 $
10 751 800 $
10 795 600 $
10 916 200 $
35 060 900 $
35 203 900 $
35 597 000 $
8 721 100 $
8 756 700 $
8 854 400 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
889 $
Services 1
Location de films
TOTAL
98 $
480 000 $
484 100 $
489 000 $
477 $
2 336 300 $
2 356 400 $
2 380 200 $
83 $
406 500 $
410 000 $
414 200 $
3 222 800 $
3 250 500 $
3 283 400 $
34
Mont-Bleu
2007
2011
2016
Population
23 360
23 600
24 000
Ménages
11 905
11 930
11 950
Types de magasins
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
375 $
8 760 000 $
8 850 000 $
9 000 000 $
128 $
2 990 100 $
3 020 800 $
3 072 000 $
54 $
1 261 400 $
1 274 400 $
1 296 000 $
253 $
5 910 100 $
5 970 800 $
6 072 000 $
722 $
16 865 900 $
17 039 200 $
17 328 000 $
84 $
1 962 200 $
1 982 400 $
2 016 000 $
Vêtements
552 $
12 894 700 $
13 027 200 $
13 248 000 $
148 $
3 457 300 $
3 492 800 $
3 552 000 $
302 $
7 054 700 $
7 127 200 $
7 248 000 $
1 163 $
27 167 700 $
27 446 800 $
27 912 000 $
290 $
6 774 400 $
6 844 000 $
6 960 000 $
95 098 500 $
96 075 600 $
97 704 000 $
2 016 $
47 093 800 $
47 577 600 $
48 384 000 $
464 $
10 839 000 $
10 950 400 $
11 136 000 $
1 097 $
25 625 900 $
25 889 200 $
26 328 000 $
83 558 700 $
84 417 200 $
85 848 000 $
20 883 800 $
21 098 400 $
21 456 000 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
894 $
Services 1
Location de films
TOTAL
98 $
1 166 700 $
1 169 100 $
1 171 100 $
479 $
5 702 500 $
5 714 500 $
5 724 100 $
83 $
988 100 $
990 200 $
991 900 $
7 857 300 $
7 873 800 $
7 887 100 $
35
Hautes-Plaines
2007
2011
2016
Population
7 240
7 400
7 960
Ménages
2 938
3 080
3 460
Types de magasins
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
516 $
3 735 800 $
3 818 400 $
4 107 400 $
176 $
1 274 200 $
1 302 400 $
1 401 000 $
74 $
535 800 $
547 600 $
589 000 $
348 $
2 519 500 $
2 575 200 $
2 770 100 $
855 $
6 190 200 $
6 327 000 $
6 805 800 $
116 $
839 800 $
858 400 $
923 400 $
Vêtements
759 $
5 495 200 $
5 616 600 $
6 041 600 $
203 $
1 469 700 $
1 502 200 $
1 615 900 $
416 $
3 011 800 $
3 078 400 $
3 311 400 $
1 487 $
10 765 900 $
11 003 800 $
11 836 500 $
384 $
2 780 200 $
2 841 600 $
3 056 600 $
38 618 100 $
39 471 600 $
42 458 700 $
2 199 $
15 920 800 $
16 272 600 $
17 504 000 $
507 $
3 670 700 $
3 751 800 $
4 035 700 $
1 197 $
8 666 300 $
8 857 800 $
9 528 100 $
28 257 800 $
28 882 200 $
31 067 800 $
9 535 100 $
9 745 800 $
10 483 300 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
1 317 $
Services 1
131 $
384 900 $
403 500 $
453 300 $
683 $
2 006 700 $
2 103 600 $
2 363 200 $
Location de films
TOTAL
99 $
290 900 $
304 900 $
342 500 $
2 682 500 $
2 812 000 $
3 159 000 $
36
Du Parc
Population
Ménages
Types de magasins
2007
2011
2016
10 700
11 100
11 200
4 942
5 300
5 450
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
450 $
4 815 000 $
4 995 000 $
5 040 000 $
153 $
1 637 100 $
1 698 300 $
1 713 600 $
65 $
695 500 $
721 500 $
728 000 $
304 $
3 252 800 $
3 374 400 $
3 404 800 $
793 $
8 485 100 $
8 802 300 $
8 881 600 $
101 $
1 080 700 $
1 121 100 $
1 131 200 $
Vêtements
662 $
7 083 400 $
7 348 200 $
7 414 400 $
177 $
1 893 900 $
1 964 700 $
1 982 400 $
363 $
3 884 100 $
4 029 300 $
4 065 600 $
1 336 $
14 295 200 $
14 829 600 $
14 963 200 $
340 $
3 638 000 $
3 774 000 $
3 808 000 $
50 760 800 $
52 658 400 $
53 132 800 $
2 113 $
22 609 100 $
23 454 300 $
23 665 600 $
487 $
5 210 900 $
5 405 700 $
5 454 400 $
1 150 $
12 305 000 $
12 765 000 $
12 880 000 $
40 125 000 $
41 625 000 $
42 000 000 $
11 984 000 $
12 432 000 $
12 544 000 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
1 120 $
Services 1
116 $
573 300 $
614 800 $
632 200 $
588 $
2 905 900 $
3 116 400 $
3 204 600 $
Location de films
TOTAL
91 $
449 700 $
482 300 $
496 000 $
3 928 900 $
4 213 500 $
4 332 800 $
37
Du Plateau
Population
Ménages
Types de magasins
2007
2011
2016
10 200
13 200
16 100
3 766
5 090
6 440
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
524 $
5 344 800 $
6 916 800 $
8 436 400 $
178 $
1 815 600 $
2 349 600 $
2 865 800 $
75 $
765 000 $
990 000 $
1 207 500 $
354 $
3 610 800 $
4 672 800 $
5 699 400 $
862 $
8 792 400 $
11 378 400 $
13 878 200 $
118 $
1 203 600 $
1 557 600 $
1 899 800 $
Vêtements
771 $
7 864 200 $
10 177 200 $
12 413 100 $
206 $
2 101 200 $
2 719 200 $
3 316 600 $
422 $
4 304 400 $
5 570 400 $
6 794 200 $
1 505 $
15 351 000 $
19 866 000 $
24 230 500 $
389 $
3 967 800 $
5 134 800 $
6 262 900 $
55 120 800 $
71 332 800 $
87 004 400 $
2 209 $
22 531 800 $
29 158 800 $
35 564 900 $
509 $
5 191 800 $
6 718 800 $
8 194 900 $
1 202 $
12 260 400 $
15 866 400 $
19 352 200 $
39 984 000 $
51 744 000 $
63 112 000 $
13 678 200 $
17 701 200 $
21 590 100 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
1 341 $
Services 1
132 $
497 100 $
671 900 $
850 100 $
694 $
2 613 600 $
3 532 500 $
4 469 400 $
Location de films
TOTAL
99 $
372 800 $
503 900 $
637 600 $
3 483 500 $
4 708 300 $
5 957 100 $
38
Les Golfs
2007
2011
2016
Population
8 560
10 200
12 050
Ménages
3 064
3 930
4 830
Types de magasins
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
546 $
4 673 800 $
5 569 200 $
6 579 300 $
186 $
1 592 200 $
1 897 200 $
2 241 300 $
78 $
667 700 $
795 600 $
939 900 $
369 $
3 158 600 $
3 763 800 $
4 446 500 $
883 $
7 558 500 $
9 006 600 $
10 640 200 $
123 $
1 052 900 $
1 254 600 $
1 482 200 $
Vêtements
803 $
6 873 700 $
8 190 600 $
9 676 200 $
215 $
1 840 400 $
2 193 000 $
2 590 800 $
440 $
3 766 400 $
4 488 000 $
5 302 000 $
1 555 $
13 310 800 $
15 861 000 $
18 737 800 $
404 $
3 458 200 $
4 120 800 $
4 868 200 $
47 953 200 $
57 140 400 $
67 504 400 $
2 238 $
19 157 300 $
22 827 600 $
26 967 900 $
515 $
4 408 400 $
5 253 000 $
6 205 800 $
1 218 $
10 426 100 $
12 423 600 $
14 676 900 $
33 991 800 $
40 504 200 $
47 850 600 $
12 043 900 $
14 351 400 $
16 954 400 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
1 407 $
Services 1
137 $
419 800 $
538 400 $
661 700 $
726 $
2 224 500 $
2 853 200 $
3 506 600 $
Location de films
102 $
TOTAL
312 500 $
400 900 $
492 700 $
2 956 800 $
3 792 500 $
4 661 000 $
39
Lac-Deschênes
2007
2011
2016
Population
8 988
9 100
9 550
Ménages
3 567
3 780
4 150
Types de magasins
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
452 $
4 062 600 $
4 113 200 $
4 316 600 $
154 $
1 384 200 $
1 401 400 $
1 470 700 $
65 $
584 200 $
591 500 $
620 800 $
305 $
2 741 300 $
2 775 500 $
2 912 800 $
794 $
7 136 500 $
7 225 400 $
7 582 700 $
102 $
916 800 $
928 200 $
974 100 $
Vêtements
665 $
5 977 000 $
6 051 500 $
6 350 800 $
178 $
1 599 900 $
1 619 800 $
1 699 900 $
364 $
3 271 600 $
3 312 400 $
3 476 200 $
1 339 $
12 034 900 $
12 184 900 $
12 787 500 $
341 $
3 064 900 $
3 103 100 $
3 256 600 $
42 773 900 $
43 306 900 $
45 448 700 $
2 115 $
19 009 600 $
19 246 500 $
20 198 300 $
487 $
4 377 200 $
4 431 700 $
4 650 900 $
1 151 $
10 345 200 $
10 474 100 $
10 992 100 $
33 732 000 $
34 152 300 $
35 841 300 $
10 111 500 $
10 237 500 $
10 743 800 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
1 125 $
Services 1
116 $
413 800 $
438 500 $
481 400 $
590 $
2 104 500 $
2 230 200 $
2 448 500 $
Location de films
TOTAL
92 $
328 200 $
347 800 $
381 800 $
2 846 500 $
3 016 500 $
3 311 700 $
40
Des Explorateurs
Population
Ménages
Types de magasins
2007
2011
2016
21 030
22 150
23 100
8 287
8 890
9 640
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
444 $
9 337 300 $
9 834 600 $
10 256 400 $
151 $
3 175 500 $
3 344 700 $
3 488 100 $
64 $
1 345 900 $
1 417 600 $
1 478 400 $
300 $
6 309 000 $
6 645 000 $
6 930 000 $
787 $
16 550 600 $
17 432 100 $
18 179 700 $
100 $
2 103 000 $
2 215 000 $
2 310 000 $
Vêtements
653 $
13 732 600 $
14 464 000 $
15 084 300 $
175 $
3 680 300 $
3 876 300 $
4 042 500 $
358 $
7 528 700 $
7 929 700 $
8 269 800 $
1 321 $
27 780 600 $
29 260 200 $
30 515 100 $
336 $
7 066 100 $
7 442 400 $
7 761 600 $
98 609 600 $
103 861 600 $
108 315 900 $
2 105 $
44 268 200 $
46 625 800 $
48 625 500 $
485 $
10 199 600 $
10 742 800 $
11 203 500 $
1 146 $
24 100 400 $
25 383 900 $
26 472 600 $
78 568 200 $
82 752 500 $
86 301 600 $
23 154 000 $
24 387 200 $
25 433 100 $
TOTAL
Biens courants
Supermarchés
TOTAL
Restaurants
1 101 $
Services 1
114 $
944 700 $
1 013 500 $
1 099 000 $
579 $
4 798 200 $
5 147 300 $
5 581 600 $
Location de films
TOTAL
91 $
754 100 $
809 000 $
877 200 $
6 497 000 $
6 969 800 $
7 557 800 $
41
Secteur rural et agricole de l'ouest
2007
2011
2016
Population
2 764
2 730
2 646
Ménages
1 100
1 100
1 100
Types de magasins
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
526 $
1 453 900 $
1 436 000 $
1 391 800 $
179 $
494 800 $
488 700 $
473 600 $
75 $
207 300 $
204 800 $
198 500 $
355 $
981 200 $
969 200 $
939 300 $
864 $
2 388 100 $
2 358 700 $
2 286 100 $
118 $
326 200 $
322 100 $
312 200 $
Vêtements
773 $
2 136 600 $
2 110 300 $
2 045 400 $
207 $
572 100 $
565 100 $
547 700 $
423 $
1 169 200 $
1 154 800 $
1 119 300 $
1 508 $
4 168 100 $
4 116 800 $
3 990 200 $
390 $
TOTAL
1 078 000 $
1 064 700 $
1 031 900 $
14 975 500 $
14 791 200 $
14 336 000 $
Biens courants
Supermarchés
2 211 $
6 111 200 $
6 036 000 $
5 850 300 $
509 $
1 406 900 $
1 389 600 $
1 346 800 $
1 203 $
3 325 100 $
3 284 200 $
3 183 100 $
10 843 200 $
10 709 800 $
10 380 200 $
1 346 $
3 720 300 $
3 674 600 $
3 561 500 $
133 $
146 300 $
146 300 $
146 300 $
696 $
765 600 $
765 600 $
765 600 $
Location de films
100 $
TOTAL
Restaurants
Services 1
TOTAL
110 000 $
110 000 $
110 000 $
1 021 900 $
1 021 900 $
1 021 900 $
42
Secteur rural et agricole de l'est
2007
2011
2016
Population
3 816
3 770
3 654
Ménages
1 520
1 520
1 520
Types de magasins
Dépenses per
capita
2007
2011
2016
Meubles
458 $
1 747 700 $
1 726 700 $
1 673 500 $
156 $
595 300 $
588 100 $
570 000 $
66 $
251 900 $
248 800 $
241 200 $
309 $
1 179 100 $
1 164 900 $
1 129 100 $
800 $
3 052 800 $
3 016 000 $
2 923 200 $
103 $
393 000 $
388 300 $
376 400 $
Vêtements
674 $
2 572 000 $
2 541 000 $
2 462 800 $
180 $
686 900 $
678 600 $
657 700 $
369 $
1 408 100 $
1 391 100 $
1 348 300 $
1 354 $
5 166 900 $
5 104 600 $
4 947 500 $
345 $
TOTAL
1 316 500 $
1 300 700 $
1 260 600 $
18 370 200 $
18 148 800 $
17 590 300 $
Biens courants
Supermarchés
2 124 $
8 105 200 $
8 007 500 $
7 761 100 $
489 $
1 866 000 $
1 843 500 $
1 786 800 $
1 156 $
4 411 300 $
4 358 100 $
4 224 000 $
14 382 500 $
14 209 100 $
13 771 900 $
1 143 $
4 361 700 $
4 309 100 $
4 176 500 $
117 $
177 800 $
177 800 $
177 800 $
599 $
910 500 $
910 500 $
910 500 $
TOTAL
Restaurants
Services 1
Location de films
TOTAL
92 $
139 800 $
139 800 $
139 800 $
1 228 100 $
1 228 100 $
1 228 100 $
43
Section II
Enquête téléphonique sur les
comportements d’achats
Section II : Enquête téléphonique sur les comportements d’achat
4.
ENQUÊTE TÉLÉPHONIQUE SUR LES COMPORTEMENTS D’ACHAT
4.1. Méthodologie
Les données relatives aux comportements d’achat reposent entièrement sur les résultats d’une
enquête téléphonique réalisée auprès d’un échantillon de 814 ménages gatinois. Un échantillon
de cette taille présente une marge d’erreur de ±3,5 %, 19 fois sur 20.
Les répondants ont été amenés à indiquer les lieux et les montants dépensés durant une période
donnée et ce, pour 13 groupes de magasins qui reflètent l’ensemble des biens durables, semi
durables et courants ainsi que la restauration :
•
magasins à rayons;
•
autres magasins de marchandises générales (Canadian Tire, Costco, magasins de variétés et
magasins à 1$);
•
quincailleries, centres de rénovation ainsi que magasins de peinture ou de matériaux de
construction;
•
magasins de vêtements,
•
magasins de chaussures ou d’accessoires vestimentaires;
•
magasins de meubles, d’électroménagers, d’électronique ou d’ordinateurs;
•
magasins d’accessoires de décoration, de petits appareils, de vaisselle, de literie, d’articles
de cuisine ou de salles de bain;
•
magasins d’articles de sport, librairies, disquaires et magasins de jouets;
•
animaleries, papeteries et magasins d’accessoires de bureau, fleuristes et magasins de
cadeaux;
•
supermarchés;
•
magasins spécialisés en alimentation (boucheries, fruiteries, poissonneries, fromageries,
etc.)
•
pharmacies et magasins de produits de santé ou de beauté;
•
restaurants (repas du soir).
Cette typologie est la même, tant pour l’évaluation de la demande que pour l’analyse de l’offre.
Dans les tableaux, les questions sur les magasins à rayons et les autres magasins de
marchandises
générales
ont
été
regroupées
pour
former
la
catégorie
« magasins
de
marchandises diverses ». Aussi, les compilations « magasins de biens courants » regroupent les
résultats aux questions sur les supermarchés, les magasins spécialisés en alimentation et les
pharmacies.
Une quatorzième question a été ajoutée afin de déterminer les comportements d’achats généraux
pour l’achat d’automobiles neuves. Le répondant a été amené à indiquer s’il avait fait l’acquisition
d’un véhicule au cours des deux dernières années et, le cas échéant, chez quel concessionnaire
(nom et localisation). Le montant de l’achat n’a pas été recueilli.
45
Il convient aussi de mettre en relief que cette enquête n’a pas considéré les dépenses de la
catégorie des services personnels (bien que la demande ait été mesurée pour ce groupe
d’établissements). On estime toutefois que pour les services personnels, les dépenses sont
généralement effectuées à proximité très immédiate
Profil de l'échantillon
du lieu de résidence.
Variable
Signalons
enfin
que
la
question
relative
dépenses dans les restaurants ne concerne que le
repas du soir. Les résultats qui en découlent excluent
donc les repas du midi pris à proximité du lieu de
travail; ils entraînent également une certaine sousreprésentation des repas léger pris sur l’heure du
midi dans les chaînes de restauration rapide, les
casse-croûte et les petits restaurants de quartier.
L’enquête s’est déroulée entre le 9 et le 23 mars
2007
depuis
le
centre
d’appels
de
Géocom
Recherche à Montréal. Les entrevues ont duré 13
minutes en moyenne. Le tableau de droite présente
le profil de l’échantillon :
•
Près des deux tiers (63 %) des répondants sont
des femmes;
•
91 % des entrevues ont été réalisées en français;
•
44 % des répondants ont entre 35 et 54 ans.
Les résultats de cette enquête téléphonique ont été
traités et sont présentés en fonction du lieu de
résidence du répondant, qu’il soit situé à l’est ou à
l’ouest de la rivière Gatineau. La marge d’erreur
statistique s’élève donc pour chacun des souséchantillon pris isolément :
•
Est de la rivière Gatineau : ±4,9 %
•
Ouest de la rivière Gatineau : ±5,0 %
%
Répondants
aux
À moins d’indication contraire, les comportements
Est de la rivière Gatineau
Ouest de la rivière Gatineau
Total
Taille du ménage
Une personne
Deux personnes
Trois personnes
Quatre personnes
Cinq personnes ou plus
Total
Refus
Total
Âge du répondant
18 à 24 ans
25 à 34 ans
35 à 44 ans
45 à 54 ans
55 à 64 ans
65 ans et plus
Total
Refus
Total
Revenu du ménage
Moins de 20 000 $
20 000 $ à 29 999 $
30 000 $ à 39 999 $
40 000 $ à 59 999 $
60 000 $ à 79 999 $
80 000 $ et plus
Total
Refus
Total
Homme
Femme
Total
Entrevue en anglais
Entrevue en français
Total
417
51%
397
814
49%
100%
166
21%
298
37%
150
18%
133
16%
60
8%
807
100%
7
814
48
6%
152
19%
168
21%
183
23%
127
16%
121
15%
799
100%
15
814
87
14%
46
7%
68
11%
139
22%
85
14%
198
32%
623
100%
191
814
301
37%
513
814
63%
100%
72
9%
742
814
91%
100%
d’achat exprimés en valeurs monétaires reflètent la
situation actuelle (2007).
Source: Gécom Recherche, enquête téléphonique, mars 2007
Le questionnaire d’enquête et les données détaillées sont présentés à la fin de cette section.
46
4.2. Synthèse des comportements d’achat
Avant de présenter la synthèse des comportements d’achat des Gatinois, il convient de définir
deux termes fondamentaux :
•
La part locale désigne la part (%) des dépenses des résidants d’une zone donnée qui sont
faites à l’intérieur des établissements de cette même zone. Dans le contexte de la présente
analyse, la part locale représente la part des achats qui sont effectués dans les
établissements de Gatineau.
•
Les fuites commerciales représentent les dépenses des résidants d’une zone qui sont
destinées aux établissements de l’extérieur de la zone. Dans le cadre de cette étude, les
fuites commerciales forment les achats effectués à l’extérieur de Gatineau : à Ottawa,
ailleurs en Ontario, ailleurs en Outaouais, ailleurs au Québec ou ailleurs (hors Québec et hors
Ontario).
•
La somme de la part locale et des fuites commerciales donne nécessairement 100 % ou, en
termes absolus, le potentiel total de dépenses de ces résidants.
Il convient de préciser que, dans ce rapport, le terme « fuites commerciales » désigne les achats
effectués par les Gatinois dans des établissements situés à l’extérieur des limites de la Ville
de Gatineau (fusionnée). Ainsi, les dépenses des résidants d’un secteur, par exemple Aylmer,
dans les établissements d’un autre secteur, disons Hull ou Gatineau (ancienne ville), ne sont pas
considérées comme des fuites commerciales mais comme des « échanges » d’une partie de la
Ville à l’autre.
Enfin, rappelons que lorsqu’on parle des résidants de l’ouest ou de l’est de la Ville, on réfère aux
territoires situés de part et d’autre de la rivière Gatineau.
Achats totaux, toutes catégories
Le tableau suivant donne les grandes lignes des comportements d’achat des résidants gatinois,
toutes catégories confondues, c’est-à-dire pour tous les biens durables, semi durables et courants
ainsi que pour la restauration.
Synthèse des comportements d'achat des Gatinois
Biens durables, semi durables, courants et restauration, 2007
Répondants de l'ouest
Millions $
%
Répondants de l'est
Tous les répondants
Millions $
Millions $
%
%
Part locale
938,7
86%
1 203,7
94%
2 142,4
90%
Fuites commerciales
156,8
14%
82,7
6%
239,5
10%
1 095,5
100%
1 286,4
100%
2 381,9
100%
Total
Source: Géocom Recherche. Enquête téléphonique; mars 2007
Ainsi, d’après les résultats de notre enquête téléphonique, 90 % de tous les achats sont effectués
dans les établissements de Gatineau. Les fuites commerciales s’établissement donc à 10 % soit
47
239,5 M$ en termes absolus. Rappelons que ces données ne considèrent pas les services
personnels dont la demande globale a été évaluée à 81,2 M$ (voir le tableau de la page 14).
On constate notamment que les fuites commerciales sont plus élevées chez les résidants situés à
l’ouest de la rivière Gatineau : 14 % de leurs achats sont effectués à l’extérieur de Gatineau soit
156,8 M$ en termes monétaires. En comparaison, les résidants situés à l’est de la rivière
Gatineau effectuent seulement 6 % de leurs achats totaux à l’extérieur des limites de Gatineau.
Le schéma qui suit offre plus de détails sur la distribution spatiale des achats. Ainsi, de la part
locale des résidants de l’ouest (938,7 M$), 771,0 M$ sont dépensés dans les établissements de
l’ouest et 151,5 M$ dans ceux de l’est. Un montant de 16,2 M$ est également dépensé dans la
Ville sans que l’on puisse établir de quel côté de la rivière Gatineau4. Les fuites commerciales des
résidants de l’ouest, qui totalisent 156,8 M$, se destinent essentiellement à Ottawa (136,7 M$);
le reste va aux établissements situés ailleurs en Outaouais (8,0 M$), ailleurs au Québec (9,6 M$)
ailleurs en Ontario (1,2 M$) ou ailleurs (1,3 M$).
Synthèse des comportements d’achat
Toutes catégories – en millions $
Ailleurs: 1,1
Ailleurs au
Québec: 29,3
1 054,7
15
1,
5
Ailleurs au
Québec: 9,6
72
,0
Ailleurs: 1,3
49,6
Note: Les fuites
commerciales sont indiquées
en rouge italique
771,0
13
6,7
Ai
On lleu
tar rs e
io: n
1,2
Ailleurs en
Outaouais: 8,0
Ailleurs en
Outaouais: 2,8
OTTAWA
Comportements d’achat des
résidants situés à l’ouest de
la rivière Gatineau
Total: 2,4 milliards
(Potentiel total excluant les
services personnels)
93,2 millions $ ont également
été dépensés à Gatineau mais
sans que l’on puisse établir de
quel côté de la rivière Gatineau
Les résidants de l’est dépensent un peu plus d’un milliard (1 054,7 M$) dans les établissements
de leur côté de la rivière; cela représente 82 % de leur potentiel commercial pour ces trois
grands groupes d’établissements. Le reste de leurs achats sont réalisés sur la rive ouest de
4
La déclaration du répondant n’était pas assez précise pour que l’on puisse attribuer sa réponse à un secteur commercial en
particulier. Exemple : « Métro à Gatineau ».
48
Gatineau (72,0 M$), dans des secteurs indéterminés de Gatineau (77,0 M$), à Ottawa (49,6 M$),
ailleurs au Québec (29,3 M$), ailleurs en Outaouais (2,8 M$) ou ailleurs (1,1 M$).
Cette compilation synthèse a permis de mettre en lumière quatre grands constats généraux :
•
Les résidants situés à l’est de la rivière Gatineau magasinent plus localement et, même,
effectuent une très large proportion de leurs achats totaux de leur côté de la rivière (82 %).
En guise de comparaison, les résidants de l’ouest effectuent 70 % de leur achats totaux dans
les établissements à l’ouest de la rivière.
•
Les résidants situés à l’ouest de la rivière Gatineau dépensent deux fois plus dans les
établissements de l’est (151,5 M$) que ne le font les résidants de l’est dans les
établissements de l’autre rive (72,0 M$).
•
En termes monétaires, les fuites vers Ottawa sont trois fois plus élevées pour les résidants à
l’ouest de la rivière Gatineau : 136,7 M$ comparé à 49,6 M$ pour ceux de l’est. La Ville
d’Ottawa s’attribue d’ailleurs 78 % des fuites totales.
•
Les achats destinés ailleurs au Québec sont trois plus importants, en termes monétaires,
pour les résidants à l’est de la rivière Gatineau avec 29,2 M$ comparé à 9,6 M$ pour ceux de
l’ouest.
Achats dans les magasins de biens durables et semi durables
Les grands indicateurs des comportements d’achat pour les biens durables et semi durables sont
présentés sur le tableau suivant. La part locale s’élève à 86 % et les fuites, à 14 %. En termes
absolus, c’est donc 164,7 M$ qui sont dépensés dans les magasins de biens durables et semi
durables de l’extérieur de la Ville. Les deux tiers de ces fuites (113,5 M$ ou 69 %) sont
imputables aux résidants situés à l’ouest de la rivière Gatineau.
Biens durables et semi durables, 2007
Millions $
%
Millions $
Millions $
%
%
Part locale
423,3
79%
581,6
92%
1 004,9
86%
Fuites commerciales
113,5
21%
51,2
8%
164,7
14%
Total
536,8
100%
632,8
100%
1 169,6
100%
Comme le montre le schéma de la page suivante, les résidants situés à l’ouest de la rivière
Gatineau dépensent 137,0 M$ dans les magasins du côté est de cette même rivière. Il s’agit d’un
montant significatif sachant que :
•
Les résidants de l’ouest dépensent 283,3 M$, soit à peine deux fois plus, dans les
établissements situés de leur côté de la rivière Gatineau.
49
•
Les résidants de l’est dépensent, eux, seulement 42,8 M$ du côté ouest de la rivière
Gatineau. Le bilan net s’établit donc largement à la faveur des établissements situés du côté
est.
Les fuites vers Ottawa totalisent 136,9 M$; 102,0 M$ (75 %) sont attribuables aux résidants
situés à l’ouest de la rivière Gatineau. Ottawa récupère d’ailleurs 83 % des fuites totales pour les
biens durables et semi durables.
Les fuites vers les magasins du reste du Québec (22,3 M$) représentent 14 % des fuites totales
et sont attribuables aux deux tiers aux résidants situés à l’est de la rivière Gatineau.
Biens durables et semi durables – en millions $
Ailleurs au
Québec: 13,9
Ailleurs: 1,1
Ailleurs en
Outaouais: 1,3
529,3
Ailleurs au
Québec: 8,4
0
42
,8
7,
13
Ailleurs: 1,3
34,9
283,3
Ailleurs en
Outaouais: 1,8
Note: Les fuites
en rouge italique
10
2,
0
OTTAWA
Total: 1169,9 millions
(Potentiel total pour ce
type d’établissements)
Achats dans les magasins de biens courants
De façon très claire, et comme le montrent les quelques chiffres du tableau suivant, les fuites
commerciales sont marginales pour les biens courants. Ces résultats ne sont pas étonnants
sachant que pour ce type de biens, il existe peu de différences entre l’assortiment et les prix d’un
établissement à l’autre. Et puisque ces achats sont récurrents, ils sont le plus souvent effectués à
proximité du lieu de résidence.
50
Biens courants, 2007
Millions $
Part locale
Fuites commerciales
Total
%
Millions $
Millions $
%
%
414,2
95%
500,5
99%
914,7
98%
19,6
5%
4,8
1%
24,4
2%
433,8
100%
505,3
100%
939,1
100%
À l’instar des résultats obtenus pour les biens durables et semi durables, les fuites sont plus
élevées pour les résidants situés à l’ouest de la rivière Gatineau : 19,6 des 24,4 M$ qui sont
dépensés à l’extérieur sont attribuables aux résidants des secteurs de Hull et Aylmer.
En outre, et comme le montre le schéma de la page suivante, les trois quarts des fuites se
destinent aux supermarchés, pharmacies et magasins spécialisés en alimentation d’Ottawa. Les
échanges entre les deux rives de la rivière Gatineau sont par ailleurs très faibles et sont à la
faveur des établissements de l’ouest.
Biens courants – en millions $
Ailleurs au
Québec: 3,5
424,6
Ailleurs en
Outaouais: 2,4
9
9,
7,0
1,3
Note: Les fuites
en rouge italique
394,0
17
,2
OTTAWA
51
Dépenses dans les restaurants
Avec 18 %, les fuites sont à peine plus élevées pour la restauration qu’elles ne le sont pour les
biens durables et semi durables. Ce résultat est très positif pour les restaurants de Gatineau; il
n’est pas rare en effet de rencontrer des fuites excédant les 20 % pour des zones de marché en
milieu urbain. À titre indicatif, une enquête réalisée récemment dans la région montréalaise a
révélé que 25 % des dépenses de restauration des résidants de la Rive-Sud urbaine sont
effectuées à l’extérieur de la Rive-Sud : sur l’île de Montréal, ailleurs en Montérégie ou ailleurs
dans la région métropolitaine.
Restaurants 1 2007
Millions $
Part locale
Fuites commerciales
Total
%
Millions $
Millions $
%
%
101,2
81%
121,6
82%
222,8
82%
23,7
19%
26,7
18%
50,4
18%
124,9
100%
148,3
100%
273,2
100%
1) Basé sur les comportements pour le repas du soir
Il est toutefois intéressant de constater qu’ici, la proportion de fuites est similaire pour les
résidants des deux côtés de la rivière Gatineau. Comme le montre également le schéma suivant,
les fuites des résidants situés à l’ouest de la rivière Gatineau se destinent largement aux
restaurants d’Ottawa (17,5 M$) et à ceux du reste de l’Outaouais (3,8 M$) alors que les fuites
des résidants de l’est sont partagées entre Ottawa (13,4 M$) et le reste du Québec (11,8 M$).
En outre, les échanges entre les deux rives de la rivière Gatineau ne sont pas très élevés et
favorisent les établissements de l’ouest : 19,3 M$ sont dépensés par les résidants de l’est5 dans
les restaurants de l’ouest alors qu’à l’inverse, les résidants de l’ouest ne dépensent que 7,5 M$
dans les restaurants de l’est.
5
Dans des restaurants comme St-Hubert (Maisonneuve), Scores (Mont-Bleu), George (St-Joseph) et d’autres établissements
situés sur le boulevard St-Joseph ou dans le Vieux Hull. Voir le tableau détaillé pour cette question à la fin de la section.
52
Restaurants – en millions $
Ailleurs au
Québec: 11,8
Ailleurs en
Outaouais: 1,5
100,8
Ailleurs au
Québec: 1,2
,3
19
Ai
On lleu
tar rs e
io: n
1,3
Ailleurs en
Outaouais: 3,8
5
7,
93,7
13,4
Note: Les fuites
en rouge italique
17
,5
OTTAWA
1,4 million $ ont également été
dépensés à Gatineau mais sans
que l’on puisse établir de quel
côté de la rivière Gatineau
Achats d’automobiles neuves
L’enquête téléphonique a également permis de colliger certaines données sur les automobiles
neuves achetées au cours des deux dernières années. Sur les 814 répondants sondés, 158 ont
déclaré avoir acheté au moins un véhicule au cours des deux dernières années. Les résultats de
notre compilation des 174 automobiles achetées par ces répondants sont montrés ci-après. On
constate que :
•
Presque la moitié (48 %) de tous les véhicules achetés par les Gatinois au cours des deux
dernières années proviennent de l’un ou l’autre des 13 concessionnaires regroupés sur le
boulevard St-Joseph au nord de l’Autoroute 5. Les résidants situés à l’ouest de la rivière
Gatineau (63 %) font nettement plus affaires avec ces concessionnaires que ceux de l’est
(38 %).
•
Le secteur La Cité (boulevard Maloney, La Vérendrye et Gréber) a fourni 17 % des véhicules
achetés au cours des deux dernières années. Les résidants de l’est (24 %) ont été beaucoup
plus nombreux que ceux de l’ouest (9 %) à s’y procurer un véhicule au cours des deux
dernières années.
•
Enfin, soulignons que 17 % des véhicules sont achetés à Ottawa; or cette proportion est la
même pour les résidants de l’est et de l’ouest de la rivière Gatineau.
53
Achats d'automobiles neuves selon la localisation du concessionnaire
En pourcentage du nombre total d'autos neuves achetées au cours des 2 dernières années
Résidence du répondant
Localisation du concessionnaire
Ouest
Aylmer (1)
Hull
Boulevard du Casino (1)
Boulevard St-Joseph (13)
Sous-total
Gatineau
Secteur La Cité (Maloney, La Vérendrye, Greber) (8)
Secteur Lièvre (3)
Sous-total
TOTAL
Est
4%
0%
2%
0%
63%
63%
1%
38%
39%
1%
48%
49%
9%
0%
9%
24%
15%
39%
17%
9%
26%
Total - Part locale
76%
78%
77%
Ottawa
17%
17%
17%
Ailleurs
7%
5%
6%
24%
22%
23%
100%
100%
100%
Total - Fuites commerciales
TOTAL
Source: Géocom Recherche, enquête téléphonique, mars 2007. 174 autos achetées.
4.3. Fuites commerciales : analyse détaillée
Tel que mentionné au chapitre précédent, les
fuites commerciales globales pour les trois
grands
types
d’établissements
Distribution des fuites en fonction du type
d'établissements
considérés
Source: Géocom Recherche. Enquête téléphonique, mars 2007
s’élèvent à 239,5 millions $ en 2007. Plus des
Restaurants
deux tiers de ces fuites sont destinées à des
magasins de biens durables et semi durables. Le
Biens courants
graphique de droite en témoigne.
Ces
fuites
l’exploitation
de
239,5 M$
peuvent
d’établissements
50,4
(21%)
24,4
(10%)
164,7
(69%)
Biens durables et
semi durables
justifier
totalisant
une
superficie locative brute de 653 800 pieds carrés selon les standards de l’industrie (rendement
moyen des ventes au pied carré de superficie locative brute). Le tableau qui suit présente ces
calculs.
1
Fuites commerciales traduites en superficie locative brute
Résidants de l'ouest
Millions $
Pi. Ca.
Résidants de l'est
Millions $
Pi. Ca.
TOTAL
Millions $
Pi. Ca.
113,5
324 300
51,2
146 300
164,7
470 600
Biens courants
19,6
39 200
4,8
9 600
24,4
48 800
Restaurants
23,7
63 200
26,7
71 200
50,4
134 400
156,8
426 700
82,7
227 100
239,5
653 800
Total
1) Tenant compte du rendement moyen au pied carré de superficie locative brute.
54
Ainsi, traduites en superficie locative brute, les fuites des résidants situés à l’ouest de la rivière
Gatineau représentent 426 700 pieds carrés alors que celles des résidants de l’est justifient
227 100 pieds carrés.
Les graphiques suivants montrent la proportion de fuites commerciales selon le type de
magasins. On constate que pour certaines catégories, comme les quincailleries et les centres de
rénovation, les magasins de marchandises diverses, les supermarchés et les pharmacies, les
fuites sont très faibles. À l’inverse, elles sont particulièrement élevées pour les magasins de
chaussures, les magasins d’articles pour la maison et le décor, les articles de sport ou de loisirs
ainsi que pour les meubles et l’électronique. On en déduit que l’offre locale pourrait être
inadéquate pour ces catégories. Les graphiques mettent également en lumière l’importance
relative des fuites commerciales pour les résidants de l’ouest de la Ville en comparaison aux
résidants de l’autre partie de la municipalité.
Fuites commerciales
(Proportion des achats effectués à l’extérieur de Gatineau)
7%
Quincailleries
2%
10%
0%
Vêtements
26%
18%
Chaussures, bijoux
48%
Meubles, électronique
Accessoires maison
8%
14%
5%
Résidants de
l’Ouest
3%
Spécialistes
Restaurants
32%
30%
Autres biens
Pharmacies
13%
70%
Sports et loisirs
Supermarchés
21%
37%
10%
5%
0%
5%
Résidants de
l’Est
1%
19%
Globalement, les
fuites commerciales
comptent pour 10%
des achats totaux
des Gatinois
18%
Le tableau suivant présente les mêmes données traduites en valeurs monétaires pour 2007, 2011
et 2016. Les données anticipées pour 2011 et 2016 ont été établies en tenant compte des
comportements d’achat actuels (%), tels qu’appliqués aux chiffres sur le potentiel commercial
2011 et 2016. Ainsi, en considérant les comportements d’achat actuels, les fuites devraient
totaliser 253,6 M$ en 2011 et s’élever pour atteindre 266,5 M$ en 2016.
55
Fuites commerciales en termes monétaires pour 2007, 2011 et 2016
2007
Ouest
Vêtements
Chaussures, bijouteries et accessoires
Meubles, d'électronique et ordinateurs
Accessoires pour la maison et le décor
Articles de sport, librairies, musique, jouets
Autres magasins de biens divers
Sous-total
Est
2011
Total
Ouest
2016
Est
Total
Ouest
Est
Total
10,6
10,2
19,4
9,5
34,1
12,1
12,2
5,4
113,5
3,6
0,0
15,8
4,9
14,2
6,5
3,9
2,3
51,2
14,2
10,2
35,2
14,4
48,3
18,6
16,1
7,7
164,7
11,3
10,9
20,7
10,2
36,4
12,9
13,1
5,7
121,2
3,7
0,0
16,5
5,2
14,7
6,8
4,0
2,4
53,3
15,0
10,9
37,2
15,4
51,1
19,7
17,1
8,1
174,5
12,1
11,6
22,2
11,0
39,1
13,8
14,0
6,2
130,0
3,7
0,0
16,7
5,2
14,9
6,9
4,1
2,4
53,9
15,8
11,6
38,9
16,2
54,0
20,7
18,1
8,6
183,9
Biens courants
Supermarchés
Magasins spécialisés en alimentation
Pharmacies et produits de santé et beauté
Sous-total
7,3
5,6
6,7
19,6
0,0
3,3
1,5
4,8
7,3
8,9
8,2
24,4
7,8
6,0
7,1
20,9
0,0
3,4
1,6
5,0
7,8
9,4
8,7
25,9
8,3
6,4
7,5
22,2
0,0
3,4
1,6
5,0
8,3
9,8
9,1
27,2
Restaurants
23,7
26,7
50,4
25,4
27,8
53,2
27,3
28,1
55,4
156,8
82,7
239,5
167,5
86,1
253,6
179,5
87,0
266,5
Total
Pour l’année en cours, les fuites les plus élevées en termes monétaires concernent les
restaurants (50,4 M$), les meubles et l’électronique (48,3 M$) ainsi que les vêtements
(35,2 M$). Bien qu’élevées en pourcentage, les fuites pour les catégories des chaussures,
bijouteries et accessoires ainsi que pour les accessoires pour la maison et le décor sont
relativement faibles en termes absolus avec, respectivement 14,4 M$ et 18,6 M$.
Les fuites commerciales sont gouvernées par plusieurs éléments :
•
Le produit ou le service recherché n’est pas offert dans les établissements locaux;
•
Le consommateur estime bénéficier d’une « plus value » en achetant le produit ou le service
à l’extérieur de la zone de marché (style, prix, service à la clientèle, etc.). Les coûts du
déplacement (temps et argent) sont donc compensés par cette « plus value » associée au
produit ou au service.
•
Le consommateur effectue une portion de ses dépenses à proximité de son lieu de travail ou
près d’autres lieux qu’il fréquente (visites de parents ou d’amis, voyages, divertissement,
etc.).
La récupération des fuites commerciales implique obligatoirement une bonification de l’offre
locale : par un meilleur positionnement des commerces existants ou par l’ajout de nouveaux
établissements susceptibles de mieux combler les besoins des résidants. Mais pour certains types
de biens, l’amélioration de l’offre locale est limitée à la taille du marché. Par exemple, certaines
grandes surfaces ou chaînes spécialisées doivent compter sur un marché de taille minimale pour
être rentables; cet état de fait favorise généralement les sites centralisés ou localisés dans les
secteurs les plus denses sur le plan démographique. Ce principe avantage nécessairement
Ottawa par rapport à Gatineau.
56
Enfin, il convient de mettre en lumière que la récupération des fuites commerciales devient très
difficile, voire impossible, lorsque le taux de fuites se situe sous la barre des 10 %. Il est en effet
impossible de récupérer la totalité des fuites commerciales d’une zone de marché donnée : les
consommateurs sont mobiles et il restera toujours une partie des achats qui seront effectués à
l’extérieur (voyages au Canada, aux États-Unis et à l’étranger).
Dans ce contexte, et tenant compte des données présentées sur le graphique et le tableau qui
précèdent, les meilleures perspectives de récupération des fuites pour Gatineau seront nettement
plus positives pour :
•
les catégories des accessoires pour la maison et le décor, les meubles et l’électronique et les
magasins de chaussures, bijouteries et accessoires vestimentaires;
•
les résidants de l’ouest de la Ville.
4.4. Analyse spatiale : pôles commerciaux de Gatineau
Les résultats de l’enquête téléphonique ont également été traités selon une perspective
géographique : en fonction des villages urbains, des composantes de la structure urbaine et des
principaux centres ou zones de concentration du tissu commercial. Cette compilation a
notamment permis de faire ressortir les pôles commerciaux prédominants. Les faits saillants de
notre analyse sont présentés dans les quelques pages qui suivent.
Villages urbains
Le tableau de la page suivante présente la distribution des achats totaux, c’est-à-dire pour les
trois grands groupes d’établissements considérés dans le cadre de cette enquête téléphonique
(durables et semi durables, courants et restaurants) en fonction du village urbain. D’emblée, on
constate qu’il existe peu d’échanges entre les deux côtés de la rivière Gatineau. Ce constat
confirme les données présentées au chapitre précédent. Ainsi, 82 % des achats des résidants de
l’est sont destinés aux établissements de l’est alors que 71 % de ceux de l’ouest sont destinés
aux établissements de l’ouest.
Les échanges entre les deux rives favorisent légèrement la partie de la Ville à l’est de la rivière
Gatineau. Ce pouvoir d’attraction est essentiellement généré par le village urbain de la Cité qui
recueille 39 % des achats totaux des Gatinois : 60 % de ceux de l’est et 13 % de ceux de l’ouest.
Avec une part globale du marché de 39 %, le village urbain de La Cité se place au premier rang
des destinations commerciales, très loin devant Centre-ville (13 %), Des Explorateurs (8 %),
Mont-Bleu6 (6 %), Du Moulin (4 %) et Vallée-de-la-Lièvre (4 %). Le Grand ensemble commercial
du Plateau recueille quant à lui 8 % des achats totaux.
6
Incluant le Carrefour du Casino (Super C) (Parc d’affaires Richelieu).
57
Distribution des achats totaux en fonction des villages urbains
Résidence du répondant 2
Destination des achats (villages urbains)
Ouest
Rivière-Blanche
Du Moulin
La Cité
Rivière-Gatineau
Les Rapides
Sous-total est
Est
TOTAL
0%
8%
4%
0%
0%
0%
0%
2%
1%
0%
7%
4%
13%
60%
39%
0%
4%
2%
0%
1%
1%
13%
82%
51%
24%
4%
13%
0%
0%
0%
12%
1%
6%
0%
0%
0%
1%
1%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
17%
0%
8%
54%
6%
27%
Grand ensemble commercial du Plateau
Non spécifié à Gatineau
17%
1%
8%
2%
5%
4%
TOTAL (part locale)
86%
94%
90%
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu 1
Hautes-Plaines
Du Parc
Du Plateau
Les Golfs
Lac-Deschênes
Des Explorateurs
Sous-total ouest
Source: Géocom Recherche, enquête téléphonique, mars 2007
1) Incluant le Carrefour du Casino (Super C)
2) Est et ouest de la rivière Gatineau
En outre, cette compilation met en relief que le grand ensemble commercial du Plateau, qui
englobe essentiellement le Mégacentre du Plateau, a un pouvoir d’attraction largement limité à la
partie ouest de la municipalité : il retient 17 % des achats totaux des résidants de l’ouest mais
seulement 1 % de ceux de l’est.
En raison de la faiblesse de l’offre, la contribution de certains villages urbains est non significative
dans les activités commerciales globales; c’est le cas de Bassin-de-la-Lièvre, Lac-des-Fées,
Hautes-Plaines, Du Parc et Lac-Deschênes.
Cette même compilation a été réalisée pour chacun des trois grands groupes d’établissements.
Les tableaux sont présentés en annexe à cette section. L’analyse des résultats suggère
notamment que :
•
La prédominance du village urbain de La Cité est surtout attribuable aux achats de biens
durables et semi durables, témoignant ainsi de la présence des magasins à rayons,
boutiques de biens modes, de meubles, etc. dans le secteur des Promenades de l’Outaouais.
Les parts de marché de ce village urbain s’établissent à 52 % pour les biens durables et semi
durables, 28 % pour les biens courants et 21 % pour la restauration. En outre, les trois
58
quarts (74 %) des achats de biens durables et semi durables des résidants de l’est sont
destinés aux magasins de La Cité.
•
La contribution de certains villages urbains devient plus significative pour les biens courants,
témoignant de la présence des supermarchés, des pharmacies et des magasins spécialisés
en alimentation sur les artères principales et les grandes collectrices. C’est le cas des villages
urbains Vallée-de-la-Lièvre (8 %), Mont-Bleu (8 %) et Des Explorateurs (13 %).
•
La dynamique des comportements d’achats est différente pour la restauration. Outre La Cité
(21 %) et Centre-ville (13 %), de nouveaux villages urbains se démarquent :
-
Rivière-Gatineau (13 %), témoignant de la présence de nombreuses chaînes de
restauration sur le boulevard Gréber (Tuscanos, Vieux Duluth, Nickels, Mikes, Burger
King, McDonald, etc.)
-
Mont-Bleu (17 %), témoignant de la présence de certains restaurants sur les boulevards
St-Joseph et Mont-Bleu (Georges, Toscanos, Pacini, Scores, McDonald, etc.).
•
Enfin, soulignons que les parts de marché du Grand ensemble commercial du Plateau sont
équivalentes pour les biens durables et semi durables (11 %) et les biens courants (8 %);
en raison de la faiblesse de l’offre, cette part de marché n’est pas significative pour la
restauration.
Structure urbaine
Le tableau suivant présente la compilation des résultats de l’enquête téléphonique en fonction
des grandes composantes de la structure urbaine.
Distribution spatiale des dépenses des résidants de Gatineau
en fonction des principales composantes de la structure urbaine du plan d'urbanisme
Principaux pôles commerciaux
Biens durables et
semi durables
Biens courants
Restaurants
TOTAL
Centre-ville 1
13%
14%
13%
13%
Centre d'activité
52%
21%
21%
36%
3%
1%
4%
13%
3%
16%
8%
1%
9%
7%
2%
9%
Noyaux urbains
2
Aylmer
3
Buckingham
Sous-total - noyaux urbains
Autres rues d'ambiance
4
Autres corridors de commerces et services
Ailleurs - à Gatineau 5
TOTAL - Part locale
0%
0%
2%
1%
3%
19%
21%
12%
11%
8%
0%
8%
3%
20%
16%
11%
86%
98%
82%
90%
1) Incluant les rues d'ambiance et corridors (St-Joseph, Montcalm, Eddy, Du Portage)
2) Incluant la rue d'ambiance "Rue Principale"
3) Incluant la rue d'ambiance "Avenue Buckingham"
5) Incluant les réponses "non déterminé à Gatineau"
59
Ces chiffres reprennent les grands constats de la compilation à l’échelle des villages urbains : le
centre d’activité, qui regroupe l’essentiel du tissu commercial de La Cité, prédomine largement
avec une part de marché de 36 %. Le centre-ville et le grand ensemble commercial du Plateau
prédominent également avec, respectivement, 13 % et 8 %.
Mais au-delà de ces constats généraux, la compilation à l’échelle des principales composantes de
la structure urbaine permet de confirmer la contribution des corridors de commerces et services
dans la dynamique des comportements d’achat des Gatinois. Ensemble, ils s’attribuent 12 % du
marché pour les trois grands groupes de commerces; leur rôle est d’ailleurs presque
exclusivement associé à la desserte de biens courants et à la restauration.
En revanche, en excluant la rue Principale (Noyau urbain d’Aylmer) et l’Avenue Buckingham
(Noyau urbain de Buckingham), l’importance relative des rues d’ambiance est marginale dans la
dynamique globale des comportements d’achat. Leur part de marché globale s’établit à 1 % et
est exclusivement attribuable au secteur de la restauration. Il convient cependant de rappeler
que l’enquête téléphonique n’a pas considéré les services personnels (salons de coiffure et
d’esthétique, nettoyeurs à sec, location de films, etc.) ni les achats dans les dépanneurs; avec
ces types d’établissements, l’apport des rues d’ambiance aurait certainement été plus significatif.
Pôles commerciaux prédominants
À la lumière des éléments d’analyse présentés ci-avant, la desserte commerciale actuelle de
Gatineau s’organise autour d’un pôle régional et de quatre pôles locaux. Il convient de spécifier
que ces désignations ne font pas référence aux appellations de la Ville (Plan d’urbanisme ou
autre). Elles sont utilisées ici pour rendre compte de la hiérarchie « observée »de la desserte.
Si on en juge par les comportements d’achat pour les trois grands groupes d’établissements
considérés dans le cadre de cette étude, seul le Centre d’activité mérite en effet la désignation de
pôle régional. Bien qu’étant situé à l’est de la rivière Gatineau, il parvient à s’attribuer une
proportion significative des achats des résidants de la partie ouest de la Ville. Les autres pôles,
c’est-à-dire le secteur des Galeries de Hull, le Mégacentre du Plateau, le secteur de la rue
Principale / Galeries d’Aylmer et celui de Buckingham (Avenues Buckingham et Lépine),
desservent surtout les consommateurs de leur côté de la rivière Gatineau.
60
Pôles commerciaux et hiérarchie de la desserte
En termes des parts de marché
Toutes catégories
Lieu de résidence du répondant
Principaux pôles commerciaux
Ouest
Centre d'activité (pôle régional)
Est
Total
13%
60%
36%
Secteur des Galeries de Hull
15%
2%
9%
Secteur de la rue Principale / Galeries d'Aylmer
17%
0%
7%
Mégacentre Le Plateau
17%
1%
8%
0%
7%
2%
St-Joseph au nord de St-Raymond
5%
1%
3%
Maloney (entre Mtée Paiement et Sabourin)
0%
4%
2%
Carrefour du Versant (A-50 / Mtée Paiement)
0%
2%
1%
Gréber (St-Louis à De la Savane)
0%
3%
2%
Intersection Gréber / La Vérendrye
0%
3%
2%
2%
0%
0%
17%
11%
18%
86%
94%
90%
Pôles locaux
Buckingham (Avenues Buckingham et Lépine)
Tissu artériel et/ou ponctuel
Vieux-Hull
Autres
1
2
TOTAL (part locale)
1) Place et Promenade du Portage, Eddy, Laval, Montcalm.
2) Autres corridors et rues d'ambiance, commerces isolés, etc. Inclut aussi les déclarations
"non spécifiées à Gatineau": 2% pour les résidants de l'ouest et 5% pour ceux de l'est.
Le reste de la desserte commerciale est assuré par l’ensemble des artères et des rues
marchandes qui complètent la structure urbaine, que l’on parle du boulevard St-Joseph au nord
de Saint-Raymond, du boulevard Maloney entre la Montée Paiement et la rue Sabourin ou du
boulevard Gréber. L’impact de ces artères est relativement faible en termes de parts de marché;
leur rayonnement se limite presque toujours au village urbain ou au voisinage immédiat.
Les cinq principaux pôles de desserte commerciale sont décrits plus en détail dans les quelques
paragraphes qui suivent. (Voir également la section IV qui présente les résultats des enquêtes de
provenance et l’étendue de la zone d’influence géographique des 12 secteurs commerciaux de
Gatineau).
Centre d’activité
La structure commerciale du Centre d’activité se concentre largement du côté sud du boulevard
Maloney, entre Gréber et Montée Paiement, où le tissu commercial est dense et continu. C’est sur
ce côté de l’artère que se trouvent quatre des plus importants centres commerciaux de Gatineau
(voir également le chapitre 8 pour l’analyse de la structure commerciale) :
•
La Porte de Gatineau, un centre en bande de 155 000 pieds carrés de SLB qui loge plusieurs
moyennes et grandes surfaces dont Maxi, Future Shop et Toys R Us.
•
Les Promenade de l’Outaouais, un centre commercial traditionnel avec mail regroupant plus
de 200 établissements sur une superficie locative brute totale de 953 210 pieds carrés. Les
61
locomotives sont : La Baie, Costco, Sports Experts / Atmosphère, Archambault, Laura
Entrepôt et Méga Meuble.
•
Les Galeries Gatineau, un centre en bande de 181 359 pieds carrés de SLB qui regroupe un
magasin à rayons (Zellers) et 6 autres établissements dont les grandes surfaces suivantes :
Best Buy, Brick, Linen Chest et Winners.
•
La Place Wal-Mart, un regroupement de trois grandes surfaces en aménagement autonome :
Wal-Mart, Canadian Tire et Super C.
Au nord du boulevard Maloney, le tissu commercial est beaucoup moins dense et intercalaire à
d’autres usages comme les Archives Nationales, des immeubles à bureaux, le Cégep, le CLSC, la
Maison de la Culture, etc. Parmi les enseignes présentes on note : Brault & Martineau,
L’Aubainerie Concept Mode, Dumoulin Électronique, Home Depot, Bureau en Gros, Rona
l’Entrepôt, Marché Frais, Buffet des Continents, Chenoys et la Cage aux Sports.
Comme le montrent le tableau et le graphique qui suivent, l’ampleur de l’offre concentrée dans ce
secteur et la notoriété de ces enseignes génèrent un important pouvoir d’attraction, même pour
les résidants situés à l’ouest de la rivière Gatineau. C’est le cas notamment pour les meubles et
l’électronique (Brault & Martineau, Brick, Future Shop, Best Buy, Dumoulin) et les marchandises
diverses (Costco, Canadian Tire, Zellers et La Baie).
Parts de marché des destinations commerciales du Centre d'activité
Localisatin des achats
Biens durables et
semi durables
Biens courants
Restaurants
TOTAL
Promenades de l'Outaouais
Place Wal-Mart
Galeries Gatineau
Porte de Gatineau
1
Autres
18%
5%
4%
4%
21%
1%
6%
0%
3%
11%
6%
0%
0%
2%
13%
10%
5%
2%
4%
15%
TOTAL - Part locale
52%
21%
21%
36%
1) De la Gappe, Bellehumeur, De la Cité, Montée Paiement
62
Parts de marchés détaillées du Centre d'activité
Source: Géocom Recherche. Enquête téléphonique. Mars 2007
26%
76%
9%
Quincaillerie / rénovation
81%
8%
Vêtements
66%
7%
Chaussures et bijouteries
58%
58%
Meubles et électronique
15%
Accessoires maison
54%
Sports, librairies, musique, etc.
28%
Autres biens divers
28%
Supermarchés
Spécialistes en alimentation
Pharmacies
Restaurants
0%
67%
82%
40%
3%
2%
4%
75%
53%
24%
35%
Le secteur des Galeries de Hull comprend deux centres commerciaux avec mail et le commerce
artériel situé entre Nicolet et St-Raymond :
•
Les Galeries de Hull couvrent 291 767 pieds carrés de superficie locative brute et regroupent
environ 75 magasins; les locomotives sont Sears, Marché Frais et Pharmaprix.
•
Le centre Village Place Cartier occupe 266 000 pieds carrés et compte une quarantaine de
locaux; ses locomotives sont Zellers, IGA, Librairie du Soleil et Dollarama.
•
Parmi les autres commerces ou services à forte notoriété sur le boulevard St-Joseph entre
Nicolet et St-Raymond figurent : Maxi, Pennington, Mikes, M&M et Subway.
Le tableau et le graphique qui suivent présentent les parts de marché détaillées de ce pôle local.
On constate d’abord que les parts de marchés sont nettement plus faibles que celles du Centre
d’activité. On note également la prédominance des Galeries de Hull sur le centre Village Place
Cartier, deux centres commerciaux de taille pourtant comparable.
63
Parts de marché des destinations commerciales du secteur des Galeries de Hull
Biens durables et
semi durables
Localisatin des achats
Galeries de Hull
Village Place Cartier
Autres
1
TOTAL - Part locale
Biens courants
Restaurants
TOTAL
7%
2%
3%
2%
1%
0%
5%
2%
0%
4%
0%
2%
9%
9%
1%
9%
1) Boulevard St-Joseph entre Nicolet et St-Raymond
Parts de marchés détaillées du secteur des Galeries de Hull
26%
11%
1%
0%
31%
Vêtements
Accessoires maison
3%
23%
0%
1%
0%
6%
0%
16%
Autres biens divers
2%
0%
0%
22%
Supermarchés
10%
31%
Pharmacies
6%
7%
0%
Restaurants
3%
1%
Les catégories fortes de ce secteur sont les marchandises diverses (Sears, Zellers), les biens
modes, les articles de sports et de loisirs (Librairie du Soleil, Réflexion, Music World), les
supermarchés (IGA et Maxi) ainsi que les magasins spécialisés en alimentation (Marché Frais et
autres spécialistes des Galeries de Hull).
Les consommateurs de la partie est de la Ville sont peu nombreux à fréquenter le secteur des
Galeries de Hull. Les parts de marché relatives à ce sous-échantillon sont très faibles sauf pour
les marchandises générales (le seul Sears de Gatineau), les supermarchés et les magasins
spécialisés en alimentation.
Mégacentre Du Plateau
Même avec ses quelque 629 000 pieds carrés de superficie locative brute et la présence
d’enseignes à forte notoriété, la part de marché globale du Mégacentre Du Plateau est
64
relativement faible (8 %, voir le tableau de la page 61). Les catégories fortes sont la quincaillerie
/ rénovation (Rona L’entrepôt), les autres biens divers (Bureau en Gros), les marchandises
diverses (Wal-Mart), les vêtements (Winners, Moores, Thyme, Pantorama, Reitmans, AdditionElle, Smart Set, etc.) ainsi que les supermarchés (Super C et Loblaws).
Parts de marchés détaillées du Mégacentre du Plateau
19%
0%
43%
4%
Vêtements
4%
24%
14%
1%
1%
0%
5%
Accessoires maison
0%
0%
Autres biens divers
0%
Supermarchés
Pharmacies
Restaurants
9%
44%
27%
0%
0%
0%
5%
1%
0%
0%
Mais de façon très claire, le Mégacentre du Plateau ne parvient pas à pénétrer le marché du côté
est de la Ville : les parts sont nulles ou très faibles.
Pôles commerciaux des noyaux urbains d’Aylmer et de Buckingham
Les noyaux d’Aylmer et de Buckingham, héritage des anciennes structures municipales,
assument une desserte commerciale largement axée sur les biens et services courants et la
restauration. Pour les biens durables et semi durables, les parts de marché sont faibles et
soulignent le fait que ces structures commerciales desservent essentiellement les consommateurs
très locaux, particulièrement dans le cas de Buckingham. En effet, les parts de marché sont
calculées à l’échelle des deux territoires est et ouest de la Ville; or, la desserte de ces deux
structures commerciales se limite aux secteurs d’Aylmer et de Buckingham / Masson-Angers.
À Aylmer, les catégories « fortes » sont les biens courants, la restauration et les marchandises
diverses (Canadian Tire et Zellers). À Buckingham, seules les catégories des supermarchés (Maxi,
Métro) et des pharmacies se démarquent véritablement.
65
Parts de marchés détaillées du secteur Galeries Aylmer / Rue Principale
14%
0%
0%
0%
Vêtements
0%
Accessoires maison
Autres biens divers
9%
6%
0%
1%
0%
1%
0%
4%
1%
1%
0%
27%
Supermarchés
0%
0%
Pharmacies
0%
Restaurants
0%
29%
29%
17%
Parts de marchés détaillées de Buckingham (avenues Lépine et Buckingham)
0%
0%
0%
0%
Vêtements
7%
1%
0%
6%
1%
Accessoires maison
6%
0%
0%
0%
2%
Autres biens divers
0%
Supermarchés
0%
0%
Pharmacies
0%
Restaurants
0%
1%
16%
5%
16%
2%
66
Section II
ENQUÊTE SUR LES COMPORTEMENTS D’ACHAT
Version standard complète
Biens durables, semi durables et courants
Bonjour (bonsoir), M/Mme, mon nom est XYZ de Géocom. Nous sommes une firme de recherche et
nous effectuons une étude sur les habitudes et préférences de consommation des gens de votre
quartier. Nous ne vendons rien. Il s’agit d’un court sondage. Pouvons-nous compter sur votre
collaboration ? L’information fournie est confidentielle.
Si oui, débuter l’entrevue.
Q0
Dans quelle langue désirez-vous que ce sondage soit réalisé ?
Français
Anglais
Êtes-vous l’une des personnes responsable des achats pour votre ménage ?
Oui, poursuivez
Non, demandez à parler à une personne responsable des achats et recommencez l’introduction.
AU COURS DES TROIS DERNIERS MOIS, AVEZ-VOUS PERSONNELLEMENT EFFECTUÉ DES ACHATS
Oui
Non, non éligible
Q1
Au cours des trois derniers mois, avez-vous effectué des achats dans un magasin à
rayons comme Sears, La Baie, Zellers ou Wal-Mart ?
NOTE AUX AGENTS : EXCLUSIVEMENT CES 4 CHAÎNES
Non, passez à la question 2,
Oui, poursuivre :
Dans quel(s) magasin(s) ? [TROIS MENTIONS MAXIMUM]
[POUR CHAQUE MENTION] :
Où est-il situé ? (centre commercial, rue avec intersection, municipalité)
Combien y avez-vous dépensé ? (montant en $).
Q2
Au cours des trois derniers mois, avez-vous effectué des achats dans un magasin de
marchandises générales comme Costco, Club Price, Canadian Tire, Tigre Géant, Hart ou
un magasin à 1$ ?
Oui, poursuivre :
68
Q3
Au cours des trois derniers mois, avez-vous acheté des articles dans une grande surface
de la rénovation, une quincaillerie ou un magasin de peinture ou un centre de jardin ?
NOTE AUX AGENTS : ne pas considérer ici les mentions pour Canadian Tire (prévu à la question
2).
Oui, poursuivre :
Q4
Au cours des trois derniers mois, avez-vous effectué des achats dans une boutique ou
magasin de vêtements ? Par magasin de vêtement on veut dire autant les vêtements
pour femmes, pour hommes pour enfants, unisexe ou pour la famille
NOTE AUX AGENTS : ne pas considérer ici les mentions pour un magasin à rayons (Sears, La
Baie, Zellers, Wal-Mart) (prévu à la question 1).
Oui, poursuivre :
Q5
Au cours des trois derniers mois, avez-vous effectué des achats dans un magasin de
chaussures, d’accessoires vestimentaires ou dans une bijouterie ? Par magasin
d’accessoires vestimentaires, on veut dire les magasins de sacs à main, de portemonnaie, de cravates, de chapeaux, etc.
Baie, Zellers, Wal-Mart) (prévu à la question 1).
Oui, poursuivre :
Q6
Au cours des 12 derniers mois, avez-vous effectué des achats dans un magasin de
meubles, d’électroménagers ou encore dans un magasin d’appareils électroniques ou
d’ordinateurs ?
Oui, poursuivre :
69
Q7
Au cours des trois derniers mois, avez-vous acheté des articles dans un magasin
d’accessoires de décoration, de petits appareils de cuisine, de vaisselle, d’articles de
cuisine, de salle de bain ou de literie?
Baie, Zellers, Wal-Mart)(question 1) ni Canadian Tire (prévu à la question 2).
Oui, poursuivre :
Q8
Au cours des trois derniers mois, avez-vous effectué des achats dans un magasin
d’articles de sport, un magasin de musique ou dans une librairie ?
Oui, poursuivre :
Q9
Au cours des trois derniers mois, avez-vous effectué des achats chez un fleuriste, un
magasin de cadeaux, une animalerie ou un magasin d’articles pour le bureau ?
Oui, poursuivre :
Q10 Au cours du dernier mois, avez-vous effectué des achats dans un supermarché
d’alimentation ou une épicerie ?
Oui, poursuivre :
Q11 Au cours du dernier mois, avez-vous effectué des achats dans un magasin spécialisé en
alimentation comme une boucherie, une fromagerie, une poissonnerie, une fruiterie ?
70
Oui, poursuivre :
Q12 Au cours du dernier mois, avez-vous effectué des achats dans une pharmacie ou un
magasin de produits de santé ou beauté (cosmétiques, parfums, vitamines, fournitures
médicales, etc.) ?
Non, passez à la question Q13,
Oui, poursuivre :
Q13 Au cours du dernier mois, êtes-vous allé au restaurant pour le repas du soir ?
