propriete - PERL Patrimoine

Perspectives de l’immobilier résidentiel
« Le démembrement de la nue-propriété : les usufruits successifs »
Jean AULAGNIER
Doyen honoraire, Université d’Auvergne,
président de l’Association Universitaire de Recherche et
d’Enseignement sur le Patrimoine (AUREP)
LE DEMEMBREMENT
DE LA NUE-PROPRIETE
LES USUFRUITS
SUCCESSIF
Les motivations
principales des
investisseurs privés
Jean AULAGNIER
Président AUREP
Pour
l’investisseur privé
Recherche
de Plus value à MT
Pour plus de Revenus
à LT
Jean AULAGNIER
Président AUREP
Recherche
de Plus value à MT
Pour plus de Revenus à LT
Jean AULAGNIER
Président AUREP
Mr BARTHELEMY
Vient de faire la démonstration
De la pertinence de l’opération
Pour l’investisseur privé
Jean AULAGNIER
Président AUREP
ENTREE
EN JOUISSANCE
DE L’INVESTISSEUR
PRIVE
À compter de n + 1
USUFRUIT
A DUREE DETERMINEE DE
15 = n
Usufruitier
Investisseur public
Nu-propriétaire
Investisseur privé
TERME DE L’USUFRUIT
TEMPORAIRE
(Si t = 15 )
INVESTISSEUR PUBLIC
USUFRUIT TEMPORAIRE
INVESTISSEUR PRIVE Mr et Mme X
NUE PROPRIETE
Valeur de
l’usufruit
40%
Valeur de la nuepropriété 60%
TAUX D’ACTUALISATION : 3,46%
POURQUOI NE PAS ASSOCIER
A CET INVESTISSEMENT
LES DESCENDANTS DE
L’INVESTISSEUR PRIVE ?
INTRODUIRE UNE PREOCCUPATION
TRANSMISSIVE
PARTAGER ENTRE
PARENTS ET ENFANTS
LES PLUS VALUES
ESPEREES
Jean AULAGNIER
Président AUREP
COMMENT ?
EN DEMEMBRANT LA NUE-PROPRIETE
CRÉER UN OU PLUSIEURS
USUFRUITS SUCCESSIFS
AU PROFIT DES PARENTS
ET DU SURVIVANT D’EUX
PARVENIR
A UNE DETENTION PARTAGEE
DE LA NUE PROPRIETE
TERME DU 1er
USUFRUIT
( t = 15 )
INVESTISSEUR PRIVE Mr et Mme X
NUE PROPRIETE
1er
TERME DU
USUFRUIT
(t=n)
INVESTISSEUR PRIVE
PARENTS
USUFRUIT SUCCESSIF
De 15 à h (espérance de vie
des parents)
TERME DU 2ème
DECES DU
SURVIVANT DES
PARENTS
INVESTISSEUR PRIVE ENFANTS
NUE-PROPRIETE
De h (décès parents) à m
(maturité du bien)
Acquisition par les parents
Deuxième usufruitier
Acqusition par les enfants
des revenus à percevoir
au lendemain du décès du
Survivant des époux
Partage des revenus futurs
Premier
Premier
usufruitier
Usufruitier
BAILLEUR
Durée h = 15 ans
Deuxième
Usufruitier
(successif)
Les parents investisseurs
Durée n = espérance de vie
du survivant des époux
Troisième
Usufruitier
(nu-propriétaire)
Les enfants
ou la SCI familiale
USUFRUITS SUCCESSIFS
CONSTITUES AU PROFIT DE PLUSIEURS
PERSONNES
DEVANT EN JOUIR
L’UNE APRES L’AUTRE
ANALYSE CIVILE
L’EXERCICE DU DROIT DE JOUISSANCE
DU DEUXIEME USUFRUITIER EST
SUBORDONNE A SA SURVIE
IL S’AGIT D’UN DROIT
ALEATOIRE ET INCERTAIN,
NON PAS DANS SON EXISTENCE,
