PROG ACTIONS plh avec ajouts CAF

Transcription

PROGRAMME LOCAL
DE L'HABITAT
2008 - 2013
Adopté par le Conseil Communautaire le 10 Avril 2008
Complété par délibération du 29 octobre 2009
Document n°3
Programme d'Actions
Service Habitat / Logement
Programme Local de l’Habitat
PROGRAMME D'ACTIONS
Ce P.L.H. a été élaboré avec l'appui de :
Habitat & développement Bretagne
(mandataire)
4 ter rue Luzel
22000 Saint-Brieuc
Tél. 02.96.75.40.30
IDEA Recherche
3 rue de la Carrière
35000 RENNES
Tél. 02.23.46.13.40
Le Mans Métropole
Conseils Communautaires du 10/04/2008 et du 29/10/2009
2
PROGRAMME D'ACTIONS
PREAMBULE
La loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales a renforcé le contenu du
Programme Local de l’Habitat dans le cadre de la mise en œuvre d’une délégation de compétences en matière
de gestion des aides à la pierre sur une durée de 6 ans.
Depuis 1994, Le Mans Métropole bénéficie d’un Programme Local de l’Habitat sur son territoire qui a servi de
trame à la politique de l’habitat communautaire.
De plus, par une convention d’une durée de 3 ans de 2005 à 2007, Le Mans Métropole a pris la délégation de
compétence en matière d’aide à la pierre conformément à la loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux
Libertés et Responsabilités Locales.
Une nouvelle convention de délégation sera établie sur une durée de 6 ans de 2008 à 2013, après l’approbation
d’un nouveau Programme Local de l’Habitat conforme au décret n° 2005-317 du 4 avril 2005.
Le Programme Local de l'Habitat comprend 3 parties :
1. Un diagnostic local de l’habitat
Son objectif est d’apporter une connaissance des situations locales et des enjeux particuliers auxquels
est et sera confrontée Le Mans Métropole.
2. La définition d’objectifs et d’orientations pour une politique locale de l’habitat
Le but est de proposer une politique de l’habitat concrète et opérationnelle à partir d’objectifs précis,
dans le cadre global de l’équilibre, la diversification et le mixage de l’offre de logements.
3. Un programme d’actions territorialisé avec les moyens à mettre en œuvre
LE PRESENT DOCUMENT CONSTITUE LE RAPPORT SUR LE PROGRAMME D'ACTIONS
DU PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT DE LE MANS METROPOLE
Le Mans Métropole
3
PROGRAMME D'ACTIONS
SOMMAIRE
Rappels sur les objectifs et orientations du Programme Local de l’Habitat de Le Mans
Métropole.......................................................................................................................................................6
Rappel des objectifs de production de logements.........................................................................................7
Le scénario démographique retenu ................................................................................................................................. 7
Les besoins annuels en logements pour les 6 ans du PLH, conséquences de la projection démographique retenue. .. 7
La sectorisation de Le Mans Métropole...........................................................................................................8
Les objectifs de répartition de la production de logements..........................................................................9
Répartition de la production globale de logements par secteur géographique................................................................ 9
Répartition de la production de logements selon les formes urbaines ............................................................................ 9
Répartition de la production de logements selon les types de logements..................................................................... 10
Les 7 orientations pour le PLH de Le Mans Métropole ................................................................................11
Programme d'actions du Programme Local de l’Habitat de Le Mans Métropole ...........................12
Orientation n°1 : Poursuivre le rééquilibrage de l'urbanisation entre l'agglomération et les espaces
périurbains .......................................................................................................................................................13
Constats et Objectifs :.................................................................................................................................................... 13
Actions retenues : .......................................................................................................................................................... 13
-ACTION 1.1-............................................................................................................................................................ 14
Définir une programmation pluriannuelle de la production de logements dans les ZAC......................................... 14
-ACTION 1.2-............................................................................................................................................................ 16
Mettre en place des réserves foncières pour le logement sur les secteurs de développement et de renouvellement
urbain........................................................................................................................................................................ 16
-ACTION 1.3-............................................................................................................................................................ 19
Mettre en place des partenariats avec les promoteurs privés et la filière de construction ...................................... 19
-ACTION 1.4-............................................................................................................................................................ 21
Expérimenter et favoriser la prise en compte du développement durable dans les opérations d’aménagement ... 21
Orientation n°2 : Mettre en place une stratégie en faveur de la mixité sociale..........................................24
-ACTION 2.1-............................................................................................................................................................ 25
Développer et diversifier l’offre locative sociale en favorisant une meilleure répartition sur l’agglomération .......... 25
-ACTION 2.2-............................................................................................................................................................ 28
Assurer la mixité dans les nouveaux programmes de logements ........................................................................... 28
Orientation n°3 : Poursuivre l'effort de réhabilitation du parc locatif social .............................................31
-ACTION 3.1-............................................................................................................................................................ 32
Mettre en place un Schéma pluriannuel des réhabilitations et du renouvellement urbain à l'échelle de
l'agglomération ......................................................................................................................................................... 32
-ACTION 3.2-............................................................................................................................................................ 34
Coordonner les actions en faveur de la qualité du cadre de vie et de la sécurisation du parc social ..................... 34
Orientation n°4 : Favoriser l’accession sociale à la propriété sur Le Mans Métropole ............................36
Action retenue :.............................................................................................................................................................. 36
-ACTION 4.1-............................................................................................................................................................ 37
Développer des dispositifs favorisant l’accession sociale à la propriété sur l’agglomération.................................. 37
Orientation n°5 : développer le parc de logements et d’hébergements adaptés aux besoins des
populations spécifiques..................................................................................................................................42
Principaux constats et objectifs généraux:..................................................................................................................... 42
Le Mans Métropole
4
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 5.1-............................................................................................................................................................ 44
Accroître l'offre de logements et d’hébergements adaptés aux personnes âgées et handicapées sur
l’agglomération ......................................................................................................................................................... 44
-ACTION 5.2-............................................................................................................................................................ 46
Favoriser l’accès et le maintien dans le logement des personnes défavorisées..................................................... 46
-ACTION 5.3-............................................................................................................................................................ 50
Favoriser l’accueil et l’accès au logement des jeunes.............................................................................................. 50
-ACTION 5.4-............................................................................................................................................................ 52
Développer une offre d’habitat adapté pour des familles de gens du voyage.......................................................... 52
Orientation n°6 : Requalifier et développer le parc privé............................................................................53
Principaux constats et enjeux : ...................................................................................................................................... 53
-ACTION 6.1-............................................................................................................................................................ 54
Mettre en place une OPAH de Renouvellement Urbain sur le Centre-ville du Mans .............................................. 54
-ACTION 6.2-............................................................................................................................................................ 56
Mettre en place un PIG de Cohésion Sociale sur l’agglomération ........................................................................... 56
-ACTION 6.3-............................................................................................................................................................ 58
Engager une réflexion coordonnée avec les communes sur la taxation des logements vacants ............................ 58
Orientation n°7 : Faire vivre le P.L.H. ............................................................................................................60
Principaux constats et enjeux : ...................................................................................................................................... 60
-ACTION 7.1-............................................................................................................................................................ 61
Mettre en place les outils de mise en œuvre du PLH ............................................................................................... 61
-ACTION 7.2-............................................................................................................................................................ 63
Mettre en place un dispositif opérationnel de suivi-évaluation de la politique locale de l’habitat ............................ 63
Annexe 1 : Déclinaison des objectifs et actions par secteur géographique.....................................68
Secteur "Centre-ville"......................................................................................................................................69
Commune et quartiers concernés.................................................................................................................................. 69
Rappel des objectifs....................................................................................................................................................... 69
Déclinaison du programme d'actions............................................................................................................................. 70
Secteur "Quartiers péricentraux"...................................................................................................................74
Commune et quartiers concernés.................................................................................................................................. 74
Secteur "Quartiers périphériques et villes d'Allonnes et Coulaines".........................................................79
Communes et quartiers concernés................................................................................................................................ 79
Secteur "Communes périphériques".............................................................................................................84
Communes concernées ................................................................................................................................................. 84
Annexe 2 : Lexique des principaux sigles..............................................................................................89
Le Mans Métropole
5
PROGRAMME D'ACTIONS
Rappels sur les objectifs et orientations
du Programme Local de l’Habitat
de Le Mans Métropole
Le Mans Métropole
6
PROGRAMME D'ACTIONS
Rappel des objectifs de production de logements
Le scénario démographique retenu
Le scénario retenu d’évolution de la population à l’horizon 2013 envisage une progression différenciée
selon la période, avec une phase de deux ans de montée en puissance :
- Pour les deux premières années du PLH, la progression de la population est de 0,1% par an,
- Pour les quatre années suivantes du PLH, l’augmentation est plus importante, avec une
croissance de 0,2% par an.
Ce scénario de développement volontaire permet d’atteindre 189 040 habitants en 2013. En effet, il
s’agit de tenir compte de la conséquence de la reprise de l’accession à la propriété et des perspectives
de production de près de 5000 logements en Zones d’Aménagement Concerté.
Les besoins annuels en logements pour les 6 ans du PLH, conséquences de la
projection démographique retenue.
Les besoins en logements sur les 6 ans du PLH sont estimés à 585 unités par an en moyenne en
production nette.
Les besoins en production brute prennent en compte 600 démolitions-reconstructions, dans le cadre de
l’A.N.R.U., sur la période du PLH soit + 100 logements par an à produire. Cette reconstitution de l’offre
démolie s’effectue intégralement sous forme de production de logements locatifs sociaux (règle du 1
pour 1). On obtient ainsi une moyenne de 685 logements à produire par an.
Type de besoins
Point d’équilibre : logts nouveaux
non liés à la variation de la
population
Effet démographique
Besoins en logts annuels nets
(hors compensation des démolitions)
Besoins en logts annuels
totaux
y compris compensation des
démolitions
Nb de logts à
produire / an
Nb de logts à
produire / an
Nb de logts à
produire / an
1e et 2e année
3e à 6e année
Moyenne sur 6
ans
432
432
432
89
185
(+0,1% par an)
(+0,2% par an)
521
617
585
621
717
685
Le Mans Métropole
153
7
PROGRAMME D'ACTIONS
La sectorisation de Le Mans Métropole.
Quatre secteurs sont proposés :
Le Centre-ville du Mans
Les quartiers péri-centraux
Les quartiers périphériques du Mans et les villes d'Allonnes et Coulaines qui présentent
une similitude en matière d’habitat avec la ville centre
Les communes périphériques : Arnage, La Chapelle-Saint-Aubin, Mulsanne, Rouillon, Sargéles-Le Mans, et Yvré L’Evêque.
Sargé le Le Mans
La Chapelle Saint Aubin
Coulaines
Yvré l'Evèque
Rouillon
Le Mans
Allonnes
Allones
Arnage
Mulsanne
Le Mans Métropole
8
PROGRAMME D'ACTIONS
Les objectifs de répartition de la production de logements
Compte tenu des modalités spécifiques de reconstitution de l'offre démolie dans le cadre de l'A.N.R.U.,
les répartitions qui suivent sont opérées sur la production nette de logements (585 par an en moyenne
sur les 6 ans du PLH).
Répartition de la production globale de logements par secteur géographique
Secteurs
Logements en %
Logements (moyenne annuelle)
Centre-Ville
15%
88
Quartiers péri-centraux
15%
87
Quartiers périphériques & villes
d'Allonnes et Coulaines
Communes périphériques
Agglomération
50%
293
20%
100%
117
585
Répartition de la production de logements selon les formes urbaines
- en pourcentages :
Centre-Ville
Agglomération (taux moyen)
Individuel
en %
3%
20%
Intermédiaire
en %
7%
15%
Collectif
en %
90 %
65%
Total logement
en %
100 %
100%
45%
15%
40%
100%
75%
40,9%
20%
15%
5%
44,1%
100%
100%
Ces pourcentages constituent des objectifs globaux calculés à l’échelle de chaque secteur. Des variations et péréquations sont possibles
entre quartiers ou communes d’un même secteur.
- en nombre de logements par an (moyenne sur les 6 ans du PLH) :
Individuel
Intermédiaire
Collectif
Total logement
Centre-Ville
3
6
79
88
18
13
56
87
132
44
117
293
88
23
6
117
TOTAL Le Mans Métropole
241
86
258
585
Le Mans Métropole
9
PROGRAMME D'ACTIONS
Répartition de la production de logements selon les types de logements
- en pourcentages :
LOCATIF
ACCESSION
Libre
en %
Loyer interm.
en %
Social
en %
Libre
en %
Sociale
en %
Total
logements
en %
Centre-Ville
15%
20%
20%
30%
15%
100 %
20%
20%
15%
25%
20%
100 %
Quartiers
périphériques et villes
d'Allonnes et
Coulaines
10%
10%
20%
35%
25%
100 %
Communes
périphériques
2%
2%
40%
41%
15%
100 %
10,7%
11,5%
23,2%
34,2%
20,4%
100 %
Agglomération
(taux moyen)
Ces pourcentages constituent des objectifs globaux calculés à l’échelle de chaque secteur. Des variations et péréquations sont possibles
entre quartiers ou communes d’un même secteur.
LOCATIF
ACCESSION
Libre
Loyer interm.
Social
Libre
Sociale
Total
logements
Centre-Ville
13
18
18
26
13
88
18
18
13
21
18
87
Quartiers
périphériques et villes
d'Allonnes et
Coulaines
29
29
59
102
73
293
Communes
périphériques
2
2
47
48
18
117
Total Le Mans
Métropole
63
67
136*
200
119
585
*Aux locatifs sociaux indiqués, s’ajoutent 100 logements par an dans le cadre de la reconstitution de l’offre
démolie (opérations de rénovation urbaine en lien avec l’A.N.R.U.) et une trentaine de logements par an en
compensation des ventes HLM.
Le Mans Métropole
10
PROGRAMME D'ACTIONS
Les 7 orientations pour le PLH de Le Mans Métropole
Pour son Programme Local de l’Habitat, Le Mans Métropole a retenu les sept orientations suivantes qui
seront déclinés en un total de 18 actions préconisées pour une politique locale de l’habitat volontaire :
•
Orientation n°1 : Poursuivre le rééquilibrage de l'urbanisation entre l'agglomération et les
espaces périurbains.
•
Orientation n°2 : Mettre en place une stratégie en faveur de la mixité sociale.
•
Orientation n°3 : Poursuivre l'effort de réhabilitation du parc locatif social.
•
Orientation n°4 : Favoriser l’accession sociale à la propriété sur Le Mans Métropole.
•
Orientation n°5 : Développer le parc de logements et d’hébergements adapté aux besoins
des populations spécifiques.
•
Orientation n°6 : Requalifier et développer le parc privé.
•
Orientation n°7 : Faire vivre le PLH.