Non, passez à la question Q14,
Oui, poursuivre :
Dans quel(s) restaurant(s) ? [TROIS MENTIONS MAXIMUM]
Ce montant incluait la facture de combien de personnes ?
Q14 Au cours des deux dernières années, avez-vous acheté une automobile neuve ?
Non, passez à la question SD11,
Oui, poursuivre :
Chez quel concessionnaire? [DEUX MENTIONS MAXIMUM]
En terminant, nous aimerions vous poser quelques questions pour fins de classification
SD11
Combien de personnes en vous incluant composent votre ménage (habitent avec
vous). Est-ce…LIRE ?
Une personne
Deux
Trois
Quatre
Cinq
Six ou plus
Refus, ne sait pas, non applicable
71
SD12
Quel âge avez-vous ?
Refus
SD13
Pour fins de classification géographique, pourriez-vous nous dire quels sont les trois
premiers caractères de votre code postal ?
SD14
Quels sont les trois derniers caractères de votre code postal ?
SD15
Pouvez-vous me dire laquelle des catégories suivantes correspond au revenu brut
total avant impôt de tous les membres de votre foyer ? Diriez-vous qu’il est de …
LIRE LA LISTE
Moins de 20 000 $
20 000 à 30 000 $
30 000 à 40 000 $
40 000 à 60 000 $
60 000 à 80 000 $
80 000 $ et plus
Refus, ne sait pas
Merci beaucoup pour votre collaboration, je vous souhaite une bonne fin de journée / soirée.
INSCRIVEZ LA LANGUE DE L’ENTREVUE.
INSCRIVEZ LE SEXE DU RÉPONDANT
72
Distribution spatiale des dépenses des résidants de Gatineau en fonction des limites des villages urbains
Lieu des achats
Est
Ouest
Rivière-Blanche
Du Moulin
La Cité
Rivière-Gatineau
Les Rapides
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
Du Parc
Du Plateau
Les Golfs
Lac-Deschênes
Des Explorateurs
Grand ensemble Plateau
4%
0%
0%
4%
74%
1%
0%
5%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
2%
2%
0%
0%
0%
0%
25%
0%
0%
22%
0%
2%
0%
0%
0%
0%
0%
7%
1%
22%
Part locale
92%
79%
Ottawa
Ailleurs Ontario
Ailleurs Outaouais
Ailleurs Québec
6%
0%
0%
2%
Fuites commerciales
TOTAL
Biens courants
Ouest
Rivière-Blanche
Du Moulin
La Cité
Rivière-Gatineau
Les Rapides
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
Du Parc
Du Plateau
Les Golfs
Lac-Deschênes
Des Explorateurs
15%
1%
5%
8%
50%
4%
2%
1%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
0%
13%
0%
0%
0%
0%
0%
1%
0%
0%
27%
1%
17%
0%
1%
0%
0%
0%
28%
3%
17%
86%
Part locale
99%
95%
98%
19%
0%
0%
2%
12%
0%
0%
2%
Ottawa
Ailleurs Ontario
Ailleurs Outaouais
Ailleurs Québec
0%
0%
0%
1%
4%
0%
1%
0%
2%
0%
0%
0%
Ottawa
Ailleurs Ontario
Ailleurs Outaouais
Ailleurs Québec
8%
21%
14%
Fuites commerciales
1%
5%
2%
Fuites commerciales
100%
100%
100%
100%
100%
100%
2%
0%
0%
2%
52%
1%
0%
13%
0%
1%
0%
0%
0%
0%
0%
3%
1%
11%
TOTAL
TOTAL
Lieu des achats
Est
TOTAL
Lieu des achats
Restaurants (repas du soir)
8%
0%
3%
4%
28%
2%
1%
14%
0%
8%
0%
0%
0%
0%
0%
13%
9%
8%
Est
Ouest
Rivière-Blanche
Du Moulin
La Cité
Rivière-Gatineau
Les Rapides
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
Du Parc
Du Plateau
Les Golfs
Lac-Deschênes
Des Explorateurs
3%
0%
0%
12%
35%
17%
1%
8%
0%
4%
0%
0%
0%
0%
1%
0%
1%
0%
0%
0%
0%
1%
4%
1%
0%
20%
1%
34%
0%
1%
0%
0%
0%
19%
0%
0%
Part locale
82%
81%
82%
9%
0%
1%
8%
14%
1%
3%
1%
11%
0%
2%
5%
18%
19%
18%
100%
100%
100%
TOTAL
TOTAL
2%
0%
0%
7%
21%
10%
1%
13%
0%
17%
0%
0%
0%
0%
1%
9%
1%
0%
73
Distribution spatiale des achats des résidants de la zone commerciale
Magasins à rayons
Destinations commerciales
Zellers - Galeries d'Aylmer
Lieu de résidence
Ouest
Est
Total
8%
0%
4%
Wal-Mart - Mégacentre Du Plateau
31%
0%
14%
Sears - Galeries de Hull
29%
26%
27%
Zellers - Place Cartier
12%
1%
6%
Sous-total - secteur ouest
80%
27%
51%
La Baie - Promenades de l'Outaouais
8%
11%
10%
Zellers - Galeries Gatineau
0%
9%
5%
Wal-Mart - Place Wal-Mart
3%
50%
28%
Sous-total - secteur est
11%
70%
43%
TOTAL - PART LOCALE
91%
97%
94%
La Baie - Centre Rideau
3%
0%
1%
Sears - Centre St-Laurent
0%
0%
0%
Sears - Carlington Mall
1%
1%
1%
Wal-Mart - Carling / Richmond
1%
0%
0%
Autres Sears à Ottawa
1%
1%
1%
Autres La Baie à Ottawa
1%
1%
1%
Autres Wal-Mart à Ottawa
1%
0%
0%
Autres Zellers à Ottawa
1%
0%
0%
Fuites commerciales
9%
3%
6%
100%
100%
100%
Ottawa
TOTAL
74
Autres magasins de marchandises générales
Lieu de résidence
Ouest
Est
Total
Canadian Tire - Galeries Aylmer
16%
0%
7%
Dollar ou Deux - Galeries Aylmer
1%
0%
0%
Tigre Géant - Plaza Glenwood
5%
0%
2%
Dollarama - Carrefour de la Croisée
1%
0%
0%
Autres - Rue Principale, Aylmer
1%
0%
0%
Dollar ou Deux - Mégacentre du Plateau
2%
0%
1%
Tigre Géant - Eddy
3%
0%
1%
Dollarama - Place Village Cartier
2%
0%
1%
Autres - centre-ville
1%
0%
0%
Canadian Tire - de la Carrière
15%
0%
7%
47%
0%
22%
Costco - Promenades de l'Outaouais
47%
63%
56%
Dollarama - Promenades de l'Outaouais
0%
2%
1%
Canadian Tire - Place Wal-Mart
1%
16%
9%
Dollarama - Place du versant
0%
1%
1%
Tigre Géant - RA Notre-Dame
0%
3%
2%
Hart - Galeries de Buckingham
0%
2%
1%
Dollarama - Galeries de Buckingham
0%
1%
1%
Canadian Tire - CO Lépine
0%
7%
4%
Tigre Géant - RA Avenue Buckingham
0%
2%
1%
48%
97%
74%
0%
1%
1%
TOTAL - PART LOCALE
95%
98%
97%
Costco à Ottawa
4%
1%
2%
Autres à Ottawa
1%
0%
0%
Sous-total - Ottawa
5%
1%
3%
Ailleurs en Ontario
0%
0%
0%
Ailleurs en Outaouais
0%
0%
0%
Ailleurs au Québec
0%
0%
0%
Fuites commerciales
5%
2%
3%
100%
100%
100%
Ottawa
TOTAL
RA = Rue d'ambiance
CO = Corridor de commerces et services
75
Quincailleries et centres de rénovation
Bois Bytown - Chemin McConnell
Lieu de résidence
Ouest
Est
Total
1%
0%
0%
Rona L'Entrepôt - Mégacentre Le Plateau
43%
4%
22%
Réno Dépôt - chemin du Lac Leamy
33%
4%
17%
Pilon - Montclair
1%
0%
0%
Autres - CO St-Joseph
1%
0%
0%
79%
8%
41%
Quincaillerie BMR - St- Louis / Gatineau
0%
3%
2%
Rona l'Entrepôt - Centre d'activité
3%
41%
24%
Home Depot - Centre d'activité
6%
40%
24%
Matériaux Bas Prix - Chemin de Montréal
0%
1%
1%
Autres - Bassin-de-la-Lièvre
0%
1%
1%
9%
86%
51%
2%
6%
4%
TOTAL - PART LOCALE
90%
100%
95%
Home Depot à Ottawa
7%
0%
3%
Autres à Ottawa
3%
0%
1%
10%
0%
5%
Ailleurs en Ontario
0%
0%
0%
0%
0%
0%
Ailleurs au Québec
0%
0%
0%
10%
0%
5%
100%
100%
100%
Ottawa
Sous-total
Fuites commerciales
TOTAL
RA = Rue d'ambiance
76
Magasins de vêtements
Lieu de résidence
Ouest
Est
Total
Boutiques des Galeries Aylmer
6%
0%
3%
Autres - Rue Principale
2%
0%
1%
Winners - Mégacentre du Plateau
6%
0%
3%
Autres - Mégacentre du Plateau
18%
4%
10%
Boutiques des Galeries de Hull
26%
4%
14%
L'Aubainerie - Montclair
2%
1%
1%
Autres - CO St-Joseph (Montclair à St-Raymond)
5%
0%
2%
65%
9%
35%
Boutiques des Promenades de l'Outaouais
7%
48%
29%
Winners - Galeries de Gatineau
2%
5%
4%
Moores - Portes de Gatineau
0%
4%
2%
L'Aubainerie - De la Gappe
0%
7%
4%
Thymes - Village Greber
0%
2%
1%
CO - Greber Sud
0%
2%
1%
Autres - CO Maloney (Main à Sabourin)
0%
2%
1%
Autres - RA Notre-Dame
0%
1%
1%
L'Équipeur - CO Lépine
0%
1%
1%
Autres - Vallée-de-la-Lièvre
0%
1%
1%
9%
73%
44%
TOTAL - PART LOCALE
74%
82%
78%
Centre Rideau
7%
4%
5%
Bayshore Shopping Centre
7%
0%
3%
Centre St-Laurent
1%
2%
2%
Autres - Ottawa
4%
4%
4%
Ottawa
Sous-total
19%
10%
14%
Ailleurs en Ontario
0%
0%
0%
Ailleurs au Québec
7%
8%
8%
26%
18%
22%
100%
100%
100%
Fuites commerciales
TOTAL
RA = Rue d'ambiance
77
Magasins de chaussures, bijouteries et accessoires vestimentaires
Lieu de résidence
Ouest
Est
Total
Boutiques des Galeries Aylmer
6%
0%
3%
Payless - Mégacentre Du Plateau
6%
0%
3%
Aldo - Mégacentre Du Plateau
6%
1%
3%
Autre ou non spécifié - Mégacentre Du Plateau
2%
0%
1%
Boutique des Galeries de Hull
23%
0%
11%
Boutique de la Place Village Cartier
1%
0%
0%
Promenade du Portage
1%
0%
0%
RA - St-Joseph
1%
0%
0%
46%
1%
22%
Boutiques des Promenades de l'Outaouais
6%
47%
28%
Yellow - Place Wal-Mart
0%
10%
5%
Autre dans le Centre d'activité
0%
1%
1%
CO - Boulevard Maloney (Main à Sabourin)
0%
7%
4%
RA Main
0%
1%
1%
Autre ou non spécifié - Le Moulin
0%
2%
1%
Pitt - Galeries de Buckingham
0%
1%
1%
Encan Larose - Georges
0%
4%
2%
RA - Avenue Buckingham
0%
5%
3%
6%
78%
45%
TOTAL - PART LOCALE
52%
79%
67%
Ottawa
Centre Rideau
16%
8%
12%
Autres - centre-ville d'Ottawa
7%
0%
3%
9%
0%
4%
Centre St-Laurent
4%
2%
3%
Place d'Orléans
0%
2%
1%
Autres - Ottawa
10%
1%
5%
Sous-total
46%
13%
28%
0%
1%
1%
Ailleurs au Québec
2%
7%
5%
48%
21%
33%
100%
100%
100%
Fuites commerciales
TOTAL
RA = Rue d'ambiance
78
Magasins de meubles, d'électronique ou d'ordinateurs
Lieu de résidence
Ouest
Est
Total
Magasins des Galeries d'Aylmer
1%
0%
0%
La Source - Mégacentre Du Plateau
1%
0%
0%
La Source - Place Village Cartier
1%
0%
0%
3%
0%
1%
26%
38%
33%
Brault & Martineau - De la Gappe
Brick - Galeries Gatineau
3%
9%
6%
Best Buy - Galeries Gatineau
4%
10%
7%
Méga-Meubles - Promenades de l'Outaouais
1%
0%
0%
La Source - Promenades de l'Outaouais
0%
1%
1%
La-Z-Boy - Porte de Gatineau
6%
1%
3%
15%
12%
13%
Centre du Matelas - Porte de Gatineau
1%
2%
2%
Dumoulin - Bellehumeur
2%
3%
3%
CO Boulevard Maloney (Main à Sabourin)
0%
3%
2%
Meubles Branchaud - Boulebard Maloney
1%
3%
2%
Meubles Lefebvre - RA Avenue Buckingham
1%
5%
3%
60%
87%
75%
TOTAL - PART LOCALE
63%
87%
76%
Brick
4%
0%
2%
IKEA
4%
1%
2%
Leon
2%
5%
4%
Future Shop
4%
0%
2%
Future Shop - Porte de Gatineau
Ottawa
Autres à Ottawa
17%
4%
10%
Sous-total
31%
10%
20%
2%
1%
1%
Ailleurs au Québec
3%
1%
2%
Ailleurs
1%
1%
1%
37%
13%
24%
100%
100%
100%
Fuites commerciales
TOTAL
RA = Rue d'ambiance
79
Magasins d'accessoires pour la maison et le décor
Lieu de résidence
Ouest
Est
Total
Magasin du Mégacentre Du Plateau
5%
0%
2%
Magasin des Galeries de Hull
6%
0%
3%
Place du Centre / Place du Portage
2%
1%
1%
Autre - Centre-ville
0%
2%
1%
Autre - Ailleurs dans Mont-Bleu
1%
0%
0%
14%
3%
8%
CO Greber Sud
0%
11%
6%
Ailleurs dans Rivière Gatineau
1%
0%
0%
Magasins des Promenades de l'Outaouais
7%
20%
14%
Magasins de la Porte de Gatineau
6%
0%
3%
Magasins des Galeries Gatineau
2%
30%
17%
Autres - Centre d'activité
0%
4%
2%
16%
65%
43%
TOTAL - PART LOCALE
30%
68%
51%
Ottawa
IKEA
17%
13%
15%
Pier Imports 1
1%
0%
0%
Home Outfitter
6%
0%
3%
Linen Chest
8%
0%
4%
Home Sense
7%
2%
4%
Centre St-Laurent
1%
0%
0%
Centre Rideau
1%
0%
0%
1%
0%
0%
Autres - ailleurs à Ottawa
28%
11%
19%
Sous-total
70%
26%
46%
0%
6%
3%
70%
32%
49%
100%
100%
100%
Ailleurs au Québec
Fuites commerciales
TOTAL
RA = Rue d'ambiance
80
Magasins d'articles de sport, librairies, magasins de musique ou magasins de jouets
Lieu de résidence
Ouest
Est
Total
Intersports - RA Rue Principale
2%
1%
1%
Autres - RA Rue Principale
2%
0%
1%
Sports Experts - Mégacentre Du Plateau
9%
0%
4%
RA - Alexandre-Taché
1%
1%
1%
Réflexion - Galeries de Hull
9%
1%
5%
Music World - Galeries de Hull
1%
0%
0%
Librairie Soleil - Place Village Cartier
6%
0%
3%
Autres dans Centre-ville
3%
2%
2%
CO - St-Joseph (St-Raymond à Mont-Bleu)
3%
3%
3%
Autres dans Mont-Bleu
3%
3%
3%
39%
11%
24%
CO - Greber Sud
1%
0%
0%
12%
20%
16%
Sports Experts / Atmosphère - Promenades de l'Outaouais
4%
24%
15%
Renaud-Bray - Promenades de l'Outaouais
0%
3%
2%
HMV - Promenades de l'Outaouais
2%
4%
3%
Toys R Us - Porte de Gatineau
9%
15%
12%
1%
2%
2%
CO - Boulevard Maloney (Main à Sabourin)
1%
10%
6%
Autres sur le boulevard Maloney dans Le Moulin
0%
1%
1%
Intersports - RA Avenue Buckingham
0%
1%
1%
Librairie Rose-Marie - RA Avenue Buckingham
0%
1%
1%
30%
81%
58%
1%
0%
0%
TOTAL - PART LOCALE
70%
92%
82%
Centre Rideau
4%
1%
2%
7%
0%
3%
Archambault - Promenades de l'Outaouais
Ottawa
Centre St-Laurent
2%
1%
1%
16%
0%
7%
Sous-total
29%
2%
14%
Ailleurs au Québec
0%
6%
3%
Ailleurs
1%
0%
0%
30%
8%
18%
100%
100%
100%
Fuites commerciales
TOTAL
RA = Rue d'ambiance
81
Autres biens divers (papeteries, fleuristes, animaleries, boutiques cadeaux)
Lieu de résidence
Ouest
Est
Total
Magasins des Galeries d'Aylmer
1%
0%
0%
Bec & Museau - Ailleurs dans le Noyau urbain d'Aylmer
4%
0%
2%
Autre ou non spécifié dans Les Explorateurs
1%
0%
0%
44%
0%
20%
L'Art de Plaire - Des Grives
2%
1%
1%
Fleuriste Hélène - RA Eddy
1%
0%
0%
Domaine Fleuri Floral
0%
1%
1%
Rose Fleuriste - Place du Portage
1%
0%
0%
Marché Animal Plus - Cité des Jeunes
2%
0%
1%
Fleuriste Mont-Bleu - CO Mont-Bleu
1%
0%
0%
Autre ou non spécifié dans Mont-Bleu
1%
0%
0%
58%
2%
28%
0%
2%
1%
Bureau en Gros - Montée Paiement
16%
61%
40%
Animalerie La Niche - Bellehumeur
0%
12%
6%
Fleurs et Folies - St-René O / Hôpital
0%
3%
2%
Bureau en Gros - Mégacentre Du Plateau
Ani Mange - St-Louis
Marché Animo - Porte de Gatineau
0%
3%
2%
Aqua Zoo - Carré Gréber
12%
2%
7%
Fleuriste Colibri - RA Main
0%
4%
2%
Nutri Ami - CO Boulevard Maloney (Main à Sabourin)
0%
1%
1%
Fleuriste Douce Pensée - CO Maloney (Main à Sabourin)
0%
1%
1%
Animalerie 4 Pattes - CO Maloney (Lorrain / Des Sables)
0%
2%
1%
Grand Paradis des Animaux - Galeries de Buckingham
0%
1%
1%
Fleurs de Guy Sandy & Bisson - Noyau urbain de Buckingham
0%
1%
1%
28%
93%
63%
TOTAL - PART LOCALE
86%
95%
91%
Pet Smart
5%
5%
5%
Staples
4%
0%
2%
5%
0%
2%
Sous-total
14%
5%
9%
Fuites commerciales
14%
5%
9%
100%
100%
100%
Ottawa
TOTAL
RA = Rue d'ambiance
82
Supermarchés
Lieu de résidence
Ouest
Est
Total
Super C - Galeries d'Aylmer
6%
0%
3%
IGA Tremblay - RA Principale
7%
0%
3%
Loblaws Carrefour de la Croisée - RA Principale
13%
0%
6%
Loblaws - Mégacentre Du Plateau
19%
0%
9%
Super C - Mégacentre Du Plateau
8%
0%
4%
Maxi - CO St-Joseph (Nicolet à St-Raymond)
14%
0%
6%
IGA Laflamme - Place Village Cartier
8%
0%
4%
Provigo - CO Mont-Bleu (St-Raymond à Mont-Bleu)
5%
0%
2%
Métro - Cité des Jeunes
6%
0%
3%
Super C - Carrefour du Casino
8%
0%
4%
94%
0%
43%
Métro Limbour - RA St-Louis
0%
1%
1%
Provigo Riviera - Des Flandres
0%
2%
1%
Super C - Place Wal-Mart
0%
17%
9%
Métro - Promenades de l'Outaouais
0%
2%
1%
Loblaws - Boulevard Maloney (Centre d'activité)
1%
11%
6%
Maxi - Porte de Gatineau
0%
9%
5%
IGA Extra - Carrefour du Versant (A50 / Mtée Paiement)
0%
9%
5%
Métro Céré - St-René / CO Gréber
0%
7%
4%
IGA Extra - CO Gréber
0%
6%
3%
Provigo Plaza Gatineau - CO Maloney (Main / Sabourin)
0%
4%
2%
Métro Leblanc - CO Maloney (Lorrain / DesSables)
0%
5%
3%
IGA Cotret Brazeau - Neuville (Angers)
0%
1%
1%
Maxi - CO Lépine
0%
10%
5%
Métro Viau - CO Lépine
0%
5%
3%
1%
89%
48%
2%
11%
7%
TOTAL - PART LOCALE
97%
100%
99%
Ottawa
2%
0%
1%
1%
0%
0%
Fuites commerciales
3%
0%
1%
100%
100%
100%
TOTAL
RA = Rue d'ambiance
83
Marché Frais - RA Principale
Lieu de résidence
Ouest
Est
Total
24%
0%
11%
Chez Soi - RA Principale
3%
0%
1%
Autres ou non spécifié - RA Principale
2%
0%
1%
Maison Bisson - Des Grives
7%
0%
3%
Marché Frais et autres - Galeries de Hull
30%
6%
17%
Autres - CO St-Joseph (Nicolet à St-Raymond)
1%
0%
0%
RA Eddy
1%
0%
0%
Boucherie Cholette - Ailleurs dans Mont-Bleu
3%
0%
1%
Trappe à Fromage - CO St-Raymond
1%
0%
0%
Boîte à Grains - CO St-Joseph (St-Raymond à Mont-Bleu)
4%
2%
3%
Autres - ailleurs dans Mont-Bleu
1%
0%
0%
77%
8%
40%
Marché Frais et autres - Bellehumeur
2%
34%
19%
Boucherie Greber - Carré Greber
0%
7%
4%
Village Greber
0%
10%
5%
1%
2%
2%
Marché Frais et autres - La Vérendrye / Labrosse
0%
10%
5%
RA Notre-Dame
0%
4%
2%
CO Boulevard Maloney (Lorrain / Des Sables)
0%
3%
2%
Boucherie du Village - RA Avenue Buckingham
0%
1%
1%
Deguire et Fils - RA Avenue Buckingham
0%
4%
2%
3%
75%
42%
10%
12%
11%
TOTAL - PART LOCALE
90%
95%
93%
2%
1%
1%
Ottawa
Marché By
Autres à Ottawa
Sous-total
Ailleurs au Québec
Fuites commerciales
TOTAL
8%
1%
4%
10%
2%
6%
0%
3%
2%
10%
5%
7%
100%
100%
100%
RA = Rue d'ambiance
84
Pharmacies
Pharmaprix - RA Principale
Lieu de résidence
Ouest
Est
Total
7%
0%
3%
16%
0%
7%
Uniprix - RA Principale
6%
0%
3%
Wal-Mart - Mégacentre Le Plateau
3%
1%
2%
Familiprix - Atmosphère dans Du Plateau
2%
0%
1%
Pharmaprix - Galeries de Hull
5%
0%
2%
20%
1%
10%
Zellers - Place Village Cartier
2%
0%
1%
Autres - RA St-Joseph
2%
0%
1%
Autres - RA Montcalm
1%
0%
0%
Autres - RA Eddy
2%
0%
1%
Uniprix - Place du Centre
4%
0%
2%
Jean Coutu - Gamelin dans Lac-des-Fées
2%
0%
1%
11%
0%
5%
5%
0%
2%
88%
2%
42%
Jean Coutu - RA St-Louis
1%
5%
3%
Jean Coutu - CO Gréber Sud
0%
4%
2%
Pharmaprix - CO Gréber Sud
1%
3%
2%
Pharmescompte - Des Flandre dans Rivière-Gatineau
0%
1%
1%
Uniprix - Village Greber
0%
4%
2%
Wal-Mart - Place Wal-Mart
1%
4%
3%
Obonsoins (Proxim) - Porte de Gatineau
0%
2%
1%
Loblaws - Boulevard Maloney (Centre d'activité)
0%
1%
1%
Familiprix - Carrefour du Versant (A-50 / Mtée Paiement)
0%
2%
1%
Familiprix - de l'Hôpital
0%
3%
2%
Jean Coutu - St-René / de l'Hôpital
0%
9%
5%
Autres ou non spécifié - Centre d'activité
0%
2%
1%
Familiprix - La Vérendrye / Labrosse
0%
2%
1%
Familiprix - RA Main
0%
2%
1%
Jean Coutu - Plaza Gatineau CO Maloney (Main à Sabourin)
0%
8%
4%
Familiprix - St-René / Mtée Paiement
0%
3%
2%
Jean Coutu - CO Maloney (Lorrain / Des Sables)
0%
1%
1%
Uniprix - CO Maloney (Lorrain / des Sables)
0%
5%
3%
Jean Coutu - RA Avenue Buckingham
0%
11%
6%
Unirpix - RA Avenue Buckingham
0%
5%
3%
3%
77%
43%
4%
20%
13%
TOTAL - PART LOCALE
95%
99%
97%
Ottawa
5%
0%
2%
Ailleurs au Québec
0%
1%
1%
Fuites commerciales
5%
1%
3%
100%
100%
100%
Jean Coutu - Galeries d'Aylmer
Jean Coutu - Montclair
Jean Coutu - CO Mont-Bleu
Uniprix - Cité-des-Jeunes
TOTAL
RA = Rue d'ambiance
85
Restaurants
Lieu de résidence
Ouest
Est
Total
S-Hubert et autres - Galeries d'Aylmer
6%
0%
3%
Casa Grecque - RA Principale
5%
0%
2%
Autres - RA Principale
6%
0%
3%
Autres - Noyau urbain d'Aylmer
2%
0%
1%
Autres - Du Parc
1%
0%
0%
East Side Mario et autes - Galeries de Hull
2%
1%
1%
RA St-Joseph
0%
1%
1%
RA Montcalm
5%
1%
3%
RA Promenade du Portage
1%
1%
1%
Rue Laval
1%
1%
1%
Place du Centre / Place du Portage
1%
0%
0%
St-Hubert - boulevard Maisonneuve
4%
2%
3%
Cage aux Sports - Montclair
2%
1%
1%
Autres - ailleurs au Centre-ville
3%
0%
1%
Scores - CO Mont-Bleu
5%
2%
3%
George - CO St-Joseph (St-Raymond à Mont-Bleu)
7%
1%
4%
Autres - CO St-Joseph (St-Raymond à Mont-Bleu)
14%
2%
7%
Autres - CO St-Raymond
5%
0%
2%
Autres - CO Mont-Bleu
5%
0%
2%
Parc d'affaires Richelieu
1%
0%
0%
76%
13%
42%
RA - St-Louis
0%
1%
1%
Tuscanos - CO Gréber Sud
0%
5%
3%
Vieux Duluth - CO Gréber Sud
1%
4%
3%
Nickels - CO Gréber Sud
0%
2%
1%
Mikes - CO Gréber Sud
0%
1%
1%
Autres - CO Gréber Sud
0%
2%
1%
RA Jacques-Cartier
0%
3%
2%
Casa Grecque - Bellehumeur
1%
7%
4%
Scores - Promenades de l'Outaouais
0%
9%
5%
Autres Promenades de l'Outaouais
1%
2%
2%
Buffet des Continents - Gare Talon (Centre d'activité)
0%
2%
1%
Cage aux Sports - Village Gréber
0%
4%
2%
Meule et Caquelon et autres - Porte de Gatineau
1%
2%
2%
Chenoys et autres - Complexe Lumière
0%
4%
2%
0%
5%
3%
St-Hubert - CO Maloney (Montée Paiement à Main)
1%
5%
3%
Autres - CO Maloney (Montée Paiement à Main)
0%
2%
1%
Autres - ailleurs dans Du Moulin
0%
5%
3%
RA Avenue Buckingham
0%
2%
1%
Autres - ailleurs dans Vallée-de-la-Lièvre
0%
1%
1%
5%
68%
39%
0%
1%
1%
TOTAL - PART LOCALE
81%
82%
82%
Ottawa
Secteur du Marché By
3%
1%
2%
Autres ou non spécifié à Ottawa
11%
8%
9%
Sous-total
14%
9%
11%
Ailleurs en Ontario
1%
0%
0%
3%
1%
2%
Ailleurs au Québec
1%
8%
5%
19%
18%
18%
100%
100%
100%
Fuites commerciales
TOTAL
RA = Rue d'ambiance
86
Section III
Enquête téléphonique sur les
opinions à l’égard des grandes
surfaces et des rues commerciales
Section III: Enquête téléphonique sur les opinions à l’égard des grandes surfaces et des rues commerciales
5.
ENQUÊTE TÉLÉPHONIQUE SUR LES OPINIONS À L’ÉGARD DES GRANDES
SURFACES ET DES RUES COMMERCIALES
5.1. Méthodologie
L’enquête téléphonique sur les comportements d’achat (voir la section 2) a fourni des indications
relativement précises sur la distribution spatiale des achats et les pôles commerciaux. Ces
données, essentiellement quantitatives, ont été complétées par celles, plus qualitatives, issues de
d’une deuxième enquête téléphonique qui a permis de rejoindre 420 ménages gatinois avec,
comme principaux objectifs :
•
d’établir l’occurrence et la fréquence des visites dans les grandes surfaces et sur les
principales artères commerciales de Gatineau;
•
de recueillir les opinions des Gatinois à l’égard :
-
du développement des grandes surface sur le territoire de la Ville,
-
de la revitalisation des artères commerciales traditionnelles.
L’enquête s’est déroulée entre le 3 et le 10 avril 2007 depuis le centre d’appels de Géocom
Recherche à Montréal. Les entrevues ont duré 4 minutes en moyenne. La marge d’erreur
statistique s’élève à ±4,9 %, 19 fois sur 20. Le profil de l’échantillon et les résultats bruts de
l’enquête sont présentés en annexe à cette section. Les fait saillants de notre analyse sont mis en
relief dans les quelques page qui suivent.
Soulignons que pour assurer une bonne précision statistique, les résultats de cette enquête ont
été compilés et analysés en un seul bloc, sans créer de sous-échantillon pour les parties est et
ouest du territoire municipal. Lorsque pertinent, des croisements spécifiques ont néanmoins été
effectués; le cas échéant, les mises en garde méthodologiques sont précisées dans le texte ou
sur les tableaux.
5.2. Environnement commercial préféré
Les résultats de cette enquête suggèrent que,
lorsque vient le temps de magasiner, ce sont
les grands centres commerciaux comme les
Promenades de l’Outaouais que préfèrent le
plus
grand
nombre
de
Gatinois.
Mais
la
prédominance de ce type d’environnement
commercial n’est pas très forte comme le
montre le graphique de droite.
En
outre,
les
regroupements
Dans quel type d'environnement
commercial préférez-vous magasiner ?
Source: Géocom Recherche, enquête téléphonique, avril 2007
Aucune opinion
12%
39%
Rues 24%
commerciales
de
grandes
Grands centres
commerciaux
25%
surfaces comme le Mégacentre du Plateau et
les rues commerciales (comme Principale ou
Regroupement de
grandes surfaces
88
Notre-Dame) se placent ex aequo, recueillant la faveur du quart des répondants.
Signalons qu’une proportion non négligeable de Gatinois (12 %) n’ont pas d’opinion à cet égard.
5.3. Occurrence et fréquence des visites
Les Gatinois fréquentent les grandes surfaces. Chaque enseigne considérée dans le cadre de ce
sondage a été fréquentée par 49 % à 92 % des répondants. On fréquente largement les grandes
surfaces alimentaires alors que Costco et les grandes surfaces de l’électronique ont été visitées
par environ la moitié de l’échantillon au cours des trois mois précédant l’entrevue. La fréquence
des visites est nécessairement plus élevée pour les grandes surfaces alimentaires.
Proportion de répondants ayant déclaré avoir fréquenté la
destination commerciale et fréquence moyenne des visites
au cours des trois derniers mois
Costco
56%
Wal-Mart
Canadian Tire
Rénovation
Rue commerciale
4,6 fois
5,9 fois
73%
Alimentaire
Électronique
7,8 fois
79%
92%
49%
5 ou 6
49%
3 ou 4
38%
5,9 fois
75%
Distribution de l'échantillon en fonction du
nombre de types de grandes surfaces
fréquentées au cours de 3 derniers mois
14,8 fois
2,6 fois
97%
19,0 fois
1 ou 2
12%
Aucune
1%
Le traitement des données a en outre permis d’établir qu’en réalité, pratiquement tous les
Gatinois ont fréquenté au moins une grande surface au cours des trois derniers mois, la moitié de
l’échantillon (49 %) ayant fréquenté au moins 5 des 6 types de grandes surfaces proposées. On
en déduit que l’assiduité de la fréquentation des grandes surfaces est élevée à Gatineau.
La fréquentation des rues commerciales est également généralisée; 97 % des personnes
interrogées ont déclaré en avoir fréquenté au moins une au cours de la période d’analyse; en
moyenne, ils s’y rendent 19 fois / 3 mois. Ainsi, si la fréquentation des grandes surfaces oscille
entre une et trois fois par mois (sauf pour les grandes surfaces alimentaires). On visite les rues
commerciales au moins une fois chaque semaine, voire plus souvent.
Le graphique suivant présente la compilation des rues commerciales fréquentées le plus souvent
par les Gatinois. Le boulevard Maloney se démarque très nettement comme l’artère la plus
fréquentée. Il convient cependant de mettre en relief que plusieurs grands centres commerciaux
et chaînes à grandes surfaces sont localisés en bordure de cet axe. On ne peut donc pas
considérer le boulevard Maloney comme une artère commerciale « traditionnelle » ou comme une
rue d’ambiance. En fréquentant le boulevard Maloney, on se trouve à fréquenter également des
grandes surfaces et / ou un grand centre commercial.
89
Pouvez-vous me nommer une rue commerciale que vous
fréquentez sur une base régulière ?
Boulevard Maloney
46%
Boulevard St-Joseph
19%
Rue Principale
8%
Boulevard Greber
Avenue Buckingham
Notre-Dame
6%
3%
2%
Avenue Lépine
1%
Promenage du Portage
1%
Rue Eddy
1%
Boulevard De la Gappe
1%
Boulevard St-René O
1%
Autres *
Aucune
Le Plateau / Boulevard St-Raymond
3%
En pourcentage des mentions
totales
* Autres artères mentionnées: Main,
Hautes-Plaines, Atmosphère, Wilson, de la
Savanne, des Flandres, Du Baril,
Bellehumeur, Labrosse, Mont-Bleu, Montée
Paiement, Dollard .
4%
4%
La deuxième artère commerciale la plus fréquentée, quoiqu’assez loin derrière le boulevard
Maloney, est le boulevard St-Joseph. Toutes les autres artères commerciales déclarées l’ont été
par moins de 10 % de l’échantillon.
5.4. Évolution de la fréquentation
Lorsqu’interrogés sur l’évolution de leur fréquentation des grandes surfaces et des rues
commerciales depuis les trois dernières années, une majorité de Gatinois (plus de 60 %) sont
d’avis que leur comportement est resté stable.
Au cours des trois dernières années, diriez-vous que votre fréquentation a...
Source: Géocom Recherche. Enquête téléphonique, avril 2007
Grandes
surfaces
7%
Rues
commerciales 2% 8%
12%
62%
11%
8%
Beaucoup diminué
Un peu diminué
Stable
Un peu augmenté
Beaucoup augmenté
61%
17%
12%
Parmi les répondants qui estiment que leur fréquentation a changé, le bilan s’avère nul pour les
grandes surfaces : la proportion qui estime avoir diminué beaucoup ou un peu ses visites (19 %)
est comparable à celle qui croit les avoir augmentées (19 %).
90
Dans le cas des rues commerciales, le bilan est plus positif : la proportion de répondants qui a
déclaré avoir augmenté sa fréquentation (29 %) est nettement plus élevée que celle du groupe
qui estime l’avoir diminuée (10 %).
5.5. Frein ou feu vert au développement des grandes surfaces
À la question « À votre avis, le développement des
grandes surfaces à Gatineau devrait être stoppé ou
encouragé ? », les opinions sont partagées : 47 %
À votre avis, le développement des grandes
surfaces à Gatineau devrait être ...
veut voir ce type de développement stoppé alors que
41 % souhaite voir leur développement encouragé.
Une proportion de 12 % n’a pas d’opinion; cette
Aucune opinion
12%
Stoppé
47%
proportion « d’indifférents » est égale à celle obtenue
à la question sur l’environnement commercial préféré
(voir 5.2).
Encouragé
41%
À titre indicatif, la société KPMG7 a publié récemment
quelques statistiques qui donnent une idée de la réceptivité des Canadiens face à des projets de
nature commerciale. Ainsi, 75 % des Canadiens s’opposent au développement de commerces de
détail dans leur quartier. En comparaison, 73 % des Américains et 83 % des Britanniques sont
opposés à tout développement commercial dans leur quartier. Les projets pour lesquels les
Canadiens sont les plus réfractaires sont : les casinos (83 %), les succursales de la chaîne WalMart
(58 %),
les
centrales
électriques
(« power
plants »)
(57 %),
les
grands
centres
commerciaux (56 %) et les magasins à rayons (51 %). À la lumière des ces données, les Gatinois
seraient un
peu
moins réfractaires que l’ensemble des
Nord-Américains à l’égard du
développement commercial. Il importe toutefois de signaler que dans l’enquête de Géocom
Recherche, la question portait sur le développement des grandes surfaces à Gatineau et non pas
à l’intérieur de leur quartier.
Les résultats de l’enquête téléphonique auprès des Gatinois ont été croisés avec les autres
variables de l’enquête. Les résultats significatifs de cet exercice sont illustrés sur le graphique
suivant. Ainsi, les répondants qui préfèrent les rues commerciales comme environnement
commercial sont plus nombreux à souhaiter voir le développement des grandes surfaces freiné :
ils sont 65 % à le croire contre 47 % en moyenne, pour l’ensemble de l’échantillon.
7
KPMG Real Estate Weekly Newsletter, 27 mai 2007. Étude citée de Saint Consulting Group Inc.
91
Répondants estimant que le développement des grandes
surfaces devrait être stoppé à Gatineau
Environnement commercial préféré
Grands centres commerciaux
Regroupements de grandes surfaces
Rues commerciales
39%
39%
65%
Assiduité de la fréquentation
Faible ( 1 ou 2)
Modérée (3 ou 4)
Élevée (5 ou 6)
Revenu du ménage
Moins de 20 000 $
20 000 $ à 29 999 $
30 000 $ à 39 999 $
40 000 $ à 59 999 $
60 000 $ à 79 999 $
80 000 $ et plus
58%
53%
39%
28%
33%
38%
48%
46%
60%
Également, on constate une tendance très claire entre la volonté de voir freiné le développement
des grandes surfaces et le revenu du ménage : plus le revenu augmente, plus on s’oppose à leur
développement. Il convient toutefois de préciser que la fiabilité statistique est faible pour ce
croisement car la taille du sous-échantillon des personnes qui estiment que le développement des
grandes surfaces devrait être stoppé est relativement réduite (194 répondants).
Enfin, il n’est pas étonnant de constater que moins on fréquente les grandes surfaces, plus on
souhaite voir leur développement freiné. Les répondants qui ont fréquenté 1 ou 2 types de
grandes surfaces au cours des trois derniers mois sont plus nombreux (58 %) à vouloir stopper
leur développement que ne le sont les clients assidus (39 %), qui ont visité au moins 5 des 6
types de grandes surfaces proposées dans le cadre de ce sondage.
Il reste toutefois le paradoxe de ce dernier
résultat : une bonne partie des personnes qui
fréquentent les grandes surfaces de façon
assidue
estiment
développement
néanmoins
devrait
être
que
stoppé.
leur
Le
graphique de droite isole ce sous-groupe.
Distribution des répondants voulant voir stoppé le
développement des grandes surfaces en fonction de
leur assiduité de fréquentation des grandes surfaces
Source: Géocom Recherche. Enqupete téléphonique, avril 2007
Modérée
43%
Ainsi, des répondants qui veulent voir le
développement des grandes surfaces freiné,
Élevée
41%
41 % ont quand même une assiduité de
fréquentation élevée8 et 43 %, modérée9.
Faible ou non
16%
Les répondants étaient amenés à donner les
raisons qui motivaient leur position à l’égard du développement des grandes surfaces. La
compilation de ces déclarations a donné des indications très précises sur les préoccupations de
chaque groupe.
8
9
Ont visité au moins 5 des 6 types de grandes surfaces proposées dans le cadre de l’enquête.
Ont visité 3 ou 4 types de grandes surfaces proposées dans le cadre de l’enquête.
92
Pourquoi on veut voir le développement des grandes surfaces stoppé
L’opposition au développement des grandes surfaces est motivée par six thèmes principaux, les
plus récurrents étant associés à la saturation de l’offre et aux impacts éventuels sur le petit
commerçant. Mais dans l’ensemble, on comprend que la perspective du répondant opposé au
développement des grandes surfaces est plus d’ordre communautaire que personnelle. La vision
du citoyen supplante ici celle du consommateur.
•
Saturation de l’offre (41 % des mentions)
Aux yeux des répondants, il y a « assez de grandes surfaces » ou « assez de commerces »
en général à Gatineau. Les besoins de la population sont rencontrés et rien, selon eux, ne
justifie de développer davantage la fonction commerciale. Selon certains d’entre eux, il y a
même « trop de commerces » et « ça devient du pareil au même », le « commerce devient
envahissant ».
•
Impacts (24 % des mentions)
Pour le quart des répondants, le développement des grandes surfaces se traduit en terme de
nuisance. Ce concept commercial « tue les petits commerces », « cause du tort à l’économie
locale », « nuit à la vie de quartier » et « affecte les centres commerciaux existants ». Une
partie de ces répondants estiment notamment que les grandes surfaces engendrent des
problèmes de congestion automobile (4 % des mentions) et encouragent trop l’usage de
l’automobile.
•
Développement urbain (11 % des mentions)
Le dixième des mentions étaient des raisons associées au développement urbain. De l’avis
de ces répondants, les grandes surfaces utilisent trop d’espace, elles affectent la nature, les
espaces verts et l’environnement. Pour plusieurs, les grandes surfaces sont « laides » et
affectent le paysage. Et on ne peut « y aller à pied ». Pour quelques autres, il serait plus
souhaitable de réaliser des projets sur les rues commerciales, d’investir plus au centre-ville
ou tout simplement de « construire autre chose ».
•
Encourager les commerçants de Gatineau (11 % des mentions)
Dans 11 % des cas, on s’oppose au développement des grandes surfaces pour encourager
les commerces existants de la Ville : on préfère les commerces locaux, on estime que le
service y est meilleur, que les petits commerçants ont « plus de caractère ».
•
Concept des grandes surfaces (8 % des mentions)
Certains répondants n’aiment tout simplement pas le concept des grandes surfaces : c’est
« impersonnel », c’est trop grand, c’est trop cher, la marchandise est « cheap », les salaires
sont bas et elles poussent à la consommation.
93
•
Chaînes étrangères (3 % des mentions)
Une autre partie des mentions étaient relatives à la propriété étrangère des chaînes de
grandes
surfaces :
multinationales »,
il
les
y
a
« trop
bannières
de
chaînes
américaines
américaines »,
« volent
tout »,
on
la
pas
les
« marchandise
« n’aime
est
importée », on préfère les « chaînes québécoises ».
Pourquoi on veut voir le développement des grandes surfaces encouragé
Les raisons invoquées par les répondants en faveur du développement des grandes surfaces sont
essentiellement liées à leurs besoins en tant que consommateurs. Les thèmes les plus récurrents
concernent les avantages qu’offre cette formule commerciale en matière de choix, de commodité
et de prix.
•
Choix (38 % des mentions)
Un grand nombre de mentions gravitaient autour de l’idée que les grandes surfaces offrent
un meilleur choix, une meilleure variété. Les répondants estiment également que les centres
d’achats existants « sont désuets » et qu’il manque d’alternatives de magasinage à
Gatineau. D’autres voient d’ailleurs dans la multiplication des alternatives de magasinage
une concurrence saine et positive pour le consommateur.
•
Commodité (18 % des mentions)
Le deuxième thème le plus récurrent est relié au principe de la commodité : « trouver tout
sous le même toit », « c’est commode », « c’est pratique », « ça facilite la vie », « c’est plus
rapide, ça sauve du temps » et « c’est facile de se stationner ».
•
Économie (10 % des mentions)
Certains des arguments étaient associés aux effets positifs sur l’économie de la Ville. On
estime que le développement des grandes surfaces crée de l’emploi et que « c’est bon pour
l’économie »; cela génère de l’activité et des revenus pour la Ville.
•
Prix (9 % des mentions)
Près du dixième des mentions participaient à l’idée que les grandes surfaces offrent de
meilleurs prix, que « c’est moins cher » et que l’abondance de la concurrence se traduit par
de meilleur prix.
•
Croissance de la demande (9 % des mentions)
Pour ces répondants, la population gatinoise est en croissance et cela justifie le
développement des grandes surfaces. La ville est « en plein développement » et, selon
plusieurs, il y a suffisamment de clientèle.
94
•
Proximité / localisation (6 % des mentions)
Certains répondants reconnaissent les avantages de localisation des grandes surfaces :
« c’est facile d’accès », c’est « centralisé », c’est « bon pour la banlieue ». On trouve
avantageux d’avoir moins de distance à parcourir et d’aller moins souvent à Ottawa.
D’autres mentions (12 %) ont été invoquées, mais elles apportent peu de nouveau contenu à
notre analyse thématique. En outre, 4 % de ces autres mentions gravitaient autour de l’idée que
« c’est plaisant, c’est agréable » de fréquenter les grandes surfaces. D’autres répondants (3 %)
ont mentionné le fait que le développement des grandes surfaces pouvaient amener une nouvelle
clientèle ou, même, des nouveaux résidants à Gatineau. Enfin 5 % des répondants ont indiqué
être en faveur du développement des grandes surfaces mais à condition : que les « chaînes
soient locales » (1 %), qu’elles soient « bien localisées » (3 %), que ce soit fait « sans
exagérer » (1 %).
5.6. Grandes surfaces et fuites vers Ottawa
Une question spécifique de l’enquête visait à mesurer s’il existe un lien entre la présence des
grandes surfaces à Gatineau et le magasinage à Ottawa. Les répondants devaient choisir l’un ou
l’autre des deux énoncés suivants :
•
S’il n’y avait aucune grande surface à Gatineau, j’irais magasiner à Ottawa plus souvent.
•
S’il n’y avait aucune grande surface à
Gatineau,
je
m’organiserais
pour
trouver tout ce que j’ai besoin dans les
S'il n'y avait aucune grande surfaces à Gatineau ...
autres commerces de Gatineau.
Les résultats suggèrent que les grandes
surfaces exercent un attrait vers Ottawa
pour seulement le tiers des Gatinois. En
croisant ces données avec les variables
sociodémographiques des répondants, on
Je m'organiserais pour
trouver tout ce que j'ai
besoin dans les autres
commerces de Gatineau
66%
34%
J'irais plus
souvent à Ottawa
constate notamment que la tendance à aller
à Ottawa est plus forte chez les jeunes et chez les personnes se trouvant dans les couches
supérieures de revenu. Il convient de souligner que la fiabilité statistique de ces croisements est
faible car ils sont issus du traitement d’un sous-échantillon de seulement 138 répondants (iraient
plus souvent à Ottawa).
95
Proportion de répondants qui iraient plus souvent à Ottawa
Âge du répondant
18 à 24 ans
46%
25 à 34 ans
38%
35 à 44 ans
37%
45 à 54 ans
31%
55 à 64 ans
30%
65 ans et plus
30%
Revenu du ménage
Moins de 20 000 $
21%
20 000 $ à 29 999 $
31%
30 000 $ à 39 999 $
30%
40 000 $ à 59 999 $
30%
60 000 $ à 79 999 $
39%
80 000 $ et plus
38%
5.7. Revitalisation des rues commerciales
À
la
question
redynamiser10
« Selon
vous,
la
Ville
les rues commerciales ? »,
devrait-elle
75 % de
l’échantillon a répondu dans l’affirmative. Le croisement
de ces résultats avec les variables sociodémographiques
Selon vous, la Ville devrait-elle redynamiser
les rues commerciales ?
du répondant n’a pas révélé de corrélation significative.
En outre, il n’est pas étonnant de constater que les
Non
25%
75%
répondants qui s’opposent à la redynamisation des
Oui
artères commerciales sont plus nombreux à souhaiter
que
le
développement
des
grandes
surfaces
soit
encouragé : 52 % comparé à 41 % pour l’ensemble de l’échantillon.
Les artères qui, de l’avis des répondants, mériteraient le plus d’efforts de revitalisation sont
présentées sur le tableau ci-dessous. Soulignons que les répondants pouvaient donner plus d’une
réponse. Les résultats sont donc présentés en fonction du nombre total de mentions (398) et en
fonction du nombre de répondants (303).
10
Le répondant s’est fait expliquer que par « redynamiser », on entendait : embellir, revitaliser et subventionner.
96
Artères commerciales qui méritent le plus d'efforts
de revitalisation
En pourcentage
des mentions
totales
En pourcentage
des répondants
Boulevard Maloney
23%
33%
Boulevard St-Joseph
17%
25%
Boulevard Gréber
13%
19%
Rue Notre-Dame
9%
13%
Rue Principale
9%
12%
4%
5%
Boulevard St-René O
4%
6%
Avenue Buckingham
3%
4%
Rue Eddy
3%
4%
Rue Main
3%
4%
Rue St-Louis
1%
1%
Boulevard De la Gappe
1%
1%
Avenue Lépine
1%
1%
Chemin Masson
1%
1%
Rue Montcalm
1%
1%
Rue Jacques-Cartier
1%
1%
Autres, Vieux Hull
1%
1%
Autres 1
2%
NA
Toutes ou presque toutes
1%
2%
Non spécifié
1%
1%
Aucune
1%
2%
TOTAL
100%
137%
Géocom Recherche. Enquête téléphonique, avril 2007
1) Chemin de Montréal, boulevard de la Cité, Alexandre-Taché
Centre-ville de Hull en général.
Ainsi, le boulevard Maloney, fréquenté par 46 % de l’échantillon, se place en tête, s’attribuant
23 % des mentions; tenant compte du nombre de répondants qualifiés pour cette question (qui
estiment que la Ville devrait redynamiser les artères commerciales), le boulevard Maloney
recueille le vote de 33 % des répondants.
Le boulevard St-Joseph se place non loin derrière avec 17 % des mentions; il a été mentionné
par le quart (25 %) des répondants. Viennent ensuite le boulevard Gréber, la rue Notre-Dame et
la rue Principale, citées par 12 % à 19 % des répondants. Toutes les autres rues ont été
mentionnées par moins de 10 % des répondants, y compris les rues du Vieux Hull et l’avenue
Buckingham.
5.8. Synthèse des opinions
Le croisement des résultats à la question sur le développement des grandes surfaces avec ceux
de la question sur la revitalisation des artères commerciales permet d’établir une synthèse
intéressante des opinions :
97
Synthèse des opinions à l’égard du développement des grandes surfaces et de la
revitalisation des artères commerciales
Indifférents
Redynamiser les rues commerciales et
stopper les grandes surfaces
Prioriser les grandes surfaces
Ne pas redynamiser les rues commerciales
et encourager les grandes surfaces
Prioriser les rues commerciales
12%
13%
28%
Tout faire
encourager les grandes surfaces
38%
9%
Ne rien faire
Ne pas redynamiser les rues commerciales et
Ainsi, le plus grand nombre de répondants (38 %) souhaitent prioriser la redynamisation des
rues commerciales : ils veulent que soit stoppé le développement des grandes surfaces et que la
Ville redynamise les rues commerciales. À l’opposé, seulement 13 % des Gatinois désirent
prioriser les grandes surfaces : ils souhaitent que leur développement soit encouragé et sont
opposés à la redynamisation des rues commerciales.
Évidemment, une bonne proportion de citoyens (28 %) estiment qu’il serait nécessaire de tout
faire : ils encouragent le développement des grandes surfaces et sont d’accord avec l’idée que la
Ville redynamise les rues commerciales. En contrepartie, 9 % de l’échantillon est réfractaire aux
deux propositions : ils veulent que le développement des grandes surfaces soit stoppé et ils
s’opposent aussi à la redynamisation des rues commerciales.
Enfin, des 12 % d’indifférents au développement des grandes surfaces, les deux tiers sont
favorables à l’idée que la Ville redynamise des artères commerciales.
En dernière analyse, on en déduit que la redynamisation des rues commerciales rallie davantage
de citoyens que le développement des grandes surfaces. En combinant les répondants qui
désirent prioriser la redynamisation des rues commerciales avec ceux qui veulent « tout faire »,
on obtient deux tiers (66 %) de la population.
La dernière question de l’enquête visait à recueillir les autres commentaires ad lib des
répondants. La liste complète de ces déclarations est présentée dans les tableaux détaillés à la
fin de cette section.
98
Section III
Tableaux de fréquence et libellés
complets des questions
Enquête téléphonique (mars-avril 2007)
Ville de Gatineau
Résultats complets
Q1
Dans quel type d’environnement commercial préférez-vous magasiner, est-ce (…)
N
%
164
39 %
Les regroupements de grandes surfaces comme le
centre commercial du Plateau
103
25 %
Les rues commerciales au cœur des communautés
comme la rue Principale à Buckingham, la rue NotreDame à Gatineau ou la rue Principale à Aylmer
102
24 %
Les grands centres commerciaux
Promenades de l’Outaouais
Ni l’un ni l’autre, aucune opinion
Total
Refus/ne sait pas
comme
les
50
12 %
419
100 %
1
Total
420
Q2
Je vais maintenant vous lire une liste de grandes surfaces. J’aimerais que vous me disiez
combien de fois vous y êtes allé au cours des trois derniers mois, c’est-à-dire depuis le mois
de janvier 2007.
A - Costco
N
%
Aucune visite
185
44 %
A fréquenté
234
56 %
Total
419
100 %
Refus/ne sait pas
Total
Moyenne :
Médiane :
1
420
5,8 visites
3 visites
B - Wal-Mart
N
%
Aucune visite
104
25 %
A fréquenté
314
75 %
Total
419
100 %
Refus/ne sait pas
Total
Moyenne :
Médiane :
1
420
7,8 visites
5 visites
100
C - Canadian Tire
Aucune visite
N
%
87
21 %
A fréquenté
332
79 %
Total
419
100 %
Refus/ne sait pas
Total
1
420
Moyenne :
4,6 visites
Médiane :
3 visites
D - Une grande surface de la rénovation comme Rona L’Entrepôt ou Home Dépôt
N
%
Aucune visite
112
27 %
A fréquenté
306
73 %
Total
418
100 %
Refus/ne sait pas
Total
2
420
Moyenne :
5,9 visites
Médiane :
3 visites
E - Une grande surface alimentaire comme Maxi, Super C ou Loblaws
N
%
33
8%
A fréquenté
385
92 %
Total
418
100 %
Aucune visite
Refus/ne sait pas
Total
Moyenne :
2
420
14,8 visites
Médiane :
12 visites
F - Une grande surface de l’électronique comme Best Buy ou Future Shop
N
%
Aucune visite
212
51 %
A fréquenté
207
49 %
Total
419
100 %
Refus/ne sait pas
Total
Moyenne :
Médiane :
1
420
2,6 visites
2 visites
101
Q3
Au cours des trois dernières années, diriez-vous que votre fréquentation des grandes surfaces
(…)
A beaucoup diminué
A un peu diminué
N
%
29
7%
52
12 %
257
62 %
A un peu augmenté
47
11 %
A beaucoup augmenté
33
8%
418
100 %
Est stable
Total
Refus/ne sait pas
Total
2
420
Q4
À votre avis, le développement des grandes surfaces à Gatineau devrait être (…) ?
N
%
Stoppé
194
47 %
Encouragé
172
41 %
48
12 %
414
100 %
Aucune opinion
Total
Refus/ne sait pas
Total
6
420
Q5
Qu’est-ce qui vous pousse à dire que le développement des grandes surfaces devrait être
ENCOURAGÉ à Gatineau ? (en % du nombre total des mentions)
Thèmes
N
%
Choix
75
38 %
Commodité
35
18 %
Croissance/demande
18
9%
Prix
18
9%
Économie
20
10 %
Proximité/localisation
12
6%
Aime les grandes surfaces
7
3%
Conditionnel
9
5%
Autres
5
2%
199
100 %
Total (mentions)
102
Q5
Qu’est-ce qui vous pousse à dire que le développement des grandes surfaces devrait être
STOPPÉ à Gatineau ? (en % du nombre total des mentions)
Thèmes
N
%
Saturation de l’offre
94
41 %
Impacts
55
24 %
Développement urbains
26
11 %
Encourager les commerces existants
26
11 %
8
4%
19
8%
2
1%
230
100 %
Chaines étrangères
Concept grandes surfaces
Autres
Total (mentions)
Q6
Pouvez-vous me nommer une rue commerciale de Gatineau que vous fréquentez sur une
base régulière ?
Buckingham, avenue
Eddy, rue
De la Gappe, boulevard
Gréber, boulevard
Lépine, avenue
Main, rue
Maloney, boulevard
Notre-Dame, rue
N
%
13
3%
2
1%
3
1%
26
6%
6
1%
1
0%
190
46 %
7
2%
32
8%
3
1%
Saint-René Ouest, boulevard
2
1%
St-Joseph, boulevard
78
19 %
Autres - Le Plateau/St-Raymond
17
4%
Autres - Divers
12
3%
Principale à Aylmer, rue
Aucune
Total
Refus/ne sait pas
Total
19
4%
412
100 %
6
420
103
Q7
Au cours des trois derniers mois, combien de fois êtes-vous allé magasiner sur Q6?
N
%
11
27 %
A fréquenté
383
73 %
Total
394
100 %
Aucune visite
Refus/ne sait pas
26
Total
420
Moyenne :
19 visites
Médiane :
12 visites
Q8
Au cours des trois dernières années, diriez-vous que votre fréquentation de Q6 a (…)
A beaucoup diminué
A un peu diminué
N
%
8
2%
31
8%
240
61 %
A un peu augmenté
65
17 %
A beaucoup augmenté
48
12 %
392
100 %
Est stable
Total
Refus/ne sait pas
Total
28
420
Q9
J’aimerais maintenant que vous me disiez lequel des énoncés suivants correspond le mieux à
votre opinion.
N
%
S’il y avait aucune grande surface à Gatineau, j’irais
magasiner à Ottawa plus souvent
138
34 %
S’il y avait aucune grande surface à Gatineau, je
m’organiserais pour trouver tout ce que j’ai besoin
dans les autres commerces de Gatineau
271
66 %
Total
409
100 %
Refus/ ne sait pas
Total
11
420
104
Q10
Selon vous, la Ville devrait-elle redynamiser les rues commerciales? Par redynamiser, on
veut dire : embellir, revitaliser et subventionner.
N
%
Oui
303
75 %
Non
101
25 %
Total
404
100 %
Refus/ne sait pas
Total
16
420
Q10A
Selon
vous,
quelle(s)
artère(s)
commerciale(s)
mériteraient
le
plus
d’efforts
de
revitalisation? (en % du nombre total des mentions)
N
%
12
3%
Chemin Montréal secteur Angers
1
0%
Chemin Montréal secteur Masson
1
0%
Buckingham, avenue
Cité, boulevard
Eddy, rue
De la Gappe, boulevard
Gréber, boulevard
Lépine, avenue
1
0%
10
3%
4
1%
53
13 %
3
1%
Main, rue
11
3%
Maloney, boulevard
93
23 %
Masson, chemin
2
1%
Montcalm, rue
4
1%
Notre-Dame, rue
36
9%
Principale à Aylmer, rue
34
9%
14
4%
3
1%
Saint-René Ouest, boulevard
16
4%
St-Joseph, boulevard
69
17 %
1
0%
Saint-Louis, rue
Alexandre-Taché
Centre-ville de Hull
1
0%
Jacques-Cartier
4
1%
Autres - Vieux Hull
2
1%
Toutes, presque toutes
5
1%
Aucune
5
1%
Non précisé
4
1%
Autres - divers
9
2%
398
100 %
Total (mentions)
105
Q11 – Avez-vous d’autres commentaires à ajouter au sujet du développement des grandes
surfaces ou de la revitalisation des artères commerciales à Gatineau ?
Classement thématique avec libellés exacts
Statu quo
Bien comme ça / 2
C’est correct comme c’est / 3
C’est déjà bien /
C’est beau comme ça, ça sert à rien de dépenser de l’argent pour rien /
Ça va bien comme c’est là; ils font beaucoup de développement et ça va avec la demande /
Cela n’est pas nécessaire /
Il y a suffisamment de gros magasins « grandes chaînes »
La Ville est déjà belle comme c’est là /
Les rues sont correctes, pas besoin de dépenser là-dedans /
We have Plateau which has enough big box stores and we do not need any more in Aylmer; it serves all
our needs and it is personalized; I am happy with the box-stores in le Plateau and it is close to Aylmer /
Impacts
C’est dommage le développement de toutes des grandes surfaces pour le petit commerce /
Ça devient trop ville /
Il y a beaucoup d’épiceries /
Le Plateau est suffisamment grand et cela va étouffer le reste du boulevard St-Joseph et écrase les
petites entreprises /
Les grandes surfaces tuent les petits commerces et c’est dommage /
Les magasins polluent beaucoup /
Malheureusement, les petits commerces disparaissent /
Plus de choix répond aux besoins mais elle nuit aussi aux petits commerces /
Trafic et infrastructures routières
C’est le boulevard le plus passant, investir au niveau de la route /
Dans le Plateau, l’ajout de magasins crée un achalandage terrible; les infrastructures routières et la
signalisation ne sont pas adéquates /
Faire plus de facilités pour venir à Aylmer comme les routes /
Faut penser aux rues au niveau du transport et du trafic, régler le sujet du trafic /
L’accès est plus difficile maintenant pour les grandes surfaces /
Problème = font des centres commerciaux et les habitants sont pris avec le problème de la circulation /
Rue Principale à Aylmer est vraiment lente avec les lumières /
Une meilleure gestion de la circulation /
Accès difficile /
Adapter les infrastructures avant de développer des grandes artères commerciales /
Privé versus public
C’est sûr que oui, il faut avoir un beau centre-ville, mais c’est le privé qui doit investir, développer et
embellir parce qu’on paye déjà assez de taxes; c’est à eux à enclencher les projets /
Les taxes vont augmenter; c’est aux propriétaires des commerces de s’occuper de cela /
106
Investissements, priorités de la Ville
Devrait mettre l’argent ailleurs sur des trottoirs de rues résidentielles /
Embellir le boul. Maloney, c’est mal pavé, plein de trous /
Il faut mettre l’argent pour diminuer les taxes, réparer les rues et les trous sur Maloney /
L’état de la chaussée est déplorable, il y a des trous /
Meilleur entretien des rues /
Besoin d’asphalte dans les rues de Gatineau /
Améliorer l’état des rues /
Réparer les trous dans les rues, ce serait bien correct /
Rues maganées et sur de la Savane aussi /
Encourage small business /
Encourage more the smaller independant stores /
Faire une piscine publique /
Il y a d’autres priorités où mettre l’argent /
Il serait mieux d’investir dans les centres de santé, les hôpitaux et davantage de médecins /
Mettre le budget pour les gens qui ont faim et qui sont à l’hôpital /
Mettre l’argent ailleurs comme les hôpitaux /
Inutile d’agrandir tout le temps; le monde doit se calmer; aller à la bibliothèque pour lire; la Ville
devrait investir plus dans la biblio-culture /
Mettre l’argent dans les loisirs /
Un bon aréna pour les jeunes au centre de Gatineau; il y a en masse de terrains avec rien dessus /
Mettre l’argent sur les petits magasins /
L’argent devrait être mise ailleurs /
On est rendu une grosse ville; c’est plus cher à gérer; les subventions seraient-elles rentables pour la
Ville ?
