Rapport 2009

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Rapport 2009

Rapport d’activité 2009
ADIL de la Mayenne
Assemblée Générale
8 juin 2010
Rapport d’activité 2009 – ADIL de la Mayenne
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Le mot du Président
« Les agents immobiliers s’accrochent à l’espoir d’une reprise », titrait les Echos le 7 mai 2009 ;
« L’immobilier toujours ralenti par la crise » évoquait le Ouest-France du 17 janvier 2010.
Après un net ralentissement des transactions immobilières, 2009 voit le prix de l’immobilier chuter,
suivi par une baisse des taux d’intérêts pratiqués par les établissements financiers. La construction de logement
a diminué de près de 17 % en 2009, les prix de l'immobilier ont perdu 5 %, après quasiment 10 % en 2008,
soit une baisse de 15 % en deux ans, inversant radicalement la tendance d’augmentation vertigineuse des prix
(140 % en dix ans.)
Cependant, le plan de relance et des mesures législatives significatives en matière de logement,
notamment la loi de Madame Boutin du 25 mars 2009 ou encore la loi Scellier, ont permis de limiter l’impact
de la crise économique sur le logement. Ainsi, les répercussions de la crise se sont fait ressentir de manière
moins brutale que chez nos voisins. Naturellement, le réseau des ADIL/ANIL a été très fortement impliqué dans
l’accompagnement du plan de relance mis en place par l’Etat pour sortir de la crise financière et immobilière.
Les mesures de ce plan sont diverses et associent souvent Etat et collectivités locales. C’est le cas notamment en
matière d’accession sociale à la propriété.
Par rapport à 2008, plus de 20% de projets d’accession en plus ont été étudiés en 2009 dans les
ADIL. En Mayenne le désir d’accession se maintient (144 études financières contre 160 en 2008), même si la
crise rend frileux les accédants à la propriété (13% de questions juridiques en moins sur l’accession).
Néanmoins, ces chiffres reflètent aussi l’effet d’aubaine enclenché par les diverses mesures facilitant l’accession
à la propriété. Fort de ces observations, il convient aujourd’hui, de rester extrêmement prudent, à l’heure où
certains avantages s’essoufflent (comme par exemple doublement du PTZ ou encore le Pass-Foncier).
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Autre effet dopant : les aides en matière d’énergies renouvelables ; les incitations à déclencher les
travaux destinés à améliorer la performance énergétique des logements et de leurs équipements sont devenues
plus nombreuses et plus variées, tant au plan national que local. L’ADIL de la Mayenne voit ses consultations
en la matière s’amplifier d’année en année, qu’il s’agisse du domaine de l’accession, ou encore de
renseignements fiscaux (+33%)... Le particulier fait appel à nous afin de trouver un éclaircissement sur les
différentes mesures résultant de la sensibilisation aux économies d’énergies en matière de logement.
En 2009, l’ADIL de la Mayenne a enregistré 4 600 demandes individualisées d’informations
juridiques ou pratiques en matière de logement, ce chiffre reflète un maintien dans la fréquentation de l’ADIL.
L’ADIL, Agence Départementale d’Information sur le Logement, a pour mission de répondre à toutes les
questions relatives à la réglementation juridique, financière ou fiscale en matière de logement, de façon neutre,
indépendante et gratuite. Notre réseau offre, en conséquence, un conseil toujours objectif, apprécié des
particuliers et reconnu par les partenaires. Dans un contexte de morosité économique, l’ADIL reste à l’écoute et
continue d’éclairer les ménages, et notamment ceux, dont malheureusement, le logement devient un facteur de
difficultés financières.
Enfin, je tiens à présenter les nouveaux administrateurs qui ont intégré notre Conseil
d’Administration depuis notre dernière Assemblée Générale. Ce sont : le Docteur QUENUM, représentante de la
D.S.53, Madame DE BERNON pour les services de l’Etat, Madame LEFEVBRE pour la mairie de Laval, Madame
MERIAIS-BERGERE, représentante de la CAPEB, Monsieur DUFORT pour la Fédération du Crédit Mutuel,
Monsieur TOURDOT représentant de la Caisse d’Epargne, et Monsieur ROBERT pour la MSA.
Je remercie l’ensemble des membres pour leur soutien permanent et leur confiance indéfectible, ils
permettent à cette structure associative originale d’offrir des services gratuits et pointus à l’attention de tous
les mayennais et ce depuis 35 ans.
Jean-Pierre Dupuis
Président de l’ADIL de la Mayenne
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Sommaire
L’ADIL de la Mayenne, membre du réseau ANIL/ADIL, est un organisme agréé par l’ANIL et prochainement par le Ministère du
Logement…………………………………………………………………………………………………………………………………………7
Une initiative départementale, et un réseau national toujours en progression…………………………………………………………..........…8
L’équipe de l’ADIL…………………………………………………………………………………………………………..........................................8
A l’ADIL, des spécialistes vous conseillent en toute indépendance…………………………………………………………………………....…9
L’ADIL touche une large problématique du logement……………………………………………....................................………………………….9
L’ADIL 53 ne remplit aucune fonction commerciale ou de négociation. ………………………………………………………………………9
La boîte à outils de l’ADIL………………………………………………………………………………………………………………………...9
Les particuliers et les partenaires ont accès aux informations et analyses de l’ADIL………………………………………………………......11
L’ADIL se veut un service de proximité………………………………………………………………………………………………………....12
Les partenaires de l’ADIL Siégeant au Conseil d’Administration………………………………………………………………………………14
L’ADIL 53 : Une qualité de service permanente au service du particulier………………………....…………………………………………..15
Une photographie des consultations sur 10 ans..………………………………………………………………………………………………15
Modes de consultations et temps d’information………………………………………………………………..………………………………16
Thèmes des consultations : l’accession et le locatif.. …………………………………………………………………………………....………17
La vague verte……………………………………………………………………………………………………………...……………………18
Les permanences : un accompagnement juridique de proximité…………………………..……………………………………………..……19
Une information au plus proche des particuliers dans les permanences ADIL…..……………………………………………………………20
L’ADIL au service de tous les Mayennais………………..……………………………………………………………………………………....21
L’ADIL ou l’information gratuite pour tous les publics….……………………………………………………………………………………..22
L’ADIL…connue et reconnue…………………………………………………………………………………………………………………...23
Une information juridique et financière gratuite et neutre pour tous les publics…….………………………………………………………24
L’ADIL ou le principe d’une information gratuite……………………………………………………………………………………………...24
Eviter une procédure et réorienter si besoin……………………………………………………………………………………………….........25
L’ADIL : des compétences sur tout le logement………………………………………………………………………...........................…………26
Les rapports locatifs : une majorité de questions.......................…………………………………………………………………………………..27
Les problématiques locatives réelles………………………………………………………………………………………………………….....27
Locatif : un concentré des nouveautés législatives pour 2009……………………………………….........……………………………………28
Une orientation primordiale, la prévention des impayés et des expulsions…………………………………………………………………....30
L’accession, un projet réfléchi...........................................................…………………………………...........................…………………………………31
Un ralentissement du nouveau prêt à 0% en Mayenne……………..…………………………………………………………………………36
Le Pass-Foncier en Mayenne.........................................................................................................................................................................................................................38
L’investissement locatif : une raison supplémentaire de consulter l’ADIL en amont du projet…………………………………………..……41
Une photographie de certains juridiques………………………………………………………………………………………………………42
L’ADIL : pour favoriser la réhabilitation du patrimoine………………………………………………………………………………………..43
Les actions partenariales, des perspectives nouvelles pour l’ADIL 53…………………………………………………………….....…………44
Une action partenariale confirmée : La convention entre le Crédit Immobilier de la Mayenne et l’ADIL 53…………................……….…….44
Action partenariale renforcée : L’information sur les critères de logements décents:………………………………………………………....46
L’ADIL participe à l’Observatoire des copropriétés……………………………………………………………………………………….……48
Les informations pratiques et locales………………………………………………………………………………………………………..….50
La diffusion des adresses de locations privées : un atout pour les territoires mayennais, un outil pratique pour les nouveaux
arrivants………………………………………………………………………………………………………………………………………....50
La diffusion des terrains à bâtir en Mayenne : Un nouvel outil à la disposition du public et… des partenaires.................................................…...53
Les actions de communication, la formation, les participations institutionnelles …………............................………………………………........54
Les participations institutionnelles………………………………………………………….................................……….................................................54
Les formations internes...................................................................................................................................................................................................................................54
Présence de l’ADIL dans la presse, à la radio et sur les forums.......................................................................................................................................................55
L’ADIL informe ponctuellement les partenaires....................................................................................................................................................................................58
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L’ADIL : une agence informative destinée
aux particuliers et aux acteurs de l’habitat
L’ADIL de la Mayenne, membre du réseau ANIL/ADIL, est un organisme agréé par l’ANIL et prochainement par
le Ministère du Logement
L’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement, a ouvert ses portes en Mayenne en 1976.
Juridiquement, son statut est celui d’une association de droit privé régie par la loi de 1901. Autonome,
possédant ses propres organes de décision (Bureau, Conseil d’Administration), elle est également membre du
réseau national des ADIL, agréée par l’ANIL et conventionnée par le Ministère du Logement.
Sans être une fédération, les ADIL ont une démarche commune qui les identifie au réseau. Elles obéissent
nécessairement à des règles d’agrément en termes de neutralité, de qualité de conseil et d’indépendance. La
mission et les conditions de fonctionnement de l’ADIL sont prévues par le Code de la Construction et de
l’Habitation (Art L 366-1 issu de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbain, dite loi SRU du 13 décembre
2000). Le Décret du 6 novembre 2007 confirme le caractère d’Intérêt Général de l’activité d’information des
ADIL, en l’inscrivant dans le Code de la Construction et de l’Habitation. En conséquence, l’agrément actuel doit
être remplacé par l’agrément ministériel courant 2010. La délivrance de cet agrément est subordonnée au
respect de certaines clauses types insérées dans les nouveaux statuts de l’ADIL 53 votés en Assemblée
extraordinaire le 18 septembre 2008. A terme, cet ajout permet un renforcement de l’objet des ADIL au niveau
national, ainsi qu’une harmonisation des statuts de toutes les ADIL.
La diversité des membres de l’ADIL garantit son indépendance. Le conseil délivré doit être neutre, gratuit,
compétent et couvrir tous les thèmes du logement.
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Une initiative départementale, et un réseau national toujours en progression
Le réseau assure chaque année plus de un million de consultations et dessert les ¾ de la
population. L’évolution de la politique du logement accélère les demandes départementales de
créations de nouvelles ADIL… A ce jour le territoire est couvert par 76 ADIL. Le réseau des
ADIL regroupe plus de 600 agents.
L’équipe de l’ADIL
En décembre 2009, Madame LE LAIN, juriste à l’ADIL depuis 23 ans, a fait valoir ses droits à la retraite.
Monsieur SOLERE, a été recruté dans le cadre d’un jury constitué lors du Conseil d’administration et composé
de Monsieur DUPUIS, Monsieur HEINTZMANN et Madame GOURMELON. Près de 50 candidatures sont
parvenues à l’ADIL. Notre nouveau juriste à pris ses fonctions le 23 novembre 2009.
Directrice :
Marie-France GOURMELON
Conseillers juristes :
Nathalie ELIE
Christophe SOLERE
Assistante de direction-Chargée d’étude:
Annie HILAND
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A l’ADIL, des spécialistes vous conseillent en toute indépendance…
L'efficacité de l'ADIL repose sur la compétence et l'expérience de ses agents, tous diplômés de haut niveau, et
sur une implantation proche des besoins de la population. Les conseillers juristes sont au minimum titulaires
d'une maîtrise en droit et bénéficient de l'appui permanent de l'ANIL pour parfaire leur formation (CF. fin du
document) et actualiser leurs connaissances.
A Laval, et dans ses permanences décentralisées, l’ADIL 53 offre une information gratuite, neutre et complète
sur tous les problèmes d’ordre juridique, financier ou fiscal ayant trait au logement.
Cette information, avant tout préventive, permet à l'usager de mieux connaître ses droits et ses obligations, les
solutions adaptées à son cas particulier et l'état du marché du logement. Il est ainsi en mesure de faire un choix
éclairé en s’appropriant réellement le projet.
L’ADIL 53 est un spécialiste du logement. Ses compétences peuvent la conduire à assurer des actions de
formation au bénéfice de ses partenaires, à coordonner et diffuser de façon claire et organisée des informations
éparpillées et souvent complexes, à faire connaître très vite les nouveaux textes et procédures.
Elle peut en outre être associée, à titre d'expert consultatif, à toute réflexion entrant dans son domaine
d'activité.
L’ADIL touche une large problématique du logement…
Protection des occupants
Relations bailleurs / locataires
Règlementation des professions immobilières
Contrats de construction et de vente
Relations de voisinage, urbanisme et règlementation de l’occupation des sols
Règles de fonctionnement de la copropriété
Diagnostics financiers pour l’accession à la propriété
Fiscalité immobilière et simulations en vue d’un investissement locatif
Réductions et crédits d’impôts
Subventions et aides en faveur de l’habitat
Information sur l’offre de logement (niveaux de prix et de loyers, offre de terrains, adresses de
locations…)
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L’ADIL 53 ne remplit aucune fonction commerciale ou de négociation.
Elle ne remplit pas la mission de défense du consommateur. Si elle renseigne les particuliers sur des points
précis du droit du logement ou de l'urbanisme, elle reste en dehors de tout acte contentieux ; son rôle s'arrête,
en ce domaine, à orienter le public vers les organismes spécialisés, tels que les associations de défense des
locataires ou les syndicats de propriétaires, dont les coordonnées sont mises à la disposition du public.