Le Mans Métropole
11
PROGRAMME D'ACTIONS
Programme d'actions
du Programme Local de l’Habitat
de Le Mans Métropole
Le Mans Métropole
12
PROGRAMME D'ACTIONS
Orientation n°1 : Poursuivre le rééquilibrage de l'urbanisation entre
l'agglomération et les espaces périurbains
Constats et Objectifs :
Constats :
Le diagnostic local de l’habitat a mis en évidence des constats concernant la nécessité pour le territoire
de maintenir un dynamisme démographique afin d’endiguer le processus d’étalement urbain en cours.
Ainsi, l'analyse des documents d'urbanisme a fait apparaître que si 700 hectares ont été ouverts à
l'urbanisation sur Le Mans Métropole, 1 500 hectares ont été ouverts sur les autres communes du Pays
du Mans (selon les POS et PLU), auxquels s'ajoutent des ouvertures importantes sur d'autres
communes de la périphérie de l'agglomération, ce qui porte les estimations au-delà de 2 500 hectares
pour les espaces périurbains.
700 hectares d'un côté, 2 500 de l'autre, ces données illustrent clairement l'enjeu d'une politique
d'équilibrage entre les développements urbain et périurbain pour mettre en œuvre ce Programme Local
de l'Habitat.
Objectifs généraux :
Compte tenu de ces constats et enjeux, les objectifs sur Le Mans Métropole en matière de maintien du
dynamisme démographique s’inscrivent dans un nécessaire redéploiement des moyens d’action, afin de
développer l’attractivité résidentielle pour les populations désireuses de s’installer sur le territoire.
Les enjeux sont de :
- Constituer une offre foncière et dynamiser les tissus urbains existants,
- Définir un niveau de production de logements adéquat,
- Favoriser une diversité des formes urbaines et des types de logements, intégrant des
produits répondant aux aspirations résidentielles des ménages (notamment individuel en
locatif et en accession)
- Privilégier des formes d’habitat moins consommatrices d’espace et plus respectueuses de
l’environnement.
Actions retenues :
Action 1.1 : Définir une programmation pluriannuelle de la production de logements dans les
ZAC.
Action 1.2 : Mettre en place des réserves foncières pour le logement sur les secteurs de
développement et de renouvellement urbain.
Action 1.3 : Mettre en place des partenariats avec les promoteurs privés et la filière de
construction.
Action 1.4 : Expérimenter et favoriser la prise en compte du développement durable dans les
opérations d’aménagement.
Le Mans Métropole
13
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 1.1Définir une programmation pluriannuelle
de la production de logements dans les ZAC
Objectifs :
L’objectif est de définir, pour chaque ZAC, une programmation quantitative et qualitative de logements
conformément au scénario de développement de l’habitat retenu, en assurant une diversité des types
de logements et des formes urbaines pour répondre aux aspirations résidentielles des ménages.
Il s'agit également d'établir une programmation de la production de logements aidés (locatif et
accession à la propriété) dans ces ZAC sur la durée du PLH (2008-2013), et de définir les conditions de
cession du foncier aux bailleurs sociaux dans les ZAC, en fonction des types de logements (locatifs
sociaux, accession sociale à la propriété).
Contenu :
Cette action comprend 2 étapes pour chaque ZAC :
1
La réalisation d’un scénario de production de logements reprenant les objectifs du
PLH, avec la définition des formes urbaines et des types de logements à développer.
Rappel : les objectifs du PLH en matière de formes urbaines
Individuel
Intermédiaire
Collectif
Centre-Ville
3%
7%
90 %
20%
15%
65%
Quartiers périphériques
& villes d'Allonnes et Coulaines
45%
15%
40%
75%
20%
5%
Rappel : les objectifs du PLH en matière de types de logements
LOCATIF
ACCESSION
Libre
Loyer interm.
Social
Libre
Sociale
Centre-Ville
15%
20%
20%
30%
15%
20%
20%
15%
25%
20%
Quartiers périphériques et villes
10%
10%
20%
35%
25%
2%
2%
40%
41%
15%
Ces pourcentages constituent des objectifs globaux calculés à l’échelle de chaque secteur. Des variations et péréquations sont
possibles entre ZAC d’un même secteur.
Le Mans Métropole
14
PROGRAMME D'ACTIONS
Ces objectifs constituent une référence qui sera déclinée sur chaque ZAC avec souplesse en fonction
de sa situation et de ses caractéristiques particulières. Au sein de chaque secteur géographique, des
péréquations entre ZAC pourront s'opérer, ainsi qu'avec la production hors ZAC.
2
L’établissement d’une programmation pluriannuelle de la production de logements
aidés pour l’ensemble des ZAC.
Cette programmation comprendra pour chaque logement une période de dépôt des dossiers de
financement (mois de l’année n) et une période de livraison des logements (mois de l’année m).
Elle concernera les types de logements suivants :
- les logements locatifs sociaux PLUS et PLAI
- les logements en Location Accession (PSLA)
- les logements en accession sécurisée
Par ailleurs pour l’ensemble des ZAC, une délibération du Conseil Communautaire définira le prix de
cession des terrains pour du logement aidé (locatif social, accession sociale à la propriété). Le prix fixé
tiendra compte des prestations fournies ainsi que des conditions d'équilibre financier des opérations, et
notamment du niveau des loyers de sortie pour le locatif et des prix de vente pour l'accession sociale.
Maîtrise d’ouvrage :
Le Mans Métropole (Service Urbanisme / Habitat) en lien avec les villes.
Partenaires :
Villes, bailleurs sociaux, aménageurs (notamment la SEM).
Calendrier de réalisation :
-
2008 : réalisation d’un scénario de production de logements pour chaque ZAC.
2008 : établissement d’une programmation pluriannuelle de logements aidés pour l’ensemble
des ZAC.
2008 : délibération du Conseil Communautaire sur les conditions de cession du foncier dans les
ZAC pour les opérations de logements aidés.
Indicateurs de suivi :
o Pour chaque ZAC, suivi qualitatif et quantitatif de la production de logements aidés
(locatif / accession sociale à la propriété) en réponse au scénario de production retenu.
o Cartographie de la production de logements de chaque ZAC.
Le Mans Métropole
15
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 1.2Mettre en place des réserves foncières pour le logement
sur les secteurs de développement et de renouvellement urbain
Objectifs :
Il s’agit bien d’assurer une maîtrise de réserves foncières qui puissent permettre de réaliser les
objectifs, à la fois de rééquilibrage de l'urbanisation, de consolidation démographique, de mixité sociale,
de production de logements, mais aussi d’expérimentation environnementale. En effet, la problématique
du foncier est déterminante pour le bon fonctionnement de l’ensemble des politiques à mettre en place
dans le cadre d’un PLH.
Ce volet est d’autant plus déterminant que le contexte de renouvellement urbain est important sur Le
Mans Métropole, et va sans doute continuer à l’être étant donné l’importance de la requalification
urbaine qui devrait être induit par l’axe du Tramway.
Contenu :
Pour cela, il est pertinent de définir et mettre en œuvre un Programme d’Actions Foncières pour
constituer des réserves nécessaires à la production de logements.
Cette action, facilitée par l’appui d’un Etablissement Public Foncier, pourrait comprendre 2 étapes :
1
La réalisation d'une expertise foncière à l’échelle de l’agglomération,
Cette expertise comprend 2 phases :
o Une identification des besoins fonciers et du foncier mobilisable en zones urbaines et
d’extension urbaine,
o Une confrontation de l’offre et la demande dans le but d’établir un Programme d’Action
Foncière précis concernant l’habitat, mais aussi l’économie et l’environnement.
2
La mise en œuvre d’un Programme d’actions foncières avec l’appui d’un Etablissement
Public Foncier.
Un programme d’actions foncières avec un établissement public foncier peut comprendre deux
outils d’action foncière conformément au fonctionnement des établissements existants dans l’Ouest
de la France :
-
Les conventions cadres :
D’abord, elles sont généralement conclues avec toute structure intercommunale
compétente qui souhaite l’appui de l’EPF dans la conduite de son action foncière.
Ensuite, elles rappellent les objectifs de politique foncière des territoires, ces objectifs
relèvent de la responsabilité des acteurs locaux, ils peuvent être plus larges et font l’objet
de contractualisation avec l’EPF.
Le Mans Métropole
16
PROGRAMME D'ACTIONS
Enfin, elles fixent pour une période pluriannuelle, généralement proche de celle du
Programme Pluriannuel d’Intervention de l’Etablissement Public Foncier – à savoir 5 ans-,
le cadre financier d’intervention de l’établissement en cohérence avec les dispositions
adoptées dans le programme pluriannuel.
-
Les conventions opérationnelles :
Les conventions opérationnelles peuvent être prises en application des conventions cadres,
soit être autonomes lorsqu’il n’y a pas de convention cadre,
Elles décrivent les conditions de portage technique, foncier et financier des unités foncières
à acquérir par l’EPF au profit des collectivités locales concernées,
La convention opérationnelle précise en particulier :
o Les natures des biens à acquérir par l’établissement foncier (en fonction des
besoins de la collectivité et des capacités financières des deux partenaires),
o L’engagement de la collectivité ou d’un partenaire public à racheter les biens à une
date déterminée,
o La définition du prix de cession à partir du prix de revient des acquisitions (prix
d’achat, frais annexes, frais d’intervention de l’établissement) et de la politique de
revente de l’EPF définie par son conseil d’administration,
o Les modalités de paiement, éventuellement étalées sur plusieurs années, en
fonction de la capacité de remboursement de la commune et de l’importance de
l’opération.
Cette action nécessite une relance du projet d’Établissement Public Foncier Régional, avec une
interpellation officielle de Le Mans Métropole.
Le Mans Métropole
17
PROGRAMME D'ACTIONS
Le Mans Métropole (Urbanisme, Habitat, Affaires Foncières) en lien avec les villes, futur E.P.F.R.
Partenaires :
État, Conseil Régional, futur Établissement Public Foncier Régional.
-
2008 : réalisation d'une expertise foncière et définition d'un Programme d'Action Foncière.
Le calendrier de mise en œuvre du Programme d'actions foncières est pour partie conditionné par
la relance du projet d'Établissement Public Foncier Régional
o Cartographie des acquisitions foncières pour l’habitat à l’échelle de chaque commune
o Bilan de la mise en œuvre de la mobilisation de l’offre foncière selon le Programme
d’Actions Foncières avec :
Un suivi particulier des terrains cédés aux bailleurs sociaux et
opérateurs privés,
Une analyse de la durée de portage des terrains et bâtiments par les
villes et le futur l’EPF,
Une analyse des équilibres d’opérations au regard du foncier.
Le Mans Métropole
18
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 1.3Mettre en place des partenariats avec les promoteurs privés
et la filière de construction
Objectifs :
Dans la recherche d’une péréquation entre l’ensemble des programmes à mener et afin d’assurer la
pertinence de cette politique de mixité sociale, il est nécessaire d’établir les conditions d’un partenariat
permettant un engagement de tous les acteurs des projets, favorisant à terme le bon déroulement des
opérations.
Deux objectifs sont déterminés pour cette action :
- Mettre en place une convention-cadre type avec les promoteurs privés définissant les
conditions de réalisation des programmes de logements.
- Mobiliser les acteurs du secteur de la construction sur les objectifs qualitatifs et quantitatifs
du Programme Local de l’habitat.
Contenu :
Cette action comprend 2 volets :
-
L’établissement d’une convention-cadre avec les promoteurs privés :
Cette convention doit préciser les conditions de réalisation des programmes de logements, avec :
o Un détail du programme de logements à réaliser ;
o Des prescriptions en matière de typologie et de taille de logements ;
o Le calendrier de réalisation des logements,
o Les modalités de respect de l'objectif de mixité sociale (cf. action 2.2) : nombre de
logements locatifs sociaux à réaliser, normes à respecter (normes applicables au
logement social, éventuellement certifications ou labels environnementaux), modalités
de partenariat avec les bailleurs sociaux, prix de cession maximum des logements
(VEFA) ou du foncier destiné à la réalisation des logements sociaux ;
-
La mobilisation des acteurs de la filière de construction à travers l’établissement d’un
protocole général de coopération :
Ce protocole doit comprendre les points suivants :
o Les objectifs qualitatifs et quantitatifs du PLH,
o Les engagements des professionnels du bâtiment à s’inscrire dans ce PLH prévoyant
en particulier la mise en œuvre de groupements d’entreprises,
o Un volet formation et insertion dans le secteur du BTP.
Le Mans Métropole
19
PROGRAMME D'ACTIONS
Maîtrise d’ouvrage:
Le Mans Métropole (Service Urbanisme / Habitat) en lien avec les communes et la SEM.
Partenaires :
Promoteurs, lotisseurs, architectes, entreprises du bâtiment, syndicats professionnels du bâtiment.
-
-
2008 : rédaction d’une convention-cadre type.
2008 : réunion d’information des syndicats professionnels du bâtiment.
2008-2009 : établissement du protocole général de coopération avec les syndicats
professionnels du bâtiment.
o Évaluation de la mise en œuvre de la convention-cadre avec les promoteurs privés.
o Suivi annuel du protocole général de coopération avec la filière de construction, dans le
cadre d’un comité de suivi mis en place à cet effet.
Le Mans Métropole
20
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 1.4Expérimenter et favoriser la prise en compte du développement durable
dans les opérations d’aménagement
Objectifs :
Devant les défis environnementaux que nos sociétés rencontrent, il devient indispensable de repenser
nos modes de vies et notamment notre façon d’aménager l’espace. En effet, une politique de logement
est une politique lourde qui doit s’inscrire dans une vision plus large du territoire, elle est une maille forte
d’un système où s'articulent de multiples composantes. Ainsi, la question de l’habitat touche de près
des éléments fondamentaux comme la consommation énergétique, les aspects paysagers, les formes
urbaines et leurs appropriations, les relations humaines…
Autant d’approches qui font que l’espace vécu et apprécié aujourd’hui, pourra le rester demain.
En matière d’urbanisme, les Projets d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) des
différents Plans Locaux d’Urbanisme ont d’ailleurs été établis dans ce sens. En matière d’habitat, le
PLH se doit de définir une politique générale encadrant les interventions dans ce domaine.
L’enjeu principal de cette action sera donc d’intégrer les problématiques du développement durable
dans les actions entreprises ou soutenues par la collectivité et notamment celles qui le seront dans le
cadre du PLH. Il s’agit donc d’inscrire le développement résidentiel dans une logique de qualité et de
durabilité, pour conserver un cadre de vie agréable et renforcer l’attractivité du territoire communautaire.
Enfin, pour s’assurer de la bonne réussite de cette action, il est déterminant de disposer d’un cadre
commun pour mettre en œuvre ces objectifs de développement durable.
Contenu :
Il s’agit de définir et expérimenter un référentiel de qualité environnementale pour les opérations
d’aménagement.