People should be consulted way more /
Pourrait avoir un effort de la Ville pour les petits commerces régionaux
Que la Ville de soit pas victime du lobby des petits commerçants; vive le libre marché; ce sondage est
du gaspillage de mes taxes /
Rajouter des belles rues, mettre des vraies arbres (non pas des arbres de métal) /
Ré-asphalter, embellir devient plus propre; les gens s’identifieraient plus /
Stabiliser le développement de grands centres commerciaux /
Stopper un peu le développement des surfaces au dépend des résidences; mettre en place une
réglementation pour organiser l’activité /
Aider les commerçants en place et garder les associations de gens d’affaire en continuant de leur
donner leurs subventions /
Taxes et coûts
Cela augmente les taxes et les loyers /
Développement (ampleur, sens, localisation)
Développer plus Buckingham car sinon, il faut souvent se déplacer vers Gatineau /
Encourager le développement dans l’est de la Ville /
Just keep it in Buckingham and less in Gatineau /
Devrait faire plus, à Gatineau, on a le terrain /
Essayer d’installer les magasins à grande surface comme Costco dans les secteurs industriels et non
dans les centres commerciaux car il y a engorgement de trafic /
Gatineau est mal organisée, grosse ville laide américaine, c’est moche /
Ils ne « déménagent » pas toujours au bon endroit; les magasins sont trop condensés et éloignés /
Important de regrouper le plus possible les grandes surfaces et les magasins /
Je souhaiterais que le développement commercial dans le Plateau s’accentue /
La Ville a octroyé Le Plateau : une grosse erreur /
Le tout fut bâti un peu n’importe comment; il faudrait regrouper les centres commerciaux aux mêmes
endroits; avec un air libre pour se promener, pour ne pas faire trop de va et vient avec la voiture /
Qu’ils construisent à l’extérieur de la Ville /
107
Espaces verts
Chaque grand renouvellement devrait être accompagné de parcs /
Développer des parcs ou des lieux de rassemblement à la place des magasins à grande surface /
Embellir avec des arbres, bancs pour s’asseoir /
Il pourrait y avoir plus de verdure /
Penser à l’environnement /
Projets (désirés) secteur privé
Développer un beau marché vert comme à Ottawa / 2
Devrait faire un petit marché comme le marché By Market à Ottawa (2); pour avoir tout plus près aussi
pour l’atmosphère du marché /
Entretenir les centres commerciaux /
Faut revitaliser les Galeries du Hull (rien que des restaurants, c’est « platte »), Place du Centre aussi /
Revitaliser les Promenades de l’Outaouais /
Il devrait y avoir un magasin de livres anglais et français /
Il y a déjà suffisamment de grandes surfaces, cependant, s’il y avait d’autres types de magasins qui ne
sont pas déjà présents, je suis d’accord; nous devrions investir dans les marchés d’alimentation pour
conserver la compétitivité /
J’aimerais voir un Marché Frais comme à Hull /
Je crois qu’il y a une urgence pour ramener des commerces de base comme les épiceries à Hull /
(Il n’y a) pas grand-chose à Aylmer /
Pharmacie ouverte 24 h avec rotation; pharmacie de garde; heures de fermeture plus tard le weekend /
Plus de dépanneurs dans certaines rues /
Plus de diversité de magasins /
Plus de restos /
Aimerait bien avoir un Sears aux Promenades de l’Outaouais /
Ajouter des commerces spécialisés en alimentation /
Avoir un H&M à Gatineau /
Avoir un supermarché à Gatineau /
Besoin de magasins de souliers à Aylmer /
Rues principales, artères traditionnelles, centre-ville
Ce sera plus facile, plus agréable de marcher au lieu de prendre l’auto /
Dans le Vieux Hull, il faut qu’il y ait des magasins /
J’aimerais qu’il y ait un réel centre-ville /
Joli s’ils mettaient des fleurs sur les artères /
La rue Main est une rue historique; nous devrions la revitaliser /
La rue Principale est en train de mourir; il devrait y avoir plus de choix /
Magasin rétro sur la rue Eddy; améliorer la Place du portage; manque de charme et pas assez
pittoresque le marché sur la rue Laval /
(Revitaliser les rues marchandes) ne serait pas viable; ce n’est pas ce que les gens veulent; ils
préfèrent les grandes surfaces /
Petits commerces plus près les uns des autres /
Porter plus d’importance, allier les commerces au patrimoine /
Pou avoir un esprit de centre-ville; celui-ci est inexistant; des petites boutiques et terrasses; des
promenades de boutiques et bistrots; pour ne pas prendre le véhicule /
Préconiserait plus l’achat et la vie de quartier /
Prioriser petites boutiques personnalisées /
Renouveler l’apparence des petits commerces
Revitaliser les artères commerciales améliore l’image que la Ville veut se donner; c’est bien /
Rues pour piétons; avoir plus de petits commerces /
Vieux secteurs devraient se spécialise : terrasses, boutiques /
A nice downtown would be fun; smaller stores and unique shopping /
108
Stopper les grandes surfaces
Il faut stopper l’encouragement des grandes surfaces pour donner l’exemple aux autres villes /
Je préfère qu’on n’installe pas plein de Costco /
Déteste ces horribles magasins /
Moins de grandes surfaces /
Ne veut plus de grandes surfaces /
Petits commerces plus apprécié; produits plus frais /
Trop grand, préfère les endroits plus petits /
Put a stop to big box stores, foster the development of small business /
Sortir les grandes surfaces; investir davantage dans les petites entreprises; investir pour donner la
chance aux commerçants Québécois /
Avoir de la variété; pas juste des grandes surfaces /
Autres ou indéterminé
Ça emmène davantage de business à Gatineau, les gros centres, ce serait mieux de se concentrer
davantage dans les autres projets de banlieue /
C’est pas l’extérieur qui fait qu’on entre à l’intérieur /
Centres d’achat devraient être moins long à marcher et plus d’étages; ils sont comme des labyrinthes /
Faciliter des endroits pour les enfants /
Foutre Wal-Mart et best Buy dehors, dumping américain, on est tannés /
Faire plus de service à la clientèle dans les commerces /
Il faut plus se soucier des besoins de la population /
Il n’y a pas beaucoup de diversité /
Il y a beaucoup de place à l’amélioration; les grosse places sont malpropres /
Le stationnement est important /
Les commerçants devraient être responsables de la propreté de leur propriété /
Les heures d’ouverture des magasins devraient être plus longues dans le grand Gatineau; c’est la
raison pour laquelle je vais à Ottawa /
À Hull, dans le coin du Loblaws, il y a beaucoup de commerces peu attrayants /
Aimerait que les magasins ferment plus tard, surtout les fins de semaine /
Attirer plus de touristes /
SD1
En vous incluant, combien y a-t-il de personnes dans votre ménage. Est-ce (…)
N
%
70
17 %
Deux
136
33 %
Trois
91
22 %
Quatre
88
21 %
Cinq
27
6%
Une personne
Six ou plus
Total
Refus/ne sait pas
Total
4
1%
416
100 %
4
420
109
SD2
Pouvez-vous me préciser si vous êtes âgé entre (…)
N
%
18 à 24 ans
11
3%
25 à 34 ans
73
18 %
35 à 44 ans
106
26 %
45 à 54 ans
89
22 %
55 à 64 ans
79
19 %
65 à 74 ans
38
9%
75 ans ou plus
Total
Refus/ne sait pas
Total
15
3%
411
100 %
9
420
SD15
Dans laquelle des catégories suivantes se situe le revenu annuel de votre ménage
(l’ensemble des revenus de tous les membres du ménage) avant impôt? Est-ce (…)
N
%
Moins de 20 000 $
25
8%
20 000 à 29 999 $
18
5%
30 000 à 39 999 $
40
12 %
40 000 à 59 999 $
71
22 %
60 000 à 79 999 $
56
17 %
80 000 $ et plus
117
36 %
Total
327
100 %
Refus/ne sait pas
Total
93
420
110
Section IV
Enquête de provenance
Section IV: Enquêtes de provenance
6.
ENQUÊTES DE PROVENANCE
6.1. Méthodologie
Une série d’enquêtes de provenance11, effectuée au cours du mois de mars 2007, a permis
d’établir la zone d’influence géographique de la structure commerciale de Gatineau et de ses
principaux secteurs commerciaux. Des agents de Géocom Recherche ont, pendant sept jours,
recueilli les numéros des plaques d’immatriculation des véhicules garés dans les aires de
stationnement de 12 sites commerciaux de la Ville :
1)
Noyau commercial d’Aylmer (Galeries d’Aylmer, Plaza Glenwood, Carrefour de la Croisée et
rue Principale);
2)
Mégacentre du Plateau;
3)
Boulevard St-Joseph (Montcalm à Montclair);
4)
Boulevard St-Joseph (Montclair à St-Raymond, incluant les Galeries de Hull et Place Village
Cartier);
5)
Boulevard St-Joseph (St-Raymond à Mont-Bleu);
6)
Boulevard St-Joseph (Mont-Bleu à Chelsea);
7)
Vieux Hull (rues Eddy, Laval et Du Portage);
8)
Boulevard Maloney (De la Savane à Main; excluant les Promenades de l’Outaouais);
9)
Promenades de l’Outaouais;
10) Boulevard Gréber (Jacques-Cartier à De la Savane);
11) Carrefour du Versant (Montée-Paiement / A-50);
12) Noyau commercial de Buckingham (Avenue Lépine, Galeries de Buckingham et avenue
Buckingham).
La période d’enquête s’est échelonnée sur une semaine complète (lundi au dimanche) durant les
heures d’ouverture des magasins12. Au total, 20 822 numéros de plaques ont été recueillis soit
entre 1 089 et 2 677 par site d’enquête. Seul le « Vieux Hull » fait exception avec un échantillon
de 474 plaques car la période d’enquête a été plus courte pour ce site (jeudi soir, vendredi soir,
samedi et dimanche). Il était en effet important d’éliminer le plus possible d’usagers et de
visiteurs des bureaux du Vieux Hull pour ne recueillir que les plaques des consommateurs
(magasins et restaurants).
Un premier traitement a d’abord été effectué par la S.A.A.Q. pour identifier les codes postaux à
six caractères correspondant au lieu de résidence des détenteurs de ces plaques. Le graphique
suivant montre la distribution de cet échantillon en fonction des sites d’enquête et de la province
de résidence. En moyenne, 5% de la clientèle de la structure commerciale de Gatineau réside en
11
12
L’enquête de provenance consiste à recueillir le code postal résidentiel, ou, comme dans le cas de la présente étude, le numéro
des plaques d’immatriculation des clients d’un ensemble commercial afin d’en déterminer la provenance. La zone d’influence
spatiale de l’ensemble commercial est ensuite déterminée en mesurant la pénétration de cet ensemble commercial dans le
territoire environnant. Les taux de pénétration sont calculés à l’aide du ratio suivant : (Nombre de plaques dans un secteur /
Nombre de ménages dans le secteur) *1 000.
Lundi au mercredi de 10h00 à 17h00; jeudi et vendredi de 10h00 à 20h00; samedi et dimanche de 10h00 à 16h30.
112
Ontario. La proportion d’Ontariens est légèrement plus élevée sur le boulevard St-Joseph entre
Montcalm et Montclair (12 %) ainsi qu’aux Promenades de l’Outaouais (9 %).
Échantillon des enquêtes de provenance
Source: Géocom Recherche, mars 2007. N total de 20 822
Noyau urbain d'Aylmer
Mégacentre du Plateau
St-Joseph (Montcalm à Montclair)
St-Joseph (Montclair à St-Raymond)
St-Joseph (St-Raymond à Mont-Bleu)
St-Joseph (nord de Mont-Bleu)
Vieux Hull
Maloney (Savanne à Main)
Promenades de l'Outaouais
Greber (J.-Cartier à Savanne)
Carrefour du Versant
Noyau urbain de Buckingham
1 872 (4%)
1 966 (3%)
1 089 (12%)
2 089 (4%)
1 506 (3%)
1 460 (6%)
474 (10%)
2 667 (3%)
2 444 (9%)
2 091 (6%)
1 280 (5%)
1 883 (2%)
Québec
(et % d'Ontariens)
Ontario
Ensuite, Géocom Recherche a géoréférencé ces codes postaux à l’aide de son système
d’information géographique (SIG). Les résultats de ces traitements sont présentés au chapitre
suivant. Les cartes spécifiques à chaque site d’enquête ont été placées à la fin de la section.
6.2. Zone d’influence géographique de la structure commerciale de
Gatineau
Considérant l’ensemble des 12 sites de cueillette, qui témoignent bien du pouvoir d’attraction
combiné des principaux pôles commerciaux de la Ville, la zone d’influence de la structure
commerciale de Gatineau s’étend entre Pontiac à l’ouest, Notre-Dame-de-la-Salette au nord et
Lochaber à l’est. Ce territoire fournit 89 % de la clientèle totale.
•
La zone primaire forme le territoire où la pénétration de marché est la plus élevé. Elle
regroupe Gatineau, Cantley, Chelsea et l’Ange-Gardien; 83 % des clients se recrutent dans ce
territoire dont 77 % à Gatineau même. C’est donc dire que les Gatinois comptent pour les
trois quarts de tous les clients des commerces et des services de leur ville.
•
La pénétration de marché est beaucoup plus faible, mais reste significative, dans la zone
secondaire. Les comportements d’achats de ces résidants sont donc liés aux pôles
commerciaux de Gatineau. À la lumière des résultats de nos enquêtes de provenance, la zone
secondaire (A, B et C) de la structure commerciale de Gatineau regroupe les municipalités
suivantes : Pontiac, La Pêche, Val-des-Monts, Notre-Dame-de-la-Salette, l’Ange-Gardien,
Mayo, Lochaber – Partie Ouest, Lochaber et Thurso.
•
Le reste de la clientèle (11 %) se recrute à l’extérieur de ce territoire : 5 % en Ontario et 6 %
ailleurs en Outaouais, dans la Haute-Gatineau ou ailleurs.
113
114
L’analyse des cartes de provenance de chaque site de cueillette (voir les cartes placées à la fin de
la section) a permis de mettre en relief les constats suivants :
•
La zone d’influence des Promenades de l’Outaouais est très proche de celle de l’ensemble
de la structure commerciale de la Ville. C’est, en effet, le seul centre commercial d’envergure
supra régionale lequel bénéficie, notamment, de la présence de La Baie et de Costco, deux
établissements avec un très bon pouvoir d’attraction à l’échelle régionale. Le seul écart avec la
zone d’ensemble se situe à l’est : la pénétration de marché des Promenades de l’Outaouais
n’est pas suffisamment forte dans le secteur de Lochaber / Thurso.
•
Le noyau commercial de Buckingham rayonne surtout sur la portion est du territoire, la
zone primaire étant formée des secteurs de Masson-Angers et de Buckingham ainsi que des
municipalités de L’Ange-Gardien et de Mayo. Le reste de son influence s’étend vers le nord
jusqu’à Val-des-Bois et vers l’est jusqu’à Lochaber.
•
Le Carrefour du Versant, situé au carrefour de l’autoroute 50 et de la Montée Paiement,
comprend IGA Extra et un ensemble de petites bandes commerciales (pharmacie, restaurants,
magasins spécialisés et services personnels). Il pénètre surtout le marché des parties nord et
est de Gatineau de même que celui des municipalités de Cantley et de Val-des-Monts. Sa zone
secondaire est limitée à la partie est de la Ville : dans les villages urbains de Rivière-Gatineau,
Vallée-de-la-Lièvre et Bassin-de-la-Lièvre.
•
L’influence géographique du boulevard Gréber (entre Jacques-Cartier et De la Savane) est
relativement étendue. Le tissu commercial est largement composé de restaurants et de
commerces de biens et services courants. La zone primaire regroupe les villages urbains de
Rivière-Blanche, Du Moulin, La Cité, Rivière-Gatineau et Les Rapides ainsi que la municipalité
de Cantley. Son influence s’étend ensuite vers Val-des-Monts, les villages urbains de Valléede-la-Lièvre et Bassin-de-la-Lievre ainsi que vers l’ouest : au centre-ville et dans le village
urbain de Lac-des-Fées.
•
La zone d’influence des commerces et services du Vieux Hull se limite à la ville de Gatineau
et à la municipalité adjacente de Chelsea. La zone primaire se trouve du côté ouest de la
rivière Gatineau.
•
Quatre tronçons du boulevard St-Joseph ont été analysés dans le cadre de ces enquêtes de
provenance. On constate notamment des écarts significatifs entre l’influence spatiale de
chaque tronçon. Ces écarts sont largement dus aux types de commerces et de services qu’on
y retrouve et à la présence d’établissements majeurs. En outre :
-
Les clients des établissements localisés entre Montcalm et Montclair13 se recrutent surtout
dans la partie ouest de Gatineau ainsi qu’à Chelsea et Pontiac. La zone secondaire s’étend
du côté est de Gatineau et se rend jusqu’à Cantley et la partie sud de Val-des-Monts.
13
Excluant le supermarché Maxi inclus à la section Montclair / St-Raymond
115
-
L’influence du tronçon Montclair / St-Raymond est plus étendue en raison de la présence
de Maxi, des Galeries de Hull (Sears) et du centre Village Place Cartier (Zellers). La zone
primaire se limite toutefois au côté ouest de Gatineau et à la municipalité de Chelsea. La
zone secondaire, elle, couvre Pontiac, La Pêche, Val-des-Monts, Cantley et certains villages
urbains à l’est de la rivière Gatineau : Les Rapides, Rivière-Gatineau, La Cité et une partie
de Du Moulin.
-
Entre St-Raymond et Mont-Bleu, les restaurants sont nombreux et certains sont
relativement populaires (George, Toscanos, Zen d’Asie, Palais Grec, etc.). L’étendue de la
zone d’influence en témoigne : la zone primaire couvre toute la partie de Gatineau à l’ouest
de la rivière, les villages urbains de Les Rapides, Rivière-Gatineau et La Cité (en partie)
ainsi que les municipalités voisines de Chelsea et Cantley. La zone secondaire s’étend vers
l’est jusqu’à Angers et regroupe également Val-des-Monts, La Pêche et Pontiac.
-
Le tronçon du boulevard St-Joseph entre Mont-Bleu et Chelsea, site de 14 concessionnaires
automobiles, a un rayonnement dirigé vers l’ouest et le nord. La zone primaire couvre les
secteurs de Cantley et de Chelsea ainsi que l’essentiel du territoire de l’ancienne ville de
Hull. La pénétration du secteur d’Aylmer est cependant trop faible pour qu’il soit inclus
dans la zone primaire. La zone secondaire couvre Pontiac, La Pêche, Val-des-Monts et la
partie nord de l’ancienne ville de Gatineau.
•
La pénétration du Mégacentre du Plateau n’est pas très élevée dans la partie est de la Ville.
Ce résultat n’est pas étonnant sachant que la plupart des locataires de cet ensemble
commercial, que l’on parle de Rona l’Entrepôt, Wal-Mart, Loblaws, Super C ou Winners, se
retrouvent également du côté est. Ainsi, sa zone primaire est limitée au secteur d’Aylmer, à
Chelsea, à Pontiac et à la partie nord et ouest du secteur de Hull. Sa pénétration du centreville est en effet trop faible et a dû être intégré à la zone secondaire. Le reste de la zone
secondaire s’étend essentiellement au nord de Gatineau : à Cantley, La Pêche et Val-desMonts. Il convient cependant de souligner que la proportion de clients « hors zone » est
relativement élevée (23 %) pour ce centre commercial.
•
La zone d’influence du noyau urbain d’Aylmer est limitée à l’ouest du territoire. La zone
primaire couvre les villages urbains de Les Golfs, Des Explorateurs et Lac-Deschênes. La zone
secondaire englobe les villages urbains du Plateau, Du Parc, des Hautes-Plaines ainsi que les
municipalités adjacentes de Chelsea, Pontiac et La Pêche.
116
Section IV
Tableau et cartes de provenances
Données synthèses relatives aux zones d'influence des différents sites considérés dans le cadre des enquêtes de provenance, mars 2007
boul. St-Joseph
boul. St-Joseph
Mégacentre du
(Montcalm et
(secteur Galeries
Plateau
Montclair)
de Hull)
Ménages 2001
ZONE PRIMAIRE
ZONE SECONDAIRE
Nombre de plaques
Pénétration (pour 1000 ménages)
38 620
47 905
12 490
34 650
50 955
9 580
28 840
41 560
97 450
207
705
814
1 146
1 517
1 513
1 159
792
1 284
15 508
25,5
4,5
18,3
17,0
91,8
43,8
29,7
121,0
27,5
30,9
159,1
62,2%
60,2%
54,7%
59,7%
67,5%
61,2%
69,9%
65,4%
66,9%
67,5%
82,6%
Ménages 2001
42 790
23 000
43 685
39 520
37 870
47 390
23 825
55 735
53 920
11 665
23 850
42 330
7 715
262
229
433
68
326
348
248
650
408
222
181
335
1 148
148,8
Nombre de plaques
Nombre de plaques
Nombre de plaques
Ménages 2001
Nombre de plaques
Répartition
6,1
10,0
9,9
1,7
8,6
7,3
10,4
11,7
7,6
19,0
7,6
7,9
28,9%
13,0%
22,7%
19,8%
25,3%
25,5%
14,6%
26,2%
18,8%
12,5%
15,3%
17,6%
6,1%
0
11 055
39 410
0
22 250
43 115
0
45 835
50 770
10 385
15 685
31 200
4 275
0
132
378
0
196
303
0
428
338
124
110
188
501
0,0
11,9
9,6
0,0
8,8
7,0
0,0
9,3
6,7
11,9
7,0
6,0
117,2
0,0%
7,5%
19,8%
0,0%
15,2%
22,2%
0,0%
17,3%
15,6%
7,0%
9,3%
9,9%
2,7%
0
11 945
4 275
0
11 345
4 275
0
9 900
3 150
1 280
8 165
8 165
2 015
0
97
55
0
80
45
0
222
70
98
71
81
330
0,0
8,1
12,9
0,0
7,1
10,5
0,0
22,4
22,2
76,6
8,7
9,9
163,8
0,0%
5,5%
2,9%
0,0%
6,2%
3,3%
0,0%
9,0%
3,2%
5,5%
6,0%
4,3%
1,8%
0
0
0
0
4 275
0
0
0
0
0
0
2 965
1 425
0
0
0
0
50
0
0
0
0
0
0
66
317
0,0
0,0
0,0
0,0
11,7
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
0,0
22,3
222,5
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
3,9%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
3,5%
1,7%
91 015
59 280
90 180
86 015
76 490
95 295
36 315
90 385
104 875
21 245
52 690
83 890
105 165
Nombre de plaques
734
1 358
1 618
275
1 031
1 162
1 394
2 167
1 921
1 381
973
1 619
16 656
8,1
22,9
17,9
3,2
13,5
12,2
38,4
24,0
18,3
65,0
18,5
19,3
158,4
80,9%
77,2%
84,9%
79,9%
79,9%
85,3%
82,0%
87,4%
88,7%
77,9%
82,2%
85,2%
88,7%
Ménages 2001
Répartition
TOTAL
46 495
1 185
31,1
Répartition
HORS ZONE
46 495
1 129
64,1%
Ménages 2001
TOTAL ZONE
COMMERCIALE
36 280
472
9,8
Répartition
ZONE SECONDAIRE C
48 225
52,0%
Ménages 2001
ZONE SECONDAIRE B
Toutes les
plaques
Répartition
Répartition
ZONE SECONDAIRE A
boul. Greber
boul. Maloney
Noyau
boul. St-Joseph boul. St-Joseph
Noyau
Promenades
Montée
(Jacquescommercial de
(nord de Mont- (St-Raymond et commercial (de la Savane
de l'Outaouais
Paiement / A50 Cartier et de
d'Aylmer
et Main)
Buckingham
Bleu)
Mont-Bleu)
la Savane)
Vieux
Hull
Nombre de plaques
Répartition
Nombre de plaques
Répartition
173
402
287
69
259
201
305
313
245
392
211
282
2 116
19,1%
22,8%
15,1%
20,1%
20,1%
14,7%
18,0%
12,6%
11,3%
22,1%
17,8%
14,8%
11,3%
907
1 760
1 905
344
1 290
1 363
1 699
2 480
2 166
1 773
1 184
1 901
18 772
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
100,0%
118
119
120
121
122
123
124
125
126
127
128
129
130
Section V
Section V: Analyse de l’offre
7.
STRUCTURE COMMERCIALE RÉGIONALE
7.1. Classification des centres commerciaux
Avant de décrire la structure commerciale de la région d’Ottawa, il convient de présenter la
classification « type » des centres commerciaux en Amérique du Nord, telle qu’établie par
l’International Council of Shopping Centers (ISCS).
Classification des centres commerciaux (ICSC)
Type
Classification
Concept
Mail
Super-régional
Marchandises générales, mode
Régional
Marchandises générales, mode
Communautaire
Marchandises générales, biens et services courants
SLB 1
Terrain 2
COS 3
Plus de 800 000
2,6 - 5,2
5,0
400 000 - 800 000
1,7 - 4,4
5,0
100 000 - 400 000
0,4 - 1,7
4,5
100 000 - 400 000
0,4 - 1,7
4,5
30 000 - 150 000
0,1 - 0,7
4,0
Ouverts
Bande - Communautaire
Marchandises générales, biens et services courants
("Open-air")
Bande - Voisinage
Biens et services courants
Centre "Lifestyle"
Haut de gamme, mode et spécialités, divertissement
150 000 - 500 000
0,4 - 1,7
3,0
Mégacentre
Grandes surfaces et spécialistes de catégorie
250 000 - 600 000
1,1 - 3,5
5,0
Thématique
Centres spécialisés (ex: loisirs; clientèle touristique)
80 000 - 250 000
0,2 - 0,9
3,0
Escompte
Magasins-entrepôts de type "outlet"
50 000 - 400 000
0,4 - 2,1
5,0
Source: International Council of Shopping Centers, Research Review, v.12, No. 2, 2005 et Géocom Recherche.
1) Superficie locative brute, en pieds carrés
2) Superficie du terrain, en millions de pieds carrés
3) Coefficient d'occupation au sol moyen : superficie du terrain / superficie de plancher du ou des bâtiment(s).
On reconnaît deux grands types de centres commerciaux : les mails fermés et les structures
ouvertes (« open-air »). Dans les mails fermés, on distingue trois calibres : les centres suprarégionaux, régionaux et communautaires. Ces appellations, établies sur la base de la superficie
locative brute et du type de locomotives, rend compte de l’influence géographique des différents
types de centres. Les centres commerciaux ouverts sont classés selon leur concept et leur taille.
Ainsi, les mégacentres forment des centres commerciaux « ouverts » mais comparables, en
termes de taille et d’influence géographique, aux centres commerciaux avec mail de calibre
régional.
Pour chaque type de centre commercial, nous avons également indiqué la superficie de terrain
requise (« acreage ») et le coefficient d’occupation au sol (COS). Ce coefficient reflète le rapport
entre la superficie du terrain et la superficie bâtie (superficie de plancher). Par exemple, un COS
de 5 implique que pour chaque pied carré de plancher bâtie, il faut considérer 5 pieds carrés de
terrain.
Les COS indiqués sur le tableau ne sont bien sûr qu’indicatifs. Ce coefficient peut en effet varier
très largement d’un type de milieu à l’autre et selon les besoins en stationnement. Par exemple,
un centre commercial construit dans un centre-ville, comme le Centre Eaton ou la Place AlexisNihon à Montréal, ou encore un centre commercial situé à proximité immédiate d’une station de
métro, comme la Place Versailles à Montréal, requiert beaucoup moins de terrain qu’un projet
131
réalisé dans les dernières couronnes de banlieue où le terrain est moins coûteux et où la
dépendance à l’automobile est plus élevée.
7.2. Structure commerciale de la Ville d’Ottawa
La Ville de Gatineau s’inscrit dans la région métropolitaine de recensement d’Ottawa-Gatineau,
une agglomération de 1 130 761 personnes selon les données du dernier recensement de
Statistique Canada en 2006. Avec une population approchant les 249 400 personnes, Gatineau
compte pour environ 22 % du bassin démographique régional, Ottawa s’attribuant la plus forte
part (812 129 personnes ou 72 %) et assumant le rôle de ville-centre. On a vu à la section 2 que
les
Gatinois
dépensent
186,3
millions $
annuellement dans les établissements d’Ottawa
Structure commerciale totale de la Ville d'Ottawa
selon les grands secteurs géographiques
soit 8 % de leur potentiel global de dépenses
Millions de
pieds carrés
pour les biens durables, semi durables et
courants ainsi que pour la restauration.
La structure commerciale de la Ville d’Ottawa
témoigne bien de son poids dans l’ensemble
régional. Selon les données du Rapport sur le
14
commerce de détail 2005 , on y recensait
6 826 points de ventes15 cette année-là qui,
%
Centre-ville
4,4
16%
Centre Sud
2,8
10%
Centre Est
4,7
17%
Centre Ouest
8,8
32%
Kanata – Stittsville
2,5
9%
Orléans
2,2
8%
Nepean – Sud
1,0
4%
Ouest Rural
0,9
3%
ensemble, couvraient 27,6 millions de pieds
Est Rural
0,2
1%
carrés.
Gloucester Sud – Leitrim
0,1
0%
27,6
100%
Le
tableau
distribution
spatiale
de
de
droite
cet
donne
la
inventaire
en
fonction des grands secteurs géographiques de
la ville.
TOTAL
Source: Ottawa, Rapport sur le commerce de détail 2005
Une mise à jour de cet inventaire a été effectuée par The Corporate Research Group et intégrée
au Rapport annuel sur le développement 200616. Selon ces nouvelles données, le stock
commercial d’Ottawa est passé de 27,6 à 28,3 millions de pieds carrés entre 2004 et 2006,
soit une croissance de 700 000 pieds carrés (+2,5%). Le taux d’inoccupation global a été établi à
3,0 % en 2006 soit une légère amélioration par rapport au résultat obtenu en 2004 (4,3 %).
On dénombre 13 centres commerciaux de plus de 200 000 pieds carrés à Ottawa. Leurs
caractéristiques sont présentées sur le tableau et la sur la carte des pages suivantes. Ensemble,
ils occupent une superficie locative brute de 7,1 millions de pieds carrés soit 25 % du stock
commercial global d’Ottawa en 2006. Cinq de ces centres commerciaux couvrent plus de 700 000
pieds carrés et sont de calibre régional à supra régional. Deux des plus grands ensembles
commerciaux sont dans l’ouest (Kanata Entertainment Centre et Bayshore Shopping Centre), un
se trouve au centre-ville (Centre Rideau) et les deux autres se retrouvent dans l’est (Orléans
Shopping Centre et Centre St-Laurent).
14
15
16
Ville d’Ottawa. Rapport sur le commerce de détail 2005. Publication No 11-20. Septembre 2005. 46 pages.
Un inventaire couvrant les mêmes types d’établissements que ceux considérés dans l’analyse de l’offre de Gatineau (chapitre
8) : biens durables et semi durables, biens courants, services, restaurants et bars, commerces associés à l’automobile.
Ville d’Ottawa. Rapport annuel sur le développement 2006. Service de l’urbanisme, du transport en commun et de
l’environnement, section de la recherche et des prévisions. Publication No 12-35. Mars 2007. 120 pages.
132
Centres commerciaux de plus de 200 000 pieds carrés de superficie locative brute à Ottawa
Centre
Localisation
SLB
1 073 560
Type
Supra-régional
Magasins
195
Locomotives
Centre St-Laurent
A-417 / Boulevard St-Laurent
Kanata Entertainment Centre
A-417 / Terry Fox Drive
779 988
Mégacentre
Place d'Orléans
Route 17 / Champlain
747 622
Régional
165
The Bay, Home Outfitter, Zellers
Centre Rideau
Colonel By Drive / Rideau
736 759
Régional
171
The Bay, Sears
A-417 / Richmond Road
728 047
Régional
151
The Bay, Zellers, Winners
Carlingwood Mall
Carling / Woodroffe
510 727
Communautaire
120
South Keys Shopping Centre
Bank / Hunt Club
486 127
Mégacentre
65
27
The Bay, Sears, Market Fesh, Toys R Us
Wal-Mart, Loblaws, AMC Theatres
Loblaws, Sears
Wal-Mart, Winners, Future Shop, Loblaws
Billings Bridge Plaza
Bank / Riverside Drive
457 363
Communautaire
85
Loblaws, Zellers
RioCan Marketplace
Greenbank / Strandherd Drive
447 437
Mégacentre
61
Wal-Mart, Winners, Loblaws, Staples
Home Depot, Loblaws
College Square
Baseline Road / Woodruffe
358 877
Mégacentre
25
Pinecrest Shopping Centre
A-417 / Pinecrest Road
287 400
Mégacentre
11
IKEA, Linen Chest, Sears Home
Lincoln Fields
Carling Avenue / Richmond Road
286 000
Communautaire
62
Wal-Mart, Loeb
Herongate Mall
Heron Road / Walkley Road
200 985
Communautaire
49
Food Basics, Convergys
7 100 892
1 187
D’après les données présentées dans le Rapport annuel sur le développement 2006, ce sont les
mégacentres qui ont le plus contribué à la croissance du parc immobilier commercial d’Ottawa.
Leur part relative du stock total est passée de 18 % à 21 % entre 2004 et 2006.
La nature des projets en cours de réalisation à Ottawa témoigne bien de cette réalité. Une
superficie locative brute globale de 4,8 millions de pieds carrés est en voie de construction ou
à l’étape de la planification, essentiellement des grandes surfaces et des mégacentres. Si tous
ces projets étaient réalisés, la croissance du stock commercial d’Ottawa afficherait une
augmentation de 17 %.
Ces projets visent des sites dans la partie ouest du territoire, notamment dans le secteur de
Kanata où 12 projets sont à l’étude ou en voie de réalisation pour 2,3 millions de pieds carrés soit
la moitié des nouvelles superficies prévues pour l’ensemble de la ville. Parmi les projets de ce
secteur figurent : les mégacentres de CentreCorp et de Trinity le long du chemin Hazeldean,
l’expansion du Kanata Centrum, la construction d’une bande commerciale à l’angle March et
Morgan’s Grant ainsi qu’un nouveau centre commercial sur Chemin Hope.
L’intersection Merivale et Hunt Club constitue également un secteur de développement; plusieurs
projets d’agrandissement et de construction pourraient permettre d’ajouter plus de 275 000 pieds
carrés dans ce pôle.
À l’est de la rivière Rideau, sept projets totalisant 850 000 pieds carrés sont prévus : quelques
nouvelles succursales de grandes surfaces (Loblaws, Wal-Mart), deux nouvelles bandes
commerciales, la phase 2 du Runway Centre (Hunt Club / Promenade Riverside) et un autre petit
centre à l’intersection Conroy / Johnson.
133
134
8.
ANALYSE DE LA STRUCTURE COMMERCIALE DE GATINEAU
8.1. Méthodologie
Les données présentées dans cette section reposent sur le traitement de la Liste des Industries et
Commerces (LIC) fournie par la Ville de Gatineau. Ce répertoire informatisé (Application 4e
Dimension de SoftConcept) contient la liste des quelque 6 300 entreprises de Gatineau avec,
pour chacune, un ensemble de caractéristiques parmi lesquelles figurent :
•
Type d’entreprise selon les groupes SCIAN à 6 caractères;
•
Localisation (adresse complète, secteur statistique);
•
Superficie locative brute.
Géocom Recherche a extrait de cette liste les établissements répondants aux critères de sa
typologie c’est-à-dire les magasins de biens durables et semi durables, les magasins de biens
courants, les restaurants, les services personnels (coiffure et esthétique, nettoyeurs à sec et
cordonneries) et les établissements de location de films. Cette typologie a été décrite en détail à
la section 1 sur la demande.
Pour dresser le portrait le plus exhaustif possible du tissu commercial, certains autres types
d’établissements ont également été considérés dans notre analyse :
•
Autres services tels que les agences immobilières, les agences de voyages, les services
financiers (banques et caisses populaires), les arcades, les entreprises de location d’outils,
les « gyms » et salles d’exercices ainsi que les services spécialisés de soins personnels
(massages, spas et centres de santé, salons de tatouage et/ou de perçage, centres
d’amaigrissement, etc.);
•
Les bars et boîtes de nuits;
•
Tous les commerces reliés à l’automobile (concessionnaires d’autos neuves et / ou usagées,
stations d’essence, lave-autos, garages et ateliers de réparation, magasins de pièces et
accessoires d’autos, etc.);
•
Certains autres types de commerces non classés ailleurs (prêts sur gage, maisons mobiles et
magasins d’alarmes et de sécurité).
Les entreprises répondant à la logique des espaces à bureaux tels que les cliniques médicales,
dentaires, vétérinaires ainsi que les services professionnels (assurances, comptabilité, services
légaux) ont été exclues de notre inventaire. De même, les entreprises industrialo-commerciales
(construction, imprimerie, etc.), les entreprises du secteur de la distribution et du commerce de
gros, plus susceptibles d’occuper des espaces à vocation industrielle, n’ont pas été considérées.
Cette extraction du fichier de base du LIC a permis d’obtenir une liste de 2 438 établissements
commerciaux. Cette liste a ensuite fait l’objet d’une validation sur le terrain au cours du mois
d’avril 2007. À cette occasion, Géocom Recherche a :
135
1)
vérifié la présence du commerce à l’endroit indiqué selon le LIC;
2)
effectué les modifications, le cas échéant (nouveau commerce, remplacement, fermeture,
superficie);
3)
inventorié tous les locaux commerciaux inoccupés à travers le territoire de la Ville.
Au terme de cet exercice, nous avons obtenu une liste de 2 652 établissements. C’est sur la base
de cet inventaire, qui témoigne de l’état de la situation en avril 2007, qu’a été effectuée l’analyse
de la structure commerciale de Gatineau dont les résultats sont présentés dans les chapitres qui
suivent.
8.2. Stock commercial total et distribution typologique
À l’heure actuelle (avril 2007), la structure commerciale de Gatineau regroupe 2 652
établissements commerciaux qui, ensemble, couvrent une superficie locative brute (SLB) globale
de 10 250 900 pieds carrés. La taille moyenne par établissement s’élève à 3 900 pieds carrés; il
s’agit d’un résultat comparable à la donnée établie pour la Ville d’Ottawa17.
Le tableau de la page suivante présente la distribution typologique détaillée de cet inventaire.
Ainsi, sur les 10,4 millions de pieds carrés, 1,6 million sont classés en tant qu’autres types de
commerces; figurent notamment dans ce groupe les commerces associés à l’automobile (1,3
million de pieds carrés) et les bars et boîtes de nuit (0,2).
La superficie occupée dans les groupes de commerces qui font plus particulièrement l’objet de
notre analyse couvre donc 8,4 millions de pieds carrés : 4,1 M pour les biens durables et semi
durables, 2,0 M pour les biens courants, 1,3
M pour les services et 1,0 million pour les
restaurants.
Les
sous-groupes
de
commerces les plus importants en termes de
superficie
sont
magasins
à
les
supermarchés,
rayons,
les
centres
les
de
rénovation et quincailleries et les autres
magasins de marchandises diverses, toutes
des catégories largement dominées par les
grandes surfaces.
Toutes les catégories de biens et de services
sont représentées à Gatineau. Cependant,
comme le montre le tableau de droite, les
biens
durables
et
semi
durables
sont
légèrement sous-représentés si l’on en juge
par
le
profil-type
des
structures
commerciales établi par Géocom Recherche
(excluant les services autres que personnels
Analyse comparative du mix commercial de Gatineau
Groupe et type de commerces et de
services
Gatineau
Profil type 1
Marchandises générales
Vêtements, chaussures et accessoires
Meubles, appareils et accessoires
Autres biens durables et semi durables
Total
18%
8%
7%
22%
55%
19%
14%
14%
14%
61%
Biens courants
Supermarchés
Autres magasins d'alimentation
Pharmacies
Total
14%
8%
3%
25%
9%
7%
2%
18%
Services
Coiffure, esthétique, nettoyeurs
Financiers
Sous-total
4%
3%
7%
3%
4%
7%
13%
14%
100%
100%
Restaurants
TOTAL
Source: Géocom Recherche.
1) Source: Bases de données de Géocom Recherche pour le Québec.
et financiers). La forte représentation des supermarchés est ici clairement démontrée. À l’inverse,
17
4 037 pieds carrés. Source : Ville d’Ottawa, Rapport sur le commerce de détail 2005, page 3.
136
les magasins de meubles et d’électronique ainsi que les magasins de vêtements et de chaussures
semblent moins bien représentés en comparaison aux autres types de biens durables et semi
durables.
Distribution typologique de la structure commerciale de Gatineau
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
16
46
21
42
21
44
137
63
7
33
83
196
709
284 400
112 700
9 300
123 000
734 900
190 200
489 100
101 700
754 700
639 200
325 100
415 300
4 179 600
3,4%
1,3%
0,1%
1,5%
8,8%
2,3%
5,8%
1,2%
9,0%
7,6%
3,9%
5,0%
49,8%
Biens courants
Supermarchés
Dépanneurs et petites épiceries
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Opticiens et produits de beauté et de santé
Sous-total
26
96
157
13
53
14
359
1 092 900
244 500
292 200
65 800
245 600
23 000
1 964 000
13,0%
2,9%
3,5%
0,8%
2,9%
0,3%
23,4%
Sous-total
296
51
70
29
101
547
260 300
52 300
260 100
108 300
591 000
1 272 000
3,1%
0,6%
3,1%
1,3%
7,0%
15,2%
Restaurants
464
971 300
11,6%
2 079
8 386 900
100,0%
41
57
308
13
419
31 900
240 700
1 322 300
30 900
1 625 800
2 498
10 012 700
Groupe et type de commerces et de services
Meubles
Accessoires de maison et de décoration
Électronique et électroménagers
Magasins de matériaux spécialisés et centre de jardinage
Magasins de chaussures, bijouteries et accessoires vest.
Magasins à rayons
Autres magasins de marchandises diverses
Articles de sports, musique, librairies, jouets et passe-temps
1
Services
Personnels - coiffure et esthétique
Personnels - nettoyeurs, cordonneries, buanderies
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
Autres types d'établissements
Soins personnels (massothérapie, perçage, tatouage, etc.)
Bars, boîtes de nuits, billards
Commerces associés à l'automobile
3
Autres n.c.a.
Sous-total autres types d'établissements
Total - superficie occupée
Espaces vacants
TOTAL
154
338 200
2 652
10 350 900
%
3,3%
Source: Géocom Recherche, sur la base du LIC
1) Papeteries, animaleries, galeries d'art, fleuristes, cadeaux, articles de fantaisie, etc.
2) Agences immobilières, agences de voyages, location d'outils, arcades, gyms et salles d'exercice
3) Alarmes et sécurité, prêts sur gage, maisons mobiles
137
8.3. Distribution du stock commercial selon les formes commerciales
Type d’aménagement
Le graphique suivant donne la distribution de la superficie locative brute totale en fonction du
type d’aménagement. Le commerce artériel et les établissements isolés s’attribuent un peu plus
de la moitié de la structure commerciale de la Ville. Les petits et grands centres commerciaux et
les regroupements de grandes surfaces s’attribuent le reste (47 %). À cet égard, il est
intéressant de souligner que les petites structures (mini-centres et petites bandes commerciales)
et les centres commerciaux traditionnels avec mail, prédominent encore largement sur les
grandes bandes commerciales et les regroupements de grandes surfaces (10 %) où se
manifestent davantage les nouvelles tendances en matière commerciale.
Distribution de l’inventaire total de Gatineau en fonction du type d’aménagement
Commerce artériel et
établissements isolés (53%)
Centres régionaux et
communautaires (mails) (14%)
5,5
Promenades de l’Outaouais, Galeries
de Hull, Village Place Cartier,
Galeries Aylmer, Galeries
Buckingham
1,4
2,0
1,0
0,5
Grandes bandes commerciales (5%)
Petites bandes
commerciales et minicentres (19%)
Galeries Gatineau, Plaza Gatineau,
Porte de Gatineau
Regroupements de grandes
surfaces (10%)
Mégacentre du Plateau, Place Wal-Mart,
Avenue Lépine
Stock total de 10,4 millions
de pieds carrés
De façon particulière, les grandes surfaces s’attribuent 30 % de la superficie locative brute
globale, le reste (70 %) étant considéré comme du commerce « traditionnel ». Les commerces
répondant aux critères d’une grande surface
sont :
Inventaire commercial de Gatineau
En millions de pieds carrés
•
Le magasin-entrepôt Costco (130 000 pieds
Source: Géocom Recherche sur la base du LIC
carrés en moyenne);
•
Les magasins à rayons Zellers, Sears, La Baie
et
Wal-Mart
dont
la
superficie
oscille
Commerce
traditionnel
(70%)
7,3
3,1
Grandes
surfaces
(30%)
habituellement entre 60 000 et 140 000 pieds
carrés);
•
Les centres de rénovation (Home Depot, Réno-Dépôt, Rona l’Entrepôt et Pilon) dont la
superficie se situent généralement entre 100 000 et 130 000 pieds carrés);
•
Les supermarchés d’au moins 40 000 pieds carrés (essentiellement les Maxi, Super C,
Loblaws, IGA Extra et Métro Plus);
138
•
Les magasins de meubles d’au moins 40 000 pieds carrés (essentiellement Brault & Martineau
et Brick);
•
Les spécialistes de l’électronique et des accessoires de bureau (Future Shop, Best Buy, Bureau
en Gros);
•
Les magasins d’articles de sports et les librairies et magasins de musique d’au moins 10 000
pieds carrés;
•
Les magasins de vêtements ou de chaussures d’au moins 5 000 pieds carrés.
•
Les spécialistes alimentaires d’au moins 10 000 pieds carrés (Marché Frais).
Il est impossible de comparer ces résultats avec d’autres villes de taille comparable car les
inventaires du commerce artériel dont nos disposons sont rarement aussi exhaustifs que ce qu’il
a été possible d’établir avec le LIC dans le cadre de ce mandat. On peut cependant avancer que
30 % de la superficie locative brute globale en grandes surfaces est un résultat relativement
élevé qui témoigne bien de l’évolution des concepts commerciaux qui s’est amorcée il y a 15 ans
au Québec.
Modèles d’aménagement des grandes surfaces
Jusqu’à maintenant, les grandes surfaces se sont développées selon trois principaux modèles
d’aménagement au Québec :
•
en aménagement autonome (isolé) de type « big box »;
•
intégrés à des centres commerciaux traditionnels en redéveloppement.
•
regroupées à l’intérieur de mégacentres.
Le développement des grandes surfaces isolées, ou en aménagement autonome, s’est fait
presque essentiellement à l’intérieur de pôles existants, soit en bordure d’artères commerciales
majeures, soit en marge des grands centres commerciaux régionaux. La chaîne construit alors un
bâtiment exclusif à sa succursale, souvent un immeuble carré de type utilitaire d’où l’appellation
« big box ».
Selon ce modèle, l’implantation des grandes surfaces ne s’inscrit pas à l’intérieur de
développements planifiés. Les magasins s’installent un à un, au gré de l’évolution du marché, de
la disponibilité des sites stratégiques ou des actions des concurrents, une grande surface attirant
la venue d’une autre sous l’effet de la synergie et des avantages d’agglomération (essaimage).
Dans certains cas, une masse critique se crée; naissent alors de véritables pôles supra-régionaux
comme c’est le cas à Gatineau, dans le Centre d’activité : l’effet de Brault et Martineau, Home
Depot, Rona l’Entrepôt, Bureau en Gros, Loblaws et des autres grandes surfaces isolées se
conjugue au pouvoir d’attraction des Promenades de l’Outaouais,de la Place Wal-Mart et des
grandes bandes commerciales (Porte de Gatineau et Galeries Gatineau) pour créer un pôle
majeur sur le plan commercial.
On retrouve également des grandes surfaces à l’intérieur de plus vieux centres commerciaux redéveloppés. Pour échapper aux conditions difficiles de leur marché et pour améliorer leur
compétitivité, certains centres traditionnels ont démoli une partie ou la totalité de leur mail et
remplacé les boutiques par des magasins à grande surface avec façade extérieure. C’est le cas
139
notamment des Galeries Gatineau, qui ne regroupe plus que des grandes surfaces (Best Buy,
Brick, Winners, etc.) et des Promenades de l’Outaouais avec l’intégration de Costco,
d’Archambault et de Sports Experts / Atmosphère.
Le mégacentre, traduction du terme américain « power centre », est la première formule
commerciale planifiée qui intègre la grande surface. L’Urban Land Institute (ULI) définit le power
centre comme « un type de centre commercial à l’intérieur duquel au moins 75 % de l’espace
locatif est consacré à des grandes surfaces à escompte, des « category killer » ou des clubentrepôts ; c’est, justement, la présence de ces nombreux locataires majeurs qui donne le
pouvoir (« power ») à ce concept. Ces centres offrent généralement une profondeur de gammes
et un large éventail de produits à des prix très concurrentiels, particulièrement dans les
catégories comme l’électronique, les meubles, les livres et disques, la quincaillerie, les jouets et
les articles pour la maison. »
Au Québec, de façon typique, il s’articule autour d’une très grande surface, souvent un magasinentrepôt comme Costco, Rona L’entrepôt, ou encore un grand magasin à escompte comme WalMart. Cette locomotive, ou « anchor », qui couvre souvent plus de 100 000 pieds carrés, est
associée à un ensemble de moyennes et grandes surfaces aménagées de façon isolée ou
contiguë : une dizaine de magasins dont la superficie oscille entre 20 000 et 50 000 pieds carrés
dans des catégories variées. Dans certains cas, les mégacentres comprennent également
quelques petits établissements de moins de 5 000 pieds carrés, souvent des restaurants, qui en
complètent le mix commercial.
Si on distribue le stock de grandes surfaces (3,1 millions de pieds carrés) de Gatineau en fonction
des principaux modèles d’aménagement, on obtient la distribution suivante :
Distribution de l’espace locatif brut des grandes surfaces de Gatineau selon le
modèle d’aménagement
Mégacentre
17%
Autonome - en pôle
21%
Autres dans le centre
d’activité de Gatineau,
Avenue Lépine
Village Place Cartier
Porte de Gatineau
Galeries Gatineau
Place Wal-Mart
Galeries Aylmer
Centre communautaire *
26%
* Les termes « régional »
et « communautaire » sont des
appellations qui reflètent le pouvoir
d’attraction du centre commercial
(taille et pouvoir d’attraction des
locomotives).
Autonome - dispersé
20%
Centre régional *
16%
Promenades de l’Outaouais
Galeries de Hull
Superficie locative brute
globale en grandes surfaces:
3,1 millions de pieds carrés
Ainsi, le Mégacentre du Plateau, seul véritable mégacentre de la Ville à l’heure actuelle, ne
regroupe que 17 % de l’espace locatif brut de grandes surfaces. En fait, la plus grande partie des
140
grandes surfaces (42 %) sont intégrées aux centres commerciaux dits traditionnels : dans les
centres commerciaux régionaux avec mail (16 %) et dans les centres communautaires (26 %,
incluant les grandes bandes commerciales comme les Galeries Gatineau et la Porte de Gatineau).
Le reste des grandes surfaces sont en aménagement autonome, soit dispersées (20 %), soit
regroupées en pôles (21 %).
En guise de comparaison, les mêmes données pour la région montréalaise s’établissaient ainsi en
2006 : mégacentre (26 %), centres commerciaux redéveloppés (31 %), autonome en pôle
(12 %) et autonome dispersé (28 %). Une proportion résiduelle de 4 % des grandes surfaces de
Montréal se retrouvent au centre-ville, une situation encore inédite à Gatineau.
8.4. Analyse spatiale et pôles commerciaux
Les quelque 10,4 millions de pieds carrés de superficie
locative brute recensés à Gatineau en avril 2007 se
distribuent à 54 % à l’est et à 46 % à l’ouest de la
rivière Gatineau. La distribution spatiale du stock
commercial est donc en parfait équilibre avec le poids
démographique de chaque partie de la Ville. On a vu en
effet à la section 1.1 du rapport qu’en 2007, 53,7 % de
Distribution du stock commercial
entre le territoire à l'est et à l'ouest de
la rivière Gatineau (millions p.c.)
Source: LIC et Géocom Recherche
Ouest
46%
la population gatinoise réside dans les villages urbains
situés à l’est de la rivière Gatineau et 46,3 %, dans les
villages urbains de l’ouest.
4,8 M
5,6 M
Est
54%
Les tableaux placés à la fin de cette section présentent la distribution de l’inventaire en fonction
des secteurs statistiques. Ces résultats sont résumés sur le graphique de la page suivante
suivante. Deux villages urbains se démarquent très nettement, regroupant près de la moitié
(44 %) du stock commercial global : La Cité, avec 2,7 millions de pieds carrés, et le Centre-ville,
avec 1,9 million de pieds carrés.
Du Moulin, Des Explorateurs, Rivière-Gatineau et Mont-Bleu suivent ensuite dans l’ordre,
regroupant, chacun, entre 400 000 et 917 000 pieds carrés. Ces quelques données sommaires
mettent notamment en relief que :
•
Dans les villages urbains de Hautes-Plaines, Les Golfs et Lac-Deschênes, le tissu commercial
est marginal (moins de 50 000 pieds carrés).
•
En excluant le secteur Grand ensemble commercial du Plateau, qui forme un secteur
statistique en lui-même, les parcs industriels et d’affaires de la Ville regroupent 13 % de la
superficie locative brute inventoriée. Les parcs d’affaires Richelieu, Freeman, Gréber et
Buckingham sont les plus importants à cet égard. Ils regroupent notamment certaines
grandes surfaces et de nombreux concessionnaires automobiles.
141
Distribution de l'inventaire commercial selon les
secteurs statistiques (en pieds carrés)
Rivière-Blanche
Du Moulin
La Cité
Rivière-Gatineau
Les Rapides
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
Du Parc
Du Plateau
Les Golfs
Lac-Deschênes
Des Explorateurs
Rural et agricole de l'ouest
Rural et agricole de l'est
85 600
423 500
20 600
61 800
7 000
129 700
22 000
651 200
16 300
71 200
Parcs d'affaires Richelieu
Parc d'affaires Freeman
Grand enseble commercial du Plateau
Parc d'affaires Greber
Parc d'affaires de Buckingham
Autres secteurs statistiques
631 700
139 400
612 900
108 000
218 200
258 300
359 000
163 600
225 900
917 100
2 691 400
545 200
109 000
1 882 300
Total: 10 350 900
pieds carrés
La compilation suivante montre la distribution de l’inventaire total en fonction des principales
composantes de la structure urbaine (voir également le tableau détaillé à la fin de cette section).
Distribution de l'inventaire commercial de Gatineau
en fonction des principales composantes de la structure urbaine
Composante de la structure urbaine
1
Centre-ville
1
Centre d'activité
1
Noyau urbain d'Aylmer
1
Noyau urbain de Buckingham
Corridors de commerces et services
Rues d'ambiance
Noyaux de service de proximité
Ailleurs
TOTAL
Nombre
Superficie (pieds
carrés)
%
201
356
43
19
38
551
508
115
821
820 600
2 244 900
70 400
44 400
612 900
2 647 400
1 551 400
288 600
2 070 300
7,9%
21,7%
0,7%
0,4%
5,9%
25,6%
15,0%
2,8%
20,0%
2 652
10 350 900
100,0%
1) Excluant les rues d'ambiance ou les corridors qui s'y trouvent
La moitié du stock commercial se trouve soit à l’intérieur d’un des 16 corridors de commerces et
services (25,6 %), soit à l’intérieur du Centre d’activité de Gatineau (21,7 %). Les 17 rues
d’ambiance s’attribuent une autre proportion significative (15,0 %) de l’espace locatif.
142
Il est en outre intéressant de souligner que le stock commercial des noyaux urbains d’Aylmer et
de Buckingham est presque essentiellement localisé en bordure des rues d’ambiance et corridors
de commerces et services : Rue Principale, Avenue Buckingham et Avenue Lépine. Le commerce
situé ailleurs que dans ces deux noyaux est marginal, représentant moins de 1 % du stock total
de la Ville.
Le même phénomène se produit pour le Centre-ville. En excluant le commerce des rues
d’ambiance et des corridors (Eddy, Portage, Montcalm, St-Joseph), le centre-ville regroupe
820 600 pieds carrés de superficie locative brute soit 8 % de l’inventaire total. En le considérant
intégralement, avec les rues d’ambiance et les corridors, ce village urbain fournit 18 % du
commerce de la Ville (1,9 million de pieds carrés, voir le graphique de la page précédente).
Enfin, soulignons que l’on dénombre des commerces ou des services dans seulement 23 des 49
noyaux de services de proximité. Ces 115 établissements couvrent 288 600 pieds carrés soit une
proportion relativement faible (3 %) de l’inventaire total.
Les deux compilations qui précèdent offrent une perspective « administrative » de la distribution
spatiale de la structure commerciale de la Ville. Tenant compte des résultats de l’enquête sur les
comportements d’achat, Géocom Recherche a établi un portrait un peu plus « fonctionnel » de la
spatialisation de la structure commerciale de la Ville. Les résultats sont montrés sur le schéma
qui suit. (Voir également la carte de la page 133).
Distribution spatiale de la structure commerciale de Gatineau
(En % de la superficie locative brute totale – 10,4 millions de pieds carrés)
Noyau urbain
de Buckingham
(4%)
Secteur des
Galeries de Hull
(6%)
Mégacentre
du Plateau
(6%)
Noyau urbain
d’Aylmer
(6%)
Limites du centre
d’activité
Centre d’activité
(23%)
Reste de la structure commerciale
Centre-ville (12%)
Excluant le secteur des
Galeries de Hull
St-Joseph (St-Raymond / Chelsea) 6%
Maloney (Mtée-Paiement / Sabourin) 4%
Gréber (sud de la Savane) 3%
Ailleurs sur le territoire de la Ville 30%
Le Centre d’activité forme le principal pôle commercial, assumant une grande partie de la
desserte18 et fournissant 23 % de l’espace locatif brut. Quatre autre pôles se démarquent : le
18
36 % des achats pour les catégories considérées dans l’enquête téléphonique
143
secteur des Galeries de Hull (6 %), le Mégacentre du Plateau (6 %) et les deux noyaux urbains
de Buckingham et d’Aylmer, qui avec les rues d’ambiance et les corridors, fournissent
respectivement 4% et 6 % de l’inventaire de la Ville. Ainsi, les cinq grands pôles commerciaux de
Gatineau, qui s’attribuent 62 % du marché (voir le chapitre 4.4), regroupent 45 % de l’inventaire
total de la Ville.
À cela s’ajoute la structure commerciale du Centre-ville qui fournit environ 12 % du stock total
(excluant le secteur des Galeries de Hull). Une bonne partie du commerce se trouve dans le
Vieux-Hull en bordure des rues d’ambiance comme Eddy et Du Portage, mais une autre bonne
partie se retrouve tout au nord, dans l’axe du boulevard Montclair et dans le secteur du Casino de
Hull, ainsi qu’à l’ouest, en bordure du boulevard St-Joseph.
D’autres artères contribuent significativement au stock commercial de Gatineau; c’est le cas
notamment du boulevard St-Joseph entre le boulevard St-Raymond et la limite de Chelsea, qui
regroupe 6 % de l’inventaire. De même, le tissu commercial de l’axe du boulevard Maloney entre
la Montée Paiement et la rue Sabourin compte pour 4 % de l’inventaire total. Le boulevard
Gréber, entre De la Savane et St-Louis, fournit quant à lui 3 % de l’espace locatif brut.
Le reste (30 %) de l’inventaire commercial de Gatineau est dispersé ailleurs sur le territoire : sur
les autres rues d’ambiance comme Main, Notre-Dame ou St-Louis de même que sur les autres
corridors comme Maloney Est, La
Vérendrye, St-René Ouest, MontBleu et St-Raymond.
Espace locatif brut inoccupé (en pieds carrés) et taux
d'inoccupation (%) selon les secteurs statistiques
Source: Géocom Recherche, inventaire sur le terrain en avril 2007
8.5. Inoccupation
À la lumière de l’inventaire réalisé
en avril 2007, l’inoccupation ne
soulève
pas
de
problématique
particulière à Gatineau. Les 154
locaux
vacants
dénombrés
à
travers le territoire couvrent une
superficie
locative
brute
de
338 200 pieds carrés pour un taux
global19
de
3,3 %.
Ce
résultat
peut même être considéré comme
étant sous le niveau considéré
comme « sain » d’une structure
commerciale
en
évolution.
En
effet, pour les zones urbaines ou
Rivière-Blanche
Du Moulin
La Cité
Rivière-Gatineau
Les Rapides
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
Du Parc
Du Plateau
Les Golfs
Lac-Deschênes
Des Explorateurs
Rural et agricole de l'ouest
Rural et agricole de l'est
7 000 (2%)
2 300 (1%)
10 100 (5%)
10 300 (1%)
81 100 (3%)
15 900 (3%)
0
75 100 (4%)
4 000 (5%)
21 000 (5%)
0
4 700 (8%)
0
0
0
Total: 338 200
pieds carrés
39 300 (6%)
0
0
32 700 (5%)
Parcs d'affaires Richelieu
9 300 (7%)
20 000 (3%)
Centre commercial le Plateau
Parc d'affaires Greber 600 (1%)
Parc d'affaires de Buckingham 2 800 (1%)
2 000 (1%)
des villes de la taille de Gatineau,
le taux d’inoccupation se situe généralement entre 5 % et 10 %. Rappelons que le taux
d’inoccupation de la structure commerciale d’Ottawa est également très faible (3 %).
19
Le taux d’inoccupation se calcule avec la superficie locative brute en pieds carrés (et non pas avec le nombre de locaux) :
(superficie inoccupée / superficie totale) x 100.
144
Des locaux inoccupés ont été recensés à l’intérieur de 11 villages urbains et 7 autres secteurs
statistiques. Le graphique de droite montre ces données.
En termes de superficie, les locaux inoccupés sont plus nombreux dans les secteurs où le stock
commercial est important : La Cité, Centre-ville et Des Explorateurs. Mais dans aucun secteur le
taux d’inoccupation n’excède 7 %.
Lorsque compilés à l’échelle des différents corridors et rues d’ambiance, les taux d’inoccupation
sont également assez faibles. En fait, l’inoccupation est un problème très ponctuel à Gatineau. On
se doit toutefois de souligner :
•
L’ancien magasin Canadian Tire sur l’avenue Lépine à Buckingham (non inclus dans les
données présentées sur les tableaux précédents car il s’agit d’un bâtiment trop typé) ainsi que
quelques locaux aux Galeries de Buckingham. La même chose est vraie des anciens sites de
Costco et de Zellers sur Labrosse dans le Parc d’affaires de Gatineau.
•
Une trentaine de locaux totalisant 74 800 pieds carrés aux Promenades de l’Outaouais pour un
taux d’inoccupation approchant les 10 %. L’inoccupation n’est généralement pas aussi élevée
dans les centres de calibre supra-régional.
•
L’inoccupation et également un problème à la Place Village Cartier; plusieurs locaux sont
inoccupés dont plusieurs qui font l’objet d’un projet de rénovation. Le taux d’inoccupation
précis pour ce centre n’a cependant pas pu être établi car plusieurs locaux étaient placardés et
n’ont pu être mesurés.
•
Un
bâtiment
d’environ
25 000
pieds
carrés
à
l’intersection
St-Joseph
et
Montclair
(anciennement Bouclair et un autre occupant).
•
Le Centre Deux Rivières et la Plaza Glenwood sur la rue Principale à Aylmer. La Plaza
Glenwood est cependant en phase de reconstruction suite à un incendie qui a détruit
l’essentiel du bâtiment.
•
Quelques locaux sur le boulevard St-Raymond, le boulevard Mont-Bleu, la rue AlexandreTaché et la Promenade du Portage. Les taux d’inoccupation pour ces rues marchandes se
situent entre 7 % et 14 %.
8.6. Projets en cours ou à l’étape préliminaire
Au moment de la préparation de cette étude, 28 projets étaient en voie de réalisation ou à l’étape
de la planification. Ils sont présentés en fonction des secteurs statistiques sur le tableau qui suit.
Les 13 plus importants en termes d’espace locatif brut ont également été localisés sur la carte de
la page 134.
S’ils étaient tous réalisés, ces projets ajouteraient 2,5 millions de pieds carrés à l’inventaire
actuel de la Ville ce qui représenterait une augmentation de 24 % du stock total (10,4 millions de
pieds carrés).
145
Projets commerciaux en cours ou à l'étape préliminaire à Gatineau en date d'avril 2007
Nom du projet / promoteur
Carte
Localisation
Secteur statistique
SLB
Pharmaprix
•
Lépine
Parc d'aff. Buckingham
10 000
Pétro Canada / Dépanneur
•
Atmec / Aéroport
Aéroparc de Gatineau
2 530
Centre commercial La Gappe / Smart Centres
Centre Montée Paiement / First Capital
Centre Métro Leblanc
Grif Graf
Restaurant Zen d'Asie
Sous-total La Cité
1
2
3
•
•
De la Gappe / A-50
Mtée Paiement / A-50
Montée Paiement
Promenades de l'outaouais
Bellehumeur / Savanne
C. c. La Gappe
La Cité
La Cité
La Cité
La Cité
Les Escarpements / Trinity Development
4
Route 307
Les Rapides
Projet Le Plateau / Trinity Development
North American
Lifestyle First Capital
Du Plateau / Vanier
Centre Commercial Europe
Sous-total Du Plateau
5
6
13
Des grives / Outaouais
Vanier / Du Plateau
Du Plateau / Cumulus
Chemin Vanier / Du Plateau
Chemin Pink / Europe
C. c. Le Plateau
Du Plateau
Du Plateau
Du Plateau
Du Plateau
Projets commerciaux (2)
Redéveloppement du site de l'hippodrome
Commerce artériel
Restaurant
Station d'essence / dépanneur
Sous-total Les Golfs
7
McConnell
Chemin Aylmer
McConnell / De L'outaouais
Aylmer à l'ouest de Vanier
Vanier / De l'Outaouais
Les Golfs
Les Golfs
Les Golfs
Les Golfs
Les Golfs
129 100
32 300
10 800
8 600
4 300
185 100
Centre commercial
Centre de service
Carrefour de la Croisée
Agrandissement Galeries Aylmer
Centre de service
Commerce isolé
Commerce isolé
Station d'essence / dépanneur et autres
Restaurant
Commerce isolé
Sous-total Des Explorateurs
8
9
10
11
Outaouais / Broad
Outaouais / W.-Lavigne
Rue Principale
Rue principale
Eardley / Roméo-Gendron
Front / Eardley
Eardley / Outaouais
Front / Outaouais
Marina - Parc des Cèdres
Eardley
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
129 000
64 600
64 600
64 600
26 900
21 500
5 400
4 300
3 200
3 200
387 300
Projets au support du développement résidentiel
12
Allen
Lac-Deschênes
107 600
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
TOTAL
473 000
80 000
72 750
8 400
4 850
639 000
75 350
105 769
404 100
522 400
10 800
10 800
1 053 869
2 460 749
Source: Ville de Gatineau. Compilation par Géocom Recherche
Exclut les projets de stations d'essence sans dépanneur et les projets entièrement consacrés à l'automobile, à l'hébergement
ou au commerce de gros.
Le Centre commercial La Gappe (Smart Centres), qui concrétisera le développement du
secteur statistique 349 (« Grand ensemble commercial La Gappe ») à l’intersection du boulevard
de la Gappe et de l’autoroute 50, est un des plus importants en termes d’espace locatif brut
(473 000 pieds carrés); il est également le plus avancé, sa construction ayant débuté ce
printemps 2007. Les implantations sont prévues en trois phases :
1)
2)
Construction de Wal-Mart pour ouverture en décembre 2007 (107 645 pieds carrés);
Construction de 11 autres bâtiments totalisant 310 355 pieds carrés pour ouverture en
2009;
3)
Agrandissement prévu de Wal-Mart (55 000 pieds carrés) en 2010.
146
La société First Capital envisage de construire un centre de type « lifestyle » sur les terrains
situés à l’ouest du boulevard des Grives et du mégacentre existant. Le projet vise à créer un
centre commercial complémentaire à l’offre existante avec une ambiance distinctive de style
urbain. Il est axé sur les biens modes (vêtements, chaussures et accessoires vestimentaires), les
meubles et les accessoires pour la maison, les loisirs et le divertissement ainsi que la
restauration. Il comprend un ensemble de rues, de places publiques et de sentiers pédestres à
l’échelle humaine. À terme, les bâtiments pourraient couvrir une superficie locative brute globale
de 522 400 pieds carrés. Ils regrouperont des établissements de moyenne et petite taille. Il n’y
aura aucune grande et très grande surface. En outre, selon les plans préliminaires, le projet
intègrera le ruisseau Moore dans aménagement paysager de qualité.
