Bilan sur la dynamique de production du logement social sur

 DOSSIER DE PRESSE Assises Métropolitaines Centre des Congrès Pierre BAUDIS Mardi 28 avril 2015 Bilan sur la dynamique de production du logement social sur Toulouse Métropole Contact presse : USH Midi‐Pyrénées Jean‐Michel Fabre, Président Commission Départementale 31 Maryse Prat, Présidente Sabine Véniel‐le Navennec, Directrice de l’USH Midi‐Pyrénées Tél : 05.61.36.07.60 – ushmp@union‐habitat.org 1 SOMMAIRE UN PARC AVEC UNE OFFRE LARGE ...................................................................................... 3 LE PARC LOCATIF SOCIAL AU 1er JANVIER 2014 .................................................................... 3 12 ORGANISMES DU LOGEMENT SOCIAL SUR TOULOUSE METROPOLE ............................. 3 41 OPERATEURS DU LOGEMENT SOCIAL EN MIDI‐PYRENEES ............................................. 3 DES ATTRIBUTIONS EN PROGRESSION FACE A UNE DEMANDE EN CONSTANTE AUGMENTATION ................................................................................................................ 4 L’ÉVOLUTION DE LA DEMANDE LOCATIVE SOCIALE ET LES ATTRIBUTIONS 2014 ............... 4 LE PROFIL DU DEMANDEUR .................................................................................................. 5 LES DEMANDES DE MUTATION ............................................................................................. 6 UNE DEMANDE LOCATIVE SOCIALE RÉPARTIE SUR L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE .............. 7 LA PRODUCTION LOCATIVE SOCIALE ET TRÈS SOCIALE SE MAINTIENT ............................... 9 UNE PROGRAMMATION PLS DIVERSIFIÉE ET EN RECUL .................................................... 10 LA PRODUCTION EN VEFA 2014 CONCERNE TOUS LES PRODUITS .................................... 11 LES LIVRAISONS LOCATIVES 2014, HORS PSLA, PERMETTENT DE SATISFAIRE 6.3 % DES DEMANDEURS ...................................................................................................................... 12 LES LIVRAISONS CONCENTRÉES SUR LE TERRITOIRE TENDU DE TOULOUSE MÉTROPOLE 13 UNE ANNEE EXCEPTIONNELLE POUR L’ACCESSION SOCIALE VIA LE PSLA......................... 14 LA RÉHABILITATION, AU CŒUR DES ENJEUX DE DEMAIN ................................................. 15 UNE DYNAMIQUE DE PRODUCTION A LIRE A L’ECHELLE REGIONALE ................................. 16 LES CHIFFRES‐CLES DE LA PRODUCTION NEUVE ................................................................. 16 LES CHIFFRES‐CLES DE LA REHABILITATION ........................................................................ 16 LA DEMANDE LOCATIVE SOCIALE EN MIDI‐PYRENEES EN 2013 ........................................ 17 CONCLUSION .................................................................................................................... 19 ANNEXE ............................................................................................................................ 20 LES RECOURS SUR LES OPERATIONS EN COURS EN 2014 .................................................. 20 LES RECOURS EN MIDI‐PYRENEES ....................................................................................... 