MAIS DANS SON EXERCICE
ANALYSE CIVILE
• CET USUFRUIT SUCCESSIF NE PEUT
EVIDEMMENT ETRE QUE
TEMPORAIRE
IL SERA CONSTITUE
POUR UNE DUREE INDETERMINEE
EXCLUSIVEMENT VIAGERE OU POUR
UNE DUREE DETERMINEE ET
VIAGERE
ANALYSE CIVILE
LE DEBAT SUR LA QUALIFICATION
• EST-CE UN AVENIR..... NON
(prohibé par la loi si donation)
OU
• IL S’AGIT D’UN BIEN PRESENT
DONT LA JOUISSANCE EST SIMPLEMENT
DIFFEREE
A UN TERME CONVENU
Qualification retenue par la Cour de cassation
Cass. Civ. 21 octobre 1997
ANALYSE CIVILE
L’USUFRUITIER SUCCESSIF
PARTAGERA LES PREROGATIVES DU
NU-PROPRIETAIRE
NOTAMMENT S’IL FAUT AGIR CONTRE LE
1ER USUFRUITIER DONT LE
COMPORTEMENT SERAIT JUGE
NEGLIGEANT
ARTICLE 618 du Code civil
ANALYSE PATRIMONIALE
A L’ORIGINE
L’USUFRUIT SUCCESSIF ETAIT
LE PLUS SOUVENT SUBI
Il était surtout connu
dans un cadre successoral
Si le décès du donataire de la nue-propriété
survenait avant le décès du donateur
le conjoint du donataire optant pour l’usufruit de
la succession disposait alors d’un usufruit
successif
ON EST PASSE D’UN USUFRUIT
SUCCESSIF
SUBI
A UN USUFRUIT SUCCESSIF
VOULU
Il EST DEVENU UN ELEMENT
D’INGENIERIE PATRIMONIALE
NOTAMMENT POUR ASSOCIER
DANS LES STRATEGIES TRANSMISSIVES
PARENTS/ENFANTS/PETITS ENFANTS
EXEMPLE
LES PARENTS FONT DONATION :
A LEURS PETITS ENFANTS
DE LA NUE-PROPRIETE
RESERVANT L’USUFRUIT A LEURS
ENFANTS
TOUT EN SE RESERANT EUX-MEMES
L’USFURUIT DES BIENS DONNES
LE DROIT D’USUFRUIT SUCCESSIF
EST ACQUIS AUX ENFANTS DES LE
JOUR DE L’ACTE CONSTATANT LA
DONATION
LES MODALITES
D’UNE
APPROPRIATION
PARTAGEE
DETERMINATION
DE LA VALEUR
DES DROITS ACQUIS
PAR LES PARENTS
ET LES ENFANTS
VALEUR ECONOMIQUE
méthode du cash flow
actualisé
VALEUR DU BIEN EN PLEINE
PROPRIETE
100.000 euros
TAUX DE RENDEMENT
3,50%
USUFRUIT PUBLIC
DUREE : 15 ANS
VALEUR DU 1ER USUFRUIT
40% de la PP
SOIT 40.000 euros
ème
2
USUFRUIT
AGE DES PARENTS
Mr de 60 ans
espérance de vie 21 ANS
Mme de 57 ans
espérance de vie 30 ans
IL SERA STIPULE ET CONSTITUE
UN USUFRUIT SUCCESSIF AU PROFIT DES
EPOUX ET DU SURVIVANT
DUREE DE L ’USUFRUIT
30 ANS
ESPERANCE DE VIE
DES PARENTS
on prendra en compte
l’espérance de vie la plus
longue dès lors que l’on a
stipulé une réserve conjointe
d’usufruit pour les époux et
pour le survivant
VALEUR DE L’USUFRUIT
DES PARENTS
pour une durée viagère de 30 ans
l’usufruit vaut 64% de la PP
de laquelle il y a lieu de déduire
la valeur de l’usufruit acquis par
l’investisseur public ( 40%)
= 24% de la PP
REMARQUE
CET USUFRUIT SUCCESSIF ENTRE EPOUX DEMEURE
REVOCABLE
PARCE QUE CONSTITUANT UNE DONATION DE
