L`incorporation des courtiers immobiliers au Québec

Août 2012 ● Volume 10, Numéro 2
L’incorporation des courtiers immobiliers au Québec
Les courtiers immobiliers ont, depuis le 1er janvier 2012, la possibilité d’exercer leurs activités par
l’entremise d’une société par actions dont ils ont le contrôle. À cet effet, voici certains renseignements visà-vis cette nouvelle pratique.
Quelles sont les principales conditions à respecter?
Le courtier immobilier doit obligatoirement agir pour une agence immobilière et respecter toutes les
conditions, modalités et autres règles déterminées par les règlements de l’Organisme
d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).
En fait, le courtier doit détenir au moins 90 % des droits de vote rattachés aux actions de sa société et en
être le président. Il doit aussi obtenir l’autorisation de son agence immobilière, puisqu’un contrat doit être
conclu entre cette dernière et sa société, ainsi que celle de l’OACIQ. Un formulaire est d’ailleurs prévu à
cette fin et est disponible sur le site de l’organisme. Dès que l’OACIQ autorise le courtier à exercer ses
activités par l’entremise de sa société par actions, tous les contrats et les formulaires relatifs à l’opération
de courtage doivent être signés par la société, représentée par le courtier, pour et au nom de l’agence
pour laquelle ce dernier agit. Il a aussi l’obligation d’agir exclusivement par l’entremise de sa société pour
l’agence.
Quelles sont les exigences quant au nom de la société?
Le nom de la société doit nécessairement comprendre le nom du courtier, tel qu’il apparaît sur son permis
d’exercice. Exemples : Martin Fortier inc. ou Martin Fortier, courtier immobilier inc. Cette exigence ne
s’applique pas aux sous-franchisés puisque ces derniers sont reconnus comme des agences
immobilières. Il est aussi impératif que le nom de la société apparaisse dans toutes les publicités du
courtier.
Qui devra s’assurer et détenir le permis d’exercice?
Le courtier. Par contre, si la société exerce des activités autres que celles de courtage immobilier, elle
devra obtenir une assurance additionnelle auprès d’un assureur privé.
La société peut-elle avoir des actionnaires autres que le courtier?
Oui, pourvu que le courtier détienne au moins 90 % des droits de vote rattachés aux actions de la société.
Il n’y a donc aucun empêchement à émettre des actions participantes à des membres de la famille du
courtier afin de permettre un fractionnement du revenu avec ces derniers. Toutefois, le courtier devra en
informer l’OACIQ.
La société peut-elle avoir des employés?
Oui. Par contre, les employés ne pourront pas exercer des activités de courtage
immobilier.
La société peut-elle avoir une activité autre que celle de courtier?
Bien que cela ne soit généralement pas souhaitable, il n’y a aucune interdiction dans la
loi ou les règlements. Il est cependant préférable de vérifier auprès de son agence qui
pourrait l’interdire.
La société doit-elle détenir un compte en fidéicommis?
On dit généralement
que l’incorporation est
avantageuse à tous ceux et
celles qui, année après année,
réussissent à dégager un
surplus appréciable.
Non, puisque tout comme pour le courtier, c’est l’agence qui a l’obligation de détenir un
compte en fidéicommis.
Quelle est la responsabilité personnelle d’un courtier exerçant ses activités au sein d’une
société?
Le courtier est toujours personnellement responsable, et ce, malgré le fait qu’il exerce ses activités au
sein d’une société. De ce fait, la création d’une fiducie pourrait être avantageuse à des fins de protection.
Qu’arrive-t-il avec les équipes?
Malheureusement, il y a impossibilité pour deux ou plusieurs courtiers agissant au sein d’une même
agence d’exercer leurs activités au sein d’une seule société. Ce sera donc au choix de chacun des
membres de l’équipe de s’incorporer ou non. Il n’y a cependant aucun changement pour le système des
sous-franchisés puisque ces derniers sont des agences immobilières.
Quelles sont les principales différences entre un sous-franchisé (agence immobilière) et
une société par actions d’un courtier immobilier?
D’abord, seul un courtier qui a les qualifications requises pour être dirigeant d’agence peut devenir un
sous-franchisé. À la différence d’un courtier immobilier incorporé, un sous-franchisé pourra avoir d’autres
courtiers immobiliers qui agiront pour lui. Les normes de publicité sont différentes quant au nom du sousfranchisé versus le nom de la société du courtier immobilier. En terminant, le courtier immobilier incorporé
épargnera sur les frais du permis et de la police d’assurance de l’agence immobilière.
Quelles sont les procédures à suivre pour un sous-franchisé qui désire dorénavant
exercer ses activités au sein d’une société par actions d’un courtier immobilier?
Il devra, dans un premier temps, résilier son permis d’agence et transférer son permis de courtier chez
une nouvelle agence. Pour ce faire, il devra nécessairement modifier les statuts et le nom de sa société
afin de la rendre conforme aux exigences de la Loi sur le courtage immobilier et de ses règlements.
En ce qui concerne les contrats de courtage en cours, qui devra s’imposer? Le courtier
ou la société?
Dès que le courtier obtient l’autorisation de l’OACIQ, il a l’obligation d’exercer ses activités par l’entremise
de sa société. Dans le cas des promesses d'achat acceptées avant l'incorporation, puisque c’est le
courtier et non la société qui a réalisé l’opération de courtage, c’est donc lui qui devrait toucher la
rétribution, et ce, même si elle sera perçue après l’obtention de l’autorisation de l’OACIQ de s'incorporer.
Il est toutefois possible pour le courtier immobilier de transférer son droit de recevoir la rétribution à sa
société, afin que la société s’impose sur cette somme et non lui. Pour ce faire, le courtier devra
cependant avoir recours à un fiscaliste.
À qui s’adresse l’incorporation?
Bien que chaque cas soit un cas d’espèce et que l’on doive tenir compte de plusieurs critères, on dit
généralement que l’incorporation est avantageuse à tous ceux et celles qui, année après année,
réussissent à dégager un surplus appréciable (revenu net – dépenses courantes, certains fiscalistes
avancent le chiffre de 25 000 $ minimum), afin de compenser les frais de la mise sur pied et du maintien
de l’incorporation.
Maintenant que l'incorporation est permise, à vous de voir s'il est avantageux ou non de bénéficier des
caractéristiques de ce régime, à savoir les différentes stratégies de rémunération, de fractionnement de
revenus, de report d’imposition et de protection d’actifs.
Me Martin Fortier est associé au sein de l’étude De Chantal, D’Amour, Fortier, s.e.n.c.r.l. Il est avocat et titulaire d’une maîtrise en fiscalité.
Dans le cadre de sa pratique, il représente plusieurs courtiers immobiliers et agences immobilières.