20 2 UN PARC AVEC UNE OFFRE LARGE LE PARC LOCATIF SOCIAL AU 1er JANVIER 2014 Toulouse Métropole compte 54 794 logements locatifs sociaux au 1er janvier 2014 (source Répertoire du parc locatif social), soit 75 % du parc de la Haute‐Garonne. Il se caractérise par : » 31 % du parc ont été construits depuis 2000, » 90 % des logements en collectif, » 1.8% de taux de vacance commerciale » 10% de T1 et 19% de T2 » 36 % sont des logements de 3 pièces, » Les 4 pièces représentent 26 %, » 4 000 logements produits en VEFA (7% du parc total). En Midi‐Pyrénées, 128 379 logements sociaux soit 10.1 % des résidences principales »908 communes ont du parc locatif social soit 30% des communes, »82 % des logements sociaux sont collectifs, »27 % du parc a été construit entre 1980 et 1999, »Typologie du parc : 36% de T3 et 32% de T4, »Le taux de vacance représente 3.9% du parc total géré,
12 ORGANISMES DU LOGEMENT SOCIAL SUR 41 OPERATEURS DU LOGEMENT SOCIAL EN TOULOUSE METROPOLE MIDI‐PYRENEES Nbre de logements au 01/01/2014
Habitat Toulouse
16279
Patrimoine Languedocienne
8410
Promologis
7746
SA des Chalets
7240
Colomiers Habitat
6010
Le Nouveau Logis Méridional
3676
La Cité‐Jardins
2116
ICF Atlantique
1475
OPH 31
1084
Mésolia
401
ERILIA
215
Immobilière 3F 142
Organismes
CUTM
54794
3 DES ATTRIBUTIONS EN PROGRESSION FACE A UNE DEMANDE EN CONSTANTE AUGMENTATION L’ÉVOLUTION DE LA DEMANDE LOCATIVE SOCIALE ET LES ATTRIBUTIONS 2014 Le département compte 31 840 demandeurs dont plus de 78 % concernent le territoire de la CUTM, avec 24 912 demandeurs. En 2014, 8 211 attributions ont été réalisées sur la CUTM (11 803 attributions sur le département) contre 6 982 en 2013, soit une progression de 17.6%. TERRITOIRES Toulouse Métropole NB DE DEMANDEURS EN 2013 NB DE DEMANDEURS EN 2014 % DÉPARTEMENTAL ÉVOLUTION 2013‐2014 23 230 24 912 78,2 % +7,2 % CA du Muretain 1 782 1 829 5,7 % +2,6 % SICOVAL 1 408 1 476 4,6 % +4,8 % Conseil Général 31 3 386 3 624 11,4 % +7 % 29 806 31 840 100 % +6,8 % Haute‐Garonne 4 LE PROFIL DU DEMANDEUR Les caractéristiques sont les suivantes : « DEMANDEUR TYPE » DU LOGEMENT SOCIAL SUR TOULOUSE METROPOLE » Il est locataire du parc social (33%) ou locataire du parc privé (30%), » Sa demande est récente, elle a de 0 à 6 mois d’ancienneté (34%), » Le demandeur est âgé entre 26 et 35 ans (29%), » Il est actif (63%), » Il est célibataire et sans enfant (41%). Les ménages monoparentaux sont également » fortement représentés (30%), » Il est de nationalité française (76%), » Ses revenus n’excèdent pas 60% des plafonds PLUS (80%), » Le 1er motif de la demande est l’absence de logement (23%), vient ensuite la taille trop petite du logement (17%) et le coût élevé de son loyer actuel (16%) » Sa demande porte majoritairement sur des types 3 (31%) ou types 2 (30%). » 2 251 demandes étudiantes saisies dans Atlas en 2014. 1 604 demandes étudiantes ont été satisfaites. » Un tiers des demandeurs de Toulouse Métropole sont déjà locataires HLM (33%). Vient ensuite des demandeurs issus du parc privés. 10% des demandes concernent une décohabitation. 5 LES DEMANDES DE MUTATION « Les mutations s’expliquent par les phénomènes suivants : » Une réponse à des évolutions familiales : sur ou sous‐occupation » Une réponse à la construction d’un parcours résidentiel : in situ dans le parc du logement social » Une réponse au contexte économique : ajustement loyer‐revenu permettant le déblocage du FSL » Une réponse à la gestion de projet avec l’accompagnement des programmes de renouvellement urbain » Une réponse aux engagements pris : le pacte Etat/USH prévoit 25% des attributions annuelles affectées aux mutations» 6 UNE DEMANDE LOCATIVE SOCIALE RÉPARTIE SUR L’ENSEMBLE DU TERRITOIRE 7 UNE DYNAMIQUE DEPARTEMENTALE DE PRODUCTION