North American propose de réaliser un mégacentre de 404 100 pieds carrés sur le boulevard
Vanier entre les boulevards de l’Outaouais et du Plateau. Ce projet prévoit l’implantation de
deux locomotives (dont une grande surface de la rénovation) totalisant 188 000 pieds carrés. Le
reste des occupants seront répartis à l’intérieur de six autres bâtiments. L’échéancier de
réalisation n’a pas été établi car ce projet est assujetti aux usages conditionnels (un bâtiment de
plus de 5 000 mètres carrés devant faire l’objet d’une étude individuelle).
Le Mégacentre du Plateau sera prolongé vers le sud à la hauteur de l’intersection des
boulevards des Allumetières et des Grives par la société Trinity. Une superficie globale de
105 769 pieds carrés sera distribuée à l’intérieur de huit ou neuf bâtiments. Le locataire principal
sera un supermarché (48 671 pieds carrés); le reste du projet sera largement axé sur la
restauration.
Trois autres sites pourraient être développés dans le secteur d’Aylmer, en bordure du chemin
McConnell (129 100 pied carrés), à l’intersection du boulevard des Allumetières et de Broad
(120 000 pieds carrés) et dans le prolongement de la rue Allen (futures zones résidentielles du
village urbain de Lac-Deschênes). Ces projets demeurent encore à une étape très préliminaire.
Les autres projets en gestation occupent moins de 100 000 pieds carrés d’espace locatif.
Signalons notamment un second centre de services à l’intersection Montée Paiement / A-50 (First
Capital, 80 000 pieds carrés) et la construction d’un supermarché Métro Plus un peu plus au sud
(Montée Paiement / La Vérendrye).
8.7. Réserve de terrains à vocation commerciale
D’après les données fournies par la Ville, il y aurait 379 terrains vacants desservis (aqueduc et
égouts) et affectés à l’usage commercial sur le territoire de Gatineau. Ensemble, ils couvrent 20,3
millions de pieds carrés. Il s’agit d’une réserve de terrains considérable mais qu’il convient de
pondérer :
•
85 de ces terrains occupent moins de 5 000 pieds carrés et ne peuvent être considérés
comme « désirables » et / ou significatifs dans le contexte de développement futur de la
fonction commerciale de la ville. Ces parcelles occupent une superficie globale de 212 300
pieds carrés
147
•
13 terrains, totalisant 3,2 millions de pieds carrés, sont déjà impliqués dans les projets en
cours ou à l’étape préliminaire (voir le tableau de la page précédente).
En corollaire, la réserve de terrains desservis de plus de 5 000 pieds carrés (et non déjà
impliquée dans les projets) regroupe donc 281 terrains qui couvrent 16,9 millions de pieds
carrés. Une telle réserve de terrain peut, théoriquement, permettre l’aménagement de 4 à 8
millions de pieds carrés d’espace locatif brut.
Le tableau qui suit suggère qu’il existe toutefois très peu de terrains pouvant permettre la
réalisation de projets majeurs. Seulement 4 occupent plus de 500 000 pieds carrés (voir
également la carte de la page 151) :
•
Un très grand (1,3 million de pieds carrés) terrain dans la portion nord du Centre-ville, entre
la voie ferrée et le boulevard des Carrières, à l’arrière de Réno-Dépôt.
•
Un terrain de 590 100 pieds carrés en bordure du Chemin de Montréal Ouest dans le secteur
d’Angers.
•
Un terrain de 504 100 pieds carrés dans le village urbain de La Cité, dans le quadrant sudest de l’intersection La Vérendrye et de la Cité.
•
Un terrain de 518 200 pieds carrés sur le boulevard Vanier, entre le chemin Pink et le
boulevard du Plateau.
Distribution des terrains vacants desservis1 selon la taille
Terrains
Nombre
Superficie (pi. ca.)
%
Pieds carrés
%
500 000 et plus
4
1%
2 914 087
17%
250 000 à 499 999
8
3%
2 776 632
16%
100 000 à 249 999
33
12%
5 149 357
31%
50 000 à 99 999
36
13%
2 543 866
15%
5000 - 49 999
200
71%
3 476 160
21%
TOTAL
281
100%
16 860 102
100%
Ville de Gatineau. Compilations de Géocom Recherche
1) Terrains de 5 000 pieds carrés et plus et non alloués dans les projets en cours.
Le second tableau montre la compilation des terrains vacants en fonction des villages urbains. Ils
sont notamment répartis assez également entre les portions est et ouest du territoire. À l’est, ils
se retrouvent surtout dans les villages de Bassin-de-la-Lièvre et de La Cité. À l’ouest, le Centreville se démarque, surtout par la présence du très grand terrain à l’arrière de Réno-Dépôt. Les
villages urbains de Hautes-Plaines, Du Plateau, Des Explorateurs et Les Golfs ont également de
bonnes réserves.
148
Terrains vacants desservis de 5 000 pieds carrés et plus
non alloués dans des projets en cours ou à l'étape préliminaire
Terrains
Nombre
Rivière-Blanche
Du Moulin
La Cité
Rivière-Gatineau
Les Rapides
Rurale Est
Sous-total Est
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
Du Parc
Du Plateau
Les Golfs
Lac-Deschênes
Des Explorateurs
Rurale Ouest
Superficie (pi. ca.)
%
Pieds carrés
%
17
34
14
38
42
25
5
1
6%
12%
5%
14%
15%
9%
2%
0%
642 203
2 685 283
647 852
1 122 702
4 036 403
382 859
198 038
37 909
4%
16%
4%
7%
24%
2%
1%
0%
176
63%
9 753 249
58%
35
1
14
7
4
7
5
14
18
0
12%
0%
5%
2%
1%
2%
2%
5%
6%
0%
2 238 665
5 226
485 863
781 237
316 991
1 161 315
605 349
434 565
1 077 642
0
13%
0%
3%
5%
2%
7%
4%
3%
6%
0%
Sous-total Ouest
105
37%
7 106 853
42%
TOTAL
281
100%
16 860 102
100%
Ville de Gatineau. Compilations de Géocom Recherche
Note: Terrains desservis par l'aqueduc et l'égout.
La carte de la page suivante montre la localisation des terrains vacants desservis de plus de
5 000 pieds carrés. Les grands terrains sont identifiés de même que ceux qui font déjà l’objet
d’un projet.
149
150
Section V
Inventaire commercial de Gatineau selon les secteurs statistiques
Secteur statistique
Superficie (pieds
carrés)
%
Rivière-Blanche
Du Moulin
La Cité
Rivière-Gatineau
Les Rapides
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
Du Parc
Du Plateau
Les Golfs
Lac-Deschênes
Des Explorateurs
Secteur rural et agricole de l'Ouest
Secteur rural et agricole de l'Est
359 000
163 600
225 900
917 100
2 691 400
545 200
109 000
1 882 300
85 600
423 500
20 600
61 800
7 000
129 700
22 000
651 200
16 300
71 100
3%
2%
2%
9%
26%
5%
1%
18%
1%
4%
0%
1%
0%
1%
0%
6%
0%
1%
Sous-total
8 382 300
81%
631 700
139 500
612 900
108 000
218 200
258 300
6%
1%
6%
1%
2%
2%
10 350 900
100%
Centre commercial Le Plateau
1
TOTAL
Inoccupé
7 000
2 300
10 100
10 300
81 100
15 900
0
75 100
4 000
21 000
0
4 700
0
0
0
39 300
0
0
270 800
32 700
9 300
20 000
600
2 800
2 000
338 200
Taux
d'inoccupation
1,9%
1,4%
4,5%
1,1%
3,0%
2,9%
0,0%
4,0%
4,7%
5,0%
0,0%
7,6%
0,0%
0,0%
0,0%
6,0%
0,0%
0,0%
3,2%
5,2%
6,7%
3,3%
0,6%
1,3%
0,8%
3,3%
1) Parcs d'affaires ou industriels Vanier, Pink, Boucher, Le Moulin, St-René, Aéroparc, Salubrité, Masson.
152
Distribution des commerces et des services de Gatineau
selon les composantes de la structure urbaine
Composante de la structure urbaine
Centre-ville 1
Centre d'activité 1
Noyau urbain d'Aylmer 1
Noyau urbain de Buckingham 1
Grand ensemble (Mégacentre Du Plateau)
Corridors de commerces et services
Greber Nord
Greber Sud
La Vérendrye
Lépine
Maloney (Mtée Paiement / Main)
Maloney (Main / Sabourin)
Maloney (Lorrain / Des Sables)
Maloney (secteur aéroport)
Mont-Bleu
Chemin de Montréal O (Angers)
St-Joseph (Nicolet / St-Raymond)
St-Joseph (St-Raymond / Mt-Bleu)
St-Joseph (nord de Mont-Bleu)
St-Raymond
Vanier (MCConnell / Du Plateau)
Vanier (Du Plateau / Kilroy)
Rues d'ambiance
Alex.-Taché (Des Orchidées / Prom. Gatineau)
Alex.-Taché (Prom. Gatineau / St-Joseph)
Avenue Buckingham
De la Gappe
Eddy
Jacques-Cartier
Main
Chemin Masson
Montcalm
Chemin de Montréal-Est
Notre-Dame
Principale
St-Joseph (sud de Nicolet)
St-Louis
St-René Ouest
Vanier (sud de Lucerne)
Noyaux de service de proximité
Ailleurs
TOTAL
Nombre
Superficie (pieds
carrés)
%
201
356
43
19
38
820 600
2 244 900
70 400
44 400
612 900
7,9%
21,7%
0,7%
0,4%
5,9%
17
93
3
13
20
58
25
8
15
9
146
68
42
25
6
3
143 700
312 900
54 700
182 300
152 000
240 100
117 600
20 200
42 000
16 800
665 600
238 100
386 900
44 200
25 800
4 500
1,4%
3,0%
0,5%
1,8%
1,5%
2,3%
1,1%
0,2%
0,4%
0,2%
6,4%
2,3%
3,7%
0,4%
0,2%
0,0%
21
5
61
25
46
6
24
5
25
1
30
35
133
61
4
22
4
115
821
31 400
6 700
214 000
170 900
109 300
17 900
53 800
7 900
102 300
2 000
94 900
74 500
502 100
104 900
3 700
45 800
9 300
288 600
2 070 300
0,3%
0,1%
2,1%
1,7%
1,1%
0,2%
0,5%
0,1%
1,0%
0,0%
0,9%
0,7%
4,9%
1,0%
0,0%
0,4%
0,1%
2,8%
20,0%
2 652
10 350 900
100,0%
1) Excluant les rues d'ambiance ou les corridors qui s'y trouvent
153
Inoccupation selon les secteurs statistiques
Secteur statistique
Rivière-Blanche
Du Moulin
La Cité
Rivière-Gatineau
Les Rapides
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
Du Parc
Du Plateau
Les Golfs
Lac-Deschênes
Des Explorateurs
Secteur rural et agricole de l'Ouest
Secteur rural et agricole de l'Est
Centre commercial Le Plateau
1
TOTAL
SLB totale
Inoccupé
Taux
359 000
163 600
225 900
917 100
2 691 400
545 200
109 000
1 882 300
85 600
423 500
20 600
61 800
7 000
129 700
22 000
651 200
16 300
71 200
631 700
139 400
612 900
108 000
218 200
258 300
7 000
2 300
10 100
10 200
81 100
15 900
0
75 140
4 000
21 000
0
4 700
0
0
0
39 300
0
0
32 700
9 300
20 000
600
2 800
2 060
2%
1%
4%
1%
3%
3%
0%
4%
5%
5%
0%
8%
0%
0%
0%
6%
0%
0%
5%
7%
3%
1%
1%
1%
10 350 900
338 200
3%
1) Parcs d'affaires ou industriels Vanier, Pink, Boucher, Le Moulin, St-René, Aéroparc, Salubrité, Masson.
154
Distribution typologique de la structure commerciale
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
1
2
1
0
3
0
5
5
0
3
6
12
38
26 000
1 200
400
0
12 800
0
10 400
5 500
0
34 600
12 100
13 300
116 300
8,4%
0,4%
0,1%
0,0%
4,1%
0,0%
3,3%
1,8%
0,0%
11,1%
3,9%
4,3%
37,4%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
1
5
10
1
2
0
19
19 600
18 400
16 500
5 000
23 000
0
82 500
6,3%
5,9%
5,3%
1,6%
7,4%
0,0%
26,5%
Sous-total
22
2
7
1
4
36
16 900
2 800
29 500
4 600
20 900
74 700
5,4%
0,9%
9,5%
1,5%
6,7%
24,0%
Restaurants
22
37 600
12,1%
115
311 100
100,0%
3
3
9
0
2 400
19 600
18 900
0
130
352 000
4
7 000
134
359 000
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
1,9%
155
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
0
1
0
0
1
2
0
0
0
1
0
2
7
0
6 200
0
0
8 400
2 100
0
0
0
1 800
0
1 000
19 500
0,0%
4,7%
0,0%
0,0%
6,4%
1,6%
0,0%
0,0%
0,0%
1,4%
0,0%
0,8%
14,8%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
2
0
6
0
1
0
9
42 100
0
10 800
0
1 000
0
53 900
31,8%
0,0%
8,2%
0,0%
0,8%
0,0%
40,8%
Sous-total
6
0
1
0
4
11
3 000
0
2 000
0
41 600
46 600
2,3%
0,0%
1,5%
0,0%
31,5%
35,2%
Restaurants
11
12 200
9,2%
Sous-total
38
132 200
100,0%
0
2
9
0
0
5 800
23 300
0
49
161 300
3
2 300
52
163 600
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
1,4%
156
Rivière-Blanche
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
0
3
0
0
2
2
0
0
0
1
2
7
17
0
6 900
0
0
5 100
5 200
0
0
0
3 100
2 900
12 400
35 600
0,0%
4,0%
0,0%
0,0%
2,9%
3,0%
0,0%
0,0%
0,0%
1,8%
1,7%
7,1%
20,4%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
1
3
9
0
2
1
16
47 400
4 100
16 600
0
25 100
400
93 600
27,2%
2,4%
9,5%
0,0%
14,4%
0,2%
53,8%
Sous-total
8
3
1
2
2
16
7 700
1 300
400
10 100
6 700
26 200
4,4%
0,7%
0,2%
5,8%
3,8%
15,0%
Restaurants
15
18 700
10,7%
Sous-total
64
174 100
100,0%
3
Autres n.c.a.
0
2
17
0
0
4 000
37 700
0
83
215 800
5
10 100
88
225 900
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Espaces vacants
TOTAL
%
4,5%
157
Du Moulin
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
3
0
2
5
2
8
9
2
0
6
10
20
67
75 400
0
500
16 500
14 100
66 400
24 700
4 400
0
42 000
50 600
55 800
350 400
10,5%
0,0%
0,1%
2,3%
2,0%
9,2%
3,4%
0,6%
0,0%
5,8%
7,0%
7,8%
48,7%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
1
12
16
1
4
2
36
30 000
30 200
28 700
4 200
28 200
1 700
123 000
4,2%
4,2%
4,0%
0,6%
3,9%
0,2%
17,1%
Sous-total
48
8
5
5
11
77
56 400
11 900
18 200
15 100
47 900
149 500
7,8%
1,7%
2,5%
2,1%
6,7%
20,8%
Restaurants
43
96 700
13,4%
223
719 600
100,0%
5
4
37
4
2 700
20 400
157 900
6 200
273
906 800
10
10 300
283
917 100
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
1,1%
158
La Cité
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
4
13
1
13
2
4
51
24
3
7
13
34
169
135 500
43 200
200
73 200
233 300
11 000
191 500
43 000
345 600
264 800
109 100
102 700
1 553 100
5,5%
1,7%
0,0%
2,9%
9,4%
0,4%
7,7%
1,7%
13,9%
10,7%
4,4%
4,1%
62,6%
7
17
15
3
15
6
63
376 500
52 600
36 100
10 400
41 800
12 000
529 400
15,2%
2,1%
1,5%
0,4%
1,7%
0,5%
21,3%
Sous-total
37
6
15
4
18
80
36 600
3 700
63 300
16 400
109 300
229 300
1,5%
0,1%
2,5%
0,7%
4,4%
9,2%
Restaurants
64
170 900
6,9%
376
2 482 700
100,0%
6
6
12
1
5 200
18 800
101 600
2 000
401
2 610 300
43
81 100
444
2 691 400
Meubles
Magasins à rayons
1
Sous-total
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
3,0%
159
Rivière-Gatineau
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
5
3
5
4
1
8
7
2
0
2
14
22
73
16 500
3 700
2 400
4 300
7 400
11 400
29 400
1 400
0
18 300
37 000
44 100
175 900
4,0%
0,9%
0,6%
1,1%
1,8%
2,8%
7,2%
0,3%
0,0%
4,5%
9,1%
10,8%
43,1%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
1
3
14
0
5
1
24
19 300
6 400
26 900
0
27 100
800
80 500
4,7%
1,6%
6,6%
0,0%
6,6%
0,2%
19,7%
Sous-total
36
4
3
1
7
51
26 800
5 800
13 200
1 000
4 700
51 500
6,6%
1,4%
3,2%
0,2%
1,2%
12,6%
Restaurants
37
100 100
24,5%
185
408 000
100,0%
4
8
24
1
2 100
40 300
71 300
7 600
222
529 300
12
15 900
234
545 200
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
2,9%
160
Les Rapides
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
0
0
1
1
0
0
0
0
0
0
0
1
3
0
0
200
200
0
0
0
0
0
0
0
2 100
2 500
0,0%
0,0%
0,2%
0,2%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
2,1%
2,5%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
1
3
3
0
1
0
8
25 200
2 100
22 200
0
12 400
0
61 900
25,0%
2,1%
22,1%
0,0%
12,3%
0,0%
61,5%
5
2
2
3
3
15
2 100
2 500
12 500
4 900
5 000
27 000
2,1%
2,5%
12,4%
4,9%
5,0%
26,8%
6
9 200
9,1%
32
100 600
100,0%
0
1
4
0
0
4 200
4 200
0
37
109 000
0
0
37
109 000
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
Restaurants
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
0,0%
161
Centre-ville
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
3
6
2
9
3
1
38
21
2
5
13
46
149
31 000
7 000
1 400
11 200
244 800
800
112 200
32 200
237 500
118 600
47 700
98 600
943 000
1,9%
0,4%
0,1%
0,7%
14,7%
0,0%
6,7%
1,9%
14,2%
7,1%
2,9%
5,9%
56,5%
2
26
26
3
10
3
70
97 900
62 500
33 600
27 800
38 300
1 500
261 600
5,9%
3,7%
2,0%
1,7%
2,3%
0,1%
15,7%
42
8
18
2
16
86
38 600
10 400
67 200
7 000
128 800
252 000
2,3%
0,6%
4,0%
0,4%
7,7%
15,1%
Restaurants
129
213 900
12,8%
Sous-total
434
1 670 500
100,0%
6
18
24
1
7 000
63 200
66 100
400
483
1 807 200
32
75 100
515
1 882 300
Meubles
Magasins à rayons
1
Sous-total
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
4,0%
162
Lac-des-Fées
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
0
1
2
1
0
1
1
0
0
0
4
4
14
0
200
1 400
400
0
4 400
1 500
0
0
0
4 200
2 900
15 000
0,0%
0,3%
2,3%
0,7%
0,0%
7,3%
2,5%
0,0%
0,0%
0,0%
7,0%
4,8%
24,9%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
0
4
7
1
1
0
13
0
8 300
8 300
400
500
0
17 500
0,0%
13,8%
13,8%
0,7%
0,8%
0,0%
29,1%
18
2
1
0
3
24
17 200
900
200
0
3 300
21 600
28,6%
1,5%
0,3%
0,0%
5,5%
35,9%
5
6 100
10,1%
56
60 200
100,0%
2
2
7
1
1 200
4 400
14 800
1 000
68
81 600
3
4 000
71
85 600
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
Restaurants
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
4,7%
163
Mont-Bleu
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
0
4
0
1
0
2
2
0
0
1
3
7
20
0
9 000
0
1 000
0
3 600
7 400
0
0
2 200
11 000
7 300
41 500
0,0%
2,4%
0,0%
0,3%
0,0%
1,0%
2,0%
0,0%
0,0%
0,6%
2,9%
2,0%
11,1%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
2
7
21
0
4
1
35
57 600
18 400
41 400
0
18 700
6 700
142 800
15,4%
4,9%
11,1%
0,0%
5,0%
1,8%
38,2%
Sous-total
21
6
3
5
3
38
18 900
6 900
10 600
27 600
5 800
69 800
5,1%
1,8%
2,8%
7,4%
1,6%
18,7%
Restaurants
43
120 000
32,1%
136
374 100
100,0%
4
0
9
1
4 100
0
22 500
1 800
150
402 500
10
21 000
160
423 500
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
5,0%
164
Hautes-Plaines
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
0
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
800
0
800
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
4,0%
0,0%
4,0%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
0
0
2
0
1
0
3
0
0
5 700
0
200
0
5 900
0,0%
0,0%
28,8%
0,0%
1,0%
0,0%
29,8%
Sous-total
2
1
1
0
0
4
2 000
600
2 000
0
0
4 600
10,1%
3,0%
10,1%
0,0%
0,0%
23,2%
Restaurants
4
8 500
42,9%
12
19 800
100,0%
1
0
0
0
800
0
0
0
13
20 600
0
0
13
20 600
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
0,0%
165
Du Parc
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
0
0
1
1
0
0
1
0
0
0
2
4
9
0
0
200
900
0
0
300
0
0
0
10 800
2 800
15 000
0,0%
0,0%
0,4%
1,7%
0,0%
0,0%
0,6%
0,0%
0,0%
0,0%
20,5%
5,3%
28,4%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
0
3
5
1
0
0
9
0
6 500
10 400
300
0
0
17 200
0,0%
12,3%
19,7%
0,6%
0,0%
0,0%
32,6%
7
1
1
1
1
11
4 900
500
300
3 000
2 000
10 700
9,3%
0,9%
0,6%
5,7%
3,8%
20,3%
9
9 900
18,8%
38
52 800
100,0%
1
0
3
0
200
0
4 100
0
42
57 100
3
4 700
45
61 800
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
Restaurants
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
7,6%
166
Du Plateau (excluant le secteur statistique Centre commercial Le Plateau)
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
1
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
200
200
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
5,4%
5,4%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
0
0
0
0
1
0
1
0
0
0
0
3 000
0
3 000
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
81,1%
0,0%
81,1%
Sous-total
1
0
0
0
1
2
300
0
0
0
200
500
8,1%
0,0%
0,0%
0,0%
5,4%
13,5%
Restaurants
0
0
0,0%
Sous-total
4
3 700
100,0%
3
Autres n.c.a.
1
1
1
0
1 200
800
1 300
0
7
7 000
Espaces vacants
0
0
TOTAL
7
7 000
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
%
0,0%
167
Les Golfs
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
0
0
1
0
2
1
0
0
0
0
1
5
10
0
0
200
0
52 000
5 000
0
0
0
0
1 500
3 100
61 800
0,0%
0,0%
0,2%
0,0%
55,3%
5,3%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
1,6%
3,3%
65,7%
0
1
2
0
0
0
3
0
3 700
3 000
0
0
0
6 700
0,0%
3,9%
3,2%
0,0%
0,0%
0,0%
7,1%
Sous-total
4
0
0
0
2
6
1 300
0
0
0
10 200
11 500
1,4%
0,0%
0,0%
0,0%
10,8%
12,2%
Restaurants
6
14 100
15,0%
25
94 100
100,0%
1
1
7
1
700
9 600
24 000
1 300
35
129 700
0
0
35
129 700
Meubles
Magasins à rayons
1
Sous-total
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
0,0%
168
Lac-Deschênes
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
0
0
0
0
0
0
0
1
0
0
0
3
4
0
0
0
0
0
0
0
200
0
0
0
2 000
2 200
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
1,8%
0,0%
0,0%
0,0%
17,7%
19,5%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
0
1
3
0
0
0
4
0
900
4 600
0
0
0
5 500
0,0%
8,0%
40,7%
0,0%
0,0%
0,0%
48,7%
Sous-total
4
0
0
0
0
4
1 100
0
0
0
0
1 100
9,7%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
9,7%
Restaurants
4
2 500
22,1%
16
11 300
100,0%
2
0
4
0
400
0
10 300
0
22
22 000
0
0
22
22 000
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
0,0%
169
Des Explorateurs
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
0
3
3
3
1
4
11
6
1
3
7
19
61
0
2 300
1 600
3 000
200
34 900
19 600
7 800
67 300
68 500
5 600
18 000
228 800
0,0%
0,4%
0,3%
0,5%
0,0%
6,3%
3,5%
1,4%
12,1%
12,3%
1,0%
3,2%
41,0%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
4
7
11
1
4
0
27
95 200
22 700
18 500
2 500
23 500
0
162 400
17,1%
4,1%
3,3%
0,4%
4,2%
0,0%
29,1%
Sous-total
30
6
6
4
9
55
22 400
3 600
17 300
17 400
38 400
99 100
4,0%
0,6%
3,1%
3,1%
6,9%
17,8%
Restaurants
38
67 700
12,1%
181
558 000
100,0%
2
8
11
1
700
38 000
14 700
500
203
611 900
11
39 300
214
651 200
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
6,0%
170
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
0
4
1
0
1
4
0
0
0
0
3
5
18
0
13 900
600
0
30 800
21 300
0
0
0
0
10 300
10 800
87 700
0,0%
4,5%
0,2%
0,0%
10,0%
6,9%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
3,3%
3,5%
28,5%
1
0
1
1
0
0
3
44 100
0
1 100
7 600
0
0
52 800
14,3%
0,0%
0,4%
2,5%
0,0%
0,0%
17,2%
3
1
2
0
7
13
3 200
1 100
5 400
0
124 100
133 800
1,0%
0,4%
1,8%
0,0%
40,3%
43,5%
9
33 300
10,8%
Sous-total
43
307 600
100,0%
3
Autres n.c.a.
2
1
34
1
3 000
11 500
267 100
9 800
81
599 000
Espaces vacants
12
32 700
TOTAL
93
631 700
Meubles
Magasins à rayons
1
Sous-total
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
Restaurants
%
5,2%
171
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
0
2
0
1
0
1
0
0
0
0
0
0
4
0
6 500
0
1 000
0
1 000
0
0
0
0
0
0
8 500
0,0%
56,0%
0,0%
8,6%
0,0%
8,6%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
73,3%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
0
0
1
0
0
0
1
0
0
600
0
0
0
600
0,0%
0,0%
5,2%
0,0%
0,0%
0,0%
5,2%
Sous-total
0
0
0
0
1
1
0
0
0
0
2 500
2 500
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
21,6%
21,6%
Restaurants
0
0
0,0%
Sous-total
6
11 600
100,0%
3
Autres n.c.a.
0
0
18
0
0
0
118 600
0
24
130 200
1
9 300
25
139 500
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Espaces vacants
TOTAL
%
6,7%
172
Secteur 338 - Centre commercial Le Plateau
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
0
0
0
1
1
0
12
2
1
1
2
1
21
0
0
0
2 100
120 000
0
92 000
7 100
104 300
5 300
20 400
30 000
381 200
0,0%
0,0%
0,0%
0,4%
20,2%
0,0%
15,5%
1,2%
17,6%
0,9%
3,4%
5,1%
64,3%
2
0
1
1
2
0
6
173 000
0
2 300
7 500
2 700
0
185 500
29,2%
0,0%
0,4%
1,3%
0,5%
0,0%
31,3%
Sous-total
1
0
4
1
0
6
700
0
17 900
1 000
0
19 600
0,1%
0,0%
3,0%
0,2%
0,0%
3,3%
Restaurants
4
6 600
1,1%
37
592 900
100,0%
0
0
0
0
0
0
0
0
37
592 900
1
20 000
38
612 900
Meubles
Magasins à rayons
1
Sous-total
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
3,3%
173
Parcs d'affaires de Masson et de Buckingham
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
0
0
0
0
1
0
0
0
0
3
0
2
6
0
0
0
0
3 800
0
0
0
0
80 100
0
7 100
91 000
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
2,0%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
41,3%
0,0%
3,7%
46,9%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
1
0
2
0
0
0
3
65 000
0
1 400
0
0
0
66 400
33,5%
0,0%
0,7%
0,0%
0,0%
0,0%
34,2%
Sous-total
0
0
0
0
3
3
0
0
0
0
15 300
15 300
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
7,9%
7,9%
Restaurants
6
21 400
11,0%
18
194 100
100,0%
0
0
6
0
0
0
64 900
0
24
259 000
1
2 800
25
261 800
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Espaces vacants
TOTAL
%
1,1%
174
Distribution typologique de la structure commerciale
Tous les autres secteurs statistiques
17, 18, 331, 332, 333, 334, 339, 340, 342, 343, 344 403 et 420
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
0
4
1
2
1
6
0
0
0
0
2
1
17
0
12 700
200
9 300
2 000
23 200
0
0
0
0
1 200
1 200
49 800
0,0%
11,8%
0,2%
8,6%
1,9%
21,5%
0,0%
0,0%
0,0%
0,0%
1,1%
1,1%
46,2%
0
4
2
0
0
0
6
0
7 800
3 400
0
0
0
11 200
0,0%
7,2%
3,2%
0,0%
0,0%
0,0%
10,4%
Sous-total
1
1
0
0
6
8
200
300
0
0
24 300
24 800
0,2%
0,3%
0,0%
0,0%
22,5%
23,0%
Restaurants
9
22 000
20,4%
Sous-total
40
107 800
100,0%
3
Autres n.c.a.
1
0
72
1
200
0
299 200
200
114
407 400
3
2 600
117
410 000
Meubles
Magasins à rayons
1
Sous-total
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Espaces vacants
TOTAL
%
0,6%
175
Section VI
et potentiel de développement
Section VI: Adéquation entre l’offre et la demande et potentiel de développement
9.
INDICES DE SATURATION COMMERCIALE, 2007
L’adéquation entre l’offre et la demande se mesure à l’aide de l’indice de saturation commerciale.
Cet indice repose sur l’évaluation de l’offre théorique. Il est en effet possible de calculer de façon
théorique la valeur de l’offre d’un territoire donné en appliquant un taux de productivité des
ventes, exprimé en termes de ventes moyennes au pied carré de SLB, à la surface totale
inventoriée. La comparaison de ces résultats avec les chiffres du potentiel donne l’indice de
saturation commerciale.
Un indice de « 1 » reflète l’équilibre entre l’offre et la demande tenant compte, évidemment, de
rendements comparables aux moyennes de l’industrie. Un indice inférieur suggère que l’offre est
insuffisante alors qu’un indice supérieur à « 1 » révèle une situation d’offre excédentaire. Les
résultats de nos calculs pour les quatre grands groupes d’établissements sont présentés sur le
tableau ci-dessous.
Indices de saturation commerciale pour Gatineau en 2007
Offre
2
théorique
Demande
Indices
Biens courants
Restaurant
1
Services personnels
1 573,5
979,7
364,2
119,5
1 169,6
939,1
273,2
81,2
1,35
1,04
1,33
1,47
TOTAL
3 036,9
2 463,1
1,23
1) Coiffure et esthétique, nettoyeurs et location de films.
2) Voir le tableau détaillé à la fin de la section
Dans l’ensemble, la structure commerciale de Gatineau est en mesure de combler 123 % de la
demande. Le secteur des biens courants est en équilibre alors que pour les autres types de biens
et de services, l’offre est excédentaire. Ces résultats doivent cependant être interprétés comme
suit :
•
Les Gatinois ne sont pas les seuls à contribuer aux ventes des établissements de la Ville. On
a vu, à l’aide des enquêtes de provenance (voir la section IV), que, justement, 33 % des
clients des commerces et services de la Ville ne sont pas Gatinois; or leur demande n’a pas
été considérée dans les calculs des indices de saturation. L’incidence de l’apport de
l’extérieur est plus significative pour la restauration et pour certains sous-groupes des biens
durables et semi durables comme les marchandises générales ou les meubles et
l’électronique.
•
Le calcul de l’offre théorique repose sur les rendements moyens provinciaux de l’industrie.
Or, dans les faits, le rendement de nombreux établissements de Gatineau sont probablement
inférieurs
aux
moyennes,
particulièrement
les
commerces
indépendants
localisés
à
l’extérieur des grands centres commerciaux (là où les loyers sont plus bas). Ce phénomène
se manifeste tout particulièrement dans le secteur des services, et notamment dans le cas
177
des salons de coiffure et d’esthétique (petits locaux en marge des artères commerciales,
usages domestiques, etc.).
On en conclut que la structure commerciale de Gatineau n’est pas déficitaire; en termes
quantitatifs, l’offre est adéquate pour combler l’ensemble des besoins des Gatinois.
10. CALCUL DU POTENTIEL RÉSIDUEL, 2011 ET 2016
L’accroissement démographique d’une zone donnée entraîne nécessairement une hausse du
potentiel commercial. On a vu au chapitre 3 que le potentiel commercial de Gatineau devrait
croître de 231,2 millions $ d’ici 2016.
À la lumière des comportements d’achat, seulement une partie du potentiel additionnel sera
« disponible » pour les établissements de Gatineau. On sait en effet que 10 % des achats sont
effectués à l’extérieur de la Ville, dans les pôles commerciaux d’Ottawa mais également ailleurs
en Outaouais et au Québec. La « part locale » de l’accroissement de la demande se nomme le
potentiel résiduel.
Le potentiel résiduel de Gatineau a été calculé pour les biens durables et semi durables, les biens
courants et la restauration en 2011 et 2016. Le sommaire des résultats est montré sur le tableau
de la page suivante. Les tableaux détaillés sont présentés à la fin de la section. Ces calculs
reposent sur :
•
les comportements d’achat actuels, tels qu’établis à l’aide de l’enquête téléphonique (mars
2007);
•
la structure commerciale actuelle de Gatineau, telle qu’observée en avril 2007.
En 2011, la demande future qui, compte tenu des comportements d’achat actuels, devrait être
destinée aux magasins de Gatineau, s’élèvera à 106,6 millions $. C’est donc dire que, si
l’inventaire commercial reste stable, les magasins de la ville se partageront 106,6 millions $20
additionnels en 2011. Ce potentiel résiduel se distribue comme suit : 50,8 millions pour les biens
durables et semi durables, 43,8 millions $ pour les biens courants et 12,0 millions $ pour la
restauration.
Si l’inventaire commercial restait stable jusqu’en 2016, les commerces et restaurants de Gatineau
se partageraient alors 191,5 millions $ additionnels soit 84,9 millions $ de plus qu’en 2011.
Comme l’évolution démographique anticipée est plus élevée du côté ouest de la rivière Gatineau,
l’augmentation du potentiel résiduel sera nettement plus importante dans cette partie de la Ville.
20
Sur la seule base de l’accroissement démographique et en dollar 2007 (excluant donc l’effet de l’inflation).
178
Sommaire du potentiel résiduel pour Gatineau
2011 et 2016
Ouest de la rivière
Gatineau
Est de la rivière
Gatineau
Total
2011
Rénovation et quincailleries
Vêtements
Chaussures, bijoux et accessoires
Meubles, électronique, ordinateurs
Accessoires maison et décor
Sports, librairies, musique, jouets
Autres biens divers
Sous-total
9 139 600 $
5 805 000 $
3 692 600 $
694 100 $
3 887 000 $
346 100 $
1 913 200 $
2 176 100 $
27 653 700 $
6 920 600 $
4 656 900 $
2 925 900 $
755 900 $
3 841 200 $
561 100 $
1 799 600 $
1 723 100 $
23 184 300 $
16 060 200 $
10 461 900 $
6 618 500 $
1 450 000 $
7 728 200 $
907 200 $
3 712 800 $
3 899 200 $
50 838 000 $
Biens courants
Supermarchés
Magasins spécialisés
Pharmacies
Sous-total
14 293 300 $
3 054 700 $
7 618 200 $
24 966 200 $
10 711 300 $
2 343 800 $
5 770 800 $
18 825 900 $
25 004 600 $
5 398 500 $
13 389 000 $
43 792 100 $
6 978 500 $
5 031 000 $
12 009 500 $
TOTAL
59 598 400 $
47 041 200 $
106 639 600 $
2016
Rénovation et quincailleries
Vêtements
Chaussures, bijoux et accessoires
Meubles, électronique, ordinateurs
Accessoires maison et décor
Sports, librairies, musique, jouets
Autres biens divers
Sous-total
20 135 400 $
12 848 600 $
8 092 000 $
1 521 100 $
8 517 200 $
758 600 $
4 192 300 $
4 781 000 $
60 846 200 $
8 827 300 $
5 908 000 $
3 754 900 $
970 300 $
4 931 700 $
720 100 $
2 309 500 $
2 204 500 $
29 626 300 $
28 962 700 $
18 756 600 $
11 846 900 $
2 491 400 $
13 448 900 $
1 478 700 $
6 501 800 $
6 985 500 $
90 472 500 $
Biens courants
Supermarchés
Magasins spécialisés
Pharmacies
Sous-total
31 892 200 $
6 815 600 $
16 998 000 $
55 705 800 $
13 460 400 $
2 945 500 $
7 252 200 $
23 658 100 $
45 352 600 $
9 761 100 $
24 250 200 $
79 363 900 $
Restaurants
15 218 600 $
6 493 300 $
21 711 900 $
131 770 600 $
59 777 700 $
191 548 300 $
Restaurants
TOTAL
Source: Géocom Recherche. Données arrondies à 100$ près.
Voir les tableaux détaillés à la fin de la section
179
11. POTENTIEL DE DÉVELOPPEMENT DE GATINEAU, HORIZON 2016
Le potentiel de développement de la fonction commerciale de Gatineau sera gouverné par trois
facteurs :
1)
La croissance de la demande, telle que mesurée à l’aide du potentiel résiduel;
2)
La récupération d’une partie des fuites commerciales;
3)
Le phénomène « naturel » de renouvellement du stock commercial.
En 2016, le potentiel résiduel se chiffrera à 191,5 millions $. Tenant compte des rendements
moyens au pied carré de superficie locative brute, cette demande additionnelle justifiera
l’exploitation de commerces totalisant 475 000 pieds carrés : 258 400 pour des magasins de
biens durables et semi durables, 158 700 pieds carrés pour des magasins de biens courants et
57 900 pieds carrés pour des restaurants. Les deux tiers (68 %) de cette nouvelle demande, et
de l’espace locatif additionnel qui en découle, sera générée du côté ouest de la Ville.
Superficie locative brute justifiée par le potentiel résiduel , 2016
(Pieds carrés)
Partie ouest du territoire
Partie est du territoire
TOTAL (pieds carrés)
Potentiel résiduel
Superficie
justifiée
Potentiel résiduel
Superficie
justifiée
60 846 200 $
173 800
29 626 300 $
84 600
258 400
Biens courants
55 705 800 $
111 400
23 658 100 $
47 300
158 700
Restaurants
15 218 600 $
40 600
6 493 300 $
17 300
57 900
131 770 600 $
325 800
59 777 700 $
149 200
475 000
TOTAL
Source: Gécom Recherche
Les fuites commerciales ont été estimées au chapitre 4.3. Il avait notamment été établi que,
tenant compte des comportements d’achat actuels et de l’évolution du potentiel commercial d’ici
2016, les fuites commerciales représenteraient 266,5 millions $.
En posant l’hypothèse que l’offre actuelle de Gatineau se bonifie d’ici 2016 (redéveloppements,
adaptation des assortiments, rénovations, etc.) et que de nouveaux ensembles commerciaux soit
développés sans dupliquer indûment les centres existants, il est réaliste de penser qu’entre 10 %
et 40 % des fuites puissent être récupérées. Le tableau suivant présente les résultats de nos
estimations.
180
Scénarios de récupération des fuites commerciales et superficies justifiés, 2016
Scénarios de récupération
Fuites totales
(M$)
Taux de
récupération
Récupération
(M$)
183,9
40%
Biens courants
27,2
10%
2,7
5 400
Restaurants
55,4
20%
11,1
29 500
266,5
70%
87,4
245 100
TOTAL
73,6
Superficie
justifiée (pieds
carrés)
210 200
Sur la base de ces paramètres, le potentiel de développement associé à la récupération des fuites
commerciales est relativement faible, n’excédant pas 245 100 pieds carrés. L’essentiel du
potentiel de récupération vise les magasins de biens durables et semi durables. Les fuites sont en
effet très faibles, et le potentiel pour leur récupération tout aussi limité, pour les biens courants.
Pour des raisons évidentes (mobilité de la population, motifs des déplacements, etc.), la
récupération des fuites pourrait également s’avérer difficile pour le secteur de la restauration.
Ainsi, le potentiel de développement de la structure commerciale de Gatineau se traduit
en une superficie locative brute globale de 720 100 pieds carrés. C’est l’espace locatif
additionnel qu’il serait réaliste d’ajouter sur le territoire de Gatineau d’ici 2016 et ce, sans
affecter la structure commerciale en place de façon significative.
Mais il est évident que les projets qui seront réalisés à Gatineau dans les dix prochaines années
excéderont ces 720 100 pieds carrés. Le secteur du détail est en constante évolution. Les
formules commerciales se succèdent et transforment le tissu urbain et les comportements
d’achat. Au Québec, le passage du centre commercial traditionnel à la grande surface s’est
échelonné sur seulement quinze ans. Avant 1991, on ne comptait que 10 millions de pieds carrés
en « grandes surfaces » dans la région montréalaise, majoritairement des magasins à rayons,
quelques clubs entrepôts et « category killers » comme Toys R Us. Aujourd’hui, on en dénombre
plus de 33,5 millions, majoritairement aménagés à l’intérieur des mégacentres qui se sont greffés
aux articulations du réseau routier.
Tenant compte du chemin parcouru en 15 ans, on en déduit que la scène du détail devrait se
transformer à nouveau au cours des 15 à 20 prochaines années, au gré de l’évolution et de
l’interrelation
de
nombreux
facteurs
associés
à
l’évolution
démographique,
aux
cycles
économiques et immobiliers, aux modes de vie et aux technologies.
Il faut donc reconnaître cette pression « naturelle » pour le renouvellement de la structure
commerciale de Gatineau. De façon concrète, cela impliquera la construction de nouveaux
ensembles plus fonctionnels, mieux adaptés aux goûts des consommateurs et localisés plus
stratégiquement : à l’intérieur des pôles « forts » comme le Centre d’activité et à l’intersection
des artères régionales et des grandes collectrices comme l’Autoroute 50, le Boulevard des
Allumetières et le Boulevard Maloney.
181
Section VI
Évaluation de l'offre théorique de Gatineau (2007)
Meubles
Magasins de marchandises diverses
Magasins à rayons
Superficie
(pieds carrés
Volume théorique
284 400
112 700
9 300
123 000
734 900
190 200
489 100
101 700
85 320 000 $
39 445 000 $
6 510 000 $
86 100 000 $
293 960 000 $
71 325 000 $
171 185 000 $
40 680 000 $
754 700
639 200
325 100
415 300
264 145 000 $
255 680 000 $
113 785 000 $
145 355 000 $
4 179 600
1 573 490 000 $
Supermarchés
Pharmacies
1 092 900
244 500
292 200
65 800
245 600
601 095 000 $
158 925 000 $
87 660 000 $
46 060 000 $
85 960 000 $
Sous-total
1 941 000
979 700 000 $
Certains services
Location de films
Sous-total
260 300
52 300
108 300
420 900
78 090 000 $
14 382 500 $
27 075 000 $
119 547 500 $
Restaurants
971 300
364 237 500 $
TOTAL
7 512 800
3 036 975 000 $
Sous-total
Biens courants 1
1) Excluant SAQ et traiteurs
183
Calcul du potentiel résiduel 2011 et 2016
Partie ouest de Gatineau
2007
2011
2016
Potentiel total
Part locale (93%)
Concurrence effective
Potentiel résiduel
151 558 900
140 949 777
140 949 777
0
$
$
$
$
161 386 400
150 089 352
140 949 777
9 139 575
$
$
$
$
173 209 900
161 085 207
140 949 777
20 135 430
$
$
$
$
Potentiel total
Part locale (90%)
Potentiel résiduel
102 199 300
91 979 370
91 979 370
0
$
$
$
$
108 649 300
97 784 370
91 979 370
5 805 000
$
$
$
$
116 475 500
104 827 950
91 979 370
12 848 580
$
$
$
$
Vêtements
Potentiel total
Part locale (74%)
Potentiel résiduel
74 520 200
55 144 948
55 144 948
0
$
$
$
$
79 510 200
58 837 548
55 144 948
3 692 600
$
$
$
$
85 455 300
63 236 922
55 144 948
8 091 974
$
$
$
$
Potentiel total
Part locale (52%)
Potentiel résiduel
19 948 200
10 373 064
10 373 064
0
$
$
$
$
21 283 000
11 067 160
10 373 064
694 096
$
$
$
$
22 873 400
11 894 168
10 373 064
1 521 104
$
$
$
$
Potentiel total
Part locale (63%)
Potentiel résiduel
92 131 200
58 042 656
58 042 656
0
$
$
$
$
98 301 100
61 929 693
58 042 656
3 887 037
$
$
$
$
105 650 600
66 559 878
58 042 656
8 517 222
$
$
$
$
Potentiel total
Part locale (30%)
Potentiel résiduel
17 244 900
5 173 470
5 173 470
0
$
$
$
$
18 398 600
5 519 580
5 173 470
346 110
$
$
$
$
19 773 500
5 932 050
5 173 470
758 580
$
$
$
$
Potentiel total
Part locale (70%)
Potentiel résiduel
40 811 500
28 568 050
28 568 050
0
$
$
$
$
43 544 700
30 481 290
28 568 050
1 913 240
$
$
$
$
46 800 500
32 760 350
28 568 050
4 192 300
$
$
$
$
Potentiel total
Part locale (86%)
Potentiel résiduel
38 407 000
33 030 020
33 030 020
0
$
$
$
$
40 937 400
35 206 164
33 030 020
2 176 144
$
$
$
$
43 966 300
37 811 018
33 030 020
4 780 998
$
$
$
$
TOTAL
0 $
27 653 802 $
60 846 188 $
184
Partie est de Gatineau
2007
2011
2016
Potentiel total
Part locale (98%)
Potentiel résiduel
178 326 700
174 760 166
174 760 166
0
$
$
$
$
185 388 500
181 680 730
174 760 166
6 920 564
$
$
$
$
187 334 100
183 587 418
174 760 166
8 827 252
$
$
$
$
Potentiel total
Part locale (100%)
Potentiel résiduel
119 866 500
119 866 500
119 866 500
0
$
$
$
$
124 523 400
124 523 400
119 866 500
4 656 900
$
$
$
$
125 774 500
125 774 500
119 866 500
5 908 000
$
$
$
$
Vêtements
Potentiel total
Part locale (82%)
Potentiel résiduel
88 106 000
72 246 920
72 246 920
0
$
$
$
$
91 674 200
75 172 844
72 246 920
2 925 924
$
$
$
$
92 685 200
76 001 864
72 246 920
3 754 944
$
$
$
$
Potentiel total
Part locale (79%)
Potentiel résiduel
23 599 800
18 643 842
18 643 842
0
$
$
$
$
24 556 600
19 399 714
18 643 842
755 872
$
$
$
$
24 828 000
19 614 120
18 643 842
970 278
$
$
$
$
Potentiel total
Part locale (87%)
Potentiel résiduel
108 955 400
94 791 198
94 791 198
0
$
$
$
$
113 370 600
98 632 422
94 791 198
3 841 224
$
$
$
$
114 624 000
99 722 880
94 791 198
4 931 682
$
$
$
$
Potentiel total
Part locale (68%)
Potentiel résiduel
20 362 300
13 846 364
13 846 364
0
$
$
$
$
21 187 400
14 407 432
13 846 364
561 068
$
$
$
$
21 421 200
14 566 416
13 846 364
720 052
$
$
$
$
Potentiel total
Part locale (92%)
Potentiel résiduel
48 290 000
44 426 800
44 426 800
0
$
$
$
$
50 246 100
46 226 412
44 426 800
1 799 612
$
$
$
$
50 800 300
46 736 276
44 426 800
2 309 476
$
$
$
$
Potentiel total
Part locale (95%)
Potentiel résiduel
45 281 800
43 017 710
43 017 710
0
$
$
$
$
47 095 600
44 740 820
43 017 710
1 723 110
$
$
$
$
47 602 300
45 222 185
43 017 710
2 204 475
$
$
$
$
TOTAL
0 $
23 184 274 $
29 626 159 $
185
Biens courants et restauration
Partie ouest de Gatineau
2007
2011
2016
Biens courants
Supermarchés
Potentiel total
Part locale (97%)
Potentiel résiduel
Potentiel total
Part locale (90%)
Potentiel résiduel
Pharmacies
Potentiel total
Part locale (95%)
Potentiel résiduel
TOTAL
244 429 800
237 096 906
237 096 906
0
$
$
$
$
259 165 200
251 390 244
237 096 906
14 293 338
$
$
$
$
277 308 400
268 989 148
237 096 906
31 892 242
$
$
$
$
56 298 000
50 668 200
50 668 200
0
$
$
$
$
59 692 100
53 722 890
50 668 200
3 054 690
$
$
$
$
63 870 900
57 483 810
50 668 200
6 815 610
$
$
$
$
133 021 600
126 370 520
126 370 520
0
$
$
$
$
141 040 800
133 988 760
126 370 520
7 618 240
$
$
$
$
150 914 200
143 368 490
126 370 520
16 997 970
$
$
$
$
0 $
24 966 268 $
55 705 822 $
124 937 700 $
101 199 537 $
101 199 537 $
133 553 100 $
108 178 011 $
101 199 537 $
143 726 100 $
116 418 141 $
101 199 537 $
0 $
6 978 474 $
15 218 604 $
Restaurants
Potentiel total
Part locale (81%)
TOTAL
186
Biens courants et restauration
Partie est de Gatineau
2007
2011
2016
Biens courants
Supermarchés
Potentiel total
Part locale (100%)
Potentiel résiduel
Potentiel total
Part locale (95%)
Potentiel résiduel
Pharmacies
Potentiel total
Part locale (99%)
Potentiel résiduel
TOTAL
284 771 100
284 771 100
284 771 100
0
$
$
$
$
295 482 400
295 482 400
284 771 100
10 711 300
$
$
$
$
298 231 500
298 231 500
284 771 100
13 460 400
$
$
$
$
65 605 300
62 325 035
62 325 035
0
$
$
$
$
68 072 500
64 668 875
62 325 035
2 343 840
$
$
$
$
68 705 800
65 270 510
62 325 035
2 945 475
$
$
$
$
154 957 800
153 408 222
153 408 222
0
$
$
$
$
160 786 900
159 179 031
153 408 222
5 770 809
$
$
$
$
162 283 300
160 660 467
153 408 222
7 252 245
$
$
$
$
0 $
18 825 949 $
23 658 120 $
148 323 000 $
121 624 860 $
121 624 860 $
154 458 400 $
126 655 888 $
121 624 860 $
156 241 600 $
128 118 112 $
121 624 860 $
0 $
5 031 028 $
6 493 252 $
Restaurants
Potentiel total
Part locale (82%)
TOTAL
187
Section VII
Enjeux et problématiques de la
fonction commerciale de Gatineau
Section VII: Enjeux et problématiques de la fonction commerciale de Gatineau
12. PROBLÉMATIQUES ET ENJEUX À L’ÉCHELLE DE LA VILLE : UNE
PERSPECTIVE GLOBALE
Faits saillants de la première phase de l’Étude sur le commerce de détail
Les activités de recherche et d’analyse effectuées dans le cadre de cette première phase de
l’Étude sur le commerce de détail de Gatineau ont permis de mettre en relief les grands constats
suivants :
•
La population actuelle (2007) de Gatineau est estimée autour de 252 300 personnes : 54 %
à l’est de la rivière Gatineau et 46 % à l’ouest. Cette population devrait croître pour
atteindre 273 650 personnes en 2016 soit un bilan net de quelque 21 350 personnes en 9
ans. La croissance devrait être plus forte dans la portion de la Ville à l’ouest de la rivière si
bien qu’à terme, le bassin démographique devrait se distribuer à 52 % à l’est et à 48 % à
l’ouest de la rivière Gatineau.
•
Le potentiel total de dépenses de la population résidante de Gatineau se chiffre à 2,5
milliards $ en 2007 : 1,2 milliard $ pour les biens durables et semi durables, 939,1 millions $
pour les biens courants, 273,3 millions $ pour les restaurants et 81,2 millions $ pour les
services personnels. Ce potentiel global devrait s’accroître de 231 millions entre 2007 et
2016.
•
Les travailleurs non résidants de Gatineau, estimés à 27 800 personnes, génèrent une
demande de 69,8 millions $. C’est la somme qu’ils sont susceptibles de dépenser dans les
établissements situés à proximité de leur lieu de travail. La moitié (33,9 millions $) de ce
montant est destiné aux restaurants.
•
L’enquête téléphonique sur les comportements d’achat a permis d’établir que 10 % des
achats des Gatinois sont effectués à l’extérieur des limites de la Ville. En termes monétaires,
ces fuites commerciales représentent 239,5 millions $ (2007). Elles sont plus élevées pour
les résidants situés à l’ouest de la rivière Gatineau (156,8M$) que pour ceux du côté est
(82,7M$). Cette enquête téléphonique a également permis de mettre en lumière que :
-
Les échanges sont relativement faibles entre les parties est et ouest de la Ville (de part
et d’autre de la rivière Gatineau). En outre, les résidants de l’ouest dépensent deux fois
plus dans les établissements de l’est (151,5 M$) que ne le font les résidants de l’est
dans les magasins de la partie ouest de la Ville (72,0 M$).
-
Les fuites vers Ottawa sont évaluées 186,3 millions $ (2007). Elles sont surtout
attribuables aux résidants de la partie ouest de la Ville (à l’ouest de la rivière Gatineau)
qui y dépensent 136,7 millions $.
-
Les fuites les plus élevées, en proportion, sont observées pour les accessoires de
maison (49 %), les chaussures, bijouteries et accessoires vestimentaires (33 %), les
meubles et l’électronique (24 %) ainsi que pour les vêtements (22 %).
189
•
Une seconde enquête téléphonique, qui visait à recueillir les opinions des Gatinois, a révélé
que :
-
38 % des citoyens désirent prioriser la redynamisation de rues commerciales et stopper
le développement des grandes surfaces;
-
13 % veulent que soit encouragé le développement des grandes surfaces et que les
artères commerciales ne soient pas redynamisées;
-
28 % souhaitent tout faire (encourager le développement des grandes surfaces et
redynamiser les rues commerciales);
-
9 % ne veulent rien faire;
-
12 % sont indifférents.
Parmi les artères commerciales qui mériteraient le plus d’efforts de revitalisation figurent : le
boulevard Maloney, le boulevard St-Joseph, le boulevard Gréber, la rue Notre-Dame et la rue
Principale (Aymer).
•
Une série d’enquêtes de provenances effectuées dans les aires de stationnement de 12 sites
commerciaux de la Ville a révélé que la zone d’influence géographique de la structure
commerciale actuelle de Gatineau s’étend entre Pontiac à l’ouest, Notre-Dame-de-la-Salette
au nord, Lochaber à l’est et la rivière Des Outaouais au sud.
-
La zone primaire, qui fournit 83 % de la clientèle globale des magasins de la Ville,
regroupe la Ville de Gatineau ainsi que les municipalités adjacentes de Chelsea, Cantley
et Ange-Gardien.
-
Les citoyens de Gatineau représentent 77 % de la clientèle totale des magasins de la
Ville.
•
La structure commerciale actuelle de Gatineau est formée de 2 652 établissements qui,
ensemble, couvrent 10,4 millions de pieds carrés de superficie locative brute.
•
L’inoccupation n’est pas une problématique particulière à Gatineau. Même si on observe
certains secteurs moins performants, le taux global d’inoccupation a été établi à seulement
3,3 %, un résultat nettement sous le seuil des 5 % à 10 % observés généralement dans des
villes de taille comparable.
•
À l’heure actuelle, on dénombre 28 projets de nature commerciale sur le territoire de la Ville.
Ensemble, ils pourraient permettre d’ajouter 2,5 millions de pieds carrés de superficie
locative brute soit une hausse de 23 % par rapport au stock existant. Parmi les plus
importants projets en termes de superficies figurent :
-
Centre commercial De la Gappe (473 000 pieds carrés);
-
Projet d’un centre de type « lifestyle » dans le secteur du Mégacentre du Plateau par
First Capital (522 400 pieds carrés).
190
-
Mégacentre de North American à l’intersection Vanier / Du Plateau (404 100 pieds
carrés);
•
Prolongement du Mégacentre Du Plateau par Trinity (105 700 pieds carrés);
L’analyse de l’adéquation entre l’offre et la demande suggère que la structure commerciale
actuelle de Gatineau est à même de combler 123 % des besoins des citoyens de la Ville.
Cette apparente sur-offre s’explique notamment par le fait que les Gatinois ne représentent
que 77 % de la clientèle totale des établissements de leur ville, le reste des clients
proviennent des municipalités adjacentes. On en conclut qu’en termes quantitatifs, l’offre
actuelle est suffisante pour combler la plupart des besoins des citoyens.
•
Grâce à l’accroissement de la population, les commerces et services de Gatineau se
partageront une demande additionnelle de 191,5 millions $ en 2016. Cela peut représenter
une superficie locative brute de 475 000 pieds carrés. Tenant compte également d’un
scénario réaliste de récupération des fuites commerciales (87,4 M$ des 266,5 M$ de fuites
anticipées pour 2016), le potentiel total de développement de la structure commerciale de
Gatineau d’ici 2016 pourrait représenter 720 000 pieds carrés de superficie locative brute.
Bilan et grandes conclusions
À la lumière de l’ensemble des données colligées et analysées dans le cadre de cette première
phase de l’Étude sur le commerce de détail, un constat s’impose : en termes quantitatifs, la
structure commerciale de Gatineau est amplement suffisante pour combler les besoins
actuels et son potentiel de développement d’ici 2016 n’excède pas 720 000 pieds
carrés.
Ce résultat apparaît modeste sachant qu’à l’heure actuelle, 28 projets (2,5 millions de pieds
carrés de superficie locative brute) sont en voie de réalisation ou à l’étape préliminaire de leur
processus d’approbation par la Ville. Un de ces projets est déjà en construction et deux autres
ont une bonne probabilité de réalisation :
•
Centre commercial La Gappe – en construction (Smart Centres) :
473 000 pieds carrés
•
Prolongement du Mégacentre du Plateau (Trinity) :
•
Mégacentre Vanier / Outaouais (North American) :
Total
Ces quelques données mettent en relief que ces nouveaux ensembles commerciaux, et les autres
qui pourraient s’ajouter, ne puiseront qu’en partie dans le potentiel résiduel anticipé pour les dix
prochaines années. Leur développement participera donc davantage au renouvellement du stock
commercial de Ville.
Or ces pressions de développement ne sont pas sans présenter des enjeux importants pour la
fonction commerciale et l’aménagement urbain. Le développement est en effet largement
tributaire des requêtes des promoteurs qui eux, sélectionnent des emplacements sur la base de
leurs qualités stratégiques et de leurs coûts (acquisition des propriétés, aménagement des sites,
etc.).
191
La localisation des projets actuels donne une bonne idée des critères recherchés par ces
promoteurs. Ils répondent, est-il nécessaire de le préciser, aux grands principes de localisation
commerciale et aux impératifs des nouvelles formes commerciales : une localisation à
l’intersection des grands axes routiers susceptible de faciliter l’accès véhiculaire depuis toutes les
parties de la Ville; ces sites doivent être vastes pour permettre l’aménagement des
indispensables aires de stationnement; idéalement, ils se retrouvent à proximité des principaux
bassins de population et des zones de croissance résidentielle.
Ces quelques indications expliquent largement le sens qu’a pris le développement commercial
récent de Gatineau :
•
Une majorité de projets sont proposés pour la partie ouest du territoire, là où la croissance
démographique est forte. Les promoteurs convoitent particulièrement les sites se trouvant
dans l’axe du boulevard des Allumetières qui, à terme, se prolongera dans le boulevard StLaurent et reliera les secteurs d’Aylmer et de Hull. Cette grande collectrice jouera un rôle
stratégique dans la desserte de toute la partie ouest de Gatineau.
•
Du côté est, les sites les plus stratégiques se retrouvent nécessairement dans le Centre
d’activité, sur les terrains vacants intercalaires, mais aussi à proximité des grands axes
routiers : la réalisation du Centre commercial La Gappe, au carrefour de l’autoroute 50, du
boulevard De la Gappe et du boulevard Maloney, en témoigne.
Ces projets ne s’inscrivent pas nécessairement en continuité avec le sens historique du
développement en bordure des grandes artères commerciales, que l’on parle du boulevard
Maloney, du boulevard St-Joseph et de la rue Principale. En ce sens, ils contribuent au transfert
des activités commerciales du centre vers la périphérie et à l’abandon progressif d’un modèle de
développement artériel à un autre, plus ponctuel.
L’adaptation et le renouvellement de la structure commerciale de Gatineau entraînera donc
nécessairement le développement d’une superficie locative brute supérieure à ce qui est justifié
par la seule croissance de la demande. Cela se traduira forcément de façon très concrète sur la
structure commerciale existante : les nouveaux développements et les pôles commerciaux les
plus fonctionnels et les mieux localisés sortiront gagnants alors que les secteurs plus anciens ou
localisés moins stratégiquement en souffriront. Ils seront graduellement délaissés par les
consommateurs; si les détaillants eux-mêmes ne les abandonnent pas avant, comme on le voit
souvent avec les grandes chaînes comme Canadian Tire qui se repositionnent dans le marché. Ce
jeu de relocalisation entraîne très souvent l’abandon de certains points de ventes et laisse des
traces très concrètes sur le territoire : les « ghosts box21 ».
Ces quelques précisions mettent en lumière l’enjeu fondamental associé au renouvellement d’un
stock commercial : sachant que les superficies additionnelles se traduisent, à l’autre bout du
spectre, par la désuétude puis l’abandon des secteurs plus anciens, est-il judicieux de limiter les
nouveaux développements ? Deux scénarios se présentent alors.
21
Bâtiments laissés vacants par la relocalisation ou la fermeture d’une succursale de type « big box ». Exemple : Canadian Tire
sur l’Avenue Lépine à Buckingham. Ces bâtiments sont difficiles à recycler car très « typés ».
192
Le scénario d’un contrôle serré du développement commercial
Si la Ville choisit de les limiter, c’est-à-dire de cesser d’accorder des permis après avoir atteint le
seuil des 720 000 pieds carrés justifiés par la demande en 2016, elle fera forcément un choix
prudent. Mais les forces du marché pour le renouvellement du stock commercial seraient toujours
à l’œuvre. Dans le meilleur scénario, ce renouvellement se traduirait par l’adaptation des
structures existantes : la transformation des centres commerciaux traditionnels pour accueillir de
plus en plus de grandes surfaces, le développement des terrains intercalaires, etc. La grande
surface prendrait donc pied dans les secteurs commerciaux traditionnels mais seulement dans les
secteurs stratégiques pouvant leur permettre de maximiser leur rayonnement. Cela impliquerait
donc seulement trois secteurs :
•
Le Centre d’activité;
•
Le boulevard St-Joseph, particulièrement le secteur des Galeries de Hull;
•
L’environnement du Mégacentre du Plateau et plus généralement le secteur ouest de
Gatineau.
Les autres secteurs commerciaux, rues d’ambiance et corridors seraient donc quand même
fragilisés : les grandes surfaces renforceraient les trois principaux secteurs commerciaux et
contribueraient à polariser davantage les comportements d’achat. Les petits centres de services
(biens et services courants) localisés stratégiquement à proximité des secteurs résidentiels
seraient toutefois épargnés. Le maintien d’un bon éventail de biens durables et semi durables
serait en revanche de plus en plus difficile à réaliser dans le Vieux Hull et sur des rues comme
Notre-Dame, Principale, Buckingham, Gréber et Main.
C’est évidemment sans compter un autre phénomène : le déplacement des secteurs de
croissance démographique qui aura une incidence directe sur la pertinence de la vocation
commerciale de certaines rues commerciales et / secteurs.
Le scénario du « laisser-faire »
Si la Ville choisit de ne pas limiter le développement, on pourrait donc voir se développer
plusieurs mégacentres à court et moyen termes jusqu’à ce que les impératifs du marché
« rattrapent » les promoteurs : plus aucune perspective de location car tous les joueurs sont en
place, des ventes qui plafonnent, l’inoccupation à la hausse, etc. L’avantage de ce scénario serait
sur le plan de l’aménagement urbain : la grande surface serait limitée à des sites parfaitement
adaptés sur le plan du stationnement et des accès. L’intégration architecturale avec le tissu
existant ne serait pas non plus un problème. En revanche, et à la lumière des très nombreux
projets en lice à l’heure actuelle, le plafonnement pourrait se produire très rapidement. Et dans
un tel scénario, tous les secteurs commerciaux actuels seraient à risque, tout particulièrement les
centres commerciaux comme Village Place Cartier, Galeries de Hull, Galeries d’Aylmer et, même,
Promenades de l’Outaouais qui n’auront plus aucun avantage concurrentiel dans leurs démarches
pour recruter de nouvelles bannières. Certains détaillants des centres commerciaux traditionnels
pourraient même se relocaliser dans les nouveaux mégacentres. Les avantages sont nombreux
pour ces chaînes : de nouveaux bâtiments parfaitement fonctionnels et à des niveaux de loyers
193
souvent inférieurs à ceux des centres commerciaux traditionnels. Ils laisseraient donc derrière
des locaux inoccupés et affaibliraient ces centres commerciaux de façon significative.
Selon ce scénario de développement, encore faut-il que les sites des nouveaux développements
soient judicieux. Est-ce que tous les grands projets en voie de planification seraient localisés de
façon avantageuse ? À l’ouest, devrait-on contraindre les nouveaux développements dans la
continuité du mégacentre existant avec tout ce que cela implique en matière d’accès et de
congestion ? À l’est, devrait-on favoriser le développement d’une sortie de l’autoroute comme
celle de la montée Paiement ? À l’heure actuelle, la réserve de terrains vacants à vocation
commerciale permet-elle d’envisager de tels scénarios ? La réponse est non; bien que très
importante en termes quantitatifs (16,9 millions de pieds carrés), cette réserve de terrains
vacants desservis offre peu de possibilités concrètes pour des projets majeurs. À l’exception d’un
terrain résiduel dans le Centre d’activité, tous les grands terrains disponibles ne répondent pas
aux critères recherchés par les développeurs : des positions trop excentriques, trop marginales
par rapport aux grands axes routiers et autoroutiers.
Les enjeux de la rationalisation de la fonction commerciale
Dans ce contexte, la rationalisation de la zone commerciale de Gatineau prend toute son
importance. Que la Ville choisisse de limiter le développement, de le permettre ou d’opter pour
une solution de compromis, on se dirige de toute façon vers un surplus d’espace à vocation
commerciale, les rues d’ambiance et les anciens secteurs commerciaux étant les plus
vulnérables, quelque soit le scénario. À cet égard, il est clair qu’il faudra favoriser la mutation
graduelle de ces secteurs vers d’autres usages.