BIENS PRESENTS NE PRENANT PAS EFFET AU
COURS DU MARIAGE MAIS SEULEMENT AU DECES
DE L’UN D’EUX(JOUISSANCE DIFFEREE)
•
Loi du 23 Juin 2006
VALEUR DES DROITS
DES ENFANTS
PP – US(public) –
US(parents)
PP = 100.000 €
US(public) = 40.000 €
US (parents)= 24.000 €
NP = 36.000 €
VALEUR DU
er
1
USUFRUIT: 40%
VALEUR DU 2ème USUFRUIT : 24%
ème
3
VALEUR DU
USUFRUIT
(ou nue-propriété) : 36%
VALEUR FISCALE
barème
de l’article 669 du CGI
Article 669 du CGI
« I - ....Pour déterminer la valeur
de la nue-propriété, il n’est tenu
compte que des usufruits
ouverts au jour de la mutation de
cette nue-propriété »
Article 669 du CGI
« II – L’usufruit constitué pour
une durée fixe est estimée à 23%
de la valeur de la propriété
entière pour chaque période de
10 ans de la durée de l’usufruit,
sans fraction et sans égard à
l’âge de l’usufruitier »
VALEUR FISCALE
VALEUR DU 1er USUFRUIT: 46%
VALEUR DU
ème
2
USUFRUIT : 0%
VALEUR DU 3ème USUFRUIT
(ou nue-propriété) : 54%
« En ce qui concerne les mutations
et conventions affectées d’une
condition suspensive le régime
fiscal applicable et les valeurs
imposables dont déterminées en se
plaçant a la date de la réalisation de
la condition »
Cass. Com. 2 décembre 1997
COMPARAISON
Valeur du 1er
Usufruit
Valeur du 2ème
Usufruit
Valeur du 3ème
Usufruit
(ou nue
propriété
Valeur
économique
40%
Valeur
fiscale
46%
24%
0
36%
54%
CONSEQUENCES
• UNE TELLE DIVERGENCE DE VALEUR
AURA DES CONSEQUENCES
SUR LES MODES OPERATOIRES
D’ACQUISITION OU DE DETENTIOPN
PARTAGEE DE LA PROPRIETE
N° 1
ACQUISITION SIMULTANEE
PARENTS/ENFANTS
donation préalable des deniers
pour un montant égal à la valeur
économique des revenus percevoir
au lendemain de leur mort
SOIT 36% DE LA PP
consommation de l’abattement sur
donation à hauteur de 36.000 €
REMARQUE
ACQUISITION SIMULTANEE
PARENTS/ENFANTS
CE SONT LES ENFANTS NUSPROPRIETAIRES QUI SERONT
DEBITEUR DES DROITS
D’ENREGISTREMENT CALCULES
SUR 60% DE LA PP
PRECAUTION
Déclaration
dans l’acte d’acquisition
de l’origine des deniers servant à
l’acquisition par les enfants.
Satisfaire aux dispositions de la loi
permettant d’écarter la présomption
de fraude de l’article 751 du CGI
Alinéa 2
DISPOSITION INTRODUITE PAR
LA LOI DE FINANCES POUR
2008
Article 751 du CGI
« La preuve contraire peut notamment résulter d'une
donation des deniers constatée par un acte ayant
date certaine, quel qu'en soit l'auteur, en vue de
financer, plus de trois mois avant le décès,
l'acquisition de tout ou partie de la nue-propriété
d'un bien, sous réserve de justifier de l'origine des
deniers dans l'acte en constatant l'emploi ».