QUI SE CONFIRME On note une montée en puissance de l’appareil de production pour répondre aux enjeux d’augmentation quantitative et qualitative de la production. La production PLUS progresse ainsi de 17,7 % en 8 ans et celle des PLAi est multipliée par 17. Depuis deux années consécutives, la production se maintient à un niveau historique de plus de 3 700 PLUS et PLAI financés. NOMBRE DE LOGEMENTS PLUS‐PLAI DE 2005 A 2014 EN HAUTE‐GARONNE 8 LA PRODUCTION LOCATIVE SOCIALE ET TRÈS SOCIALE SE MAINTIENT Tous financements confondus (PLUS‐PLAi‐PLS), 4 549 logements ont été financés en 2014, contre 5 293 en 2013. PROGRAMMATION PLUS‐PLAi Volume de logements agréés
TERRITOIRES
CUTM
CA du Muretain
SICOVAL
Conseil Général 31
Haute‐Garonne
Objectifs
2435
354
266
844
3899
PLUS
1390
195
96
714
2395
total
PLAi
63%
67%
59%
67%
64%
831
94
68
344
1337
37%
33%
41%
33%
36%
2221
289
164
1058
3732
% de la objectif atteint/ production objectif initial
effective
91%
60%
82%
8%
62%
4%
125%
28%
96%
100% Ce sont, en Haute‐Garonne 3 732 logements PLUS et PLAI qui sont financés (3 709 en 2013), dont 60% sur le secteur tendu de Toulouse Métropole avec 2 221 logements locatifs financés (1 390 PLUS et 831 PLAi). Les objectifs CUTM ont été atteints à 91% et représentent 60% de la production du département. Les organismes maintiennent un niveau élevé de production. Pour mémoire, en 2013, 2 349 PLUS et 1 360 PLAI ont été financés, soit 3 709 logements au total, sur un objectif fixé à 3 679 PLUS‐PLAi, soit 101 % de l’objectif réalisé. RÉPARTITION DES LOGEMENTS PLUS PLAI FINANCÉS EN HAUTE‐GARONNE EN 2014 9 UNE PROGRAMMATION PLS DIVERSIFIÉE ET EN RECUL 95 % de la programmation PLS ont été déposés soit 817 logements (1 584 en 2013). L’offre en logement est une offre très diversifiée avec : » 441 logements familiaux, » 67 logements pour personnes âgées, » 309 logements étudiants. La baisse entre 2014 et 2013 s’explique par le recul de la production de logements étudiants (‐ 67 %) où la pression de la demande s’est stabilisée du fait du rattrapage réalisé sur le territoire de la Métropole. BILAN 2014 PRODUCTION PLS EN HAUTE‐GARONNE Sur Toulouse Métropole, 676 PLS ont été agréés en 2014 dont 367 familiaux et 309 étudiants. 10 LA PRODUCTION EN VEFA 2014 CONCERNE TOUS LES PRODUITS Production en VEFA
CAM
CG 31
CUTM
SICOVAL
Haute‐Garonne
PLAi
PLUS
49
194
282
9
534
106
430
543
7
1086
PLS
PSLA
0
49
68
1
118
total
50
72
122
155
723
965
17
1860
Tous financements confondus, la production 2014 a concerné 1 860 logements en Haute‐
Garonne, dont 52 % sur Toulouse Métropole et 39 % sur le territoire de délégation du Conseil Général. La production VEFA représente 41 % de la production départementale, les 59 % étant produits en maîtrise d’ouvrage directe par les bailleurs sociaux. Sur Toulouse Métropole, 50% de la production est faite en VEFA. PRODUCTION EN VEFA 2014 11 LES LIVRAISONS LOCATIVES 2014, HORS PSLA, PERMETTENT DE SATISFAIRE 6.3 % DES DEMANDEURS Sur la CUTM, 1 924 logements ont été livrés en 2014 dont 1 574 logements locatifs sociaux. » 955 PLUS (50 %), » 485 PLAi (25 %), » 7 % sont des logements sociaux intermédiaires (134 PLS), » 18 % sont proposés à l’accession sociale à la propriété, soit 350 PSLA. Pour mémoire, 2 588 logements ont été livrés en 2013, soit une baisse de 25.7%, soit ‐ 664 logements. Données 31 hors CUTM : source ObserveR – Données CUTM : outil Habiter – source CUTM 12 Les livraisons locatives 2014, hors PSLA, permettent de satisfaire 