memoire caluire

Licence professionelle urbanisme et aménagement du territoire
Mention Espaces périutbains
Juin 2008
Mémoire de licence présenté par julien DALLEMAGNE
Quels sont les moyens d’accélérer la
création de logements sociaux sur la
commune de Caluire ?
RAPPORT DE STAGE
Licence Professionnelle Aménagement du territoire et Urbanisme
Spécialité : Espaces périurbains
SESSION : 2007-2008
AUTEUR :
PERIODE DU STAGE :
DALLEMAGNE Julien
février 2008 - mai 2008
STRUCTURE DU STAGE : Service urbanisme de la mairie de Caluire et Cuire
TUTEURS PROFESSIONNELS :
M. CRETINON responsable Administration et foncier à la mairie de Caluire &
Cuire
TUTEUR PEDAGOGIQUE :
M. PLANCHET
THEME DE LʼETUDE :
Densification du parc de logements sociaux sur Caluire & cuire
Mots clés : PLU, cadastre, droit dʼurbanisme, logement social
2
Remerciements
Table des matières
Introduction
Partie 1 Lʼhabitat social
I- Quʼest ce que lʼhabitat social ?
1.1- Définition
II- Une politique de logements sociaux impulsée par la loi SRU
2.1- La loi SRU du 13 décembre 2000
2.2- L’habitat social sur Caluire
2.3- Pourquoi le parc HLM est-il déficitaire sur Caluire ?
2.3.1- Le logement social à Rilleux-La-Pape
2.3.2- Un foncier rare et coûteux
7
9
9
10
11
11
Partie 2 Caluire et Cuire, une commune en déficit de logements
sociaux
I- Caluire et Cuire, un territoire géographique singulier
1.1- Une situation géographique qui rend difficile l'implantation de nouveaux logements
sociaux
12
1.2- Une population qui n’augmente plus
12
II- Les quartiers de Caluire
2.1- Le Vernay et Vassieu, des zones pavillonnaires
2.2- Les quatre quartiers de logements sociaux retenus
2.2.1- Montessuy et ses grands ensembles
2.2.2- Cuire le bas
2.2.3- La Rochette, une cité de transit devenue définitive
2.2.4- Saint Clair , 25 ans de rénovations
13
15
15
16
16
16
Partie 3 Comment accélérer la mise en oeuvre de logements
sociaux ?
I- Des moyens dʼactions envisageables
1.1- Des lois qui encouragent l’implantation de logements sociaux
1.2- Un patrimoine foncier de la ville qui peut servir au logement social ?
18
19
II- Ma mission principale
2.1- Densifier les terrains appartenant aux bailleurs sociaux
19
4
2.2- La méthode de travail utilisée
20
III- Résultats et propositions
3.1- Les terrains disponibles
Avenue Marc Sangnier
Rue Pierre Brunier
Montée de la sœur Vially
Rue Pierre Brunier
3.2- Une possible révision du COS?
21
22
23
24
25
29
Conclusion
Bibliographie
Annexes
Résumé
Introduction
En France, 70 % des ménages ont des revenus inférieurs aux plafonds HLM. Si la
flambée des prix sur le logement à tendance à s’essouffler, se loger est aujourd’hui difficile.
Résider dans une grande agglomération comme Lyon, n’est devenu possible que pour les revenus
intermédiaires1.
Construire des Habitations à Loyer Modérés est donc indispensable afin de maintenir des
populations moins favorisées sur place, mais aussi de permettre une certaine mixité sociale.
Si la crise du logement financièrement accessible est une réalité ancienne, elle est c’est
aujourd’hui accrue. La loi sur la Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13 décembre
2000 a notamment pour but d’inciter les communes de plus de 10 000 habitants à bénéficier de
20 % de logements sociaux minimum.
Dans le Grand Lyon, 45 000 ménages sont en attentes d’un logement social et cette loi, si elle
était respectée, pourrait donc aider à réduire le nombre de demandeur. La commune de Caluire et
Cuire ne possède que 15,55 % de logements sociaux. Elle est donc en dessous du seuil imposé
par la loi SRU.
Le service urbanisme de la mairie de Caluire m’a donc proposé de travailler sur ce
thème : Quels sont les moyens d’accélérer la création de logements sociaux sur Caluire ? 858,
c’est le déficit de logements sociaux sur Caluire. Ma mission consiste donc à y implanter des
HLM afin de l’aider à atteindre l’objectif des 20 % de logement social. Il ne s’agit pas
d’urbaniser des parcelles qui ne le sont pas encore, mais bien de densifier des terrains
appartenant aux bailleurs sociaux.
Ainsi, dans un premier temps, il a fallu définir ce qu’est l’habitat social. Dans une
première partie, nous nous attacherons donc à sa définition, mais aussi à son évolution. Pourquoi
Caluire est-elle en déficit de logement, alors que des villes limitrophes comme Rilleux-La-Pape
sont en “excédents” ?
Dans une seconde partie, nous verrons que Caluire est implanté sur un territoire
géographique singulier. Pour effectuer une telle mission, il est indispensable de s’imprégner du
territoire et de l’histoire de la ville. Quatre quartiers possèdent déjà de fort taux de HLM et il
conviendrait donc peut-être de ne pas en y implanter davantage.
La troisième partie sera plus axée sur le travail de “terrain”. Il s’agit de répondre à la
problématique que M.CRETINON, M.ROLLIN et moi-même avons définit. Pour accélérer la
mise en œuvre de logements sociaux plusieurs solutions peuvent-être mises en application. Ma
mission consiste à ne répondre qu’à l’une d’entre elle : la densification. Cette dernière partie sera
ainsi une synthèse du travail effectué, des résultats et des terrains proposés en vue de cette
densification.
1
Ménages dont les revenus mensuels d’un couple avec deux enfants est de 4 950 € au maximum.
6
Partie 1 L’habitat social Travailler sur le logement social impose un certain nombre de connaissances sur le sujet.
En France, l’échec des politiques des grands ensembles des années 1960-1970 laisse aujourd’hui
encore des traces et soulève de nombreuses réticences.
I- Qu’est ce que l’habitat social ?