N° 2
ACQUISITION SIMULTANEE
PARENTS/
SOCIETE CIVILE
CONSTITUEE PAR LES
ENFANTS
avec des deniers donnés par
les parents
LE CAPITAL DE LA SOCIETE
EST CONSTITUE
de deniers donnés
par les parents donation
pour un montant équivalent au
prix d’acquisition
soit 36% de la PP + les droits
d’enregistrement calculés sur
60% de la PP
AVANTAGES
pas de problème concernant la
présomption de fraude
consommation de l’abattement
pour donation
à hauteur de la valeur
économique de la NP (36%)
N° 3
LES PARENTS
DEJA NUS-PROPRIETAIRES
CEDENT
Les revenus à percevoir au
lendemain de leur mort
donc de la nue-propriété étant
déjà propriétaire
PAS RECOMMANDEE
puisque la base
d’imposition, donc la
consommation des
abattements sera de 60%
(Valeur fiscale ) de la pleine
propriété
N° 4
SOLUTION POUR EVITER CET
INCONVENIENT
1° ‐ APPORT PAR LES PARENTS
DES REVENUS A PERCEVOIR AU
LENDEMAIN DE LEUR MORT
A UNE SOCIETE CIVILE
2° - PUIS DONATION DES PARTS
AUX ENFANTS
EVALUATION ECONOMIQUES
DES DROITS APPORTES
36% de la PP
PUIS DONATION DES PARTS
AUX ENFANTS
EVALUATION ECONOMIQUE
DES PARTS SOCIALES
PRECAUTION
EVITER LES REPROCHES DE
SOCIETE FICTIVE
La valorisation régulière de la
nue-propriété
constitue bien une source de
profit
(V. arrêt Wurstemberger
Cass. 13 janvier 2009)
PRECAUTION
EVITER LES REPROCHES DE
SOCIETE FICTIVE
veiller au fonctionnement
formel de la société
ETONNANT
• QUELQUE SOIT LE MODE
D’ACQUISITION DE L’USUFRUIT
SUCCESSIF PAR LES PARENTS
S’ILS DONNENT CET USUFRUIT
OU S’ILS Y RENONCENT
SA VALEUR FISCALE SERA NULLE
PARCE QUE CONSIDERE COMME
FISCALEMENT NON OUVERT
IL NE PEUT ËTRE TAXE
• QUESTION
• EN CAS D’ACHAT PARTAGE PAR LES
PARENTS ET ENFANTS DE LA NUEPROPRIETE
• LES PARENTS PEUVENT-ILS
RECOURIR A L’EMPRUNT POUR
FINANCER LEUR USUFRUIT
SUCCESSIF ?
LA REPONSE EST EVIDEMMENT
OUI
MAIS POURRONT-ILS DEDUIRE
LES INTERÊTS DES EMPRUNTS CONTRACTES
TEL QUE LE PERMET L’INSTRUCTION
ADMINISTRATIVE DU 14 OCTOBRE 2009
• LA REPONSE EST EGALEMENT
OUI
EN ACHETENT L’USUFRUIT SUCCESSIF
ILA ACHETENT UNE PARTIE DE LA NUEPRORIETE
GROS TRAVAUX
INUTILE DE CONVENIR D’UNE REPARTITION
ENTRE USUFRUITIERS SUCCESSIFS ET
NU-PROPRIETAIRE PUISQUE LA
CONVENTION D’ACQUISITION MET PAR
DEROGATION A L’ARTICLE 606 DU CODE
CIVIL LES GROS TRAVAUX A LA CHARGE
DE L’UFRUITIER PUBLIC
PARTAGE DES
PREROGATIVES
• L’USUFRUITIER SUCCESSIF
PARTAGERA AVEC LE NUPROPRIETAIRE LES PREROGATIVES
ATTACHE A LA NUE-PROPRIETE
DEMEMBREE
• PARTICULIEREMENT LES DROITS
DU NU-PROPRIETAIRE ENVERS LE
BAILLEUR PUBLIC 1er USUFRUITIER
• AG CO-PROPRIETAIRES
• USUFRUITIERS SUCCESSIFS ET NUSPROPRIETAIRES DEVRONT DESIGNER
UN MANDATAIRE COMMUN POUR
AGIR ET VOTER
L’ARBITRAGE
PAR LES PARENTS ET
LES ENFANTS
DE LEURS DROITS
EST PARFAITEMENT
POSSIBLE
LE PRIX SERA PARTAGE
ENTRE EUX SUR LE
FONDEMENT DE L’ARTICLE 621
DU CODE CIVIL
EN PROPORTION DE LA
VALEUR DE LEURS DROITS
RESPECTIFS
OPTIMISATION
TRANSMISSIVE
AU JOUR DU DECES DU
SURVIVANT DES EPOUX
LES ENFANTS DEVIENDRONT
PLEIN PROPRIETAIRE
SANS AUCUN DROIT DE
MUTATION
(article 1133 du CGI)
CONCLUONS
Aucun doute possible
IL EST PARFAITEMENT POSSIBLE
ET TOTALEMENT PERTINENT
D’ASSOCIER LES ENFANTS
A DES ACQUISITIONS
DEMEMBREES
PUBLIC/PRIVE
Jean AULAGNIER
Président AUREP