La boîte à outils de l’ADIL…
Pour délivrer un conseil de qualité, l’équipe de l’ADIL dispose de ressources documentaires pointues et de
logiciels professionnels. Les partenaires et particuliers bénéficient également des sources d’information et des
analyses de l’ADIL et du réseau.
Les juristes appuient leur conseils sur:
Une documentation juridique actualisée et complète, composée notamment des 24 dossiers de base
ANIL, mis à jour en fonction de l’actualité, de revues de presses hebdomadaires, et d’un accès généralisé
à la base LEXIS NEXIS (Editions JurisClasseur) et aux Dictionnaires Permanents en rapport avec l’activité
immobilière (Editions Législatives). Les codes et manuels spécialisés complètent la base documentaire, ils
sont renouvelés chaque année en fonction de l’actualité des réformes juridiques. Enfin le service de
Questions-Réponses et de mise en commun des expertises du réseau, géré par l’Anil est à disposition des
juristes.
Les logiciels de simulation du réseau sont en évolution
constante:
Adilopti, pour la simulation financière des projets d’accession à la
propriété est édité régulièrement sous une nouvelle version
(Adilopti 5.25 pour 2010) ceci afin de mieux servir les consultants
et de suivre les exigences du marché du logement. Il permet
notamment, l’intégration des crédits en cours, des allocations perçues par la famille ainsi que de leur durée, le
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lissage des droits à prêts, l’optimisation des différents crédits, la simulation des prêts à taux révisables et des
mensualités modulables, la détermination du taux moyen global, le calcul des frais annexes, des
assurances…Ce logiciel permet aussi à l’ADIL de proposer des simulations financières aux partenaires qui le
désirent afin de travailler sur des projets d’habitats.
Simuloc, pour la simulation des investissements locatifs (dernière mise à jour juin 2010) et Adilconv pour le
calcul de l’incidence financière, pour le bailleur, du conventionnement sans travaux.
Adilog, pour le calcul des aides personnelles (évaluation des APL/AL en location et en accession).
Le recensement et la mise à jour annuelle des aides locales
à l’accession à la propriété, sur le site Internet.
Les particuliers et les partenaires ont accès aux informations et analyses de l’ADIL…
Chaque année, l’ADIL distribue entre 12 000 et 15 000 dépliants et met à la disposition des partenaires
l’ensemble de son fonds documentaire. L’ANIL assure l’édition ou la réédition de ces plaquettes en fonction des
évolutions législatives.
Les séries existantes sont réactualisées en fonction des dernières réformes.
L’ANIL a rééditée la plupart de ses brochures en 2009, suivant
ainsi les réformes législatives importantes :
-Nouveau prêt à 0%
-Le guide des rapports locatifs (9 brochures)
-Le parcours de l’accession (14 brochures)
-Acheter un logement en copropriété (7 brochures)....
Des brochures coéditées avec les organismes professionnels, partenaires de nos centres d’information,
complètent les éditions destinées au public.
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L’ADIL de la Mayenne a choisi dès 1997 de mettre en ligne (www.adil.org/53) le guide du logement et
les informations pratiques, en distinguant l’accès public de l’accès partenaire.
Une New-Letter informe les partenaires de la production de questions réponses traitant de sujets d’actualité,
mais également des dernières études fournies par l’ANIL et des points important de l’actualité juridique.
La revue de l’ANIL – Habitat Actualité - fait le point sur les nouveautés législatives, règlementaires et
jurisprudentielles du trimestre, elle est disponible dès sa sortie sur le site de l’ADIL et directement envoyée aux
partenaires par New-letter. Des numéros spéciaux consacrés à des problématiques particulières sont
directement téléchargeables par les partenaires de l’ADIL 53, grâce à un accès codé ou directement sur le site
de l’ANIL. Ponctuellement des études analysant l’actualité juridique sont publiées en ligne.
L’ADIL se veut un service de proximité
Les
particuliers
peuvent
mobiliser
les
services de l’ADIL 53, du lundi au vendredi,
de diverses façons et à leur convenance.
Un accueil téléphone, accessible tous les
jours de 9H00 à 12H00 et de 13H30 à
17H30.
Un service de conseil personnalisé au siège à
Laval, sur rendez-vous, tous les jours.
Un service de réponses aux questions posées par courrier et par Email, dans les meilleurs délais.
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Des permanences régulières sont tous les mois assurées dans le département, les particuliers peuvent s’y rendre
avec ou sans rendez-vous :
COUPTRAIN, 1er vendredi du mois, 15H15 -16H15 - Mairie
LASSAY LES CHATEAUX, 1er vendredi du mois, 13H30 - 14H45 - Mairie
LE HORPS, 1er vendredi du mois, 9h30-10h45 (Etude personnalisée à l’accession
sur RDV possible) - Mairie
CHATEAU GONTIER, 2ème et 4ème jeudi du mois, 09H00 - 12H00 (Etude
personnalisée à l’accession sur RDV entre 11H00 et 12H00) - Mairie
MAYENNE, 2ème et 4ème lundi du mois, 09H00 - 12H00 (Etude personnalisée
à l’accession sur RDV entre 11H00 et 12H00) – Unité territoriale Nord
Mayenne
PRE EN PAIL, 2ème lundi du mois, 14H00 -15H30 - Equipement
AMBRIERES LES VALLEES, 2ème lundi du mois, 16H15 - 17H15 - Mairie
ERNEE, 3ème lundi du mois, 09H00 - 12H00 (Etude personnalisée à
l’accession, sur RDV, entre 11H00 et 12H00) – Cité Administrative
LANDIVY, 3ème lundi du mois, 14H15 - 15H30 - Mairie
MESLAY DU MAINE, 3ème vendredi du mois, 09H30 - 10H45 (Etude
personnalisée à l’accession, sur RDV, entre 10H45 et 12H00)Equipement
VILLAINE LA JUHEL, 4ème lundi du mois, 13H30 - 14H45 - Mairie
EVRON, 4ème lundi du mois, 15H15 - 16H15 - Mairie
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Les partenaires de l’ADIL siégeant au Conseil d’Administration
1er COLLEGE :ORGANISMES représentant les OFFREURS DE BIENS ET SERVICES CONCOURANT AU
LOGEMENT
Offreurs Publics
C.I.L. de la Mayenne
Mr HEINTZMANN
Méduane Habitat
Mr GOURNAY
Crédit Immobilier de la Mayenne
Mr MORTIER
Crédit Foncier de France
Mr PEZZALI
Chambre d’Agriculture
Groupe la Poste- Délégation Départementale Mr. PIVETTE
Offreurs Privés
Agents Immobiliers F.N.A.I.M.
Mr RAYMONT
Chambre des Notaires
Me DERRIEN
Chambre Départ. Géomètres Experts
Mme ELIZALDE
Fédération du Crédit Mutuel
Mr NICOLAS
Caisse Régionale de Crédit Agricole
Mr BERGUE
Caisse d’Epargne
Mr TOURDOT
C.A.P.E.B.
Mme MERIAIS-BERGERE
Fédération B.T.P.53
Mr JUHEL
Cotisants “fichier locatif”
Mr PAILLARD
2ème COLLEGE : ORGANISMES représentant LES CONSOMMATEURS ET LES USAGERS
UDAF - Mme PASQUIER - Mme DORGERE - Mr THIRAULT
Fédération Départ. Familles Rurales
Mme GIGANT
Union Féminine Civique et Sociale
Mme MALGRANGE
Association des Paralysés de France
Mme HUGAULT
Association des Conjoints Survivants
Mme JANVIER
U.F.C.53
Mr GUINAUDEAU
3ème COLLEGE : POUVOIRS PUBLICS ET ORGANISMES D’INTERET GENERAL
Pouvoirs Publics
Madame la Préfète
Représentant la D.D.E.
Mme DE BERNON
Conseil Général
Mr DUPUIS
Représentant la D.S.53
Dctr QUENUM
Association des Maires
Mr BOUVET
A.D.E.M.E
Mr de St JORES
Mairie de Laval
Mme LEFEBVRE
Laval Agglomération
Mme PEU
Organismes à but non lucratif d’intérêt général
Caisse d’Allocations Familiales
Mr FINOT
Mutualité Sociale Agricole
Mr ROBERT
Service Conseil Logement 53
Mr PETIT
Habitat et Développement 53
Mr BERNIER
C.A.U.E.
Mr GUEDON
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L’ADIL 53 : Une qualité de
service permanente au service du particulier
Evolution des consultations sur 10 ans- ADIL 5360000
En 2009, l’ADIL a délivré 4 228
renseignements
juridiques
et
distribué 372 listes d’adresses de
50000
48 000
locations privées. Quelques 46
46 700
45 000
700 internautes ont visité le site
40000
www.adil.org/53
adresses de locations
30 200
30000
conseils juridiques
27 190
Consultations du site généraliste
23 500
20000
20 000
ont
-
près
de
régulièrement
consulté le module spécifique de
centralisation et de diffusion des
adresses locatives et de terrains à
10000
5994
5551
5170
4002
2375
1884
1424
1087
901
587
372
5886
5905
5767
5978
6235
5821
5366
5491
4478
3982
4228
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
bâtir en vente et en lotissement.
0
Une photographie des consultations sur 10 ans
En 2009, l’Adil de la Mayenne a enregistré plus de 4 600 demandes individualisées (4569 en 2008)
d’informations juridiques ou pratiques en matière de logement, directement au siège de l’association à Laval,
ou dans l’une des douze permanences tenues chaque mois sur le département. 93 % des consultations se font
sur Laval et le reste sur tout le département dans le cadre des diverses permanences. Parmi ces consultations on
compte 372 demandes de listes (soit une baisse de 57%) et 4228 consultations juridiques
(soit une
augmentation de 6%).
Sur l’ensemble des consultations, on constate une très légère augmentation par rapport à 2008, le nombre de
consultations était de 4569. Mais rapporté aux consultations juridiques on compte une augmentation des
15
consultations soit environ 6%, alors que l’ADIL était en baisse sur ce point de 11% l’an passé pour diverses
raisons surtout intrinsèques et notamment des absences. Enfin, l’année 2009, n’est toujours pas une année, dite
normale, puisqu’un juriste a été recruté, il faut donc compter avec du temps de formation, et d’adaptation au
poste. De plus il est à noter que les demandes relatives au fichier locatif (901 en 2007, 587 en 2008, 372 en
2009) se font de plus en plus par le biais de l’outil internet.
Au niveau national, l’ANIL enregistre un maintien de ses consultations soit 929 000. Une seule ADIL a été crée
celle du Lot-et-Garonne. Les thèmes de consultations s’orientent plus vers les personnes en difficulté, et un
recul des questions sur les rapports locatifs (maintien des rapports locatifs en Mayenne)
La légère baisse des dernières années s’explique à la fois par des congés au sein de l’équipe, et surtout par le
basculement des informations simples vers la consultation Internet où les internautes peuvent trouver
rapidement une réponse à des questions pratiques (diffusion de l’IRL) et juridiques immédiatement disponibles
sur le site (dernières réglementations…) . Cependant l’année 2009, que l’on ne peut pas encore qualifier de
sortie de crise, reflète une certaine reprise puisque l’augmentation des consultations (recherche de location et
demandes juridiques) s’amorce...
Modes de consultations et temps d’information…
Si 65% des renseignements sont délivrés
immédiatement par téléphone (60% en
2008),
33%
de
l’activité
de
l’ADIL
correspond à des entretiens individualisés,
au siège à Laval, ou dans les permanences,
et dont la durée moyenne reste inférieure à
40 minutes. Ils représentent 60% du temps
juridique total. Les consultations et réponses
données par courrier et internet, prend une
part minime (19 pour le courrier et 85 pour internet). La complexité de la matière juridique explique la
nécessité d’entretiens interactifs et personnalisés.
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Le téléphone n’absorbe, pour sa part, que 40% de ce
temps juridique global, avec une durée moyenne de
conversation de 10 minutes, qui peut doubler
lorsqu’il s’agit de questions contentieuses plus
épineuses (problème d’impayés de loyers par
exemple). Si les problèmes s’avèrent trop complexes
à renseigner par téléphone, les juristes proposent systématiquement un entretien individualisé. La durée de
consultation est majoritairement inférieure à 15 minutes.
Thèmes de consultations : l’accession et le locatif
Thème de la consultation
Rapports locatifs
Accession à la propriété
Fiscalité
Financement d'une amélioration
Copropriété
Voisinage
Urbanisme
Conseil technique
2006 2007 2008
66% 64% 63%
24% 25% 25%
5%
5% 7%
2%
2%
2%
1%
1% 1%
1%
1% 1%
1%
1% 1%
0%
1% 0%
2009
63%
17%
10%
6%
1%
1%
1%
1%
En 2009, Les thèmes les plus abordés touchent à
l’accession à la propriété (25%), les rapports locatifs (63%)
Cependant chacun des deux thèmes mobilise plus de 40%
de temps de consultation. Les deux grands domaines traités
par l’ADIL 53 sont donc à égalité de temps passé : la
location et l’accession…
Le nombre des consultations juridiques s’élève à 4 228 pour 2009, soit une augmentation de 6%.
Le pourcentage des thèmes de consultations sur le locatif notamment, se maintient. En revanche,
nous enregistrons une baisse des questions juridiques relatives à l’accession de 8%, ce qui reflète
le contexte de morosité économique de l’année, même si le nombre d’études financières se
maintien, 145 contre 160 l’année dernière. L’accédant se fait, en tout état de cause, plus
prudent.
17
La vague verte...