1.1- Définition
"Un logement social est un logement destiné, suite à une initiative publique ou privée, à
des personnes à revenus modestes qui auraient des difficultés à se loger sur le marché libre”. 2
L'habitat social constitue un véritable marché immobilier, et est le reflet des politiques
sociales en France.
Il existe plusieurs types de logements sociaux, les plus connus étant les Habitations à
Loyers Modérés. Ils sont construits et gérés par un organisme public ou privé, comme l'OPAC du
Rhône. D'autres types de logements sont aussi rencontrés, comme les foyers et les centres
d'hébergements. Ces logements sont subventionnés ou conventionnés, construit et parfois même,
gérés par des entreprises privées.
En France le logement social est financé par plusieurs acteurs :
·
·
·
·
·
L'État sur crédits budgétaires : l'investissement se fait sous forme de prêt ou de
subvention à fonds perdus. En contrepartie le préfet a ainsi un droit de réservation de
30 % des logements sociaux, dont 5 % pour les fonctionnaires de l'État. Les crédits
budgétaires consacrés à ces investissements relèvent des différentes administrations qui
consacrent des moyens inégaux pour le logement de leurs agents. Le ministère de
l'équipement, en charge de la procédure interministérielle ou celui de la défense restent
les principaux investisseurs.
Les collectivités territoriales peuvent également contribuer à des opérations de logements,
et interviennent, le plus souvent, en financement complémentaire à celui de l’État.
La Caisse des Dépôts et Consignations, est le principal financeur des prêts, avec le livret
A (compte d’épargne à taux réglementé et exonéré d’impôts).
Le 1 % logement qui correspond à la participation des employeurs à l’effort de
construction, et favorise le logement des salariés. Ces fonds sont utilisés par des
collecteurs du 1 % aussi bien en prêts qu’en subventions et pour favoriser le logement
locatif ou l’accession à la propriété.
Les caisses d’allocations familiales : reçoivent les cotisations des employeurs et
distribuent les différentes aides personnelles au logement
D’après Wikipédia
2
http://fr.wikipedia.org/wiki/Logement_social_en_France
Dans les esprits, le logement social fait immédiatement penser aux logements appartenant
aux organismes HLM. Mais nous avons vu qu’il y en existait d’autres sortes comme les foyers de
personnes âgées, de handicapés, de travailleurs migrants et de jeunes travailleurs conventionnés
à l’APL, mais aussi les résidences sociales.
Pour la loi SRU, ce type de logement se compte avec une équivalence de un pour trois
quand il s’agit de lits. Les places dans d’autres centres d’hébergement bénéficiant de l’aide
sociale, bénéficient d’une équivalence de un pour trois.
1.2- PLUS, PLAI, PLS : Trois types de logements sociaux
Il existe trois types de logements sociaux :
- Les Prêt Locatifs Aidés d’Intégrations. Ils sont destinés aux personnes "à très faibles
revenus". Un couple avec deux enfants doit avoir des revenus de 1 800 € au maximum pour en
bénéficier.
Le département offre des aides pour la construction de logements PLAI.
- Les Prêts Locatifs à Usages Sociaux. Ce sont les logements les plus fréquents. Ils
touchent les revenus dit “intermédiaires”. Un couple avec deux enfants y a accès jusqu'à 3 300 €
de salaire mensuel.
- Les Prêts Locatifs Sociaux s'adressent à des couples avec deux enfants gagnant moins
de 4 300 € de salaire mensuel. Ce dernier plafond de ressources fait débat car il ne s'agit pas de
familles véritablement dans le besoin. De plus, ce type de logement peut-être favorisé et
encouragé dans certaines communes. Il permet en effet de franchir la barre des 20 % de
logements sociaux imposé par la loi SRU, tout en sélectionnant une population plutôt aisée au
regard des autres plafonds.
La fondation de l’Abbé Pierre dénonce d’ailleurs cette pratique : “Derrière le chiffre record de
logements construits en 2006 se cache une réalité qui est loin de répondre aux véritables besoins
de la population en France. En effet, la relance de la construction a privilégié des produits à
destination des catégories les plus aisées, au détriment des ¾ des familles ne disposant pas de
ressources suffisantes pour accéder à cette offre”3.
Figure 1 : A qui profite la croissance du parc immobilier ?
3 Les chiffres du logement social en 2006, www.fondation-abbe-pierre.fr/
8
II- Une politique de logements sociaux impulsée par la loi SRU
2.1- La loi SRU du 13 décembre 2000
Cette loi 2000-1028 est un texte long et complexe qui a modifié en profondeur le droit de
l’urbanisme et du logement. Elle a été élaborée autour de trois exigences 4 :
- La solidarité
- Le développement durable
- Le renforcement de la démocratie et de la décentralisation.
C’est l’article 55 de la loi SRU qui impose la réalisation de logements sociaux aux
communes de plus de 3500 habitants situées dans une agglomération de plus de 50 000 habitants
où le nombre des logements sociaux est inférieur à 20 % des résidences principales.
2.2- L’habitat social sur Caluire
Depuis les années 1990, un inversement de tendance est à souligner. Après une période de
construction effrénée de grands complexes HLM dans les années 1960, la construction de
logements sociaux a nettement ralenti. Les politiques changent. Les réalisations sur Caluire sont
certes moins nombreuses aujourd’hui, mais elles tendent à repartir à la hausse. La loi SRU en
serait-elle la cause ? Les années 1990 mettent en évidence un phénomène commun en France.
Les opérations de construction de HLM sont de plus en plus nombreuses, mais le rythme de
création de HLM est plus lent. Cela signifie que l’on construit aujourd’hui de plus petit
ensemble. Le logement social tend ainsi à se fondre dans les réalisations privées. La mixité
sociale est de mise.
Figure 2 : évolution du parc HLM à Caluire
1500
30 (estimation)
1125
20
750
375
0
1934-1959
10
1960-1969
1970-1979
1980-1989
1990-1999
Nombre de logements sociaux construits
Nombre d’opérations réalisées
4 D’après Wikipedia
2000-2009
Le PLH nous indique que 67 % des ménages résidants à Caluire sont éligibles au PLUS.
Il est donc normal de constater une majorité (58 %) de ce types de logements sur la commune.
