Identifier et accompagner les copropriétés désorganisées

« Le Salon Indépendant de la Copropriété »
7ème édition du salon de l’ARC
Identifier et accompagner les
copropriétés désorganisées
premières pistes de réflexion
Une copropriété désorganisée…
• C’est:
– Une copropriété dépourvue de gestion – appelée « inactive »;
– Une copropriété dotée d’une gestion défaillante mais active (pas d’assemblée
générale annuelle, pas d’approbation des comptes, non respect du règlement de
copropriété dans la répartition des charges, etc.).
• « Etre en règle », c’est:
– Convoquer une Assemblée Générale Ordinaire et élire un gestionnaire;
– Appeler les fonds auprès des copropriétaires conformément au budget
prévisionnel voté en assemblée générale;
– Avoir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.
• Comment en sont-elles arrivées là?
– Vente à la découpe d’un immeuble dit « sauvage » sans règlement de
copropriété;
– Gestion défaillante (voir inexistante) s’est installée progressivement.
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Problèmes de gestion fréquents
• Risque d’interdit bancaire pour le « copropriétaire référent »
(ensemble des paiements transite par le compte bancaire du « copropriétaire
référent »);
• Impossibilité d’agir en justice si un litige survient vis-à-vis ou à
l’encontre d’un tiers (car le syndicat des copropriétaires n’est pas
représenté);
• Absence de recours judiciaire si un copropriétaire ne veut plus
ou pas participer au paiement des charges courantes ou de
travaux (car les fonds ne sont pas appelés dans un cadre légal);
• Absence d’indemnités en cas d’incidents (si la copropriété n’a pas
souscrit à une assurance multirisque immeuble)
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3 raisons pour intervenir
• Un fonctionnement qui n’encourage pas l’entretien
des copropriétés et aggrave l’état technique et du
bâti:
– Petites copropriétés de 2 à 20 lots;
– Petits immeubles, maison de rapport ou pavillons découpés;
– Construction principalement d’avant 1915 à 1949 (« passoires
énergétiques »),
– Peu voir pas rénovées (dégradation visuelle du centre ancien de la
commune)
• Un phénomène important et qui se diffuse
largement;
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3 raisons pour intervenir
• Une difficulté pour ces copropriétés de s’en sortir
seules:
– Complexité de gestion (changements législatifs, nouvelles obligations,
etc.);
– Méconnaissance, voir déni, du système de fonctionnement en
copropriété par certains;
– Conflits entre les copropriétaires;
– Etc.
 L’ARC intervient en soutien à des collectivités : CA Val et Forêt (POPAC),
CA Est Ensemble (OPAH-CD Bobigny + OPAH CD Noisy-le-Sec), CA
Portes de l’Essonne (Diagnostic pré-OPAH), etc.
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Blocages opérationnels constatés
• Difficulté d’identification des copropriétés désorganisées:
– Certaines ne se manifestent qu’au dernier moment;
– Projet d’immatriculation ne résoudra pas cette difficulté;
– Des observatoires qui ne recensent pas les copropriétés – 10 lots
• Difficulté d’intervention à différents stades:
–
–
–
–
Prise de contact;
Mobilisation des copropriétaires;
Méthodologie d’accompagnement du « référent » de la copropriété;
Financement des quotes-parts travaux, etc.
 Enjeux: mobiliser des outils et méthodologie différents
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Identifier les copropriétés
désorganisées
• Création d’un groupe de travail avec
professionnels, institutionnels et
copropriétaires (Commission locale
Copropriété):
– Dresser un diagnostic concerté des difficultés
rencontrées;
– Connaître certaines actions déjà mises en
oeuvre sur le territoire à valoriser ;
– Déterminer quel type de dispositif mettre
en place en accord avec tous les acteurs
intervenants.
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Identifier les copropriétés
désorganisées (2)
• Partenariats locaux à renforcer pour recenser
les adresses:
– Les acteurs de l’immobiliers (agence immobilières, notaires)
lors de la vente d’un lot dans une copropriété dépourvue
de gestion : alerte à l’acheteur, diffusion d’une documentation
appropriée, transmission des contacts des vendeurs et/ou acheteur à
la collectivité (après accord), etc.
– Les fournisseurs d’eau: en fonction des données disponibles et
diffusables il peut être possible d’identifier les copropriétés en
impayés n’ayant pas d’interlocuteurs professionnels par exemple;
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Identifier les copropriétés
désorganisées (3)
• Partenariats locaux à renforcer pour recenser
les adresses (2)
– Les services hygiène et technique: recensement des arrêtés, etc.
– Les services foncier – urbanisme – droit du sol: recensement des
déclarations préalables lors de la division d’un pavillon, observation
des DIA et rencontres des acquéreurs, etc.
• Sensibilisation à l’échelle d’un îlot:
– Formations des copropriétaires et syndics bénévoles;
– Animations (comme théâtre-forum) sur une problématique ouverte
(vivre-ensemble en copropriété, etc.)
– Permanences juridiques spéciales copropriétés;
– Etc.
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Contact avec la copropriété
• Identifier les copropriétaires (en cas de copropriété
inactive) :
– Section et numéro cadastral de l’immeuble – service cadastre;
– Identité des copropriétaires - service de publicité foncière des
hypothèques.
• Comment les inciter? Présenter l’intérêt direct
pour les copropriétaires:
– Pas forcément la légalisation de la situation (peu d’impact);
– Exemples: 1) dans le cas d’une dette fournisseur, présenter le
diagnostic comme l’aide à la résolution d’un litige, 2) les risques
encourus (notamment financier pour l’ensemble des copropriétaires)
en cas d’absence d’assurance, 3) aide à la vente d’un bien (la vente est
bloquée par l’absence d’organisation légale de la copropriété), etc.