Sur la lancée de 2008, 2009 voit une augmentation
NB d'éco PTZ au niveau national - 2009
1% 2%
conséquente des questions fiscales, qui regroupent la
plupart du temps le thème des énergies renouvelables :
10%. Ceci est la répercussion des mesures législatives
Bouquet de travaux
Performance énergétique
Assainissemet non collectif
97%
et des aides (ANAH, région, département, collectivités
locales) octroyées en faveur des énergies renouvelables
(Crédit d’impôt, éco prêt...) que ce soit dans la
rénovation ou dans le neuf (majoration BBC,
THPE....). Enfin on ressent chez le consultant
NB d'éco PTZ - Mayenne - 2009
une sensibilisation à ces questions, souvent
attisée plus par l’attrait du cumul de
plusieurs
avantages,
que
par
4%
Bouquet de 2 travaux
30%
Bouquet de 3 travaux
un
investissement vert...
66%
Assainissement non
collectif
En ce sens, en 2009 (donnée fournies par la
SGFGAS), 70 933 éco-Prêt on été distribués sur le
Répartition éco PTZ- Mayenne- Age
du logement - 2009
territoire national, le montant moyen prêté était de
16 489 € et le montant moyen des travaux de 18 896 €.
Logements
1974-1989
28%
Logements
1948 - 1974
35%
Logements av.
1948
37%
Dans 7 % des cas l’option choisie était le bouquet de 2
travaux (26 % pour le bouquet de trois travaux, 2%
pour l’assainissement non collectif et 1% pour le
système de performance énergétique globale). La région
des Pays de la Loire, compte 7 457 demandes de prêt en 2009, soit 10, 5% par rapport au nombre national. En
Mayenne, 710 éco-prêts ont été distribués (468 en bouquet de 2 travaux, 214 en bouquet de 3 travaux, et 28
en assainissement non collectif, aucun en performance énergétique globale), soit 9, 5% des prêt octroyés au
niveau régional. Sur notre département, 693 demandes de prêts concernaient des maisons individuelle et 17
des appartements. Enfin l’éco prêt s’est réparti de manière presque équitable selon l’âge du logement, laissant
un léger avantage au logement les plus anciens (37%). Les travaux les plus prisés portent sur l’isolation des
toitures (48%) et l’isolation thermique des murs (31%). Le montant moyen pour ces deux types de travaux est
respectivement de 3 255€ et de 6 321€ effectués dans le cadre d’un bouquet de 2 ou 3 travaux.
18
Les permanences : un accompagnement juridique de proximité…
ADIL de la Mayenne
PERMANENCES
Château-Gontier
Rapports locatifs
Fiscalité
Autres
31
16
9
6
2
64
41
15
5
9
7
77
18
4
3
1
1
27
25
6
6
5
13
55
Rapports locatifs
Autres
Fiscalité
39
18
9
8
8
82
37
23
10
11
8
89
41
10
7
8
12
78
31
15
10
12
10
78
Rapports locatifs
Fiscalité
Autres
23
6
4
7
40
28
3
3
5
3
42
21
3
6
5
2
37
16
4
6
5
5
36
11
5
3
5
10
8
2
7
24
27
14
13
4
12
1
44
5
7
2
7
1
22
8
7
2
1
2
6
2
9
6
18
8
3
20
2
3
1
1
2
9
9
5
2
1
17
15
7
4
1
3
30
15
3
4
1
4
27
5
2
1
3
11
7
8
6
12
3
3
7
11
32
25
4
3
2
4
1
14
3
9
4
5
5
Total Château-Gontier
Mayenne
Total Mayenne
Ernée
Total Ernée
Villaines-la-Juhel
Rapports locatifs
Fiscalité
Autres
Total Villaines-la-Juhel
Meslay-du-Maine
Rapports locatifs
Fiscalité
Autres
Total Meslay-du-Maine
Evron
Rapports locatifs
Autres
Fiscalité
Total Evron
Landivy
Rapports locatifs
Fiscalité
Autres
Total Landivy
Pré-en-Pail
Rapports locatifs
Fiscalité
Autres
Total Pré-en-Pail
Ambrières-les-Vallées
2006 2007 2008 2009 Total
Rapports locatifs
7
3
5
Fiscalité
Autres
Total Ambrières-les-Vallées
15
Le Horps
Rapports locatifs
4
3
1
Autres
Fiscalité
1
Total Le Horps
9
Lassay-les-Châteaux
Rapports locatifs
3
6
2
Autres
1
Fiscalité
1
Total Lassay-les-Châteaux
13
Couptrain
Rapports locatifs
4
3
Fiscalité
3
Autres
Total Couptrain
10
Total
317
21
3
2
1
11
5
2
3
3
13
8
2
6
3
2
21
4
4
2
4
1
15
5
2
2
2
6
11
10
13
6
2
2
1
3
2
1
9
3
5
1
4
13
5
3
1
1
1
11
370
4
1
6
4
2
6
1
2
2
1
6
297
6
2
2
3
2
3
3
11
4
1
8
3
16
3
2
2
3
2
12
301
115
41
23
21
23
223
0
148
66
36
39
38
327
0
88
16
19
22
10
155
0
40
33
11
31
2
117
0
14
25
9
2
5
55
0
44
15
12
5
11
87
0
36
14
18
19
2
89
0
16
16
11
15
3
61
0
24
7
13
5
0
49
0
15
5
6
4
5
35
0
14
14
11
1
8
48
0
13
7
8
8
3
39
1 285
Les deux juristes se répartissent les 12 permanences, soit au
total une quarantaine d’heures de travail (trajet compris) par
mois pour l’ensemble des juristes consacrés à ces rendezvous délocalisés. Ces permanences juridiques offrent un réel
service de proximité, au bénéfice des particuliers, mais aussi
des acteurs et élus locaux, soucieux d’accompagner leurs
administrés dans les diverses démarches touchant au
logement.
En 2009, l’ADIL 53 a délivré 301 informations en
permanence, soit très légère augmentation par rapport à
2008.
La durée effective du conseil varie et peut aller jusqu’à une
heure quinze. Deux ou trois personnes sont informées par
heure de permanence.
En fonction des demandes, des créneaux sont réservés pour
des études personnalisées de projets d’accession à la
propriété. Les juristes de l’ADIL réalisent alors des
simulations
financières
informatiques.
Ils
complètent
systématiquement cette information financière – exactement
comme au siège à Laval - par une explication détaillée sur le
contenu des contrats qui seront signés au cours de
l’opération.
19
Une information au plus proche des particuliers dans les permanences ADIL…
44 % des informations ont été données dans les permanences des deux sous-préfectures, Sur l’ensemble des
permanences on note une augmentation des consultations, après 2 ans de baisse entre 2008 et 2007,
L’accession sociale à la propriété et notamment
les renseignements donnés sur le Pass-Foncier en
THÈME DES PERMANENCES - 2009
permanence pour 2009 ont motivé les questions
FISCALITÉ
14%
sur l’accession à la propriété dans les communes
où une présentation Pass-Foncier s’est conclue
16%
A CCESSION À LA
PROPRIÉTÉ
15%
par une délibération de la Mairie en faveur de ce
type d’accession à la propriété . C’est notamment
RAPPORTS LOCATIFS
17%
A MÉLIORATION DE
L 'HABITAT
38%
A UTRES
le cas de Lassay-les-Châteaux et Mayenne...
A l’instar de l’ensemble des consultations la
fiscalité prend une proportion intéressante et significative, elle compte 14% des consultations des permanences
alors que sur l’ensemble des consultations le pourcentage n’est que de 10 %. Même chose pour le financement
d’une amélioration en 2007, cela fait 15% des demandes délocalisées. Cette année la proportion des de
consultations sur les rapports locatifs vues en permanence baisse (38% contre 50% en 2008).
Entre deux animations d’OPAH, l’ADIL
assure la continuité du conseil et des
informations sur les aides ANAH –
Région – département- collectivités et/ou
renvoie
vers
les
opérateurs,
chargés de l’instruction des dossiers. Le
consultant trouvant en sus l’information
fiscale.
Un
aujourd’hui
tel
au
conseil
consultant
permet
de
se
retrouver dans le dédale des aides et
prêts en faveur de l’amélioration de
l’habitat notamment…
20
L’ADIL au service de tous les Mayennais…
La compétence départementale de l’ADIL, se traduit par la diversité des communes d’origine des
consultants. Tous les territoires mayennais bénéficient de ce service d’information et de conseil, en proportion
de leur démographie.
La solidarité nationale, souhaitée par un réseau qui ne couvre pas encore tous les départements, et
financée par l’Etat, soucieux d’offrir aux usagers un égal accès au droit à l’information se traduit en Mayenne
par 7% de conseils délivrés au profit d’habitants d’autres départements. L’ADIL de la Mayenne continue de
renseigner les usagers de la
Sarthe
dépourvue
d’ADIL,
ADIL DE LA MAYENNE
Année
Origine du consultant
Données
Laval Agglo
Nbre de conseils
% en colonne
Autre département
Nbre de conseils
% en colonne
155 consultants pour l’année
C C du Pays de Mayenne
2008.
C C du Pays de l'Ernée
Nbre de conseils
C C du Pays de C hâteau Gontier
Secteur des C oêvrons (3 C C )
Laval
Agglo
reste
largement représentée dans
les consultations de l’ADIL ; à
Secteur de C raon (3 C C )
C C du Pays de Loiron
C C du Pays du Meslay-Grez
concentration
Indéterminé
et
Total Nbre de conseils
Total
2 118
48%
47%
46%
6 831
47%
717
328
260
1 305
13%
7%
6%
9%
360
389
428
1 177
7%
9%
9%
7%
278
264
288
830
% en colonne
5%
6%
6%
5%
Nbre de conseils
240
214
246
700
% en colonne
4%
5%
6%
5%
Nbre de conseils
240
294
280
814
% en colonne
5%
6%
5%
5%
Nbre de conseils
239
234
244
717
% en colonne
5%
5%
5%
5%
Nbre de conseils
216
169
187
572
4%
4%
4%
4%
185
223
234
642
% en colonne
3%
5%
5%
3%
Nbre de conseils
165
128
137
430
% en colonne
3%
3%
3%
3%
Nbre de conseils
137
134
146
417
% en colonne
3%
3%
3%
3%
20
61
32
113
1%
0%
1%
1%
5 379 4 569 4 600
14 548
Nbre de conseils
% en colonne
démographique
2009
2 131
Nbre de conseils
% en colonne
ceci plusieurs raisons : la
2008
2 582
% en colonne
Secteur du Haut Maine et Pail (3 C C ) Nbre de conseils
C C du Bocage mayennais
2007
économique, un marché immobilier plus dynamique, la présence du siège physique de l’ADIL… constituent
autant de raisons logiques de prééminence de ce secteur dans nos statistiques. Pour autant, les zones rurales ne
sont pas délaissées : un quart des consultations
délivrées par l’ADIL concerne les habitants de
ces communes.
21
L’ADIL ou l’information gratuite pour tous les publics….
ADIL 53
Statut actuel
Données
2007
2008
2009
Locataire secteur privé
Nbre de conseils
2 623
2151
2019
6 793
49%
47%
44%
48%
1 166
1213
1255
3 634
22%
27%
27%
23%
% en colonne
Propriétaire bailleur
Nbre de conseils
% en colonne
Propriétaire occupant
808
793
860
2 461
15%
17%
19%
15%
Nbre de conseils
247
161
203
611
% en colonne
5%
4%
4%
4%
Nbre de conseils
245
138
71
454
% en colonne
5%
3%
2%
4%
Nbre de conseils
281
100
66
447
% en colonne
5%
2%
2%
1%
Nbre de conseils
% en colonne
Locataire HLM
Occupant à titre gratuit
Autres
Hébergement collectif
Total
Nbre de conseils
% en colonne
9
13
2
24
0%
0%
0%
1%
2
2
0%
0%
5 379 4 569 4 600
14 548
Total % en colonne
100% 100% 100%
100%
Résidence secondaire
Nbre de conseils
% en colonne
L’ADIL 53 informe davantage les locataires hlm (4%)
que les autres agences du réseau. Cette particularité
est liée aux informations relatives aux adresses
locatives.
Les consultations des propriétaires bailleurs restent
élevées en 2009, 27% (27% en 2008 contre 22% en
2007). Il s’agit de bailleurs particuliers qui gèrent ou
envisagent l’investissement d’un seul bien locatif. La
Les
locataires
du
parc
privé
constituent presque la moitié du
public renseigné par l’ADIL, 44% en
2009(ces locataires représentent 1/4
des
personnes
occupant
une
résidence principale en Mayenne).
ADIL53 Nature du consultant
2007 2008 2009
43
40
59
1% 1% 1%
Autre administration
14
28
0% 1%
Autres
25
38
13
0,5% 1% 0%
Collectivité locale
23
54
65
0,5% 1% 1%
Particulier
5098 4286 4245
95% 94% 91%
Professionnel de l'immobilier 122 82
126
2% 2% 3%
Travailleur social
68
55
64
1% 1% 1%
Total général
5379 4569 4600
100% 100% 100%
Association
Total
142
1%
42
0%
76
1%
142
1%
13629
94%
330
2%
187
1%
14548
100%
nouvelle Loi Scellier, ainsi que les nouvelles obligations en matière locative (mention obligatoire de la
surface du logement...) imposées par le loi MLLE du 25 mars 2009, ont occasionné une augmentation
des questions de la part de ces consultants.
En 2009, 64 informations ont été délivrées directement à des travailleurs sociaux (68 en
2007, 55 en 2008), en réponse à des problématiques touchant les mêmes catégories
de personnes pouvant connaître des difficultés. L’ADIL assure ici pleinement son
rôle d’appui juridique, auprès de ce partenaire essentiel, et l’encourage à
poursuivre ses sollicitations, comme la convention signée avec le Département le
22
prévoit dans la définition des missions générales de l’ADIL. Au-delà de ce renseignement téléphonique
ponctuel, l’ADIL assure également la formation des de 120 assistantes sociales sur les nouveautés
législatives.