Entre 1999 et 2004, la construction de logement de type PLS est néanmoins assez important
(figure 3). Les PLAI ne sont que très peu représentés. Cela signifie que depuis cette période, les
familles aux revenus les plus aisés sont favorisées. Un rééquilibrage est ainsi nécessaire, puisque
“seul les produits PLAI et PLUS constituent réellement une offre locative sociale” 5. Les
nouvelles créations de logements sociaux doivent donc être destinées en priorité aux personnes à
faibles revenus.
Figure 3 : répartition des 3 types de logements sociaux à caluire
2%
40%
58%
PLAI
PLUS
PLS
D’après le PLH du Grand Lyon
2.3- Pourquoi le parc HLM est-il déficitaire sur Caluire ?
Avec près de 3 000 logements locatifs sociaux recensés en 2001, Caluire-et-Cuire connaît
un déficit d’offre au regard des obligations de la loi SRU. Les objectifs du Programme Local de
l’Habitat fixent un objectif de production de 153 logements sociaux en trois années, ainsi que la
réalisation d’une aire d’accueil des gens du voyage (15 places). En effet, nous avons vu que la
création de place en foyer pour les gens du voyage est intégralement pris en compte par la loi
SRU.
Le déficit de HLM sur la commune est en grande partie du au peu de foncier disponible.
Les grands programmes de logements sociaux comme celui de Montessuy dans les années 1970
ont épuisé la place disponible. La croissance du parc HLM c’est donc reportée sur des
communes encore peu développées, comme celle de Rilleux-La-Pape.
5 PLH du Grand Lyon, Tome 8, p46
10
2.3.1- Le logement social à Rilleux-La-Pape
Tout d’abord surnommé ZUP, Zone à Urbaniser en Priorité, au moment de sa création à la
fin des années 1950, le plateau abandonnera cette appellation dans les années 1990. On parle
désormais de ville nouvelle. La commune possède 56,5 % de logements sociaux, soit environs 6
200 logements. L’essentiel a été créé lors de grandes opérations d'aménagements. Par exemple,
plus de 500 logements ont été construit en un seul programme, à deux reprises, en 1965 et en
1970.
2.3.2- Un foncier rare et coûteux
La proximité de Caluire et Cuire avec Lyon, ainsi que la pénurie de foncier ne sont pas
propices à des prix relativement bas du foncier. Sur Caluire, l’accession est à environ 3 500 € le
m², soit entre 500 et 600 €/m². Hors, d’après l’OPAC du Rhône, “pour construire des HLM il
faut que le prix soit inférieur à 200 €/m² ”. Sans une véritable politique d’aménagement du
territoire, difficile donc de développer le logement social.
Figure 4 : Caluire & Cuire dans le Grand Lyon
Partie 2 Caluire et Cuire, une commune
en déficit de logements sociaux
I- Caluire et Cuire, un territoire géographique singulier
1.1- Une situation géographique qui rend difficile l'implantation de nouveaux
logements sociaux
Caluire-et-Cuire a été créée en 1790. Elle est née de la fusion de la commune de Caluire
et du quartier de Cuire, détachée de l'ancienne commune de Cuire, la Croix-Rousse.
Elle est aujourd'hui au cœur de la métropole Lyonnaise et de ses 1 300 000 habitants. Elle
constitue, avec le plateau de la Croix-Rousse, un territoire géographique singulier aux confins du
plateau de la Dombes, entre les côtières du Rhône et de la Saône. Ce site de plateau a permis un
large développement qui s’inscrit dans la continuité urbaine entre Lyon et Rillieux-la-Pape. De
tradition rurale, la ville de Caluire-et-Cuire contient encore 100 ha de poches de maraîchères
situé sur ce plateau.
La topographie constitue d’importantes contraintes. Une grande partie du territoire est en
zones de prévention ou de vigilance au cause des mouvements de terrains. Une étude approfondit
de la parcelle concernée doit donc être réalisée pour toute nouvelle construction.
Les bords de Saône, en particulier à Caluire le Bas sont également classés en zone
inondable, et il n'est donc pas possible de densifier davantage. Il existe ainsi de nombreuses
possibilité de densifier, mais les risques naturels et le PLU ne le permettent pas.
1.2- Une population qui n’augmente plus
Avec une population estimée 41 200 habitants, Caluire et Cuire est la 3ème ville du Grand
Lyon (Après respectivement Lyon, Villeurbanne).
Après avoir fortement augmentée entre 1962 et 1975, du fait notamment de grands
programmes de logements, comme le quartier de Montessuy avec ces 1600 logements construit
dans les années 1970, la croissance s'est stabilisée.
Aujourd’hui, si l’on souhaite conserver ce nombre d’habitant, il convient, comme
l’indique le PLH, de garder une mixité de logements sociaux. Il faut continuer de “fluidifier les
parcours résidentiels en développement une offre de logement accessible aux ménages à revenus
intermédiaires” 6
6 PLH, Tome 8, p 47
12
Figure 5 : évolution de la population sur Caluire & cuire depuis 1962
45 000
35 000
25 000
15 000
D’après l’INSEE
1962
1968
1975
1982
1990
1999
2007
II- Les quartiers de Caluire
2.1- Le Vernay et Vassieu, des zones pavillonnaires
L'INSEE divise la commune en six quartiers distincts. Le Vernay et Vassieu sont les plus
au Nord, et sont limitrophes de Fontaines sur Saône et Rilleux-La-Pape. L’habitat pavillonnaire y
est majoritaire et le cadre est moins urbain. Une zone industrielle (Perica) est au centre, à coté
d'une zone maraîchère de 100 ha. Celle-ci est importante car elle peux faire l'objet de
nombreuses spéculations foncières. C'est une réserve conséquente de foncier pour la ville, en vue
d'une urbanisation future, mais forcement sous forme d’immeuble. L’idée d’un parc urbain est
parfois évoquée.