L’objectif est donc bien d’inciter à l’approche environnementale de l’urbanisme (AEU) lors de la
réalisation d’opérations d’aménagement publiques ou privées.
Le Mans Métropole
21
PROGRAMME D'ACTIONS
Pour s’inscrire dans la démarche de « l’Approche Environnementale de l’Urbanisme » (AEU), une
opération d’aménagement d’une nouvelle zone d’habitat devra aborder les points suivants :
•
Les choix énergétiques :
Quel type d’énergie, quel(s) fournisseur(s) ?
•
-
L’environnement climatique :
Amélioration du cadre de vie : il s’agit notamment d’offrir une ambiance climatique favorable
pour les déplacements piétonniers ou les espaces de vie extérieurs en veillant à l’adéquation
entre leurs usages et leurs conditions d’ensoleillement ou de protection aux vents.
Meilleure maîtrise de l’énergie dans l’habitat : récupération active ou passive des apports
solaires, gestion du confort thermique d’hiver et d’été.
•
La gestion des déplacements :
Voiries d’accès et de desserte, cheminements piétons, liaison avec les espaces urbains
existants.
•
La gestion de l’eau :
Traitement des eaux usées, des eaux pluviales et des effluents.
•
La gestion des déchets :
Prise en compte de la production de déchets pendant le chantier et à terme pour les
logements produits (Installation d’un point de tri sélectif…).
•
L’environnement sonore :
Orientation des bâtiments prenant en compte les nuisances sonores liées à la circulation
automobile en particulier.
•
-
La diversité biologique :
Maîtrise de l’étalement urbain afin de limiter la consommation d’espaces agricoles et naturels,
Création de conditions favorables au maintien de la bio-diversité en milieu urbain par la création
notamment d’espaces verts.
D’un point de vue opérationnel, cette action comprend 2 étapes :
-
La définition d’un référentiel de qualité environnementale pour les opérations d’aménagement
(Charte de qualité), et l’expérimentation de ce référentiel sur des opérations publiques ou
privées.
-
Une incitation à l’approche environnementale de l’urbanisme (AEU) lors de la réalisation
d’opérations publiques ou privées, avec la recherche de financements pour le volet AEU des
études préalables d’aménagement. Ces financements pourront si nécessaire être complétés
par une aide communautaire de 20 % du coût du volet AEU des études préalables (soit 5 000 à
6 000 € par opération).
Le Mans Métropole
22
PROGRAMME D'ACTIONS
Engagements financiers de Le Mans Métropole :
Si nécessaire, 2 études AEU par an à auteur de 5 000-6 000 € chacune, soit un budget annuel de
10 000-12 000 €, et un coût global de 60 000 à 72 000 € sur la durée du PLH.
Le Mans Métropole (Urbanisme, Environnement, Développement Durable) en lien avec les villes, SEM.
Partenaires :
Aménageurs, ADEME, Conseil Régional des Pays de la Loire, Pays du Mans.
-
2008-2009 : rédaction de la Charte de qualité et du référentiel expérimental
2009-2013 : expérimentation de la Charte sur plusieurs opérations
o Bilan qualitatif annuel des études AEU réalisées sur le territoire communautaire
o Bilan de l’application du cahier des charges AEU dans les nouvelles zones d’habitat
Le Mans Métropole
23
PROGRAMME D'ACTIONS
Orientation n°2 : Mettre en place une stratégie en faveur de la mixité
sociale
Constats :
Le diagnostic local de l’habitat fait état des constats suivants concernant le parc locatif social :
-
Une offre de 23 361 logements (27.7% des résidences principales) concentrée sur trois
communes : Le Mans, Allonnes, et Coulaines (98% de l’offre).
Les 6 autres communes de l'agglomération, réunies dans le secteur "communes périphériques",
comptent moins de 20% de logements sociaux, et quatre sont assujetties aux dispositions de l'article 55
de la loi S.R.U. qui oblige les communes de plus de 3 500 habitants à disposer d'au moins 20% de
logements sociaux, faute de quoi elles sont soumises à un prélèvement, et doivent engager un plan de
rattrapage.
Le besoin d'équilibre et de mixité sociale apparaît également à l'échelle des quartiers.
L'objectif est de répartir le logement locatif social dans toutes les communes de l'agglomération, y
compris celles à caractère résidentiel, et dans le même temps, dans tous les quartiers du Mans y
compris en cœur de ville.
Quant au logement privé, il doit trouver sa place dans tous les quartiers et notamment ceux où l'habitat
social est aujourd'hui très présent.
L’objectif de cette orientation est également de diversifier l’offre d’habitat à vocation sociale dans une
logique de mixité sociale et générationnelle.
Actions retenues :
Action 2.1 : Développer et diversifier l'offre locative sociale en favorisant une meilleure
répartition sur l'agglomération.
Action 2.2 : Assurer la mixité dans les nouveaux programmes de logements.
Le Mans Métropole
24
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 2.1Développer et diversifier l’offre locative sociale
en favorisant une meilleure répartition sur l’agglomération
Objectifs :
Il s’agit ici de définir une production de logements locatifs sociaux en fonction des objectifs retenus (cf.
rappel des orientations et objectifs du PLH) et conformément aux obligations des communes d’Arnage
& Yvré-l’Evêque, puis de Mulsanne et Sargé-lès-Le Mans au titre de l’article 55 de la Loi SRU.
Il est également question de mettre en œuvre une politique volontaire favorisant un rééquilibrage et une
diversification de l’offre à l’échelle de l’agglomération et des quartiers, en partenariat avec les bailleurs
sociaux.
Contenu
L’objectif est de produire 816 logements locatifs sociaux dont 654 logements PLUS et 162
logements PLAI sur 6 ans, hors ANRU, avec une répartition de cette offre sur l’ensemble du territoire
communautaire.
- Répartition par secteur géographique (production sur les 6 ans du PLH) :
Nb de P.L.U.S.
(80%)
Nb de P.L.A.i.
(20%)
Total
Centre-Ville
84
24
108
Quartiers péricentraux
66
12
78
& villes d'Allonnes et Coulaines
282
72
354
222
54
276
Total Le Mans Métropole
654
162
816
En complément de ces 816 logements, il conviendra également de compenser les ventes de
logements sociaux, soit jusqu'à 200 logements PLUS et PLAi supplémentaires à réaliser sur 6 ans.
Cette reconstitution des logements vendus porte la production de logements locatifs sociaux hors
A.N.R.U. à 1 016 logements sur 6 ans, soit environ 170 logements PLUS / PLAi par an dont le
financement devra être assuré dans le cadre de la délégation des aides de l'État.
Le Mans Métropole
25
PROGRAMME D'ACTIONS
Cette programmation des logements locatifs sociaux ne prévoit pas de logements en financement PLS.
En effet, compte tenu du marché local, ce financement ne devrait être utilisé pour des logements
familiaux que de façon marginale.
Le financement PLS sera en revanche fortement mobilisé pour le financement de structures
d'hébergement spécifique (personnes âgées, handicapées) à hauteur d'une centaine de places par an
soit 50 agréments.
Au sein de cette production de logement, il est indispensable d’introduire une clause avec des objectifs
en matière de diversité de l’offre (logements adaptés, logements d’intégration…) :
–
Logements adaptés : 2 par tranche de 10 logements et par organisme (cf.
action 5.1)
–
Logements d’intégration : (cf. action 5.2)
• Un ratio de 20% sur l’offre nouvelle de logements sociaux
• Une obligation de 15% de logements d’intégration pour tout
programme de plus de 10 logements pourra être mise en place pour
garantir l'atteinte des objectifs fixés.
Ces objectifs en matière de logement d’intégration s’inscrivent dans un
élargissement du public accueilli afin de proposer une offre à bas loyer pour
des publics en difficultés économiques.
–
Répartition construction neuve / acquisition-amélioration
• Compte tenu du potentiel de 6652 logements vacants en 2003, objectif
d’un logement acquis-amélioré par tranche de :
o 10 logements neufs pour la ville du Mans
o 20 logements neufs sur les autres communes
–
Qualité et durabilité des logements
• Incitation au respect de la certification Habitat & Environnement
délivrée par CERQUAL (Filiale de Qualitel)
Pour obtenir la certification, il faut satisfaire 6 des 7 thèmes
environnementaux suivants :
Management environnemental de l'opération
Chantier propre
Énergie – réduction de l'effet de serre
Filière constructive – choix des matériaux
Eau (qualité des équipements, maîtrise des consommations)
Confort et santé
Gestes verts
Le Mans Métropole
26
PROGRAMME D'ACTIONS
Il est proposé de modifier le dispositif d’aide à la production de logements locatifs sociaux avec deux
principes :
- une aide différenciée en fonction de la finalité sociale du logement
- une bonification de l’aide communautaire si la certification Habitat et Environnement et
respectée
Nouveau dispositif financier proposé :
Type de logement
Aide de base par logement
Majoration pour certification
Habitat et Environnement
Aide par logement
PLUS
PLAI
2 500 €
3 500 €
+ 2 000 €
+ 2 000 €
Maître d’ouvrage :
Le Mans Métropole, bailleurs sociaux, opérateurs privés
Partenaires :
État, Caisse des Dépôts et Consignations, Conseil Général de la Sarthe, Conseil Régional des Pays de
la Loire, CIL, Cerqual (organisme certificateur)
-
2008 : mise en place du nouveau dispositif financier
Indicateur de suivi :
-
Mise à jour annuelle du taux de logements sociaux à l’échelle de l’agglomération, de
chaque sous secteur, de chaque commune et de chaque quartier IRIS ;
Bilan annuel de la mise en œuvre de la production de logements sociaux d’un point de vue
qualitatif et quantitatif.
Suivi annuel par bailleur des productions effectuées par type de logement
Bilan de l’engagement et de la consommation annuelle des crédits délégués et
communautaires.
Le Mans Métropole
27
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 2.2Assurer la mixité dans les nouveaux programmes
de logements
Objectifs :
Les objectifs de cette action sont de permettre le développement d’une offre diversifiée de logements
locatifs et en accession à la propriété afin de répondre aux besoins des différentes catégories de
populations, tout en établissant une répartition territoriale qui prenne en compte les particularités
spatiales. Pour ce faire, il est indispensable d’instaurer une règle de mixité sociale pour la production de
nouveaux logements qui s’impose aux acteurs publics et privés.
Contenu :
Cette action et cette volonté de mixité sociale se traduit par la mise en place d’un objectif de production
de logements locatifs sociaux (PLUS et PLAI) pour les nouveaux programmes de logements en
fonction de leur ampleur et de leur localisation au sein de l’agglomération.
Ainsi, pour les programmes à partir de 5 logements dans les six communes périphériques et à partir de
10 logements dans les autres secteurs, il est fixé un pourcentage minimum de logements locatifs
sociaux (PLUS et PLAI) :
•
Secteur centre-ville (Le Mans) : 20 %
•
Secteur des quartiers péricentraux (Le Mans) : 15 %
•
Secteur des quartiers périphériques (Le Mans) et villes d’Allonnes et Coulaines : 20 %
•
Secteur des communes périphériques : Fixation du pourcentage sur chaque commune
dans le cadre du PLU, dans une fourchette de 20% à 40%.
Sur les villes du Mans, d'Allonnes et de Coulaines, la servitude ne sera pas instaurée dans les
quartiers dont le taux de logements sociaux est supérieur à la moyenne de l'agglomération (soit
27%) - cf. carte page suivante.
Le Mans Métropole
28
PROGRAMME D'ACTIONS
En ce qui concerne les 6 communes non représentées, l'application de la servitude de mixité concerne l'ensemble du territoire communal.
Le Mans Métropole
29
PROGRAMME D'ACTIONS
La mise en place opérationnelle de cet objectif de mixité sociale se traduit :
D’un point de vue réglementaire, par l’instauration d’un Plan de Servitudes de mixité sociale
dans les zones urbaines et à urbaniser au titre de l’article L 123-2 d modifié par la Loi
Engagement National pour le Logement, ainsi que par la définition d’orientations particulières
pour chaque zone à urbaniser dans le PADD.
D’un point de vue opérationnel, par l’application d’une servitude de mixité sociale selon deux
modalités possibles :
- Par programme à travers les permis de construire pour les zones urbaines bâties
et non bâties.
- Pour l’ensemble d’une zone dans le cadre d’opérations groupées de type ZAC,
lotissements…, pour les zones à urbaniser.
Le Mans Métropole (Service Urbanisme / Habitat) en lien avec les villes de l’agglomération.
Partenaires :
Organismes HLM, Promoteurs privés
-
2008 à 2010 : révision simplifiée des PLU, puis mise en application de la mesure
Le calendrier détaillé des procédures de révision simplifiée sera établi début 2008 en concertation avec chacune des
communes dans le cadre de l'élaboration des conventions de mise en œuvre du PLH (cf. action 6.1).
o Bilan de la mise en place de cette servitude dans les PLU
o Suivi du pourcentage de logements sociaux et intermédiaires par nouveaux
programmes de logements
o Bilan qualitatif et quantitatif par commune de la mise en œuvre de cette mesure
Le Mans Métropole
30
PROGRAMME D'ACTIONS
Orientation n°3 : Poursuivre l'effort de réhabilitation du parc locatif
social
Constats :
Le diagnostic local de l’habitat fait état des constats suivants concernant le parc locatif social :
-
-
Un besoin important d’amélioration du parc de logements (2049 réhabilitations sur Allonnes
entre 1998 et 2003, 702 logements réhabilités en 2005 alors que la convention de délégation
en prévoyait 130, opération d’amélioration du patrimoine de Le Mans Habitat « en continu ») ;
Une forte activité de renouvellement urbain des quartiers d’habitat social en ZUS sur les villes
du Mans, Coulaines et Allonnes sans réelle mise en perspective au niveau de l’agglomération.
Le Programme Local de l'Habitat réaffirme l'engagement de la collectivité en faveur de la réhabilitation
du parc existant, afin de conserver une offre à loyers modérés (un logement social neuf présente un
loyer supérieur d'au moins 100 € à un logement social ancien réhabilité).
Cet objectif constitue une priorité pour la collectivité et pour les bailleurs sociaux.
Actions retenues :
Action 3.1 : Mettre en place un Schéma pluriannuel des réhabilitations et du renouvellement
urbain à l'échelle de l'agglomération.
Action 3.2 : Coordonner les actions en faveur de la qualité du cadre de vie et de la
sécurisation du parc social.
Le Mans Métropole
31
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 3.1Mettre en place un Schéma pluriannuel des réhabilitations
et du renouvellement urbain à l'échelle de l'agglomération
Objectifs :
Par cette action, l’objectif est de poursuivre la réhabilitation et le renouvellement du parc social, en
coordonnant les opérations au niveau communautaire.