Il faudra également examiner la pertinence de conserver des zones commerciales excentriques et
très ponctuelles, comme par exemple le secteur du Marché aux Puces Larose dans le secteur de
Masson-Angers, les corridors de commerces et de services comme Vanier au nord du chemin
Pink. Enfin, la rationalisation de la zone commerciale impliquera aussi la remise en question de
nombreux noyaux de services de proximité sur la base des besoins actuels et futurs de la
population des quartiers limitrophes.
La démarche devra également s’appuyer sur d’autres considérations que l’offre, la demande et
les impératifs de la logique de l’espace commercial. Elle devra également considérer les grands
principes du plan d’urbanisme ainsi que les préoccupations soulevées par le grand public et les
intervenants du milieu. Ces deux groupes-cibles seront rencontrés ultérieurement mais on sait
déjà, sur la base des résultats d’une de nos deux enquêtes téléphoniques, que, si les Gatinois
fréquentent très largement les grandes surfaces, la majorité d’entre eux souhaite également que
la Ville revitalise les artères commerciales, en particulier le boulevard Maloney, le boulevard StJoseph, le boulevard Gréber et la rue Principale.
194
13. PROBLÉMATIQUES ET ENJEUX À L’ÉCHELLE DES VILLAGES URBAINS :
PERSPECTIVES LOCALES
Les applications concrètes des problématiques et des enjeux globaux sont analysées ici selon une
perspective plus locale. Les données clés sur le marché et sur la structure commerciale sont
présentées pour chaque village urbain. Les problématiques particulières sont soulevées et les
enjeux sont formulés sous forme de questions; autant de pistes qui seront poursuivies et
approfondies dans la deuxième partie du mandat.
Données clés – Vallée-de-la-Lièvre
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
Indice de vieillissement 1 :
Indice de revenu :
14 220
14 300
14 600
380
46,7
90,6
(Gatineau = 100)
Potentiel (M$)
Durables et semi durables:
Courants:
Restauration:
Services:
Part des achats:
Part de l'offre:
Part de la demande:
61,9
51,9
14,1
4,1
4%
3%
5%
1) Nombre de personnes âgées (65+) par tranche de 100 enfants (14 -)
La problématique pour le village urbain de Vallée-de-la-Lièvre est la suivante : il est
suffisamment éloigné des grands pôles de desserte commerciale de Gatineau pour justifier une
offre locale diversifiée mais son bassin démographique est limité et restera relativement stable au
cours des 10 prochaines années. De plus, l’autoroute 50 donne un accès relativement rapide aux
pôles commerciaux de La Cité; les consommateurs de Vallée-de-la-Lièvre s’y approvisionnent
donc largement sauf pour les biens courants et les quelques biens durables et semi durables
qu’offrent les généralistes comme Canadian Tire, Rossy et Tigre Géant. Or, ce phénomène se
renforcera si le Centre d’activité poursuit son développement comme les tendances le suggèrent.
En contrepartie, le noyau urbain de Buckingham dessert plus que la population du village urbain
de Vallée-de-la-Lièvre. Sa seule zone d’influence primaire, d’où provient 65 % de sa clientèle,
couvre le Bassin-de-la-Lièvre ainsi que les municipalités de l’Ange-Gardien et de Mayo.
À l’heure actuelle, la structure commerciale est formée de 134 établissements couvrant 359 000
pieds carrés. Elle est distribuée en deux secteurs : le commerce artériel de l’avenue Buckingham,
la « rue principale » traditionnelle, et l’avenue Lépine, où s’est construit le centre commercial
local et qui connaît un redéveloppement : les deux locomotives des Galeries de Buckingham
(Maxi et Canadian Tire) ont transféré leurs activités un peu plus loin sur l’avenue Lépine dans des
emplacements plus grands de type « big box ».
Il faut également souligner deux autres petits secteurs commerciaux à proximité des bretelles de
l’autoroute 50 :
195
•
À la hauteur de la sortie 166, dans le Parc industriel de Masson–Angers22 où l’on trouve
•
L’encan Larose (marché public) à la hauteur de la sortie 165.
quelques commerces reliés à l’automobile et des restaurants.
Le développement de l’avenue Lépine est donc un enjeu pour le village urbain de Vallée-de-laLièvre. L’implantation des trois grandes surfaces a renforcé son rôle dans la dynamique
commerciale de Buckingham, surtout pour l’alimentation, les deux seuls supermarchés du village
s’y trouvant. Les Galeries de Buckingham en sortent affaiblies quoiqu’on leur reconnaisse encore
quelques
générateurs
d’achalandage
(Dollarama,
Pitt,
Hart).
Pour
l’heure,
l’avenue
de
Buckingham est, elle, relativement saine entre Maclaren et Jean XXIII (Intersport, Ameublement
Lefebvre, Tigre Géant, Rossy, Dollamania, etc.).
Mais le développement de l’offre ne pourra pas être massif à Buckingham sachant que presque
toutes les enseignes de magasins de marchandises générales sont présentes (Canadian Tire,
Hart, Rossy, Tigre Géant) et la demande est insuffisante pour l’implantation d’un magasin à
rayons. La demande est également rencontrée avec les deux grandes surfaces alimentaires (Maxi
et Métro Plus). Il n’y a pas lieu d’en envisager une troisième.
Les enjeux pour le village urbain de Vallée-de-la-Lièvre
Comment confirmer et consolider les deux pôles de desserte commerciale : avenue Lépine et
avenue Buckingham ? Devrait-on spécialiser la vocation d’une et de l’autre ?
Devrait-on favoriser la poursuite du développement sur Lépine ? Si oui, dans quelle mesure ? Quel
scénario serait réaliste sachant que la demande locale est déjà largement rencontrée pour les biens
courants et les marchandises générales ?
La « rue d’ambiance » Buckingham devrait-elle être limitée à son tronçon le plus dense et le plus
sain ?
Devrait-on poursuivre le développement commercial des petits secteurs limitrophes à l’autoroute
50, notamment le secteur de l’Encan Larose ?
Les noyaux de services de proximité de la rue Georges sont-ils tous requis ?
22
43 600 pieds carrés, non inclus dans l’inventaire du village urbain de 359 000 pieds carrés.
196
Données clés – Bassin-de-la-Lièvre
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
8 740
8 700
8 400
-340
Indice de revenu :
20,6
106,7
(Gatineau = 100)
Potentiel (M$)
Courants:
Restauration:
Services:
Part des achats:
Part de l'offre:
Part de la demande:
40,5
32,5
9,5
2,5
0%
2%
3%
Trois problématiques affectent le village urbain du Bassin-de-la-Lièvre. D’abord, le bassin
démographique est très réduit, pouvant à peine justifier l’exploitation d’un supermarché, d’une
pharmacie et de quelques autres établissements de biens et services de commodité. Ensuite, le
bilan démographique des 10 prochaines années est négatif. Enfin, le village est scindé en deux
secteurs relativement éloignés l’un de l’autre : Masson, à l’extrême est, et Angers, à l’ouest.
La structure commerciale du village urbain (52 établissements couvrant 163 600 pieds carrés) est
à l’échelle de la demande générée : deux supermarchés dont un petit à Masson (Gros Do), une
pharmacie, une quincaillerie / cour à bois, un magasin de variétés et quelques dépanneurs et
autres petits établissements de services.
Le tissu commercial est peu dense et limité au chemin de Montréal Est (Masson) et Ouest
(Angers). Quelques autres établissements se trouvent à l’intersection de Laurentien et Neuville.
À l’exception des produits et services courants (alimentation, pharmacie, services personnels),
les résidants du Bassin-de-la-Lièvre s’approvisionnent à l’extérieur : une partie dans le village
urbain de Vallée-de-la-Lièvre et une autre ailleurs à Gatineau. Rien dans les données analysées,
ne suggère donc d’accroître le stock commercial de Bassin-de-la-Lièvre.
Les enjeux pour le village urbain de Bassin-de-la-Lièvre
Comment assurer une desserte adéquate des deux parties de ce village urbain pour les biens et services
les plus essentiels ?
Le développement de l’avenue Lépine (Vallée de-la-Lièvre) risque-t-il d’anéantir toute possibilité
commerciale dans le secteur de Masson ?
Y a-t-il lieu de réduire la zone commerciale de l’axe du chemin de Montréal Ouest pour densifier le tissu
commercial ?
Les deux noyaux de services de proximité actuels (Laurentien / A-50 et Georges / Chemin de Montréal)
sont-ils requis et, si oui, devraient-ils être spécialisés exclusivement pour le dépannage / essence ?
197
Données clés – Rivière-Blanche
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
Indice de revenu :
(Gatineau = 100)
16 760
17 800
18 900
2 140
16,7
120,9
Potentiel (M$)
Courants:
Restauration:
Services:
Part des achats:
Part de l'offre:
Part de la demande:
81,7
63,4
19,5
5,2
1%
2%
7%
Bien que sa population soit plus importante, la structure commerciale du village urbain de
Rivière-Blanche n’est pas beaucoup plus développée que celle du Bassin-de-la-Lièvre (88
établissements ; 225 900 pieds carrés) : un supermarché de 47 400 pieds carrés, 2 pharmacies,
quelques magasins spécialisés en alimentation, dépanneurs, services personnels, 2 petites
quincailleries et quelques petits magasins de biens spécialisés. Aucun magasin de biens modes ni
d’électronique. Ainsi, comme le montrent les données clés du tableau ci-dessus, la population du
village urbain de Rivière Blanche génère 7 % de la demande mais contribue à seulement 2 % de
l’offre de la Ville. L’essentiel des biens et services durables et semi durables sont donc achetés
ailleurs à Gatineau.
Pourtant, ce village urbain est relativement isolé, à la limite de la zone d’influence du noyau
urbain de Buckingham et encore assez loin du Centre d’activité. Une plus grande partie de la
desserte commerciale pourrait donc être assurée localement.
À l’heure actuelle, le tissu commercial se concentre surtout sur le boulevard Maloney Est, le
centre de gravité se situant entre Des Sables et Lorrain, où l’on rencontre deux petites zones de
concentration d’établissements : une première à l’intersection Des Sables (Métro Plus, Jean
Coutu, Vidéotron, Uniprix) et une seconde à l’intersection Lorrain (Rona L’Express, McDonalds,
Aliments M&M). Le reste du commerce se trouve sur Lorrain et sur quelques autres rues
secondaires.
La demande actuelle de Rivière-Blanche nous semble suffisante pour supporter un second
supermarché; l’établissement actuel (Métro Plus) bénéficie donc de conditions de marché très
favorables. Il y aurait également une demande suffisante pour un magasin de marchandises
générales.
Les enjeux pour le village urbain de Rivière-Blanche
Quels type d’implantations commerciales additionnelles devraient être envisagées (catégories, taille) et dans
quels secteurs : le boulevard Maloney, le boulevard Lorrain, l’intersection Lorrain / A-50 ?
Les deux autres noyaux de services de proximité (St-René et Cheval Blanc) sont-ils requis ?
198
Données clés – Du Moulin
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
Indice de revenu :
31 550
32 150
31 500
-50
38,6
100,0
(Gatineau = 100)
Potentiel (M$)
Courants:
Restauration:
Services:
Part des achats:
Part de l'offre:
Part de la demande:
142,6
116,5
32,9
9,3
4%
9%
12%
Ce village urbain génère 12% de la demande et 9 % de l’offre. La structure commerciale y est
relativement développée (283 établissements ; 917 100 pieds carrés), surtout si l’on considère le
fait que ce village urbain est voisin du Centre d’activité. Mais cette structure commerciale est
surtout formée de petits établissements. À preuve, on y dénombre qu’un seul supermarché
(Provigo, Plaza Gatineau) mais 12 magasins spécialisés en alimentation et 16 dépanneurs. La
superficie du supermarché est par ailleurs plus faible que celle des 48 salons de coiffure (56 400)
réunis.
Le tissu commercial se concentre d’abord sur le boulevard Maloney et est relativement dense
entre Main et Sabourin. Les implantations les plus importantes de cet axe sont la Plaza Gatineau
(Provigo, Jean Coutu, Rossy) et quelques magasins isolés.
Le village urbain de Du Moulin regroupe trois rues d’ambiance qui font partie des artères
commerciales vulnérables dans le contexte du développement de la fonction commerciale de
Gatineau : St-René Ouest, Main et Notre-Dame. Les commerces de la rue Main et du boulevard
St-René ne forment pas de masse critique (respectivement 45 800 et 53 800 pieds carrés) :
quelques petits commerces et services forment un ensemble somme toute assez hétérogène. La
masse critique de la rue Notre-Dame n’est guère plus importante (94 800 pieds carrés); cette rue
d’ambiance bénéficie toutefois d’un générateur d’achalandage (Tigre Géant) mais on n’y recense
aucun supermarché ni pharmacie susceptibles de maintenir un achalandage hebdomadaire
récurrent. Des initiatives pour sa revitalisation sont toutefois engagées (Association des gens
d’affaires et professionnels du Vieux-Gatineau).
Au nord du village urbain, la desserte commerciale est notamment assurée par une petite bande
commerciale à l’intersection Labrosse / La Vérendrye (Marché Frais, comptoir Sears, Familiprix).
199
Les enjeux pour le village urbain de Le Moulin
La densification du tissu commercial et la réduction générale de l’espace à vocation commerciale semble
être inévitable pour ce village urbain. Quelles devraient être les interventions les plus judicieuses ?
-
Sur le boulevard Maloney sachant que certaines portions, notamment dans le secteur de l’usine
Bowater, sont plus ou moins structurées;
-
Sur la rue Notre-Dame et les autres rues d’ambiance, sachant que des efforts de revitalisation sont
en œuvre ?
En excluant l’intersection La Vérendrye / Labrosse, quels noyaux de services de proximité devraient être
maintenus; d’autres sites plus logiques devrait-ils être envisagés ?
200
Données clés – La Cité
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
Indice de revenu :
(Gatineau = 100)
30 170
31 650
32 250
2 080
30,4
106,2
Potentiel (M$)
Courants:
Restauration:
Services:
Part des achats:
Part de l'offre:
Part de la demande:
139,4
112,2
32,5
9,8
39%
26%
12%
Toutes les données de l’analyse le supportent : le Village urbain de La Cité (et tout
particulièrement le Centre d’activité) est appelé à recevoir une bonne partie du potentiel de
développement futur. Plus des deux tiers des achats y convergent déjà. Avec les Promenades de
l’Outaouais, le tronçon du boulevard Maloney sis entre De la Savane et Main génère un potentiel
d’attraction important, drainant l’ensemble de la région entre Pontiac, Val-des-Monts et Mayo. À
Gatineau, il s’attribue 39 % des achats alors que dans les faits, il ne regroupe que 12 % de la
demande; il forme donc un village urbain « importateur » de clientèle.
Mais, si le potentiel commercial de La Cité ne fait pas de doute, l’aménagement du Centre
d’activité n’est pas sans soulever certains défis. La partie sud du boulevard Maloney est
entièrement développée : Porte de Gatineau, Promenades de l’Outaouais, Galeries Gatineau et
Place Wal-Mart se succèdent d’ouest en est. Du côté nord, son développement est limité par la
présence de la voie ferrée et des fils des services publics. Les usages commerciaux sont donc
rattachés au boulevard De la Gappe et aux rues transversales (Bellehumeur et de l’Hôpital). En
bordure du boulevard De la Gappe, le développement n’est pas entièrement complété; le tissu
existant est formé d’établissements isolés, de toutes tailles, sans unité ni structure. Un projet
multifonctionnel (bureaux, commerces, résidences) visant à favoriser une certaine densification
est toutefois prévu dans la portion est de La Gappe (plan d’urbanisme). Ailleurs, on dénombre
quelques très grandes surfaces (Rona L’Entrepôt, Home Depot) intercalaires à de vastes terrains
vacants ou à d’autres grands bâtiments comme les Archives Nationales. En somme, le Centre
d’activité manque de structure; il n’est qu’une juxtaposition de centres commerciaux et de
grandes surfaces isolées. En outre, le tissu bâti est à l’échelle de l’automobile, le piéton est exclu
presque partout.
Un second enjeu pour le village urbain de la Cité est le développement commercial à l’extérieur
du Centre d’activité. À l’heure actuelle, le stock commercial du village urbain s’élève à 2 691 400
pieds carrés : 2 244 900 à l’intérieur du Centre d’activité et 446 500 (16 %) à l’extérieur. Ces
établissements commerciaux sont essentiellement regroupés à l’intersection Gréber / La
Vérendrye (IGA, Métro et quelques autres) et à l’intersection Montée Paiement / A-50 (Carrefour
du Versant).
Enfin, deux projets sont en voie de préparation dans La Cité. Un second petit centre de services à
l’intersection Montée-Paiement / Gréber / A-50 par la société First Capital (80 000 pieds carrés)
juste en face du Carrefour du Versant. Un peu plus au sud, à l’intersection Montée Paiement / La
201
Vérendrye, Métro prévoit construire un supermarché de 48 000 pieds carrés et quelques autres
petits bâtiments (25 000 pieds carrés au total).
Les enjeux pour le village urbain de La Cité
Comment peut-on créer structure et unité dans le Centre d’activité:
-
Limiter les très grandes surfaces au profit de plus petits ensembles commerciaux ?
-
Densifier un secteur sur De la Gappe (comme le prévoit le plan d’urbanisme) et organiser le reste du
développement à partir de ce point ? Et comment s’intégrera ce projet avec la trame commerciale
existante ?
Comment maximiser les déplacements entre les diverses parties du Centre d’activités et favoriser les
échanges de clientèles ?
Comment devrait s’organiser la desserte commerciale à l’extérieur du Centre d’activité ? Les deux pôles
existants sont-ils suffisants sachant que la population du village devrait s’accroître au cours des dix
prochaines années ?
Les quatre noyaux de service de proximité sont-ils nécessaires et / ou adéquatement localisés ?
202
Données clés – Rivière-Gatineau
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
17 168
17 200
16 700
-468
Indice de revenu :
86,1
81,0
(Gatineau = 100)
Potentiel (M$)
Courants:
Restauration:
Services:
Part des achats:
Part de l'offre:
Part de la demande:
72,1
62,0
16,1
5,4
2%
5%
6%
Le village urbain de Rivière-Gatineau figure parmi les moins dynamiques sur le plan
sociodémographique : sa population, relativement vieille et pauvre, est en décroissance. Il est en
outre formé de deux portions distinctes, séparées par l’autoroute de l’Outaouais et la voie ferrée.
Le Centre commercial La Gappe (Smart Centres, 473 000 pieds carrés dont Wal-Mart), en voie de
construction sur le terrain enclavé entre la voie ferrée et l’autoroute 50 devrait modifier la
dynamique des activités commerciales du secteur et fournir aux résidants de Rivière-Gatineau
une alternative locale d’achat. Il desservira également la population du village urbain de Les
Rapides qui aura un accès direct au futur centre via la rue St-Louis ainsi que celle du Centre-ville
via l’autoroute 50 et le boulevard Fournier.
À l’heure actuelle, le tissu commercial de Rivière-Gatineau se concentre essentiellement le long
du boulevard Gréber. Des 234 établissements recensés dans ce village urbain, 93 se retrouvent
sur Gréber; il s’attribue en outre 57 % de l’espace locatif brut du village (312 900 pieds carrés
sur le total de 545 200). La trame commerciale y est relativement dense mais elle n’est pas
continue. Les établissements sont surtout axés sur la restauration et l’automobile.
Le reste de la desserte est assuré par de petites bandes commerciales et du commerce artériel
ponctuel. Du côté ouest de l’autoroute 50, on trouve le Centre Riviera (Provigo) et quelques
autres petites bandes commerciales ou établissements isolés sur Gatineau et St-Louis. De l’autre
côté, outre le boulevard Gréber, les usages commerciaux sont surtout limités au boulevard StLouis. Il existe également un embryon de pôle de restauration sur la rue Jacques-Cartier
(donnant sur la rivière Des Allumetières).
203
Les enjeux pour le village urbain de Rivière-Gatineau
Qu’est-ce que la réalisation du Centre commercial La Gappe implique pour le reste de la structure
commerciale de Rivière-Gatineau ?
-
Tenant compte de la programmation de l’espace locatif de ce nouveau mégacentre, quels sont les
secteurs du village urbain qui sont le plus à risque ?
-
Devrait-on envisager de réduire l’espace à vocation commerciale sur le boulevard Gréber ? Sur le
boulevard St-Louis ?
Les 3 noyaux de services de proximité sont-ils cohérents ? Peut-on en envisager un autre (ou mieux le
localiser) du côté est de l’autoroute 50 ?
Le développement du pôle de restauration en bordure de la rue Jacques-Cartier (rue d’ambiance) devrait-il
être encouragé ?
204
Données clés – Les Rapides
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
13 000
14 800
15 580
2 580
Indice de revenu :
(Gatineau = 100)
15,3
179,0
Potentiel (M$)
Courants:
Restauration:
Services:
Part des achats:
Part de l'offre:
Part de la demande:
76,3
52,5
19,5
4,7
1%
1%
6%
La position périphérique du village urbain Les Rapides dans l’ensemble municipal n’en fait pas un
site de choix pour des projets commerciaux d’envergure. L’offre commerciale n’y est d’ailleurs
pas très développée : seulement 37 établissements totalisant 109 000 pieds carrés. Il s’agit
pourtant d’un secteur relativement important sur le plan démographique; une population
équivalente à celle de Vallée-de-la-Lièvre et qui, de surcroît, est très jeune, riche et en
croissance. Ce secteur est donc clairement un « exportateur » de clientèle. Le Centre commercial
La Gappe (Wal-Mart) dans Rivière-Gatineau puisera d’ailleurs très certainement à même cette
clientèle.
L’essentiel de la structure commerciale est polarisée à l’intersection St-Louis / Du Pont : Jean
Coutu, quelques chaînes de restauration rapide, postes d’essence, services personnels et
financiers, etc. Le seul supermarché du village urbain se trouve en marge de ce petit pôle, sur StLouis près de l’intersection Des Érables dans une zone résidentielle et institutionnelle.
Six noyaux de services de proximité sont identifiés dans la structure urbaine : sur La Vérendrye,
de Cannes, des Érables et dans les futures zones résidentielles au nord du village. En outre, un
projet de la société Trinity (75 350 pieds carrés, à l’étape préliminaire) est à l’étude dans ce
secteur (route 307 à la hauteur de la rue du Glissoir).
Les enjeux pour le village urbain de Les Rapides
La rue St-Louis est classée « rue d’ambiance » entre l’avenue du Pont et la rue Des Érables. Or, à
l’exception du supermarché Métro, le tissu commercial est essentiellement réservé à l’intersection et, même,
s’étend plutôt au sud de l’intersection. Les limites de cette rue d’ambiance devraient-elles être revues ?
Devrait-on plutôt considérer la rue St-Louis, non pas comme une rue d’ambiance, le commerce n’étant pas
vraiment artériel, mais comme un pôle (intersection Du Pont / St-Louis) ?
Les 6 noyaux de services de proximité ont-ils tous leur raison d’être et sont-ils bien localisés pour desservir
les futures zones résidentielles ?
Le projet de Trinity à l’extrême nord du village urbain devrait-il être autorisé ?
205
Données clés – Centre-ville
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
14 220
14 300
15 500
1 280
Indice de revenu :
99,7
54,2
(Gatineau = 100)
Potentiel (M$)
Courants:
Restauration:
Services:
53,1
49,6
11,1
4,5
Part des achats:
Part de l'offre:
Part de la demande:
13%
18%
5%
La dynamique des activités commerciales du Centre-ville est complexe. D’abord, soulignons que
le bassin de population résidante n’est pas très important : un peu plus de 14 200 personnes soit
un marché suffisant pour l’exploitation de deux petits supermarchés de 25 000 pieds carrés, 2
pharmacies de 10 000 pieds carrés, un magasin de marchandises générales comme Canadian
Tire, quelques magasins spécialisés et la gamme complète des services personnels. Cette
population est par ailleurs vieille et pauvre.
À la population résidante s’ajoutent celle des les travailleurs non résidants, évalués à 11 700
personnes au centre-ville (secteur Île de Hull); cette population diurne génère une demande de
31,2 millions $ annuellement dont la moitié (14,9 millions $) est destinée aux restaurants.
La structure commerciale du Centre-ville est très développée avec 515 établissements sur 1,9
million de pieds carrés. À l’instar du Centre d’activité, le Centre-ville est un « importateur » de
clientèle : ce village urbain fournit 5 % de la demande mais s’attribue 13 % des achats et ce, en
regroupant 18 % du stock commercial de la Ville.
On peut presque considérer deux structures commerciales distinctes dans le Centre-ville :
•
Le Vieux Hull (Promenade du Portage, Place du Centre, rues Eddy, Laval et Montcalm), qui
dessert surtout la clientèle des travailleurs et, en raison de son mix commercial très
fortement axé sur la restauration, attire également la population Gatinoise dans son
ensemble. La zone d’influence primaire du Vieux Hull se concentre du côté ouest de la rivière
Gatineau et s’étend au nord pour englober Chelsea.
•
Le boulevard St-Joseph, épine dorsale de la desserte commerciale de l’ancienne ville de Hull,
mais qui présente deux tronçons très distincts :
-
La partie sud, entre Montcalm et Nicolet, où prédominent les petits établissements
spécialisés dont plusieurs aménagés à même d’anciennes résidences; la trame
commerciale est peu dense et assez hétérogène : des restaurants, services financiers,
friperies,
magasins
spécialisés
en
alimentation,
fleuristes,
etc.
En
tout,
54
établissements ont été dénombrés sur ce tronçon; ils couvrent 99 300 pieds carrés soit
1 800 pieds carrés en moyenne chacun. Il n’y a cependant pas de générateur
d’achalandage.
206
-
Le secteur des Galeries de Hull, soit le segment entre Nicolet et St-Raymond, est un des
pôles commerciaux d’importance de Gatineau : il s’attribue 9 % des achats des Gatinois
alors qu’il ne fournit que 6 % de l’offre globale. Il se compose des Galeries de Hull
(Sears, Marché Frais), du centre Village Place Cartier (Zellers, IGA) et du commerce
artériel (Maxi, Place Fleur de Lys et quelques autres établissements). Ce secteur est
relativement sain quoique l’inoccupation commence à devenir préoccupante au centre
Village Place Cartier et affecte également le quadrant sud-est de l’intersection StJoseph / Montclair. Le secteur des Galeries de Hull recrute 62 % de sa clientèle dans les
secteurs de Hull, d’Aylmer et dans la municipalité voisine de Chelsea.
Le reste du commerce du village urbain Centre-ville se retrouve sur Montclair et dans le secteur
du Casino de Hull (Super C et, un peu plus au nord, Réno-Dépôt (classés dans le secteur
statistique Parc d’affaires Richelieu).
Le Parc d’affaires Richelieu regroupe d’ailleurs de nombreux commerces de détail. En tout, 93
établissements y ont été dénombrés (631 700 pieds carrés) dont deux grandes surfaces (Super C
et Réno-Dépôt), des magasins de matériaux de construction, des magasins spécialisés, des
restaurants et de nombreux commerces associés à l’automobile.
Outre les interventions privées pour la rénovation des centres commerciaux (Galeries de Hull et
Place Village Cartier), on ne connaît pas de projet majeur au Centre-ville. Avec le raccordement
du boulevard Des Allumetières avec le boulevard St-Laurent, les conditions d’accessibilité des
résidants du Centre-ville (tout comme ceux de Lac-des-Fées) vers le Mégacentre du Plateau
seront grandement améliorées. Sachant que le mégacentre sera possiblement agrandi et que
d’autres projets sont en préparation dans le secteur d’Aylmer, on en déduit que ce prolongement
ne profitera pas au secteur des Galeries du Hull ni au reste de la structure commerciale du
Centre-ville. Toute augmentation significative du stock commercial du Centre-ville est donc
exclue; l’enjeu étant plutôt le maintien des activités commerciales existantes.
Les enjeux pour le village urbain du Centre-ville
Doit-on favoriser la consolidation du secteur des Galeries de Hull et, le cas échéant, quelles seraient les
implications pour les autres segments du boulevard St-Joseph ?
La délimitation de la rue d’ambiance St-Joseph, qui s’étend entre Alexandre-Taché et Nicolet, peut-elle être
revue ? Peut-on y réduire l’espace à vocation commerciale et y encourager une transition vers d’autres
usages ? Comment cette problématique est-elle perçue par l’association des marchands ? Y a-t-il
compatibilité ?
Doit-on également revoir les limites de la rue d’ambiance Montcalm ?
La vocation « restauration / divertissement » du Vieux Hull est-elle toujours valable ? La limite est-elle
atteinte à cet égard ? Le potentiel des travailleurs est-il rencontré ?
Il n’y a aucun noyau de services de proximité au Centre-ville Y a-t-il lieu d’en créer un ?
Devrait-on favoriser le développement du commerce de détail dans le Parc d’affaires Richelieu et, si oui, à
quelles condition (type, taille). En outre, est-il pertinent d’y encourager l’implantation des grandes surfaces
et, si oui, est-ce réaliste sachant que les projets de mégacentres visent le secteur du Plateau et d’Aylmer ?
207
Données clés – Lac-des-Fées
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
9 810
9 850
9 960
150
Indice de revenu :
108,5
73,3
(Gatineau = 100)
Potentiel (M$)
Courants:
Restauration:
Services:
Part des achats:
Part de l'offre:
Part de la demande:
39,8
35,1
8,7
3,2
0%
1%
4%
Le village urbain de Lac-des-Fées n’est pas une composante importante dans la dynamique des
activités commerciales. Il est, bien entendu, un « exportateur » de clientèle : il génère 4 % de la
demande mais regroupe seulement 1 % du stock commercial de la Ville. Pour les catégories
analysées à l’aide de notre enquête sur les comportements d’achat, la part de marché de Lacdes-Fées est nulle. En outre, on y recense seulement 9 810 personnes, une population par
ailleurs très vieille et pauvre.
La structure commerciale du village urbain est formée de 71 petits établissements couvrant à
peine 85 600 pieds carrés soit 1 200 pieds carrés en moyenne. Ils sont distribués sur une
vingtaine de rues différentes parmi les quelles figurent : Montclair, Gamelin, Laramée, Fortier,
Dumas, Delorimier et Demontigny. Le mix commercial est très largement axé sur les services
(36 % de la superficie locative brute) et les biens courants (29 %).
Aucun noyau de services de proximité n’a été planifié dans ce village urbain; la trame
commerciale y étant probablement trop diffuse.
Il est clair que le prolongement du boulevard des Allumetières facilitera l’accès au Mégacentre du
Plateau pour la portion la plus mobile de cette population vieillissante.
Les enjeux pour le village urbain de Lac-des-Fées
D’emblée, le développement de la structure commerciale de ce village urbain ne doit pas être envisagé.
Mais y a-t-il lieu de rationaliser l’espace à vocation commerciale de façon à créer des petits pôles à l’échelle
des voisinages ? Pourrait-on éliminer certaines zones commerciales pour permettre aux sites les mieux
localisés de maintenir une certaine vitalité et viabilité ?
208
Données clés – Mont-Bleu
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
Indice de revenu :
(Gatineau = 100)
23 360
23 600
24 000
640
105,9
73,6
Potentiel (M$)
Courants:
Restauration:
Services:
Part des achats:
Part de l'offre:
Part de la demande:
95,1
83,6
20,9
7,9
6%
4%
8%
À l’instar de Lac-des-Fées, le village urbain de Mont-Bleu regroupe une population vieillissante et
nettement plus pauvre que la moyenne des Gatinois. En revanche, le bassin démographique y est
plus important, comptant 23 360 personnes, et sa contribution à la dynamique des activités
commerciales est plus significative : il fournit 4 % de l’offre et s’attribue 6 % des achats. Il reste
toutefois un village urbain légèrement « exportateur » de clientèle puisque sa population génère
8 % de la demande totale de la Ville.
La structure commerciale du village urbain de Mont-Bleu est essentiellement concentrée dans
l’axe du boulevard St-Joseph. Deux tronçons doit être différenciés :
-
Entre St-Raymond et Mont-Bleu, la densité de la trame commerciale est moyenne et
dans certaines parties, le tissu commercial est intercalaire à l’usage résidentiel. Le mix
est surtout axé sur la restauration et l’alimentation. Sur les 68 établissements du
segment, 23 sont des restaurants et 8, des magasins d’alimentation. Ces deux
catégories s’attribuent 59 % de la superficie locative brute globale. Grâce à ces
nombreux restaurants, la zone d’influence primaire du tronçon St-Raymond / Mont-Bleu
est plus étendue que celle du secteur des Galeries de Hull : elle traverse de l’autre côté
de la rivière Gatineau pour couvrir Cantley et les villages urbains de Les Rapides et
Rivière-Gatineau.
-
Le tronçon nord du boulevard St-Joseph, soit entre Mont-Bleu et la limite de Chelsea,
est à l’usage quasi exclusif des concessionnaires automobile. Sa zone d’influence
primaire est identique à celle du segment St-Raymond / Mont-Bleu.
Les boulevards St-Raymond et Mont-Bleu ont également une portion commerciale près de leur
intersection avec St-Joseph. Mais ni dans un cas, ni dans l’autre, le commerce de détail atteint-il
une masse critique. En fait, la superficie locative brute globale de ce village urbain se chiffre à
423 500 pieds carrés : 56 % sur St-Joseph, 10 % sur St-Raymond, 10 % sur Mont-Bleu, 18 %
dans trois noyaux de services de proximité (Place Parc Riel, Place Cité des Jeunes et Place
Bédard) et le reste, soit 6 %, ailleurs sur le territoire.
209
Les enjeux pour le village urbain de Mont-Bleu
La situation n’apparaît pas problématique pour ce village urbain. La desserte en biens et services courants
semble être bien assurée dans toutes de parties du territoire. Il y a toutefois lieu de revoir la délimitation des
corridors de commerces et services sur Mont –Bleu et St-Raymond : le commerce de détail pourrait-ils être
restreint à l’intersection avec le boulevard St-Joseph ?
Trois des quatre noyaux de services de proximité sont développés. La vocation du quatrième (Riel / de
l’Escalier) devrait-elle être revue ?
210
Données clés – Hautes-Plaines
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
7 240
7 400
7 960
720
Indice de revenu :
14,1
147,8
(Gatineau = 100)
Potentiel (M$)
Courants:
Restauration:
Services:
Part des achats:
Part de l'offre:
Part de la demande:
38,6
28,3
9,5
2,7
0%
0%
3%
Il y a peu d’enjeux commerciaux pour le village urbain de Hautes-Plaines. Sa situation
géographique est périphérique et peu stratégique pour des projets de nature commerciale. Le
niveau de population est très limité et l’accroissement anticipé au cours des dix prochaines
années est marginal en termes absolus (720 personnes). L’offre commerciale est très réduite :
13 commerces sur 20 600 pieds carrés, essentiellement des dépanneurs, services personnels et
financiers ainsi que quelques restaurants.
Les enjeux pour le village urbain de Hautes-Plaines
Le village urbain de Hautes-Plaines est, et restera, un secteur exclusivement « exportateur » de clientèle.
Seuls les biens et services de dépannage devraient être fournis localement. Est-ce que les deux noyaux de
services de proximité sont requis et adéquatement localisés ?
211
Données clés – Du Parc
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
10 700
11 100
11 200
500
Indice de revenu :
51,7
113,0
(Gatineau = 100)
Potentiel (M$)
Courants:
Restauration:
Services:
Part des achats:
Part de l'offre:
Part de la demande:
50,8
40,1
12,0
3,9
0%
1%
4%
Le village urbain Du Parc se trouve dans un secteur « transitoire » entre Hull et Aylmer. La
population a accès au boulevard St-Joseph via Alexandre-Taché mais elle est aussi reliée
directement au Mégacentre du Plateau via le boulevard Raymond. Ce bassin démographique est
relativement important; il peut notamment supporter l’équivalent d’un supermarché de 45 200
pieds carrés, des pharmacies (17 600 pieds carrés) et d’autres commerces et services
(marchandises générales, magasins spécialisés, services et restaurants).
Mais la desserte de ce village urbain est largement assurée par le Mégacentre du Plateau et le
Centre-ville. Il n’est donc pas justifié d’envisager un accroissement des superficies commerciales
(45 établissements; 61 800 pieds carrés).
Actuellement, le tissu commercial est dispersé sur plusieurs artères : Alexandre-Taché, StRaymond et Des Grives.
Les enjeux pour le village urbain Du Parc
Le village urbain Du Parc figure également parmi les secteurs essentiellement « exportateurs » de clientèle.
La desserte locale devrait être axée sur les biens et services de première nécessité. Or, il existe 3 noyaux
de services de proximité; sont-ils tous requis et localisés adéquatement ?
Les limites de la « rue d’ambiance » Alexandre-Taché devraient-elles être révisées ? En outre, quelle
vocation devrait avoir le commerce de détail de cette artère « de transit ».
212
Données clés – Du Plateau
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
10 200
13 200
16 100
5 900
1
Indice de vieillissement :
Indice de revenu :
(Gatineau = 100)
7,1
152,3
Potentiel (M$)
Courants:
Restauration:
Services:
Part des achats:
2
Part de l'offre :
Part de la demande:
55,1
40,0
13,7
3,5
8%
6%
5%
2) Incluant le secteur statistique 338 (Centre commercial Le Plateau)
Le village urbain Du Plateau est le troisième secteur « importateur » de clientèle et son rôle au
sein de la dynamique des activités commerciales de Gatineau s’intensifiera avec la réalisation des
projets en cours :
•
Le prolongement du mégacentre par Trinity (105 800 pieds carrés);
•
Le projet d’un second mégacentre par North American à l’intersection Vanier / Des
Allumetières (404 100 pieds carrés).
•
Le projet du centre de type « lifestyle » pat First Capital (522 400 pieds carrés)
À l’heure actuelle, le mégacentre recrute 64 % de sa clientèle à l’ouest de la rivière Gatineau : à
Gatineau même et à Chelsea et Pontiac.
Le bassin démographique de ce village urbain augmentera significativement au cours des 10
prochaines années mais évidemment pas au point de justifier le stock commercial existant
(612 900 pieds carrés : mégacentre et ailleurs dans le village) et projeté (509 900 pieds carrés)
dans ce secteur.
Les enjeux pour le village urbain Du Plateau
Quelle réelle contribution à l’offre les projets apporteront-ils sachant qu’il existe déjà deux grandes surfaces
alimentaires (Loblaws et Super C), une grande surface de la rénovation (Rona l’Entrepôt), et un magasin à
rayons à escompte (Wal-Mart) dans le mégacentre existant ? Quelles seront les répercussions locales de
ces projets ?
Est-il judicieux d’autoriser la réalisation du second mégacentre en marge de pôle existant ? Ne vaudrait-il
pas mieux concentrer les nouvelles implantations dans la continuité du mégacentre existant ?
Quelle superficie et quels types d’établissements devraient être développés à l’extérieur du mégacentre ?
Quatre noyaux de services de proximité sont prévus selon le plan de la structure urbaine; ceci, sans
compter le futur centre de village. Certains noyaux sont-ils superflus ? Lesquels sont les mieux situés ?
Le corridor de commerces et services Vanier devrait-il être maintenu ?
213
Données clés – Les Golfs
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
8 560
10 200
12 050
3 490
Indice de revenu :
(Gatineau = 100)
35,5
163,1
Potentiel (M$)
Courants:
Restauration:
Services:
Part des achats:
Part de l'offre:
Part de la demande:
48,0
34,0
12,0
3,0
0%
1%
4%
Le bassin de population du village urbain Les Golf est jeune, riche et en croissance. La structure
commerciale actuelle regroupe 35 établissements couvrant 129 700 pieds carrés, très largement
localisés sur les chemins Aylmer et McConnell. Elle est caractérisée par quelques grands
commerces des secteurs de la quincaillerie et de l’automobile. Il n’existe aucun supermarché ni
pharmacie. Elle ne comble donc pas directement les besoins courants de la population locale qui
s’approvisionne très certainement au Mégacentre du Plateau et dans le noyau urbain d’Aylmer.
Le second mégacentre dans le village urbain Du Plateau (angle Vanier / Des Allumetières)
pourrait desservir directement la population de Les Golfs. Le bassin démographique actuel (8 560
personnes) ne peut théoriquement supporter un supermarché excédant 38 000 pieds carrés et
une pharmacie de 15 000 pieds carrés. Si ce nouveau mégacentre est construit, il ne restera
donc que très peu de demande pour les autres projets envisagés pour ce village et qui totalisent
236 700 pieds carrés : McConnell / Vanier et prolongement de la rue Allen, voir la carte de la
page 144).
Les enjeux pour le village urbain Les Golfs
Les enjeux du développement de la structure commerciale du village urbain Les Golfs sont intimement liés à
ceux des autres villages du secteur d’Aylmer car la réalisation de tous les projets commerciaux de ce
secteur entraînerait une situation très problématique d’offre excédentaire. Des choix s’imposeront. Quelle
devrait être la contribution du village urbain Les Golfs à cet égard ?
Si on autorisait la construction du mégacentre de North American à l’intersection Vanier / des Allumetières,
le potentiel commercial du reste du village urbain serait exclusivement limité aux biens et services
essentiels, soit quelques noyaux de services de proximité.
Si le projet de North American n’est pas réalisé, quel serait le potentiel de développement commercial pour
le reste du village ? Et quels seraient les emplacements les plus stratégiques ?
Les deux noyaux de services de proximité actuels sont-ils bien localisés ?
214
Données clés – Lac-Deschênes
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
8 988
9 100
9 550
562
Indice de revenu :
40,2
114,5
(Gatineau = 100)
Potentiel (M$)
Courants:
Restauration:
Services:
Part des achats:
Part de l'offre:
Part de la demande:
42,8
33,7
10,1
2,8
0%
0%
4%
Sur le plan de la desserte commerciale, le village urbain de Lac-Deschênes est rattaché à celui
Des Explorateurs. La rue Principale, qui sert de frontière entre ces deux villages, recrute 68 % de
la clientèle dans le secteur formé par Des Explorateurs, Lac-Deschênes, Les Golfs et la partie
ouest Du Plateau.
Le tissu commercial est fragmentaire (22 établissements sur 22 000 pieds carrés), et dispersé
sur plusieurs rues dont Vanier, Lucerne, Forest et Osgoode. Ce sont essentiellement des
dépanneurs, services personnels, restaurants et commerces reliés à l’automobile.
Sachant que la dynamique des activités commerciale du secteur favorise la rue Principale (Des
Explorateurs) et devant la possibilité d’une augmentation significative du stock commercial dans
les villages urbains adjacents, la croissance de la structure commerciale du village urbain de LacDeschênes apparaît exclue.
Les enjeux pour le village urbain Lac-Deschênes
Le noyau de services de proximité de l’intersection Lucerne / Fraser est-il adéquat ?
Le chemin Vanier, qui ne regroupe que 4 établissements commerciaux, est classé comme « rue
d’ambiance » et est envisagé comme « centre de village »; est-ce que ce choix est judicieux tenant compte
du fait que la situation géographique de ce petit quartier est excentrique par rapport au bassin principal du
village urbain de Lac-Deschênes ?
215
Données clés – Des Explorateurs
Population 2007:
Population 2011:
Population 2016:
Évolution:
Indice de revenu :
(Gatineau = 100)
21 030
22 150
23 100
2 070
29,8
109,9
Potentiel (M$)
Courants:
Restauration:
Services:
Part des achats:
Part de l'offre:
Part de la demande:
98,6
78,6
23,2
6,5
8%
6%
8%
Le secteur Des Explorateurs est légèrement « importateur » de clientèle. Sa structure
commerciale comprend 214 établissements couvrant 651 200 pieds carrés. La rue Principale, qui
regroupe 77 % de l’espace locatif brut du village urbain, constitue l’épine dorsale de cette
structure commerciale. Les Galeries d’Aylmer (Zellers, Canadian Tire, Super C), la Plaza
Glenwood (en voie de reconstruction, Tigre Géant), le carrefour de la Croisée (Loblaws) sont les
centres commerciaux d’importance. Il existe toutefois d’autres générateurs d’achalandage dans le
le commerce artériel résiduel de la rue Principale (Marché Frais, Intersports, IGA).
Tel que mentionné précédemment, la zone primaire de la rue Principale, où 68 % de sa clientèle
est recrutée, couvre les villages urbains Des Explorateurs, Lac-Deschênes, Les Golfs et la partie
ouest Du Plateau. Or, la réalisation du projet de North American à l’intersection Vanier / Des
Allumetières pourrait affecter la vitalité du tissu commercial de la rue Principale :
•
en faisant chuter sa pénétration de marché dans les secteurs les plus à l’est (Les Golfs, Du
•
en offrant la possibilité aux générateurs d’achalandage comme Canadian Tire de se
Plateau);
relocaliser.
La situation pourrait être encore plus problématique si les deux ensembles commerciaux prévus
sur le boulevard des Allumetières étaient réalisés (angle Broad – 129 000 pieds carrés et angle
Wilfrid-Lavigne – 64 600 pieds carrés).
L’enjeu fondamental de ce village urbain sera donc la consolidation de la structure commerciale
de la rue Principale. Outre la reconstruction de la Plaza Glenwood (en cours), deux autres projets
d’agrandissement sont prévus sur la rue Principale : aux Galeries d’Aylmer (64 600 pieds carrés)
et au Carrefour de la Croisée (64 600 pieds carrés). Ces projets pourraient-ils contribuer à
consolider la position de la rue Principale dans sa zone d’influence ? On sait que la réalisation de
tous les projets commerciaux du secteur Aylmer / Du Plateau entraînerait une situation d’offre
excédentaire. Des choix s’imposeront.
216
Les enjeux pour le village urbain Des Explorateurs
La dynamique des activités commerciales des villages urbains Des Explorateurs, Lac-Deschênes, Les
Golfs, Du Parc et Du Plateau étant intimement liée, l’ensemble des projets commerciaux touchant ces
territoires, qui approchent le million de pieds carrés de superficie locative brute, devront être évalués à
l’échelle de l’ensemble de ce territoire. Il ne fait aucun doute que tous ces projets ne sont pas justifiés.
Devrait-on maintenir et renforcer les deux pôles existants (Mégacentre du Plateau et rue Principale) ou
autoriser la création d’un troisième pôle avec la réalisation du projet de North American à l’intersection
Vanier / Des Allumetières ?
La « rue d’ambiance » Principale s’étend entre Front et Foley; y aurait-il lieu de réduire et concentrer les
activités commerciales entre Wilfrid-Lavigne et Foley ?
Les projets envisagés aux intersections Des Allumetières / Broad et Des Allumetières / Wilfrid-Lavigne sontils justifiés ?
Les quatre noyaux de services de proximité prévus sont-ils tous requis et, si oui, sont-ils adéquatement
localisés ?
217
25 septembre 2007
Préparé pour :
Ville de Gatineau
Projet :
2007-154-01
Ville de Gatineau
Rapport d’étape 2
RAPPORT 2 : STRATÉGIE DE DÉVELOPPEMENT
Stratégie de développement de la fonction
commerciale
TABLE DES MATIÈRES
Table des matières
Introduction ............................................................................................................... 1
1.
Analyse du marché et caractérisation commerciale ..............................................................3
1.1 Facteurs déterminants de l’analyse de la demande ................................................................3
1.1.1
Population et potentiel commercial ...........................................................................3
1.1.2
Comportements d’achats ........................................................................................5
1.1.3
Opinions de la population à l’égard des grandes surfaces et de la revitalisation
d’artères commerciales ..........................................................................................8
1.2 Facteurs déterminants de l’analyse de l’offre ...................................................................... 11
1.2.1
Stock commercial actuel et projets de développement .............................................. 11
1.2.2
Rayonnement spatial de la structure commerciale de Gatineau................................... 17
1.2.3
Réserve de terrains vacants à vocation commerciale................................................. 19
1.3 Point de vue des intervenants du milieu............................................................................. 19
1.4 Potentiel de développement, horizon 2016 ......................................................................... 21
1.5 Problématiques et enjeux à l’échelle de la Ville ................................................................... 23
2.
Structure urbaine actuelle : analyse selon une perspective commerciale ............................ 28
2.1 Concepts et définitions .................................................................................................... 28
2.2 Problèmes soulevés par la hiérarchie des centres ................................................................ 29
2.3 Problèmes soulevés par la hiérarchie commerciale .............................................................. 31
3.
Stratégie de développement de la fonction commerciale de Gatineau ................................. 33
3.1 Cadre théorique : structure urbaine révisée ....................................................................... 33
3.1.1
Hiérarchie de la desserte commerciale .................................................................... 33
3.1.2
Concepts commerciaux de planification urbaine ....................................................... 35
3.1.3
Classification adaptée des usages commerciaux ....................................................... 38
3.1.4
Guide de planification de la fonction commerciale ..................................................... 44
3.2 Objectifs généraux et organisation spatiale à l’échelle de la Ville ........................................... 49
3.2.1
4.
Objectifs de la stratégie........................................................................................ 49
3.2.2
Valeur commerciale : quelques principes de localisation commerciale .......................... 49
3.2.3
Croissance du stock commercial ............................................................................ 51
3.2.4
Stratégie et organisation spatiale ........................................................................... 52
Interventions à l’échelle des villages urbains ..................................................................... 56
4.1 Problématiques, enjeux et grandes orientations .................................................................. 56
4.1.1
Vallée-de-la-Lièvre .............................................................................................. 56
4.1.2
Bassin-de-la-Lièvre .............................................................................................. 57
4.1.3
Rivière-Blanche ................................................................................................... 58
4.1.4
Du Moulin........................................................................................................... 59
4.1.5
La Cité ............................................................................................................... 60
4.1.6
Rivière-Gatineau ................................................................................................. 62
4.1.7
Les Rapid ........................................................................................................... 63
i
TABLE DES MATIÈRES
4.1.8
Centre-ville ........................................................................................................ 64
4.1.9
Lac-des-Fées ...................................................................................................... 66
4.1.10 Mont-Bleu .......................................................................................................... 66
4.1.11 Hautes-Plaines .................................................................................................... 67
4.1.12 Du Parc.............................................................................................................. 67
4.1.13 Du Plateau ......................................................................................................... 68
4.1.14 Des Golfs ........................................................................................................... 69
4.1.15 Lac-Deschênes .................................................................................................... 69
4.1.16 Des Explorateurs ................................................................................................. 70
4.2 Cartographie et fiches d’interventions ............................................................................... 71
Annexe : Classification adaptée des usages commerciaux
ii
INTRODUCTION
INTRODUCTION
Ce rapport présente les résultats de la deuxième partie de l’étude sur le commerce de détail de
Gatineau. Cette étape du mandat visait à analyser la structure urbaine actuelle et les choix de la
Ville en matière de gestion du commerce de détail. L’analyse devait mener à des propositions
détaillées des vocations, typologies et des superficies maximales et minimales pour chaque
composante de la structure urbaine.
Les travaux des consultants ont permis d’élaborer une véritable stratégie de développement de la
fonction commerciale. Des objectifs généraux de développement à l’échelle de la Ville ont été
formulés et la hiérarchie urbaine a été entièrement révisée sur la base de critères associés à la
logique spécifique de l’espace commercial : hiérarchie des pôles, rayonnement spatial des ensembles
commerciaux, types d’usages commerciaux et formats selon la hiérarchie, etc. Cette nouvelle
structure urbaine a ensuite été traduite dans l’espace en tenant compte, notamment, du tissu
commercial existant, de la taille des marchés et de la qualité des emplacements.
Le rapport s’amorce sur un rappel des faits saillants de la partie 1 du mandat (Analyse de marché et
caractérisation commerciale)1. Les éléments discriminants de l’analyse de l’offre et de la demande
sont mis en relief; le potentiel de développement pour la période 2007 – 2016 est présenté ainsi que
les problématiques et les enjeux commerciaux à l’échelle de la Ville. La deuxième section du rapport
présente les résultats de l’analyse de la structure urbaine actuelle qui a mené à sa révision et à
l’établissement d’un cadre théorique pour l’élaboration de la stratégie de développement de la
fonction commerciale, objet de la troisième partie du présent document. Le rapport présente ensuite
une série de fiches et de feuillets cartographiques qui détaillent les interventions proposées à
l’échelle des 16 villages urbains.
1
Voir : Géocom Recherche et Groupe Gauthier, Biancamano Bolduc. Juin 2007. Étude sur le commerce de détail – Partie 1. Analyse
de marché et caractérisation commerciale. Rapport d’étape 1. Rapport préparé pour la Ville de Gatineau. 217 pages.
1
INTRODUCTION
Démarche de l’étude (19 juin 2007)
Revue documentaire
et familiarisation
Rencontre Soutien
technique et systèmes
Rencontre
gestionnaire de l’étude
Début mars
Partie 1: Analyse de marché et caractérisation commerciale
Analyse de la demande
1) Structure commerciale régionale
1) Enquêtes de provenance
2) Validation et traitement de la base
de données fournie par la Ville;
inventaire des locaux vacants et
analyse des terrains desservis.
2) Analyse sociodémographique et
évaluation du potentiel commercial
3) Analyse des comportements
d’achat: enquête téléphonique
Réunion de
suivi 1
12 avril 2007
1) Calcul de l’offre théorique et analyse de la saturation commerciale
2) Calcul du potentiel résiduel
3) Analyse des potentiels de développement selon la géographie de
la structure commerciale de la Ville
3 mai 2007
Bilan, enjeux et esquisses des
vocations à l’échelle de la géographie
de la structure commerciale de la Ville
(centres, grands ensembles commerciaux,
développements linéaires, corridors et
rues d’ambiance)
Réunion
de suivi
2
Rapport
1
Préparation
de l’atelier 1
17 mai 2007
ATELIER 1
Comité plénier
(Ville seulement)
26 juin
2007
Partie 2: Enjeux et recommandations sur la gestion actuelle
Réunion
de suivi
3
14 juin 2007
Proposition de
développement de la
fonction commerciale et
impact sur le règlement :
fiches techniques et
cartographie
Analyse des choix actuels
de gestion du commerce de
détail (réglementation et
revitalisation)
13 sept. 2007
Réunion de suivi 4
et dépôt du
rapport 2
préliminaire
20 sept. 2007
ATELIER 2B
(fonctionnaires
et CCU)
Présentation
comité plénier
2
ATELIER 2A
(grand public)
Dépôt du
Rapport 2
final
12 sept. 2007
2 octobre
2007
Partie 3: Nouveaux enjeux et mandats municipaux
Analyse prospective: enjeux associés aux
grandes surfaces et à l’évolution des
formules commerciales
Identification des approches et des
mandats essentiels à la gestion; indicateurs
à intégrer aux instruments d’urbanisme
7 nov. 2007
Réunion de
suivi 5 et dépôt
du rapport 3
préliminaire
15 nov. 2007
ATELIER 3
(fonctionnaires
et CCU)
Présentation
comité plénier
3
Dépôt du
Rapport 3
final
27 nov.
2007
Impact des recommandations sur les
instruments de gestion actuels
2
Analyse du marché et caractérisation commerciale
1.
ANALYSE DU MARCHÉ ET CARACTÉRISATION COMMERCIALE
Cette partie du rapport se veut un rappel des éléments discriminants des analyses entreprises
lors la partie 1 du mandat. Toutes les données présentées sont tirées du document : Géocom
Recherche, Groupe Gauthier, Biancamano, Bolduc. Étude sur le commerce de détail
Partie 1.
Analyse de marché et caractérisation commerciale. Rapport d’étape 1 – Version finale; préparé
pour la Ville de Gatineau, 217 pages.
1.1. Facteurs déterminants de l’analyse de la demande
1.1.1.
Population et potentiel commercial
Population résidante
La population actuelle de Gatineau est évaluée à environ 252 300 personnes (2007); 54 % de
ce bassin se trouve à l’est de la rivière Gatineau et 46 %, à l’ouest. Les 15 dernières années
(1991–2006) ont été marquées par une croissance globale de 24 % sur le territoire de la Ville.
L’évolution démographique des deux parties (est et ouest) de la Ville a été comparable. Les
écarts ont cependant été très importants d’un village urbain à l’autre.
Niveaux historiques, actuels et projetés de la population résidante de Gatineau
1991
Rivière-Blanche
Du Moulin
La Cité
Rivière-Gatineau
Les Rapides
1996
2001
2006
2007
2011
2016
Évolution
1991 / 2006
2006 / 2016
10 835
4 225
11 625
27 680
21 560
18 880
9 630
4 055
12 600
6 025
13 360
30 315
25 125
17 820
11 105
3 955
13 550
7 060
14 255
30 870
26 455
16 810
11 440
3 925
14 200
8 750
16 500
31 400
29 800
17 160
12 550
3 828
14 220
8 740
16 760
31 550
30 170
17 168
13 000
3 816
14 300
8 700
17 800
32 150
31 650
17 200
14 800
3 770
14 600
8 400
18 900
31 500
32 250
16 700
15 580
3 654
31,1%
107,1%
41,9%
13,4%
38,2%
-9,1%
30,3%
-5,6%
2,8%
-4,0%
14,5%
0,3%
8,2%
-2,7%
24,1%
-4,5%
108 490
120 305
124 365
134 188
135 424
140 370
141 584
23,7%
5,5%
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
Du Parc
Du Plateau
Les Golfs
Lac-Deschênes
Des Explorateurs
13 620
10 520
23 830
4 660
7 320
740
3 215
8 095
18 160
2 780
12 470
10 130
22 945
5 535
8 135
3 180
4 235
8 215
19 570
2 830
13 280
9 460
23 000
6 530
8 525
5 570
5 540
8 125
19 580
2 815
14 200
9 800
23 300
7 200
10 600
9 450
8 150
8 960
20 750
2 772
14 220
9 810
23 360
7 240
10 700
10 200
8 560
8 988
21 030
2 764
14 300
9 850
23 600
7 400
11 100
13 200
10 200
9 100
22 150
2 730
15 500
9 960
24 000
7 960
11 200
16 100
12 050
9 550
23 100
2 646
4,3%
-6,8%
-2,2%
54,5%
44,8%
1177,0%
153,5%
10,7%
14,3%
-0,3%
9,2%
1,6%
3,0%
10,6%
5,7%
70,4%
47,9%
6,6%
11,3%
-4,5%
Sous-total Ouest
92 940
97 245
102 425
115 182
116 872
123 630
132 066
23,9%
14,7%
201 430
217 550
226 790
249 370
252 296
264 000
273 650
23,8%
9,7%
Sous-total Est
TOTAL
D’après les projections de la Ville, la croissance de Gatineau devrait se poursuivre entre 2006 et
2016, quoiqu’à un rythme moins soutenu (10 %). En termes d’effectifs, la population de la Ville
devrait ainsi passer de 249 370 (2006) à 273 650 (2016), un bilan net de + 24 280 personnes.
3
L’évolution démographique devrait par ailleurs être nettement plus positive à l’ouest de la rivière
Gatineau, particulièrement dans les villages urbains Du Plateau et Les Golfs.
L’évolution historique et les projections du nombre de ménages durant la même période sont
présentées sur le tableau suivant.
Niveaux historiques, actuels et projetés des ménages à Gatineau
1991
Rivière-Blanche
Du Moulin
La Cité
Rivière-Gatineau
Les Rapides
1996
2001
2006
2007
2011
2016
Évolution
1991 / 2006
2006 / 2016
4 020
1 435
3 750
9 750
7 810
7 100
2 960
1 310
4 750
2 135
4 430
11 100
9 330
7 180
3 510
1 265
5 280
2 530
4 985
11 915
10 375
7 395
3 825
1 360
5 684
3 174
6 218
12 323
12 424
7 801
4 402
1 518
5 739
3 209
6 398
12 430
12 693
7 819
4 618
1 519
5 960
3 350
7 120
12 860
13 770
7 890
5 480
1 520
6 330
3 500
7 870
13 090
14 650
7 960
6 230
1 520
41,4%
121,2%
65,8%
26,4%
59,1%
9,9%
48,7%
15,9%
11,4%
10,3%
26,6%
6,2%
17,9%
2,0%
41,5%
0,1%
Sous-total Est
38 135
43 700
47 665
53 544
54 425
57 950
61 150
40,4%
14,2%
Centre-ville
Lac-des-Fées
Mont-Bleu
Hautes-Plaines
Du Parc
Du Plateau
Les Golfs
Lac-Deschênes
Des Explorateurs
6 185
4 520
10 800
1 725
3 240
230
1 045
2 635
6 075
860
6 085
4 580
10 855
2 100
3 630
1 175
1 420
2 855
6 785
905
6 815
4 460
11 370
2 580
3 990
2 005
1 870
2 980
7 225
975
7 482
4 888
11 899
2 902
4 853
3 435
2 848
3 514
8 136
1 100
7 500
4 898
11 905
2 938
4 942
3 766
3 064
3 567
8 287
1 100
7 570
4 940
11 930
3 080
5 300
5 090
3 930
3 780
8 890
1 100
7 950
4 990
11 950
3 460
5 450
6 440
4 830
4 150
9 640
1 100
21,0%
8,1%
10,2%
68,2%
49,8%
1393,5%
172,5%
33,4%
33,9%
27,9%
6,3%
2,1%
0,4%
19,2%
12,3%
87,5%
69,6%
18,1%
18,5%
0,0%
Sous-total Ouest
37 315
40 390
44 270
51 057
51 968
55 610
59 960
36,8%
17,4%
TOTAL
75 450
84 090
91 935
104 601
106 393
113 560
121 110
38,6%
15,8%
Travailleurs non résidants
La population diurne de Gatineau, c’est-à-dire la population des travailleurs non résidants, a été
estimée à 27 800 personnes2, dont 19 300 en provenance de la Ville d’Ottawa. De ce nombre,
11 700 (42 %) se destinent à l’Île de Hull. Le reste travaille ailleurs dans les secteurs « trans »
de Hull-périphérie (32 %), de Pointe-Gatineau (11 %), de Gatineau-Est (7 %) ou ailleurs sur le
territoire de la ville (9 %). À titre indicatif, 47 900 Gatinois travaillent du côté d’Ottawa.
Les Gatinois génèrent un potentiel commercial global évalué à 2,5 milliards en 2007. Presque la
moitié (48 %) de ce montant est destinée aux magasins de biens durables et semi durables. Ce
potentiel devrait augmenter jusqu’à 2,7 milliards d’ici 2016 sous l’effet de l’accroissement
démographique.
2
Évalué à l’aide de l’Enquête Origine-Destination 2005.
4
Synthèse du potentiel commercial de Gatineau, 2007, 2011 et 2016
2007
Ouest
Est
TOTAL
2011
Ouest
Est
TOTAL
2016
Ouest
Est
TOTAL
536,8
632,8
1 169,6
572,0
658,0
1 230,0
614,2
665,1
1 279,3
Biens courants
433,8
505,3
939,1
459,9
524,3
984,2
492,1
529,2
1 021,3
Restaurants
124,9
148,3
273,2
133,5
154,5
288,0
143,7
156,2
299,9
38,9
42,3
81,2
42,2
45,2
87,4
45,9
47,9
93,8
1 134,4
1 328,7
2 463,1
1 207,6
1 382,0
2 589,6
1 295,9
1 398,4
2 694,3
Services personnels
Total
En 2007, le potentiel généré par les travailleurs non résidants a été évalué à 69,8 millions $ soit
environ 3 % du potentiel commercial de la population résidante. De ce montant, 33,9 millions $
sont destinés aux restaurants, 30,7 millions $ aux magasins de biens durables et semi durables
et 5,1 millions $ aux magasins de biens courants.
1.1.2.
Comportements d’achat
Une enquête téléphonique auprès de 814 ménages gatinois a été effectuée dans le cadre de la
première partie du mandat. Les répondants ont été amenés à indiquer les lieux et les montants
dépensés durant une période donnée et ce, pour 13 groupes d’établissements qui reflètent la
typologie commerciale considérée aux fins de cette étude. Le schéma qui suit présente une
synthèse de ces résultats en illustrant la distribution géographique du potentiel commercial des
Gatinois, selon qu’ils résident à l’ouest (turquoise) ou à l’est (indigo) de la rivière Gatineau.
Toutes catégories – en millions $
Ailleurs: 1,1
Ailleurs au
Québec: 29,3
Ailleurs au
Québec: 9,6
Ailleurs en
Outaouais: 2,8
1 054,7
Ailleurs: 1,3
Ailleurs en
Outaouais: 8,0
49,6
Note: Les fuites
en rouge italique
771,0
O TTAWA
résidants situés à l’est de la
rivière Gatineau
Total: 2,4 milliards
(Potentiel total excluant les
services personnels)
5
Les quelques paragraphes qui suivent présentent les autres résultats discriminants de l’analyse
des comportements d’achat des Gatinois :
•
Toutes catégories confondues, 90 % des achats des Gatinois sont réalisés dans les
établissements de leur ville. Cette part locale est légèrement plus élevée (94 %) pour les
résidants du côté est de la rivière Gatineau.
Biens durables, semi durables, courants et restauration, 2007
Millions $
%
Millions $
Millions $
%
%
Part locale
938,7
86%
1 203,7
94%
2 142,4
90%
Fuites commerciales
156,8
14%
82,7
6%
239,5
10%
1 095,5
100%
1 286,4
100%
2 381,9
100%
Total
•
En termes monétaires, les fuites commerciales représentent 239,5 millions $. L’essentiel de
ces fuites sont destinées à des magasins de biens durables et semi durables (164,7 M$); les
fuites pour les magasins de biens courants (24,4 M$) et pour la restauration (50,4 M$) sont
en effet beaucoup plus faibles. À titre indicatif, des ventes de 239,5 M$ dans ces catégories
de marchandises peut permettre l’exploitation d’une superficie locative brute de 653 800
pieds carrés.
•
Le graphique suivant montre la proportion des fuites pour chaque catégorie de biens en
fonction du lieu de résidence des répondants. On constate notamment l’importance relative
des fuites pour les résidants de l’ouest de la Ville, surtout pour certains types de biens
comme les accessoires pour la maison, les chaussures et bijoux ainsi que les meubles et
l’électronique.
Fuites commerciales
(Proportion des achats effectués à l’extérieur de Gatineau)
2%
7%
Quincailleries
0%
10%
Vêtements
18%
26%
Chaussures, bijoux
48%
Meubles, électronique
Accessoires maison
8%
14%
5%
Résidants de
l’Ouest
3%
Spécialistes
Restaurants
32%
30%
Autres biens
Pharmacies
13%
70%
Sports et loisirs
Supermarchés
21%
37%
10%
5%
0%
5%
Résidants de
l’Est
1%
19%
Globalement, les
fuites commerciales
comptent pour 10%
des achats totaux
des Gatinois
18%
6
En termes monétaires, les fuites les plus élevées sont observées pour les restaurants, les
magasins de meubles et d’électronique ainsi que pour les magasins de vêtements. Le
tableau suivant présente ces données en fonction du lieu de résidence du répondant (ouest
ou est de la rivière Gatineau).