4% de consultants relèvent du régime MSA soit 180 ménages en 2009. Un bilan personnalisé de ces
consultations est adressé à la MSA, chaque année.
L’ADIL…connue et reconnue…
Connaissance de l'ADIL - 2009
3%
1%
2%
42% du public a déjà utilisé les services de
1% 3% 2%
Ancien Consultant
0%
Annuaire
Autres
Bouche à oreille
42%
Collectivités locales
Fichier locatif
Internet
Professionnels
44%
Publicité/médias
Salons et forums
1%
1%
Travailleurs sociaux & autres
l’ADIL (37% en 2008), soit pour un
conseil juridique, soit pour le fichier
locatif,
la
satisfaction
des
anciens
consultants se confirme nettement cette
année. 44% a été orienté vers l’Agence,
grâce au « bouche à oreille ». Ces chiffres
traduisent
la confiance des consultants
qui n’hésitent pas à communiquer notre adresse à leur entourage lorsque ceux-ci rencontrent des problèmes
liés à leur logement. Enfin, les salons (éco énergie et le forum des associations) permettent à l’ADIL de se faire
connaître auprès de 3% des consultants.
23
Une information juridique et
financière gratuite et neutre pour tous les publics
L’ADIL facilite l’accès au droit pour tous les ménages, sans distinction, ni restriction. Elle contribue à
résorber de nombreux contentieux locatifs, fait connaître les dispositifs d’accès ou de maintien à un
logement décent, sécurise les projets d’accession à la propriété, divulgue les nouvelles modalités
d’acquisition de son logement, explique les différents mécanismes de recours aux garanties contenues
dans les contrats, ou diffuse les nouvelles obligations en matière de sécurité et de qualité de l’habitat.
Elle renseigne sur la fiscalité immobilière, rappelle l’existence des aides au logement et des subventions
à l’amélioration de l’habitat. Elle informe sur les règles d’urbanisme, les servitudes, ou la copropriété…
L’ADIL ou le principe d’une information gratuite…
Tous les services de l’ADIL, conseils personnalisés et pratiques, sur tous les thèmes juridiques, fiscaux et
financiers du logement, sont entièrement gratuits pour les particuliers et les partenaires de
l’Agence.
La pluralité des membres financeurs de l’ADIL garantit cette condition essentielle du
fonctionnement de l’ADIL et permet l’application concrète, sur le terrain, du principe général de
l’accès au droit, dans le respect de la neutralité et de l’indépendance des informations délivrées.
24
Eviter une procédure…et réorienter si besoin
ADIL 53 (infos juridiques hors études financières)
Procédure
Données
2007
2008
Pas de contentieux
Nbre de conseils
3 885
4 093 4 008
% en colonne
Procédure amiable
C onduite de la procédure
90%
92%
259
186
244
689
% en colonne
6%
4%
5%
5%
Nbre de conseils
125
77
153
355
% en colonne
3%
2%
3%
3%
28
33
31
92
1%
1%
1%
1%
0
18
15
33
0%
0%
0%
0%
1
2
8
11
0%
0%
0%
0%
% en colonne
Nbre de conseils
% en colonne
Autres
11 986
93%
Nbre de conseils
Voie d'exécution
Total
90%
Nbre de conseils
Mode de la saisie des tribunaux
2009
Nbre de conseils
% en colonne
4 298 4 409 4 459 13 166
Total % en colonne
100% 100% 100%
100%
Par le conseil préventif, l’ADIL
trouve sa pleine efficacité en
amont des procédures (90%
des consultations pour 2009
contre 93% en moyenne),
mais de manière moindre en
2009.
En
revanche
les
consultations s’orientant vers
une résolution amiable passent à 5%, et les questions sur les modes de saisine des tribunaux ont plus que
doublé (de 77 à 153). Même si le domaine non contentieux reste largement majoritaire, les situations
nécessitant la résolution d’un conflit augmentent.
Réorientation vers les partenaires
ANAH, Opérateurs
OPAH, MOUS
2%
Autres
6%
CAF, MSA
18%
Collecteurs 1%
Commission de
surendettement
5%
49%
2%
1%
15%
1%
1%
Partenaires
Nb de Réorientation
ANAH, Opérateurs OPAH, MOUS
17
Autres
55
CAF, MSA
14
Collecteurs 1%
5
Commission de surendettement
4
Département
2
Dispositif judic ou de conciliation
46
Mairie
4
Notaire, avocat, huissier...
144
Profess. immobilier / construction
5
Total général
296
Département
L’ADIL contribue au désengorgement des juridictions
Dispositif judic ou de
conciliation
de proximité (juges et tribunaux d’instance), sans
Mairie
jamais entrer en concurrence avec les professionnels
Notaire, avocat,
huissier...
Profess. immobilier /
construction
du droit (huissiers, avocats, avoués…). Elle renvoie
largement
vers
les
dispositifs
de
conciliation
(conciliateurs en mairie, Commission Départementale de Conciliation, conciliateur fiscal…). Lorsque l’accord
amiable n’est plus possible, ou qu’une partie a déjà reçu un commandement ou une assignation, elle explique
les règles procédurales et vérifie les conditions d’obtention de l’aide juridictionnelle.
25
L’ADIL des compétences sur tout le logement…
L’ADIL n’informe que sur les
ADIL DE LA MAYENNE
Données
Rapports locatifs
Nbre de conseils
% en colonne
Nbre de conseils
Amélioration de l'Habitat
64%
20%
Nbre de conseils
280
286
395
961
% en colonne
6%
7%
10%
6%
93
81
233
407
2%
2%
5%
3%
Nbre de conseils
Nbre de conseils
Nbre de conseils
Nbre de conseils
Nbre de conseils
Nbre de conseils
Nbre de conseils
% en colonne
Diagnostics réglementaires
7 965
63%
2 478
% en colonne
Conseil technique
2 578
66%
628
% en colonne
Investissement locatif
2 517
64%
15%
% en colonne
Autres
2 870
859
% en colonne
Urbanisme
Total
22%
% en colonne
Voisinage
2009
991
% en colonne
Copropriété
2008
22%
% en colonne
Fiscalité
2007
Nbre de conseils
% en colonne
60
47
46
153
1%
1%
1%
1%
143
53
47
43
1%
1%
1%
1%
52
34
33
119
1%
1%
1%
1%
29
81
56
166
1%
2%
1%
1%
26
22
32
80
1%
1%
1%
0%
14
8
14
36
0%
0%
0%
0%
20
20
0%
0%
4 468 3 982 4 078 12 528
Total % en colonne
100% 100% 100%
100%
questions liées au logement, mais
tous
les
aspects
immobilier
du
relèvent
droit
de
sa
compétence.
Les thématiques restent diverses,
mais en pondérant le volume des
conseils donnés par le temps
juridique
consacré
à
l’information, on constate que les
deux
grands
domaines
de
l’activité de l’ADIL, concernent les
rapports
locatifs
(63%
des
consultations en 2009) et l’accession à la propriété. Cependant, l’année 2009, année difficile, voit ses
consultations concernant l’accession à la propriété baisser considérablement, soit plus de 7% (859
consultations en 2008 contre 628 en 2009), paradoxalement le nombre de consultations financières, faites
dans le cadre d’un projet d’accession, reste stable (145 contre 160). Les questions sur la fiscalité et celles
touchant à l’amélioration de l’Habitat s’envolent, attestant de l’intérêt des particuliers pour les travaux de
développement durables aidés (Crédit d’impôt, ANAH, Aides de la région, du Conseil ; général et des
collectivités....) L’accession et les rapports locatifs concentrent respectivement plus de 40% du temps juridique.
26
Les rapports locatifs, une majorité de questions : 2578 en 2009
ADIL DE LA MAYENNE
Locatif : question soulevée
Données
Révision du loyer
Nbre de conseils
% en colonne
C ongé locataire
Nbre de conseils
% en colonne
Exécution des obligations du bailleur
Rédaction du bail
C harges
Etat des lieux
Impayé & expulsion
C ongé propriétaire
Réparation
Nbre de conseils
227
366
874
9%
14%
12%
Nbre de conseils
238
177
188
603
% en colonne
8%
7%
7%
8%
Nbre de conseils
215
130
154
499
% en colonne
7%
5%
6%
6%
Nbre de conseils
150
188
207
545
% en colonne
5%
7%
8%
6%
Nbre de conseils
101
109
146
356
% en colonne
4%
6%
5%
Nbre de conseils
103
96
75
274
% en colonne
4%
4%
3%
4%
90
62
76
228
3%
2%
3%
3%
90
70
67
227
3%
3%
3%
3%
43
53
65
161
1%
2%
3%
2%
56
61
66
183
2%
2%
3%
2%
Nbre de conseils
Nbre de conseils
Nbre de conseils
Nbre de conseils
Nbre de conseils
Nbre de conseils
Nbre de conseils
Nbre de conseils
Nbre de conseils
Nbre de conseils
Nbre de conseils
Nbre de conseils
% en colonne
Fixation initiale du loyer
Nbre de conseils
% en colonne
GRL, loca pass
14%
281
% en colonne
Indécence-insalubrité
1 102
10%
% en colonne
Assurances
379
15%
9%
% en colonne
Travaux d'amélioration
365
15%
687
% en colonne
Droit de la famille
358
12%
7%
% en colonne
Mandats
19%
172
% en colonne
APL / AL
16%
269
% en colonne
Fin de conventionnement
1 538
22%
11%
% en colonne
Augmentation du loyer
405
20%
9%
% en colonne
C autionnement
2009 Total
246
% en colonne
Autres
548
% en colonne
% en colonne
Exécution des obligations du locataire
2008
585
Nbre de conseils
% en colonne
Dépôt de garantie
2007
Nbre de conseils
% en colonne
56
29
18
103
2%
1%
1%
2%
70
70
2%
2%
31
20
26
77
1%
1%
1%
1%
26
12
31
69
1%
0%
1%
1%
21
24
40
85
1%
1%
2%
1%
34
5
6
45
1%
0%
0%
1%
23
17
20
60
1%
1%
1%
1%
23
20
37
80
1%
1%
1%
0%
20
20
1%
0%
35
34
69
1%
1%
0%
2 870 2 517 2 578 7 965
Total % en colonne
100% 100% 100% 100%
La grande majorité des questions posées par
les locataires et les bailleurs, concernent les
locations à usage d’habitation, ou mixte
(professionnel et habitation), régies par la loi
d’ordre public du 6 juillet 1989, dites
locations de droit commun. On note en 2009,
un
doublement
des
questions
sur
la
Questions sur le dépôt de garantie 2009
2%
3%
8%
Financement par FSL
Financement par le 1%
Montant
Restitution
87%
colocation, alors que l’année dernière ce sont
les
questions
sur
les
résidences
communautaires qui connaissaient cet effet.
En tout état de cause l’habitat locatif partagé
devient de plus en plus une solution pour les
étudiants...L’ADIL a d’ailleurs été interrogée
sur le sujet le 27 août 2009 par OuestFrance.
Des problématiques locatives diverses
Hormis les congés du locataire et les demandes liées à la rédaction du bail, les principales questions sont
directement liées à des enjeux financiers – les règles de révision de loyer, les difficultés de récupération du
dépôt de garantie, le paiement des charges et de loyers, les réparations à faire ou à obtenir de son
propriétaire…
27
En 2009, les sollicitations liées à
la
rédaction
du
bail
ont
largement augmenté, ce qui
laisse supposer une meilleure
vigilance des parties dans la
rédaction de leur contrat en
amont, afin d’éviter tout conflit
ADIL DE LA MAYENNE
Année
Locatif : Régime juridique Données
2007
2008
2009
Droit commun
2 626
2 298
2 305
7 229
91%
91%
89%
89%
Nbre de conseils
107
80
94
281
% en colonne
4%
3%
3%
4%
38
48
60
146
1%
2%
2%
3%
52
41
78
171
2%
2%
3%
2%
0
0
7
7
0%
0%
0%
1%
Nbre de conseils
% en colonne
Meublé / Saisonnier
C onventionné privé
Nbre de conseils
% en colonne
HLM
Nbre de conseils
% en colonne
Professionnel / C ommercial
Nbre de conseils
% en colonne
Autres
Nbre de conseils
% en colonne
Loi de 48
Nbre de conseils
% en colonne
par la suite.
Résidence communautaire
Nbre de conseils
% en colonne
Total
33
31
21
85
1%
1%
1%
1%
4
3
0% %
4
11
0%
0%
8
13
2
23
0%
0%
0%
0%
L’ADIL rappelle l’existence et les
C olocation
modalités des aides disponibles
2 870
2 516
2 578
7 964
Total % en colonne
100%
100%
100%
100%
2
2
7
11
0%
0%
0%
0%
(aides du 1%, Fonds de Solidarité Logement, orientation vers le « Point Passerelle », les éco-mesures
accessibles aux bailleurs, ANAH...).
Les demandes concernant les travaux d’amélioration augmentent, ceci grâce aux aides octroyées par le
gouvernement dans le cadre des crédits d’impôts, de l’éco PTZ, pour des travaux en relation avec les
économies d’énergies les bailleurs peuvent demander une participation à leur locataire depuis le décret
du 27 novembre 2009.