6.3% des demandeurs enregistrés sur la CUTM et représentent 19 % des attributions. A ceci s’ajoute la libération des logements existants soit, par déduction 6 637 logements libérés sur Toulouse Métropole Globalement on note un niveau élevé des livraisons mais une stagnation sur les 3 dernières années, après un record des livraisons en 2011. LES LIVRAISONS CONCENTRÉES SUR LE TERRITOIRE TENDU DE TOULOUSE MÉTROPOLE En 2014, » Les livraisons se concentrent à 61 % sur le territoire tendu de la Communauté Urbaine du Grand Toulouse soit 1 924 logements (‐ 26 % de logements livrés par rapport à 2013) où une forte baisse est constatée, notamment liée aux périodes pré et post électorales où des opérations en cours ou en projet ont fait l’objet d’un moratoire (cf. annexe). RÉPARTITION DES LIVRAISONS 2014 » 21 % des livraisons sur le territoire de délégation du Conseil Général de la Haute‐Garonne (+ 137 % au regard des données 2013) avec 668 logements livrés. » 199 logements livrés sur le Muretain (progression de + 4.2 %) et 347 logements livrés sur le Sicoval (+ 64 %). ÉVOLUTION DES LIVRAISONS EN LOGEMENTS SOCIAUX EN HAUTE‐GARONNE DE 2004 À 2014 TERRITOIRES
2004
CUTM
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
842
845
1 283
1 077
1 242
1 439
2 141
3 266
2 448
2 588
1 924
347
SICOVAL
5
92
95
313
711
196
160
272
504
211
CA Muretain
86
82
69
168
115
265
368
74
169
191
199
Conseil Général 31
341
455
487
525
410
469
860
546
449
282
668
Haute‐Garonne
1 274
1 474
1 934
2 083
2 478
2 369
3 529
4 158
3 570
3 272
3 138
TOTAL
19 095
13 2 906
1 786
5 492
29 279
UNE ANNEE EXCEPTIONNELLE POUR L’ACCESSION SOCIALE VIA LE PSLA Le Prêt Social Location accession (PSLA) est proposé sur l’ensemble des territoires de la Haute‐Garonne. Il permet aux ménages, sous plafonds de ressources, d’accéder à la propriété et favorise ainsi le parcours résidentiel. ÉVOLUTION DES LIVRAISONS PSLA 2009 ‐ 2014 Avec 603 livraisons, 2014 est une année exceptionnelle pour ce produit dont la forte évolution concerne tous les territoires à l’exception du Muretain (‐ 77 % en un an) et en particulier la CUTM qui a multiplié par 8 sa production en 6 ans, même si la production reste en deçà de l’Objectif PLH fixé à 600 logements par an. PSLA
CUTM
dont Toulouse
SICOVAL
CA Muretain
CG 31
Haute‐Garonne
2009
2010
2011
44
24
67
54
17
182
59
17
12
18
89
178
101
9
92
26
103
322
2012
2013
2014
total
247
52
139
0
50
436
250
126
9
62
22
343
350
194
126
14
113
603
701
228
319
160
281
1461
Evolution 2009/2014
795%
808%
188%
‐74%
665%
331%
Evolution 2013/2014
140%
154%
1400%
‐77%
514%
176%
Le prix de loyer avant accession varie de 7.46€ à 10.06€/M² (Échantillon de 213 PSLA) Le prix de vente maximum en PSLA CUTM et zone B1 : 2 882 TTC/m² SU Autres Territoires en zone C : 2 201 TTC/m² 14 LA RÉHABILITATION, AU CŒUR DES ENJEUX DE DEMAIN La réhabilitation thermique est un pan de l’intervention des organismes Hlm sur le patrimoine ancien dont ils ont à assurer l’entretien : 4 295 logements en Haute‐Garonne en travaux sont concernés sur la période 2012‐2014 dont 3 052 logements sur Toulouse Métropole. La réhabilitation thermique est essentiellement financée par les fonds propres des organismes et les prêts qu’ils contractent. Les subventions octroyées par les collectivités locales et territoriales sont de plus en plus sollicitées. Ce partenariat et l’action des bailleurs répondent aux enjeux de développement durable de ces collectivités. De par la production neuve et les