Contenu :
Pour atteindre cet objectif, il apparaît pertinent de mettre en place un schéma pluriannuel des
réhabilitations et du renouvellement urbain du parc locatif social à l’échelle de l’agglomération.
Le Schéma pluriannuel portera sur les opérations de démolition-reconstruction, réhabilitation et
Amélioration de la qualité de Services. Il sera articulé en 2 parties :
1ère partie - la synthèse communautaire des opérations programmées dans le cadre de l’ANRU
sur les villes d’Allonnes, Coulaines et Le Mans, avec des objectifs en terme de :
- Démolitions/reconstructions
- Réhabilitation
- Résidentialisation
2ème partie - la programmation des opérations hors ANRU notamment en matière de réhabilitation
de programmes de logements sociaux ne relevant pas du renouvellement urbain.
Compte tenu de la priorité donnée à la réhabilitation, et des besoins liés à l'ancienneté du parc,
il convient d'assurer dans le cadre de la délégation des aides à la pierre le financement de la
réhabilitation d'environ 400 logements par an, soit 2 400 logements sur 6 ans (ce qui
correspond à environ 20% du patrimoine locatif social situé hors secteur ANRU).
Ce chiffrage sera affiné dans le cadre de l'élaboration du Schéma, en lien avec les Plans
Stratégiques de Patrimoine des organismes.
En matière de réhabilitation de logements sociaux, trois typologies d’intervention pourront être
prioritaires :
- L’adaptation aux besoins des personnes âgées et souffrant de handicaps
- La réduction des charges
- La sécurité des immeubles
Concernant le dispositif d’aide à la réhabilitation, une refonte est envisagée sur la base des aides
existantes, en introduisant une incitation à la réduction des charges (aide majorée en fonction de
l’économie de charges).
Le Mans Métropole
32
PROGRAMME D'ACTIONS
Le Mans Métropole en lien avec les communes
Partenaires :
ANRU, Etat, Organismes HLM
Refonte du dispositif d’aide à l’amélioration du parc social, sur la base de l'existant, avec 4 thématiques:
o
o
o
o
La sécurité des immeubles
La réhabilitation des immeubles (clos et couvert)
L’amélioration intérieure des logements (travaux Palulosables)
La réduction des charges avec la proposition d’une majoration de l’aide
communautaire modulée en fonction du gain réel d’économie de charges
(modalités à définir)
-
2008 : Élaboration du schéma pluriannuel des réhabilitations et du renouvellement urbain
o Bilan de l'élaboration du Schéma et de la refonte des aides communautaires ;
o Suivi de l'avancement des opérations programmées dans le Schéma, en distinguant les
opérations réalisées dans le cadre de l'A.N.R.U., et celles réalisées hors A.N.R.U. ;
o Bilans chiffrés des financements mobilisés pour la réalisation des opérations.
Le Mans Métropole
33
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 3.2Coordonner les actions en faveur de la qualité du cadre de vie
et de la sécurisation du parc social
Objectifs :
L'enjeu majeur de cette préconisation est de systématiser une réflexion transversale et prospective,
dans le but d’intervenir de façon appropriée et équilibrée sur l’habitat, l’aménagement et les
équipements, notamment dans les quartiers d’habitat social inclus dans le cadre de la Politique de la
Ville.
Contenu :
Pour atteindre ces objectifs, il apparaît pertinent de mettre en place des conventions partenariales de
Gestion Urbaine de Proximité sur les quartiers situés en Z.U.S.
La mise en place d’une gestion urbaine de proximité sur un quartier comprend 3 phases :
- La réalisation d’un diagnostic ciblé et partagé sur le quartier pour déboucher sur une
stratégie d’actions
- L’élaboration d’une convention partenariale sur la gestion urbaine de proximité
- La mise en place de dispositifs de coordination et de suivi associant les habitants, les
usagers et leurs associations
La mise en place de ces conventions concernera tous les quartiers en Z.U.S., y compris hors zone
ANRU. Elles contribueront à l’amélioration des conditions de vie des habitants et permettront de
mobiliser les financements Amélioration de la Qualité de Services (A.Q.S.) pour les travaux de
sécurisation des immeubles.
Cette action peut s’envisager sur les quartiers suivants :
- Quartiers des Sablons, Ronceray et Glonnières (Le Mans) – en cours
- Quartier Chaoué-Perrières (Allonnes)
- Quartier de Bellevue (Le Mans & Coulaines)
- Quartier de l’Epine (Le Mans)
Pour chaque quartier, la mise en place de la Convention sera conduite par Le Mans Métropole en lien
avec la Ville concernée et les bailleurs, avec l’appui éventuel d’un bureau d’études.
Le Mans Métropole et les villes
Partenaires :
ANRU, Etat, Organismes HLM
Le Mans Métropole
34
PROGRAMME D'ACTIONS
- Financement de certaines études de mise en place des conventions de Gestion Urbaines de Proximité
-
Rédaction des Conventions à échelonner sur les 6 ans du PLH, avec priorité aux
Conventions G.U.P. exigées par l'A.N.R.U.
Conventions partenariales de Gestion Urbaine de Proximité :
o Bilans de la mise en place des conventions de Gestion Urbaine de Proximité ;
o Suivi de la mise en œuvre de ces conventions dans le cadre d'un Comité de suivi mis
en place sur chacun des sites ;
o Bilans des financements AQS mobilisés, avec le détail des travaux réalisés.
Le Mans Métropole
35
PROGRAMME D'ACTIONS
Orientation n°4 : Favoriser l’accession sociale à la propriété sur Le
Mans Métropole
Constats :
En terme d’accession sociale à la propriété, le Diagnostic local de l’habitat met en évidence les constats
suivants :
- Une reprise récente de l’accession sociale aidée en particulier dans le parc ancien suite au
décret du 1er février 2005 (+732% de PTZ entre 2004 et 2005 sur Le Mans Métropole) ;
- Le PTZ dans le neuf, un facteur d’urbanisation en déclin (PTZ individuel neuf = 25% logements
individuels mis en chantier sur Le Mans Métropole en 2005 contre plus de 50% en 1997) ;
- Des prix en nette hausse (+ 30 000€ en moyenne par opération entre 1997 et 2006 sur Le
Mans Métropole) ;
- Un poids de plus en plus lourd dans le budget (prêts de plus de 20 ans : 7% en 1997 et 72% en
2006) ;
- Des interventions en matière d’accession sociale à la propriété en neuf à développer.
Compte tenu du contexte local en matière d’accession à la propriété, il apparaît intéressant de
diversifier les modalités d’accession sociale à la propriété afin de permettre aux ménages modestes
d'effectuer un parcours résidentiel au sein de Le Mans Métropole, et de participer à la vie locale. Il s’agit
bien ici de s’inscrire dans une volonté de mixité sociale et de lutter contre les divers processus de
ségrégation socio-spatiale.
Ainsi, nous pouvons envisager un panel de dispositifs garantissant un accès à la propriété sur le
territoire communautaire pour un plus grand nombre :
-
-
L’accession très sociale : par la vente de logements HLM ;
L’accession sociale sécurisée: un produit intermédiaire entre le lot libre et le locatif social
soutenu par Le Mans Métropole ;
La Location Accession : avec le prêt Social Location-Accession.
Le diagnostic a également montré l'importance de l'accession sociale dans l'ancien avec un prêt à taux
zéro (PTZ) sur Le Mans Métropole depuis 2005. Aussi, la mise en place d’un dispositif
d'accompagnement des accédants dans le parc ancien apparaît tout à fait pertinente.
Action retenue :
Action 4.1 : Développer des dispositifs favorisant l’accession sociale à la propriété.
Le Mans Métropole
36
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 4.1Développer des dispositifs favorisant l’accession sociale
à la propriété sur l’agglomération
Objectifs :
Cette action sur l’accession sociale à la propriété doit permettre d'accompagner les opérations
d’accession dans du logement neuf comme dans l’ancien.
Il s’agit également de développer une palette de produits logements plus en adéquation avec les
attentes et les capacités contributives des ménages.
Contenu
Sur Le Mans Métropole, 4 produits d’accession sociale à la propriété pourront être développés :
1. L’accession très sociale avec la vente de logements HLM sur Le Mans Métropole;
2. Le dispositif de location-accession avec le produit PSLA ;
3. L’accession sociale sécurisée, avec le développement des opérations soutenues par Le
Mans Métropole ;
4. L’accompagnement des opérations d’accession P.T.Z. dans l’ancien, avec un dispositif de
conseil aux accédants et de soutien à la réalisation des travaux de mise aux normes.
1. L’accession très sociale à travers la vente du patrimoine HLM :
•
Un objectif de 200 logements en 6 ans soit 0,9 % du parc.
Conditions d’éligibilité :
- Logement construit depuis plus de 10 ans
- Priorité de vente à un locataire du parc HLM
Afin de limiter le développement de copropriétés dégradées, l’accession
très sociale concernera prioritairement :
- Logements individuels ou semi-individuels
- Logements dans un petit immeuble collectif (R + 3)
•
Les modalités opérationnelles :
Il s’agit d’établir une programmation triennale des ventes de logements en
articulation avec les Plans Stratégiques de Patrimoine des organismes, et
en intégrant la reconstitution de l’offre dans la programmation (cf. action
2.1).
Sauf cas particuliers, les ventes ne concerneront pas le patrimoine situé dans
les communes assujetties aux dispositions de l'article 55 de la loi S.R.U.
Le Mans Métropole
37
PROGRAMME D'ACTIONS
2. La location-accession (PSLA) :
•
Un objectif de 240 logements en 6 ans, soit 40 logements par an.
•
Les modalités opérationnelles :
Un opérateur privé ou un organisme HLM réalise ou acquiert une maison, en
mobilisant un PSLA, puis signe des contrats de location-accession avec des
ménages respectant les plafonds de ressources du dispositif.
Pour mémoire, plafonds de ressources PSLA en vigueur (décret du 27 mars 2007) :
Nb de personnes dans le logt
Revenu fiscal de référence
1 personne
23 688 €
2 personnes
31 588 €
3 personnes
36 538 €
4 personnes
40 488 €
5 personnes et plus
44 425 €
Le prêt ouvre :
-
Une application d’un taux de TVA à 5.5% (au lieu de 19.6%)
Une exonération de 15 ans de taxe foncière sur les propriétés bâties
L’opérateur s’engage à :
-
Signer des contrats de location-accession avec des ménages dont les revenus sont
inférieurs aux plafonds en vigueur
Plafonner la fraction de la redevance correspondant à un loyer, pendant la phase de
location
Plafonner le prix de vente du logement, et appliquer une minoration de ce prix d’au moins
1.5% pour chaque année de la phase de location
Disposer de l’engagement d’un établissement de crédit de proposer au ménage, en début
de phase d’accession, une offre de financement à mensualité plafonnée
Proposer au ménage une garantie de rachat du logement et une garantie de relogement,
sous condition de ressources, pour le protéger des accidents de la vie
Répartition géographique de la production annuelle :
PSLA
Centre-ville
-
5
Quartiers périphériques et villes d'Allonnes et Coulaines
25
10
40
Le Mans Métropole
38
PROGRAMME D'ACTIONS
3. Les opérations d’accession sécurisée :
Il s'agit de poursuivre et conforter l'action entreprise par Le Mans Métropole en matière de
soutien à l'accession sociale à la propriété, en la recentrant sur un public plus modeste
avec un prix de vente plafonné.
•
L’objectif est de 486 logements en 6 ans.
•
Les modalités opérationnelles proposées :
- Tout d'abord, une identification de nouveaux sites en ZAC et hors ZAC
susceptibles d’accueillir de telles opérations sera réalisée au lancement du
PLH afin de programmer les opérations en accession sécurisée ;
- Ensuite, un appel à projet sera élaboré sur la base d'un cahier de
préconisations techniques et financières avec un plafonnement du prix de
vente ; le prix plafond est à expertiser en fonction du public ciblé et des
prestations du logement – il pourrait s'établir autour de 1 250 €/m² H.T.
(valeur en mai 2007).
- Parallèlement, une aide de Le Mans Métropole sera mise en place pour
permettre aux opérateurs de minorer les prix de vente et ainsi d'atteindre les
objectifs fixés dans l'appel à projets – le niveau de cette aide réglementée
sera fixé au regard des objectifs à atteindre.
Cette aide sera au moins égale à 3 000 ou 4 000 €, ce qui permettra d’ouvrir
droit pour les accédants le cas échéant en fonction de leur situation financière
et de leurs souhaits :
- au PTZ Majoré ;
- au Pass-Foncier.
Certaines opérations pourront faire l'objet d'un montage sous forme de
location-accession (P.S.L.A.)
•
Les conditions d’éligibilité pour l’accédant proposées :
- Être primo-accédant
- Avoir des ressources inférieures aux plafonds PAS
Pour mémoire, plafonds de ressources PAS en vigueur (valeur avril 2007) :
Nb de personnes dans le logt
Revenu fiscal de référence
1 personne
15 183 €
2 personnes
22 205 €
3 personnes
26 705 €
4 personnes
31 199 €
5 personnes et plus
35 713 €
Le Mans Métropole
39
PROGRAMME D'ACTIONS
4. L’accompagnement des opérations d’accession PTZ dans le marché de l’ancien :
•
Les modalités opérationnelles – 2 volets :
-
La mise en place d’une prestation de conseil technique et financier avant la
réalisation de l’acquisition d’un bien ;
Le contrôle après travaux de la mise aux normes effective du logement.
Ces deux prestations seraient confiées à un organisme spécialisé par un
marché de prestations spécifiques.
-
la mise en place d’une aide financière pour la réalisation des travaux de
mise aux normes du logement et d'économies d'énergie pour les accédants
modestes, sous conditions de ressources. L’instruction et la gestion de
l’aide pourraient être confiées à l’ANAH.
•
La location-accession (PSLA) :
Aide de 1500 € par logement ou conditions préférentielles de cession du foncier dans les ZAC.
•
L’accession sécurisée :
Niveau de l'aide à expertiser en fonction des objectifs fixés dans l'appel à projets (prix de vente plafond,
prestations attendues). Pour mémoire : dans le dispositif actuel, l'aide de base est fixée à 60 €/m² de
surface habitable.
•
L’accompagnement des opérations d’accession PTZ dans le marché de
l’ancien – 2 volets :
-
Financement d’un prestataire pour l’accompagnement de l’accession dans le parc ancien,
à hauteur d’environ 600 € H.T. par ménage accédant (avec une co-financement à solliciter
auprès de partenaires).
-
Aide financière aux travaux, soit par une subvention à l’accédant, soit par un prêt sans
intérêt en partenariat avec des établissements de crédit (montants et modalités à préciser).
Le Mans Métropole, bailleurs sociaux, C.I.L. de la Sarthe
Partenaires :
État, Caisse des Dépôts, C.I.L. de la Sarthe, promoteurs privés, établissements bancaires et de crédit.