Figure 6 : les quartiers de Caluire
Vernay
Le bourg
Vassieux
Montessuy
Caluire le bas
Saint-Clair
Caluire le haut
Bissardon
Carte tirée du PLH
Figure 7 : Une concentration de logements sociaux dans certains quartiers
12%
31%
13%
15%
Autres lieux
Montessuy
Caluire le bas
Saint Clair
Peissel
30%
D’après le PLH
Figure 8 : les quartiers HLM de Caluire
Rilleuxla-Pape
Lyon
Caluire le Bas
529 logements
18,5 %
Peissel
367 logements
13 %
Montessuy
951 logements
33 %
Saint Clair
416 logements
14 %
Carte tirée du PLH
14
Si cet espace peut ainsi être intéressant pour l’implantation de HLM, je ne dois pourtant
pas m’en préoccuper. Ma mission est, rappelons-le, de densifier, pas d’urbaniser des zones
encore agricoles.
Ces deux quartiers possèdent des densités de populations plus faibles, 2 000 hab/ha en
moyenne contre 9 800 hab/ha pour le reste du territoire. Il reste toutefois difficile d’urbaniser de
façon plus dense le Vernay et Vassieu, le COS étant à 0,40.
Les quatre autres quartiers sont beaucoup plus urbanisés. Les densités de populations
atteignent les 9 800 hab/ha contre 2 000 en moyenne au Nord.
On note ici une forte présence de quartiers HLM, comme Montessuy, Caluire le bas, Saint Clair
et Pelleru. 78 % des logements sociaux sont en effet situé dans ces zones. Plus spécifiquement,
ce pourcentage est encore plus localisé spacialement dans quatre "sous quartiers".
La notion de quartier n'est en effet pas la même suivant le point de vue. Les six quartiers
définit par l'INSEE ne reposent pas uniquement sur la sociologie du lieu, ou même les limites
administratives de la commune.
Pour l'organisme, le quartier est définit comme “un groupement de plusieurs îlots
contigus à l'intérieur d'une même commune”. Pour ma part, la notion de quartier est ici
représenté par un groupement de construction type Tour HLM. On peut alors en dénombrer
quatre, une dans les chaque quartier restant au sens de l'INSEE.
2.2- Les quatre quartiers de logements sociaux retenus
2.2.1- Montessuy et ses grands ensembles
En 1830 un fort y fût construit. La caserne pouvait abriter 233 hommes. Il faut attendre
1928 pour qu’une enquête d’utilité publique puisse faire procéder au déclassement des terrains
militaires situés autour de l’emprise du fort.
1930 : Acquisition des terrains autour du fort pour la création de voies, de places publiques, de
parcs et de cités jardins.
1959 : Première étude de plan de masse, confiée à la SERL.
1966 : Les premiers chantiers démarrent.
1973 : Le dernier équipement, la piscine d’été, est mis en service.
Au total, se fût donc 1 600 logements, des équipements scolaires et sportifs, un parc
public ainsi qu'une piscine d’été/hiver, qui furent construit. C’est aujourd’hui le lieu qui abrite le
plus de HLM, soit 33 % du parc de logements sociaux de Caluire.
Cette zone est classée en UB. D’importantes restrictions à de nouvelles constructions y sont
définit. Les zones UB1 et UB2 sont des “secteurs de requalification ou de gestion”.
2.2.2- Cuire le bas
Cuire le bas, avec Cuire le haut, sont deux entités encore bien distinctes.
Cuire n’est pas qu’un ancien hameau, c’est un ensemble au passé historique lourdement chargé.
C’est en 1797 que Cuire pu enfin, après de nombreux périples, accoler son nom à celui de
Caluire pour ne former qu’une seule appellation : Caluire et Cuire.
- Cuire le Bas, est le secteur le plus ancien et une cité HLM, La Rochette, y est implantée.
Situé au pied de la côtière côté Saône sur le quai Clemenceau, entre l’Ile Barbe et la rue
du Bois de la Caille (limite Lyon), le hameau de Cuire possède une valeur patrimoniale à
préserver. Toute construction dans ce secteur doit prendre en compte la présence de risques
naturels majeurs.
2.2.3- La Rochette, une cité de transit devenue définitive
La Rochette à Caluire est une cité construite il y a un peu plus de trente ans. Cité de
transit et modèle de promotion familiale, à l’origine La Rochette devait aider à résorber la
question des bidonvilles et autres logements insalubres.
“Nous voudrions faire une action plus positive dans une belle cité équipée avant l'arrivée
des familles, alors que jusqu’à présent nous avons logé d’abord, fait du social ensuite, et d’une
manière peu suivie, faute de moyen.
A la Rochette nous voudrions faire une promotion familiale plus méthodique et par le sommet
instituer une communauté de famille qui, du haut de la pyramide, élèverait nos autres cités en
leur envoyant des familles pilotes volontaire qui recevraient à la Rochette leur formation”7.
C’est donc à l’origine une cité de Transit, mais qui est aujourd’hui une cité enclavée. Il
n’y a aujourd’hui qu’une seule ligne de bus (le 75) aux fréquences plutôt faibles. De plus les
bâtiments n’ont pas été entretenus et ils se sont donc dégradés, ce qui est dommage car “la cité
est construite sur un beau site” 8.
2.2.4- Saint Clair , 25 ans de rénovations
La Grande rue de Saint Clair est très peuplée et commerçante au début du siècle. Mais la
vétusté de certaines maisons a porté les habitants à déserter leurs habitations.
Depuis les années 1970, la municipalité et l’OPAC du Rhône aide à la restauration, voir à la
reconstruction.
ZAC Saint Clair créée 1985 répond à un triple objectifs :
- Introduire des activités sur le quartier
- Favoriser une grande diversité de l’offre de logements
- Conforter la vie de quartier par le développement de commerces et de services.
7
G.ROSSET (SA d’HLM) En passant par… la Rochette, p4
8 Association
des Amis de jeudi dimanche, En passant par… la Rochette, p23
16
La rénovation du quartier, achevée en partie en 1989, s’inscrit dans un cadre ambitieux :
“créer la plus belle porte de Lyon” 9.
Le quartier est implanté sur un site très contraint, entre la côtière et les berges du Rhône.
La structure urbaine du quartier est celle d’un village-rue avec un tissu très dense, continu le long
de la voie. La façade fluviale du quartier est très lisible depuis le site de la cité internationale qui
lui fait face. La Grande Rue de Saint-Clair constitue un des centres de quartier de Caluire-etCuire, mais l’appareil commercial est en grande difficulté.