réhabilitations, les organismes participent fortement à l’économie locale. Le coût moyen des travaux/logement : 18 961 € 15 UNE DYNAMIQUE DE PRODUCTION A LIRE A L’ECHELLE REGIONALE LES CHIFFRES‐CLES DE LA PRODUCTION NEUVE o 4 538 PLUS et PLAi financés en 2014, o 1 177 PLS agrées (45% de PLS familiaux, 28% étudiants, 21% personnes agées et 6% personnes handicapés), o 1 254 PSLA agréés Avec 4 538 PLUS‐PLAi financés, les résultats de la production neuve sont en deçà de l’objectif annuel fixé par l’Etat, cependant, ils restent tout à fait honorable, compte‐tenu des difficultés financières auxquelles sont confrontés les Ohlm : baisse des subventions, augmentation des impayés, poids de l’entretien du parc (rénovation énergétique, traitement de l’amiante, …). Les opérateurs regrettent cependant le développement des VEFA en secteur tendu, ce qui est problématique en terme de coût et d’équilibre des opérations mais également sur les aspects qualitatifs (agencement, surface, matériaux utilisés…) ainsi que la maîtrise des délais qui échappent aux bailleurs sociaux alors que la pression de la demande est, sur certains territoires autant sinon plus accrue que l’année passée. LES CHIFFRES‐CLES DE LA REHABILITATION Ce sont 10 673 logements réhabilités sur la période 2012‐2014. On note que la dynamique constatée en 2012 et 2013 est freinée en 2014. Certains éléments sont en effet bloquants pour les organismes, à savoir : l’attente du FEDER dont les modalités ont été connues en fin 2014, problèmes de montage financier, les opérations finalement vouées à la démolition ou la vente, un patrimoine énergivore mais récent non priorisé et des opérations fléchées en démolition/reconstruction. A ceci s’ajoute les opérations bloquées pour des raisons techniques et financières liées à la présence de l’amiante. Cela a un impact direct sur le prévisionnel des travaux de réhabilitation où les organismes prévoient 2 762 réhabilitations sur les années 2015‐2016. Certaines 16 opérations n’ont pas reçu le concours du Conseil Régional ou de l’éco‐prêt car relèvent de situation d’urgence pour les occupants. Parmi ces logements, 480 logements sont sur des sites ANRU, soit 7.9%. Réhabilitation en
Midi-Pyrénées
2012
2013
2014
TOTAL
Financement Conseil
Régional dont Eco-prêt
1755
2464
916
5 135
Financement Eco-prêt
HORS aide CR
911
957
626
2494
Sans financement
Conseil Régional et Ecoprêt
1372
610
1062
3044
TOTAL
4 038
4 031
2 604
10 673
Sources : données Conseil Régional 2015 + Enquête USHMP – mars 2015 (97.8% de représentativité – absence de données pour ICF Atlantique et SMCH) LA DEMANDE LOCATIVE SOCIALE EN MIDI‐PYRENEES EN 2013 o Le stock au 31/12/2013 est de 50 300 demandes, avec une concentration sur Toulouse et son agglomération, o 17 900 attributions ont été réalisées en 2013 soit une progression de 9.6% en un an. o Une pression contrastée dans les territoires avec 2.8 demandes pour une attribution, comme en 2012, sur la région. o La durée moyenne de satisfaction de la demande est de 8.5 mois, o Le demandeur se paupérise. Ils sont 67.3% à avoir mois de 60% des plafonds hlm, o Les ménages isolés représentent 39.5%, o La demande porte sur les petits logements : de la chambre au T2, elle est de 37.8%. Ce bilan confirme également les grandes tendances observées les années antérieures : ‐ une concentration de la tension sur la demande HLM au sein du parc de la ville et de l’agglomération toulousaine ; ‐ une fragilisation des demandeurs du point de vue