Le Mans Métropole
40
PROGRAMME D'ACTIONS
-
2009 : établissement d’une programmation des ventes HLM et des opérations en accession
sécurisée sur la durée du PLH et par an
2008 : mise en place de l'aide au PSLA
2008 : élaboration de l'appel à projet pour les opérations d’accession sociale sécurisées
soutenues par Le Mans Métropole
2009-2010 : définition du dispositif d’accompagnement de l’accession dans l’ancien
-
Evaluation annuelle des réalisations à l’échelle de l’agglomération, des sous-secteurs et des
quartiers IRIS
Bilan quantitatif de la mise en œuvre des 4 dispositifs proposés
Le Mans Métropole
41
PROGRAMME D'ACTIONS
Orientation n°5 : développer le parc de logements et d’hébergements
adaptés aux besoins des populations spécifiques
Cette orientation a pour objectif général de produire une offre de logements adaptés aux besoins de
populations spécifiques : personnes âgées et handicapées, jeunes, personnes défavorisées, familles
nombreuses…
Principaux constats et objectifs généraux:
Constats :
Le diagnostic du territoire a permis d’établir les principaux constats suivants concernant les populations
spécifiques :
- En ce qui concerne les personnes âgées, les recensements complémentaires indiquent une
augmentation de la part des plus de 60 ans, hormis sur Le Mans où la cette population reste stable. De
plus, on relève un manque de structures d’accueil, avec des taux de remplissage à 100%, des délais
d’attente souvent longs, mais une pression légèrement moins forte sur les foyers-logements. Le
manque de places est également souligné par les professionnels eu égard aux objectifs du schéma
départemental concernant les personnes âgées. En parallèle, il apparaît un déficit d’information et de
conseil technique.
- Quant aux populations défavorisées, on recense une nécessité de développer l’offre à court
terme, et notamment pour l’accueil des familles. Cependant, il s’agit en fait plus un problème de sortie
et de rotation qu’un manque de places.
- Au sujet des populations jeunes, il serait favorable de diversifier l’offre de produits logements,
tout en améliorant les conditions d’accès vers des logements autres que ceux issus des FJT.
- Enfin, un des enjeux vis à vis des gens du voyage, est de permettre la sédentarisation et
d'apporter une offre de terrains familiaux.
Objectifs :
Compte tenu de ces constats, les objectifs sur Le Mans Métropole en matière de logement des
populations spécifiques s’inscrivent dans une perspective de développement de l’offre de logements et
de création de dispositifs d’accompagnement.
-
Répondre aux besoins en matière de logements des populations dites spécifiques face aux
évolutions sociales et démographiques en cours,
Poursuivre les réflexions engagées par certaines communes et les concrétiser sur le terrain,
Elaborer une stratégie commune en ce qui concerne le logement de ces populations.
Le Mans Métropole
42
PROGRAMME D'ACTIONS
Actions retenues :
Action 5.1 : Accroître l'offre de logements et d’hébergements adaptés aux personnes âgées et
handicapées sur l’agglomération,
Action 5.2 : Favoriser l’accès et le maintien dans le logement des personnes défavorisées,
Action 5.3 : Favoriser l’accueil et l’accès au logement des jeunes,
Action 5.4 : Développer une offre d’habitat adapté pour des familles de gens du voyage.
Le Mans Métropole
43
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 5.1Accroître l'offre de logements et d’hébergements
adaptés aux personnes âgées et handicapées sur l’agglomération
Constats :
Le diagnostic local de l’habitat sur Le Mans Métropole a mis en évidence un déficit de logements et
d’hébergements spécifiques pour les personnes âgées et handicapées sur l’agglomération, compte tenu
du vieillissement de la population.
Objectifs :
Il s’agit d’accroître l’offre de logements adaptés aux personnes âgées et handicapées, dans le parc
social existant et dans la production nouvelle, mais aussi de développer l’offre d’hébergements pour les
personnes âgées.
Contenu :
Cette action comprendrait 3 volets :
1) Le développement d’un parc de logements adaptés avec une obligation de production avec
2 logements adaptés par tranche de 10 nouveaux logements sociaux, soit potentiellement
27 logements par an (162 logements sur 6 ans).
Cette obligation concernerait l’habitat collectif en particulier les rez-de-chaussée et les
immeubles avec un ascenseur, ainsi que le logement individuel groupé. Il s’agit également de
développer des programmes mixtes intégrant des logements pour les personnes âgées.
2) L’incitation à l’adaptation des logements existants :
- Dans le parc social au cas par cas, en fonction des différents régimes d'aides
financières applicables ;
- Dans le parc privé à travers les Programmes d’Amélioration de l’habitat mis en place
sur l’agglomération (cf. actions 6.1 et 6.2).
3) La négociation avec le Conseil Général de la Sarthe pour intégrer les 300 nouvelles
places d’hébergements projetées sur l’agglomération dans le cadre du schéma
départemental 2005-2009.
En complément de cette démarche, il convient de prévoir dans le cadre de la délégation des
aides à la pierre un contingent d'agréments PLS suffisant. En effet, le financement PLS est
souvent mobilisé pour le financement de structures d'hébergement spécifique pour les
personnes âgées et handicapées car il ouvre droit à l'APL pour les résidents.
Le besoin s'élève à une centaine de places par an soit 50 agréments.
Le Mans Métropole
44
PROGRAMME D'ACTIONS
Cet engagement comprend une bonification de l’aide communautaire pour les logements adaptés
en offre nouvelle :
Bonification de
20% pour
adptation du
Aide de base
logement - Aide
Type de logement
par logement
par logement -
PLUS
2 500 €
500 €
PLAI
3 500 €
700 €
Quant à l'adaptation des logements existants dans le parc locatif social, une réflexion sur le
financement des travaux sera menée dans le cadre de l'élaboration du Schéma pluriannuel des
réhabilitations et du renouvellement urbain.
Le Maître d’ouvrage :
Le Mans Métropole en lien avec les villes, bailleurs sociaux, propriétaires privés
Partenaires :
Conseil Général, État, ANAH, associations spécialisées, Maison départementale du Handicap, Caisse
des Dépôts et Consignations, Association des Paralysées de France, CLIC-CIDPA
-
2008 : mise en place du nouveau dispositif financier pour le parc social
-
Parc social : intégré dans les bilans du parc social (cf. action 2.1),
Adaptation du parc privé : intégré dans le tableau de bord de la requalification du parc privé
ancien (cf. action 6.1 et 6.2),
Bilan par bailleur et par type d’opération : Réhabilitation, Construction neuve, AcquisitionAmélioration.
Le Mans Métropole
45
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 5.2Favoriser l’accès et le maintien dans le logement
des personnes défavorisées
Constats :
Le diagnostic a mis en évidence les constats suivants concernant le logement des personnes
défavorisées :
-
Une situation sociale marquée par une précarité significative ;
Un déficit en logements spécifiques notamment induit par des difficultés de sortie de ces
structures ;
Un rajeunissement et une féminisation des personnes à la rue, avec un besoin d’accueil pour
les familles.
Objectifs :
La problématique des personnes défavorisées nécessite le développement d’une offre très sociale pour
répondre aux ménages qui cumulent les difficultés.
En parallèle, il convient d'accompagner l’adaptation et la création d’une offre d’hébergement spécifique :
CHRS, Maison Relais, et mettre en œuvre un accompagnement social lié au logement professionnel
des ménages défavorisés.
Enfin, il apparaît nécessaire de concevoir et promulguer des solutions de sortie des structures
collectives, comme la sous- location et bail glissant qui peuvent être des axes à développer.
Contenu :
•
•
•
•
Le développement de l’offre de logements d’intégration,
L’accompagnement de l’adaptation et la création d’une offre d’hébergement
spécifique,
L’accompagnement social lié au logement des ménages défavorisés,
Le développement de solutions de sortie des structures collectives.
Le Mans Métropole
46
PROGRAMME D'ACTIONS
1) Le développement de l’offre de logements d’intégration :
Objectif quantitatif : ratio de 20% de logements d’intégration dans la nouvelle
offre locative sociale, soit 162 logements en 6 ans,
Une obligation de 15 % de logements d’intégration pour tout programme de plus de 10
logements locatifs sociaux pourra être mise en place pour garantir l'atteinte des objectifs
fixés.
Ces objectifs en matière de logement d’intégration s’inscrivent dans un élargissement du
public accueilli afin de proposer une offre à bas loyer pour des publics en difficultés
économiques.
Répartition géographique :
Offre PLAi sur 6 ans
Centre-ville
24
Quartiers péricentraux
12
Quartiers périphériques et villes d'Allonnes et Coulaines
72
54
162
2) L’accompagnement de la création et de l’adaptation de l’offre d’hébergements
spécifiques :
Objectif : Accompagner financièrement les projets de création et d’adaptation des
résidences sociales et maisons relais sur l’agglomération
Modalités opérationnelles :
- Clarifier les modalités de financement de ces opérations dans le dispositif
financier de Le Mans Métropole (droit commun ou aide spécifique) ;
- Mettre en œuvre une programmation sur les 6 ans du PLH des projets
locaux d’adaptation et de d’hébergements spécifiques.
3) L’accompagnement social lié au logement des ménages défavorisés :
Objectif : Mettre en œuvre un partenariat avec les services sociaux locaux et
départementaux, les associations intermédiaires et un opérateur pour favoriser un
accompagnement social lié au logement des ménages défavorisées sur
l’agglomération.
- Mettre en place une maîtrise d’œuvre urbaine et sociale avec 3 axes
d’intervention : recherche, accès et maintien dans le logement, ou
intégrer la maîtrise d’œuvre urbaine et sociale départementale existante,
Le Mans Métropole
47
-
PROGRAMME D'ACTIONS
Mettre en place une instance de concertation communautaire pour
traiter les différentes situations avec une fréquence de réunion mensuelle,
en lien avec le PDALPD.
4) Le développement de solutions de sortie des structures d’hébergement :
Objectif : Favoriser une intégration dans le parc social banalisé des ménages
hébergés en structure d’hébergement
- Favoriser le développement des formules de la sous-location et du bail
glissant par une sécurisation des associations intermédiaires et des
bailleurs sociaux dans le cadre du PDALPD,
- Mettre en place une instance de traitement des situations de sortie de
structures d’hébergement en partenariat avec l’État et le Département et
les CCAS des villes de l’agglomération (dans le cadre du PDALPD)
Proposition de modification du dispositif d’aide financière pour le logement des
personnes défavorisées avec :
- Une aide bonifiée pour la production de logements d’intégration (cf. action 2.1)
Participation au financement d’une MOUS pour l’accompagnement social lié au logement
à hauteur d’un montant global avant subvention d'environ 1 000 € par ménage pour un
accompagnement social de 6 mois hors frais de structure de l’opérateur.
Le Mans Métropole, Pilotes du PDALPD (Etat, Conseil Général), Associations intermédiaires
Partenaires :
C.C.A.S. des communes, services de l’État (DDASS), bailleurs sociaux, Associations intermédiaires,
Caisse des Dépôts et Consignation, Caisse d'Allocations Familiales de la Sarthe
-
A préciser en lien avec le nouveau PDALPD
Le Mans Métropole
48
PROGRAMME D'ACTIONS
-
Bilan-résultats annuels de la production de logements d’intégration d’un point de vue qualitatif
et quantitatif
-
Evaluation de la production d’hébergement collectif d’un point de vue qualitatif et quantitatif.
-
Bilan du fonctionnement des hébergements collectifs avec :
o Durée moyenne d’occupation des hébergements,
o Caractéristiques des ménages accueillis,
o Raisons d’occupation d’un hébergement d’urgence…
-
Bilan du parc en sous location comprenant :
o Le nombre et le type de logements,
o La localisation des logements,
o Le bilan social de la population accueillie.
Le Mans Métropole
49
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 5.3Favoriser l’accueil et l’accès au logement des jeunes
Objectifs :
Favoriser l’accueil et le maintien de la population jeune constitue un enjeu fort pour l’avenir du territoire
notamment en terme de dynamisme. Pour ce faire, il est indispensable de proposer aux jeunes des
logements adaptés : petits logements, logements pour des durées plus ou moins longues, facilité
d’entrée et de sortie, loyers adaptés….
Contenu :
1) Le renouvellement de l’offre existante en particulier en structure collective de type FJT :
Objectif : Favoriser le renouvellement de l’offre existante dans un contexte de marché
locatif détendu et donc fortement concurrentiel.
- Clarifier les modalités de financement de ces opérations dans le dispositif
financier de Le Mans Métropole (droit commun ou aide spécifique) ;
- Mettre en œuvre un partenariat concernant la définition et la programmation
pluriannuelle des opérations.
2) La mise en place d’un service en matière d’accompagnement et d’orientation des jeunes
(comité local pour le logement autonome des jeunes) en lien avec le PDALPD et le plan
départemental pour le logement des jeunes :
Ce service d’accompagnement et d’orientation s’adressera aux jeunes de 18 à 25 ans.
Les missions d’un CLLAJ sont de :
Cibler la demande : vérifier l’adéquation entre les besoins réels du jeune, ses moyens
financiers, son degré d’autonomie,
Informer sur les conditions d’accès à un logement autonome (droits et obligations du
locataire),
Conseiller et orienter sur le type de logement (autonome, hébergement collectif avec
les services adaptés – restauration, animation / loisirs, accompagnement …) et pour
toute question spécifique,
Aider financièrement (prêts ponctuels…) lors de la première installation.
Compte tenu de l'existence de nombreux intervenants sur le territoire, la réflexion dans le cadre de
l'élaboration du nouveau PDALPD s'oriente plus vers une coordination des acteurs existants, plutôt que
vers une création proprement dite.
Le Mans Métropole
50
PROGRAMME D'ACTIONS
Aide financière au renouvellement de l'offre FJT (droit commun ou aide spécifique)
Le Mans Métropole, Pilotes du PDALPD (Etat, Conseil Général), Foyers de Jeunes Travailleurs
Manceaux, et Union Régionale Habitat des Jeunes des Pays de la Loire (FJT & Services).
Partenaires :
Conseil Général, Conseil Régional, Union Régionale des F.J.T., Caisse des Dépôts, Service Jeunesse
et C.C.A.S. de la Ville du Mans, Mission Locale, Caisse d'Allocations Familiales de la Sarthe.
-
A préciser en lien avec le nouveau PDALPD
-
Evaluation annuelle de la mise en œuvre du projet logement pour les jeunes,
Bilan social annuel de la population jeune accueillie.
Le Mans Métropole
51
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 5.4Développer une offre d’habitat adapté pour des familles de gens du voyage
Objectifs :
Cette action vise à développer, sur le territoire de Le Mans Métropole, une offre d’habitat adapté pour
les gens du voyage, complémentaire des aires d’accueil qui existent sur Le Mans, Mulsanne et Yvrél’Evêque.