L’instabilité des terrains est une contrainte forte qui s’inscrit dans l’histoire urbaine et
architecturale du quartier.
Tous ces éléments font qu’il est aujourd’hui impossible de construire de nouveaux
logements sociaux. D’une part, parce qu’il en existe déjà suffisamment, d’autre part, parce que
les contraintes géologiques et géographique font qu’il n’y a plus de terrain disponible et
constructible.
9
Figaro Lyon, 21/04/1989, Les portes de la cité.
Partie 3 Comment accélérer la mise en
oeuvre de logements sociaux ?
I- Des moyens d’actions envisageables
1.1- Des lois qui encouragent l’implantation de logements sociaux
Dans le code de l’urbanisme notamment, il existe plusieurs dispositions favorisant la
diversité de l’habitat.
L'article L127-1 "Il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d'urbanisme, être
exigé la réalisation de plus d'une aire de stationnement par logement lors de la construction de
logements locatifs financés avec un prêt aidé par l'Etat".
Cela permet ainsi d’éliminer certaines contraintes liées à la création de place de stationnements.
Les terrains étudiés étant déjà assez urbanisés, cet article permet ainsi de gagner de la place et/ou
de faire des économies (construction d'un parking souterrain par exemple).
En juillet 1998 la loi d’orientation relative à la lutte contre l’exclusion est votée. Elle
permet, en autre, le “droit au logement” Le développement d'une “offre nouvelle de logements
adaptés” ainsi qu’une “réflexion sur la mixité sociale et l'organisation du tissu urbain” est
engagée. Les orientations de la politique de la ville seront nécessaire pour “amplifier ces
mesures”.
Depuis la loi SRU de 2000, le code d'urbanisme s'est enrichi de trois articles portant sur
la possibilité d'augmenter la proportion de logement social sur une parcelle.
L'article L123.2 permet d'introduire 20 % de logement social en réservant "des
emplacements en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de
programmes de logements qu’il définit"
La mairie de Caluire encourage assez fortement, ou même impose parfois, aux entreprises
privées à réaliser au minimum 25 % de logements sociaux dans leurs opérations. C’est donc 5 %
de plus que le stipule la loi, dans le but de tenter de combler le déficit de logement social. Cette
démarche de 25 % à d’ailleurs été formalisée il y a un an par l’équipe municipale.
L'article L127-1 autorise un dépassement du COS de 20 % au maximum pour la
construction de logements sociaux. Il faut cependant veiller à respecter les distance
d'implantation entre deux bâtiments, ou encore la hauteur de ceux-ci Toutefois, « les dispositions
de l'article L. 127-1 sont rendues applicables dans la commune par décision de son conseil
municipal ».
Cet article peut jouer un grand rôle dans l’accomplissement de mon travail. Il permet en
effet de densifier certaines parcelles de quartiers comme Vassieu ou le Vernay qui possèdent
encore un COS.
1.2- Un patrimoine foncier de la ville qui peut servir au logement social ?
La commune possède 175 terrains. Une majorité est occupée par des équipements publics
mais certains ne sont pas encore urbanisés. Parmi ceux-ci, une forte proportion doit servir à la
construction de futurs équipements, comme des voies de communications (au Vernay, chemin de
Crépieux par exemple). Le cadastre ne nous l’indiquant pas, il faut donc croiser ses informations
avec le PLU.
Malgré tout X terrains pourraient accueillir du logement social.
II- Ma mission principale
2.1- Densifier les terrains appartenant aux bailleurs sociaux
La densification de ce type de terrain est en effet la mission principale du stage. Nous
avons vu que le foncier était cher et peu disponible. Identifier des parcelles appartenant déjà aux
collectivités (à la mairie, au Grand Lyon…) ainsi qu’aux bailleurs sociaux permet de s’affranchir
de l’achat d’un terrain.
Ce travail conduit donc nécessairement à une densification en logements sociaux des
zones qui en comportent déjà. De nombreuses communes en sont frileuses, car elles ont peur de
renforcer l’idée d’une ghettoïsation. La mixité n’est en effet pas favorisée. Cette crainte n’est en
réalité pas tout à fait justifiée. Le PLU du Grand Lyon a instauré des zones URP (zone de
préservation des quartiers) et UB dans ces quartiers de logements sociaux.
Figure 9 : Montessuy,
le cas d’une zone classée en UB
Carte tirée du PLU
10
Réglement du PLU, p343
Dans le cas d’une zone UB “ensemble
d’immeubles collectifs conçus dans leur
implantation et leur hauteur en rupture avec la
trame les environnant”10 on ne peut construire
des bâtiments qui ont plus de 10 % d’emprise au
sol (figure n°9). Ce chiffre est donc trop minime
pour pouvoir densifier, ce qui préserve ces
quartiers de la construction de HLM
supplémentaires.
La possible densification de certains terrains
n’est donc possible que pour des espaces qui ne
concernent pas ces zones. Les quatre quartiers
HLM cités précédemment sont donc exclus.
2.2- La méthode de travail utilisée
Après la lecture de plusieurs ouvrages sur la commune indispensable pour s’imprégner du
terrain, la recherche des parcelles proprement dites c’est faite en plusieurs étapes.
- Le PLH recense tout les logements sociaux de la commune, cela signifie qu’il indique
des logements situés sur des terrains n’appartenants pas toujours à des bailleurs sociaux. Il a
donc fallu s’attacher à regarder terrain par terrain sur le SIG de la mairie, après s’être rendu sur
le cadastre pour trouver le numéro de parcelle, si les bailleurs sociaux possédaient bien les
terrains.
- Les parcelles identifiées, il a fallut les croiser ces informations avec le PLU. Certaines
zones ont encore un COS et l’on doit ainsi calculer la surface que l’on peut éventuellement
construire. Il faut de plus veiller aux respects des espacements entre deux constructions et à leur
alignement sur la voirie par exemple.
- Enfin, l’utilisation du site maps live de microsoft (préféré à celui de google car doté
d’une plus faible précision) a été un gain de temps indéniable. Les photos satellites a permi de ne
pas se déplacer physiquement sur chaque parcelle.
