Rapport 2006 - Site de l`ADIL 53
Transcription
Rapport 2006 - Site de l`ADIL 53
RAPPORT D’ACTIVITE 2006 Assemblée Générale 6 juillet 2007 Le mot du Président « Crise paradoxale : nombreux sont ceux, parmi les acteurs du logement, qui caractérisent ainsi la situation en 2006. Cette formule présente l’avantage de résoudre la contradiction apparente entre les difficultés croissantes rencontrées par certains pour se loger et le très haut niveau de l’activité de construction. » Ainsi démarrait le rapport moral 2006 de l’ANIL. Le terme de « crise » semble disproportionné pour évoquer l’état du logement en Mayenne, où l’on n’observe pas une concentration importante de difficultés particulières, mais où l’ADIL reste aux premières loges pour constater l’augmentation du poids des dépenses de logement dans le budget des ménages et témoigner de l’importance de cette préoccupation pour les familles. La construction reste très dynamique. La région des Pays de Loire est une terre d’accession ! Elle décroche la première performance de France pour la production de prêt à 0% par habitant, durant la décennie 1995-2005. L’ouverture du dispositif aux opérations en ancien sans travaux, a également connu un franc succès en Mayenne, sans pour autant réduire le niveau des constructions de maisons individuelles (plus de 700 opérations par an, en 2005 et 2006, relèvent de l’accession sociale). Mais les plans de financement ne laissent plus beaucoup de marge. Pour faire face à l’augmentation des coûts immobiliers, les ménages ont dû accepter d’accroître leur endettement en montant et en durée : En 2006, plus de la moitié des études financières réalisées par l’ADIL intègrent un prêt principal d’une durée comprise entre 25 et 30 ans et l’endettement atteint 5 années de revenus dans les projets PTZ (3,6 années en 1997). Les nouvelles modalités d’accession, introduites par les dernières réformes du plan de cohésion sociale - dont la loi ENL du 13 juillet 2006, portant Engagement National pour le Logement – et déclinant le concept des « Maisons à 100 000 euros », sont autant de nouveaux montages juridiques, financiers et fiscaux qui renouvellent les besoins d’information des familles. En Mayenne, les opérateurs locaux se sont tournés vers des programmes de location-accession avec accès au PSLA (Prêt Social Location Accession). De son côté, la Communauté d’Agglomération de Laval, ayant pris la compétence de délégation des aides à la pierre au 1er janvier 2006, a choisi de bonifier ce dispositif, dans un souci de maîtrise des charges du foncier et du bâti et en ciblant des accédants aux revenus plus modestes. Cette intervention de la collectivité locale, en dehors de ses domaines traditionnels d’action – le locatif social et l’amélioration – illustre les avancées de la décentralisation et le nouveau rôle que les collectivités envisagent jouer, de façon plus directe, dans la politique du logement. Elles savent aussi pouvoir compter sur les ADIL pour leur offrir une vision objective des attentes des particuliers en la matière, des difficultés qu’ils rencontrent pour les satisfaire et du fonctionnement de l’ensemble du marché. Le développement en 2006, du partenariat entre l’observatoire de Laval Agglo et l’ADIL de la Mayenne illustre cette évolution. Malgré tout, l’accès ou le maintien de tous les ménages dans un logement décent, reste un objectif à atteindre, y compris en Mayenne. Dans sa mission d’information sur les rapports locatifs, L’ADIL enregistre de nombreuses questions relatives aux révisions et augmentations de loyer (également dans le secteur Hlm cette année), aux récupérations toujours plus difficiles des dépôts de garantie et aux impayés de charges et de loyers pour quelques 200 interrogations. Une étude, commandée par les services de la DDE, fait état de 1 000 logements indignes dans le département, indistinctement occupés par des propriétaires ou des locataires. Les partenaires locaux1, sous la maîtrise d’ouvrage du Conseil Général, n’ont pas tardé à mettre en place un dispositif de lutte contre cet habitat indigne, afin de repérer et de traiter les situations les plus graves ou de réorienter les autres cas vers les solutions de droit commun. La signature, ce jour, de la convention partenariale entre le Crédit Immobilier de la Mayenne et l’ADIL, s’inscrit dans le renforcement de ces actions visant à faciliter la réhabilitation des logements indécents ou indignes occupés par des ménages modestes. Dans le cadre de ses missions sociales, le Crédit Immobilier de la Mayenne, mobilisant une partie de ses résultats financiers, accordera des prêts immobiliers à des familles aux revenus plafonnés afin de leur permettre d’améliorer leur cadre d’habitat. Il souhaite s’appuyer sur les compétences de l’ADIL, dans le domaine des plans de financement et des aspects juridiques des opérations immobilières. Les activités de l’ADIL continuent donc à se diversifier, sous la poussée des productions des dernières législatures et par les demandes émergentes des partenaires à les aider à suivre l’actualité ou à leur apporter le savoir faire du réseau et des juristes en matière d’expertise et d’observation. Depuis 30 ans, l’ADIL 53 s’attache à répondre aux sollicitations du public et renforce chaque année davantage ses liens de partenariat, qui lui assurent un développement en accord avec les politiques locales. Je remercie l’ensemble des membres pour leur soutien, leur constance et leur confiance en cette structure originale par la gratuité et la qualité de ses services. Je forme le vœu qu’ils donnent encore longtemps à l’ADIL, l’opportunité d’être à la fois toujours plus sollicitée et plus efficace. Le Président Marcel Rousseau 1 La MOUS « Habitat Indigne » est opérationnelle depuis 2005 et regroupe : le Conseil général, la DDE ; les services de la DDASS, la CAF, et la MSA. Habitat & Développement 53 en est l’opérateur. Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Sommaire L’ADIL : UN OUTIL AU SERVICE DU PUBLIC ET DES ACTEURS DE L’HABITAT.................................................. 3 L’ADIL de la Mayenne, membre du réseau ANIL/ADIL ..................................................................................................................... 3 Une initiative départementale, et un réseau national … en progression ................................................................................... 3 A l’ADIL, des spécialistes vous conseillent en toute indépendance….......................................................................................... 4 L’ADIL, c’est tout le domaine du logement…......................................................................................................................................... 4 Ce que l’ADIL 53 ne fait pas : ..................................................................................................................................................................... 4 La boîte à outils de l’ADIL… .......................................................................................................................................................................... 5 Les particuliers et les partenaires ont accès aux informations et analyses de l’ADIL… ...................................................... 6 Un service proche des usagers ................................................................................................................................................................... 7 Des actions locales et participations institutionnelles ....................................................................................................................... 7 Les partenaires de l’ADIL siégeant au Conseil d’Administration ................................................................................................... 8 L’ADIL 53 : DES SERVICES DE QUALITE EN EVOLUTION CONSTANTE, POUR UN SUCCES QUANTITATIF CONFIRME… ................................................................................................................................................... 9 L’évolution des consultations durant la dernière décennie… .......................................................................................................... 9 Le « au face à face » privilégié…................................................................................................................................................................ 9 Modes de consultations et temps d’information… ............................................................................................................................. 10 Les permanences : un accompagnement juridique de proximité… ........................................................................................... 10 Une activité constante dans les permanences ADIL… ..................................................................................................................... 11 L’ADIL : au service de tous les Mayennais… ....................................................................................................................................... 12 L’ADIL ou l’information gratuite pour tous les publics…................................................................................................................. 13 A l’ADIL… on y va, on y retourne … et on y envoie ses amis !.................................................................................................... 14 LE CŒUR DE L’ACTIVITE DE L’ADIL : L’INFORMATION JURIDIQUE ET FINANCIERE GRATUITE............ 15 Une action essentiellement préventive…............................................................................................................................................... 15 L’ADIL ou le principe d’une information gratuite…............................................................................................................................ 15 L’ADIL : Que le logement, mais tout le domaine du logement… ................................................................................................ 16 Dédramatiser les rapports locatifs…. 3 584 informations et conseils ....................................................................................... 16 La constance des problématiques locatives… ..................................................................................................................................... 17 L’actualité locative reste dense en 2006… et début 2007… .......................................................................................................... 