Contenu :
Il s’agit d’identifier les besoins de sédentarisation, et d’établir un engagement dans la réalisation
d’un habitat adapté.
Modalités de mise en œuvre :
-
Identification des réels besoins de sédentarisation (12 demandes recensées en 2005),
Recherche de terrains pour l’implantation d’un habitat adapté,
Engagement de la réalisation d’un habitat adapté par un organisme HLM, avec un financement
en PLAI, sur le modèle de l’opération déjà réalisée à Arnage, et/ou développement de projets
de lotissements de semi-sédentaires.
Financement de la production d’habitat adapté au titre des aides pour le PLAI (cf. action 2.2).
Le Mans Métropole en lien avec les communes, Organismes HLM, Syndicat Mixte de la Région
Mancelle pour le Stationnement des Gens du Voyage, Caisse d'Allocations Familiales de la Sarthe
Partenaires :
État, Conseil Général de la Sarthe, Conseil Régional des Pays de la Loire, Caisse des Dépôts et
Consignations
Sur les 6 ans du PLH.
Le Mans Métropole
52
PROGRAMME D'ACTIONS
Orientation n°6 : Requalifier et développer le parc privé
Cette orientation a pour objectif de favoriser un renouvellement du parc privé dans lequel, en 2003,
3309 logements potentiellement indignes ont été recensés et 5137 logements étaient vacants
principalement dans le centre-ville du Mans.
Principaux constats et enjeux :
Constats :
Des actions spécifiques peuvent être menées sur le parc privé notamment pour répondre aux besoins
particuliers en matière d’adaptation des logements au vieillissement/handicap. La résorption des
situations d’habitat indigne et de développement de l’offre locative privée à loyers maîtrisés pourrait
permettre d’accompagner le développement de l’offre locative sociale « publique ».
Enjeux :
Ces différents constats ont permis de faire ressortir les grands enjeux du territoire en matière de
requalification du parc privé ancien :
-
Améliorer le parc privé en répondant aux précédents objectifs
Proposer des logements à destination des populations spécifiques (personnes âgées,
handicapées, jeunes) dans le parc privé.
Eviter que les constructions neuves ne dévalorisent le parc privé ancien et à terme
entraînent une augmentation de la vacance.
Actions retenues :
Action 6.1 : Mettre en place une OPAH de Renouvellement Urbain sur le centre-ville du Mans
Action 6.2 : Mettre en place un PIG de Cohésion Sociale sur l’agglomération
Action 6.3 : Engager une réflexion coordonnée avec les communes sur la taxation des
logements vacants
Le Mans Métropole
53
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 6.1Mettre en place une OPAH de Renouvellement Urbain
sur le Centre-ville du Mans
Objectifs :
Le diagnostic du PLH a mis en évidence des problématiques de vacance et d’inconfort de logements
sur les quartiers centraux de la ville du Mans.
Les objectifs d’une Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) de Renouvellement
urbain pourraient être les suivants :
- Adapter le parc au vieillissement de la population
- Résorber la vacance de logements
- Éradiquer l’habitat indigne voire insalubre
- Favoriser la production de logements à loyer maîtrisé (conventionné et
intermédiaire)
Contenu :
Une OPAH de renouvellement urbain permet de traiter spécifiquement les territoires urbains confrontés
à de graves dysfonctionnements urbains et sociaux, nécessitant, en plus d’une OPAH classique, la
mise en place de dispositifs d’intervention lourds.
Ces dispositifs font appel à des interventions foncières et immobilières, et à des outils coercitifs de droit
public en appui du projet urbain et social volontariste, afin d’inverser les phénomènes de dévalorisation
et d’assurer des conditions de vie et d’habitat décentes à la population résidente.
Pour ce faire, cette opération devra comprendre 4 volets :
Un volet Urbain avec la
stationnement…etc.
réalisation
Un volet Immobilier et Foncier avec la mise en place d’incitation à l’investissement privé
et public
Un volet Social avec des actions concernant l’accès et le maintien dans le logement de
population de conditions modestes
Un volet Éradication de l’habitat indigne et vacant avec éventuellement des procédures
coercitives comme le Périmètre de Restauration Immobilière (PRI) et la Résorption
d’Habitat Insalubre (RHI) en lien avec le Pôle départemental Habitat Indigne
Le Mans Métropole
d’opérations d’aménagements urbains:
54
PROGRAMME D'ACTIONS
Cette action comprend 2 phases :
o Une étude de réalisation de 8 à 10 mois,
o Un suivi-animation sur une durée de 5 ans.
-
-
Financement de l’étude et du suivi-animation :
•
Étude de réalisation (8 à 10 mois) pour un coût de 50 000 à 70 000 € H.T.,
subventionnée à 50 % par l’Etat dans le cadre de la délégation,
•
Suivi-animation sur une durée de 5 ans pour un coût de 50 000 € H.T. par an,
soit 250 000 € H.T. sur 5 ans, subventionné à 50 % sur 3 ans par l’Etat dans le
cadre de la délégation.
Développement d’aides propres de Le Mans Métropole aux travaux dans le parc
privé, dans le cadre de l’OPAH-RU, en complément de celles de l’ANAH, en fonction
des thématiques et des objectifs retenus.
Le Mans Métropole, Ville du Mans
Partenaires :
Etat, ANAH, Conseil Général, Conseil Régional, Pôle Habitat Indigne, Caisse d'Allocations Familiales
de la Sarthe
-
2008 : étude de réalisation
2009-2013 : suivi-animation et réflexion sur la poursuite de la démarche d’OPAH et
engagement d’une expertise sur les besoins de lancement d’une prochaine OPAH
notamment sur les quartiers péri-centraux.
-
Une quantification des réalisations au regard des objectifs définis sur les axes prioritaires
(adaptation du parc au vieillissement de la population, résorption de la vacance de logements,
éradication de l’habitat indigne voire insalubre, production de logements à loyers maîtrisés ;
-
Une évaluation des résultats qualitatifs volet par volet (volet urbain, volet immobilier et foncier,
volet social, volet éradication de l’habitat indigne et vacant).
Le Mans Métropole
55
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 6.2Mettre en place un PIG de Cohésion Sociale sur l’agglomération
Objectifs :
La mise en place d’un PIG de Cohésion Sociale sur l’agglomération répond à un enjeu d’amélioration
de la qualité de l’habitat sur l’agglomération avec les objectifs qualitatifs suivants :
-
Adapter le parc au vieillissement de la population
Résorber la vacance de logements
Lutter contre la vétusté et l’habitat indigne voire insalubre - en lien avec le Pôle
départemental habitat indigne
Favoriser la production de logements à loyer maîtrisé (conventionné et intermédiaire)
Favoriser les économies d’énergie dans l’habitat
Améliorer l’habitat occupé en propriété et en location
Contenu :
Il est proposé de mettre en place un Programme d’Intérêt Général pour les secteurs non couverts par
l’OPAH de Renouvellement Urbain, afin que l’amélioration du parc privé couvre l’ensemble de
l’agglomération, et que la dynamique déjà engagée se poursuive.
Le PIG est un programme d’actions visant à améliorer des ensembles d’immeubles ou de logements.
L’objectif est de promouvoir des actions d’intérêt général, afin de résoudre des problèmes particuliers
dans l’habitat existant, dont la nature peut être sociale ou technique, et ce hors d’une logique de
quartier ou de territoire.
La mise en place du PIG comprend 2 phases :
-
Détermination des objectifs dans le cadre de la délégation de compétence, et des
enveloppes de crédits de l’ANAH,
-
Mise en place d'un suivi-animation du PIG sur la durée du PLH pour un coût de 30 000 €
H.T. par an, soit 180 000 € H.T. sur 6 ans dans le cadre d'un marché.
En parallèle, il apparaît déterminant de développer des aides propres à Le Mans Métropole
affiliées aux travaux dans le parc privé, dans le cadre du PIG, en complément de celles de l’ANAH, en
fonction des thématiques et des objectifs retenus.
Le Mans Métropole
56
PROGRAMME D'ACTIONS
Le Mans Métropole en lien avec les villes.
Partenaires :
Etat, ANAH, Conseil Général de la Sarthe, Conseil Régional des Pays de la Loire, Pôle Habitat Indigne,
Caisse d'Allocations Familiales de la Sarthe
-
2009 : détermination des objectifs quantitatifs
2010 : lancement du suivi-animation
Il conviendra de réaliser un bilan qualitatif et quantitatif en fonction de chaque enjeu opérationnel à
l'issue de chaque année de réalisation afin d’adapter le dispositif d’intervention du PIG.
Le Mans Métropole
57
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 6.3Engager une réflexion coordonnée avec les communes
sur la taxation des logements vacants
Objectifs :
Il s’agit ici de lutter contre la vacance de longue durée qui à terme peut déprécier un nombre important
de logement et ainsi entraîner la dévalorisation de quartiers entiers. Il apparaît indispensable d’endiguer
ce phénomène notamment pour éviter d’engager de fortes productions de logements qui pourraient
accentuer les situations de vacance au sein du parc ancien.
L’enjeu est bien de combattre les éventuelles dévitalisations des quartiers anciens centraux.
Contenu :
Deux phases :
1) Réalisation d’une expertise coordonnée sur la possibilité d’appliquer la taxe
d’habitation aux logements vacants depuis plus de 5 ans conformément à l’article 47
de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement.
Cette expertise pourrait comprendre les 3 parties suivantes :
o Un inventaire des logements vacants depuis plus de 5 ans (données T.H.),
o Une enquête auprès des propriétaires concernés sur les motifs de la vacance,
o Une expertise sur la possibilité et la pertinence d’une application de la taxe
d’habitation aux logements vacants depuis plus de 5 ans.
En complément, un travail sera mené à partir des résultats de l’enquête, en vue de la remise sur le
marché des biens vacants abandonnés (par ex. les biens en attente d’un règlement de succession).
2) Mise en œuvre éventuelle en fonction des conclusions de l'expertise, de la taxe
d’habitation aux logements vacants depuis plus de 5 ans sur des secteurs pertinents
à déterminer.
Le Mans Métropole et les villes de l’agglomération
Le Mans Métropole
58
PROGRAMME D'ACTIONS
-
2009 : réalisation de l’expertise
2010 : mise en œuvre en fonction des conclusions de l’expertise
-
Bilan de l'expertise
Cartographie, à l’échelle des sous secteurs et quartiers IRIS, des logements relevant de cette
taxe d’habitation ;
Suivi de la mise en œuvre de cette taxe pour les communes concernées.
Le Mans Métropole
59
PROGRAMME D'ACTIONS
Orientation n°7 : Faire vivre le P.L.H.
Principaux constats et enjeux :
Constats :
Le PLH de Le Mans Métropole, document opérationnel de prospection et de programmation, se doit
d’être en mesure de réaliser les politiques locales d’habitat découlant du programme d’actions. Pour ce
faire il est nécessaire d’établir un cadre d’intervention et d’évaluation permettant au PLH de remplir son
rôle et ainsi rendre le développement de l’urbanisation pérenne et équilibré.
Ainsi, il apparaît indispensable d’assurer une mise en application efficace des orientations retenues
dans le cadre du PLH, comme dans n’importe quel autre domaine, à travers l’instauration d’un dispositif
de suivi tout au long de la procédure afin d’évaluer la pertinence des actions engagées sur le terrain
mais aussi de les adapter si besoin aux nouveaux contextes.
Enjeux :
Faire vivre le PLH, c’est rendre possible les collaborations entre tous les acteurs présents au sein de la
« sphère habitat », c’est fédérer les échelles administratives autour d’un projet commun, mais c’est
également se donner la possibilité d’évaluer et de constater en temps réel les impacts et nouvelles
tendances à l’œuvre, inscrivant la politique locale de l’habitat au niveau communautaire.
Actions retenues :
Action 7.1 : Mettre en place les outils de mise en œuvre du PLH.
Action 7.2 : Mettre en place un dispositif opérationnel de suivi-évaluation de la politique
locale de l’habitat.
Le Mans Métropole
60
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 7.1Mettre en place les outils de mise en œuvre du PLH
Objectifs :
Par cette action, il est mis en œuvre une contractualisation du PLH, gage de la réalisation du
programme d’actions.
Contenu :
3 types de documents de contractualisation pourraient être réalisés :
-
-
Une nouvelle Convention de Délégation des aides à la pierre avec l’Etat, sur 6 ans en
adéquation avec les objectifs du PLH.
Une convention de mise en œuvre du PLH avec chacune des villes membres de Le Mans
Métropole comprenant les engagements techniques et financiers de Le Mans Métropole et des
villes.
Une convention-cadre avec les bailleurs sociaux afin de convenir des moyens nécessaires pour
la réalisation des objectifs du PLH en matière de logement social.
Concernant la Convention de Délégation de nouvelles dispositions doivent y être introduites
pour permettre le financement des actions prévues concernant le parc locatif social :
-
-
Un pourcentage de logements d’intégration (PLAI) de 20% en lien avec l’élargissement du
public accueilli pour produire une offre à bas loyer pour des ménages en difficulté économique
et conformément à la loi visant à mise en œuvre du Droit au Logement Opposable du 5 mars
2007 ;
Une dotation suffisante pour les réhabilitations (et d'éventuelles démolitions hors ANRU) ;
L’obtention d’une dotation spécifique de surcharge foncière, pour soutenir les opérations en
faveur de la mixité sociale dans les secteurs centraux et péricentraux.
Le Mans Métropole
Partenaires :
État, ANAH, Villes, Bailleurs sociaux
Le Mans Métropole
61
PROGRAMME D'ACTIONS
-
2007-2008 : élaboration de la nouvelle convention de délégation
2008 : élaboration des conventions avec les communes et avec les bailleurs
-
Bilan de la signature des différentes conventions ;
Suivi annuel de la mise en œuvre par les partenaires des engagements définis dans les
Conventions.
Le Mans Métropole
62
PROGRAMME D'ACTIONS
-ACTION 7.2Mettre en place un dispositif opérationnel de suivi-évaluation
de la politique locale de l’habitat
Objectifs :
Le Code de la Construction et de l'Habitation précise que le programme d'action du P.L.H. doit indiquer
les modalités de suivi et d'évaluation du PLH et les conditions de mise en place d'un dispositif
d'observation de l'habitat. De plus, l'article R 302-1-4 impose aux Collectivités délégataires la mise en
place d’un dispositif d’observation de l’habitat. Cette obligation répond aux objectifs suivants :
-
connaître en continu l’activité en matière d’habitat sur Le Mans Métropole,
disposer des analyses de données nécessaires au suivi-évaluation de la politique locale de
l’habitat de la Communauté Urbaine,
évaluer la mise en œuvre de la délégation de compétence en matière d’aide à la pierre,
améliorer la lisibilité des pratiques des acteurs locaux, ainsi que la cohérence de leurs
actions,
favoriser le débat sur les marchés du logement et la politique de l’habitat.