Figure 10 : Le PLU et le cadastre, deux sites en ligne indispensables
Dans la réalité, toutes ces étapes ont été menées presque simultanément. Le travail a
également été ponctué de réunions avec M.CRETINON afin de suivre le travail en cours, mais
aussi de validé les terrains trouvés.
Deux entretiens ont également été réalisés. La première11 avec M.CAILLOT qui s’occupe
du logement social sur le Grand Lyon, la seconde12 avec l’OPAC du Rhône (le bailleur social
principal de la commune).
11
cf annexe
12
cf annexe
III- Résultats et propositions
3.1- Les terrains disponibles
Sept terrains seraient ainsi susceptible d’être densifié. Difficile dans localiser plus, tant la
densfication, les risques naturelle
Avenue Marc Sangnier
Adresse : 1-9 avenue Marc Sangnier
Parcelle n° AP 75
N° 58 A du PLH
Taille du terrain : 5 915 m²
Propriétaire : ICF Sud Est méditerranée SA D
HLM
Zone UD2b
COS = 0,40 et emprise au sol = 40 %
4 ou 6 m de distance entre deux bâtiments d’une
même parcelle
Bâtiment existant 785 m²
Emprise au sol et COS maximal possible
= 2 366 m²
Source : PLU du Grand Lyon
Donc possibilité de construire 1 581 m²
Contraintes : Présence d’espaces végétalisés à mettre en valeur et de la voie des Dombes.
Source : http://maps.live.com/
Rue Pierre Brunier
Adresse : 104 rue Brunier
Parcelle n° BI 97
N° 82 A du PLH
Taille du terrain : 665 m²
Propriétaire : OPAC du Grand Lyon
Zone UD2B
COS = 0,40 et emprise au sol = 40 %
4 à 6 m de distance entre deux bâtiments
d’une même parcelle
Bâtiment existant 266 m²
COS et emprise au sol maximal possible
= 266 m²
Source : PLU du Grand Lyon
Donc possibilité de construire 161 m²
Contraintes : Espace constructible très limité.
Source : http://maps.live.com/
Montée de la sœur Vially
Adresse : 13-17 Montée de la Soeur Vially
Parcelle n° BC 53
N° 63 A du PLH
Taille du terrain : 5872 m²
Propriétaire : HFM (Habitation Moderne et
Familiales en Rhône Alpes)
Zone UC2B
Pas de COS et emprise au sol = 25 %
4 ou 8 m de distance entre deux bâtiments d’une
même parcelle minimum ou H/2
Bâtiment existant 610 m²
Emprise au sol maximal possible
= 1 468 m²
Donc possibilité de construire 858 m²
Contraintes : Présence d’ EBC et d’un parking.
Source : http://maps.live.com/
Source : PLU du Grand Lyon
Rue Pierre Brunier
Adresse : 128 rue Brunier
Parcelle n° BL 250
Taille du terrain : 350 m²
Propriétaire : Caluire et Cuire
Zone UD2b
COS = 0,40 et emprise au sol = 40 %
4 à 6 m de distance entre deux bâtiments
d’une même parcelle
Aucun bâtiment existant
COS et emprise au sol maximal possible
= 140 m²
Source : PLU du Grand Lyon
Donc possibilité de construire 140 m²
Contraintes : Espace constructible très limité.
Source : http://maps.live.com/
Crepieux
Adresse : 71 Chemin de Crepieux
Parcelle n° AH 88
Taille du terrain : 2 040 m²
Propriétaire de la Parcelle : OPAC du Rhône
Zone UD2b
COS = 0,40 et emprise au sol = 40 %
4 à 6 m de distance entre deux bâtiments d’une
même parcelle
Source : PLU du Grand Lyon
COS et emprise au sol maximal possible = 816 m2
Donc possibilité de construire 816 m2
Contraintes : Zone d’implantation de voirie à proximité
Source : http://maps.live.com/
Crepieux
Adresse : 116 chemin de Crepieux
Parcelle n° AS 5
Taille du terrain : 680 m²
Propriétaire de la Parcelle : foncière
d’habitat et humanisme
Zone UD2b
COS = 0,40 et emprise au sol = 40 %
4 à 6 m de distance entre deux bâtiments
d’une même parcelle
Bâtiment existant : 137 m2
COS et emprise au sol maximal possible
= 272 m2
Donc possibilité de construire 135 m2
Contraintes : espace très réduit
Source : http://maps.live.com/
Source : PLU du Grand Lyon
Montessuy
Adresse : Allée Turba Chou
Parcelle n° AY 0237
Taille du terrain : 18 670 m²
Propriétaire de la Parcelle : Ville de Caluire
et Cuire
Zone UB2
Pas de COS et emprise au sol = 10 % pour
une nouvelle construction.
Bâtiment existant
Emprise au sol maximal possible
= 1 867 m2
Source : PLU du Grand Lyon
Donc possibilité de construire 1 867 m2
Contraintes : Se situe à coté d’une grande barre de logement social et sur un espace boisé.
Source : http://maps.live.com/
3.2- Une possible révision du COS?
Dans ce secteur Nord-Ouest de caluire, quelques interrogations se posent. Le Vernay se
situe à la sortie du bourg. Il est traversé par une route principale, celle passant du metro Cuire, à
la mairie de Caluire, au centre ville. Ce quartier mute petit à petit. Les maisons sont rachetées
par des opérateurs privés qui les remplacent par des immeubles. Pour chaque opération privé, la
mairie impose 25 % de logements sociaux. Cela permet ainsi de conserver les 16 % de logements
sociaux sur la commune, mais ne permet pas d’augmenter ce pourcentage.
Le PLU n’est plus tout à fait adapté dans
Figure 11 : Le PLU du Vernay
cette zone. Une grande partie est en UD2B voir en
UE1. Ces zonages indiquent un COS entre 0,20 et
0,40 ainsi qu’une emprise au sol de 30 à 40 %. La
densification est donc limitée. Hors, nous sommes
sur l’axe principal, à la sortie du centre et les
UD2b
constructions se développent.