18 Les actions particulières liées à des problématiques locatives…. ............................................................................................... 19 Prévenir le surendettement … ................................................................................................................................................................... 20 Le succès du nouveau prêt à 0% en Mayenne…................................................................................................................................ 22 235 plans de financement et diagnostics financiers en 2006 ...................................................................................................... 23 Le constat de plans de financement de plus en plus serrés......................................................................................................... 24 Le conseil aux accédants : améliorer les outils pour en renforcer l’efficacité ....................................................................... 25 L’investissement locatif … .......................................................................................................................................................................... 26 L’ADIL : pour favoriser la réhabilitation du patrimoine .................................................................................................................. 27 Une action partenariale renforcée : La convention entre le Crédit Immobilier de la Mayenne et l’ADIL 53 ............ 28 Action partenariale renforcée : L’information sur les critères de logements décents: ...................................................... 29 Les autres informations… ............................................................................................................................................................................ 30 LES INFORMATIONS PRATIQUES ET LOCALES…........................................................................................................ 32 La diffusion des adresses de locations privées : …........................................................................................................................... 32 La diffusion des terrains à bâtir en Mayenne : … .............................................................................................................................. 33 LES OBSERVATIONS DE L’ADIL… ..................................................................................................................................... 34 Les tendances du marché locatif en Mayenne…. ............................................................................................................................... 34 L’accession aidée à la propriété…. ........................................................................................................................................................... 35 PARTICIPATIONS AUX TRAVAUX DU RESEAU & ACTIONS DE COMMUNICATION A RENFORCER…....... 35 VEILLE JURIDIQUE : LES PRINCIPAUX TEXTES PARUS EN 2006 ........................................................................ 36 1 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne 2 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne L’ADIL : un outil au service du public et des acteurs de l’habitat L’ADIL de la Mayenne, membre du réseau ANIL/ADIL, est un organisme agréé par l’ANIL et conventionné par le Ministère du Logement L’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement, a ouvert ses portes en Mayenne en 1976. Juridiquement, son statut est celui d’une association de droit privé régie par la loi de 1901. Autonome, possédant ses propres organes de décision (Bureau, Conseil d’Administration), elle est également membre du réseau national des ADIL, agréée par l’ANIL et conventionnée par le Ministère du Logement. Sans être une fédération, les ADIL ont une démarche commune qui les identifie au réseau. Elles obéissent nécessairement à des règles d’agrément en termes de neutralité, de qualité de conseil et d’indépendance. La mission et les conditions de fonctionnement de l’ADIL sont prévues par le Code de la Construction et de l’Habitation (Art L 366-1 issu de la Loi Solidarité et Renouvellement Urbain, dite loi SRU du 13 décembre 2000). La diversité des membres de l’ADIL garantit son indépendance. Le conseil délivré doit être neutre, gratuit, compétent et couvrir tous les thèmes du logement. Une initiative départementale, et un réseau national … en progression Le réseau assure chaque année plus de un million de consultations et dessert les ¾ de la population. L’évolution de la politique du logement dans le cadre notamment des délégations des aides à la pierre, accentue les demandes départementales de créations de nouvelles ADIL… 3 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne A l’ADIL, des spécialistes vous conseillent en toute indépendance… L'efficacité de l'ADIL repose sur la compétence et l'expérience de ses agents, tous diplômés de haut niveau, et sur une implantation proche des besoins de la population. Les conseillers juristes sont au minimum titulaires d'une maîtrise en droit et bénéficient de l'appui permanent de l'ANIL