Fuites commerciales en termes monétaires
2007
Ouest
Vêtements
Sous-total
Est
Total
10,6
10,2
19,4
9,5
34,1
12,1
12,2
5,4
113,5
3,6
0,0
15,8
4,9
14,2
6,5
3,9
2,3
51,2
14,2
10,2
35,2
14,4
48,3
18,6
16,1
7,7
164,7
Biens courants
Supermarchés
Pharmacies et produits de santé et beauté
Sous-total
7,3
5,6
6,7
19,6
0,0
3,3
1,5
4,8
7,3
8,9
8,2
24,4
Restaurants
23,7
26,7
50,4
156,8
82,7
239,5
Total
•
Ne considérant que les achats locaux, c’est-à-dire les dépenses effectuées par les Gatinois
dans les établissements de leur ville, la desserte commerciale actuelle s’organise autour d’un
ensemble de pôles, le centre d’activités se positionnant en tête (voir le tableau de la page
suivante) :
-
Le centre d’activités s’attribue le tiers des achats totaux des Gatinois et sa pénétration
de marché est significative des deux côtés de la rivière Gatineau.
-
Les parts de marché des autres pôles commerciaux, c’est-à-dire le secteur des Galeries
de Hull, le mégacentre du Plateau et les noyaux urbains d’Aylmer et de Buckingham,
n’excèdent pas 10 % et leur pénétration de marché est beaucoup plus significative d’un
côté de la rivière Gatineau.
-
Le reste de la desserte commerciale est assurée par l’ensemble des artères et des rues
marchandes de la ville. L’impact de ces artères est toutefois relativement faible en
termes de parts de marché, même dans le cas du boulevard St-Joseph (excluant le
secteur des Galeries de Hull).
7
Pôles commerciaux de Gatineau
En termes des parts de marché - toutes catégories
Destination des achats
Ouest
Principaux pôles
Centre d'activités
Est
Total
13%
60%
36%
15%
2%
9%
Secteur de la rue Principale / Galeries d'Aylmer
17%
0%
7%
Mégacentre du Plateau
17%
1%
8%
0%
7%
2%
St-Joseph au nord de St-Raymond
5%
1%
3%
Maloney (entre Mtée Paiement et Sabourin)
0%
4%
2%
Carrefour du Versant (A-50 / Mtée Paiement)
0%
2%
1%
Gréber (St-Louis à De la Savane)
0%
3%
2%
Buckingham (Avenues de Buckingham et Lépine)
Tissu artériel et/ou ponctuel
Intersection Gréber / La Vérendrye
Vieux-Hull
Autres
1
2
TOTAL (part locale)
0%
3%
2%
2%
0%
0%
17%
11%
18%
86%
94%
90%
1) Place et Promenade du Portage, Eddy, Laval, Montcalm.
2) Autres corridors et rues d'ambiance, commerces isolés, etc. Inclut aussi les déclarations
"non spécifiées à Gatineau": 2% pour les résidants de l'ouest et 5% pour ceux de l'est.
1.1.3.
Opinions de la population à l’égard des grandes surfaces et de la revitalisation des artères
commerciales
Résultats de l’enquête téléphonique
Une seconde enquête téléphonique auprès de 420 Gatinois a permis de recueillir des informations
inédites sur la fréquentation des grandes surfaces et sur les principales artères commerciales de
la ville. Elle a également été l’occasion de sonder les opinions de cet échantillon de citoyens à
l’égard du développement des grandes surfaces et de la revitalisation d’artères traditionnelles. Le
graphique de la page suivante présente une synthèse de leurs positions3.
Le plus grand nombre de Gatinois (38 %) souhaitent prioriser la redynamisation des rues
commerciales : ils veulent que soit stoppé le développement des grandes surfaces et que la Ville
revitalise les rues commerciales. À l’opposé, seulement 13 % des Gatinois désirent prioriser les
grandes surfaces : ils souhaitent que leur développement soit encouragé et sont opposés à la
redynamisation des artères commerciales. Évidemment, une bonne proportion de répondants
(28 %) estiment qu’il serait nécessaire de tout faire : encourager le développement des grandes
3
Croisement des résultats aux deux questions suivantes : « À votre avis, le développement des grandes surfaces devrait être
stoppé ou encouragé ? » et « Selon vous, la Ville devrait-elle redynamiser les rues commerciales ? ».
8
surfaces et aussi redynamiser les rues commerciales. Les autres sont réfractaires aux deux
propositions (9 %) ou sont indifférents (12 %) à l’une ou l’autre des deux propositions.
Synthèse des opinions à l’égard du développement des grandes surfaces et de la
revitalisation des artères commerciales
Indifférents
Prioriser les rues commerciales
Prioriser les grandes surfaces
12%
Ne pas redynamiser les rues commerciales
et encourager les grandes surfaces
13%
38%
28%
9%
Ne rien faire
Tout faire
Ne pas redynamiser les rues commerciales et
encourager les grandes surfaces
Parmi les autres résultats déterminants de cette enquête figurent :
•
Pratiquement tous les Gatinois (99 %) ont fréquenté au moins un type de grande surface au
cours des trois mois précédant l’entrevue. En fait, la moitié (49 %) a indiqué avoir fréquenté
au moins 5 des 6 types de grandes surfaces suggérés dans l’enquête. En guise de
comparaison, 97 % des répondants ont également affirmé avoir fréquenté une rue
commerciale4 au cours de la même période.
Proportion de répondants ayant déclaré avoir fréquenté la
destination commerciale et fréquence moyenne des visites
au cours des trois derniers mois
Distribution de l'échantillon en fonction du
nombre de types de grandes surfaces
fréquentées au cours de 3 derniers mois
Costco
•
5,9 fois
73%
Alimentaire
Rue commerciale
4,6 fois
79%
Rénovation
14,8 fois
92%
49%
5 ou 6
49%
3 ou 4
38%
7,8 fois
75%
Canadian Tire
Électronique
5,9 fois
56%
Wal-Mart
2,6 fois
97%
19,0 fois
1 ou 2
12%
Aucune
1%
Le boulevard Maloney se démarque comme étant l’artère commerciale fréquentée par le plus
grand nombre de Gatinois (46%). Suivent, dans l’ordre : le boulevard St-Joseph (19 %), la
rue Principale (8%), le boulevard Gréber (6 %), l’avenue Buckingham (3 %) et la rue NotreDame (2 %). Toutes les autres rues marchandes ont été mentionnées par 1 % ou moins de
l’échantillon.
4
Il convient de souligner que le boulevard Maloney, aux abords duquel de retrouvent plusieurs grandes surfaces (Costco, WalMart, Brick, Best-Buy, Loblaws, etc.) est considéré comme une artère commerciale.
9
•
À la question « selon vous, la Ville devrait-elle redynamiser les rues commerciales ? » 75 %
a répondu dans l’affirmative. Les artères qui, aux yeux de ces répondants, mériteraient le
plus d’efforts de revitalisation sont Maloney (33 % des répondants le croient), St-Joseph
(25 %), Gréber (19 %), Notre-Dame (13 %), Principale (12 %), Promenade du Portage
(5 %), St-René (6 %), Avenue Buckingham (4 %), Eddy (4 %) et Main (4 %).
Atelier de discussions
Les 420 répondants de cette enquête téléphonique ont été invités à participer à un atelier pour
approfondir les thèmes abordés dans le questionnaire. Cette activité s’est tenue le 12 septembre
20075. Outre celui de présenter la compilation des résultats de ce sondage, les objectifs
spécifiques de cet atelier visaient à approfondir certains thèmes :
•
Identifier les éléments discriminants dans le processus de décision du consommateur (au
moment de choisir un lieu de magasinage).
•
Identifier les éléments de satisfaction et d’insatisfaction dans leurs expériences actuelles de
magasinage à Gatineau.
•
Tester l’intérêt pour les nouvelles formes commerciales : mégacentres et centres de type
« lifestyle ».
Le document : Géocom Recherche, Étude sur le commerce de détail de Gatineau, Atelier 2A
auprès du grand public, compte rendu, septembre 2007, 8 pages, décrit la démarche et fait la
synthèse des opinions formulées par les participants lors de cet évènement, en outre :
•
Les rues commerciales traditionnelles contribuent à la qualité de vie d’un quartier; on en
retrouve très peu à Gatineau. Le secteur du Marché By à Ottawa est très souvent cité en
exemple.
•
Le choix d’un lieu de magasinage varie selon le type de produits recherchés. Pour les biens
d’utilité courante, on magasine près de chez soi. Pour les biens de comparaison, on préfère
les destinations qui offrent plusieurs alternatives. La commodité (tout sous le même toit) est
également un facteur car tous reconnaissent l’intérêt de sauver du temps.
•
Aux yeux des participants, le centre de type « lifestyle » est plus intéressant que la formule
« mégacentre ». Toutefois, on reconnaît que :
-
Le « lifestyle » demeure un concept de « banlieue »; il faut y accéder en voiture, ce
sont des chaînes, il y a peu de contacts sociaux, c’est déconnecté du milieu de vie; en
quelques mots, « c’est du vernis sur le même concept commercial ».
-
Il faut que le « lifestyle » soit bien fait, bien intégré avec la trame urbaine, il faut que ce
soit « organique » et plus petit que l’exemple du Quartier Dix30 présenté dans les
diapositives.
5
Sur les 420 répondants, 85 se sont montrés intéressés à participer à l’atelier le jour de l’entrevue téléphonique. Ils ont tous
reçu une lettre d’invitation 4 semaines avant l’atelier. Le jour de la rencontre, 4 personnes se sont présentées.
10
-
On aimerait y voir beaucoup d’espaces verts, du stationnement en sous-sol et une
intégration des usages et des fonctions : des usages connexes, des services comme des
bureaux de professionnels, des cliniques, etc.
•
Il faudrait aussi améliorer les conditions d’accès car à l’heure actuelle, on évalue que les
infrastructures routières « ne sont pas à la hauteur » pour desservir les nouvelles zones
commerciales (congestion, qualité de vie dans les environs).
1.2. Facteurs déterminants de l’analyse de l’offre
1.2.1.
Stock commercial actuel et projets de développement
En date d’avril 20076, la structure commerciale de Gatineau regroupait 2 652 établissements qui,
ensemble, couvraient une superficie locative brute globale de 10,4 millions de pieds carrés. En
20067, le stock commercial global de la Ville d’Ottawa était évalué à 28,3 millions de pieds carrés.
Le quart de ce stock commercial, soit un peu plus de 7 millions de pieds carrés, se retrouvait à
l’intérieur de 13 centres commerciaux de plus de 200 000 pieds carrés.
Le tableau de la page 12 présente la distribution typologique de l’inventaire commercial de
Gatineau. Ainsi sur les 2 652 établissements considérés :
•
154 étaient vacants au moment de notre visite sur le terrain; tenant compte de la superficie
locative brute totale de ces locaux, le taux global d’inoccupation s’établit à 3,3 %, un
résultat qui peut être considéré comme faible. (Il existe toutefois certaines problématiques
ponctuelles d’inoccupation sur le territoire de la ville, notamment à l’intérieur de certains
centres commerciaux traditionnels (Promenades de l’Outaouais, Place Village Cartier,
Galeries de Buckingham).
•
La plus grande partie du stock commercial de Gatineau est formée du commerce artériel et
des établissements isolés (53 %). Les centres commerciaux avec mail et les bandes
commerciales s’attribuent une autre très grande partie (37 %). Le reste (10 %) correspond
aux regroupements de grandes surfaces (voir le graphique de la page 13).
6
7
Source : LIC (Liste des commerces et services) validé sur le terrain et traité par Géocom Recherche.
Source : Ville d’Ottawa. Rapport annuel sur le développement 2006. Service de l’urbanisme, du transport en commun et de
l’environnement. Section de la recherche et des prévisions. Publication No 12-35. Mars 2007. 120 pages.
11
12
Nombre
Superficie
(pieds carrés)
Sous-total
16
46
21
42
21
44
137
63
7
33
83
196
709
284 400
112 700
9 300
123 000
734 900
190 200
489 100
101 700
754 700
639 200
325 100
415 300
4 179 600
3,4%
1,3%
0,1%
1,5%
8,8%
2,3%
5,8%
1,2%
9,0%
7,6%
3,9%
5,0%
49,8%
Biens courants
Supermarchés
SAQ et traiteurs
Pharmacies
Sous-total
26
96
157
13
53
14
359
1 092 900
244 500
292 200
65 800
245 600
23 000
1 964 000
13,0%
2,9%
3,5%
0,8%
2,9%
0,3%
23,4%
Sous-total
296
51
70
29
101
547
260 300
52 300
260 100
108 300
591 000
1 272 000
3,1%
0,6%
3,1%
1,3%
7,0%
15,2%
Restaurants
464
971 300
11,6%
2 079
8 386 900
100,0%
41
57
308
13
419
31 900
240 700
1 322 300
30 900
1 625 800
2 498
10 012 700
154
338 200
2 652
10 350 900
Meubles
Magasins à rayons
1
Services
Financiers
Location de films
2
Autres services
Sous-total
3
Autres n.c.a.
Sous-total autres types d'établissements
Espaces vacants
TOTAL
%
3,3%
13
Distribution de l’inventaire total de Gatineau
en fonction du type d’aménagement
Commerce artériel et
établissements isolés (53%)
Centres régionaux et
communautaires (mails) (14%)
5,5
1,4
2,0
1,0
Promenades de l’Outaouais, Galeries
de Hull, Village Place Cartier,
Galeries Aylmer, Galeries
Buckingham
0,5
Grandes bandes commerciales (5%)
Petites bandes
commerciales et minicentres (19%)
Stock total de 10,4 millions
de pieds carrés
•
Galeries Gatineau, Plaza Gatineau,
Porte de Gatineau
Regroupements de grandes
surfaces (10%)
Mégacentre du Plateau, Place Wal-Mart,
Avenue Lépine
Les quelques 10,4 millions de pieds carrés recensés à Gatineau se distribuent à 54 % à l’est
et à 46 % à l’ouest de la rivière Gatineau. La distribution spatiale du stock commercial est
donc en équilibre avec le poids démographique de chaque partie de la ville.
•
Le schéma qui suit présente la distribution spatiale du stock commercial de Gatineau en
fonction des principaux pôles de desserte, tels qu’identifiés à l’aide de l’enquête
téléphonique. Le constat est assez clair : les cinq pôles commerciaux de la ville, qui
s’attribuent 62 % du marché8, regroupent seulement 45 % de la superficie locative brute
globale. En outre, le centre d’activités s’attribue 36 % du marché alors qu’il n’englobe que
23 % des superficies. Ces quelques données mettent en relief la synergie que génère la
juxtaposition des centres commerciaux et des grandes surfaces à forte notoriété du centre
d’activités.
8
Pour les biens durables et semi durables, les biens courants et la restauration.
14
Distribution spatiale de la structure commerciale de Gatineau
(En % de la superficie locative brute totale – 10,4 millions de pieds carrés)
Noyau urbain
de Buckingham
(4%)
Secteur des
Galeries de Hull
(6%)
Mégacentre
du Plateau
(6%)
Noyau urbain
d’Aylmer
(6%)
Limites du centre
d’activités
Centre
d’activités(23%)
Reste de la structure commerciale
Centre-ville (12%)
Excluant le secteur des
Galeries de Hull
St-Joseph (St-Raymond / Chelsea) 6%
Maloney (Mtée Paiement / Sabourin) 4%
Gréber (sud de la Savane) 3%
Ailleurs sur le territoire de la Ville 30%
26
•
Le reste des superficies commerciales se retrouvent à l’extérieur des cinq pôles : dans le
reste du centre-ville (12 %), sur le boulevard St-Joseph, entre St-Raymond et la limite de
Chelsea (6 %), sur Maloney, entre la Montée Paiement et la rue Sabourin (4 %), sur Gréber,
au sud de la Savane (3 %) ou ailleurs sur le territoire (30 %).
•
Au moment de l’exécution de la première partie du mandat, une trentaine de projets étaient
en voie de réalisation ou à l’étape de la planification (voir les plus importants en terme de
superficie locative brute sur la carte de la page 11 et la liste complète sur le tableau de la
page 15). S’ils étaient tous réalisés, ces projets ajouteraient 2,5 millions de pieds carrés à
l’inventaire actuel de la ville : 0,7 million à l’est de la rivière Gatineau et le reste, soit 1,7
million, à l’ouest. Les projets majeurs sont les suivants :
-
Centre commercial La Gappe (SmartCentres) à l’intersection de la Gappe / autoroute
50. À terme, il occupera 473 000 pieds carrés de superficie locative brute. Son
développement se fera en trois phases :
1)
Construction de Wal-Mart pour ouverture en décembre 2007 (107 645 pieds
carrés).
2)
Construction de 11 autres bâtiments totalisant 310 355 pieds carrés pour ouverture
en 2009.
3)
Agrandissement de Wal-Mart (+55 000 pieds carrés) en 2010.
15
Projets commerciaux en cours ou à l'étape préliminaire à Gatineau en date d'avril 2007
Nom du projet / promoteur
Carte
Localisation
Secteur statistique
SLB
Pharmaprix
•
Lépine
Parc d'aff. Buckingham
10 000
Pétro Canada / Dépanneur
•
Atmec / Aéroport
Aéroparc de Gatineau
2 530
Centre commercial La Gappe / Smart Centres
Centre Montée Paiement / First Capital
Centre Métro Leblanc
Grif Graf
Restaurant Zen d'Asie
Sous-total La Cité
1
2
3
•
•
De la Gappe / A-50
Mtée Paiement / A-50
Montée Paiement
Promenades de l'outaouais
Bellehumeur / Savanne
C. c. La Gappe
La Cité
La Cité
La Cité
La Cité
Les Escarpements / Trinity Development
4
Route 307
Les Rapides
Projet Le Plateau / Trinity Development
North American
Lifestyle First Capital
Du Plateau / Vanier
Centre Commercial Europe
Sous-total Du Plateau
5
6
13
Des grives / Outaouais
Vanier / Du Plateau
Du Plateau / Cumulus
Chemin Vanier / Du Plateau
Chemin Pink / Europe
C. c. Le Plateau
Du Plateau
Du Plateau
Du Plateau
Du Plateau
Projets commerciaux (2)
Redéveloppement du site de l'hippodrome
Commerce artériel
Restaurant
Station d'essence / dépanneur
Sous-total Les Golfs
7
McConnell
Chemin Aylmer
McConnell / De L'outaouais
Aylmer à l'ouest de Vanier
Vanier / De l'Outaouais
Les Golfs
Les Golfs
Les Golfs
Les Golfs
Les Golfs
129 100
32 300
10 800
8 600
4 300
185 100
Centre commercial
Centre de service
Carrefour de la Croisée
Agrandissement Galeries Aylmer
Centre de service
Commerce isolé
Commerce isolé
Station d'essence / dépanneur et autres
Restaurant
Commerce isolé
Sous-total Des Explorateurs
8
9
10
11
Outaouais / Broad
Outaouais / W.-Lavigne
Rue Principale
Rue principale
Eardley / Roméo-Gendron
Front / Eardley
Eardley / Outaouais
Front / Outaouais
Marina - Parc des Cèdres
Eardley
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
Des Explorateurs
129 000
64 600
64 600
64 600
26 900
21 500
5 400
4 300
3 200
3 200
387 300
Projets au support du développement résidentiel
12
Allen
Lac-Deschênes
107 600
Centre commercial du Vieux-port
14
St-Joseph / Freeman
Hautes-Plaines
123 200
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
473 000
80 000
72 750
8 400
4 850
639 000
75 350
105 769
404 100
522 400
10 800
10 800
1 053 869
TOTAL
2 583 949
Source: Ville de Gatineau. Compilation par Géocom Recherche
Exclut les projets de stations d'essence sans dépanneur et les projets entièrement consacrés à l'automobile, à l'hébergement
ou au commerce de gros.
-
Centre de type « lifestyle » (First Capital), à l’ouest du mégacentre du Plateau. Ce
projet vise à créer un regroupement de moyennes et de petites surfaces avec une
ambiance distinctive de style urbain. Il sera axé sur les biens modes (vêtements,
chaussures
et
accessoires
vestimentaires),
les
accessoires
pour
la
maison,
l’électronique, les loisirs, le divertissement et la restauration. À terme, ce projet pourrait
16
occuper jusqu’à 522 400 pieds carrés. Sa première phase de développement devrait se
situer entre 300 000 et 400 000 pieds carrés.
-
Le mégacentre du Plateau pourrait également être agrandi vers le sud dans le quadrant
sud-est de l’intersection des Grives / des Allumettières par la société Trinity. Une
superficie globale de 105 769 pieds carrés est prévue à l’intérieur de 8 ou 9 bâtiments.
Le locataire principal du projet pourrait être un supermarché; le reste de l’espace locatif
serait axé sur la restauration.
-
Projet de North American à l’intersection des Allumettières / Vanier où l’on propose de
construire un mégacentre d’un peu plus de 400 000 pieds carrés.
1.2.2.
Rayonnement spatial de la structure commerciale de Gatineau
Des enquêtes de provenance dans les aires de stationnement de 12 sites commerciaux de
Gatineau9 ont été effectuées dans le cadre de la partie 1 du mandat. Elles ont permis d’établir la
zone d’influence géographique de la structure commerciale de la ville (voir la carte de la page
suivante) :
À la lumière de ces résultats, la structure commerciale de Gatineau étend son influence sur le
territoire des municipalités suivantes : Gatineau, Cantley, Chelsea, Pontiac, La Pêche, Val-desMonts, Notre-Dame-de-la-Salette, l’Ange-Gardien, Mayo, Lochaber – Partie Ouest, Lochaber et
Thurso.
•
La zone primaire forme le territoire où la pénétration de marché est la plus élevée. Elle
regroupe Gatineau, Cantley, Chelsea et l’Ange-Gardien; 83 % des clients se recrutent dans ce
territoire dont 77 % à Gatineau même. C’est donc dire que les Gatinois comptent pour les
trois quarts de tous les clients des commerces et des services de leur ville.
•
La pénétration de marché est beaucoup plus faible, mais reste significative, dans la zone
secondaire. Les comportements d’achats de ces résidants sont donc liés aux pôles
commerciaux de Gatineau.
•
Le reste de la clientèle (11 %) se recrute à l’extérieur de ce territoire : 5 % en Ontario et 6 %
ailleurs en Outaouais, en Haute-Gatineau ou ailleurs.
9
Noyau commercial d’Aylmer, mégacentre du Plateau, quatre segments du boulevard St-Joseph, Vieux-Hull, boulevard Maloney,
Promenades de l’Outaouais, boulevard Gréber, Carrefour du Versant et noyau commercial de Buckingham.
17
18
1.2.3.
Réserve de terrains vacants à vocation commerciale
Il a été établi qu’il existe 281 terrains vacants desservis (de plus de 5 000 pieds carrés et non
déjà impliqués dans un projet) sur le territoire de la ville. Globalement, ils couvrent 16,9 millions
de pieds carré ce qui, théoriquement, pourrait permettre l’aménagement de 4 à 8 millions de
pieds carrés d’espace locatif brut.
Mais de façon concrète, peu de ces terrains peuvent permettre la réalisation de projets majeurs.
Seulement 4 occupent plus de 500 000 pieds carrés :
•
Un très grand (1,3 million de pieds carrés) dans le Parc d’affaires Richelieu, entre la voie
ferrée et le boulevard des Carrières, à l’arrière de Réno-Dépôt.
•
Un terrain de 590 100 pieds carrés en bordure du Chemin de Montréal dans le secteur
d’Angers.
•
Deux autres terrains de dimension semblable (504 100 et 518 200 pieds carrés) dans le
quadrant sud-est de l’intersection La Vérendrye / de la Cité et sur le boulevard Vanier.
Tous les autres terrains vacants occupent moins de 100 000 pieds carrés qui ne peuvent recevoir
des projets excédant les 20 000 ou 30 000 pieds carrés. Plusieurs de ces terrains ne sont pas non
plus positionnés stratégiquement pour un développement de nature commerciale : sur des
artères secondaires, loin des intersections stratégiques du réseau routier, loin des zones
densément habitées, peu visibles, en milieu surtout industriel, etc.
1.3. Point de vue des intervenants du milieu
Dix-huit
intervenants
du
milieu
(propriétaires
de
centres
commerciaux,
promoteurs,
représentants d’associations de marchands et commerçants de Gatineau) ont participé à un
atelier qui visait à recueillir leurs opinions sur la question du développement de la fonction
commerciale de Gatineau. La démarche et le compte rendu détaillé des discussions sont
présentés dans le document : Géocom Recherche. Étude sur le commerce de détail de Gatineau,
Atelier 1 auprès des intervenants du milieu, compte rendu, mai 2007, 14 pages et annexes.
Cinq thèmes ont été abordés : les fuites commerciales, les concepts et formes commerciales, les
clients de l’extérieur de la ville, les priorités en matière de revitalisation commerciale et le rôle de
la Ville. De nombreuses idées et opinions ont été formulées dans le cadre de cet atelier qui s’est
déroulé le 17 mai 2007. Nous retenons notamment que :
•
Les fuites commerciales ont diminué de 24 % à 10 % au cours des 15 dernières années; il
reste encore un certain potentiel de récupération, surtout du côté ouest de la rivière Gatineau.
La réalisation d’un projet unique et attrayant, comme un centre de type « lifestyle », pourrait
contribuer à cette récupération.
•
Le mégacentre est un concept commercial intéressant mais à condition :
19
-
qu’il permette de recruter de nouveaux commerces [nouvelles enseignes] au lieu du
déménagement des magasins existants ailleurs à Gatineau;
-
que ce soit « vraiment des grandes surfaces (plus de 2 000 m2) »;
-
qu’il
ait
« du
style »,
avec
une
« rue
principale »
et
une
composante
de
divertissement.
•
Il est important de maintenir une complémentarité et une saine « cohabitation » entre les
grandes
surfaces
et
les
rues
commerciales.
Les
rues
commerciales
devraient
être
essentiellement piétonnes et composées de petits commerces de rez-de-chaussée avec
services ou bureaux aux étages. Elles pourraient être « spécialisées » (et, même, « surspécialisées ») et multifonctionnelles pour créer une ambiance et un niveau d’activités variées
(hôtels, parcs, animation, etc.). Il faudrait notamment miser sur les attraits récréotouristiques. On pourrait faire place à certaines grandes surfaces (selon les endroits et les
catégories) sur les rues commerciales traditionnelles afin « d’aider les autres ». Les grandes
surfaces et les nouveaux concepts devraient être « concentrés » pour en faire « une
expérience de magasinage ». Mais on souligne à cet égard l’importance des infrastructures et
des accès routiers.
•
En matière de revitalisation d’artères commerciales, les participants ont souligné que c’est un
processus à long terme; les résultats prennent 10 à 15 ans avant d’être concrets. Un
programme devrait inclure :
•
des
améliorations
physiques
et
« cosmétiques »
(mobilier
urbain,
façades
et
infrastructures) pour créer une ambiance;
•
des analyses pour définir des vocations spécifiques (spécialisation);
•
des mesures pour en arriver à un bon mix commercial;
•
des activités d’animation et de promotion;
•
des programmes de rénovation et, dans certains cas, des solutions pour les bâtiments
patrimoniaux;
•
des actions pour « amener de nouvelles populations » en périphérie des artères
commerciales.
La Ville a un rôle à jouer : en allouant du financement et en débloquant des fonds pour faire
des interventions, en créant plus d’espaces de stationnement et en assumant un rôle de
« déclencheur » dans les efforts de revitalisation. Mais les propriétaires d’immeubles doivent
aussi s’impliquer. Le boulevard St-Joseph, notamment dans sa portion au sud de Montclair,
semble faire consensus comme une artère à privilégier dans les efforts de revitalisation. Il
faudrait créer une « belle petite rue où se promener », ce qui manque à Gatineau (en
comparaison à Ottawa avec le Marché By). Le boulevard Maloney est l’artère la plus
fréquentée par les Gatinois, il devrait donc y avoir un minimum d’actions pour améliorer cet
axe qui « a l’air d’une autoroute » : des fleurs, des fanions et oriflammes pour la portion entre
Gréber et de l’Hôpital. On suggère aussi la réalisation d’un « Marché By » à Gatineau; on
verrait ce projet dans le Vieux Hull, dans le secteur de la Promenade du Portage et de la rue
Laval ou encore sur le boulevard St-Joseph, dans le secteur de la rue Laramée. La rue
Jacques-Cartier a également été suggérée.
20
•
On estime qu’il est « très difficile » de travailler avec la Ville. Les délais sont trop longs, il y a
trop de règlements, trop de « services », trop de « paliers ». En somme, c’est un processus
complexe qui « décourage » les intervenants. Or, aux yeux des intervenants, la Ville devrait
plutôt être un « facilitateur » pour encourager le développement commercial. Certains
estiment que la Ville devrait avoir un rôle proactif dans le choix des endroits à développer ou à
maintenir. D’autres croient qu’à l’inverse, la Ville de devrait pas « s’ingérer » dans la
concurrence commerciale et laisser la « loi du marché » agir, ne pas effectuer de
« contingentement » des usages.
1.4. Potentiel de développement, horizon 2016
Le potentiel de développement de la structure commerciale de Gatineau est gouverné par trois
principaux facteurs :
1)
La part locale de la croissance de la demande, telle que mesurée à l’aide du calcul du
potentiel résiduel.
2)
La récupération d’une partie des fuites commerciales;
3)
Le phénomène « naturel » de renouvellement du stock commercial.
En 2016, le potentiel résiduel devrait se chiffrer à 191,6 millions $10 sur le territoire de
Gatineau : 131,8 millions $ à l’ouest et 59,8 millions $ à l’est de la rivière Gatineau. C’est donc
dire que la croissance de la population (2007 – 2016) génèrera un potentiel additionnel de 191,6
millions $ que se partageront tous les établissements de Gatineau, autant ceux qui existent à
l’heure actuelle que ceux qui seront construits d’ici là.
Tenant compte de rendements moyens au pied carré de superficie locative brute, cette demande
locale additionnelle justifierait l’exploitation de commerces totalisant 475 000 pieds carrés :
258 400 pour des magasins de biens durables et semi durables, 158 700 pieds carrés pour des
magasins de biens courants et 57 900 pieds carrés pour des restaurants. Les deux tiers (68 %)
de cette nouvelle demande, et de l’espace locatif additionnel qui en découle, seront générés du
côté ouest de la Ville.
10
La croissance de la demande sera supérieure à 191,6 millions $ (231,2 millions $, voir le tableau de la page 5). Le calcul du
potentiel résiduel permet de cibler la part de ce potentiel qui sera dépensée localement (sur la base des comportements
d’achat actuels). Le reste de la croissance de la demande sera destiné aux établissements de l’extérieur de la ville (fuites).
21
Superficie locative brute justifiée par le potentiel résiduel , 2016
(Pieds carrés)
Partie ouest du territoire
Partie est du territoire
TOTAL (pieds carrés)
Potentiel résiduel
Superficie
justifiée
Potentiel résiduel
Superficie
justifiée
60 846 200 $
173 800
29 626 300 $
84 600
258 400
Biens courants
55 705 800 $
111 400
23 658 100 $
47 300
158 700
Restaurants
15 218 600 $
40 600
6 493 300 $
17 300
57 900
131 770 600 $
325 800
59 777 700 $
149 200
475 000
TOTAL
Tenant compte des comportements d’achat actuels et de l’évolution du potentiel commercial, on
peut établir que les fuites commerciales représenteront près de 266,5 millions $ en 2016. En
posant l’hypothèse que l’offre actuelle de Gatineau se bonifie d’ici 2016 (redéveloppements,
adaptation des assortiments, rénovations, etc.) et que de nouveaux ensembles commerciaux soit
développés sans dupliquer indûment les centres existants, il est réaliste de penser qu’entre 10 %
et 40 % des fuites puissent être récupérées. Le tableau suivant présente les résultats de nos
estimations.
Scénarios de récupération des fuites commerciales et superficies justifiés, 2016
Scénarios de récupération
Fuites totales
(M$)
Taux de
récupération
Récupération
(M$)
Superficie
justifiée (pieds
carrés)
183,9
40%
73,6
210 200
Biens courants
27,2
10%
2,7
5 400
Restaurants
55,4
20%
11,1
29 500
266,5
70%
87,4
245 100
TOTAL
Sur la base de ces paramètres, le potentiel de développement associé à la récupération des fuites
commerciales demeurent relativement faible, n’excédant pas 245 100 pieds carrés. L’essentiel du
potentiel de récupération vise les magasins de biens durables et semi durables. Les fuites pour
les biens courants sont très faibles, et le potentiel pour leur récupération tout aussi limité. Pour
des raisons évidentes (mobilité de la population, motifs des déplacements, etc.), la récupération
des fuites pourrait également s’avérer difficile pour le secteur de la restauration.
À la lumière de nos calculs et analyses, le potentiel global de développement de la structure
commerciale de Gatineau approche les 720 100 pieds carrés (potentiel résiduel + récupération
des fuites). C’est l’espace locatif additionnel qu’il serait réaliste d’ajouter sur le territoire de
Gatineau d’ici 2016 et ce, sans affecter la structure commerciale en place de façon significative.
22
Mais il est évident que les projets qui seront réalisés à Gatineau dans les dix prochaines années
pourraient excéder ces quelque 720 000 pieds carrés. Le secteur du détail est en constante
évolution. Les formules commerciales se succèdent et transforment le tissu urbain et les
comportements d’achat. Au Québec, le passage du centre commercial traditionnel à la grande
surface s’est échelonné sur seulement quinze ans. Avant 1991, on ne comptait que 10 millions de
pieds carrés en « grandes surfaces » dans la région montréalaise, majoritairement des magasins
à rayons, quelques clubs entrepôts et des « category killers » comme Toys R Us. Aujourd’hui, on
en recense dénombre plus de 33,5 millions, majoritairement aménagés à l’intérieur des
mégacentres qui se sont greffés aux articulations du réseau routier.
Compte tenu du chemin parcouru en 15 ans, on en déduit que la scène du détail devrait se
transformer à nouveau au cours des 15 à 20 prochaines années, au gré de l’évolution et de
l’interrelation
de
nombreux
facteurs
associés
à
l’évolution
démographique,
aux
cycles
économiques et immobiliers, aux modes de vie et aux technologies.
Il faut donc reconnaître cette pression « naturelle » pour le renouvellement de la structure
commerciale de Gatineau. De façon concrète, cela impliquera la construction de nouveaux
ensembles plus fonctionnels, mieux adaptés aux goûts des consommateurs et localisés plus
stratégiquement : à l’intérieur des pôles « forts » comme le centre d’activités et à l’intersection
des artères régionales et des grandes collectrices comme l’autoroute 50, le boulevard des
Allumettières et le boulevard Maloney.
1.5. Problématiques et enjeux à l’échelle de la ville
À la lumière de l’ensemble des données colligées et analysées dans le cadre de la première phase
de l’Étude sur le commerce de détail, un constat s’impose : en termes quantitatifs, la
structure commerciale de Gatineau est amplement suffisante pour combler les besoins
actuels et son potentiel de développement d’ici 2016 n’excède pas 720 000 pieds
carrés.
Ce résultat apparaît modeste sachant qu’à l’heure actuelle, une trentaine de projets dépassant
les 2,5 millions de pieds carrés de superficie locative brute sont en voie de réalisation ou à l’étape
préliminaire de leur processus d’approbation avec la Ville. Un de ces projets est déjà en
construction et deux autres ont une bonne probabilité de réalisation :
•
Centre commercial La Gappe – en construction (Smart Centres) :
•
Agrandissement du mégacentre du Plateau (Trinity) :
•
Projet de centre « lifestyle » par First Capital (phase 1) :
Total
Ces quelques données mettent en relief que ces nouveaux ensembles commerciaux, et les autres
qui pourraient s’ajouter, vont au delà du potentiel de développement de 720 000 pieds carrés
évalué pour les dix prochaines années. Leur réalisation procédera donc aussi du phénomène de
renouvellement du stock commercial.
23
Or les pressions de développement ne sont pas sans présenter des enjeux importants pour la
fonction commerciale et l’aménagement urbain. Le développement est en effet largement
tributaire des requêtes des promoteurs qui eux, sélectionnent des emplacements sur la base de
leurs qualités stratégiques et de leurs coûts (acquisition des propriétés, aménagement des sites,
etc.).
La localisation des projets actuels donne une bonne idée des critères recherchés par ces
promoteurs. Ils répondent, est-il nécessaire de le préciser, aux grands principes de localisation
commerciale et aux impératifs des nouvelles formes commerciales : une localisation à
l’intersection des grands axes routiers susceptible de faciliter l’accès véhiculaire depuis toutes les
parties de la ville; ces sites doivent être vastes pour permettre l’aménagement des
indispensables aires de stationnement; idéalement, ils se retrouvent à proximité des principaux
bassins de population et des zones de croissance résidentielle.
Ces quelques indications expliquent largement le sens qu’a pris le développement commercial
récent à Gatineau :
•
Une majorité de projets sont proposés pour la partie ouest du territoire, là où la croissance
démographique est forte. Les promoteurs convoitent particulièrement les sites se trouvant
dans l’axe du boulevard des Allumettières qui, dès la fin 2007, reliera les secteurs d’Aylmer
et de Hull. Cette grande collectrice jouera un rôle stratégique dans la desserte de toute la
partie ouest de Gatineau.
•
Du côté est, les sites les plus stratégiques se retrouvent nécessairement dans le centre
d’activités, sur les terrains vacants intercalaires, mais aussi à proximité des grands axes
routiers : la réalisation du mégacentre de la Gappe, au carrefour de l’autoroute 50, du
boulevard de la Gappe et du boulevard Maloney, en témoigne.
Ces projets ne s’inscrivent pas nécessairement en continuité avec le sens historique du
développement en bordure des grandes artères commerciales, que l’on parle, du boulevard StJoseph ou de la rue Principale. En ce sens, ils contribuent au transfert des activités commerciales
du centre vers la périphérie et à l’abandon progressif d’un modèle de développement artériel à un
autre, plus spatialement ponctuel.
L’adaptation et le renouvellement de la structure commerciale de Gatineau entraînera donc
nécessairement le développement d’une superficie locative brute supérieure à ce qui est justifié
par la seule croissance de la demande. Cela se traduira forcément de façon très concrète sur la
structure commerciale existante : les nouveaux développements et les pôles commerciaux les
plus fonctionnels et les mieux localisés sortiront gagnants alors que les secteurs plus anciens ou
localisés moins stratégiquement en souffriront. Ils seront graduellement délaissés par les
consommateurs; si les détaillants eux-mêmes ne les abandonnent pas avant, comme on le voit
souvent avec les grandes chaînes comme Canadian Tire qui se repositionnent dans le marché. Ce
24
jeu de relocalisation entraîne très souvent l’abandon de certains points de ventes et laisse des
traces très concrètes sur le territoire : les « ghosts box11 ».
Ces quelques précisions mettent en lumière l’enjeu fondamental associé au renouvellement d’un
stock commercial : sachant que les superficies additionnelles se traduisent bien souvent, à l’autre
bout du spectre, par la désuétude puis l’abandon des secteurs plus anciens, est-il judicieux de
limiter les nouveaux développements ? Deux scénarios se présentent alors.
Le scénario d’un contrôle serré du développement commercial
Si la Ville choisit de limiter le développement, c’est-à-dire de cesser d’accorder des permis après
avoir atteint le seuil des 720 000 pieds carrés justifiés par la demande en 2016, elle fera
forcément un choix prudent. Mais les forces du marché pour le renouvellement du stock
commercial seraient toujours à l’œuvre. Dans le meilleur scénario, ce renouvellement se
traduirait par l’adaptation des structures existantes : la transformation des centres commerciaux
traditionnels pour accueillir de plus en plus de grandes surfaces, le développement des terrains
intercalaires, etc. La grande surface prendrait donc pied dans les secteurs commerciaux
traditionnels mais seulement dans les secteurs stratégiques pouvant leur permettre de maximiser
leur rayonnement. Cela impliquerait donc essentiellement trois secteurs :
•
Le centre d’activités;
•
Le boulevard St-Joseph, particulièrement à la hauteur des Galeries de Hull;
•
L’environnement du mégacentre du Plateau et plus généralement le secteur ouest de
Gatineau.
Les autres secteurs commerciaux, rues d’ambiance et corridors seraient donc quand même
fragilisés : les grandes surfaces renforceraient les trois principaux secteurs commerciaux et
contribueraient à polariser davantage les comportements d’achat. Les petits centres de services
(biens et services courants) localisés stratégiquement à proximité des secteurs résidentiels
seraient toutefois épargnés. Le maintien d’un bon éventail de biens durables et semi durables
serait en revanche de plus en plus difficile à réaliser dans le Vieux Hull et sur des rues comme
Notre-Dame, Principale, Buckingham, Gréber et Main.
C’est évidemment sans compter un autre phénomène : le déplacement des secteurs de
croissance démographique qui aura une incidence directe sur la pertinence de la vocation
commerciale de certaines rues commerciales et / secteurs.
11
Bâtiments laissés vacants par la relocalisation ou la fermeture d’une succursale de type « big box ». Exemple : Canadian Tire
sur l’Avenue Lépine à Buckingham. Ces bâtiments sont difficiles à recycler car très « typés ».
25
Le scénario du « laisser-faire »
Si la Ville choisit de ne pas limiter le développement, on pourrait donc voir se développer
plusieurs mégacentres à court et moyen termes jusqu’à ce que les impératifs du marché
« rattrapent » les promoteurs : plus aucune perspective de location car tous les joueurs sont en
place, des ventes qui plafonnent, l’inoccupation à la hausse, etc. L’avantage de ce scénario serait
sur le plan de l’aménagement urbain : la grande surface serait limitée à des sites parfaitement
adaptés sur le plan du stationnement et des accès. L’intégration architecturale avec le tissu
existant ne serait pas non plus un problème. En revanche, et à la lumière des très nombreux
projets en lice à l’heure actuelle, le plafonnement pourrait se produire très rapidement. Et dans
un tel scénario, tous les secteurs commerciaux actuels seraient à risque, tout particulièrement les
centres commerciaux comme Village Place Cartier, Galeries de Hull, Galeries d’Aylmer et, même,
Promenades de l’Outaouais qui n’auront plus aucun avantage concurrentiel dans leurs démarches
pour recruter de nouvelles bannières. Certains détaillants des centres commerciaux traditionnels
pourraient même se relocaliser dans les nouveaux mégacentres. Les avantages sont nombreux
pour ces chaînes : de nouveaux bâtiments parfaitement fonctionnels et à des niveaux de loyers
souvent inférieurs à ceux des centres commerciaux traditionnels. Ils laisseraient donc derrière
des locaux inoccupés et affaibliraient ces centres commerciaux de façon significative.
Selon ce scénario de développement, encore faut-il que les sites des nouveaux développements
soient judicieux. Est-ce que tous les grands projets en voie de planification seraient localisés de
façon avantageuse ? À l’ouest, devrait-on contraindre les nouveaux développements dans la
continuité du mégacentre existant avec tout ce que cela implique en matière d’accès et de
congestion ? À l’est, devrait-on favoriser le développement d’une sortie de l’autoroute comme
celle de la montée Paiement ? Et à l’heure actuelle, la réserve de terrains vacants à vocation
commerciale permet-elle d’envisager de tels scénarios ? La réponse est non; bien que très
importante en termes quantitatifs (16,9 millions de pieds carrés), cette réserve de terrains
vacants desservis offre peu de possibilités concrètes pour des projets majeurs. À l’exception d’un
terrain résiduel dans le centre d’activités, tous les grands terrains disponibles ne répondent pas
aux critères recherchés par les développeurs : des positions trop excentriques et trop marginales
par rapport aux grands axes routiers et autoroutiers.
Les enjeux de la rationalisation de la fonction commerciale
Dans ce contexte, la rationalisation de la fonction commerciale de Gatineau prend toute son
importance. Que la Ville choisisse de limiter le développement, de le permettre ou d’opter pour
une solution de compromis, on se dirige de toute façon vers un surplus d’espace à vocation
commerciale, les rues d’ambiance et les anciens secteurs commerciaux étant les plus
vulnérables, quelque soit le scénario. À cet égard, il est clair qu’il faudra favoriser la mutation
graduelle de certains secteurs vers d’autres usages.
Il faudra également examiner la pertinence de conserver des zones commerciales excentriques et
très ponctuelles, comme par exemple le secteur de l’Encan Larose dans le secteur de MassonAngers ou les corridors de commerces et de services comme Vanier. Enfin, la rationalisation de la
26
fonction commerciale impliquera aussi la remise en question de nombreux noyaux de services de
proximité sur la base des besoins actuels et futurs de la population des quartiers limitrophes.
La démarche doit également s’appuyer sur d’autres considérations que l’offre, la demande et les
impératifs de la logique commerciale : les grands principes du plan d’urbanisme ainsi que les
préoccupations soulevées par le grand public et les intervenants du milieu. On sait déjà, sur la
base des résultats d’une de nos deux enquêtes téléphoniques, que, si les Gatinois fréquentent
très largement les grandes surfaces, la majorité d’entre eux souhaite également que la Ville
revitalise les artères commerciales, en particulier le boulevard Maloney, le boulevard St-Joseph,
le boulevard Gréber et la rue Principale.
Pour être cohérente et, surtout, efficace à long terme, la rationalisation de la fonction
commerciale doit évidemment s’inscrire à l’intérieur d’une stratégie plus globale. Elle doit en
outre s’appuyer sur une structure urbaine adaptée à la logique de l’espace commercial. Ces
aspects font l’objet des sections qui suivent.
27
Structure commerciale actuelle : analyse selon une perspective commerciale
2.
STRUCTURE URBAINE ACTUELLE : ANALYSE SELON UNE PERSPECTIVE
COMMERCIALE
2.1. Concepts et définitions
Selon le plan d’urbanisme en vigueur à l’heure actuelle, la structure urbaine de Gatineau repose
sur une hiérarchisation et un positionnement de ses noyaux urbains et de ses secteurs d’activités
commerciales. Elle s’appuie sur deux hiérarchies (voir la figure 1) : la hiérarchie des centres et la
hiérarchie commerciale.
Figure 1
Structure urbaine actuelle
Hiérarchie des centres
Hiérarchie commerciale
Centre‐ville
Grand ensemble commercial
Centre d’activités
Noyau urbain
Corridor de commerces et services
Centre de village
Noyau de services de proximité
Rue commerciale d’ambiance
La hiérarchie des centres témoigne des centres-villes des anciennes municipalités qui forment
la nouvelle ville de Gatineau: le centre-ville (Hull), le centre d’activités (Gatineau) et les noyaux
urbains d’Aylmer et de Buckingham. La vocation du centre-ville est multifonctionnelle; celle du
centre d’activités est surtout commerciale alors que celle des deux noyaux urbains est à la fois
commerciale, touristique, récréative et patrimoniale. Les noyaux urbains s’appuient notamment
sur la présence d’une rue commerciale d’ambiance; la superficie maximale de plancher des
établissements commerciaux y a d’ailleurs été fixée à 5 000 m2 (53 800 pieds carrés).
Deux autres concepts s’ajoutent à cette hiérarchie des « anciens » centres-villes :
•
Le centre de village devient le centre de services des nouvelles communautés issues du
découpage de la ville en villages urbains. Douze des 16 villages urbains ont un tel centre.
Les quatre autres sont en fait le centre-ville, le centre d’activités et les deux noyaux urbains.
Selon le plan d’urbanisme, ces centres de village desservent des populations variant entre
20 000 et 40 000 habitants. Toujours selon le plan d’urbanisme, le centre de village
regroupe une variété de commerces et de services répondant à des besoins d’achats
« courants et semi réfléchis » et d’une superficie de plancher maximale de 2 500 m2 (26 900
pieds carrés).
28
•
Le noyau de services de proximité représente une concentration de services communautaires
et commerciaux à l’échelle d’un quartier (5 000 à 8 000 habitants). Selon le plan
d’urbanisme, le noyau de services de proximité regroupe des commerces d’achat courants
d’une superficie de plancher maximale de 2 500 m2 (26 900 pieds carrés). Il en existe
actuellement 49 sur l’ensemble du territoire de la Ville.
Mais l’activité commerciale ne prend pas seulement place au sein de ces « centres ». Ainsi, trois
autres concepts ont été définis et désignés comme formant la hiérarchie commerciale :
•
Selon le plan d’urbanisme, les grands ensembles commerciaux sont situés aux abords
d’importants carrefours et ont un rayonnement d’ordre régional. Ils sont formés d’une
concentration de commerces de grandes surfaces et de leurs aires de stationnement. Les
établissements doivent avoir une superficie minimale de plancher de 900 m2 (9 700 pieds
carrés) sauf pour les restaurants et les commerces de nature « plus locale » pour lesquels la
superficie de plancher minimale a été fixée à 100 m2 (1 100 pieds carrés).
•
Les corridors de commerces et de services constituent des tronçons du réseau routier. On y
retrouve une concentration de commerces et de services diversifiés à rayonnement variable.
La superficie maximale de plancher a été fixée à 5 000 m2 (53 800 pieds carrés).
•
Les rues commerciales d’ambiance sont des artères à caractère patrimonial ou traditionnel.
Les commerces spécialisés y occupent une place importante. La superficie de plancher
maximale a été établie à 2 500 m2 (26 900 pieds carrés).
2.2. Problèmes soulevés par la hiérarchie des centres
Les trois premiers niveaux de la hiérarchie des centres (centre-ville, centre d’activités et noyaux
urbains) ne posent pas de problèmes majeurs selon une perspective d’analyse commerciale : ils
témoignent des anciens centres-villes où les activités commerciales sont déjà prédominantes.
Le centre de village est également un concept cohérent selon notre perspective d’analyse;
cependant, certains de ces centres ne pourront regrouper une très grande « variété de
commerces et de services répondant à des besoins d’achats courants et semi réfléchis » comme
le suggère le plan d’urbanisme. Ainsi, bien que la vocation commerciale des centres de village ne
soit pas remise en question dans notre réflexion, l’ampleur de la trame commerciale pourrait,
elle, être très variable selon la taille du marché à desservir et la structure commerciale en place
ailleurs dans le village urbain ou à sa périphérie.
Les centres de villages devraient, selon le plan d’urbanisme, desservir des populations de 20 000
à 40 000 personnes. Or seulement 2 villages urbains regroupent plus de 20 000 personnes12 et
pourraient supporter une structure commerciale variée (même si incomplète) : plus d’un
supermarché, quelques pharmacies, les services personnels et un ensemble d’établissements de
biens semi réfléchis et réfléchis.
12
Excluant les quatre villages urbains qui n’ont pas de centres : le Centre-ville, La Cité (centre d’activités), Vallée-de-la-Lièvre
(noyau urbain de Buckingham) et Des Explorateurs (noyau urbain d’Aylmer).
29
Description sommaire de la structure commerciale des centres de village
Village urbain
Population
2007
Localisation du centre de
village
Structure commerciale actuelle 1
Centre de
village
Ailleurs dans le village
Du Moulin
31 550
Maloney / East
B
B
Mont-Bleu
23 360
Mont-Bleu / Ardouin
B
B (St-Joseph)
Rivière-Gatineau
17 168
Gréber / St-Louis
B
B (Gréber et De la Gappe)
Riviere-Blanche
16 760
Lorrain / St-René E
C
B (Maloney)
Les Rapides
13 000
La Vérendry / St-Louis
C
C
Du Parc
10 700
Lucerne / Bégin
C
D
Du Plateau
10 200
Du Plateau
--
A (Mégacentre)
Présence de pôles majeurs en périphérie
Centre d'activités
Secteur d'activités
Limitée
Bientôt: Mégacentre De la Gappe
Mégacentre Du Plateau à proximité immédiate
Limitée
Lac-des-Fées
9 810
St-Joseph / Amherst
B
D
Lac-Deschênes
8 988
Vanier / Madaire
D
D
Secteur des Galeries d'Aylmer à proximité immédiate
8 740
St-J.-Baptiste / Servantes
D
C
Avenues Lépine et Buckingham
Les Golfs
8 560
Chemin Aylmer / Vanier
D
C
Mégacentre Du Plateau / Secteur des Galeries d'Aylmer
Hautes-Plaines
7 240
Htes-Plaines / A-5
D
C
Boulevard St-Joseph
1) Niveau de développement de la structure commerciale :
A: Complète et variée
B: Variée mais incomplète
C: Peu variée et incomplète
D: Inexistante ou très fragmentaire
D’ailleurs, aucun des villages urbains dont la population dépasse 10 000 personnes n’offre
actuellement une structure commerciale complète et variée en son centre. D’une part, les
marchés à desservir sont trop petits et, d’autre part, les centres de villages ne correspondent
parfois pas, géographiquement, aux sites les plus stratégiques sur le plan commercial. Dans la
réalisation du plan d’urbanisme, le choix des sites des centres de villages devait également
reposer sur des critères comme la présence de services communautaires, d’équipements
municipaux, d’éléments identitaires ou patrimoniaux, etc.
Le tissu commercial s’est, lui, développé « naturellement » dans les sites les plus stratégiques. Le
centre du village de Lac-Deschênes est un bon exemple : la « valeur » commerciale du secteur
de l’intersection Vanier / Madaire est relativement faible en raison notamment de sa position
excentrique par rapport au principal bassin démographique. Et de fait, la structure commerciale
existante de l’endroit est très fragmentaire et peu florissante. Dans ce cas, la desserte
commerciale du village urbain est assurée par le secteur des Galeries d’Aylmer / rue Principale,
dans le village urbain voisin (Des Explorateurs).
Le même contexte a mené à la localisation des 49 noyaux de services de proximité identifiés au
plan d’urbanisme et qui doivent desservir des quartiers de 5 000 à 8 000 personnes. Ce concept
est inspiré des courants de pensée du « nouvel urbanisme » qui visent la création de quartiers à
l’échelle humaine, où les déplacements piétonniers sont facilités. Ainsi, chaque quartier doit
compter un noyau de services de proximité pour fournir à tous les résidants un minimum de
biens et services à distance de marche. Toujours selon le plan d’urbanisme, on doit y favoriser
« l’implantation d’équipements collectifs d’usage courant comme les centres de la petite enfance,
les parc-écoles, les centres communautaires, etc.) ».
30
Or les critères de localisation des équipements collectifs et/ou communautaires diffèrent des
critères de localisation commerciale. Les premiers se retrouvent généralement au cœur du tissu
résidentiel, dans le réseau des rues locales. À l’échelle locale, le commerce de détail le plus viable
se retrouvera à l’entrée des quartiers résidentiels, aux intersections des artères collectrices où les
conditions de visibilité et d’accessibilité sont maximisées.
En fait, sur les 49 noyaux de services de proximité identifiés au plan d’urbanisme, bien peu
réunissent les conditions nécessaires au maintien de noyaux commerciaux viables13 :
•
Peu répondent aux critères de localisation commerciale (visibilité et accessibilité);
•
Pour plusieurs noyaux, la taille du marché à desservir est inférieure à 5 000 et, même,
inférieure à 2 000 personnes. Quels types de commerces pourront survivre dans de tels
quartiers sachant que :
-
Pour être rentable, un dépanneur qui se trouve en milieu résidentiel (et non pas sur un
axe à hauts débits) doit pouvoir s’appuyer sur une population d’au moins 2 000
personnes à proximité très immédiate.
-
Un supermarché traditionnel de taille modeste (25 000 pieds carrés) doit pouvoir
bénéficier d’une population d’au moins 7 000 personnes (sans autres concurrents dans
le même marché).
-
Une pharmacie de taille modeste (4 000 pieds carrés) doit pouvoir bénéficier d’une
population d’au moins 2 500 personnes (sans autres concurrents dans le même
marché).
2.3. Problèmes soulevés par la hiérarchie commerciale
La hiérarchie commerciale n’est pas non plus sans soulever plusieurs problèmes. D’abord, ce
n’est pas une véritable hiérarchie; ce ne sont que trois concepts d’aménagement qui, de surcroît,
ne reflètent pas l’ensemble des possibilités :
•
Les grands ensembles commerciaux représentent fidèlement le modèle d’aménagement des
grandes surfaces en mégacentre. Or cela n’est-il pas limitatif ? Les modèles d’aménagement
évoluent, que l’on pense aujourd’hui aux centres de type « lifestyle », aux « power towns »
et autres centres hybrides. Et cette évolution formelle se poursuivra dans l’avenir.
En fait, le concept du grand ensemble commercial est le seul qui témoigne des
agglomérations commerciales polarisées (par opposition à linéaire). Mais qu’en est-il des
centres commerciaux traditionnels avec mail, des regroupements de grandes bandes
commerciales ou de magasins isolés, des noyaux commerciaux de plus petite taille comme
31
par exemple le Carrefour du Versant à l’intersection de la Montée Paiement et de l’autoroute
50 ou celui à l’intersection Gréber / La Vérendrye ?
•
Les corridors de commerces et services et les rues commerciales d’ambiance forment deux
concepts
d’aménagement
linéaire.
Mais
ils
ne
considèrent
pas
les
autres
artères
commerciales locales et / ou mixtes qui n’ont pas d’attributs patrimoniaux, touristiques ou
« d’ambiance ».
Si l’on voulait bonifier la hiérarchie commerciale, il faudrait qu’elle repose sur une véritable
hiérarchie de la desserte : d’un pôle régional au sommet, drainant une zone d’influence étendue
et impliquant certaines formes commerciales (grandes surfaces, commerces de destination),
jusqu’aux pôles de voisinage, qui n’impliquent que certains usages ciblés pour la desserte de
biens et services plus courants. Il faudrait également qu’elle propose un ensemble complet de
concepts utiles pour la planification urbaine, tant pour les développements de type linéaire que
polarisé. Notre proposition à cet égard fait l’objet de la prochaine section.
13
Tous les « noyaux de services de proximité » sont examinés sous l’angle de leur valeur commerciale (conditions d’accessibilité
et de visibilité, taille du marché à desservir, environnement immédiat, etc.) à la section 3.3 (fiches d’interventions et
cartographie à l’échelle des villages urbains).
32
Stratégie de développement de la fonction commerciale de Gatineau
3.
STRATÉGIE DE DÉVELOPPEMENT DE LA FONCTION COMMERCIALE DE
GATINEAU
3.1. Cadre théorique : structure urbaine révisée
La stratégie de développement de la fonction commerciale doit nécessairement s’appuyer sur un
cadre théorique. Cela implique la révision de la structure urbaine de façon à ce qu’elle réponde
mieux à la logique de l’espace commercial. La figure 2 montre notre proposition à cet égard.
Figure 2
Structure urbaine proposée
Hiérarchie des centres
Hiérarchie de la desserte commerciale
Centre‐ville
Pôle régional
Centre d’activités
Noyau urbain
Pôle communautaire ou intermédiaire
Centre de village
Pôle de quartier
Noyau de services de proximité
Pôle de voisinage
La hiérarchie des centres reste inchangée; elle comporte toujours cinq niveaux, du centre-ville au
noyau de services de proximité. Mais la hiérarchie commerciale est, elle, entièrement
transformée. Elle propose quatre niveaux, ou quatre types de pôles : régional, communautaire,
de quartier et de voisinage.
3.1.1
Hiérarchie de la desserte commerciale
La hiérarchie de la desserte commerciale est inspirée des standards nord-américains. Elle reflète
le calibre du pôle en termes d’influence spatiale et de taille (superficie locative brute) comme le
montre le tableau ci-dessous tiré de la classification des centres commerciaux de l’International
Council of Shopping Centers (ISCS).
33
Pôle régional (« regional center »)
Un pôle régional se retrouve dans les niveaux supérieurs de la hiérarchie des centres. Son
influence spatiale excède les limites de Gatineau : sur une portion de l’Outaouais, de la HauteGatineau avec une certaine pénétration de la région d’Ottawa.
Par définition, le pôle régional est formé de centres commerciaux qui excèdent 300 000 à
400 000 pieds carrés de superficie locative brute (SLB) et / ou de la juxtaposition de centres
commerciaux majeurs. La structure typologique d’un pôle de ce calibre est nécessairement très
variée; toutes les catégories de biens et services sont représentées avec une forte présence de
commerces de destination14 et de grandes surfaces à très grand rayonnement. On peut d’ailleurs
considérer deux niveaux de pôles régionaux :
•
Suprarégional (supérieur à 900 000 pieds carrés),
•
Régional (entre 300 000 et 900 000 pieds carrés).
Pôle communautaire ou intermédiaire (« community center »)
Le pôle communautaire est formé d’un ou de plusieurs centres commerciaux de moins de
300 000 pieds carrés. Il peut être complété d’établissements isolés ou en bande. Sur le plan
hiérarchique, on le situe au troisième niveau, c’est-à-dire à celui des noyaux urbains. Son
influence géographique se mesure à l’échelle de plusieurs villages urbains; elle ne s’étend donc
pas à toute la ville.
La structure typologique est axée sur les biens et services courants (alimentation, pharmacie,
services personnels) mais avec une certaine présence de chaînes de marchandises générales
14
Par commerce de destination, on entend un magasin qui a un très grand pouvoir d’attraction intrinsèque attribuable à l’un ou à
la combinaison des facteurs suivants : un assortiment plus profond que la concurrence; un assortiment hautement spécialisé
dans une niche très spécifique; une notoriété exceptionnelle associés à l’image de marque du commerce, à l’expertise
particulière du personnel ou à d’autres facteurs qui découlent des campagnes de publicité ou autres actions marketing.
34
telles que Canadian Tire, des « junior department stores »15 comme Rossy, Tigre Géant, Hart,
des supermarchés à moyenne ou grande surface et des commerces spécialisés offrant des biens
durables et semi durables affiliés ou non à des chaînes.
Pôle de quartier
Le pôle de quartier dessert un seul village urbain ou une partie de village. Il se situe au
quatrième niveau de la hiérarchie, à la même hauteur que le centre de village. C’est donc dire
que, théoriquement, le centre de village est de calibre « quartier ». Toutefois, tel qu’énoncé à la
section 2.2 du présent rapport, la vocation commerciale des centres de village peut être très
variable selon la taille du marché à desservir et la valeur commerciale des emplacements. Ainsi,
dans les faits, leur calibre pourra être n’importe quel niveau de la hiérarchie.
Le plus souvent, le pôle de quartier prend la forme d’une artère commerciale mixte ou d’un
regroupement de 10 à 50 établissements avec un supermarché et / une pharmacie comme
locomotives. Sa structure typologique est largement axée sur les biens et services courants; il
peut toutefois y avoir une certaine présence de magasins de variétés (magasins à 1$) et de
commerces spécialisés, le plus souvent indépendants (fleuristes, animaleries, cadeaux, opticiens,
etc.).
Le pôle de quartier peut se retrouver à l’intérieur du centre de village; mais le plus souvent, on le
retrouvera à l’intersection de grandes collectrices où les conditions de visibilités et d’accessibilité
sont maximisées.
Pôle de voisinage (« neighborhood center »)
Comme son nom l’indique, l’influence du pôle de voisinage se mesure à l’échelle très locale. Le
plus souvent, il s’agit d’un petit regroupement de moins de 10 établissements, tous axés sur les
biens et services courants : dépanneur, petite épicerie ou magasin spécialisé en alimentation
(boucherie, boulangerie, fruiterie, etc.), petite pharmacie, restaurant familial ou casse-croûte,
location de films, salon de coiffure ou d’esthétique, nettoyeur, station d’essence, guichet
automatique d’une institution financière, tabagie.
On le situe au dernier niveau de la hiérarchie : au même niveau que le centre de services de
proximité. Le pôle de voisinage se retrouve à l’intersection de collectrices du tissu résidentiel,
idéalement à l’entrée des zones résidentielles et bien positionné pour intercepter les
consommateurs dans leurs déplacements.
3.1.2
Concepts commerciaux de planification urbaine
Si la hiérarchie de la desserte commerciale témoigne du calibre des pôles en terme de desserte,
les concepts commerciaux de planification urbaine reflètent, eux, le type d’aménagement et les
caractéristiques du tissu commercial : ponctuel ou linéaire, à grande ou petite échelle, mixte ou
15
On reconnaît 3 types de magasins à rayons : les magasins à rayons traditionnels, soit Sears et La Baie, les magasins à rayons
à escompte soit Wal-Mart et Zellers ainsi que les magasins « junior department stores » (Rossy, Hart et Tigre Géant).
35
exclusivement commercial. Le schéma et le tableau qui suivent présentent les six concepts
établis dans le cadre de cette étude.
Le grand ensemble commercial se retrouve exclusivement dans un pôle régional. Il représente un
secteur à l’intérieur duquel le tissu commercial est dense et continu. Il est formé de la
juxtaposition de plusieurs centres commerciaux majeurs (centres commerciaux traditionnels,
mégacentre, grandes bandes commerciales) et / ou grandes surfaces isolées qui génèrent une
synergie significative.
Figure 3
Polarisé
Linéaire
Noyau commercial
Micro‐noyau
commercial
Artère commerciale locale
Noyau commercial
Le noyau commercial peut se retrouver dans un pôle communautaire ou de quartier. Il prend la
forme d’un regroupement de 10 à 50 établissements (selon le calibre du pôle), la plupart du
temps articulé autour d’un supermarché ou d’une pharmacie. Les établissements peuvent être à
l’intérieur d’une ou de plusieurs bandes commerciales ou encore ils peuvent être isolés.
Micro-noyau commercial
Le micro-noyau commercial est le concept d’aménagement du pôle de voisinage. Il s’agit d’un
petit regroupement de moins de 10 établissements : petite bande commerciale ou quelques
établissements isolés aux intersections de collectrices ou à l’entrée des zones résidentielles.
36
Hiérarchie commerciale et concepts commerciaux de planification urbaine
Principales caractéristiques
Hiérarchie de la
desserte
commerciale
Pôle régional
Pôle communautaire ou
intermédiaire
Pôle de quartier
Pôle de
voisinage
Concepts
commerciaux de
planification
urbaine
Desserte (zone
d’influence)
Caractéristiques
Typologie commerciale
Suprarégional : portions
de l’Outaouais, de la
Haute-Gatineau et une
certaine pénétration de la
région d’Ottawa.
Centres commerciaux de plus
de 900 000 pi.ca. et/ou
regroupements d’ensembles
commerciaux majeurs.
Très variée avec une forte
présence de commerces de
destination et grandes
surfaces
Régional: territoire de
Gatineau et municipalités
adjacentes.
Centres commerciaux de
300 000 à 900 000 pi.ca. et/ou
regroupements d’ensembles
commerciaux.
Variée avec présence de
commerces de destination et
grandes surfaces
À l’échelle d’une partie de
la ville : plusieurs villages
urbains (ou municipalités
adjacentes).
Centres commerciaux de
300 000 pi.ca. ou moins et/ou
regroupement
d’établissements isolés ou en
bande.