Locatif : un concentré des nouveautés législatives en locatif pour 2009…
La nouvelle Garantie universelle des Risques Locatifs (Décret du 23 décembre 2009) : Initialement
instaurée par une convention signée par l’Etat et l’Union d’économie sociale pour le logement (UESL)
le 20 décembre 2006, la Garantie universelle des Risques Locatifs (GRL) repose désormais sur un
fondement législatif (CCH : art. L. 313-3 g et R. 313-19-7). La GRL est destinée à faciliter l’accès à un
logement locatif d’un plus grand nombre de locataires. Elle est basée sur la souscription facultative
par les bailleurs d’un contrat d’assurance garantissant le risque d’impayés de loyers et les
dégradations locatives auprès de l’un des assureurs adhérent au dispositif. Les assureurs qui acceptent
d’adhérer au dispositif peuvent bénéficier pour les locataires éligibles 1% Logement / État, si les
primes d’assurance versées par les bailleurs s’avèrent insuffisantes, d’une compensation financière en
cas de sinistre qui leur est versée par l’UESL à partir du fonds de garantie universelle des risques
locatifs (fonds GRL : CCH: art. L. 313-20 et code des assurances : art. R. 426-1 à R. 426-11), sous
réserve du respect de leurs engagements.
28
Cumul possible d'une caution et d'une assurance locative pour les étudiants ou apprentis
Depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, il n’était plus possible pour les bailleurs ayant souscrit une
assurance garantissant les obligations locatives de demander aux locataires un cautionnement (loi du
6.7.89 : art. 22-1). La loi du 24 novembre 2009 (JO du 25.11.09) relative à l’orientation et à la
formation professionnelle vient d’introduire deux exceptions à cette règle : les étudiants et les
apprentis. Le cumul d’une assurance contre les impayés de loyers et un cautionnement est donc
possible pour les étudiants et les apprentis, sauf dans le cas de la GRL.
Travaux d’économie d’énergie dans un logement en location : contribution du locataire au partage des
économies de charges. La loi MLLE du 25 mars 2009 (art 119) a prévu qu’une contribution
financière en sus du loyer et des charges peut être demandée au locataire lorsque le bailleur a réalisé
dans le logement loué, ou dans les parties communes de l’immeuble, des travaux d’économies
d’énergie.
Cette contribution peut être demandée au locataire au titre du partage des
économies de charges à partir de la date d’achèvement des travaux, sous
certaines conditions cumulatives :

les travaux bénéficient directement au locataire ;

l’exécution des travaux est justifiée au locataire ;

soit un ensemble de travaux a été réalisé dans le logement, soit le logement
atteint, après travaux, un niveau minimal de performance énergétique.
Cette participation financière est indiquée sur l’avis d’échéance le cas échéant et la quittance remise au
locataire. Elle est doublement limitée :

dans sa durée : elle ne pourra plus être versée au-delà de quinze années ;

dans son montant qui est fixe et non révisable : elle ne peut être supérieure à la moitié du
montant de l’économie d’énergie estimée.
Les deux décrets et arrêtés du 23 novembre précisent respectivement les conditions d’application de cette
participation dans le parc privé (logements soumis à la loi du 6 juillet 1989) et dans le parc social (y compris
dans les SEM pour les logements conventionnés), notamment la liste des travaux éligibles à réaliser, les niveaux
minimaux de performance énergétique à atteindre, ainsi que les modalités d’évaluation des économies
d’énergie, de calcul du montant de la participation demandée au locataire du logement et de contrôle de ces
évaluations après travaux.
Certaines dispositions sont identiques pour le parc privé et le parc social.
29
Une orientation primordiale : la prévention des impayés et des expulsions
La prévention des impayés de loyer : L’ADIL
Année
Question soulevée
Données
2007
2008
poursuit l’action engagée depuis 2003, sur
Impayé
Nbre de conseils 101
92
131
324
84%
90%
89%
l’amélioration de l’information et du conseil
Expulsion
préventif, en matière d’impayés de loyers. En
% en colonne
91%
Nbre de conseils
% en colonne
Total % en colonne
2009 Total
10
17
15
42
9%
16%
10%
11%
111
109
146
366
100% 100% 100% 100%
2009, les questions sur les deux sujets ont augmenté de
évolution sur 3 ans
140
32%, les difficultés se concentrent surtout sur les
131
impayés de loyers, en nette hausse,
120
100
101
92
80
Impayé
60
Expulsion
40
20
17
10
0
2007
2008
reflet des difficultés financières
accrues des locataires en 2009.
15
2009
Au sein de notre structure, un juriste est plus particulièrement en charge de
la réception et du conseil juridique des ménages – locataires ou propriétaires
bailleurs – consultant l’ADIL pour de telles difficultés. Un rendez-vous est
systématiquement proposé dans la semaine. La famille est informée sur le
déroulement de la procédure et la saisie des dispositifs locaux. Le juriste incite
le ménage à mettre à jour ses demandes d’aides au logement et à se
rapprocher des services sociaux du département. Des contacts sont repris lorsque
cela s’avère nécessaire.
Le partenariat avec les services de la CAF trouve ici une illustration très concrète, puisqu’il n’est pas rare
que ces dossiers soient évoqués directement entre les opérationnels des deux organismes, soit pour
vérifier les droits aux aides, soit pour prendre en compte une situation générale de surendettement, et
dans tous les cas, pour favoriser un règlement amiable du litige et éviter une résiliation de bail. La CAF
et l’A.D.I.L. travaillent à ce sujet en totale concertation afin d’essayer de trouver la solution la plus
appropriée pour les parties.
Une série de 4 dépliants est à la disposition du public et des partenaires.
30
L’accession, un projet réfléchi
342 renseignements juridiques...
ADIL 53
Accession : nature du contrat Données
C C MI
Nbre de conseils
% en colonne
Promesse et compromis
Nbre de conseils
% en colonne
C ontrat d'entreprise
Nbre de conseils
% en colonne
C ontrat de maîtrise d'oeuvre
Nbre de conseils
% en colonne
C ontrat de vente
Nbre de conseils
% en colonne
VEFA
Nbre de conseils
% en colonne
Mandat de vente
Nbre de conseils
% en colonne
Autres
2007
2008
220
175
61
456
34%
34%
18%
30%
148
89
69
306
23%
17%
20%
20%
123
73
72
268
19%
14%
21%
18%
58
43
33
134
9%
8%
10%
9%
53
39
35
127
8%
8%
10%
8%
29
26
25
80
4%
5%
7%
5%
20
20
6
46
3%
4%
2%
3%
24
19
43
0%
5%
6%
3%
21
21
42
0%
4%
6%
3%
1
3
4
0%
1%
0%
Nbre de conseils
% en colonne
Droit de la famille
Nbre de conseils
% en colonne
C ontrat de prêt
Nbre de conseils
% en colonne
SC I
Nbre de conseils
% en colonne
1
0%
652
Total % en colonne
513
1
0%
0%
342
1 507
100% 100% 100% 100%
CCMI - Questions soulevées - 2009
7% 2%
11%
Autres
4%
10%
Délais, pénalités
38%
8%
Etude du contrat avant
signature
Exécution du contrat
28%
4%
8%
Principes généraux
Prix
En 2009, la construction en Mayenne se ralentit (CF. les
chiffres du PTZ plus loin). les contrats de construction de
maison individuelle, de VEFA, d’entreprise et de maîtrise
d’œuvre, totalisent encore 56% des conventions signées
Assurance DommagesOuvrage
par les consultants de l’ADIL.
Autres
Les chiffres concernant les questions sur les Contrats de
10%
10%
Contrat d'entreprise - questions
soulevées - 2009
2009 Total
signature
constructions de maison individuelles baissent de 2/3 en
8%
8%
12%
12%
Faillite constructeur &
garanties
Interruption du chantier
plusieurs années la même proportion de consultations à
l’ADIL. Pour 2009 des indicateurs sur le Pass-Foncier ont
Prix
été intégrés au niveau local., 60 personnes se sont
2%
18%
2009, cependant les contrats de vente totalisent depuis
tournées vers l’ADIL afin d’avoir des renseignements dans
Contrat de Maîtrise d'oeuvre questions soulevées - 2009
3%
Autres
Rappelons qu’en matière de diagnostics, un
signature
dépliant fait état des sept documents devant
12%
15%
3%
34%
33%
le cadre d’une accession Pass-Foncier....
Faillite constructeur &
garanties
Prix
figurer dans le dossier de diagnostic technique
en cas de vente. :
 le constat de risque d’exposition au plomb,
31
 de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante,
 de l’état relatif à la présence des termites,
 de l’état de l’installation intérieure de gaz,
 de l’état des risques naturels et technologiques,
 le diagnostic de performance énergétique,
 de l’état des installations électriques (depuis le 1er janvier 2009)…
Le tout étant complété, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, par : le carnet
d’entretien, la surface Carrez et le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage.
236 informations ponctuelles sur les financements
ADIL53
Financement d'une accession Données
Prêt à 0% /PAS/PC
Nbre de conseils
% en colonne
Premières informations
Nbre de conseils
% en colonne
Aides locales: Pass-Foncier
Nbre de conseils
% en colonne
Autres
Nbre de conseils
% en colonne
Assurance des prêts
Nbre de conseils
% en colonne
Réaménagement / renégociation
Nbre de conseils
% en colonne
Prêts verts
Nbre de conseils
% en colonne
Techniques bancaires
Nbre de conseils
% en colonne
PSLA
2008
69
65
24
158
41%
10%
27%
32
34
42
108
17%
22%
18%
18%
2
4
59
65
1%
3%
25%
11%
21
14
18
53
11%
9%
8%
9%
19
9
16
44
10%
6%
7%
7%
12
12
8
32
7%
8%
3%
6%
28
28
0%
2%
12%
5%
13
5
11
29
7%
3%
5%
5%
10
8
6
24
5%
5%
3%
4%
20
20
0%
2%
8%
3%
Nbre de conseils
% en colonne
APL / AL
Nbre de conseils
% en colonne
Garanties
6
3
2
11
3%
2%
1%
2%
3
2
5
0%
2%
1%
1%
184
157
236
577
Nbre de conseils
% en colonne
Total % en colonne
2009 Total
35%
Nbre de conseils
% en colonne
Difficultés de remboursement
2007
100% 100% 100% 100%
Les consultations relatives au Prêt à taux zéro,
suscite moins de questions relatives au
financement à l’ADIL (10%). Ces questions sont
souvent posées dans le cadre des consultations
financières, et non plus de manière ponctuelle.
Le doublement du prêt à taux zéro (janvier
2009), et aussi son articulation possible avec le
PSLA suscitent 8% des questions en 2009.
En revanche les questions sur le Pass-Foncier
regroupent 25% de questionnements, ce qui
atteste au moins d’un intérêt certain des
accédants mayennais pour ce type
d’accession sociale. Enfin les prêts
verts
totalisent
12%
des
interrogations, on peut constater encore ici l’effet levier des avantages législatifs liés aux
énergies renouvelables dans le cadre d’une accession (majoration BBC, Crédits d’impôt,
énergie renouvelable, éco – prêt...)
Le conseiller juriste délivre ici, des informations ponctuelles, en dehors des études
personnalisées, de plans de financement ou de diagnostics financiers, plus complètes
dans la simulation des crédits et l’évaluation des coûts principaux et annexes du projet.
32
160 plans de financement et diagnostics financiers en 2008
Nature du conseil
Diagnostic
plan de Finacement
Total
Année
2007 2008 2009 Total
49 55 44 148
106 105 100 311
155 160 144 459
Les conseillers juristes de l’ADIL reçoivent, sur simple
demande, les ménages candidats à l’accession, à Laval et dans
les
Choix de l'accédant - 2009
différentes
permanences
du
département, et leur proposent une étude
complète et personnalisée de leur projet.
5%
19%
Acquisition - amélioration
Ancien
abordent tous les aspects financiers et
Indéterminé
42%
26%
Les entretiens durent environ 1H15 ; ils
Neuf
juridiques de l’achat, de la construction
Travaux
et/ou de l’amélioration envisagés. Les
8%
familles ont la faculté de compléter cette
première information détaillée, en faisant ensuite régulièrement appel aux services de l’ADIL, au fur et à
mesure de l’avancée des travaux. En 2009, sur 144 futurs accédants, 134 désiraient un logement individuel et
seulement 10 optaient pour l’habitat collectif. 42% des accédant optent pour le neuf, on voit ici
l’effet
doublement du prêt à taux zéro dans le neuf, qui peut aussi bénéficier d’une
majoration dans certains cas (notamment le Pass-Foncier...). Cependant 35% optent
pour l’ancien, en préférant souvent de lourds travaux d’amélioration...
Les consultations sont données soit sous la forme de diagnostics financiers (32%), soit sous
celle de plans de financements (68%). Deux simulations informatiques au moins sont
réalisées dans 60% des études, et dans 50% des cas il s’agit d’une première démarche pour les candidats à
ADIL 53
Thèmes
Accession àAccession
la propriété
questions juridiques
Données
Nbre de conseils
% en colonne
Accession - Etude personnalisée Nbre de conseils
% en colonne
Financement d'une accession
Nbre de conseils
% en colonne
Total % en colonne
2007
2008
2009 Total
652
66%
155
16%
184
18%
512
62%
160
19%
157
19%
375
49%
144
19%
253
32%
991
829
772
l’accession.
1 539
65%
459
18%
594
17%
2 592
100% 100% 100% 100%
33
Le diagnostic financier permet aux particuliers de mesurer leur capacité
d’endettement, d’apprécier la faisabilité de leur projet et d’avoir accès à une
information juridique et pratique sur tous les aspects de l’opération projetée, étayée
par la documentation du réseau gratuitement distribuée.