pour parfaire leur formation et actualiser leurs connaissances. A Laval, et dans ses permanences décentralisées, l’ADIL 53 offre une information gratuite, neutre et complète sur tous les problèmes d’ordre juridique, financier ou fiscal ayant trait au logement. Cette information, avant tout préventive, permet à l'usager de mieux connaître ses droits et ses obligations, les solutions adaptées à son cas particulier et l'état du marché du logement. Il est ainsi en mesure de faire un choix éclairé en s’appropriant réellement le projet. L’ADIL 53 est un spécialiste du logement. Ses compétences peuvent la conduire à assurer des actions de formation au bénéfice de ses partenaires, à coordonner et diffuser de façon claire et organisée des informations éparpillées et souvent complexes, à faire connaître très vite les nouveaux textes et procédures. Elle peut en outre être associée, à titre d'expert consultatif, à toute réflexion entrant dans son domaine d'activité. L’ADIL, c’est tout le domaine du logement… Protection des occupants Relations bailleur / locataires Réglementation des professions immobilières Contrats de construction et de vente Relations de voisinage, urbanisme et réglementation de l’occupation des sols Règles de fonctionnement de la copropriété Diagnostics financiers pour l’accession à la propriété Fiscalité immobilière et simulations en vue d’un investissement locatif Réductions et crédits d’impôts Subventions et aides en faveur de l’habitat Information sur l’offre de logement (niveaux de prix et de loyers, offre de terrains, adresses de locations…) Ce que l’ADIL 53 ne fait pas : Elle ne remplit aucune fonction commerciale ou de négociation. Elle ne remplit pas la mission de défense du consommateur. Si elle renseigne les particuliers sur des points précis du droit du logement ou de l'urbanisme, elle reste en dehors de tout acte contentieux ; son rôle s'arrête, en ce domaine, à orienter le public vers les organismes spécialisés, tels que les associations de défense des locataires ou les syndicats de propriétaires, dont les coordonnées sont mises à la disposition du public. 4 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne La boîte à outils de l’ADIL… Pour délivrer un conseil de qualité, l’équipe de l’ADIL dispose de moyens documentaires importants et de logiciels professionnels. Les partenaires et particuliers bénéficient également des sources d’information et des analyses de l’ADIL et du réseau. Les juristes appuient leur conseils sur: Une documentation juridique actualisée et complète, composée notamment des 24 dossiers de base ANIL, mis à jour en fonction de l’actualité, de revues de presses hebdomadaires, et d’un accès généralisé à la base LEXIS NEXIS (Editions JurisClasseur) et aux Dictionnaires Permanents en rapport immobilière (Editions avec l’activité Législatives). Les codes et manuels spécialisés complètent la base documentaire et le service de Questions-Réponses et de mise en commun des expertises du réseau, géré par l’Anil. Les logiciels de simulation du réseau : Adilopti, pour la simulation financière des projets d’accession à la propriété. Il permet notamment, l’intégration des crédits en cours, le lissage des droits à prêts, l’optimisation des différents crédits, la simulation des prêts à taux révisables et des mensualités modulables, la détermination du taux moyen global, le calcul des frais annexes, des assurances…. Simuloc, pour la simulation des investissements locatifs et Adilconv pour le calcul de l’incidence financière, pour le bailleur, du conventionnement sans travaux. Adilog, pour le calcul des aides personnelles (évaluation des APL/AL en location et en accession). 5 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Les particuliers et les partenaires ont accès aux informations et analyses de l’ADIL… Chaque année, l’ADIL distribue entre 12 000 et 15 000 dépliants et met à la disposition des partenaires l’ensemble de son fonds documentaire. L’ANIL assure l’édition ou la réédition de ces plaquettes en fonction des évolutions législatives. Ainsi, deux nouveaux dépliants, concernant les diagnostics obligatoires en accession et en location, ont été récemment édités. Les séries existantes – les rapports locatifs (9 dépliants), le parcours de l’accession (13 brochures) et la prévention des expulsions (4 documents) - ont été ou seront prochainement réactualisées, pour tenir compte des dernières réformes (rappelées en fin de document). Des brochures coéditées avec les organismes professionnels, partenaires de nos centres d’information, complètent les éditions destinées au public. L’ADIL de la Mayenne a choisi dès 1997 de mettre en ligne (www.adil.org/53) le guide du logement et les informations pratiques, en distinguant l’accès public de l’accès partenaire. Une New-Letter informe les partenaires de la production de questions réponses traitant de sujets d’actualité. La revue de l’ANIL – Habitat Actualité - fait le point sur les nouveautés législatives, règlementaires et jurisprudentielles du trimestre. Des numéros spéciaux consacrés à des problématiques particulières, sont directement téléchargeables par les partenaires de l’ADIL 53, grâce à un accès codé. 6 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Un service