Dans le cadre de la délégation des aides, les bases du dispositif local d'observation ont été posées, et
les services Habitat/Logement et S.I.G. de Le Mans Métropole ont été missionnés pour conduire ce
travail. Ils ont réalisé les acquisitions de données nécessaires à l'étude d'élaboration du PLH.
Deux étapes restent à franchir pour répondre à l’objectif de suivi-évaluation de la politique de l’habitat :
1. La mise en place d’un dispositif local d’observation de l’habitat :
La mise en place d’un dispositif local d’observation de l’habitat repose sur trois éléments
incontournables :
•
Des bases de données pérennes et fiables
Fondement du dispositif d'observation, elles ont pour objectif d’évaluer les grandes tendances du
marché du logement, ainsi que des données plus spécifiques concernant les actions programmées sur
la base d’une série d’indicateurs statistiques de situations.
De nombreuses données ont été acquises pour l'étude PLH, reste à définir les modalités d'acquisition
des mises à jour (date de référence, périodicité d'actualisation, sélection éventuelle des données) et à
compléter les acquisitions sur certains thèmes.
Les thèmes abordés seraient les suivants :
Données démographiques
o Population
o Ménages
o Effectifs scolaires
Le Mans Métropole
63
Données économiques
o Evolution de l’emploi
o L’offre d’emploi
Données sociales
o La demande d’emploi
o Revenus des ménages
o Minima sociaux
o Aide au logement
Données habitat
o Le parc de logements
La construction
L’amélioration
La vacance
o Le parc locatif social
La production neuve
La réhabilitation
Le renouvellement urbain
La typologie
L’occupation
Les loyers
La programmation
La demande
Les logements privés conventionnés
o L'accession sociale à la propriété
La production neuve
La vente HLM
o La promotion immobilière
La construction
La typologie
L’occupation
Les loyers
o Le marché foncier et immobilier
L’offre
Les prix
o L’urbanisme
Les réalisations
Les surfaces disponibles
La programmation des nouvelles zones d’habitat
o Le renouvellement urbain
Les réalisations
La programmation
o Les hébergements spécifiques
Les besoins
Les réalisations
PROGRAMME D'ACTIONS
Certains de ces thèmes du dispositif d'observation du PLH pourront se nourrir -ou permettront
d'alimenter- d'autres dispositifs locaux de suivi-évaluation de politiques publiques, par exemple ceux du
Contrat Urbain de Cohésion Sociale (CUCS), ou du Plan Départemental d'Action pour le Logement des
Personnes Défavorisées (PDALPD).
Le Mans Métropole
64
•
PROGRAMME D'ACTIONS
Des traitements homogènes,
Dans l’objectif d’une homogénéisation des méthodes de traitement des données, gage d’une plus
grande fiabilité de l’observation, les conditions d’utilisation et les limites d’usage des fichiers doivent être
précisés.
•
Des analyses régulières et largement diffusées.
Dans l’objectif de créer une culture commune, les analyses réalisées doivent faire l’objet de publications
spécifiques diffusées auprès de l’ensemble des acteurs de la politique locale de l’habitat.
Pour la mise en place de ce dispositif, 5 étapes sont nécessaires :
•
Identification des cibles d’observation,
Durant la phase de diagnostic du PLH, ont été identifiés les indicateurs statistiques de situation qu’il
serait souhaitable d’observer en continu sur l’agglomération.
Quoiqu’on ne puisse dès à présent préciser la nature exacte des indicateurs de situation, ceux-ci
porteront sur :
- les données de base socio-économique : démographie, économie
- l’état du parc de logements
- l’activité de la construction neuve et de la réhabilitation (PTZ, PALULOS, PLUS, PLS,
PLAI, PSLA, ANAH, permis de construire accordés...)
- l’évolution des statuts d’occupation
- le fonctionnement du marché du logement (mutations foncières, par exemple - type de bien
vendu, niveau de transactions...)
- la demande en logement social
- la production et les disponibilités foncières
- d’autres éléments spécifiquement nécessaires au suivi des interventions (cf. indicateurs
de résultats des fiches –actions)
Pour chaque indicateur à analyser, une fiche précise est à élaborer détaillant :
- l’intérêt du dit indicateur
- la source (ou les sources) statistique(s) à mobiliser.
- la nature exacte de l’information à collecter
- l’échelle de collecte souhaitable (Département, Pays, Agglomération, Villes) – en veillant à
opérer un suivi des indicateurs par secteur géographique du PLH
- les modalités d’obtention et de mise à jour des données souhaitées avec en particulier
l’établissement de projets d’une part de conventions de mise à disposition de données par
exemple avec l’Etat pour les fichiers SITADEL, ECLN, PTZ… et d’autre part de protocoles
d’utilisation de données avec des professionnels comme les notaires (fichier PERVAL), les
organismes HLM (Fichier sur l’occupation du parc)
- les modalités de saisie de ces données
Le Mans Métropole
65
•
PROGRAMME D'ACTIONS
Identification des fournisseurs de données,
Durant la phase de diagnostic du PLH, ont été identifiées les données disponibles permettant l’analyse
des indicateurs de situation.
Les bases de données correspondant aux thèmes à analyser ont déjà en grande majorité fait l'objet
d'une acquisition par les services Habitat/Logement et S.I.G. de Le Mans Métropole.
•
Méthode de traitements et d’analyse,
Pour chaque indicateur de situation, il conviendra de définir les méthodes de traitement et d’analyses
appropriées avec l’objectif d’une homogénéité des traitements, gage d’une plus grande fiabilité de
l’observation, et d'une reproductibilité des méthodes utilises.
Les traitements devront permettre un suivi des indicateurs non seulement à l'échelle de l'agglomération
mais également pour chacun des secteurs géographiques.
•
Proposition d’outils de publication,
La communication est un élément fondamental de l'observation. Elle permet de nourrir le débat et de
créer une culture commune en matière d’habitat.
Il conviendrait donc de définir un plan de communication comprenant :
-
Les différentes publications envisageables par public cible : élus, partenaires,
population : note de conjoncture, analyse sur un thème spécifique, document de
vulgarisation sur la situation du marché de l’habitat et le contenu de la politique de la
Communauté…. avec des périodicités de parution
-
L'organisation de lieux d’échanges et de débat généraliste comme un séminaire annuel
sur l’habitat dans l’agglomération mancelle.
•
Montage du partenariat avec l’Etat et les fournisseurs de données.
La mise en place et le fonctionnement d’un dispositif local d'observation repose sur une dynamique
partenariale qu’il conviendra de mettre en place le plus amont possible.
Dans un souci d’efficacité cette phase devrait être menée en partenariat avec l’observatoire
départemental de l’habitat afin d’éviter les doublons.
Le Mans Métropole
66
PROGRAMME D'ACTIONS
2. La mise en place d’un dispositif partenarial de suivi-évaluation de la politique locale de
l’habitat avec au minimum :
-
la présentation d’un tableau de bord sur le marché de l’habitat avec une évaluation de la mise en
œuvre du programme d’actions et de la délégation des aides à la pierre à un Comité de Suivi
associant l’ensemble des partenaires locaux, départementaux et régionaux de la politique locale
de l’habitat ;
-
une délibération annuelle du Conseil Communautaire sur l’état d’avancement du programme
d’action du PLH et son éventuel réajustement.
Le Mans Métropole (Service Habitat, Subdivision SIG Géomatique) en lien avec les autres services
fournisseurs de données et les villes.
Partenaires :
Villes, Etat, Observatoire Départemental de l’Habitat, fournisseurs de données (notamment D.R.E.,
P.E.R.V.A.L., I.N.S.E.E., C.A.F), Chambres consulaires, DDE, professionnels de l’immobilier et de la
construction, Organismes HLM, ANAH, Conseil Général de la Sarthe, Conseil Régional des Pays de la
Loire, Organismes Bancaires, tous les partenaires de la politique locale de l’habitat.
-
2008 : mise en place d'un dispositif local d'observation de l'habitat
2008-2009 : mise en place d'un dispositif partenarial de suivi-évaluation de la politique locale de
l'habitat
-
Bilans des acquisitions de données et des traitements réalisés ;
Bilans des réunions du Comité de suivi et des publications ;
État des délibérations annuelles sur la mise en œuvre du PLH.
Le Mans Métropole
67
PROGRAMME D'ACTIONS
Annexe 1 :
Déclinaison des objectifs et actions
par secteur géographique
Le Mans Métropole
68
PROGRAMME D'ACTIONS
Secteur "Centre-ville"
Commune et quartiers concernés
Le Centre-ville du Mans : Il comprend le centre historique, ainsi que les quartiers IRIS à sa proximité immédiate.
Il correspond à un habitat collectif, majoritairement ancien.
8 quartiers IRIS : Vieux Mans, Jacobins République, Tesse, Mutelles, Nationale, Leclerc, Gare, Courboulay
Rappel des objectifs
Production globale de logements :
Secteurs
Logements en %
Centre-Ville
15%
88
Agglomération
100%
585
Répartition selon les formes urbaines :
- en pourcentages :
Centre-Ville
Individuel
en %
3%
Intermédiaire
en %
7%
Collectif
en %
90 %
40,9%
15%
44,1%
Total en %
100 %
100%
Ces pourcentages sont des objectifs globaux, des variations et péréquations sont possibles entre quartiers de ce secteur.
Centre-Ville
Individuel
Intermédiaire
Collectif
Total
3
6
79
88
241
86
258
585
Répartition selon les types de logements :
- en pourcentages :
LOCATIF
Centre-Ville
Agglomération
(taux moyen)
ACCESSION
Total
en %
Libre
en %
Loyer interm.
en %
Social
en %
Libre
en %
Sociale
en %
15%
20%
20%
30%
15%
100 %
10,7%
11,5%
23,2%
34,2%
20,4%
100 %
Le Mans Métropole
69
PROGRAMME D'ACTIONS
LOCATIF
ACCESSION
Total
Libre
Loyer interm.
Social*
Libre
Sociale
Centre-Ville
13
18
18
26
13
88
Total Le Mans
Métropole
63
67
136
200
119
585
*Hors reconstitution des logements démolis dans le cadre de l'ANRU et hors compensation des ventes HLM.
Déclinaison du programme d'actions
Orientation n°1- Poursuivre le rééquilibrage de l'urbanisation entre l'agglomération et les
espaces périurbains
Action 1.1- Définir une programmation pluriannuelle de la production de logements dans les ZAC
Cette action concerne l'ensemble du territoire de Le Mans Métropole, avec des modalités différenciées selon le
secteur géographique concernant les préconisations de répartition des logements (formes urbaines, types de
logement).
Pour le secteur "Centre-Ville", les répartitions préconisées sont les suivantes :
- Formes urbaines :
- individuel
- intermédiaire
- collectif
: 3%
: 7%
: 90%
- Types de logements :
- locatif libre
- locatif intermédiaire
- locatif social
- accession libre
- accession sociale
: 15%
: 20%
: 20%
: 30%
: 15%
La programmation des logements aidés dans les ZAC sera déclinée par secteurs géographiques.
Action 1.2- Mettre en place des réserves foncières pour le logement sur les secteurs de développement et
de renouvellement urbain
Cette action concerne l'ensemble du territoire de Le Mans Métropole. Le Programme d'Actions Foncières sera
décliné par secteur géographique.
Action 1.3- Mettre en place des partenariats avec les promoteurs privés et la filière de construction
Cette action concerne l'ensemble du territoire de Le Mans Métropole.
Le Mans Métropole
70
PROGRAMME D'ACTIONS
Action 1.4- Expérimenter et favoriser la prise en compte du développement durable dans les opérations
d'aménagement
Orientation n°2- Mettre en place une stratégie en faveur de la mixité sociale
Action 2.1- Développer et diversifier l'offre locative sociale en favorisant une meilleure répartition sur
l'agglomération
Cette action concerne l'ensemble du territoire de Le Mans Métropole, avec des objectifs quantitatifs par secteur
géographique.
Pour le secteur "Centre-Ville", les objectifs de production de logements locatifs sociaux hors ANRU s'élèvent à
108 logements sur 6 ans, dont 84 PLUS et 24 PLAi.
Action 2.2- Assurer la mixité dans les nouveaux programmes de logements
secteur géographique en terme de seuil d'application et de taux de la servitude.
Pour le secteur "Centre-Ville", il est fixé, pour tout nouveau programme à partir de 10 logements, un pourcentage
minimum de 20% de logements locatifs sociaux PLUS et PLAi. Les quartiers comptant déjà plus de 27% de
logements sociaux seront toutefois exonérés de la mise en place de cette mesure.
Orientation n°3- Poursuivre l'effort de réhabilitation du parc locatif social
Action 3.1- Mettre en place un Schéma pluriannuel des réhabilitations et du renouvellement du parc
social à l'échelle de l'agglomération
La mise en place d'un Schéma pluriannuel des réhabilitations et du renouvellement urbain concerne l'ensemble
du territoire de Le Mans Métropole. Ce Schéma sera décliné par secteur géographique.
Action 3.2- Coordonner les actions en faveur de la qualité du cadre de vie et de la sécurisation du parc
social
Le secteur "Centre-ville" ne comptant aucune Z.U.S., il n'est pas concerné par la mise en place de conventions
partenariales de Gestion Urbaine de Proximité dans le cadre du P.L.H..
Orientation n°4- Favoriser l'accession sociale à la propriété sur Le Mans Métropole
Action 4.1- Développer des dispositifs favorisant l'accession sociale à la propriété sur l'agglomération
géographique.
Les objectifs de répartition de la production par types de logements s'établissent pour le secteur "Centre-Ville" à
15% pour l'accession sociale à la propriété, soit 13 logements par an en moyenne.
Le Mans Métropole
71
PROGRAMME D'ACTIONS
Orientation n°5- Développer le parc de logements et d'hébergements adaptés aux besoins des
populations spécifiques
Action 5.1- Accroître l'offre de logements et d'hébergements adaptés aux personnes âgées et
handicapées sur l'agglomération
Action 5.2- Favoriser l'accès et le maintien dans le logement des personnes défavorisées
géographique en ce qui concerne la production de logements PLAi.
Pour le secteur "Centre-Ville", il est fixé un objectif de production de 24 PLAi sur 6 ans.
Action 5.3- Favoriser l'accueil et l'accès au logement des jeunes
Action 5.4- Développer une offre d'habitat adapté pour des familles de gens du voyage
Orientation n°6- Requalifier et développer le parc privé
Action 6.1- Mettre en place une OPAH de Renouvellement Urbain sur le centre-ville du Mans
Cette action est spécifique au secteur "Centre-Ville".