Le plan de financement s’articule autour du projet lui-même, de l’évaluation de
l’ensemble des coûts principaux et annexes qui s’y rattachent et des possibilités de
financement qui en découlent. Le consultant aura également accès à une information juridique
complémentaire sur la nature du contrat utilisé ; l’examen de la convention étant souvent réalisé lors d’une
seconde entrevue, du moins pour les actes sous seings privés (contrats de construction de maisons
individuelles, contrats de maîtrise d’œuvre ou contrats d’entreprise).
A cette occasion, l’ADIL informe les particuliers, non seulement sur les crédits immobiliers distribués par les
banques et les établissements spécialisés, mais aussi sur l’ensemble des prêts disponibles auprès d’autres
organismes, comme la CAF (prêts à l’amélioration de l’habitat), la MSA, ou les produits des organismes relevant
du 1% logement, ou encore sur les subventions accordées par le département ou les collectivités locales.
L’ADIL n’ayant aucune action commerciale, les appréciations qu’elle formule à cette occasion sont totalement
neutres et uniquement fondées sur le taux d’effort finalement nécessaire pour mener le projet à terme.
En 2009, 772 renseignements touchaient exclusivement à l’accession, qu’il
s’agisse de consultations financières ou encore d’entretiens juridiques
ponctuels ; si une baisse est constatée sur le nombre des questions juridiques
relatives à l’accession (moins 13%), elle se compense par une augmentation de
questions sur le financement d’une accession (plus 13%). Il apparaît que les
consultants attachent une grande importance au mode de financement de leur
projet et surtout à la diversité de ces financements (PTZ, majoration, prêts
verts, éco-prêt, aides locales...)
34
Le constat de plans de financement de plus en plus serrés.
Même avec des mesures incitatives comme le prêt à 0% et sa possibilité de majoration,
la défiscalisation des intérêts d’emprunt, le Pass-Foncier....le désir de devenir
propriétaire se ralentit. Pourtant, les prix de l’immobilier sont à la baisse et depuis
début 2009 les taux suivent.
La durée des prêts
Etude financière
Durée du prêt principal
2007
2008
2009
6%
6%
15%
26%
47%
10%
17%
21%
40%
12%
6%
24%
22%
44%
6%
100%
100%
100%
<10 ans
[10-15 ans]
[15-20 ans]
[20-25 ans]
[25-30 ans]
Total
s’équilibre en 2009. La majorité des
se situe dans une fourchette entre 10 et 20 ans
(46%), les prêts de très longue durée ne comptent
plus que 6 % des consultations financières.
ADIL 53
Faisabilité
Données
Non
Nombre de conseils
% par colonne
Nombre de conseils
% par colonne
Oui
2007
2008
30
19%
125
81%
20
12%
140
88%
21
15%
123
85%
155
160
160
Total Nombre de conseils
Total % par colonne
prêts
La non faisabilité des projets augmentait
2009 Total
71
15%
388
85%
475
100% 100% 100% 100%
considérablement en 2007, elle revient à des
proportions plus raisonnables depuis 2008, mais
des difficultés d’accession se font tout de même
ressentir à hauteur de 15% en 2009.
Cependant,
les
consultants
qui
ADIL 53
Démarches commencées
Données
viennent à l’ADIL avant d’entamer toute
Depuis 1 à 3 mois
démarche ne comptent plus que pour 51%
Depuis 4 à 6 mois
en 2009. 24% d’entre eux viennent à
Depuis plus de 6 mois
Nombre de conseils
% par colonne
Nombre de conseils
% par colonne
Nombre de conseils
% par colonne
Nombre de conseils
% par colonne
Nombre de conseils
% par colonne
l’ADIL plus de 4 mois après avoir
commencé leur démarche d’accession, ceci
inclut aussi un renvoi par les partenaires
Depuis moins d'un mois
Première démarche
Total % par colonne
2007
2008
26
17%
14
9%
6
4%
4
3%
105
68%
17
11%
13
8%
12
8%
8
5%
110
69%
2009 Total
25
17%
17
12%
17
12%
11
8%
74
51%
155
160
144
68
15%
44
10%
35
7%
23
5%
289
63%
459
100% 100% 100% 100%
tout au long du parcours de l’accédant....
Les nouvelles modalités d’accession – la location-accession avec accès au PSLA cumulable désormais
avec le prêt à taux zéro, le dispositif Pass-Foncier, le doublement du prêt à taux zéro, les possibilités de
prêt à taux zéro majoré, l’éco-prêt, les nouvelles constructions dites BBC aidées (Bâtiment Basse
Consommation) – sont autant de nouveaux montages juridiques, financiers et fiscaux, qui renouvellent
fortement les besoins d’information des familles.
35
Un ralentissement confirmé du nouveau prêt à 0% en Mayenne…
Depuis 1995, la distribution des prêts à 0% s’est toujours maintenue à un niveau élevé, dans les Régions de
l’Ouest de la France, notamment des Pays de Loire. L’extension du dispositif aux opérations en ancien sans
travaux, tout en augmentant fortement la distribution des prêts à taux zéro n’a fait que peu varier les
proportions régionales et départementales globales. 2008, marque une évolution ralentie du nombre de PTZ
contractés par rapport aux années précédentes et notamment 2007 qui atteignait un pic à 1945 PTZ pour le
département de la Mayenne. Le doublement du PTZ n’intervient qu’à compter de janvier 2009 et uniquement
pour le neuf, cette mesure suffira-t-elle à compenser une dépréciation générale ?
Evolution du nombre de PTZ distribués - période 1995-2009
En France, Pays de Loire, Mayenne.
PTZ
1995
France
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
31 703 144 902 121 448 110 349 125 657 109 932 101 801 101 323 100 168 79 311 202 030 237 926 245 938 212 202 216 503
Pays de Loire
3 003
12 165
10 345
9 694
11 545
9 995
9 437
9 768
10 325
8 436
18 671
20 261
22 040
17 153
16 930
% France
9.5%
8.4%
8.5%
8.8%
9.2%
9.1%
9.3%
9.6%
10.3%
10.6%
9.2%
8.5%
8.0%
8,1%
7,8%
275
1 063
920
899
1 029
916
878
836
928
788
1 895
1 886
1 945
1 553
9.2%
8.7%
8.9%
9.3%
8.9%
9.2%
9.3%
8.6%
9.0%
9.3%
10.1%
9.3%
8.8%
9.0%
Département de la Mayenne
% Région
Les Pays de Loire…dans les meilleures performances régionales
de France
La région Pays de Loire concentre pour 2009, 7,8% de la production
des prêts à 0%, pour une population ne représentant que 5,3% de
l’ensemble de la population française. Notre région se place en excellente
Nb de PTZ et NPTZ distribués
position, puisqu’elle reste
troisième
2500
depuis plusieurs années [après, l’Ile de
2000
1895
France et la région Rhône Alpes ] dans le
1945
1886
classement des régions qui pèsent le
1553
1500
1308
1000
907
926
916
Nb de PTZ et NPTZ distribués
931
1034
plus dans la répartition du prêt à 0% sur
838
879
791
500
le territoire national. Ce maintien,
confirme le succès que ce dispositif
0
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
incitatif à l’accession sociale a connu
36
1 308
7,7%
dans les régions de l’ouest – Bretagne et Pays de Loire – Malgré une baisse chiffrée, la proportion pour notre
région reste très honorable.
Le niveau de production de prêts à 0% baisse en 2008 : 1 553 opérations financées grâce au NPTZ
inversant ainsi la tendance observée depuis 2005, à savoir : une progression très importante de la part des
achats en ancien sans travaux, y compris en collectif. Depuis janvier 2009, le NPTZ peut être doublé dans le
neuf, et ce jusqu’au 30 juin 2010. Cependant, sur une année de crise, en 2009 les opérations financées par un
NPTZ en Mayenne continuent de baisser même si leur proportion au niveau régional reste honorable.
PTZ & NPTZ en Mayenne Année de l'offre
Immeuble
Opération
collectif
Achat neuf
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
14
20
25
3
2
2
Total collectif
17
22
27
16
individuel
17
12
21
16
281
281
299
287
592
Achat ancien
Achat neuf
Achat ancien
C onstruction
611
16
12
5
7
5
3
7
7
2
1
8
5
121
109
125
106
71
1
14
6
15
10
124
116
132
106
72
16
27
39
9
27
16
20
24
25
254
209
204
168
1041
1031
1105
960
800
604
703
723
688
463
411
687
597
595
596
673
Total individuel
909
885 1007
900
865
832
916
781 1771 1770 1813 1445 1236
Total
926
907 1034
916
879
838
931
791 1895 1886 1945 1553 1308
En 2009 on observe une baisse des prêts à 0% pour les achats anciens et la construction. Cependant
proportionnellement au nombre de Prêt à taux zéro accordés et par rapport à 2008, les NPTZ accordés dans le
neuf restent toujours autour de 30%, l’effet attendu du doublement reste estompé par la crise....
ADIL 53
Année
Profil du Prêt 0%
Données
Sans différé
Nombre de conseils
% par colonne
Pas de prêt 0%
Nombre de conseils
% par colonne
Différé total
Nombre de conseils
% par colonne
Différé 50%
Nombre de conseils
% par colonne
Différé 75%
Nombre de conseils
% par colonne
Total % par colonne
2007
2008
37
45
2009 Total
50
132
24%
28%
35%
29%
39
45
27
111
25%
28%
19%
24%
38
25
26
89
25%
16%
18%
19%
25
23
24
72
16%
14%
17%
16%
16
22
17
55
10%
14%
12%
12%
155
160
144
459
100% 100% 100% 100%
Les consultations de l’ADIL,
montrent la proportion du
différé de remboursement des
PTZ obtenus lors des plans de
financement. Il apparaît, que
d’une année sur l’autre, la
proportion de différé total
diminue de manière significative (le différé total de remboursement bénéficie réglementairement à ceux
qui ont des revenus plus bas). En 2009, 81% des consultants rentraient dans les critères d’octroi du prêt
à taux zéro, soit une augmentation de plus de 10%.
37
Le Pass-Foncier En Mayenne...
Le Pass-Fo ncier, accession populaire à la propriété, se décline sous deux formes : le portage foncier et
le prêt Pass-Foncier différé. Le particulier, en ce qui concerne l’accession individuelle, a donc le choix
entre deux formules. La première est issue de la convention du 20 décembre 2006, la seconde de la loi
de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion (dite loi MLLE) du 25 mars 2009.
Contrairement au premier dispositif Pass-Foncier qui repose sur un montage juridique spécifique
(bail à construction), le nouveau dispositif ne nécessite pas de montage juridique particulier pour les
opérations d’accessions concernées. Il est à noter que les opérations Pass-Foncier prenant la forme
d’un remboursement différé consenti par un CIL/CCI concernent les opérations de vente ou de
constructions d’un logement neuf, en individuel et en collectif, en secteur diffus ou en secteur groupé.
Les conditions à remplir par les bénéficiaires sont les suivantes :
-Etre primo-accédant,
-Bénéficier d’un aide à l’accession sociale attribuée par une ou plusieurs
collectivités territoriales ou un groupement de collectivités territoriales,
- Disposer de ressources inférieures aux plafonds PSLA..
38
Les différentes opérations permettant l'accession à la propriété dans le cadre du dispositif PASSFONCIER® sont soumises au taux réduit de TVA ( loi de finances rectificatives pour 2007 : art. 33 ).
Le doublement du Prêt à 0 % (PTZ) dans le neuf . Deux décrets sont parus au Journal officiel du 20
décembre 2008 permettant à compter du 15 janvier 2009 (date d’émission de l’offre) un doublement
effectif du PTZ pour les logements neufs (métropole et DOM ). Le doublement du Prêt à taux zéro
dans le neuf est prolongé jusqu’au 30 juin 2010. En revanche, Les offres de prêt PTZ pour les
logements anciens ne sont pas concernées par ces nouvelles mesures. De même les plafonds de
ressources PTZ ne sont pas modifiés.
Depuis le 1er janvier 2007, sont entrés en vigueur les textes d'application de la loi Engagement
National pour le Logement (ENL) qui prévoit la possibilité d'une majoration pour les opérations dans
le neuf qui bénéficient d'une aide d'une collectivité locale. Le dispositif bénéficie de l’effet Pass-foncier
mis en place au même moment (applicable jusqu’au 31/12/2010, touchant exclusivement l’accession
neuve),
L’ADIL de la Mayenne se mobilise sur ce sujet et poursuit son action en 2009. L’ADIL a informé une
trentaine de Mairies sur le dispositif, soit dans le cadre d’une présentation sur place, ou par téléphone
ou encore internet. Nous fournissons systématiquement la documentation en vigueur relativement au
dispositif mais aussi à ses dérivés financiers (PTZ, majoration PTZ, plafond de ressources....) Les
mairies peuvent compléter les informations reçues en rappelant les juristes de l’ADIL.
A ce jour, la Mayenne compte une quarantaine de mairies entrées dans le dispositif Pass-Foncier. La
communauté de communes de l’Ernée a également délibéré en ce sens et Laval agglomération a opté
pour un dispositif Pass-Foncier associé à une Très Haute Performance Energétique (THPE).
Lorsque la délibération est prise par le Conseil municipal les mairies nous fournissent généralement
l’information et renvoient les particuliers intéressés par le dispositif vers l’ADIL et le CIL. L’ADIL joue
ici son rôle d’informateur neutre en étudiant le projet avec les particuliers dans le cadre d’un plan de
financement. Lors de ce rendez-vous la juriste informe également sur les particularités juridiques du
Pass-Foncier : bail à construction ou prêt différé, TVA à 5,5%, sécurisation en cas d’accident de la vie...