UEI
Le Grand Lyon et l’OPAC du Rhône
regrettent ce réglement car il produit un mitage de
l’espace. Des bâtiments de petites hauteurs
poussent un peu partout, entre deux maisons sans
véritable cohérence. C’est “un développement
UD2b
plus ou moins anarchique” qui en résulte, surtout
que le PLU indique un certain retrait des
Carte tirée du PLU
immeubles de la voirie par exemple. Il n’y a donc
“pas de véritable alignement” souligne le Grand
Lyon13.
13
Propos de Mme CAILLOD, cf annexe n°
Conclusion
La loi SRU impose aux communes un seuil minimum de 20 % de logements sociaux.
Caluire et Cuire, cherche ainsi à réduire son déficit et cette volonté est s'illustre une nouvelle fois
en m’ayant intégré comme stagiaire pendant ces quatre mois.
Au prix du foncier actuel et de la situation géographique de la commune (zones inondables
ou de glissement de terrain) l’idée d’une densification en logements sociaux sur des parcelles
appartenant déjà à des bailleurs est tout à fait logique. Il est en effet trop cher pour la collectivité
d’acheter elle même du foncier.
Aujourd’hui, Caluire et Cuire s’appuie sur les promoteurs privés pour créer des logements
sociaux. 25 % des appartements construits sont revendus aux bailleurs sociaux. Ainsi, la mairie
est loin d’être inactive, mais elle saisie ses opportunités peut-être trop au coup par coup et en
s’appuyant trop souvent sur les initiatives privées. Si cette politique de 25 % est efficace pour
maintenir son taux de 15,5 % de logements sociaux actuel, elle ne lui permet donc pas de
combler son déficit.
La mission qui m’a été confiée pendant ce stage à aboutie aux conlusions suivantes :
- Les terrains 14 sont déjà tous urbanisés et il reste donc peu de place disponibles. Sept terrains ont
été trouvés, mais le nombre, s’il peut paraître décevant n’est en réalité pas si important.
- Cette étude aura localisé les terrains disponibles et il aura permi de faire le point. La solution
envisagée de densifier les terrains des bailleurs sociaux et des collectivités n’est ainsi pas
suffisante, comme l’on pouvait s’y attendre, pour satisfaire à la loi SRU. D’autres solutions
doivent donc être envisagées.
- Le Grand Lyon ainsi que l’OPAC du Rhône sont ainsi d’avis que la commune ne fait pas assez
de prospection. En agissant au coup par coup, elle en oublie peut-être de planifier plus sont
urbanisation, avec en particulier les emplacements des logements sociaux. Les 25 % de
logements sociaux imposé sur les opérations sociaux ne suffisent pas, et il faudrait revenir à
une politique d’ensemble. Par exemple, plus d’emplacements réservés doivent voir le jour. Ce
mode de planification n'est en effet que relativement peu utilisé.
14
Les terrains des collectivés ou des bailleurs, pas ceux du privé
Bibliographie
Documents d’urbanisme :
Le Grand Lyon, 2007, Programme Local de l’Habitat, Tomes 1, 2, 8
Le Grand Lyon, novembre 2006, Atlas du logement locatif et social du Grand Lyon, 120p
Le Grand Lyon, 2007, Règlement du PLU, 600p
Sytral, Juin 2007, Dossier d’enquête publique lignes C1 et C2, 418p
Ouvrages :
Martin et Jo BASSE, 1976, Histoire de Caluire et Cuire, 281p
Jo BASSE, Francis LAVOREL, Louis MAUMIN, Caluire et Cuire histoire de quartiers, 163p
Association des Amis de Jeudi Dimanche, 2001, En passant par… La Rochette, 35p
Articles de presse :
Le logement social :
Le Progrès, 26/09/2002, Des candidats à l’amélioration de leur habitat
Conseil général de l'Allier Direction de la solidarité et de la prévention, Habitat privé, Habitat social,
10p (sous forme PDF)
La Gazette des communes, n° 15, avril 2008, Le quota de 20 % de logements sociaux, page 61
Le Courrier, n° 212, avril 2008, Logement, des maires face à la crise, page 18
La lettre du cadre territorial, n° 357, Manque de logements sociaux : un PLU illégal, page 19
La ZAC Saint Clair
Le Progrès, 20/03/1979, Rénovation de Saint Clair.
Figaro Lyon, 21/04/1989, Les portes de la cité.
Lyon Matin, 15/10/1990, Urbanisme : extension de la ZAC de Saint Clair.
Magazine Rythmes, Mai 1994
Le Progrès, 11/11/2002, Les berges de Saint Clair rendues au public.
Sitographie :
http://www.sciences-sociales.ens.fr/forma/agreg/hss2001/logement/ histoire du logement social en
France.
http://www.logement.gouv.fr/
Les chiffres du logement social en 2006, www.fondation-abbe-pierre.fr/
http://plu.grandlyon.com/
http://www.ville-rillieux-la-pape.fr/
http://fr.wikipedia.org/ Encyclopédie collaborative.
Annexes
Tableau de bord :
03/03/08
- Présentation de la mairie et rencontre avec les principaux acteurs
- Lecture du PLH, de documents de synthèses présentant la commune afin de s'imprégner du territoire.
04/03/08
- Réunion avec M. ROLLIN et M. CRETINON afin de définir précisément le sujet.
- Quelles sont les causes du déficit en HLM ?
- Quelles sont les évolutions récentes et actuelles des HLM ?
- Quels sont les leviers d’actions permettant l’accélération de la création d’HLM?
- Création de fond de cartes, localisation et décomptes des logements sociaux
05/03/08
- Lecture de l’histoire de Caluire et Cuire et de ces quartiers
06/03/08 au 10/03/08
- Élaboration d’un premier plan
- Prise de contact avec la DRE pour les statistiques sur le logments sociaux.
- Lecture du PLU
11/03/08
- Calcul de la densité de population par les quartiers définit par l'INSEE.
- Repérage / Cartographie sur le PLU de ces informations.
12/03/08 au 17/03/08
- Rédaction du mémoire.
- Travail sur les statistiques des logements sociaux.
17/03/08 et 18/03/08
- Réunion avec M.ROLLIN Eric. Précision sur la mission demandée.
- Travail sur le règlement du PLU
19/03/08 au 31/03/08
- Travail sur ma mission : recherche de parcelles disponibles
1/04/08
- Réunion sur les terrains trouvés avec M.CRETINON
- Prise de contact avec le Grand Lyon pour valider ces terrains et obtenir d’autres pistes de recherches.