Surtout axée sur les biens et
services courants mais avec
une présence de commerces
spécialisés (biens durables et
semi durables)
Corridor de
commerces et
services
Artère mixte ou regroupement
de 10 à 50 établissements, le
plus souvent ancré par un
supermarché.
Surtout axée sur les biens et
services courants mais avec
une présence de commerces
spécialisés (biens durables et
semi durables)
Noyau commercial
Petit regroupement de
commerces ou services
(moins de 10 établissements).
Exclusivement des biens et
services très courants:
dépannage, essence et
services personnels.
À l’échelle d’un village
urbain ou d’une partie d’un
village urbain populeux.
À l’échelle d’un voisinage.
Grand ensemble
commercial
Corridor de
commerces et
services
Rue d’ambiance
Noyau commercial
Rue d’ambiance
Artère commerciale
locale
Rue d’ambiance
Micro-noyau
commercial
37
À l’instar de la définition proposée dans le plan d’urbanisme, le corridor de commerces et services
caractérise « les tronçons du réseau routier où l’on retrouve une concentration de commerces et
services à rayonnement variable ». La densité commerciale y est donc élevée. Il peut être de
calibre régional ou communautaire selon sa composition, sa densité ainsi que selon la hiérarchie
du pôle auquel il peut se greffer.
Le concept de rue commerciale d’ambiance reste relativement inchangé par rapport à la définition
du plan d’urbanisme; elle est une rue « dont la trame bâtie est empreinte d’un caractère
traditionnel, (…) les commerces d’achat spécialisés occupent une place importante sur ces rues ».
Toutefois, selon notre proposition, seules les artères offrant un véritable potentiel de mise en
valeur ont été considérées : marché de taille suffisante, qualité du milieu bâti (façades, rue
étroite, trottoirs, etc.), caractéristiques du trafic (peu de camionnage, peu de bruit, vitesse
relativement réduite).
La restauration, le divertissement et le commerce spécialisé forment l’épine dorsale des rues
d’ambiance mais d’autres types d’usages commerciaux, qui ne font pas partie de notre
classification (voir la section 3.1.3), peuvent également contribuer à l’achalandage et à la
« couleur » particulière d’une rue d’ambiance : lieu d’intérêt ou équipement récréo-tourisique,
cinéma, salle de spectacle, hébergement, bureaux de professionnels (cliniques médicales et
autres professionnels de la santé, comptables, avocats, assureurs, etc.), organismes et
entreprises diverses du secteur tertiaire. Selon leur composition typologique et les particularités
de leur environnement, on retrouve les rues d’ambiance à presque tous les niveaux de la
hiérarchie de la desserte commerciale : du pôle de quartier au pôle régional.
En principe, un programme de revitalisation et / ou de mise en valeur devrait être associé à
chaque rue d’ambiance.
L’artère commerciale locale est, par définition, une artère mixte qui n’a pas les attributs pour
devenir une rue commerciale d’ambiance. Le commerce est intercalaire au tissu résidentiel qui
lui, prédomine. Son rayonnement est à l’échelle locale et sa structure typologique en témoigne :
des établissements surtout indépendants et axés sur les biens et services courants.
3.1.3
Classification adaptée des usages commerciaux
Pour opérationnaliser ce cadre théorique et pour optimiser la cohérence de la desserte
commerciale de Gatineau, il convient d’établir un lien entre les concepts de planification urbaine
et les groupes d’usages du règlement. On reconnaît en effet qu’à certains niveaux de la
38
hiérarchie ou pour certains concepts commerciaux de planification urbaine, il ne serait pas
judicieux d’autoriser n’importe quel type d’usages :
•
pour favoriser le développement d’artères et de noyaux commerciaux adaptés à la taille de
leurs marchés;
•
pour favoriser une complémentarité entre les différents secteurs commerciaux de la Ville.
À l’heure actuelle, le règlement de zonage de la Ville propose 5 catégories d’usages dans le
groupe commercial « C » :
C1 :
Vente au détail et services
C1a :
Vente au détail de produits alimentaires et de consommation sèche.
C1b :
Services professionnels, d’affaires, personnels, financiers, de communication,
d’entretien, de réparation ou de location de produits divers.
C2 :
Divertissement commercial, hébergement et restauration
C2a :
Divertissement commercial intensif (jeux vidéo, quilles, billard, gym, piscine,
centres de santé, loteries, arénas, etc.).
C3 :
C2b :
Divertissement commercial avec lieu de rassemblement.
C2c :
Services d’hébergement et de congrès.
C2d :
Services de restauration.
Services automobiles
C3a :
Centres de distribution au détail de produits pétroliers et de carburant.
C3b :
Services aux véhicules automobiles, à l’exception des véhicules lourds, ou aux
véhicules récréatifs.
C3c :
Services de location et vente au détail de véhicules automobiles ou de véhicules
récréatifs, à l’exception des véhicules lourds.
C4 :
C5 :
Commerces artériels lourds, commerces de gros et services para-industriels
Commerces et services distinctifs : prêts sur gages, débits de boisson et danse, commerces
ou services à caractère sexuel, salles de danse nocturne ou diurne.
Or seulement une partie de ces usages forment l’univers du commerce de détail tel que considéré
dans la typologie de Géocom Recherche et qui fait l’objet de la présente analyse. En effet, une
partie des usages commerciaux du groupe commercial (C) utilisent des emplacements qui
répondent davantage à la logique de l’espace industriel ou de l’espace à bureaux. C’est le cas
notamment de la plupart des services professionnels et administratifs, des entreprises de
communication, des services juridiques, des administrations publiques, des commerces de gros,
des services para-industriels, etc.
39
Il a donc été jugé utile d’extraire les codes d’usages qui répondent aux critères de la typologie
commerciale de Géocom Recherche. Cinq nouveaux groupes d’usages ont ainsi été formés (voir
également le tableau détaillé en annexe) :
Groupe 1
Biens durables et semi durables et services spécialisés
(Une partie des usages C1 au règlement)
Ce groupe comprend la plupart des établissements de vente au détail (sauf les magasins
d’alimentation et les pharmacies et quelques autres établissements de biens courants) ainsi que
les services commerciaux spécialisés qui nécessitent des emplacements de calibre de quartier à
régional.
GROUPE 1
Biens durables et semi durables et services spécialisés (C1)
Code
16
16
Superficies standards (pi. ca.)
Nom
A (traditionnel)
B (grande surface)
521
Vente au détail de matériaux de construction et de bois
≤15 000
≥16 000
522
Vente au détail d’équipements de plomberie, de chauffage, de
ventilation, de climatisation et de foyer.
≤ 5 000
≥6 000
523
Vente au détail de peinture, de verre et de papier tenture
≤ 5 000
≥6 000
524
Vente au détail de matériel électrique et d’éclairage
≤ 5 000
≥6 000
525
Ventre au détail de quincaillerie et/ou d’équipements de ferme
531
Vente au détail, magasin à rayons
533
≤15 000
≥16 000
20 000 à 80 000
≥81 000
Vente au détail, variété de marchandises à prix d’escompte et
marchandises d’occasion
≤15 000
≥16 000
536
Vente au détail d’articles, d’accessoires d’aménagement paysager
et de jardin
≤10 000
≥11 000
537
Vente au détail de piscines et leurs accessoires
≤10 000
≥11 000
539
Vente au détail d’autres marchandises en général (sauf 5395 :
Vente au détail de matériaux de récupération)
≤10 000
≥11 000
5596
Vente au détail de tondeuses, de souffleuses et leurs accessoires
≤ 5 000
NA
56
Vente au détail de vêtements et d’accessoires
≤ 5 000
≥6 000
571
Vente au détail de meubles, de mobiliers de maison et
d’équipement
≤30 000
≥31 000
572
Vente au détail d’appareils ménagers et d’aspirateurs
≤10 000
≥11 000
573
Vente au détail de radios, de téléviseurs, de systèmes de son et
d’instruments de musique (incluant les disques et cassettes)
≤10 000
≥11 000
574
Vente au détail d’équipements et d’accessoires d’informatique
≤5 000
≥6 000
5924
Vente au détail de fournitures pour la fabrication de produits
alcoolisés
≤ 2 000
NA
593
Vente au détail d’antiquités et de marchandises d’occasion
≤ 5 000
NA
594
Vente au détail de livres, de papeterie, de tableaux et de cadres
≤ 5 000
≥6 000
595
Vente au détail d’articles de sport, d’accessoires de chasse et
≤ 7 000
≥8 000
Code d’usage au règlement de zonage.
40
pêche, de bicyclettes et de jouets
5965
Vente au détail d’animaux de maison (animalerie)
≤ 4 000
≥5 000
597
Vente au détail de bijouterie, de pièces de monnaie et de timbres
(collection)
≤ 4 000
5991
Vente au détail (fleuriste)
≤ 2 000
NA
5994
Vente au détail de caméras et d’articles de photographie
≤ 3 000
NA
5995
Vente au détail de cadeaux, de souvenirs et de menus objets
≤ 3 000
NA
5996
Vente au détail d’appareils d’optique (Lunette, verre, monture)
≤ 3 000
NA
5997
Vente au détail d’appareils orthopédiques
≤ 3 000
NA
5998
Vente au détail de bagages et d’articles en cuir
≤ 3 000
NA
5999
Autres activités de vente au détail
≤ 5 000
NA
611
Banque et activité bancaire
≤ 8 000
NA
6121
Association, union ou coopérative d’épargne et de prêts (incluant
les caisses populaires locales)
≤ 8 000
6152
Maison d’agent, de courtiers et de services d’administration de
biens-fonds
≤ 2 000
6215
Service de nettoyage et de réparation de tapis
≤ 2 000
NA
6219
Autres services de nettoyage
≤ 2 000
NA
622
Service photographique
≤ 2 000
NA
6252
Service de réparation et d’entreposage de fourrure
≤ 5 000
NA
6263
Service de toilettage pour animaux domestiques
≤ 2 000
NA
629
Autres services personnels
≤ 2 000
NA
6352
Service de location d’outils ou d’équipement
≤ 10 000
NA
6395
Agence de voyage ou d’expéditions
≤ 2 000
NA
642
Service de réparation de mobiliers, d’équipements et d’articles
domestiques (sauf 6424 : Service de réparation et d’entretien de
systèmes de plomberie, de chauffage, de ventilation et de
climatisation)
≤ 5 000
NA
649
Autres services de réparation (sauf 6498 : Service de soudure)
≤ 5 000
NA
NA
NA
NA
Groupe 2
Biens et services courants
(Une partie des usages C1 au règlement)
Le groupe 2 comprend des établissements qui offrent des biens et des services d’utilité courante :
des produits ou des services que l’on se procure sur une base récurrente et pour lesquels on
choisit généralement des établissements situés à proximité de chez soi. Ils peuvent se retrouver
dans les pôles de tous les calibres et être intégrés à tous les concepts de planification urbaine.
41
GROUPE 2
Biens et services courants (C1)
Code
Nom
A (traditionnel)
B (grande surface)
54
Vente au détail de produits de l’alimentation
≤ 45 000
≥46 000
5532
Station libre-service ou avec service sans réparation de véhicules
automobiles
≤ 1 000
NA
5533
Station libre-service ou avec service et dépanneur sans réparation
de véhicules automobile
≤ 2 000
NA
591
Vente au détail de médicaments, d’articles de soins personnels et
d’appareils divers
≤ 7 000
≥8 000
5921
Vente au détail de boissons alcoolisées
≤ 10 000
≥11 000
5993
Vente au détail de produits du tabac, de journaux, de revues et de
menus articles (tabagie)
≤ 2 000
NA
6211
Service de buanderie, de nettoyage à sec et de teinture
≤ 1 000
NA
6214
Service de buanderie et de nettoyage à sec (libre-service)
≤ 1 000
NA
623
Salon de beauté, de coiffure et autres salons
≤ 2 000
NA
625
Service de réparation et de modification d’accessoires personnels
et réparation de chaussures (excluant 6252 : Service de réparation
et d’entreposage de fourrure (G1))
≤ 1 000
NA
6351
Service de location de films et de jeux vidéo et de matériel audiovisuel
≤ 6 000
NA
6111
Service bancaire (exclusivement les services automatisés)
≤ 500
NA
6121
Caisses populaires locales (exclusivement les services
automatisés)
≤ 500
NA
6563
Salon d’esthétique
≤ 2 000
NA
7425
Gymnase et formation athlétique à vocation très locale
≤ 2 700
NA
Groupe 3
Restaurants
(Tous les usages du C2d au règlement)
Regroupe les bars laitiers, les restaurants avec service complet ou restreint, les bars et les autres
activités spécialisées de restauration. Ce type d’usages peut se retrouver dans les pôles de tous
calibres et peut être ciblé tout particulièrement sur les rues commerciales d’ambiance.
GROUPE 3
Restaurants (C2d)
Code
Nom
A (traditionnel)
B (grande surface)
5450
Vente au détail de produits laitiers (bar laitier)
≤ 1 000
NA
581
Restauration avec service complet ou restreint
≤ 15 000
NA
582
Établissement où l’on sert à boire et activités diverses
≤ 15 000
NA
589
Autres activités spécialisées de restauration
≤ 15 000
NA
42
Groupe 4
Commerces associés à l’automobile
(Tous les usages C3 au règlement sauf 6355)
Tous les commerces associés à l’automobile forment le groupe 4 : la vente de pneus, de pièces et
d’accessoires, la vente de carburant, les ateliers de réparation et garages, les concessionnaires
de véhicules neufs ou usagés. Il exclut toutefois les services de location de camions, de
remorques utilitaires et de véhicules de plaisance (6355) que l’on associe davantage à l’espace
industriel. Signalons que deux usages spécifiques du groupe 4, soit les stations services sans
réparation de véhicules, avec dépanneur ou non (5532 et 5533) font également partie du groupe
2 (biens et services courants).
GROUPE 4
Commerces associés à l’automobile (C3)
Code
Nom
A (traditionnel)
B (grande surface)
551
Vente au détail de véhicule à moteur
≤ 100 000
NA
552
Vente au détail de pneus, de batteries et d’accessoires
≤ 25 000
NA
553
Station service
≤ 2 000
NA
559
Autres activités de vente au détail d’automobiles, d’embarcations et
d’accessoires (sauf 5596 : Vente au détail de tondeuses, de
souffleuses et leurs accessoires (G1), 5597 : Vente au détail de
véhicules lourds neufs et usages (exclus) et 5598 : Vente au détail
de pièces et accessoires de véhicules lourds (exclus))
≤ 25 000
NA
641
Service de réparation d’automobile
≤ 10 000
NA
643
Service de réparation de véhicules légers
≤ 10 000
NA
6353
Service de location d’automobile
≤ 2 000
NA
Les usages du groupe 4 peuvent se retrouver dans les pôles de tous les calibres, mais avec
certaines distinctions : par exemple, dans les pôles de voisinage, on recommande les stations
services sans atelier de réparation. Dans les pôles de quartier il faudra éviter l’implantation de
concessionnaires, mieux adaptés à des sites à vocation communautaire ou régionale. Par ailleurs,
tous les usages reliés à l’automobile devraient être exclus des rues d’ambiance afin de limiter les
nuisances associées à ce type d’opération.
Groupe 5
Divertissement intensif
(Certains usages du C2a au règlement)
Ce groupe identifie les usages de divertissement intensif qui sont généralement intégrés aux
artères ou centres commerciaux. Figurent dans ce groupe les salles de quilles ou de billard, les
salles d’exercices ou d’entraînement, les arcades, les centres sportifs ou de santé ainsi que les
cinémas et autres salles de spectacle (assemblée de loisirs).
43
GROUPE 5
Divertissement commercial intensif (C2a)
Code
Nom
A (traditionnel)
B (grande surface)
7222
Centre sportif multidisciplinaire
≤ 25 000
NA
7395
Salle de jeux automatiques (incluant une salle de jeu vidéo, une salle
de jeux sur Internet et une salle de billard électronique)
≤ 25 000
NA
7396
Salle de billard
≤ 10 000
NA
7399
Autres lieux d’amusement (intérieurs)
≤ 10 000
NA
7413
Salle de squash, de racquetball et de tennis
≤ 25 000
NA
7415
Patinage à roulette
≤ 25 000
NA
7417
Salle ou salon de quille
≤ 25 000
NA
7425
Gymnase et formation athlétique
≤ 25 000
NA
7512
Centre de santé (incluant saunas, spas et bains thérapeutiques
≤ 25 000
NA
792
Loterie et jeu de hasard
≤ 25 000
NA
721
Assemblée de loisirs (sauf 7213 : ciné-parc)
≤ 150 000
NA
Les usages de divertissement intensif doivent pouvoir s’appuyer sur des marchés de taille
relativement importante. Pour cette raison, et afin de maintenir une structure commerciale saine,
on ne favorisera pas le développement de ce type d’établissements dans les pôles de voisinage et
de quartier.
3.1.4
Guide de planification de la fonction commerciale
Le cadre théorique de la stratégie de développement de la fonction commerciale de la Ville est
synthétisé sur le tableau de la page suivante. On y voit la relation entre la hiérarchie de la
desserte commerciale, les concepts de planification urbaine et les groupes d’usages à
recommander dans chaque cas.
Groupes d’usages recommandés
Dans les pôles régionaux et communautaires, les usages de tous les groupes seraient conformes
sauf sur les rues d’ambiance où le commerce associés à l’automobile, incluant les stations
d’essence, seraient exclus.
Dans les pôles de quartier, les usages du groupe 5 (divertissement intensif) et les
concessionnaires de véhicules neufs ou usagés (551, 5591, 5594, 5595 et 6353) ne sont pas
recommandés car, tel que mentionné précédemment, ce type d’établissements peut difficilement
être viable dans de petits marchés ou sur des sites à vocation trop locale. Tous les commerces et
services reliés à l’auto ne sont également pas recommandés sur les rues d’ambiance.
Dans les pôles de voisinage, soit dans les micro-noyaux commerciaux, seuls les usages des
groupes 2 (biens et services courants) et 3 (restauration) seraient conformes.
44
Guide de planification de la fonction commerciale de Gatineau
Hiérarchie de la
desserte
commerciale
Pôle régional
Pôle
communautaire
ou intermédiaire
Pôle de quartier
Pôle de voisinage
Concept commercial de planification
urbaine
Groupes d’usages recommandés
(voir les définitions ci-dessous)
Format
(voir les définitions ci-dessous)
G1, G2, G3, G4, G5
A, B
G1, G2, G3, G4, G5
A, B
G1, G2 (sauf essence), G3, G5
A, C
G1, G2, G3, G4, G5
A, B
Noyau commercial
G1, G2, G3, G4, G5
A, B (exclusivement 54, 591)
G1, G2 (sauf essence), G3, G5
A
Noyau commercial
G1, G2, G3, G4 (sauf concessionnaires)
A
G1, G2 (sauf essence) et G3
A
G1, G2, G3, G4 (sauf concessionnaires)
A
Micro-noyau commercial
G2 et G3
A
G1 : Bien durables et semi durables et services spécialisés
G2 : Biens et services courants
G3 : Restaurants
G4 : Commerces et services automobiles
G5 : Divertissement commercial intensif
A : Établissement traditionnel
B : Grande surface de type « big box »
C : Grande surface parfaitement adaptée à la trame urbaine
45
Superficies maximales et minimales
Dans le contexte très évolutif du commerce de détail, comment doit-on aborder la question des
superficies maximales et minimales en regard de la réglementation d’urbanisme ? Les grandes
surfaces d’aujourd’hui ne risquent-elles pas de devenir les établissements standards de demain ?
Et qu’est-ce qu’une grande surfaces en termes de superficie locative brute ? En fait, il n’existe
pas de barème unique de superficie dans la définition d’une grande surface (voir les tableaux des
pages 40 à 44) :
•
certains types de magasins et la plupart des entreprises de services n’ont pas de format
« grande surface »;
•
les standards de superficie d’une grande surface sont très différents d’une catégorie à
l’autre. Ainsi, on considérera « grande surface » une animalerie de 15 000 pieds carrés alors
que dans le cas d’un supermarché, il faudra compter au moins 45 000 pieds carrés.
Et encore, les superficies standards indiquées sur les tableaux des pages 40 à 44 reflètent l’état
actuel des choses au Québec. Ces standards changeront vraisemblablement d’ici la fin de notre
période d’analyse (2016).
Et quels sont les véritables enjeux associés au développement des grandes surfaces pour le
service de planification et d’urbanisme d’une ville comme Gatineau ? Nous en soulignons deux :
•
l’intégration des bâtiments de type « big box » dans la trame urbaine : aires de
stationnement,
dépendance
de
l’automobile,
densité
d’occupation
au
sol,
critères
architecturaux, aménagements paysagers, etc.;
•
l’idée que les grandes surfaces ne concurrencent pas « loyalement » les petits commerces
indépendants.
Mais, le format « grande surface » ne doit pas forcément être celui du bâtiment utilitaire entouré
de cases de stationnement dans une « mer » d’asphalte. Déjà, avec les nouveaux concepts
comme les centres de type « lifestyle », l’intégration dans la
trame urbaine est facilitée et les critères architecturaux,
rehaussés. Certains grands détaillants, que l’on parle de
Home Depot, Loblaws ou Wal-Mart, ont même développé des
modèles
d’aménagement
en
milieu
urbain
dense :
des
établissements sur deux étages, des façades à l’échelle du
tissu bâti, des aires de stationnement réduites et aménagées
en sous-sol.
Sur les artères commerciales traditionnelles, où prédominent
les petits commerces indépendants, la grande surface peut
être moins un concurrent « déloyal » qu’un atout car elle peut
assumer le rôle de générateur d’achalandage, un principe
46
fondamental qu’ont exploité tous les promoteurs et gestionnaires de centres commerciaux. Là
aussi, elle peut s’intégrer à la trame urbaine en limitant sa façade sur rue, comme le montre le
schéma de la page précédente et les photos suivantes :
Dans ce contexte, si la grande surface peut s’intégrer physiquement au cadre bâti, sa taille, en
termes de pieds carrés de superficie locative brute, n’est plus un enjeu. Elle peut s’harmoniser au
milieu et contribuer positivement à la dynamique des activités commerciales de la Ville.
Il demeure toutefois qu’à l’instar de certains types d’usages, la grande surface n’a quand même
pas sa place dans les pôles de voisinage ou de quartier; elle est adaptée aux sites à vocation
régionale qui drainent de grands marchés. Dans des sites à vocation plus locale, soit qu’elle ne
survive pas, soit qu’elle entraîne trop d’impacts sur la structure commerciale en place. Il y a donc
lieu d’inscrire certaines balises à cet égard dans le guide de planification de la fonction
commerciale de la Ville.
La dernière colonne du tableau de la page 45 présente nos propositions à cet égard. Il indique le
format commercial à autoriser selon le niveau hiérarchique et le concept :
•
Le commerce traditionnel (A) est évidement autorisé partout.
•
La grande surface (B) de type « big box » est autorisée dans les grands ensembles
commerciaux, dans les corridors de commerces et services et dans les noyaux commerciaux
de calibre communautaire, mais dans ce dernier cas, seulement pour les supermarchés (54)
et les pharmacies (591).
•
La grande surface adaptée à la trame urbaine (C) pourrait être autorisée sur les rues
d’ambiance de calibre régional. Des critères devront être établis par la Ville à cet égard.
Nous suggérons par ailleurs que les autorisations soient délivrées « cas par cas ».
47
Les superficies maximales seraient donc imposées dans les pôles de voisinage ou de quartier, là
où la grande surface sous toutes ses formes ne serait pas autorisée car disproportionnée par
rapport à la taille du marché que ces sites desservent. Elles seraient aussi imposées sur les rues
commerciales d’ambiance de calibre communautaire et de quartier. Des seuils maximaux seraient
imposés selon la catégorie d’usage en conformité avec les standards indiqués sur les tableaux
des pages 40 à 44. Ces normes de superficies devront toutefois être révisées périodiquement,
disons à tous les cinq ans, pour suivre les tendances du marché.
Aucune superficie minimale n’est imposée dans le guide de planification de la fonction
commerciale. En fait, pourquoi imposer un seuil minimal ? Aucun principe relatif au marché ni à
la logique de l’espace commercial ne supporte cette idée d’imposer une superficie minimale. Et
comment appliquer de tels seuils ? Pour plusieurs types d’établissements, on ne reconnaît pas de
format « grande surface » que l’on parle des restaurants, des services personnels, des services
financiers ou certains magasins spécialisés (bijouteries, galeries d’art, fleuristes, etc.).
Il est vrai toutefois que la formule « mégacentre » est intéressante pour un détaillant, petit ou
grand (niveaux de loyers, locaux fonctionnels, disponibilité de stationnement, achalandage élevé,
site à haute visibilité, etc.). La désirabilité de tels emplacements est donc élevée par rapport à
certains locaux sur rue.
La Ville pourrait donc vouloir limiter l’implantation de petits établissements dans les mégacentres
pour ne pas court-circuiter la revitalisation ou le développement des artères traditionnelles.
L’exemple le plus concret de cette problématique est celui du développement concurrentiel du
centre de village et du mégacentre du Plateau. À cet égard nous recommandons de travailler
d’abord avec les types d’usages (en excluant certains groupes d’usage du développement du
secteur du mégacentre par exemple), de limiter la superficie locative brute globale à implanter
dans le secteur du mégacentre et d’utiliser des mesures incitatives attirer les détaillants au
centre de village (subvention, congé de taxes, etc.)
Portée du guide de planification de la fonction commerciale
La Ville pourrait considérer le Guide de planification de la fonction commerciale (tableau de la
page 45) de deux façons :
•
En tant que guide consultatif pour les intervenants municipaux: quels usages favoriser sur
telle ou telle artère, quels formats commerciaux à encourager dans tel ou tel pôle, etc.
•
En tant qu’outil intégré à la réglementation d’urbanisme : quels usages et quels
formats autoriser dans telle ou telle zone commerciale. Les fiches d’interventions placées à
la partie 4.2 du présent rapport présentent les impacts réglementaires des propositions
spécifiques de notre stratégie de développement de la fonction commerciale à l’échelle des
villages urbains.
48
3.2. Objectifs généraux et organisation spatiale à l’échelle de la Ville
3.2.1
Objectifs de la stratégie
L’objectif fondamental d’une stratégie de développement de la fonction commerciale d’une ville
est le développement productif et harmonieux des activités commerciales. De façon spécifique, la
stratégie de développement de la fonction commerciale de Gatineau devrait viser à :
1.
Établir une structure de desserte cohérente et productive sur l’ensemble du territoire de la
Ville.
2.
Favoriser le développement et la bonification du stock commercial en équilibre avec
l’évolution probable de la demande.
3.
Favoriser la complémentarité entre les pôles, les artères et les aires commerciales de la ville.
4.
Consolider et développer les pôles régionaux afin :
5.
a)
qu’ils contribuent à diminuer les fuites commerciales vers la région d’Ottawa;
b)
qu’ils renforcent leur positionnement dans le marché régional.
Rationaliser l’espace à vocation commerciale et éliminer les zones à faible valeur
commerciale.
6.
Favoriser une intégration harmonieuse entre la fonction commerciale et les autres fonctions
urbaines, particulièrement la fonction résidentielle.
3.2.2
Valeur commerciale : quelques principes de localisation commerciale
Le cinquième objectif de la stratégie, qui implique d’éliminer les zones à faible valeur
commerciale, mérite quelques précisions car ce terme sera utilisé très largement à la section 3.3
du rapport, alors que seront présentées les interventions spécifiques de notre stratégie à l’échelle
des villages urbains.
La valeur commerciale d’un site ou d’un secteur réfère à son adéquation pour l’exploitation d’un
commerce de détail. Cette valeur est d’abord reliée à la taille et aux caractéristiques du marché à
desservir. Mais la capacité du site à bien pénétrer ce marché est, elle, gouvernée par deux
critères décisifs : l’accessibilité et la visibilité.
L’accessibilité d’un site implique les conditions, réelles ou psychologiques, pour se rendre au site
et en revenir. Elles s’analysent à différentes échelles géographiques : régionale, locale et à
l’approche. Par « approche », on entend l’arrivée dans l’environnement immédiat du site, l’entrée
sur la propriété, les manœuvres dans l’aire de stationnement et la sortie pour le retour.
Il est généralement reconnu que, dans un environnement commercial offrant plus d’une
alternative de magasinage, et à offre égale, les consommateurs choisissent généralement les
49
solutions les plus faciles, les plus sécuritaires et les moins coûteuses en terme de
distance-temps. En corollaire :
•
Un site localisé directement à l’intersection de deux artères majeures est avantagé par
rapport à un autre, localisé sur une rue locale, éloigné d’un croisement stratégique de la
grille des rues.
•
Un site localisé sur une artère large et dont le contrôle de la circulation est élevé (feux de
circulation, virage à gauche protégé, arrêt obligatoire, etc.) est généralement avantagé par
rapport à un autre, situé sur une artère étroite ou à hauts débits sans aucun élément de
contrôle de la circulation.
•
Un site localisé sur une artère à deux sens est avantagé par rapport à un autre, situé sur
une artère à sens unique. Un sens unique implique nécessairement un parcours différent
pour l’arrivée et le retour.
•
Un site couvrant l’ensemble d’un îlot avec des entrées sur plusieurs de ses faces est
avantagé par rapport à un site qui se trouve en bordure d’une artère sans intersection à
proximité.
D’autres éléments, qui prennent leur importance à l’approche, participent également à la qualité
d’un site en termes d’accessibilité : la présence d’un terre-plein sans ouverture, la limite de
vitesse, la dimension du site, la disponibilité du stationnement, etc.
Les conditions de visibilité forment le second élément décisif de la « valeur » commerciale d’un
site ou d’un secteur. Elles s’évaluent en examinant le degré de visibilité du site, du bâtiment ou
du magasin en tant que tel. Elles impliquent également la visibilité des enseignes, qu’elles soient
sur les murs du bâtiment ou sur pylône. Ces conditions s’analysent à l’approche, depuis les
différentes voies d’accès ainsi que sur le site même, s’il s’agit d’un centre commercial.
On reconnaît par ailleurs deux dimensions à l’analyse des conditions de visibilité. :
•
La visibilité en tant que telle, c’est-à-dire du site, du bâtiment, du magasin et des enseignes
dans le champ de vision de l’automobiliste ou du piéton. Peut-on les voir depuis les voies
d’accès ? Peut-on les voir depuis toutes les directions ? Les immeubles voisins, le couvert
végétal, ou tout autre élément masquent-ils le site ? Le bâtiment est-il petit et « écrasé »
par rapport à ses voisins ou, à l’inverse, se démarque-t-il ? La façade du magasin est-elle
étroite ou, à l’opposé, large et offrant une bonne perspective visuelle ?
•
L’exposition du site au regard du plus grand nombre possible de piétons ou d’automobilistes.
Y a-t-il une circulation importante sur les artères qui bornent le site ? Y a-t-il un achalandage
piétonnier dans l’environnement immédiat ? Dans un centre commercial, le local se trouve-til dans une section très achalandée ou dans une encoignure du mail, dans une aile
secondaire? Pour un commerce avec pignon sur rue, y a-t-il un feu de circulation à proximité
immédiate permettant au site d’être exposé au regard des automobilistes immobilisés au feu
50
rouge ? Le site, le bâtiment ou ses enseignes sont-ils visibles depuis une voie autoroutière
ou une artère régionale à hauts débits ?
D’autres critères participent à la valeur commerciale d’un site : le principe d’interception, les
avantages d’agglomération et le principe de complémentarité.
Le principe d’interception exprime la capacité d’un site d’intercepter le plus grand nombre
d’automobilistes ou de passants. Un site bien positionné selon ce principe se retrouvera par
exemple sur le parcours des déplacements pendulaires, sur le trajet des déplacements pour le
magasinage ou sur une artère à très hauts débits de circulation. Le principe d’interception est un
élément qui prend une très grande importance pour les commerces de biens et services
courants : alimentation, pharmacie, stations-service, restauration rapide, etc.
Les avantages d’agglomération naissent du regroupement de détaillants similaires qui peuvent,
ensemble, développer un plus grand pouvoir d’attraction que s’ils étaient isolés, loin les uns des
autres. Plusieurs types de commerces peuvent être avantagés selon ce principe, en général des
magasins offrant des biens de comparaison comme les magasins de meubles, les magasins
d’accessoires de décoration, les magasins de vêtements, les concessionnaires d’automobiles, les
magasins d’antiquités et les galeries d’art, etc.
Selon le principe de la complémentarité, la proximité de commerces de nature différente peut
être avantageuse car elle permet de susciter des échanges de clientèle, du « cross shopping ».
Ce principe repose notamment sur le fait que certains achats sont liés car ils sont généralement
effectués dans le cadre d’une même sortie de magasinage, par exemple :
-
Supermarché, pharmacie et certains services courants (location de films, services financiers,
nettoyeur, etc.).
3.2.3
-
Cinéma ou salle de spectacle et restaurants.
-
Centre de rénovation, magasins de meubles et magasins d’accessoires de décoration.
-
Vêtements, chaussures et accessoires vestimentaires.
Croissance du stock commercial
Le deuxième objectif de la stratégie vise à développer le stock commercial de la Ville en équilibre
avec l’évolution probable de la demande. Ce potentiel de développement a été identifié dans la
première partie du mandat : on pourrait ajouter autour de 720 000 pieds carrés de superficie
locative brute (SLB) d’ici 2016 sans affecter de façon significative la structure commerciale en
place à l’heure actuelle.
La distribution spatiale du stock actuel de 10,4 millions de pieds carrés de SLB est conforme à la
distribution de la demande : 46 % de l’inventaire se trouve à l’ouest et 54 % se retrouve à l’est
de la rivière Gatineau.
Si l’on voulait maintenir cet équilibre est-ouest, il faudrait qu’en 2016, 48 % du stock commercial
se retrouve à l’ouest et 52 %, à l’est de la rivière Gatineau. Cela voudrait donc dire qu’il devrait y
avoir 5,7 millions de pieds carrés à l’est et 5,3 millions, à l’ouest. Tenant compte de ces
51
paramètres, du potentiel de développement global de 720 000 pieds carrés, 158 600 pieds carrés
devront théoriquement être alloués à l’est et 561 400, à l’ouest. Le tableau ci-dessous présente
ces données.
Potentiel de développement 2016 selon les secteurs est et ouest de la Ville
Est
Ouest
1 328 702 600 $
54%
1 134 460 500 $
46%
2 463 163 100 $
100%
Inventaire 2006 2
5 598 300
54%
4 752 600
46%
10 350 900
100%
1
1 398 385 600 $
52%
1 295 918 800 $
48%
2 694 304 400 $
100%
Inventaire 2016 3
5 756 900
52%
5 314 000
48%
11 070 900
100%
158 600
561 400
720 000
Demande 2007
Demande 2016
1
Stock requis 2007-2016
TOTAL
1) Potentiel commercial pour tous les types de biens et services
2) En pieds carrés de SLB
2) En pieds carrés; considérant l'ajout de 720 000 pieds carrés de SLB
Comme le suggère l’objectif 4 ci-avant, la plus grande partie de ce potentiel de développement
devrait aller dans les pôles régionaux pour consolider et renforcer leur position. Or, tel que l’ont
révélé les recherches de la première partie du mandat, une trentaine de projets totalisant 2,5
millions de pieds carrés sont en cours ou à l’étape préliminaire. Il est donc clair que même si une
partie de ces projets étaient reportés, réduits ou tout simplement abandonnés :
•
la superficie locative brute du mégacentre de la Gappe (473 000 pieds carrés) excède déjà le
potentiel de développement mesuré pour le territoire à l’est de la rivière Gatineau.
•
s’il était réalisé entièrement, le projet de First Capital dans le secteur du Mégacentre du
Plateau (centre de type « lifestyle », 522 400 pieds carrés) absorberait à lui seul presque
tout le potentiel de développement de la partie ouest de la ville.
En contrepartie de ces additions, et pour réussir la consolidation et le développement des pôles et
secteurs ciblés dans notre stratégie, il faudra donc compter sur la diminution de l’espace à
vocation commerciale ailleurs sur le territoire. C’est ce que propose l’objectif 5 de notre stratégie.
3.2.4
Stratégie et organisation spatiale
La carte « Structure urbaine proposée » donne la perspective spatiale de la stratégie élaborée. La
légende reprend fidèlement les éléments du cadre théorique de la nouvelle structure urbaine à
l’échelle de la Ville. Les secteurs ou artères commerciales ciblés ont été classés en fonction de la
hiérarchie de la desserte commerciale et ont été catégorisés en fonction du concept commercial
de planification urbaine.
52
Ces choix stratégiques ont d’abord reposé sur la réalité du terrain : la présence et les
caractéristiques du tissu commercial actuel de la Ville. Ils ont ensuite été confirmés, infirmés ou
adaptés à la lumière des données relatives au marché et en fonction des six grands objectifs de
notre stratégie. Ainsi, suite à notre analyse, la stratégie de développement de la fonction
commerciale de Gatineau devrait s’appuyer sur :
•
4 pôles régionaux (centre d’activités, secteur des Galeries de Hull, Mégacentre du Plateau
et Mégacentre de la Gappe) où, suivant l’objectif 4, les activités commerciales devront être
consolidées et développées. Tel qu’établi dans le cadre théorique, ces pôles se caractérisent
par une forte présence de grandes surfaces et de commerces de destination (hautement
spécialisés ou à forte notoriété). C’est donc dire que les projets commerciaux majeurs
devront être dirigés vers l’un ou l’autre de ces quatre secteurs commerciaux qui ont été
catégorisés en tant que « grands ensembles commerciaux ».
•
9 corridors de commerces et de services où la prédominance des activités commerciales
devra être reconnue et renforcée. La trame commerciale pourra y être densifiée et bonifiée
avec la rénovation des locaux existants, l’intégration de grandes surfaces et de générateurs
d’achalandage, la réalisation de projets ponctuels sur les terrains intercalaires, etc.
•
9 rues commerciales d’ambiance17 qui, en raison de leurs attributs physiques
et / patrimoniaux, devraient faire l’objet de programmes spécifiques de revitalisation ou de
mise en valeur. Le commerce de détail et la restauration devront prédominer mais pourront
côtoyer d’autres types d’usages commerciaux (non inclus dans la classification adaptée, voir
la section 3.1.3) susceptibles de donner une couleur particulière à chacune d’entre elles :
bureaux de professionnels ou autres entreprises du secteur tertiaire, infrastructures
d’hébergement, équipements récréo-touristiques ou culturels, etc.
•
12 noyaux commerciaux qui assureront la desserte des biens et services courants et de
quelques biens et services spécialisés à l’échelle communautaire ou de quartier. De façon
typique, les noyaux commerciaux prennent la forme de bandes commerciales avec un
supermarché et / ou une pharmacie comme locomotive.
•
10 artères commerciales locales reconnues pour leur vocation mixte. Le commerce de
détail, à rayonnement local, n’est ni dense, ni continu; il est intercalaire au tissu résidentiel
qui lui, prédomine. Le commerce de détail devrait y être maintenu mais non développé de
façon significative.
•
34 micro-noyaux commerciaux qui assureront exclusivement la desserte des biens et
services courants aux intersections stratégiques du réseau routier et / ou à l’entrée des
quartiers résidentiels.
17
Une dixième rue d’ambiance pourrait être ajoutée suivant le plan de développement retenu pour le centre de village urbain du
Plateau.
53
Classification des artères et secteurs commerciaux ciblés dans
la stratégie de développement de la fonction commerciale de Gatineau
Hiérarchie de la
desserte
commerciale
Régional
Communautaire
Ponctuels
Grands ensembles
commerciaux
•Boul. Maloney dans le
centre d’activités
•Secteur des Galeries
de Hull
•Mégacentre du Plateau
•Mégacentre de la
Gappe
Noyaux commerciaux
--
--
•Vanier / Allumettières
De quartier
--
•Des Laurentides / Neuville
•Lorrain / A-50
•La Vérendrye / Labrosse
•Mtée Paiement / A-50
•Gréber / La Vérendrye
•Des Flandres / de Gascogne
•St-Louis / La Vérendrye
•Rte 307 (Limbour)
•Mont-Bleu / A-50
•Bédard / Cité-des-Jeunes
•Encan Larose (rue Georges)
De voisinage
--
--
Linéaires
Micro-noyaux
commerciaux
Corridors de commerces et
services
--
•Boul. St-Joseph, nord de-Raymond
--
•Avenue Lépine
•C. de Masson (parc d’affaires
Masson)
•Boul. Maloney E dans Riv.-Blanche
•Boul. Maloney dans Du Moulin
•Boul. La Vérendrye (parc d’affaires
Gréber)
•Boul. Gréber (J.-Cartier / de la
Savane)
•Rue Principale (W.-Lavigne à Foley)
•Chemin McConnell (ouest de Vanier)
--
34 emplacements
--
--
Rues commerciales
d’ambiance
•De la Gappe / de la Cité / du
Carrefour
•St-Joseph (Delorimier à Dumas
•Rue Montcalm
•Quadrilatère Hôtel-de-Ville / du
Portage
•Jacques-Cartier
•Av. Buckingham (ancienne gare
à Church
•Rue Notre-Dame
•Rue Principale à l’ouest de W.Lavigne
Artères commerciales
locales
--
--
•Ch. de Montréal Est (Masson)
•Ch. de Montréal O (Angers)
•Boul. Lorrain (partie)
•Boul.St-René E
•Rue Main
•Avenue Gatineau
•Rue St-Louis (partie)
•Boul.Alexandre-Taché
•Chemin Vanier (partie)
•Montclair (partie)
•Rue Eddy
--
--
54
Un septième concept pourrait être ajouté à cette liste : les aires commerciales de réserve. Il
peut en effet s’avérer judicieux de prévoir des emplacements de micro-noyaux ou de noyaux
commerciaux dans les zones résidentielles dont le développement n’est prévu qu’à long terme.
Les changements les plus importants par rapport à la structure urbaine en vigueur à l’heure
actuelle sont associés aux rues commerciales d’ambiance :
•
7 artères perdraient leur statut de rue commerciale d’ambiance. Pour certaines, on propose
de changer leur statut pour « rues commerciales locales »: le chemin de Montréal Est
(Masson), la rue St-René Est, la rue Main, le boulevard Alexandre-Taché et le chemin Vanier.
Pour les autres, notre stratégie suggère de les transformer en micro-noyaux ou noyaux
commerciaux (chemin Masson à la hauteur du chemin de Montréal et rue St-Louis dans Les
Rapides).
•
3 seraient réduites afin de consolider et mettre en valeur les portions les plus denses et les
plus saines : l’avenue de Buckingham, le boulevard St-Joseph et la rue Principale.
•
La rue d’ambiance de la Promenade du Portage serait agrandie pour en faire un quadrilatère
qui inclurait Hôtel-de-Ville, Laval et Aubry.
•
Les 5 autres ne seraient pas touchées : Notre-Dame, de la Gappe / de la Cité / du Carrefour,
Jacques-Cartier, Eddy et Montcalm.
Parmi les autres changements significatifs de la stratégie proposée figurent l’élimination de la
vocation commerciale du chemin Vanier au nord du boulevard des Allumettières.
Enfin, signalons que des 49 noyaux de services de proximité identifiés au plan d’urbanisme
actuel, seulement 27 conserveraient leur vocation commerciale et deviendraient des micronoyaux ou des noyaux commerciaux; pour les 22 autres, la vocation commerciale n’est pas
justifiée par le marché ou par les caractéristiques de l’emplacement; ils pourraient devenir des
« noyaux de services non commerciaux ». Des recommandations à cet égard sont formulées sur
les fiches d’interventions de chaque emplacement concerné (voir la section 4.2).
55
Interventions à l’échelle des villages urbains
4.
INTERVENTIONS À L’ÉCHELLE DES VILLAGES URBAINS
Cette section du rapport présente notre stratégie de développement de la fonction commerciale à
l’échelle des 16 villages urbains : les implications concrètes de la nouvelle structure urbaine, les
artères et les secteurs commerciaux à maintenir ou à développer, les zones commerciales à
ajouter, éliminer ou modifier ainsi que les impacts réglementaires que ces interventions
pourraient entraîner si le guide de planification de la fonction commerciale était intégré
totalement à la réglementation municipale.
Comme le veut l’objectif 5 de la stratégie, plusieurs interventions porteront sur la rationalisation
de la zone commerciale de Gatineau. Cela impliquera nécessairement une perte nette d’espace à
vocation commerciale. Des portions d’artères et des terrains vacants en zone commerciale
pourraient ainsi voir leur affectation changer pour l’usage résidentiel, industriel ou public. Nous
sommes conscients que de tels changements ne seraient pas sans soulever des problèmes
importants :
•
l’apparition d’une série d’usages dérogatoires qui deviendraient autant de dossiers de droits
acquis à gérer;
•
le mécontentement de plusieurs propriétaires fonciers, voyant leur projet de développement
commercial court-circuité.
Malgré les défis et les impacts réglementaires qu’elle suscitera, nous restons convaincus que
notre stratégie est judicieuse. Elle propose une organisation spatiale et une vision vers laquelle il
faudrait tendre à long terme pour garantir une structure commerciale saine, cohérente et
complémentaire. La stratégie ne devrait donc être ni rejetée du revers de la main, ni modifiée de
façon significative. En revanche, sa mise en œuvre pourrait, elle, être évolutive et flexible. Ainsi,
par exemple, certains changements de zonage pourraient être étalés dans le temps ou être
associés de mesures transitoires afin de limiter les impacts réglementaires trop complexes à
gérer.
Avant de présenter la cartographie et les fiches descriptives des interventions proposées sur
territoire de Gatineau, il convient de faire une brève mise en contexte de la problématique, des
enjeux et des orientations à donner à la fonction commerciale de chaque village urbain.
4.1. Problématiques, enjeux et grandes orientations
4.1.1
Comme l’a révélé l’enquête de provenance réalisée dans la première partie du mandat, la
structure commerciale des avenues de Buckingham et Lépine est de calibre communautaire. Elle
rayonne au-delà des limites du village urbain : en plus de la Vallée-de-la-Lièvre, sa zone primaire
dessert le Bassin-de-la-Lièvre ainsi les municipalités voisines de L’Ange-Gardien et Mayo; sa zone
secondaire s’étend vers l’est jusqu’au village urbain de Rivière-Blanche, vers le nord dans l’axe
des routes 306 et 366 jusqu’à Val-des-Bois et vers l’est jusqu’à Lochaber.
56
La structure commerciale de ce village urbain est presque entièrement située du côté est de la
rivière du Lièvre. Une partie des commerces se retrouvent sur l’avenue de Buckingham, la « rue
principale » traditionnelle et le reste sur l’avenue Lépine, où se trouvent les Galeries de
Buckingham et trois grandes surfaces (Maxi, Canadian Tire et Métro Plus). Deux autres petits
secteurs commerciaux complètent la structure commerciale du village urbain : un petit tronçon
du chemin Masson (à la hauteur des bretelles d’accès de l’autoroute 50) et l’Encan Larose sur la
rue Georges.
Par ailleurs, même si elle est positive, l’évolution démographique anticipée pour ce village urbain
de 14 220 personnes est assez faible (+ 380 personnes d’ici 2016). La demande restera donc
relativement stable pour l’ensemble de la période d’analyse.
Dans ce contexte, il n’y a pas lieu d’envisager une croissance significative des superficies
commerciales surtout en considérant que la plupart des enseignes de magasins de marchandises
générales qui évoluent dans des marchés de cette taille sont déjà présentes (Canadian Tire,
Rossy, Hart, Tigre Géant) et que les deux supermarchés existants (Maxi et Métro) sont en
mesure de combler bien plus que la demande locale18. En corollaire, et pour maintenir une
structure commerciale saine et productive, les orientations pour le village urbain de Vallée-de-laLièvre viseraient à :
1.
Consolider les activités commerciales de l’avenue de Buckingham en limitant la zone
commerciale au segment le plus dense et le plus sain.
2.
Développer
les
terrains
intercalaires
de
l’avenue
Lépine;
ne
pas
poursuivre
son
développement vers l’est.
3.
Favoriser la rénovation ou le redéveloppement des Galeries de Buckingham.
4.
Ailleurs dans le village urbain, ne pas encourager le développement de superficies
commerciales; maintenir toutefois des micro-noyaux et noyaux commerciaux localisés
stratégiquement pour la desserte des biens et services courants, surtout dans le territoire sis
à l’ouest de la rivière du Lièvre.
4.1.2
Trois problématiques affectent le village urbain du Bassin-de-la-Lièvre. D’abord, ce village figure
parmi les moins populeux de la ville (8 740 personnes); il peut à peine justifier l’exploitation d’un
supermarché, d’une pharmacie et de quelques autres établissements de biens et services
courants. Ensuite, le bilan démographique des 10 prochaines années est négatif avec des pertes
nettes de l’ordre de 340 personnes d’ici 2016. Enfin, et c’est là le problème le plus déterminant,
le village est scindé en deux secteurs relativement éloignés l’un de l’autre : Masson à l’est, qui
regroupe à peine 1 500 personnes, et Angers à l’ouest, avec une population d’environ 6 700
18
Ces deux supermarchés sont en mesure de générer des ventes de l’ordre de 60 millions $ annuellement; la demande annuelle
du village urbain Vallée-de-la-Lièvre s’élève à 29,2 millions $ pour les supermarchés en 2007.
57
habitants. Six kilomètres séparent ces deux secteurs (entre des Laurentides et le chemin
Masson).
La structure commerciale du village urbain est à l’échelle de la demande générée : deux
supermarchés dont un très petit à Masson, une pharmacie, une quincaillerie / cour à bois, un
magasin de variétés et quelques dépanneurs et autres petits établissements de services. Le tissu
commercial est peu dense et limité au chemin de Montréal Est (Masson) et Ouest (Angers). Le
plus grand supermarché se trouve à l’intersection des rues des Laurentides et Neuville avec
quelques autres établissements de biens et services courants.
Rien dans les données analysées ne suggère donc d’accroître le stock commercial de Bassin-dela-Lièvre. On en conclut que :
1.
Pour le secteur d’Angers, la stratégie devrait viser à maintenir et consolider la trame
commerciale existante : à l’intersection des Laurentides / Neuville et en bordure du chemin
de Montréal Ouest. Ailleurs, il ne faudrait pas encourager le développement commercial.
2.
Pour le secteur de Masson, le bassin de population est trop petit pour justifier le
développement d’une structure commerciale complète et variée. Seuls les quelques petits
commerces de dépannage, restaurants et commerces spécialisés (qui s’appuient sur leur
notoriété)
existants
peuvent
se
maintenir.
Les
comportements
d’achats
vers
les
établissements des avenues de Buckingham et Lépine sont donc incontournables et
devraient même être favorisés pour maintenir la position forte de ce pôle communautaire
dans la partie est de Gatineau. En corollaire, le tissu commercial du secteur Masson devrait
être maintenu sans être augmenté.
4.1.3
Rivière-Blanche
Les orientations de la stratégie pour le village urbain de Rivière-Blanche reposent sur trois
éléments d’analyse :
•
Sur le plan de la desserte commerciale, ce village urbain est relativement isolé. Il fait partie
de la zone secondaire des établissements des avenues de Buckingham et Lépine et se trouve
encore assez loin du centre d’activités, principal pôle commercial de la ville. On pourrait ainsi
s’attendre à ce qu’une partie de la demande soit rencontrée localement.
•
La population est relativement importante (16 700 personnes) et en croissance : on anticipe
un bilan net de + 2 140 personnes d’ici 2016, une croissance qui devrait se concentrer à
deux endroits : entre St-René E et La Vérendrye à l’ouest de Lorrain ainsi qu’au nord du parc
de la Blanche, à l’ouest de l’avenue du Cheval-Blanc.
•
Le territoire du village urbain est traversé en son centre par la voie ferrée Québec-Gatineau.
Seulement trois artères la franchissent : le boulevard Lorrain à l’ouest, l’avenue du ChevalBlanc au centre et le boulevard de l’Aéroport à l’est, dans l’Aéroparc industriel de Gatineau.
Environ 6 800 personnes résident au nord de la voie ferrée et le reste, soit 9 900, se
58
retrouvent au sud. Or la structure commerciale actuelle du village urbain est presque
entièrement située au sud, en bordure du boulevard Maloney Est entre Damphousse et des
Sables : une grande surface alimentaire, une pharmacie, des restaurants et autres
établissements de biens et services courants.
On reconnaît donc un potentiel pour la croissance de la structure commerciale de RivièreBlanche, surtout au nord du territoire où une bonne partie des activités résidentielles seront
observées. En corollaire, la stratégie pour ce village urbain devrait être :
1.
Identifier une intersection stratégique du réseau routier pour le développement d’un noyau
commercial dans la partie nord du territoire.
2.
Confirmer la vocation commerciale du segment le plus fort du boulevard Maloney Est; y
favoriser le développement d’une structure commerciale variée.
3.
Cibler les intersections stratégiques pour la desserte des biens et services courants ailleurs
sur le territoire (réseau de micro-noyaux commerciaux).
4.1.4
Du Moulin
Avec son bassin de 31 550 résidants, le village urbain de Du Moulin figure parmi les plus
populeux de la ville. Toutefois, son potentiel de développement commercial est relativement
faible car :
•
Il est voisin du centre d’activités, où se concentrent 2,7 millions de pieds carrés de superficie
locative brute et la plupart des enseignes de grandes surfaces à forte notoriété. Selon notre
stratégie, ce pôle régional doit être renforcé.
•
La demande devrait rester relativement stable d’ici 2016; on anticipe une baisse nette de 50
personnes entre 2007 et 2016.
La structure commerciale actuelle du village urbain est relativement importante et variée : la
plupart des catégories de biens et de services sont représentées à l’intérieur du stock global de
917 100 pieds carrés. Toutefois, cette structure commerciale est surtout formée d’établissements
isolés ou intégrés à de petites bandes commerciales dont certaines sont vieillissantes.
L’épine dorsale du tissu commercial du village est formée par le boulevard Maloney; le centre de
gravité se trouve à l’intersection Labrosse où l’on trouve la plus grande bande commerciale (Plaza
Gatineau : Provigo, Jean Coutu, SAQ, Rossy, etc.). Ce corridor est complété du tissu commercial
de trois autres artères mixtes considérées comme des rues commerciales d’ambiance dans le
plan d’urbanisme en vigueur à l’heure actuelle : Notre-Dame, St-René Est et Main. La trame
commerciale de Main et St-René Est ne forme pas de masse critique significative (moins de
50 000 pieds carrés de SLB); leur rayonnement est très local. La masse critique de la rue NotreDame est légèrement plus élevée (94 800 pieds carrés) et regroupe au moins un générateur
59
d’achalandage (Tigre Géant). On note également la présence d’une bande commerciale
relativement importante à l’intersection La Vérendrye / Labrosse (Marché Frais).
Tenant compte de la situation de l’offre et de la demande pour ce village urbain, la stratégie à
préconiser ne sera pas de développer significativement la structure commerciale mais plutôt de
consolider les secteurs les plus sains pour favoriser leur viabilité à long terme :
1.
Identifier le segment le plus sain du boulevard Maloney et y reconnaître son rôle
prédominant dans les activités commerciales du village urbain; y favoriser le développement
d’une structure commerciale variée.
2.
Évaluer le potentiel de développement et de mise en valeur des trois rues d’ambiance
actuelles (Main, St-René Est et Notre-Dame) en fonction de leurs caractéristiques physiques
et de la taille du marché qu’elles sont à même de desservir.
3.
Mettre en place un ensemble de noyaux et de micro-noyaux commerciaux dans le reste du
territoire : configurer ce réseau en fonction de la présence d’une bande commerciale à
l’intersection La Vérendrye / Labrosse qui assure déjà une partie de la desserte pour les
biens et services courants. Tenir également compte de la construction d’une grande surface
alimentaire à l’intersection La Vérendrye / Montée Paiement (projet de Métro).
4.1.5
La Cité
Tel que mentionné à la section 3.2.1, et comme le supportent les résultats de la première partie
du mandat, le centre d’activités, au cœur de La Cité, forme un pôle commercial majeur. Il
regroupe 23 % du stock commercial total de la Ville et s’attribue 36 % des achats19 grâce à la
présence de plusieurs grands centres commerciaux, les Promenades de l’Outaouais en tête, et de
la plupart des enseignes à forte notoriété.
Comme le soutient l’objectif 4 de notre stratégie, les pôles régionaux de la ville devront être
consolidés et développés pour qu’ils contribuent à diminuer les fuites commerciales et qu’ils
puissent éventuellement renforcer leur position dans le marché régional.
Mais si la valeur commerciale du centre d’activités est globalement très élevée, son
aménagement n’est toutefois pas sans soulever certains défis. À l’heure actuelle, le centre
d’activités n’est qu’une juxtaposition de centres commerciaux et de grandes surfaces isolées dans
un cadre bâti à l’échelle de l’automobile :
•
À partir de Gréber, les aires de stationnement en façade des Promenades de l’Outaouais, des
Galeries Gatineau, des concessionnaires automobiles, de Loblaws et de la Place Wal-Mart se
succèdent en quasi continu d’ouest en est.
19
Pour les catégories considérées dans le cadre de notre enquête téléphonique : biens durables et semi durables, biens courants
et restauration.
60
•
L’occupation du côté nord du boulevard Maloney est limité par la présence de la voie ferrée
Québec-Gatineau. Les usages commerciaux sont donc rattachés au boulevard de la Gappe et
aux rues transversales (Bellehumeur, Alliance). Du boulevard Maloney, on ne voit donc que
l’arrière des établissements.
•
En bordure du boulevard de la Gappe, le développement n’est pas entièrement complété; la
trame commerciale se situe surtout à l’ouest du boulevard de l’Hôpital. Elle est formé
d’établissements isolés, de toutes tailles, sans unité ni structure. Un projet multifonctionnel
visant à favoriser une certaine densification est prévu dans la portion est du boulevard de la
Gappe (plan d’urbanisme).
•
Ailleurs, on dénombre quelques très grandes surfaces (Rona L’Entrepôt, Home Depot)
intercalaires à de vastes terrains vacants ou à d’autres grands bâtiments comme celui des
Archives Nationales.
Le second enjeu de La Cité est le développement commercial à l’extérieur du centre d’activités où
l’on recense tout de même près de 16 % du stock commercial du village urbain : quelques
concessionnaires,
trois
supermarchés,
quelques
pharmacies
et
un
ensemble
d’autres
établissements axés sur les biens et services courants. Cette offre se concentre en deux
principaux emplacements : à l’intersection Gréber / La Vérendry et au carrefour A-50 / Montée
Paiement (Carrefour du Versant).
À la lumière de ce qui précède, et sachant que ce village urbain figure parmi les plus importants
en termes démographiques (la population actuelle de 30 170 résidants devrait croître de 2 080
personnes d’ici 2016), les orientations de notre stratégie pour La Cité sont :
1.
Reconnaître la densité et le rôle moteur de la trame commerciale de l’axe du boulevard
Maloney (incluant le boulevard de la Gappe à l’ouest du boulevard de l’Hôpital); y favoriser
le maintien d’une structure commerciale très variée de calibre régional (ensembles
commerciaux majeurs, commerces de destination).
2.
Compléter le développement du centre d’activités en cherchant à structurer et intégrer
l’ensemble de ses composantes. Favoriser l’émergence de « parcours » et faire une meilleure
place aux piétons.
3.
Aménager un lieu pouvant créer un effet de centralité et devenir le repère identitaire
(« sense of place ») du centre d’activités.
4.
Établir un réseau de micro-noyaux commerciaux adaptés à la taille du marché et situés aux
intersections stratégiques de la grille des rues; à cet égard, considérer la présence de deux
pôles locaux existants qui assurent déjà une partie de la desserte de biens et services
courants (Gréber / La Vérendrye et Montée Paiement / A-50).
61
4.1.6
Rivière-Gatineau
La rationalisation de la trame commerciale devrait être au cœur des orientations de la stratégie
pour le village urbain de Rivière-Gatineau. Trois éléments d’analyse supportent cette affirmation :
•
Ce village urbain figure parmi les moins dynamiques sur le plan sociodémographique : sa
population (17 168 personnes), relativement vieille et pauvre, est en décroissance : on
anticipe une perte nette de 468 personnes entre 2007 et 2016.
•
L’offre commerciale, déjà très importante avec un stock local de 545 200 pieds carrés et la
présence du centre d’activités à proximité immédiate, sera considérablement augmentée
avec la construction du centre commercial de la Gappe (SmartCentres, Wal-Mart). En 2009,
ce mégacentre regroupera un Wal-Mart de 107 645 pieds carrés et 11 autres bâtiments pour
un grand total 418 000 pieds carrés. Wal-Mart a le projet de s’agrandir à 162 645 pieds
carrés en 2010.
•
Environ 57 % du tissu commercial du village urbain se situe dans l’axe du boulevard Gréber,
une artère commerciale relativement importante malgré le fait qu’on n’y trouve aucun
générateur d’achalandage majeur; sa structure typologique est surtout axée sur la
restauration et les services automobiles. Un petite bande commerciale de calibre local se
trouve également à l’intersection des Flandres / de Gascogne (Centre Riviera, Provigo); ce
mini-centre semble fonctionnel. Le reste de la desserte commerciale est très dispersée : sur
l’avenue Gatineau et la rue St-Louis, deux artères mixtes où le tissu commercial est peu
dense, hétérogène et, par endroit, peu florissant.
La dynamique des activités commerciales de Rivière-Gatineau est par ailleurs influencée par la
configuration particulière du village urbain, scindé en deux par l’emprise de l’autoroute 50. La
partie ouest est desservie par le Centre Riviera et les établissements dispersés sur l’avenue
Gatineau et la rue St-Louis. Dans la partie est, la desserte est assurée par le boulevard Gréber et
le reste de la rue St-Louis.
Dans ce contexte, il ne serait pas logique de favoriser un développement massif des superficies
commerciales en plus du projet de SmartCentres20. Sans compter que ce mégacentre se trouve
en marge du centre d’activités, là où, logiquement, il faudrait consolider et développer les
activités commerciales. Ainsi, on propose de :
1.
Rationaliser les zones commerciales en bordure de l’avenue Gatineau et de la rue St-Louis;
ne pas y encourager l’implantation de nouveaux commerces.
2.
Reconnaître la vocation commerciale du boulevard Gréber et son double rôle :
-
comme corridor de commerces et services et voie de transit entre le centre-ville et le
centre d’activités;
20
comme pôle de desserte pour les résidants de la partie est du village urbain.
Et même, il serait sans doute judicieux de faire produire une étude d’impact avant d’autoriser la réalisation de la phase 2 de ce
projet.
62
3.
Partout ailleurs dans le village urbain, il ne faudrait pas encourager le développement
commercial sauf peut-être en bordure de la rue Jacques-Cartier dans le contexte de
l’aménagement de la Promenade des Draveurs.
4.1.7
Les Rapides
Pour ce village urbain également, le potentiel de développement commercial est limité et ce,
même s’il s’agit d’un secteur relativement important sur le plan démographique (13 000
personnes) et qui, de surcroît, est très jeune, aisé et en croissance (+ 2 580 résidants d’ici
2016). Cette affirmation s’appuie sur deux éléments d’analyse :
•
Ce village urbain occupe une position périphérique dans l’ensemble municipal ce qui n’en fait
pas un site de choix pour des projets commerciaux d’envergure. L’offre commerciale n’y est
d’ailleurs pas très développée : seulement 37 établissements totalisant 109 000 pieds
carrés.
•
La population de ce village urbain sera bien desservie par le Mégacentre de la Gappe
(SmartCentres, Wal-Mart) via la rue St-Louis.
À l’heure actuelle, l’essentiel de la structure commerciale est polarisée à l’intersection St-Louis /
La Vérendrye à proximité immédiate du pont Alonzo-Wright : Jean Coutu, quelques chaînes de
restauration rapide, postes d’essence, services personnels et financiers, etc. Le seul supermarché
du village urbain (Métro) se trouve toutefois en marge de ce petit pôle, un peu plus au nord à
l’intersection de la rue St-Louis et de la Montée des Érables, un secteur essentiellement
résidentiel et institutionnel.
Dans ce contexte, le développement commercial du village urbain Les Rapides devrait être
orienté de façon à :
1.
Prévoir la desserte des secteurs résidentiels en croissance, notamment au nord du village,
pour les biens et services courants.
2.
Reconnaître la valeur commerciale et le rôle du secteur de l’intersection St-Louis / La
Vérendrye dans la desserte commerciale du village urbain.
3.
Cibler les intersections stratégiques pour la desserte en biens et services courants ailleurs
sur le territoire en tenant compte, notamment, de la localisation singulière du seul
supermarché du village (Métro), à l’intersection St-Louis / des Érables, à l’écart du principal
noyau commercial.
63
4.1.8
Centre-ville
La dynamique des activités commerciales du Centre-ville est fort complexe. D’abord, soulignons
que le bassin de population résidante n’est pas très important : un peu plus de 14 200 personnes
soit l’équivalent des villages urbains de Rivière-Blanche (16 760 personnes) ou Les Rapides
(13 000).
À la population résidante s’ajoute celle des travailleurs non résidants, évalués à 11 700
personnes au centre-ville (secteur Île de Hull); cette population diurne génère une demande de
31,2 millions $ annuellement dont la moitié (14,9 millions $) est destinée aux restaurants. C’est
la somme que les travailleurs sont à même de dépenser en une année dans les établissements
situés à proximité de leur lieu de travail.
Les équipements récréo-touristiques contribuent également aux activités du Centre-ville : le
Musée de la Civilisation, le Casino du lac Leamy, les hôtels, etc. Mais, actuellement, ces
équipements sont peu intégrés aux activités sur rue et ces clientèles contribuent encore très peu
aux activités commerciales du Vieux-Hull. La situation pourrait changer avec l’aménagement du
secteur du ruisseau de la Brasserie en tant que district culturel (avec la Fonderie, le théâtre de
l’île de Hull et, possiblement, le redéveloppement du parc des Chars de combat). Tous ces projets
auraient une incidence positive sur les activités commerciales, notamment sur le maintien de la
vocation commerciale de certains axes comme Montcalm.
À l’heure actuelle, la structure commerciale du Centre-ville regroupe 515 établissements sur 1,9
million de pieds. Elle se caractérise par deux ensembles distincts :
•
Le Vieux Hull (Promenade du Portage, Place du Centre, rues Eddy, Laval et Montcalm), qui
dessert surtout la population résidante de l’île de Hull et les travailleurs. La rue Eddy est
axée sur la desserte de biens et services courants alors que les autres artères sont surtout
axées sur la restauration. La zone d’influence primaire du Vieux Hull se concentre du côté
ouest de la rivière Gatineau et s’étend au nord pour englober Chelsea.