39
L’information commencée en 2008, se prolonge en 2009 puisque le dispositif existe jusqu’au 31
décembre 2010. De plus, depuis le décret du 25 mai 2009, les modalités d’octroi du prêt différé PassFoncier sont opérationnelles et le second souffle du dispositif démarre. L’ADIL reste donc à la
disposition et à l’écoute des collectivités, ceci en collaboration avec ses partenaires, afin de les
informer au mieux et de faciliter leurs démarches dans l’adoption d’un tel dispositif permettant une
accession populaire à la propriété.
En 2009 l’ADIL compte 60 demandes de renseignements sur le Pass-Foncier. Elle renseigne toute les
semaines des mairies, qu’il s’agisse de la prise de délibération, du fonctionnement du dispositif ou de
la sécurisation de celui-ci.
40
L’investissement locatif : une raison supplémentaire de consulter l’ADIL en amont du projet
Il existe un arsenal d’outils juridiques, fiscaux, sociaux et autres incitations ou financements
spécifiques instaurés par les pouvoirs publics
ou les collectivités locales pour orienter les
investissements vers la pierre et favoriser
l’émergence, dans le parc privé, du secteur
locatif social. La complexité des dispositifs, leurs
caractères parfois temporaires et/ou complexes imposent de
recourir à une structure d’information. En ce sens, l’ADIL
accompagne les réformes, prend le relais des pouvoirs publics dans la diffusion des mesures d’incitation en
faveur de l’investissement locatif.
Pour apprivoiser et rendre accessibles le régime du réel, le micro-foncier, les dispositifs Robien
recentrés, Borloo neuf, ou encore Scellier, les conseillers juristes de l’ADIL disposent d’un logiciel de simulation
d’investissement locatif – SIMULOC (dont la dernière version date de juin 2010)– développé dans une visée
pédagogique afin de sensibiliser le futur investisseur sur les risques.
Les indicateurs de l’ADIL à la
disposition des investisseurs et des
professionnels partenaires, pour une
meilleure connaissance des conditions
du marché locatif local. L’ADIL extrait
de la base d’annonces d’adresses de locations (4 000 références annuelles) dont elle assure la diffusion
hebdomadaire, des moyennes de loyers et des indices de vacance… très utiles pour les études personnalisées
ci-dessus.
41
Une photographie de certains indicateurs juridiques
381 conseils et renseignements fiscaux en 2009
Fiscalité - Nb de consultations - 2009
3
15
3
5
Autres
14 5
47
28
Avantages fiscaux en locatif
6
Les
demandes
en
fiscalité
augmentent d’année en année,
pour atteindre 381 demandes
BIC
Crédits d'impôts
Développement Durable
Droits d'enregistrement
54
Plus-value immobilière
Revenus fonciers
Taxe d'habitation / taxe foncière
Taxes d'urbanisme
201
TVA
en 2009, soit une augmentation
de
34%.
souhaitent
Les
consultants
notamment
être
renseignés sur la TVA, les taxes
d’urbanisme, et surtout sur les
crédits d’impôts (53% soit une
augmentation de 17% par rapport à 2008) pour dépenses en faveur du développement durable (14%).
La loi fiscale 2009 instituant de nombreuses mesures fiscales en faveur des travaux sur les économies
d’énergie, ou de logements économes en énergie ne manque pas de dynamiser les questions à cet égard. Le
consultant est également réorienté, pour les questions techniques, vers le point information énergie, autre
service de la Maison de l’Habitat, assuré par Habitat et Développement.
L’urbanisme
Deux ans après l’entrée en vigueur de la réforme
de l’urbanisme qui a modifié le régime des
autorisations d’urbanisme - permis de construire
et déclaration préalable- ainsi que les formalités et
le
déroulement
de
l’instruction
des
ces
autorisations. Les questions posées à l’ADIL en cette
matière reviennent régulièrement. L’ensemble de
ADIL53
Urbanisme
Autres
Année
Données
Nombre de conseils
% par colonne
Droit à contruire
Nombre de conseils
% par colonne
Droit de préemption / expropriation Nombre de conseils
% par colonne
Lotissement ZAC
Nombre de conseils
% par colonne
Permis de construire / déclar. Travaux Nombre de conseils
% par colonne
Servitudes
Nombre de conseils
% par colonne
Total %
2007 2008 2009 Total
11
6
4
21
21% 18% 12% 18%
14
5
11
30
27% 15% 33% 25%
3
3
0% 0% 9% 3%
7
11
4
22
13% 32% 12% 18%
18
12
10
40
35% 35% 30% 34%
2
1
3
4% 0% 3% 3%
52
34
33 119
100% 100% 100% 100%
ces nouvelles dispositions sont expliquées dans la plaquette « les autorisations d’urbanisme » éditée par l’ANIL.
42
Quelques chiffres sur le voisinage…
ADIL53
Voisinage
Données
Autres
Nombre de conseils
% en colonne
Mitoyenneté
Nombre de conseils
% en colonne
Servitudes privées
Nombre de conseils
% en colonne
Troubles de voisinage
Nombre de conseils
% en colonne
Total % en colonne
2007
2008
9
5
2008 Total
3
17
17%
11%
8%
12%
9
13
5
27
17%
28%
13%
20%
12
9
8
29
23%
19%
21%
21%
23
20
22
65
43%
43%
58%
47%
53
47
38
138
100% 100% 100% 100%
L’ADIL, après avoir donné l’information
juridique, renvoie souvent les problèmes de
voisinage
au
conciliateur
afin
de
désamorcer les conflits. Nous pouvons
constater en 2008 une progression des
consultations portant sur la mitoyenneté et
une continuité dans la baisse de questions concernant les servitudes depuis 2006.
L’ADIL : pour favoriser la réhabilitation du patrimoine
L’ADIL fait connaître les outils qui facilitent l’amélioration de l’habitat… Sans
distribuer elle-même les aides de l’Etat ou des collectivités locales, ni instruire les
dossiers à la place des organismes de groupage ou des opérateurs techniques, l’ADIL
informe les particuliers sur les conditions de recevabilité des subventions et prêts
divers et autres incitations fiscales tant nationales que départementales (aides des collectivités locales, OPAH,
prêts du 1% logement, subventions de l’ANAH pour les propriétaires occupants (PO) et bailleurs (PB), Compte
Epargne Logement, aides du Conseil Général, prêts divers….).
L’ADIL a mis à jour en avril 2008 son catalogue aides départementales.
L’hôtesse de la Maison de l’Habitat pré-instruit les dossiers de demandes de subventions et donne les
premières informations…. qui ne sont pas comptabilisées dans les statistiques de l’ADIL…
43
Les actions partenariales,
des
perspectives nouvelles pour l’ADIL 53
Une action partenariale confirmée : La convention entre le Crédit Immobilier de la Mayenne et l’ADIL 53
Dans le Cadre du Développement de ses Missions Sociales, la Société Anonyme de Crédit Immobilier
de la Mayenne est amenée à accorder des prêts immobiliers à des familles de revenus
modestes afin de leur permettre d’améliorer leur cadre d’habitat.
Pour cela, la Société Anonyme de Crédit Immobilier de la Mayenne a décidé de s’appuyer sur
l’expertise et les compétences de l’ADIL de la Mayenne dans le domaine des plans de financement et des
aspects juridiques des opérations immobilières.
Une convention matérialisant ce partenariat a été signée le 6 juillet 2007, à l’issue de l’Assemblée Générale de
l’ADIL de la Mayenne. Elle été reconduite pour 2009.
En vertu de cette convention, l’ADIL de la Mayenne, engage une analyse juridique et financière des
projets éligibles à l’action sociale du Crédit Immobilier de la Mayenne, sur la base des éléments
transmis par le Crédit Immobilier de la Mayenne, suite au montage du dossier.
Cette étude personnalisée détaille l’opération envisagée et fournit une simulation chiffrée, sur
la base
d’éléments transmis par le ménage demandeur concernant ses revenus, crédits en cours et diverses prestations,
et visant notamment à déterminer sa capacité financière par :

l’intégration de tous les financements et subventions mobilisables

l’évaluation de la mensualité globale y compris le coût de l’assurance et des frais de dossier.

la production d’un tableau d’amortissement périodique (mensuel ou annuel).

le calcul du taux d’effort final et du restant à vivre.
Le plan de financement est complété par la vérification du statut juridique du bien immobilier, objet des aides
à la rénovation.
44
En 2009 l’ADIL a traité 8 dossiers. Les juristes font une analyse approfondie du dossier en examinant
chaque pièce. Ils s’appuient sur les données financières pour établir un plan de financement. De plus
ils donnent une appréciation juridique et financière de la faisabilité du projet. Ils préviennent
éventuellement sur le surendettement. La majorité a reçu un avis favorable de la part de la SACI de la
Mayenne et les personnes ont pu réaliser les travaux souhaités, soit dans le cadre d’une adaptation du
logement, soit dans le cadre d’une rénovation nécessaire afin de rendre l’endroit plus vivable. Les
dossiers qui n’ont pas reçu une réponse positive, ne pâtissent pas non plus d’une réponse négative. Il
s’agit à chaque fois d’un abandon du dossier en cours de traitement, soit parce que le bien concerné
est vendu, soit parce que la personne demanderesse n’avait pas respecté la procédure de détection de
l’habitat.
45
Action partenariale renforcée : L’information sur les critères de logements décents:
Dans le cadre de sa mission générale d’information, l’ADIL reçoit
régulièrement des demandes, émanant de locataires du secteur privé
et relatives à l’état des logements. Ils souhaitent connaître la
réglementation applicable en cas de désordres d’importance
variable.
La première consultation est souvent téléphonique. Le juriste tente
d’évaluer la gravité des désordres signalés et leur donne une
première qualification juridique (réparations locatives – non respect
des normes de décence – risque d’insalubrité ou de péril).
S’il s’agit de dégradations commises par le preneur ou de réparations locatives, le juriste opère un rappel des
obligations du locataire d’entretien courant du logement et de restitution des lieux loués sans pertes ni
dégradations.
Si les déclarations du consultant vont plutôt dans le sens de désordres relevant de la responsabilité du
propriétaire bailleur, l’ADIL assure sa mission d’information générale sur le respect des normes de décence, et
peut renvoyer, dans les cas de suspicion de logements indignes, vers les dispositifs locaux particuliers.
Le juriste rappelle les règles de la décence (Décret du 30 janvier 2002) et les obligations du propriétaire, à
savoir, d’une part, l’obligation de délivrer un logement décent et de le maintenir dans un état conforme aux
règles de décence durant toute la durée du bail et, d’autre part, l’obligation d’entretenir les locaux en état de
servir et d’effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire (art. 6 de la loi du 6
juillet 1989).
Il explique les voies de recours amiable et contentieux, ouvertes au demandeur.
46
Le conseil oral du juriste est systématiquement accompagné de l’envoi ou de la remise gratuite des dépliants
suivants : « Entretien, charges et réparations » édité par le réseau, et la brochure « qu’est-ce qu’un logement
décent ? » éditée par le Secrétariat d’Etat au Logement.
Dans les cas de graves indécences et en cas d’inaction du propriétaire suite aux relances amiables et à la mise
en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; l’ADIL 53 complète son action par une
information des locataires sur les dispositifs locaux, afin de les inciter à signaler les problèmes de logements
indécents ou indignes.
Une MOUS « Habitat Indigne » est actuellement en cours sur le Département de la Mayenne. Elle est pilotée
par le groupe opérationnel du PDALPD (DDE, Conseil Général, DDASS, MSA, CAF, Laval Agglomération), et a
pour opérateur, HD 53.
L’information de l’ADIL sur ce dispositif particulier a pour objectif de faire connaître les possibilités de
signalement de logements indécents aux locataires qui consultent les juristes, en invoquant un état
particulièrement préoccupant de leur logement.
Cette information prend appui sur la grille de repérage des logements indécents, mise en place dans le cadre de
la MOUS, et rappelle les modalités des signalements possibles (auprès des travailleurs sociaux du département,
ou des organismes payeurs - lorsque le locataire perçoit l’allocation logement – ou auprès du groupe
opérationnel, en l’absence d’aide au logement).
47
Les Ateliers de la copropriété
COPROPRIÉTÉ - 2009
L’ADIL connaît chaque année, une
ASSURANCE
soixantaine de questionnements
AUTRES
2%
concernant les règles de la
CONSEIL SYNDICAL
8%
5%
DÉCOMPTE DES CHARGES
31%
DÉSIGNATION RÔLE ET RÉMUN.
DU SYNDIC
13%
IMPAYÉS DE CHARGES
LA COPROPRIÉTÉ ET LES TIERS
8%
copropriété, pour 2009 ce sont
une
quarantaine
de
consultations.
ORGANISATION DE L'AG
15%
RÉGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
10%
2%
3% 3%
Laval Agglo a travaillé en
RÈGLES DE MAJORITÉ
2007, à la mise en place d’un
TRAVAUX
observatoire
des
copropriétés
en
difficulté.
Associée aux travaux de réflexions, l’ADIL a fait trois propositions :
1) vérifier, dans le fichier d’adresses de locations, la présence de logements collectifs vacants depuis plus de
6 mois.
2) Assurer une identification, dans le fichier d’adresses, des locations en copropriété, afin de pouvoir suivre
et comparer leurs loyers et délais moyens de
vacance, dans les prochaines années, par rapport à
l’ensemble des biens offerts à la location, par les
professionnels du secteur privé.
3) D’organiser des informations collectives sur les
règles
fondamentales
de
la
copropriété,
à
l’attention des syndics bénévoles.
Un travail d’ampleur a permis de mettre en
évidence, dans le cadre d’une étude restituée
en juin 2008, le bon état général des
copropriétés sur Laval. L’ADIL participe aux
réunions liées à cet observatoire.
Le 19 février 2009, l’ADIL a présenté un outil pédagogique destiné à informer les syndics bénévoles.