Le périmètre précis de l'OPAH sera défini dans le cadre de l'étude de réalisation qui sera réalisée préalablement
au lancement de la mission de suivi-animation.
Action 6.2- Mettre en place un PIG de Cohésion Sociale sur l'agglomération
Cette action concerne l'ensemble du territoire de Le Mans Métropole hors périmètre de l'OPAH.
Par conséquent, le PIG de Cohésion Sociale ne concernera que les quartiers du secteur "Centre-Ville" non
couverts par l'action précédente.
Action 6.3- Engager une réflexion coordonnée avec les communes sur la taxation des logements vacants
Orientation n°7- Faire vivre le PLH
Action 7.1- Mettre en place les outils de mise en œuvre du PLH
La convention de délégation des aides à la pierre, la convention avec la Ville du Mans, et la convention-cadre
avec les bailleurs sociaux, comporteront des objectifs et actions déclinés par secteurs géographique.
Le Mans Métropole
72
PROGRAMME D'ACTIONS
Action 7.2- Mettre en place un dispositif de suivi-évaluation de la politique locale de l'habitat
Le dispositif local d'observation opérera un suivi des indicateurs à l'échelle de Le Mans Métropole et de chacun
des secteurs géographiques.
Les bilans d'avancement de la mise en œuvre du PLH, qui seront présentés au Comité de Suivi et au Conseil
Communautaire, feront également l'objet de présentations par secteur géographique.
Le Mans Métropole
73
PROGRAMME D'ACTIONS
Secteur "Quartiers péricentraux"
Commune et quartiers concernés
Les quartiers péri-centraux (Le Mans) : Ils ont en commun une proximité avec le centre, avec un habitat
relativement dense. Certains de ces quartiers IRIS s’inscrivent dans l’axe structurant du Tramway.
29 quartiers IRIS : Epine, Chasse Royale, Boussinière, Hôpital Chanzy, Pré, Saint Pavin, Carnot, Pâtis Saint
Lazare, Novaxis, Sables d’Or, Miroir, Jaurès Crétois, Jaurès Bertinière, Pontlieue, Michel Ange, Christ Sauveur,
Zone Commerciale Sud, Sablonnière, Newton, Sablon Centre, Petit Louvre, Epau, Gué Bernisson, Mission,
Monthéard, Sainte Croix, Jardin des Plantes, Maillets Isaac, Banjan Croix de Pierre.
Secteurs
Logements en %
15%
87
Agglomération
100%
585
- en pourcentages :
Individuel
en %
20%
Intermédiaire
en %
15%
Collectif
en %
65%
40,9%
15%
44,1%
Total en %
100%
100%
Individuel
Intermédiaire
Collectif
Total
18
13
56
87
241
86
258
585
- en pourcentages :
LOCATIF
Le Mans Métropole
ACCESSION
Total
74
Agglomération
(taux moyen)
PROGRAMME D'ACTIONS
Libre
en %
Loyer interm.
en %
Social
en %
Libre
en %
Sociale
en %
en %
20%
20%
15%
25%
20%
100 %
10,7%
11,5%
23,2%
34,2%
20,4%
100 %
LOCATIF
ACCESSION
Total
Libre
Loyer interm.
Social*
Libre
Sociale
18
18
13
21
18
87
Total Le Mans
Métropole
63
67
136
200
119
585
logement).
Pour le secteur "Quartiers péricentraux", les répartitions préconisées sont les suivantes :
- Formes urbaines :
- individuel
- intermédiaire
- collectif
: 20%
: 15%
: 65%
- locatif libre
- locatif social
- accession libre
- accession sociale
: 20%
: 20%
: 15%
: 25%
: 20%
Le Mans Métropole
75
PROGRAMME D'ACTIONS
d'aménagement
l'agglomération
géographique.
Pour le secteur "Quartiers péricentraux", les objectifs de production de logements locatifs sociaux hors ANRU
s'élèvent à 78 logements sur 6 ans, dont 66 PLUS et 12 PLAi.
Pour le secteur "Quartiers péricentraux", il est fixé, pour tout nouveau programme à partir de 10 logements, un
pourcentage minimum de 15% de logements locatifs sociaux PLUS et PLAi. Les quartiers comptant déjà plus de
27% de logements sociaux seront toutefois exonérés de la mise en place de cette mesure.
social
Le secteur "Quartiers péricentraux" est concerné par la mise en place d'une convention partenariale de Gestion
Urbaine de Proximité sur la Z.U.S. des Sablons (étude en cours dans le cadre de l'ANRU).
Le Mans Métropole
76
PROGRAMME D'ACTIONS
géographique.
Les objectifs de répartition de la production par types de logements s'établissent pour le secteur "Quartiers
péricentraux" à 20% pour l'accession sociale à la propriété, soit 18 logements par an en moyenne, dont 5 en
location-accession (PSLA).
Pour le secteur "Quartiers péricentraux", il est fixé un objectif de production de 12 PLAi sur 6 ans.
Cette action ne concerne pas le secteur "Quartiers péricentraux".
Par conséquent, le PIG de Cohésion Sociale concernera l'ensemble du secteur "Quartiers péricentraux".
Le Mans Métropole
77
PROGRAMME D'ACTIONS
Le Mans Métropole
78
PROGRAMME D'ACTIONS
Secteur "Quartiers périphériques et villes d'Allonnes et Coulaines"
Communes et quartiers concernés
Ce secteur comprend :
-
les quartiers périphériques de la ville du Mans caractérisés en majorité par un habitat plutôt
pavillonnaire. Pour certains ils apparaissent comme de véritables secteurs charnières avec les
autres communes de l’agglomération : Université, Bellevue…
31 quartiers IRIS : Gallière, Cadran, Université, Ardriers, Olivier Heuze, Riffaudières, Saint
Georges, Batignolles, Pavoine, Maroc, Ronceray, Glonnières, Oasis, Cité des Pins, Vert Galant,
Circuit, Sources, Marcel Paul, Bruyères, Etangs Chauds, Funay, Bas de Gazonfier, Haut de
Gazonfier, La Butte, Yzeuville, Clairefontaine, Meslier, Vallée Saint Blaise, Villaret, Fontenelle,
Bellevue.
-
les communes d’Allonnes et de Coulaines aux caractéristiques urbaines proches de celles du
Mans et ayant une similitude en matière d’habitat avec la ville du Mans.
Secteurs
Logements en %
50%
293
Agglomération
100%
585
- en pourcentages :
Individuel
en %
Intermédiaire
en %
Collectif
en %
Total en %
et villes d'Allonnes et Coulaines
45%
15%
40%
100%
40,9%
15%
44,1%
100%
Individuel
Intermédiaire
Collectif
Total
et villes d'Allonnes et Coulaines
132
44
117
293
241
86
258
585
Le Mans Métropole
79
PROGRAMME D'ACTIONS
- en pourcentages :
LOCATIF
Total
en %
Libre
en %
Loyer interm.
en %
Social
en %
Libre
en %
Sociale
en %
10%
10%
20%
35%
25%
100 %
10,7%
11,5%
23,2%
34,2%
20,4%
100 %
Quartiers périphériques et
villes d'Allonnes et
Coulaines
Agglomération
(taux moyen)
ACCESSION
LOCATIF
ACCESSION
Total
Libre
Loyer interm.
Social*
Libre
Sociale
Quartiers périphériques et
villes d'Allonnes et
Coulaines
29
29
59
102
73
293
63
67
136
200
119
585
logement).
Pour le secteur " Quartiers périphériques et villes d'Allonnes et Coulaines", les répartitions préconisées sont les
suivantes :
- Formes urbaines :
- individuel
- intermédiaire
- collectif
: 45%
: 15%
: 40%
Le Mans Métropole
80
- locatif libre
- locatif social
- accession libre
- accession sociale
PROGRAMME D'ACTIONS
: 10%
: 10%
: 20%
: 35%
: 25%
d'aménagement
l'agglomération
géographique.
Pour le secteur "Quartiers périphériques et villes d'Allonnes et Coulaines", les objectifs de production de
logements locatifs sociaux hors ANRU s'élèvent à 354 logements sur 6 ans, dont 282 PLUS et 72 PLAi.
Pour le secteur "Quartiers périphériques et villes d'Allonnes et Coulaines", il est fixé, pour tout nouveau
programme à partir de 10 logements, un pourcentage minimum de 20% de logements locatifs sociaux PLUS et
PLAi. Les quartiers comptant déjà plus de 27% de logements sociaux seront toutefois exonérés de la mise en
place de cette mesure.
Le Mans Métropole
81
PROGRAMME D'ACTIONS
social
Le secteur "Quartiers périphériques et villes d'Allonnes et Coulaines" est concerné par la mise en place de
conventions partenariales de Gestion Urbaine de Proximité sur les Z.U.S. suivantes :
- Ronceray-Glonnières (Le Mans - étude en cours dans le cadre de l'ANRU) ;
- Bellevue (Le Mans/ Coulaines) ;
- Chaoué-Perrières (Allonnes) ;
- L'Epine (Le Mans).
géographique.
Les objectifs de répartition de la production par types de logements s'établissent pour le secteur "Quartiers
périphériques et villes d'Allonnes et Coulaines" à 25% pour l'accession sociale à la propriété, soit 73
logements par an en moyenne, dont 25 en location-accession (PSLA).
Pour le secteur "Quartiers périphériques et villes d'Allonnes et Coulaines", il est fixé un objectif de production de
72 PLAi sur 6 ans.
Le Mans Métropole
82
PROGRAMME D'ACTIONS
Cette action ne concerne pas le secteur "Quartiers périphériques et villes d'Allonnes et Coulaines".
Par conséquent, le PIG de Cohésion Sociale concernera l'ensemble du secteur "Quartiers périphériques et villes
d'Allonnes et Coulaines".
Le Mans Métropole
83
PROGRAMME D'ACTIONS
Secteur "Communes périphériques"
Communes concernées
Sont comprises dans le secteur "communes périphériques" les communes suivantes :
Arnage, La Chapelle Saint Aubin, Mulsanne, Rouillon, Sargé lès Le Mans, et Yvré L’Evêque.
Secteurs
Logements en %
20%
117
Agglomération
100%
585
- en pourcentages :
Individuel
en %
75%
Intermédiaire
en %
20%
Collectif
en %
5%
40,9%
15%
44,1%
Total en %
100%
100%
Ces pourcentages sont des objectifs globaux, des variations et péréquations sont possibles entre quartiers et communes de
ce secteur.
Individuel
Intermédiaire
Collectif
Total
88
23
6
117
241
86
258
585
- en pourcentages :
LOCATIF
Communes
périphériques
Agglomération
(taux moyen)
ACCESSION
Total
en %
Libre
en %
Loyer interm.
en %
Social
en %
Libre
en %
Sociale
en %
2%
2%
40%
41%
15%
100 %
10,7%
11,5%
23,2%
34,2%
20,4%
100 %
ce secteur.
Le Mans Métropole
84
PROGRAMME D'ACTIONS
LOCATIF
ACCESSION
Total
Libre
Loyer interm.
Social*
Libre
Sociale
Communes
périphériques
2
2
47
48
18
117
Total Le Mans
Métropole
63
67
136
200
119
585
logement).
Pour le secteur "Communes périphériques", les répartitions préconisées sont les suivantes :
- Formes urbaines :
- individuel
- intermédiaire
- collectif
: 75%
: 20%
: 5%
- locatif libre
- locatif social
- accession libre
- accession sociale
: 2%
: 2%
: 40%
: 41%
: 15%
ce secteur.
Le Mans Métropole
85
PROGRAMME D'ACTIONS
d'aménagement
l'agglomération
géographique.
Pour le secteur "Communes périphériques", les objectifs de production de logements locatifs sociaux hors ANRU
s'élèvent à 276 logements sur 6 ans, dont 222 PLUS et 54 PLAi.
Pour le secteur "Communes périphériques", il est fixé, pour tout nouveau programme à partir de 5 logements, un
pourcentage minimum de logements locatifs sociaux PLUS et PLAi qui sera défini sur chaque commune dans le
cadre du PLU, dans une fourchette de 20% à 40%.
social
Le secteur "Communes périphériques" n'est pas concerné par la mise en place de conventions partenariales de
Gestion Urbaine de Proximité sur les Z.U.S.
géographique.
Le Mans Métropole
86
PROGRAMME D'ACTIONS
Les objectifs de répartition de la production par types de logements s'établissent pour le secteur "Communes
périphériques" à 15% pour l'accession sociale à la propriété, soit 18 logements par an en moyenne, dont 10
en location-accession (PSLA).
Pour le secteur "Communes périphériques", il est fixé un objectif de production de 54 PLAi sur 6 ans.
Cette action ne concerne pas le secteur "Communes périphériques".
Par conséquent, le PIG de Cohésion Sociale concernera l'ensemble du secteur "Communes périphériques".
Le Mans Métropole
87
PROGRAMME D'ACTIONS
Le Mans Métropole
88
PROGRAMME D'ACTIONS
Annexe 2 :
Lexique des principaux sigles
Le Mans Métropole
89
PROGRAMME D'ACTIONS
Lexique des principaux sigles
A.E.U.
A.N.A.H.
A.N.R.U.
C.A.F.
C.C.A.S.
C.D.C.
D.D.A.S.S.
D.D.E.
D.R.E.
E.P.F.
E.H.P.A.D
F.S.L.
H.L.M.
I.N.S.E.E.
M.S.A.
O.P.A.H.
P.A.D.D.
P.A.F.
P.A.S.
P.I.G.
P.L.A.I
P.L.H.
P.L.S.
P.L.U.
P.L.U.S.
P.S.L.A.
P.T.Z.
S.C.O.T.
Z.A.C.
Z.A.D.
Approche Environnementale de l'Urbanisme
Agence Nationale de l’Habitat
Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine
Caisse d’Allocations Familiales
Centre Communal d’Action Sociale
Caisse des Dépôts et Consignations
Direction Départementale des Affaires Sanitaires et sociales
Direction Départementale de l’Equipement
Direction Régionale de l’Equipement
Établissement Public Foncier
Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes
Fonds de Solidarité pour le Logement
Habitation à Loyer Modéré
Institut Nationale de la Statistique et des Etudes Economiques
Mutualité Sociale Agricole
Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat
Plan d’Aménagement et de Développement Durable
Programme d'Actions Foncières
Prêt à l’Accession Sociale
Programme d’Intérêt Général
Prêt Locatif Aidé d’Intégration
Programme Local de l'Habitat
Prêt Locatif Social
Plan Local d’Urbanisme
Prêt Locatif à Usage Social
Prêt Social Location-Accession
Prêt à Taux Zéro
Schéma de Cohérence Territoriale
Zone d’Aménagement Concerté
Zone d’Aménagement Différé
Le Mans Métropole
90

PROG ACTIONS plh avec ajouts CAF

Transcription

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