•
Le boulevard St-Joseph, séparé physiquement de l’île de Hull par l’emprise de l’autoroute 50,
la voie ferrée du CP et le ruisseau de la Brasserie, représente l’épine dorsale de la desserte
commerciale de l’ancienne ville de Hull. Elle présente toutefois, deux tronçons bien
distincts :
-
La partie sud, entre de Lorimier et Dumas, où prédominent les petits établissements
spécialisés dont plusieurs aménagés à même d’anciennes résidences; la trame
commerciale est peu dense et assez hétérogène : restaurants, services financiers,
friperies, magasins spécialisés en alimentation, fleuristes, etc.
-
Le secteur des Galeries de Hull, soit le segment du boulevard St-Joseph entre Dumas et
St-Raymond, l’un des 4 pôles régionaux où convergent 9 % des achats des Gatinois. Il
se compose des Galeries de Hull (Sears, Marché Frais), du centre Village Place Cartier
(Zellers, IGA) et du commerce artériel dans l’environnement immédiat (Maxi, Place
64
Fleur de Lys, Jean Coutu, L’Aubainerie, Canadian Tire, etc.). Ce secteur est relativement
sain quoique l’inoccupation commence à devenir préoccupante, notamment au centre
Place Village Cartier et dans le quadrant sud-est de l’intersection St-Joseph / Montclair.
Le secteur des Galeries de Hull recrute 62 % de sa clientèle dans les secteurs de Hull,
d’Aylmer et dans la municipalité voisine de Chelsea.
Le reste du commerce de ce village urbain se retrouve dans le secteur du Casino de Hull.
Outre les interventions privées pour la rénovation des centres commerciaux (Galeries de Hull et
Place Village Cartier), on ne connaît pas de projet majeur au Centre-ville. Par ailleurs, avec le
raccordement du boulevard des Allumettières, les conditions d’accessibilité des résidants du
Centre-ville vers le mégacentre du Plateau seront grandement améliorées.
À la lumière de ce qui précède, la stratégie de développement de la fonction commerciale du
centre-ville devrait viser le renforcement du secteur des Galeries de Hull, un pôle régional selon
notre hiérarchie de la desserte commerciale. Ailleurs sur le territoire, la stratégie devrait viser à
mieux exploiter les clientèles spécifiques : les résidants de l’Île de Hull, les travailleurs et les
touristes. De façon particulière, on devrait :
1.
Reconnaître le rôle déterminant du secteur des Galeries de Hull dans la dynamique des
activités commerciales de l’ensemble de la ville; y favoriser le maintien d’une structure
commerciale variée de calibre régional.
2.
Favoriser le développement d’une structure commerciale adaptée à la population des
travailleurs du Centre-ville, fortement concentrée dans le secteur de la Place du Centre, de
la Place du Portage et des Terrasses de la Chaudière; favoriser les liens piétons et capitaliser
sur la clientèle touristique.
3.
Favoriser l’émergence d’une structure commerciale adaptée à la clientèle récréo-touristique
et ludique en relation avec le développement du district culturel du ruisseau de la Brasserie.
4.
Reconnaître le rôle de la rue Eddy dans la desserte de la population résidante de l’Île de
Hull; y favoriser le maintien d’une structure commerciale variée quoique largement axée sur
les biens et services courants.
5.
Au sud du secteur des Galeries de Hull, rationaliser l’espace commercial du boulevard StJoseph de façon à maintenir le segment qui détient la meilleure valeur commerciale.
6.
Afin de consolider les secteurs commerciaux ciblés, ne pas favoriser le développement des
activités commerciales ailleurs dans le centre-ville. De façon particulière, ne pas encourager
l’implantation de grandes surfaces et d’établissements de vente au détail dans le parc
d’affaires Richelieu et le long les axes comme Maisonneuve ou des Allumettières.
65
4.1.9
Lac-des-Fées
Même si, administrativement, il est intégré au Centre-ville, le boulevard St-Joseph (au sud de StRaymond) est singulièrement rattaché au village urbain de Lac-des-Fées :
-
par la configuration de la grille des rues;
-
par la situation du centre de village à la hauteur Amherst / St-Joseph.
Il ne fait aucun doute que l’approvisionnement des résidants de Lac-des-Fées (population de
9 810 personnes) se fait en partie dans le secteur des Galeries de Hull et dans les autres
établissements du boulevard S-Joseph.
Pour cette raison, la structure commerciale de Lac-des-Fées est demeurée fragmentaire. Les 71
petits établissements inventoriés dans ce village urbain couvrent à peine 85 600 pieds carrés soit
1 200 pieds carrés en moyenne. Ils sont distribués sur une vingtaine de rues différentes parmi
lesquelles figurent Gamelin, une artère mixte où plusieurs cliniques et bureaux de professionnels
se sont développés, ainsi qu’à l’intersection Berri / Montcalm, où le commerce du boulevard StJoseph semble s’être étalé.
Avec le raccordement du boulevard des Allumettières, la population de Lac-des-Fées aura un
accès direct et rapide au secteur du Mégacentre du Plateau.
Dans ce contexte, et tenant compte des objectifs de consolidation et de développement proposés
pour les deux pôles régionaux (Mégacentre du Plateau et secteur des Galeries de Hull), la
stratégie à préconiser pour le village urbain de Lac-des-Fées est la rationalisation de l’espace
commercial :
1.
Reconnaître la vocation mixte de la rue Gamelin et de la rue Montclair (entre St-Joseph et
Berri).
2.
Identifier les intersections les plus stratégiques pour la desserte des biens et services
courants à l’échelle du quartier.
4.1.10
Mont-Bleu
Le village urbain de Mont-Bleu est relativement populeux (23 360 habitants) mais en faible
croissance. On anticipe un accroissement de 640 personnes d’ici 2016, une augmentation qui
n’aura pas d’effet significatif sur les activités commerciales.
Le tronçon du boulevard St-Joseph situé à la hauteur du village urbain de Mont-Bleu se situe
entre le secteur des Galeries de Hull, un pôle à vocation régionale identifié dans la nouvelle
structure urbaine, et le segment du « boulevard de l’automobile » au nord de l’autoroute 5 dans
le parc d’affaires Richelieu. Entre St-Raymond et l’autoroute 5, le boulevard St-Joseph regroupe
68 établissements dont de nombreux restaurants et magasins d’alimentation. La présence de
certains restaurants à forte notoriété contribue d’ailleurs au rayonnement régional de ce segment
de l’artère.
66
Le reste de la structure commerciale se retrouve sur les boulevards St-Raymond et Mont-Bleu,
près de leur intersection avec St-Joseph, ainsi que dans des petits regroupements commerciaux
aux intersections des principales collectrices du tissu résidentiel dont le boulevard Cité-desJeunes où l’on trouve notamment le deuxième supermarché du village (Métro).
On ne reconnaît pas de problème particulier dans la structure commerciale et la hiérarchie de la
desserte du village urbain de Mont-Bleu; la stratégie devrait donc viser à consolider la trame
existante :
1.
Confirmer la vocation commerciale du boulevard St-Joseph; y favoriser le maintien d’une
structure commerciale variée de calibre régional.
2.
Rationaliser la zone commerciale des boulevard Mont-Bleu et St-Raymond; maintenir la
trame commerciale existante sans la développer.
3.
Ailleurs dans le village urbain, et particulièrement dans la partie ouest du territoire,
maintenir un réseau de noyaux et /ou de micro-noyaux commerciaux stratégiquement
localisés; à cet égard, considérer la présence de petites bandes commerciales aux
intersections du boulevard de la Cité-des-Jeunes avec Riel, Mont-Bleu et Bédard.
4.1.11
Hautes-Plaines
Il y a peu d’enjeux commerciaux pour le village urbain de Hautes-Plaines. Sa situation
géographique est périphérique et, à l’instar du village urbain de Les Rapides, il ne constitue pas
un site de choix pour des projets commerciaux d’envergure. En outre, le niveau de population est
faible (7 240 personnes) et l’accroissement démographique prévu d’ici 2016 reste faible en
termes absolus (+720 personnes). L’offre commerciale actuelle est très réduite : 13 commerces
essentiellement des dépanneurs et services personnels. En corollaire, la stratégie à préconiser
pour le village urbain de Hautes-Plaines serait de :
1.
Reconnaître la vocation commerciale du boulevard St-Joseph (continuité du rôle que joue cet
axe dans les villages urbains de Centre-ville et Mont-Bleu).
2.
courants (micro-noyaux commerciaux).
4.1.12
Du Parc
Sur le plan de la desserte commerciale, cette population de 10 700 personnes est directement
desservie par le mégacentre du Plateau via le boulevard St-Raymond et, bientôt, des Grives. Elle
est également relativement proche de l’axe St-Joseph via le boulevard Alexandre-Taché.
À l’heure actuelle, la structure commerciale du village urbain est relativement limitée : quelques
petites bandes commerciales et établissements isolés sur St-Raymond et Alexandre-Taché.
67
Sachant que ce village urbain est relativement proche des deux pôles régionaux à consolider et
développer selon notre stratégie, il n’y a pas lieu d’y envisager une croissance significative du
stock commercial. Les orientations à considérer seraient donc de :
1.
2.
Reconnaître la vocation mixte du boulevard Alexandre-Taché.
courants (micro-noyaux commerciaux).
4.1.13
Du Plateau
Du Plateau sera un des villages urbains qui verra sa structure commerciale se développer
significativement au cours des dix prochaines années :
•
Le secteur du mégacentre du Plateau est ciblé en tant que pôle régional à consolider et
développer selon la stratégie préconisée. Avec plus de 600 000 pieds carrés de superficie
locative brute et certaines enseignes à forte notoriété (Wal-Mart, Rona l’Entrepôt, Winners,
Loblaws, Super C, Bureau en Gros, etc.), il attire déjà 17 % des achats des ménages
résidant à l’ouest de la rivière Gatineau. Il s’agit donc d’un pôle significatif sur lequel bâtir et,
possiblement, contribuer à récupérer une plus grande partie des fuites commerciales.
•
La croissance démographique de ce village urbain de 10 200 personnes sera très forte d’ici
2016 (+5 900 personnes); elle prendra place dans la moitié ouest du village, encore presque
entièrement vacant. Une structure commerciale devra donc être planifiée pour assurer la
desserte en biens et services courants. Cette planification devrait inclure des micro-noyaux
commerciaux et une structure commerciale adaptée pour le centre de village.
Dans ce contexte, les orientations pour le développement de la fonction commerciale du village
urbain Du Plateau seraient :
1.
Reconnaître le rôle moteur du secteur du mégacentre du Plateau dans le développement de
la fonction commerciale de Gatineau; y favoriser le développement d’une structure
commerciale variée de calibre régional (ensembles commerciaux majeurs, commerces de
destination).
2.
Encadrer la réalisation des projets commerciaux du secteur du mégacentre du Plateau; faire
réaliser des études de potentiel et d’impacts afin de les optimiser (taille, phasage, typologie,
design, etc.) en conformité avec l’objectif 3 de notre stratégie qui suggère de « favoriser la
complémentarité entre les pôles, les artères et les secteurs commerciaux de la ville ».
3.
Établir la vocation et l’ampleur de la structure commerciale à mettre en place dans le centre
de village; s’assurer de son adéquation avec la taille du marché ainsi que de sa
complémentarité avec les autres pôles de desserte du village urbain (secteur du mégacentre
et micro-noyaux commerciaux).
68
4.
Ailleurs dans le village urbain, identifier les intersections les plus stratégiques pour la
desserte en biens et services courants (micro-noyaux commerciaux).
5.
Requalifier les zones commerciales non ciblées par cette stratégie, particulièrement le
boulevard Vanier.
4.1.14
Les Golfs
Il existe un certain potentiel de développement commercial pour ce village urbain. À l’heure
actuelle, on ne dénombre qu’une trentaine d’établissements : quelques grands commerces des
secteurs de la quincaillerie et de l’automobile et un ensemble d’établissements de biens et
services courants. Il n’existe toutefois aucun supermarché ni pharmacie. Il n’existe pas non plus
de véritable pôle de desserte dans ce village urbain. Les commerces se retrouvent sur le chemin
McConnell et dans quelques autres emplacements dispersés le long des chemins Aylmer et
Lucerne.
La population du village urbain Les Golfs est limitée (8 560 personnes) mais en forte croissance
(+3 490 personnes d’ici 2016). À l’heure actuelle, cette population s’approvisionne très
certainement dans le secteur des Galeries d’Aylmer, sur la rue Principale et dans le secteur du
mégacentre du Plateau.
Le tissu résidentiel est peu dense et très morcelé entre les nombreux terrains de golf. Cette
situation rend difficile l’organisation spatiale de la desserte commerciale.
Tenant compte de ces problématiques et de l’évolution probable de la demande, les principales
orientations à considérer pour ce village urbain devraient être de :
1.
Cibler les intersections stratégiques et de créer un ensemble de noyaux et de micro-noyaux
commerciaux pour la desserte en biens et services courants.
2.
4.1.15
Requalifier les zones commerciales non identifiées comme étant stratégiques.
Lac-Deschênes
Sur le plan de la desserte commerciale, le village urbain de Lac-Deschênes est singulièrement
rattaché à celui Des Explorateurs. La rue Principale (et les Galeries d’Aylmer), qui sert de
frontière entre ces deux villages, mais qui, sur le plan administratif, est rattachée au village
urbain Des Explorateurs, recrute 68 % de sa clientèle dans le secteur formé par les villages
urbains de : Lac-Deschênes, Des Explorateurs, Les Golfs et la partie ouest Du Plateau.
En corollaire, le tissu commercial de Lac-Deschênes est fragmentaire et très dispersé. Ce sont
essentiellement des dépanneurs, services personnels, restaurants et commerces reliés à
l’automobile.
69
Sachant que la dynamique des activités commerciales du secteur favorise la rue Principale et le
secteur des Galeries d’Aylmer, ciblés en tant que pôle communautaire à maintenir et consolider
selon notre stratégie, et reconnaissant que la population actuelle (8 988 personnes) n’est pas en
forte croissance (+ 562 personnes d’ici 2016), la stratégie à préconiser pour ce village urbain
devrait permettre de :
1.
Revoir la pertinence de conserver la vocation commerciale du chemin Vanier.
2.
Identifier les intersections stratégiques où il sera possible de maintenir des micro-noyaux
commerciaux viables.
4.1.16
Des Explorateurs
Le village urbain Des Explorateurs est relativement important en termes démographiques. Il
regroupe un bassin de 21 030 personnes qui devrait, selon les projections de la ville, s’accroître
de 2 070 résidants d’ici 2016.
Au cœur de la stratégie de développement du village urbain Des Explorateurs sera la confirmation
de la vocation commerciale de la rue Principale et du secteur des Galeries d’Aylmer qui forment
un pôle de calibre communautaire où se concentrent un peu plus des trois quarts de l’espace
locatif brut du village urbain. C’est aussi là que convergent 17 % des achats des résidants de la
partie ouest de la ville.
Onze projets commerciaux sont en voie de planification dans ce village urbain dont quatre dans
l’axe du boulevard des Allumettières. Ensemble, ils couvrent 387 300 pieds carrés de SLB. Il est
clair que tous ces projets ne pourront être réalisés. D’une part, la croissance de la demande ne
justifie pas un tel accroissement du stock commercial; d’autre part, certains de ces projets
pourraient se trouver dans des secteurs ou sur des emplacements non ciblés dans notre
stratégie.
Dans ce contexte, les orientations proposées pour le village urbain Des Explorateurs sont :
1.
Reconnaître la vocation commerciale du secteur des Galeries d’Aylmer et de la rue Principale
dans la dynamique des activités commerciales de la ville; y favoriser le maintien d’une
structure commerciale variée de calibre communautaire.
2.
Ailleurs sur le territoire, cibler les intersections stratégiques pour le maintien d’un réseau de
noyaux et de micro-noyaux commerciaux adaptés à la capacité actuelle et future du marché.
À cet égard, tenir compte d’un nouveau noyau commercial envisagé à l’intersection des
Allumettières / Vanier (village urbain Du Plateau).
3.
Requalifier
les
zones
commerciales
non
identifiées
comme
étant
stratégiques,
particulièrement dans l’axe du boulevard des Allumettières, du chemin McConnell et de la
rue Front.
70
Section 4.2
Cartographie et fiches d’interventions
71
Annexe
Classification adaptée des usages commerciaux
Tableau détaillé des usages inclus et exclus
CLASSE D’USAGES : 50 – CENTRE COMMERCIAL ET IMMEUBLE
COMMERCIAL
SOUS-CLASSE
USAGES
D’USAGES
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
GÉOCOM
502 Entreposage pour
usage commercial.
5020 Entreposage de tout genre.
c4g
Exclus
503 Entreprise de télémagasinage et de vente
par correspondance.
5030 Entreprise de télé-magasinage et de vente par correspondance.
c1a
Exclus
CLASSE D’USAGES : 51 – VENTE EN GROS
SOUS-CLASSE
D’USAGES
511 Vente en gros
d’automobiles, de pièces
et d’accessoires.
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
5111 Vente en gros d’automobiles et autres véhicules automobiles neufs ou
d’occasion (sont inclus les véhicules récréatifs).
5112 Vente en gros de pièces et d’accessoires neufs pour véhicules
automobiles.
5113 Vente en gros de pièces et d’accessoires d’occasion pour véhicules
automobiles.
5114 Vente en gros de pneus et de chambres à air.
5115 Vente en gros de véhicules autres que les véhicules automobiles (sont
inclus les embarcations, les voiliers, les aéronefs, etc.).
GÉOCOM
c4d
Exclus
512 Vente en gros de
médicaments, de
produits chimiques et de
produits connexes.
5121 Vente en gros de médicaments et de produits médicamenteux.
5122 Vente en gros de peinture et de vernis.
5123 Vente en gros de produits de beauté.
5129 Vente en gros d’autres médicaments, de produits chimiques et de
produits connexes.
c4d
Exclus
vêtement et de tissus.
5131 Vente en gros de tissus et de textiles.
5132 Vente en gros de vêtements, de lingerie, de bas et d’accessoires.
5133 Vente en gros de chaussures.
5134 Vente en gros vêtements de fourrure.
c4d
Exclus
c4d
Exclus
c4c
Exclus
514 Vente en gros,
épicerie et produits
connexes.
produits de la ferme
(produits bruts).
5141 Vente en gros pour l’épicerie en général.
5142 Vente en gros de produits laitiers.
5143 Vente en gros de volailles et de produits provenant de la volaille (est
inclus la vente d’œufs).
5144 Vente en gros de confiseries.
5145 Vente en gros de produits de boulangerie et de pâtisserie.
5146 Vente en gros de poissons et de fruits de mer.
5147 Vente en gros de viandes et de produits de la viande.
5148 Vente en gros de fruits et de légumes frais.
5149 Vente en gros d’autres produits reliés à l’épicerie.
5151 Vente en gros de grain.
5152 Vente en gros de peaux et de fourrures.
5153 Vente en gros du tabac (brut).
5154 Vente en gros de la laine et du mohair.
5155 Vente en gros d’animaux de ferme (incluant les encans).
5157 Vente en gros de produits chimiques pour l’agriculture.
5159 Vente en gros d’autres produits de la ferme.
CLASSE D’USAGES : 51 – VENTE EN GROS
SOUS-CLASSE
D’USAGES
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
matériel électrique et
électronique.
5161 Vente en gros d’appareils et d’équipements électriques, de fils et de
matériaux de construction.
5162 Vente en gros d’appareils électriques, de téléviseurs et de radios. 5163
Vente en gros de pièces et d’équipements électroniques.
5164 Vente en gros de caisses enregistreuses.
5165 Vente en gros d’équipements et de logiciels informatiques (incluant
jeux et accessoires).
5169 Vente en gros d’autres appareils ou matériels électriques et
électroniques.
c4d
Exclus
quincaillerie,
d’équipements de
plomberie et de
chauffage, incluant les
pièces.
5171 Vente en gros de quincaillerie.
5172 Vente en gros d’appareils et d’équipements de plomberie et de
chauffage.
5173 Vente en gros d’équipements et de pièces pour la réfrigération, la
ventilation, la climatisation et le chauffage (système combiné).
c4d
Exclus
518 Vente en gros
d’équipements et de
pièces de machinerie.
5181 Vente en gros d’équipements et de pièces de machinerie commerciale
ou industrielle.
5182 Vente en gros de machineries et d’instruments agricoles neufs ou
d’occasion.
5183 Vente en gros d’équipements professionnels et de pièces.
5184 Vente en gros d’équipements et de pièces pour les entreprises de
services.
5185 Vente en gros d’équipements et de pièces pour le transport (sauf
véhicules automobiles).
5186 Vente en gros d’ameublements
et de matériels de bureau.
5187 Vente en gros de matériels scolaires.
5188 Vente en gros de jouets et d’articles de passe-temps.
5189 Vente en gros d’autres pièces d’équipement ou de machinerie.
c4d
Exclus
519 Autres activités,
vente en gros.
5191 Vente en gros de métaux et de minéraux.
5192 Vente en gros de combustibles (incluant le bois de chauffage).
5193 Vente en gros de produits du tabac.
5194 Vente en gros de boissons non alcoolisées.
5195 Vente en gros de la bière, du vin et des boissons alcooliques.
5196 Vente en gros de papiers et de produits du papier.
5197 Vente en gros de meubles et d’articles d’ameublement de maison.
5198 Vente en gros de bois et de matériaux de construction.
5199 Autres activités de vente en gros.
c4d
Exclus
CLASSE D’USAGES : 52 – VENTE AU DÉTAIL DE PRODUITS DE
CONSTRUCTION, QUINCAILLERIE ET ÉQUIPEMENT DE FERME
SOUS-CLASSE
D’USAGES
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
521 Vente au détail de
matériaux de
construction et de bois.
5211 Vente au détail de matériaux de construction.(cour à bois).
5212 Vente au détail de matériaux de construction.
c4a
G1
522 Vente au détail
d’équipements de
plomberie, chauffage,
ventilation,
climatisation et de foyer.
5220 Vente au détail d’équipements de plomberie, de chauffage, de
ventilation, de climatisation et de foyer.
c1a
G1
peinture, de verre et de
papier tenture.
5230 Vente au détail de peinture, de verre et papier tenture.
c1a
G1
CONSTRUCTION, QUINCAILLERIE ET ÉQUIPEMENT DE FERME
SOUS-CLASSE
D’USAGES
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
matériel électrique et
d’éclairage.
5241 Vente au détail de matériel électrique.
5242 Vente au détail d’appareils et d’accessoires d’éclairage.
c1a
G1
quincaillerie et
d’équipements de ferme.
5251 Vente au détail de quincaillerie.
5252 Vente au détail d’équipements de ferme.
5253 Vente au détail de serrures, de clés et d’accessoires.
c1a
c4c
c1a
G1
maisons et de chalets
préfabriqués.
5260 Vente au détail de maisons et de chalets préfabriqués (incluant les
maisons mobiles).
c4a
Exclus
produits de béton.
5270 Vente au détail de produits de béton et de briques.
c4a
Exclus
CLASSE D’USAGES : 53 – VENTE AU DÉTAIL DE MARCHANDISES EN
GÉNÉRAL
SOUS-CLASSE
USAGES
D’USAGES
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
GÉOCOM
531 Vente au détail,
magasin à rayons.
5312 Vente au détail, fournitures pour la maison et l’auto.
c1a
G1
variété de marchandises
à prix d’escompte et
marchandises
d’occasion.
5332 Vente au détail de marchandises d’occasion et marché aux puces.
5333 Vente aux enchères ou encan d’œuvres d’art et de marchandises
diverses.
c1a
G1
machine distributrice.
5340 Vente au détail par machine distributrice.
c1a
Exclus
d’articles, d’accessoires
d’aménagement
paysager et de jardin.
5361 Vente au détail d’articles, d’accessoires d’aménagement paysager et
de jardin.
5362 Vente en détail de matériaux pour l’aménagement paysager.
c4a
G1
piscines et leurs
accessoires.
5370 Vente au détail de piscines, de spas et leurs accessoires.
c4a
G1
5391 Vente au détail de marchandises en général (sauf le marché aux puces
qui est inclus dans le code 5332).
5393 Vente au détail d’ameublements et d’accessoires de bureau.
5394 Vente au détail ou location d’articles, d’accessoires de scène et de
costumes.
5395 Vente au détail de matériaux de récupération (démolition) (sont inclus
les écocentres (récupérateurs institutionnalisés) et les ressourceries).
5396 Vente au détail de systèmes d’alarmes.
5397 Vente au détail d’appareils téléphoniques.
5399 Autres ventes au détail de marchandises en général.
c1a
d’autres marchandises en
général.
c1a
c1a
c4a
c1a
c1a
c1a
G1 (sauf 5395 : exclus)
L’ALIMENTATION
SOUS-CLASSE
USAGES
D’USAGES
SOUS-CATÉGORIE D’USAGES
GÉOCOM
produits d’épicerie
(avec ou sans
boucherie).
5411 Vente au détail de produits d’épicerie (avec boucherie).
5412 Vente au détail de produits d’épicerie (sans boucherie).
5413 Dépanneur (sans vente d’essence).
la viande et poisson.
5421 Vente au détail de la viande.
5422 Vente au détail de poissons et de fruits de mer.
c1a
G2
5431 Vente au détail de fruits et de légumes. 5432 Marché public.
c1a
G2
5440 Vente au détail de bonbons, d’amandes et de confiseries.
c1a
G2
produits laitiers.
5450 Vente au détail de produits laitiers (bar laitier).
c2d
G2
produits de la
boulangerie et de la
pâtisserie.
5461 Vente au détail de produits de la boulangerie et de la pâtisserie (non
manufacturés) (produit sur place).
5462 Vente au détail de produits de la boulangerie et de la pâtisserie (non
manufacturés) (produit à l’extérieur).
produits naturels.
5470 Vente au détail de produits naturels et aliments de régime.
c1a
G2
549 Autres activités de
vente au détail de
produits de
l’alimentation.
5491 Vente au détail de la volaille et des œufs.
5492 Vente au détail du café, du thé, d’épices et d’aromates.
5499 Autres activités de vente au détail de produits de l’alimentation.
c1a
G2
fruits, de légumes et
marché public.
bonbons, d’amandes et
de confiseries.
CLASSE D’USAGES : 55 – VENTE AU DÉTAIL D’AUTOMOBILES,
D’EMBARCATIONS ET DE LEURS ACCESSOIRES
SOUS-CLASSE
USAGES
D’USAGES
c1a
c1a
G2
G2
GÉOCOM
véhicules à moteur.
5511 Vente au détail de véhicules automobiles neufs et usagés.
5512 Vente au détail de véhicules automobiles usagés seulement.
c3c
G4
pneus, de batteries et
d’accessoires.
5521 Vente au détail de pneus, de batteries et d’accessoires.
5522 Vente au détail de pneus seulement.
c3b
G4
553 Station-service.
5531 Station-service avec réparation de véhicules automobiles.
5532 Station libre-service ou avec service sans réparation de véhicules
automobiles.
5533 Station libre-service ou avec service et dépanneur sans réparation de
véhicules automobiles.
5539 Autres stations-service (sont inclus les postes où l’on retrouve une
station de remplissage pour le gaz).
vente au détail
d’automobiles,
d’embarcations et
d’accessoires.
5591 Vente au détail d’embarcations et d’accessoires.
5593 Vente au détail de pièces de véhicules automobiles et d’accessoires
usagés.
5594 Vente au détail de motocyclettes, de motoneiges et de leurs
accessoires.
5595 Vente au détail de véhicules récréatifs et de roulottes de tourisme.
5596 Vente au détail de tondeuses, de souffleuses et leurs accessoires.
5597 Vente au détail de véhicules lourds neufs et usagés.
5598 Vente au détail de pièces et accessoires de véhicules lourds.
c3b
c3a
c3a
G4
Attention : 5532 et 5533
sont également inclus dans
G2
c3a
c3c
c3b
c3c
c3c
c1a
c4b
c4b
G4
Sauf 5596 : G1
Sauf 5597 et 5598 : Exclus
CLASSE D’USAGES : 56 – VENTE AU DÉTAIL DE VÊTEMENTS
ET D’ACCESSOIRES
SOUS-CLASSE
USAGES
D’USAGES
GÉOCOM
vêtement et
d’accessoires pour
hommes.
5610 Vente au détail de vêtements et d’accessoires pour hommes.
c1a
G1
vêtements prêt-àporter
pour femmes.
5620 Vente au détail de vêtements prêts-à-porter pour femmes.
c1a
G1
spécialités et
d’accessoires pour
femmes.
5631 Vente au détail d’accessoires pour femmes.
5632 Vente au détail en kiosque de vêtements et d’accessoires de vêtements
(sont inclus les kiosques de bas, de porte-monnaie, etc.).
c1a
G1
lingerie d’enfants.
5640 Vente au détail de lingerie pour enfants.
c1a
G1
vêtements.
5651 Vente au détail de vêtements pour toute la famille.
5652 Vente au détail de vêtements unisexes.
5653 Vente au détail de vêtements en cuir.
c1a
G1
chaussures.
5660 Vente au détail de chaussures.
c1a
G1
complets sur mesure.
5670 Vente au détail de complets sur mesure.
c1a
G1
vêtements de fourrure.
5680 Vente au détail de vêtements de fourrure.
c1a
G1
vente au détail de
vêtements et
d’accessoires.
5691 Vente au détail de tricots, de lainages et d’accessoires divers.
5692 Vente au détail d’équipements et d’accessoires de couture.
5693 Vente au détail de vêtements et d’articles usagés (sont inclus les
friperies) (sauf le marché aux puces qui est inclus dans le code 5332).
5699 Autres activités de vente au détail de vêtements, comme les
accessoires.
CLASSE D’USAGES : 57 – VENTE AU DÉTAIL DE
MEUBLES, DE MOBILIERS DE MAISONS ET
D’ÉQUIPEMENTS
SOUS-CLASSE
D’USAGES
c1a
G1
USAGES
GÉOCOM
meubles, de mobiliers de
maison et
d’équipements.
5711 Vente au détail de meubles.
5712 Vente au détail de revêtements de plancher et de mur (est inclus la
vente au détail de bois-franc et plancher flottant, carreau de céramique,
tuile et tapisserie).
5713 Vente au détail de tentures, de rideaux et de stores.
5714 Vente au détail de vaisselle, de verrerie et d’accessoires en métal.
5715 Vente au détail de lingerie de maison.
5716 Vente au détail de lits d’eau.
5717 Vente au détail d’armoires, de coiffeuses et de meubles d’appoint.
5719 Vente au détail d’autres équipe-ments ménagers et d’ameublements.
c1a
G1
d’appareils ménagers et
d’aspirateur.
5721 Vente au détail d’appareils ménagers.
5722 Vente au détail d’aspirateurs et leurs accessoires.
c1a
G1
radios, de téléviseurs, de
systèmes de son et
d’instruments de
musique.
5731 Vente au détail de radios, de téléviseurs, de systèmes de son et
d’appareils électroniques.
5732 Vente au détail d’instruments de musique.
5733 Vente au détail de disques et de cassettes (sauf pour informatique).
c1a
G1
CLASSE D’USAGES : 57 – VENTE AU DÉTAIL DE
MEUBLES, DE MOBILIERS DE MAISONS ET
D’ÉQUIPEMENTS
SOUS-CLASSE
D’USAGES
d’équipements et
d’accessoires
d’informatique.
USAGES
5740 Vente au détail d’équipements et de logiciels informatiques (incluant
jeux et accessoires).
CLASSE D’USAGES : 58 – HÉBERGEMENT ET RESTAURATION
SOUS-CLASSE
D’USAGES
581 Restauration avec
service complet ou
restreint.
GÉOCOM
c1a
G1
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
5811 Restaurant avec service complet (établissement qui sert les clients aux
tables et qui règle l’addition après avoir mangé).
5813 Restaurant avec service restreint (établissement qui sert les clients qui
commandent au comptoir ou par téléphone et qui payent avant de manger).
5814 Restaurant offrant des repas à libre-service (cafétéria, cantine)
(établissement qui fournit des services au client qui se sert lui-même et qui
paye avant de manger).
5815 Établissement avec salle de réception ou de banquet.
5819 Autres restaurants avec service complet ou restreint.
c2d
c2d
G3
c2d
c5b
c2d
582 Établissement où
l’on sert à boire et
activités diverses.
5821 Établissement avec services de boissons alcoolisées.
5822 Établissement dont l’activité principale est la danse (discothèque,
salle de danse avec permis d’alcool, école de danse avec permis d’alcool).
5823 Bar à spectacles.
c5b
G3
583 Établissement
d’hébergement.
5831 Hôtel (incluant les hôtels-motels).
5832 Motel.
5833 Auberge et gîte touristique (incluant l’auberge de jeunesse).
5834 Résidence de tourisme (meublée et équipée pour repas).
5839 Autres activités d’hébergement.
c2c
Exclus
589 Autres activités
spécialisées de
restauration.
5891 Traiteurs.
5892 Comptoir (frite, burger, hot-dog ou crème glacée).
5899 Autres activités de la restauration.
c2d
G3
CLASSE D’USAGES : 59 – AUTRES ACTIVITÉS DE VENTES AU DÉTAIL
SOUS-CLASSE
D’USAGES
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
médicaments, d’articles
de soins personnels et
d’appareils divers.
5911 Vente au détail de médicaments et d’articles divers (pharmacies).
5912 Vente au détail d’articles et de produits de beauté.
5913 Vente au détail d’instrument et de matériel médical.
c1a
G2
boissons alcoolisées et
d’articles de fabrication.
5921 Vente au détail de boissons alcoolisées.
5924 Vente au détail de fournitures pour la fabrication de produits
alcoolisées.
c1a
5921 : G2
5924 : G1
d’antiquités et de
marchandises
d’occasion.
5931 Vente au détail d’antiquités (sauf le marché aux puces qui est inclus
dans le code 5332).
5932 Vente au détail de marchandises d’occasion.
5933 Vente au détail de produits artisanaux.
c1a
G1
CLASSE D’USAGES : 59 – AUTRES ACTIVITÉS DE VENTES AU DÉTAIL
SOUS-CLASSE
D’USAGES
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
livres, de papeterie, de
tableaux et de cadres.
5941 Vente au détail de livres et journaux.
5942 Vente au détail de livres et de papeterie.
5943 Vente au détail de papeterie.
5944 Vente au détail de cartes de souhaits.
5945 Vente au détail d’articles liturgiques.
5946 Vente au détail de fournitures pour artistes, de cadres et de tableaux
(incluant laminage et montage).
5947 Vente au détail d’œuvres d’art. 5948 Atelier d’artiste (lieu où l’artiste
réalise et vend ses œuvres).
c1a
G1
d’articles de sport,
d’accessoires de chasse
et pêche, de bicyclettes
et de jouets.
5951 Vente au détail d’articles de sport. 5952 Vente au détail de bicyclettes.
5953 Vente au détail de jouets et d’articles de jeux.
5954 Vente au détail de trophées et d’accessoires.
5955 Vente au détail d’équipements et d’accessoires de chasse et pêche.
c1a
G1
d’animaux de maison et
d’activités reliées à la
ferme.
5961 Vente au détail de foin, de grain et de mouture.
5965 Vente au détail d’animaux de maison (animalerie).
5969 Vente au détail d’autres articles de ferme.
bijouterie, de pièces de
monnaie et de timbres
(collection).
5971 Vente au détail de bijouterie. 5975 Vente au détail de pièces de
monnaie et de timbres (collection).
c1a
G1
combustibles.
5981 Vente au détail de combustibles incluant le bois de chauffage.(tout
combustible sauf la vente de mazout et du gaz sous pression).
5982 Vente au détail du mazout.
c4a
Exlus
la vente au détail.
5991 Vente au détail (fleuriste).
5992 Vente au détail de monuments funéraires et de pierres tombales.
5993 Vente au détail de produits du tabac, de journaux, de revues et de
menus articles (tabagie).
5994 Vente au détail de caméras et d’articles de photographie (sauf les
services photographiques qui sont inclus dans le code 622).
5995 Vente au détail de cadeaux, de souvenirs et de menus objets.
5996 Vente au détail d’appareils d’optique.
5997 Vente au détail d’appareils orthopédiques et articles spécialisés de
santé.
5998 Vente au détail de bagages et d’articles en cuir.
5999 Autres activités de vente au détail.
c1a
G1
Sauf 5992 : Exclus
5993 : G2
c4c
c1a
5965: G1
5961 et 5969: Exclus
c4c
CLASSE D’USAGES : 61 – FINANCE, ASSURANCE ET SERVICES
IMMOBILIERS
SOUS-CLASSE
USAGES
D’USAGES
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
611 Banque et activité
bancaire.
6111 Service bancaire (dépôts et prêts, incluant les banques à charte).
6112 Service spécialisé relié à l’activité bancaire.
612 Service de crédit
(sauf les banques).
6121 Association, union ou coopérative d’épargne et de prêt (incluant les
caisses populaires locales).
6122 Service de crédit agricole, commercial et individuel.
6123 Service de prêts sur gages.
6129 Autres services de crédit.
GÉOCOM
c1b
G1
c1b
c1b
c5a
c1b
Exclus sauf 6121
CLASSE D’USAGES : 61 – FINANCE, ASSURANCE ET SERVICES
IMMOBILIERS
SOUS-CLASSE
USAGES
D’USAGES
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
613 Maison de courtiers
et de négociants en
valeurs mobilières et
marchandes; bourse et
activités connexes.
6131 Maison de courtiers et de négociants en valeurs mobilières et
émissions d’obligations.
6132 Maison de courtiers et de négociants de marchandises.
6133 Bourse de titres et de marchandises.
6139 Autres services connexes aux valeurs mobilières et aux
marchandises.
614 Assurance, agent,
courtier d’assurance et
service.
6141 Agence et courtier d’assurance. 6149 Autres activités reliées à
l’assurance (sauf l’estimateur de sinistre immobilier qui est inclus dans le
code 6616).
615 Immeuble et services
connexes.
6151 Exploitation de biens immobiliers (sauf le développement).
6152 Maison d’agents, de courtiers et de services d’administration des
biens-fonds.
6153 Service de lotissement et de développement des biens-fonds.
6154 Construction d’immeubles pour revente.
6155 Service conjoint concernant les biens-fonds, les assurances, les prêts
et les lois.
6159 Autres services reliés aux biens-fonds.
616 Service de holding et
d’investissement.
619 Autres services
immobiliers, financiers et
d’assurance.
GÉOCOM
c1b
c1b
Exclus
Exclus
c1b
6152 : G1
Tous les autres : Exclus
6160 Service de holding, d’investissement et de fiducie.
c1b
Exclus
6191 Service relié à la fiscalité.
6199 Autres services immobiliers, financiers et d’assurance.
c1b
Exclus
CLASSE D’USAGES : 62 – SERVICE PERSONNEL
SOUS-CLASSE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
621 Service de
buanderie, de nettoyage
à sec et de teinture.
6211 Service de buanderie, de nettoyage à sec et de teinture (sauf le
nettoyage de tapis et la buanderie industrielle qui sont inclus
respectivement dans les codes 6215 et 6212).
6212 Service de lingerie et de buanderie industrielle.
6213 Service de couches.
6214 Service de buanderie et de nettoyage à sec (libre service).
6215 Service de nettoyage et de réparation de tapis.
6219 Autres services de nettoyage.
622 Service
photographique (incluant
les services
commerciaux).
6221 Service photographique (incluant les services commerciaux).
6222 Service de finition de photographies.
c1b
G1
623 Salon de beauté, de
coiffure et autres salons.
6231 Salon de beauté.
6232 Salon de coiffure.
6233 Salon capillaire.
6234 Salon de bronzage ou de massage.
6239 Autres services de soins personnels (sauf certains salons qui sont
inclus dans le code 656).
c1b
G2
624 Service funéraire,
cimetière et mausolée.
6241 Salon funéraire.
6242 Cimetière.
6243 Mausolée.
6244 Crématorium.
6249 Autres services funèbres.
c1b
p2a
p2a
c1b
c1b
Exclus
c1b
c4a
c1b
c1b
c1b
c4a
6211 : G2
6212: Exclus
6213: Exclus
6214 : G2
6215: G1
6219: G1
CLASSE D’USAGES : 62 – SERVICE PERSONNEL
SOUS-CLASSE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
625 Service de
réparation et de
modification
d’accessoires personnels
et réparation de
chaussures.
6251 Pressage de vêtements.
6252 Service de réparation et d’entreposage de fourrure.
6253 Service d’entretien de chaussures et d’articles de cuir (cordonnerie).
6254 Modification et réparation de vêtements.
6259 Autres services de réparation reliés aux vêtements.
626 Service pour les
animaux domestiques.
6261 Service de garde pour animaux domestiques (sauf l’élevage qui est
compris dans les codes 8169 et 8197).
6262 École de dressage pour animaux domestiques.
6263 Service de toilettage pour animaux domestiques.
6269 Autres services pour animaux domestiques.
629 Autres services
personnels.
6291 Agence de rencontre.
6299 Autres services personnels.
G2
Sauf 6252 : G1
c4a
c4a
c1b
c4a
c1b
CLASSE D’USAGES : 63 – SERVICE D’AFFAIRES
SOUS-CLASSE
D’USAGES
c1b
6263: G1
Autres: Exclus
G1
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
631 Service de publicité.
6311 Service de publicité en général. 6312 Service d’affichage à
l’extérieur.
6313 Agence de distribution de films et de vidéos.
6314 Agence de distribution d’enregistrements sonores.
6315 Service de nouvelles (agence de presse).
6319 Autres services publicitaires.
c1b
Exclus
632 Bureau de crédit
pour les commerces et
les consommateurs et
services de
recouvrement.
6320 Bureau de crédit pour les commerces et les consommateurs et service
de recouvrement.
c1b
Exclus
633 Service de copie, de
publicité par la poste, de
sténographie et de
réponses téléphoniques.
6331 Service direct de publicité par la poste.
6332 Service de photocopie et de reprograhie.
6333 Service d’impression numérique.
6334 Service de production de bleus (reproduction à l’ozalide).
6335 Service de réponses téléphoniques.
6339 Autres services par la poste, de copie et de sténographie.
c1b
Exclus
634 Service pour les
bâtiments et les édifices.
6341 Service de nettoyage de fenêtres.
6342 Service d’extermination et de désinfection.
6343 Service pour l’entretien ménager.
6344 Service de paysagement ou de déneigement.
6345 Service de ramonage.
6346 Service de cueillette des ordures.
6347 Service de vidange de fosses septiques et de location de toilettes
portatives.
6348 Service de nettoyage de l’environnement.
6349 Autres services pour les bâtiments.
c1b
c1b
c1b
c4f
c4a
c4g
c4g
6351 Service de location de films et de jeux vidéo et de matériel audiovisuel.
6352 Service de location d’outils ou d’équipements.
6353 Service de location d’automobiles.
6354 Service de location de véhicules lourds.
6355 Service de location de camions, de remorques utilitaires et de
véhicules de plaisance.
6356 Service de location d’embarcations nautiques.
c1b
635 Service de location.
Exclus
c4g
c4a
c4a
c3c
c4b
c3c
r1a
6351: G2
6352: G1
6353: G4
Autres: Exclus
CLASSE D’USAGES : 63 – SERVICE D’AFFAIRES
SOUS-CLASSE
D’USAGES
636 Centre de recherche
(sauf les centres
d’essai).
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES)
USAGES
GÉOCOM
6361 Centre de recherche en environnement et ressources naturelles (terre,
air, eau).
6362 Centre de recherche en transport (incluant, notamment, un centre de
recherche sur les véhicules et un centre de recherche en produits de
l’avionique ou de l’aérospatial).
6363 Centre de recherche en énergie et matériaux.
6365 Centre de recherche en science physique et chimique (incluant,
notamment, les sciences optiques, l’électronique et la bionique).
6366 Centre de recherche en science de la vie.
6367 Centre de recherche en mathématique et informatique.
6368 Centre de recherche d’activités émergentes (sont incluses les
technologies langagières et la photonique).
6369 Autres centres de recherche et développement de haute technologie.
637 Entreposage et
service d’entreposage.
(cette rubrique
comprend seulement les
établissements
spécialisés dans
l’entreposage et utilisés
par le grand public)
6371 Entreposage de produits de la ferme (sauf l’entreposage en vrac à
l’extérieur) et silos.
6372 Entreposage en vrac à l’extérieur.
6373 Entreposage frigorifique (sauf les armoires frigorifiques).
6374 Armoire frigorifique.
6375 Entreposage du mobilier et d’appareils ménagers (incluant les minientrepôts).
6379 Autres entreposages.
638 Service de
secrétariat, de traduction
et de traitement de
textes.
6381 Service de secrétariat et de traitement de textes.
6382 Service de traduction.
6383 Service d’agence de placement.
639 Autres services
d’affaires.
6391 Service de recherche, de développement et d’essais (incluant,
notamment, un centre de recherche en produits de l’avionique ou de
l’aérospatiale, etc.).
6392 Service de consultation en administration et en gestion des affaires.
6393 Service de protection et de détectives (incluant les voitures blindées).
6395 Agence de voyages ou d’expéditions.
6399 Autres services d’affaires.
CLASSE D’USAGES : 64 – SERVICE DE RÉPARATION
i1b
i1b
i1b
i1a
i1a
i1a
i1a
i1a
c4c
c4g
c4g
c4g
c4g
Exclus
c4g
c1b
Exclus
i1b
c1b
c1b
c1b
c1b
Exclus
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
SOUS-CLASSE
D’USAGES
641 Service de
réparation
d’automobiles.
Exclus
USAGES
6411 Service de réparation d’automobiles (garage ne comprend pas de
pompe à essence) (pour station-service : voir 5531).
6412 Service de lavage d’automobiles.
6413 Service de débosselage et de peinture d’automobiles.
6414 Centre de vérification technique d’automobiles et d’estimation.
6415 Service de remplacement de pièces et d’accessoires d’automobiles
(cette rubrique comprend entre autres le remplacement ou la pose
d’amortisseurs, de silencieux, de toits ouvrant, de glaces, de pare-brises,
etc.).
6416 Service de traitement pour automobiles (anti-rouille, etc.).
6417 Service de lavage de véhicules lourds (incluant les autobus).
6418 Service de réparation et remplacement de pneus.
6419 Autres services de ’automobile.
c3b
c3b
c4e
c3b
c3b
c3b
c4b
c3b
c3b
G4
CLASSE D’USAGES : 64 – SERVICE DE RÉPARATION
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
SOUS-CLASSE
D’USAGES
642 Service de
réparation de mobiliers,
d’équipements et
d’articles domestiques.
USAGES
6421 Service de réparation d’accessoires électriques (sauf les radios, les
téléviseurs et les moteurs électriques).
6422 Service de réparation de radios, de téléviseurs et d’appareils
électroniques.
6423 Service de réparation et de rembourrage de meubles.
6424 Service de réparation et d’entretien de systèmes de plomberie, de
chauffage, de ventilation et de climatisation (entrepreneur spécialisé).
c4a
c1b
G1 sauf 6424 (exclus)
c4a
c4f
643 Service de
réparation de véhicules
légers.
6431 Service de réparation de véhicules légers motorisés (motocyclette,
motoneige, véhicule tout terrain).
6439 Service de réparation d’autres véhicules légers (incluant uniquement
les véhicules non motorisés).
644 Service de
réparation et d’entretien
de véhicules lourds.
6440 Service de réparation et d’entretien de véhicules lourds.
c4b
Exclus
649 Autres services de
réparation.
6493 Service de réparation de montres, d’horloges et bijouterie.
6495 Service de réparation de bobines et de moteurs électriques.
6496 Service de réparation et d’entretien de matériel informatique.
6497 Service d’affûtage d’articles de maison.
6498 Service de soudure.
6499 Autres services de réparation.
c1b
c4a
c1b
c1b
c4e
c1b
G1 sauf 6498
CLASSE D’USAGES : 65 – SERVICE PROFESSIONNEL
SOUS-CLASSE
D’USAGES
c3b
G4
c1b
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
651 Service médical et
de santé.
6511 Service médical (cabinet de médecins et chirurgiens spécialisés).
6512 Service dentaire (incluant chirurgie et hygiène).
6513 Service d’hôpital (sont inclus les hôpitaux psychiatriques).
6514 Service de laboratoire médical.
6515 Service de laboratoire dentaire.
6516 Sanatorium, maison de convalescence et maison de repos.
6517 Clinique médicale (cabinet de médecins généralistes).
6518 Service d’optométrie.
6519 Autres services médicaux et de santé.
c1b
c1b
p2c
c1b
c1b
p2c
c1b
c1b
c1b
Exclus
652 Service juridique.
6521 Service d’avocats.
6522 Service de notaires.
6523 Service de huissiers.
c1b
Exclus
653 Service social.
6531 Centre d’accueil ou établissement curatif.
6532 Centre local de services communautaires (C.L.S.C.).
6533 Centre de services sociaux (C.S.S. et C.R.S.S.S.).
6534 Centre d’entraide et de ressources communautaires (incluant les
ressources d’hébergement, de meuble et d’alimentation).
6539 Autres centres de services sociaux ou bureaux de travailleurs sociaux.
p2c
p2c
p2c
p2d
Exclus
p2c
654 Service social hors
institution.
6541 Service de garderie.
6542 Maison pour personnes en difficulté (les personnes séjournent dans
ces établissements pour une période limitée).
c1b
p2c
Exclus
655 Service
informatique.
6551 Service informatique.
6552 Service de traitement, d’hébergement ou d’édition de données (sont
inclus les établissements spécialisés dans le développement des portails
Internet).
6553 Service de conception de sites Web internet.
6554 Fournisseur d’accès ou de connexions internet.
6555 Service de géomatique.
c1b
Exclus
CLASSE D’USAGES : 65 – SERVICE PROFESSIONNEL
SOUS-CLASSE
D’USAGES
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
656 Service de soins
paramédicaux.
6561 Service d’acupuncture.
6562 Salon d’amaigrissement.
6563 Salon d’esthétique.
6564 Service de podiatrie.
6565 Service d’orthopédie.
6569 Autres services de soins paramédicaux.
c1b
Exclus sauf 6563 : G2
657 Service de soins
thérapeutiques.
6571 Service de chiropractie.
6572 Service de physiothérapie.
6573 Service en santé mentale (cabinet) (sont inclus tous les services
professionnels, tel un psychiatre, un psychologue, un psychanalyste, etc.).
6579 Autres services de soins thérapeutiques.
c1b
Exclus
659 Autres services
professionnels.
6591 Service d’architecture.
6592 Service de génie.
6593 Service éducationnel et de recherche scientifique.
6594 Service de comptabilité, de vérification et de tenue de livres.
6595 Service d’évaluation foncière ou d’estimation immobilière.
6596 Service d’arpenteurs-géomètres.
6597 Service d’urbanisme et de l’environnement.
6598 Service de vétérinaires (animaux domestique).
6599 Autres services professionnels.
c1b
Exclus
CLASSE D’USAGES : 66 – SERVICE DE CONSTRUCTION
SOUS-CLASSE
D’USAGES
661 Service de
construction et
d’estimation de
bâtiments en général.
USAGES
6611 Service de construction résidentielle (entrepreneur général).
6612 Service de construction non résidentielle, industrielle (entrepreneur
général).
6613 Service de construction non résidentielle, commerciale et
institutionnelle (entrepreneur général).
6614 Service de montage de charpente d’acier et mise en place de béton
préfabriqué.
6615 Service de charpenterie et de grosse menuiserie (entrepreneur
spécialisé).
6616 Service d’estimation de dommages aux immeubles (expert en sinistre).
6619 Autres services de construction de bâtiments.
GÉOCOM
c4f
c4f
c4f
c4f
Exclus
c4f
c1b
c4f
662 Service de
construction (ouvrage
de génie civil).
6621 Service de revêtement en asphalte et bitume (ouvrage d’art)
(entrepreneur général).
6622 Service de construction (ouvrage d’art) (entrepreneur général).
6623 Service de construction de route, de trottoirs et de pistes (entrepreneur
général).
6629 Autres services de génie civil (entrepreneur général).
c4f
Exclus
663 Service de travaux
de finition de
construction.
6631 Service de plomberie, de chauffage, de climatisation et de ventilation
(entrepreneur spécialisé).
6632 Service de peinture, de papier tenture et de décoration (entrepreneur
spécialisé).
6633 Service d’électricité (entrepreneur spécialisé).
6634 Service de maçonnerie (entrepreneur spécialisé).
6635 Service de petite menuiserie (entrepreneur spécialisé).
6636 Plâtrage, stucage et tirage de joints (entrepreneur spécialisé).
6637 Service d’isolation (entrepreneur spécialisé).
6638 Service de revêtement de sol (entrepreneur spécialisé).
6639 Autres services de travaux de finition de construction (entrepreneur
spécialisé).
c4f
Exclus
CLASSE D’USAGES : 66 – SERVICE DE CONSTRUCTION
SOUS-CLASSE
D’USAGES
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
spécialisé de
construction.
6641 Service de travaux de toiture (entrepreneur spécialisé).
6642 Service de pose et réparation de parements métalliques et autres
(entrepreneur spécialisé).
6643 Service en travaux de fondations et en structure de béton (entrepreneur
spécialisé).
6644 Service de forage de puits.
6645 Pose de carreaux, de marbre, de terrazzo et de mosaïque.
6646 Entreprise d’excavation.
6647 Démolition.
6648 Service de pose de portes et de fenêtres.
6649 Autres services de travaux spécialisés de construction.
c4f
Exclus
spécialisé en
équipement.
6652 Installation d’extincteurs automatiques.
6653 Installation d’équipement de réfrigération commerciale.
6654 Installation d’ascenseurs et d’escalier roulants.
6655 Installation d’autres équipements techniques.
6656 Installation de clôture et de pavés autobloquant.
6657 Pose résidentielle et commerciale de revêtements.
6659 Autres services de travaux spécialisés en équipement.
c4f
Exclus
CLASSE D’USAGES : 67 – SERVICE GOUVERNEMENTAL
SOUS-CLASSE
D’USAGES
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
671 Fonction exécutive,
législative et judiciaire.
6711 Administration publique fédérale.
6712 Administration publique provinciale.
6713 Administration publique municipale et régionale.
c1b
c1b
p2d
Exclus
672 Fonction préventive
et activités connexes.
6721 Service de police fédérale et activités connexes.
6722 Protection contre l’incendie et activités connexes.
6723 Défense civile et activités connexes.
6724 Service de police provinciale et activités connexes.
6725 Service de police municipale et activités connexes.
6729 Autres fonctions préventives et activités connexes.
p3a
Exclus
673 Service postal.
6730 Service postal.
c1b
674 Établissement de
détention et institution
correctionnelle.
6741 Prison fédérale.
6742 Maison de réhabilitation.
6743 Prison provinciale.
6744 Prison municipale.
6749 Autres établissements de détention et institutions correctionnelles.
p3a
Exclus
675 Base et réserve
militaire (cette rubrique
inclut les unités actives et
les unités de réserve).
6751 Base d’entraînement militaire. 6752 Installation de défense militaire.
6753 Centre militaire de transport et d’entreposage.
6754 Centre militaire d’entretien.
6755 Centre militaire d’administration et de commandement.
6756 Centre militaire de communications.
6759 Autres bases et réserves militaires.
p3a
Exclus
676 Organisme
international et autres
organismes
extraterritoriaux.
6760 Organisme international et autres organismes extraterritoriaux.
c1b
Exclus
c1b
Exclus
679 Autres services
gouvernementaux.
6791 Poste et bureau de douanes.
6799 Autres services gouvernementaux.
CLASSE D’USAGES : 68 – SERVICE ÉDUCATIONNEL
SOUS-CLASSE
D’USAGES
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
681 École maternelle,
enseignement primaire
et secondaire.
6811 École maternelle.
6812 École élémentaire.
6813 École secondaire.
6815 École élémentaire et secondaire (sont inclus les écoles élémentaires
comportant des classes du niveau secondaire 1 et 2).
6816 Commission scolaire.
p2b
Exclus
682 Université, école
polyvalente, cégep.
6821 Université.
6822 École polyvalente.
6823 Cégep (collège d’enseignement général et professionnel).
p2b
Exclus
683 Formation
spécialisée.
6831 École de métiers (non intégrée aux polyvalentes).
6832 École commerciale et de sténographie (non intégrée aux polyvalentes).
6833 École de coiffure, d’esthétique et d’apprentissage de soins de beauté
(non intégrée aux polyvalentes).
6834 École de beaux-arts et de musique.
6835 École de danse (excluant une salle de danse prévue au code 5822).
6836 École de conduite automobile (non intégrée aux polyvalentes).
6837 École offrant des cours par correspondance.
6838 Formation en informatique.
6839 Autres institutions de formation spécialisée (incluant, notamment,
école de langue, école de couture, etc.) (sauf l’école de danse et l’école de
sports qui sont inclus respectivement dans les codes 6835 et 7425).
CLASSE D’USAGES : 69 – SERVICES DIVERS
SOUS-CLASSE
D’USAGES
c1b
c1b
c1b
c1b
c2a
c1b
c1b
c1b
c1b
Exclus
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
691 Activité
religieuse.
6911 Église, synagogue, mosquée et temple.
6919 Autres activités religieuses (les activités administrées par des institutions
religieuses sont codifiées séparément).
p2a
Exclus
692 Service de bienêtre et de charité.
6920 Service de bien-être et de charité.
p2d
Exclus
c1b
c1b
699 Autres services
divers.
6991 Association d’affaires.
6992 Association de personnes exerçant une même profession ou une même
activité.
6993 Syndicat et organisation similaire.
6994 Association civique, sociale et fraternelle.
6995 Service de laboratoire autre que médical.
6996 Bureau d’information pour tourisme.
6997 Centre communautaire ou de quartier (incluant centre diocésain).
6999 Autres services divers.
CLASSE D’USAGES : 71 – EXPOSITION D’OBJETS CULTURELS
SOUS-CLASSE
D’USAGES
711 Activité
culturelle.
c1b
c1b
c1b
p2d
p2d
c1b
Exclus
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
7111 Bibliothèque.
7112 Musée.
7113 Galerie d’art. (sauf la galerie commerciale où l’on vend des objets d’art
incluse dans le code 5947).
7114 Salle d’exposition.
7115 Économusée.
7116 Musée du patrimoine.
7119 Autres activités culturelles.
GÉOCOM
p2d
Exclus
CLASSE D’USAGES : 71 – EXPOSITION D’OBJETS CULTURELS
SOUS-CLASSE
D’USAGES
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
712 Exposition
d’objets ou
d’animaux.
7121 Planétarium.
7122 Aquarium.
7123 Jardin botanique.
7124 Zoo.
7129 Autres présentations d’objets ou d’animaux.
r1b
Exclus
719 Autres
expositions d’objets
culturels.
7191 Monument et site historique (comprend seulement les lieux
commémoratifs d’un événement, d’une activité ou d’un personnage).
7199 Autres expositions d’objets culturels.
p2d
Exclus
CLASSE D’USAGES : 72 – ASSEMBLÉE PUBLIQUE
SOUS-CLASSE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
721 Assemblée de
loisirs.
7211 Amphithéâtre et auditorium.
7212 Cinéma.
7213 Ciné-parc.
7214 Théâtre.
7219 Autres lieux d’assemblée pour les loisirs.
722 Installation sportive
(cette rubrique
comprend seulement les
lieux de rassemblement
public pour un auditoire
et des spectateurs).
7221 Stade.
7222 Centre sportif multidisciplinaire (couvert).
7223 Piste de course (comprend les pistes pour une ou plusieurs sortes de
courses (automobiles, motocyclette, etc.)).
7224 Piste de luge, de bobsleigh et de saut à ski.
7225 Hippodrome.
7229 Autres installations pour les sports.
r1b
r2a
p2d
723 Aménagement
public pour différentes
activités.
7233 Salle de réunions, centre de conférence et congrès.
c2c
CLASSE D’USAGES : 73 – AMUSEMENT
SOUS-CLASSE
D’USAGES
c2b
p2d
p2d
r2a
G5 sauf 7213 : Exclus
Exclus
Sauf 7222 : G5
Exclus
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
731 Parc d’exposition et
parc d’amusement.
7311 Parc d’exposition (extérieur).
7312 Parc d’amusement (extérieur). 7313 Parc d’exposition (intérieur).
7314 Parc d’amusement (intérieur).
739 Autres lieux
d’amusement.
7392 Golf miniature (intérieur ou extérieur).
7393 Terrain de golf pour exercice seulement.
7394 Piste de karting.
7395 Salle de jeux automatiques (incluant une salle de jeux vidéo, une salle
de jeux sur Internet et une salle billard électronique).
7396 Salle de billard.
7399 Autres lieux d’amusement (lieux intérieurs) (excluant une salle de
danse prévue au code 5822).
GÉOCOM
r1b
c2a
r1b
r2a
c2a
c2a
c2a
Exclus
G5
Sauf 7392, 7393 et 7394:
Exclus
CLASSE D’USAGES : 74 – ACTIVITÉ RÉCRÉATIVE
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
SOUS-CLASSE
D’USAGES
741 Activité sportive.
USAGES
7411 Terrain de golf (sans chalet et autres aménagements sportifs).
7412 Terrain de golf (avec chalet et autres aménagements sportifs).
7413 Salle de squash, de racquetball et de tennis.
7414 Salle de tir pour armes à feu.
7415 Patinage à roulettes.
7416 Équitation (centre équestre).
7417 Salle ou salon de quilles.
7418 Toboggan (glissade d’eau).
7419 Autres activités sportives.
r1b
r1b
c2a
c2a
c2a
r1b
c2a
r1b
r1b
7413: G5
7415: G5
7417: G5
Autres: Exclus
p1a
742 Terrain de jeu de
piste athlétique.
7421 Terrain d’amusement (comprend des espaces de terrains restreints
aménagés spécialement pour les enfants d’âge préscolaire et élémentaire; il
peut y avoir des boîtes de sable, des glissades, des balançoires, etc.).
7422 Terrain de jeu (ce terrain a été conçu pour le jeu et la récréation).
7423 Terrain de sport (comprend un terrain de jeu, des pistes pour les
compétitions et les sports, des terrains de sports (ex : terrain de tennis, de
soccer, etc.); il peut y avoir des gradins).
7424 Centre récréatif en général (comprend des activités récréatives
diversifiées pour tous les groupes d’âges et toutes sortes d’intérêts. Le centre
récréatif peut comprendre, sans y être limités : un gymnase, des salles de jeu,
de réunion, d’art, d’artisanat, etc.).
7425 Gymnase et formation athlétique (incluant notamment, l’école de sports).
7429 Autres terrains de jeu et pistes athlétiques.
p1a
p1a
Exclus sauf 7425: G5 et
G2 (selon la superficie)
p2d
c2a
p1a
p1a
c2a
c2a
743 Natation.
7431 Plage.
7432 Piscine intérieure et activités connexes.
7433 Piscine extérieure et activités connexes.
744 Activités
nautiques.
7441 Marina, port de plaisance et quai d’embarquement pour croisière
(excluant les traversiers)
7442 Rampe d’accès et stationnement.
7443 Station-service pour le nautisme.
7444 Club et écoles d’activités et de sécurité nautique (incluant, notamment, la
voile, la planche à voile, le yacht, le canoë, le kayak et le ski nautique).
7445 Service d’entretien, réparation et hivernation d’embarcations.
7446 Service de levage d’embarcation (monte charge, « boat lift »).
7447 Service de sécurité et d’intervention nautique.
7448 Site de spectacles nautiques.
7449 Autres activités nautiques.
745 Activité sur
glace.
7451 Aréna et activités connexes (patinage sur glace).
7452 Salle de curling.
7459 Autres activités sur glace (intérieures ou extérieures).
748 Activités de
sports extrêmes.
7481 Centre de jeux de guerre.
7482 Centre de vol en deltaplane. 7483 Centre de saut à l’élastique (bungee).
7489 Autres activités de sports extrêmes (hors circuit).
r2b
Exclus
749 Autres activités
récréatives.
7491 Camping (excluant le caravaning) (sont inclus tous les terrains avec
aménagement d’électricité, de combustible ou d’eau).
7492 Camping sauvage et pique-nique (comprend tous les terrains sans
aménagement sauf tables à pique-nique).
7493 Camping et caravaning (comprend tous les terrains avec aménagement
d’électricité, de combustible, d’eau et de vidange (fosses septiques).
7499 Autres activités récréatives.
r1b
Exclus
r1a
Exclus
Exclus
p2d
c2a
c2a
Exclus
CLASSE D’USAGES : 75 – CENTRE TOURISTIQUE ET CAMP
DE GROUPES
(RÉF. : CHAPITRE 4)
SOUS-CLASSE
USAGES
D’USAGES
751 Centre
touristique.
752 Camp de groupes
et camp organisé.
7511 Centre touristique en général (comprend des chambres pour vingt
personnes ou plus et comprend au moins deux sortes d’activités récréatives, à
l’exclusion des jeux sur gazon, des terrains de jeux et des piscines).
7512 Centre de santé (incluant saunas, spas et bains thérapeutiques ou turcs).
7513 Centre de ski (alpin et/ou fond).
7514 Club de chasse et pêche (comprend les lacs ensemencés pour la pêche et
les aménagements où on lâche du gibier d’élevage pour la chasse).
7516 Centre d’interprétation de la nature.
7519 Autres centres d’activités touristiques.
c2a
r1b
r1b
7521 Camp de groupes et base de plein air avec dortoir (sont inclus les camps
de jeunesse en général, de même que les camps de scouts et guides).
7522 Camp de groupes et base de plein air sans dortoir (sont inclus les camps
de jeunesse en général, de même que les camps de scouts et de guides).
7529 Autres camps de groupes.
r1b
CLASSE D’USAGES : 76 – PARC
SOUS-CLASSE
D’USAGES
GÉOCOM
r1b
Exclus sauf 7512 : G5
r1b
r1b
Exclus
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
GÉOCOM
761 Parc pour la
récréation en général.
7611 Parc pour la récréation en général (peut comprendre les activités
suivantes sans être restreint à l’une d’elles : pique-nique, plage, piste de
bicyclettes, sport et autres activités récréatives).
7612 Belvédère, halte et relais routier ou station d’interprétation.
p1a
Exclus
762 Parc à caractère
récréatif et
ornemental.
7620 Parc à caractère récréatif et ornemental (aménagé pour les loisirs en
raison de la beauté du site; on peut y trouver des plages, des jeux pour enfants,
des monuments et des statues).
p1a
Exclus
763 Autres parcs et
jardins.
7631 Jardin communautaire.
7639 Autres parcs.
p1a
Exclus
CLASSE D’USAGES : 79 – LOTERIE ET JEUX DE HASARD, LOISIR ET
AUTRES ACTIVITÉS CULTURELLES
SOUS-CLASSE
D’USAGES
792 Loterie et jeux de
hasard.
SOUS-CATÉGORIE
D’USAGES
USAGES
7920 Loterie et jeu de hasard (comprend les établissements d’administration
publique dont l’activité principale est l’exploitation de jeux de hasard).
GÉOCOM
c2a
G5