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A la réalisation d’une feuille de
route du redressement
• Réaliser un diagnostic des
dysfonctionnements de gestion de la
copropriété
En cas de copropriété « inactive »: état des lieux des documents existants
(règlement de copropriété, état descriptif de décision, factures et
reconstitution du niveau des charges, analyse du fonctionnement présent et
des relations entre copropriétaires, identification d’un copropriétaire
« référent », etc.)
 feuille de route des actions pour un fonctionnement « normal » (voir
partie suivante);
En cas de copropriété « active »: analyse des instances de gestion, analyse
des dernières décisions d’assemblées générales, analyse du niveau des
charges, etc.
 feuille de route des actions à mettre en œuvre pour le redressement
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de la gestion
A la réalisation d’une feuille de
route du redressement
Rappel nouveauté loi ALUR:
Pour toute copropriété concernée par un arrêté
(péril, insalubrité, équipements communs), la
Collectivité peut demander la production d’un
Diagnostic Technique Global (DTG), ou à défaut,
de faire procéder à sa réalisation aux frais de la
copropriété:
 Doit inclure une « analyse des améliorations
possibles de la gestion technique de l’immeuble »;
 Peut être un bon « dévérouilleur » pour obliger la
copropriété à engager des actions coercitives de
remise en fonctionnement;
 Attention à maîtriser le coût du DTG.
Disponible gratuitement
www.arc-copro.com/hgj3
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Remise en fonctionnement
3 conditions:
• Une intervention flexible: la solution proposée sera différente
selon les situations (conflits entre copropriétaires, compétences et
disponibilités des personnes « référentes », etc.);
• Arriver à un consensus avec l’ensemble des copropriétaires sur
le prisme coût / durabilité de la remise en fonctionnement);
• Mobilisation durable des copropriétaires (attention aux
accords préalables non tenus).
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Remise en fonctionnement
4 modalités de remise en
fonctionnement:
• Incitatif :
– Mise en place d’une gestion bénévole;
– Mise en place d’une gestion
professionnelle (ou co-gestion).
• Coercitif:
– Mise sous administration provisoire pour
convocation d’une assemblée générale
(article 47 décret du 17 mars 1967);
– Mise sous administration provisoire pour
redressement de la copropriété (article 291 de la loi du 10 juillet 1965).
Disponible gratuitement
14
www. arc-copro.com/m3g1
Remise en fonctionnement
incitatif
• Mise en place d’une gestion bénévole:
– Information des copropriétaires (identification d’un
groupe de copropriétaires motivés et d’un copropriétaire
« référent » en capacité de reprendre la gestion);
– Formation et préparation de « l’équipe » du futur syndic
bénévole pour définir les actions à mettre en œuvre;
– Accompagnement à la première assemblée générale
(convocation, élection du syndic, budget prévisionnel,
etc.);
– Assistance à la prise en main de la gestion (comptabilité,
archivage, etc.)
 Important: Si accompagnement et suivi ultérieur prévoir une lettre
d’engagement / convention avec la copropriété.
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Remise en fonctionnement
incitatif
« Le syndic bénévole
comme solution pour
une remise en
fonctionnement d’une
copropriété »
Disponible gratuitement aux
adhérent C.O.D. de l’ARC
16
Remise en fonctionnement
incitatif (2)
• Mise en place d’une gestion professionnelle:
– Information des copropriétaires;
– Assistance à la recherche d’un syndic
professionnel (éventuellement mise en place d’une co-gestion
par une convention avec syndic locaux);
– Formation du futur conseil syndical (préparation de
l’assemblée générale, rôle outils et organisation, etc.);
– Accompagnement à la première assemblée
générale.
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Remise en fonctionnement
coercitif
• Assistance à la collectivité à la nomination
d’un administrateur provisoire (article 47 décret
17 mars 1967):
– Information des copropriétaires;
– Assistance à la recherche d’un syndic professionnel (éventuellement mise
en place d’une co-gestion);
– Formation du futur conseil syndical.
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Remise en fonctionnement
coercitif (2)
• Assistance collectivité à la nomination d’un
administrateur provisoire :
• Motiver cette demande: « Si l’équilibre financier du syndicat des
copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans
l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble » - (article 29-1
décret 17 mars 1967)
• Rendre efficace la mise sous administration provisoire:
- Cadrage de la mission de l’administrateur judiciaire dans la
requête au TGI, en fonction des besoins de la copropriété;
- Rencontre partenariale et validation d’une feuille de route (lettre
d’engagement) avec l’administrateur provisoire, les copropriétaires
et la collectivité;
- Prévoir la sortie de l’administration provisoire (rachat monocopropriété?); etc.
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Les pistes de travail à venir
• Un petit guide sur l’identification des copropriétés
désorganisées et leur accompagnement (sortie prévue début
2016):
– Proposition d’outils d’identification et de retours
d’expériences;
– Réponses aux principaux dysfonctionnements observés:
gestion, fonctionnement et droit;
– Proposition de méthodes de mobilisation des
copropriétaires, et notamment de personnes
« ressources » à la remise en fonctionnement.
• Une réflexion sur le financement des quote-part travaux.
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« Le Salon Indépendant de la Copropriété »
7ème édition du salon de l’ARC
Merci de votre attention
Manon LEROY, chargée de mission pôle
copropriété fragiles et en difficulté
[email protected]
7ème Edition du salon indépendant de l’ARC