10/04/08
- Entretien avec Mme B.CAILLOD qui s’occupe des logements sociaux sur le Grand Lyon.
25/04/08
- Entretien avec M.ROS et M. CALLE de l’OPAC du Rhône
13/05/08
- Réunion avec M.CRETINON et M.ROLLIN Pour faire le point sur l’avancé du travail.
19/05/08
- Réunion avec M.PATUREL (élu cadre de vie, logement, urbanisme, développement durable)
Synthèse de l’entretien du jeudi 10 avril 2008
Le Grand Lyon, Mme CAILLOD
Le Grand Lyon mêne/tente une politique de logement social à une échelle encore plus grande :
celle du SCOT.
Le Grand Lyon est bien sûr prêt à suivre et à développer le logement social sur caluire puisque
la ville ne respecte pas la loi SRU. Mais pour cela, la ville doit faire preuve d’une forte volonté et d’une
bonne organisation.
Par exemple, une DIA 15 pour le droit de préemption a été envoyée à Feyzin au lieu du Grand Lyon. La
communauté urbaine n’a ainsi pas pu préempter le terrain que vendant un particulier rue Jamen Grand.
Pour rattraper le retard, la ville devrait faire plus d’emplacements réservés au logement social,
notamment vers Crépieux, puisque c’est ici qu’il y a plus de place. Il faut qu’il y ait une véritable
politique d’ensemble. Ne pas agir seulement “terrain par terrain”.
La planification urbaine doit-être plus stricte, avec des zones de mixités sociales. Dans l’idéal, il
faudrait aboutir le COS dans le quartier du Vernay. Il n’est pas adapté et il provoque la construction
plus ou moins anarchique de petits immeubles. Il ne peut pas y avoir un alignement le long des voies…
C’est maintenant qu’il faudrait demander ce changement pour qu’il soit pris en compte dans la
prochaine révision du PLU.
A montessuy, il y a un vaste projet de restructuration du quartier. Cela se fait en concertation
entre le Grand Lyon et Caluire. L’OPAC souhaite reconstruire le même nombre de HLM, ce que refuse
les deux autres protagonistes. Il faut en construire plus afin de combler le déficit. Le Grand Lyon sera
ferme (pour le moment…) sur ce sujet.
Les communes ne sont plus obligées de loger les professeurs. Les appartements disponibles
pourraient donc être transformés en logement social. Mme CAILLOD ajoute qu’il faut également
penser aux logements d’urgences de la loi DALO sur le logement opposable. Caluire n’en a peut-être
pas suffisamment.
15 Déclaration d’Intention d'Aliénée
Synthèse de l’entretien du vendredi 25 avril 2008
L’OPAC du Rhône, M.ROS et M.CALLE
L’OPAC du Rhône souhaite faire partie des opérations privées, c’est-à-dire bénéficier d’une
partie des 25 % de logements sociaux intégrés dans nouvelles constructions.
L’OPAC possède un patrimoine diversifié, du plus récent au plus ancien, même ceux sans
chauffage de 1940. Ces appartements font d’ailleurs l’objet d’une réflexion déjà évoqué précédemment
par le Grand Lyon et la commune sur le secteur de Montessuy.
Pour l’OPAC, “il faut réinvestir”. Le bâtit est “ancien, pas adapté, mais il a l’avantage d’un loyer très
faible” (350 € pour un T4). Cela permet donc de loger des familles défavorisées.
Sur Caluire, l’accession est à environ 3 500 € le m², soit entre 500 et 600 €/m². Hors, pour
construire des HLM il faut que le prix soit inférieur à 200 €/m²
Pour relancer le logement social à Caluire, il faudrait donc “un peu plus de conviction, ne pas juste
chercher l’équilibre”. L’Etat, les collectivités territoriales et les bailleurs sociaux doivent donc
travailler ensemble.
Le déficit de HLM sur Caluire est en partie du au peu de foncier disponible. Les derniers
programmes de logements (comme celui de Montessuy) à épuisé le foncier. C’est donc presque
logiquement que le parc HLM c’est développé à Rilleux-La-Pape.
Pour redévelopper le parc de logement social, il faut refaire une réserve foncière. Il faut revenir
à une politique publique, comme les ZAC16. Il est difficile de résonner au coup par coup, car le prix du
foncier est trop élevé. Une bonne anticipation de l’urbanisation est donc nécessaire.
Le cas du Vernay a été évoqué. Le PLU est un bon outil de prévision, de politique et d’orientation.
Mais il impose aussi des contraintes (exemple du COS à 0,40). Là encore, une véritable politique
d’ensemble, permettrai de relancer la construction de logements sociaux sur la commune.
16
Zone d’Aménagement Concertée
Résumé
En 2000, la loi sur la Solidarité et aux Renouvellement Urbains a été mise en place. Parmi les
dispositions instaurées, se trouve l’article 55. Il impose la réalisation de logements sociaux aux
communes de plus de 3500 habitants, situées dans une agglomération de plus de 50 000 habitants et où
le nombre des logements sociaux est inférieur à 20 % des résidences principales.
En 2008, la ville de Caluire & Cuire fait partie des 35 communes du Grand Lyon ne respectant
pas l'objectif des 20 %. L’équipe municipale tente donc depuis plusieurs années d’atteindre cet objectif,
mais la part du logement social s’élève encore aujourd’hui aux alentours de 16 %.
L’objectif de ce stage est de trouver des terrains où la densification est possible. Les recherches
sont effectuées plus spécifiquement sur les parcelles que possèdent déjà les collectivités et les bailleurs
sociaux. La difficulté réside en effet dans le fait qu’il n’y pas plus ou peu de terrains disponibles. Les
risques naturels (glissements de terrains, inondations…) sont nombreux, et rendent difficile la
densification. Le PLU limite en effet les implantations dans ces endroits qui peuvent-être dangereux.
Pour réaliser cette mission, l’utilisation du cadastre, du PLU ainsi que d’autres outils
cartographiques se sont révélés indispensables, tout comme le Programme Local de l’Habitat qui a
permit de mieux mesurer l’état actuel et les besoins en logement social.