Le travail sur l’élaboration de ce programme est dorénavant terminé. De cette collaboration avec Laval
48
Agglo est née une convention (validée à l’unanimité le 6 juillet 2009 par Laval Agglo) par laquelle
l’ADIL s’engage à animer 5 ateliers de copropriété à l’attention des syndics bénévoles et ceci de
manière gratuite.
Ces ateliers sont animés par 1 juriste et la directrice autour de cas pratiques, exemples concrets,
jurisprudences... Avec à l’appui une présentation power-point, un support pédagogique et une
plaquette informative, ainsi qu’un suivi juridique. Le but de ces ateliers est de
rendre
l’information pratique et facile dans un domaine juridique parfois assez
complexe et de prévenir les syndics bénévoles des difficultés que peut
engendrer une telle mission.
Cette formation a démarré le 22 octobre 2009, deux ateliers ont eu
lieu. Puis en concertation avec Laval Agglo, il a été décidé de reporter la suite
des Ateliers au début de l’Année 2010 afin de laisser à un maximum de syndics bénévole la
possibilité d’y assister. Cette information devrait être reconduite en 2010 pour une deuxième session
(fin d’année).
L’ADIL manifeste à cet égard une volonté réelle de travailler en partenariat avec Laval Agglomération.
Ces travaux qui ont pris racine en 2007, se concrétisent en 2009.
49
Les informations pratiques et locales…
La diffusion des adresses de locations privées : un atout pour les territoires mayennais, un outil pratique pour
les nouveaux arrivants…
L’Adil centralise l’offre locative des professionnels (agents immobiliers, notaires et experts fonciers), et
distribue ces annonces à son siège. Les offres du Pays de Mayenne et alentours sont disponibles au bureau du
logement de la mairie ainsi qu’à l’Office du tourisme de Mayenne, celles du Pays de Château-Gontier et du sud
de la Mayenne sont distribuées au bureau du logement de la mairie de Château-Gontier et pour le pays de
l’Ernée, elles sont disponibles à la maison du pays de l’Ernée.
L’Adil diffuse également les annonces gratuitement via son site internet : www.adil.org/53.
Chaque annonce diffusée, reprend les caractéristiques détaillées du bien mis en location, et notamment:
Le nom et les coordonnées du professionnel
L'adresse du logement (commune et rue)
La nature du logement (appartement, maison, type et surface habitable)
La date de location possible
Le montant du loyer et des charges
Le stationnement et le terrain (éventuels)
Le mode de chauffage, l'étage et l'existence d'un ascenseur…
50
Nombre d’annonces diffusées par l’ADIL 53
Chaque année, l’Adil assure en moyenne la diffusion de
4 000 annonces de locations pour l’ensemble du
département, régulièrement actualisées (une fois par
semaine sur Laval et par quinzaine pour le reste du
département).
Sur Laval Agglo : sont loués en 2009 par
l’intermédiaire
des
professionnels,
Année
1er semestre
2ème semestre
2003
2133
1985
2004
2324
1952
2005
2434
2017
2006
2392
1939
2007
2199
1843
2008
2080
1882
2009
1928
1500
environ :
 1450 appartements
 550 maisons.
En 2009, l’Adil a enregistré environ 19 000
connexions sur le module locatif, et 372 demandes
de listes, à Laval, au siège, 17 rue Franche Comté,
sans compter les diffusions opérées par les
partenaires (mairies, bureau du logement, et
communautés de communes…)
Les tendances du marché locatif en Mayenne….
A partir des enregistrements des offres de locations privées, l’Adil propose aux professionnels et aux
partenaires, la production de certains indicateurs sur le volume de diffusions, les vacances, les niveaux de
loyer.
L’ANAH s’appuie sur les observations de l’ADIL, qui fourni à sa demande, des indicateurs de loyers et de
vacance concernant des localisations définies, et la comparaison avec les niveaux théoriques de loyers
conventionnés et intermédiaires.
51
L’évolution des loyers du parc privé
Les loyers de relocation ont peu évolué ces dernières années, dans beaucoup de cas, on préfère ne pas
augmenter le loyer entre deux locataires pour louer plus rapidement.
Nous sommes sur des augmentations plus faibles que celles sous l’IRL (Indice de Référence de Loyer).
La vacance des logements sur 2009 :
Sur le dernier semestre 2009 la vacance tend à s’allonger. Plusieurs facteurs entrainent un allongement de la
vacance dans les appartements :
L’isolation est mauvaise – trop ancienne
Le manque de modernité
Le loyer ou les charges sont trop élevé
Appartement situé dans de grands collectifs mal isolés et années 70.
L’ADIL de la Mayenne
sort
cette
semaine une étude
sur l’état du marché
locatif en Mayenne pour
l’année 2009.
52
La diffusion des terrains à bâtir en Mayenne : Un outil à la disposition du public et… des partenaires…
www.tab53.org
Ce module permet de saisir et de diffuser les lotissements communaux et privés, en donnant les détails
de chaque lot commercialisable (surface et
prix à la parcelle, liberté du choix du
constructeur, date d’actualisation).
Pour chaque lotissement, des compléments
d’informations sont apportés, sur l’existence et
le taux de la taxe locale d’équipement, le taux
de
la
taxe
d’habitation,
l’éventuelle
exonération de la taxe foncière pendant deux
ans, la présence d’un raccordement au gaz et
l’existence de la taxe de raccordement à l’égout et son montant le cas échéant.
Le plan du lotissement sera également mis en ligne.
Avec un code d’accès, les partenaires et les
lotisseurs pourront suivre
en
temps réel
différents indicateurs:
les statistiques sur les ventes de lotissements
(lotissements entièrement commercialisés entre
deux dates à choisir, et présentées par EPCI et
par Commune).
les statistiques sur les flux de parcelles
(mouvement des parcelles mises en vente et vendues), pour une période à choisir, et triées par EPCI et
par commune.
Les statistiques sur les lots vendus (nombre de lots vendus entre deux dates à choisir, répartis par EPCI
et par commune).
Les mairies et les lotisseurs pourront, avec un code, saisir directement les informations concernant
leur lotissement.
53
Les actions de communication,
la formation, les instances institutionnelles...
Les participations institutionnelles...
L’ADIL de la Mayenne participe régulièrement aux travaux et commissions du réseau. Marie-France
Gourmelon représente l’agence au conseil d’administration de l’ANIL.
Participation institutionnelle et d’expertise
Conseil d’administration de Mayenne Habitat
Conseil d’administration et bureau du CAUE
Conseil d’administration de l’URCAUE
Conseil d’administration de l’ADLJ
Observatoire des copropriétés
PDALPD
Membre suppléant de la Commission d’Amélioration de l’HABITAT
Les formations internes....
Les conseillers juristes, l’assistante chargée d’étude et la directrice suivent chaque année une ou deux
formations internes proposées par le réseau, en 2009 elles portaient notamment sur :
o
Information sur la loi de finance 2009 et la loi de finance rectificative pour 2008,
o
Présentation du projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion
o
Introduction à la statistique descriptive,
o
L’assurance Habitation,
o
Les pratiques bancaires,
o
Echantillonnage et techniques de sondages...
54
Présence de l’ADIL dans la presse, à la radio, sur les forums…
L’ADIL
intervient régulièrement sur les ondes de France Bleu Mayenne afin de répondre aux
interrogations des auditeurs sur l’actualité juridique. L’émission commence par un micro-trottoir : les
personnes sont interrogées dans la rue sur le thème de l’émission. Puis le présentateur passe la parole
à la juriste afin qu’elle fasse un exposé synthétique de la question abordée. Enfin, tout au long de
l’émission des personnes appellent pour poser des questions plus précises, rentrant dans le thème de
l’émission, sur des problèmes qu’ils rencontrent:
Le 20 janvier 2009 sur les nouvelles mesures en rapport avec l’accession (doublement du
prêt à taux zéro...)
Le 5 mars 2009 sur le dispositif Pass-foncier
Le 7 mai 2009 sur les mesures fiscales en rapport avec les énergies
renouvelables
Le 18 juin 2009 sur les nouveautés locatives en matière législative
Le 25 septembre 2009 sur le nouveau dispositif Pass-Foncier avec Monsieur Heintzmann
directeur du CIL
Les 30 octobre et 10 décembre : questions ouvertes
Soit 7 interventions à la radio, une présence radiophonique tous les mois ou les deux mois hors vacances
d’été...
L’ADIL essaie aussi d’être présente dans
la presse locale...
Début septembre 2009, L’ADIL
était
interrogé
par
Ouest-
France sur la tendance à la
colocation sur Laval.
55
Dans le Courrier de la Mayenne du 10 septembre 2009 est paru un article consacré à la
baisse des loyers où le journaliste faisait état du marché locatif en Mayenne. Les informations
issues du fichier locatif ont permis a notre chargée d’études, de donner la tendance. Cet
article comporte également un encart consacré au constat fait par le CIL.
Dans le Courrier de la Mayenne du 26 novembre 2009 l’ADIL était interrogée, ainsi que
HD53 sur les aides, particulièrement les Crédits d’impôts développement durable et aides à la
personne, ainsi que les possibilités de cumuls avec les différentes aides et subventions...
Les forums et salons...
Le salon Eco-Habitat
Les 21, 22 et 23 février 2009, l’ADIL de la Mayenne
était présente sur le salon « Eco-Habitat » de Laval. Outre
une information donnée aux particuliers sur les
nouvelles mesures législatives en relation avec le
logement et les énergies renouvelables, deux conférences ont été
données le dimanche et le lundi à 11h00.
Durant les trois jours le stand de l’ADIL a comptabilisé près de 90 consultations, soit 225
thèmes abordés, en majorité sur les énergies renouvelables, mais aussi sur le locatif, le contrat d’entreprise, des
problèmes de constructions...3 rendez-vous ont été pris pour des plans de financements. Les particuliers étaient
satisfaits de pouvoir se référer à une telle structure neutre sur ce type de salon. L’information à été relayée par
la presse sur les trois jours.
Au cours de cette manifestation, l’ADIL abritait également la DDE pour la présentation de son outil
applicatif « Choix résidentiel et coût de transport » auquel elle est associée. Pendant les 3 jours, l’outil a été
présenté à 27 personnes.
Celles-ci ont marqué un intérêt certain pour l'outil et ont été sensibles aux arguments de maîtrise des
coûts des transports dans leur budget et aux moyens de transport à utiliser pour limiter le rejet de CO2 que ce
soit dans la perspective d'une nouvelle localisation ou pour mieux organiser leurs déplacements actuels ou
futurs.
56
Le Forum des associations
Les 12 et 13 septembre 2009, l’ADIL de la Mayenne
était présente au « forum des associations » de Laval. Durant
les deux jours le stand de l’ADIL a comptabilisé près de 30
consultations.
En amont de cette manifestation l’ADIL participait le
mardi 8 septembre à une soirée débat portant sur le thème «
La bonne gestion d’une association ». L’intervention de l’ADIL portait sur les aspects juridiques de l’association
et notamment la responsabilité de la structure et de ses dirigeants, mais aussi sur le fonctionnement
administratif : AG, statuts....
Forum d’accès au droit le 27 novembre 2009
Pour la troisième année l’ADIL a participé à ce Forum initié par le CDAD de Laval. Cette manifestation permet
aux particuliers d’accéder aux professions du droit présentes sur le département de la Mayenne et de pouvoir
être renseignés par des professionnels de manière gratuite. Y participent notamment les avocats, les huissiers,
l’UDAF, l’ADAVIP... Une vingtaine de personnes sont venues consulter l’ADIL sur ce stand. Elles désiraient pour
la majorité d’entre elles des renseignements locatifs, 20% nous ont interrogées sur des points fiscaux, d’autres
enfin désiraient des renseignements en matière de troubles de voisinage.
Forum Logement à la Maison d’arrêt de Laval le 26 novembre 2009
Pour la deuxième année consécutive, l’ADIL participe, avec d’autres acteurs du logement (ADLJ, Copain Ville...)
à cette manifestation au service des détenus confrontés à des interrogations quant au devenir de leur logement.
C’est une initiative hors du commun initiée par la Maison d’arrêt de Laval. Le but de cette journée était de
venir en aide au détenus afin qu’ils puissent résoudre des problèmes de logement alors qu’ils sont emprisonnés,
ou encore qu’ils puissent anticiper leur sortie en sachant où s’adresser pour une recherche de logement. Peu de
détenus cette année (4 consultations), une demie journée est prévue l’année prochaine afin de concentrer la
plage de consultation des acteurs du logement...
57
L’Adil informe ponctuellement les partenaires....
Intervention de l’ADIL en avril 2009 à l’AG d’UFC 53 sur les
problèmes juridiques rencontrés sur les litiges relatifs aux
pompes à chaleurs....
Information des Assistantes sociales en novembre 2009
Dans le cadre de notre partenariat avec le Conseil général, La semaine du 16 au 20 novembre, une juriste a
informé les assistantes sociales sur les nouveautés locatives, la prévention des expulsions ainsi que les apports
de la loi Boutin du 25 mars 2009 par rapport à la loi DALO.
Intervention de l’ADIL à l’UDAF le 24 novembre 2009. L’intervention portait sur les missions de
l’ADIL...
Information des jeunes de Don Bosco sur les règles de bases locatives en partenariat avec l’ADLJ
A chaque rentrée, l’ADIL informe le nouveau personnel de l’éducation nationale de ses missions…
58
59
ADIL DE LA MAYENNE
TEL: 02 43 69 57 00
21, rue de l’Ancien Evêché
FAX: 02 43 68 36 19
BP 70 837 - 53008 LAVAL
Cedex
www.adil.org /53
60

Rapport 2009

Transcription

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