de leurs revenus et de leur situation sociale. Ces résultats montrent la nécessité de poursuivre le développement d’une offre centrée sur Toulouse et son espace métropolitain, d’adapter la production de logements aux caractéristiques sociales des ménages en maîtrisant notamment les loyers et les charges et en développant la production de petits logements dans les territoires où la demande de personnes seules prédomine. Ces éléments réaffirment l’importance du rôle joué par le parc social en Midi‐Pyrénées dans le relogement des ménages ne pouvant prétendre à un logement dans le parc privé ; ils confirment l’enjeu des organismes Hlm à produire des logements adaptés aux besoins des demandeurs. 17 18 CONCLUSION Les organismes du logement social accompagnent les politiques publiques et les politiques locales depuis plusieurs années. Cette mobilisation permet de répondre aux besoins des demandeurs dans le nombre et la diversité des réponses à apporter. 19 ANNEXE LES RECOURS SUR LES OPERATIONS EN COURS EN 2014 Communes
BALMA
BEAUZELLE
BRAX
CASTELGINEST
CORNEBARRIEU
CUGNAUX
FENOUILLET
LAUNAGUET
MONDONVILLE
PIBRAC
SAINT ORENS
SEILH
ST JEAN
ST ORENS DE GAMEVILLE
TOULOUSE
TOURNEFEUILLE
Total CUTM
Nbre de lgts bloqués
15
3
8
23
48
73
27
18
44
42
12
24
11
32
476
75
931
%
1,6%
0,3%
0,9%
2,5%
5,2%
7,8%
2,9%
1,9%
4,7%
4,5%
1,3%
2,6%
1,2%
3,4%
51,1%
8,1%
100,0%
20 LES RECOURS EN MIDI‐PYRENEES En Midi‐Pyrénées, ce sont 64 opérations pour 1 344 logements bloquées. Compte tenu des élections qui se sont tenues à la fin du premier trimestre 2014, la constitution et la validation des programmations proposées a été retardée, et par voie de conséquence, les agréments des opérations inscrites à la programmation ont également été délivrés avec plus de retard. Les opérations de production de logement social sont impactées par les changements des équipes municipales (annulation du projet, redéfinition, …) et surtout du fait de blocages divers comme indiqué ci‐dessous. 10 organismes sur 14 organismes répondants indiquent rencontrer des difficultés voire des blocages dans le déroulement d’opérations inscrites à la programmation agréée depuis 2011 ou prévisionnelle jusqu’à 2015. On note une évolution au regard des situations en septembre, avec un déblocage des opérations qui sont amenées à être redéfinies. Concernant les blocages d’ordre administratifs et/ou techniques, ceux‐ci sont de natures très diverses et totalisent 73 % des logements dont l’opération est bloquée. Beaucoup de recours sont à relever : gracieux, contentieux de par les riverains et leurs associations, comme cela est le cas pour 19 opérations soit 383 logements entrainant parfois l’abandon de. 363 logements sont retardés du fait de la période électorale et l’installation de nouvelles équipes municipales qui souhaitent revoir certains projets. 27 opérations produites en VEFA, soit 465 logements (34.6% des opérations concernées) connaissent des difficultés qui, par conséquence, ont des répercussions dans la programmation des bailleurs. Les opérations bloquées se localisent massivement sur la Haute-Garonne et la ville centre
où 22 opérations sont bloquées sur Toulouse, soit l’équivalent de 356 logements. Des
opérations se sont débloquées dans le Tarn, les Hautes-Pyrénées, le Tarn-et-Garonne et
également en Haute-Garonne.
21 Union sociale pour l’habitat Midi‐Pyrénées 104, avenue Jean Rieux 31500 Toulouse www.habitat‐midipyrenees.org Tél : 05.61.36.07.60 – fax : 05.61.36.07.61 22