proche des usagers Les particuliers peuvent mobiliser les services de l’ADIL 53, du lundi au vendredi, de diverses façons et à leur convenance. Un accueil téléphone, accessible tous les jours de 9H00 à 12H00 et de 13H30 à 17H30 Un service de conseil personnalisé au siège à Laval, sur rendez-vous, tous les jours. Un service de réponses aux questions posées par courrier et par Email, dans les meilleurs délais. Des permanences régulières sont tous les mois assurées dans le département : COUPTRAIN, 1er vendredi du mois, 15H15 -16H15 LASSAY LES CHATEAUX, 1er vendredi du mois, 13H30 - 14H45 LE HORPS, 1er vendredi du mois, 09H30 - 10H45 CHATEAU GONTIER, 2ème et 4ème jeudi du mois, 09H00 - 12H00 (Etude personnalisée à l’accession sur RDV entre 11H00 et 12H00) MAYENNE, 2ème et 4ème lundi du mois, 09H00 - 12H00 (Etude personnalisée à l’accession sur RDV entre 11H00 et 12H00) PRE EN PAIL, 2ème lundi du mois, 14H00 -15H30 AMBRIERES LES VALLEES, 2ème lundi du mois, 16H15 - 17H15 ERNEE, 3ème lundi du mois, 09H00 - 12H00 (Etude personnalisée à l’accession, sur RDV, entre 11H00 et 12H00) LANDIVY, 3ème lundi du mois, 14H15 - 15H30 MESLAY DU MAINE, 3ème vendredi du mois, 09H30 - 10H45 VILLAINE LA JUHEL, 4ème lundi du mois, 13H30 - 14H45 EVRON, 4ème lundi du mois, 15H15 - 16H15 Des actions locales et participations institutionnelles Présence de l’ADIL dans la presse et à la radio Participation institutionnelle et d’expertise Actions de formation et d’information, interventions 7 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Les partenaires de l’ADIL siégeant au Conseil d’Administration Offreurs Publics 1er COLLEGE ORGANISMES C.I.L. de la Mayenne Mr MEILHAC Méduane Habitat Mr HERISSON Crédit Immobilier de la Mayenne Mr MORTIER Crédit Foncier de France Mme BESNIER Chambre d’Agriculture Direction Départementale des Postes Mr. BURGOS Offreurs Privés représentant les Agents Immobiliers F.N.A.I.M. Mr DALLA VERA OFFREURS DE BIENS Chambre des Notaires Me DERRIEN ET SERVICES Chambre Départ. Géomètres Experts Mr ELIZALDE CONCOURANT AU Fédération du Crédit Mutuel Mr BLOTTIERE LOGEMENT Caisse Régionale de Crédit Agricole Mr BERGUE Caisse d’Epargne Mr BOUGARD C.A.P.E.B. Mr BORDIER Fédération B.T.P.53 Mr JUHEL Cotisants “fichier locatif” Mr PAILLARD UDAF - Mme PASQUIER - Mme DORGERE - Mr THIRAULT Fédération Départ. Familles Rurales Mme BECHU Union Féminine Civique et Sociale Mme MALGRANGE ORGANISMES Association des Paralysés de France Mme HUGAULT représentant LES Association des Conjoints Survivants Mme CHESNEL U.F.C.53 Mr HUET 2ème COLLEGE CONSOMMATEURS ET LES USAGERS Pouvoirs Publics Madame la Préfète 3ème COLLEGE POUVOIRS PUBLICS ET ORGANISMES D’INTERET GENERAL Représentant la D.D.E. Mr RENOUX Conseil Général Mr ROUSSEAU Représentant la D.S.53 Association des Maires Mr BOUVET A.D.E.M.E Mr de St JORES Mairie de Laval Mme BRISARD Laval Agglomération Mr MORIN Organismes à but non lucratif d’intérêt général Caisse d’Allocations Familiales Mme BAUDRY-BERCON Mutualité Sociale Agricole Mr GUYON Service Conseil Logement 53 Mr PETIT Habitat et Développement 53 Mr BERNIER C.A.U.E. Mr GUEDON 8 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne L’ADIL 53 : des services de qualité en évolution constante, pour un succès quantitatif confirmé… En 2006, l’ADIL a délivré 5 491 renseignements juridiques et distribué 1 087 listes d’adresses de locations privées. Plus de 30 000 internautes ont visité le site www.adil.org/53 - près de 20 000 ont régulièrement consulté le module spécifique de centralisation et de diffusion des adresses locatives et de terrains à bâtir en vente et en lotissement. L’évolution des consultations durant la dernière décennie… Le volume des conseils et informations Evolution des consultations - ADIL 53 Période [1998-2006] 14 000 juridiques reste stable et élevé compte 12 000 tenu 10 000 6 417 5 994 de la composition de l’équipe (environ 6 000 unités par an). Deux 5 551 8 000 5 170 4 002 Adresses de location 2 375 1 884 1 424 6 000 1 087 Conseils juridiques 4 000 5 735 5 886 5 905 5 767 5 978 6 235 1998 1999 2000 2001 2002 2003 5 821 5 366 5 491 2004 2005 2006 juristes se partagent l’essentiel de l’activité de conseil, pour un équivalent temps plein de 1,85 poste. En 2002, l’ANIL 2 000 estimait que la fréquentation moyenne d’une ADIL s’établissait à 3 000 0 consultations par an et par conseiller. La légère baisse des deux dernières années s’explique à la fois par des congés au sein de l’équipe, et surtout par le basculement des informations simples vers la consultation Internet – comme pour la diffusion de l’IRL, par exemple. 35 000 Le graphique ci-contre illustre la progression des connexions enregistrées depuis la dernière modernisation du site, et montre la compensation qui s’opère, notamment consultations en ce qui d’adresses concerne de les locations privées. Evolution des connexions - ADIL 53 Site généraliste & module de diffusion des adresses locatives 100 95 30 000 25 000 74 30 189 70 27 150 64 60 20 000 23 491 18 211 40 18 505 Visites www.adil.org/53 50 19 663 15 000 90 80 82 17 260 30 10 000 8 791 5 000 Visites www.locations.org/53 Nb visites/jour 20 10 0 0 2004 2005 2006 30/06/2007 Le « au face à face » privilégié… L’ADIL n’a pas vocation à devenir un central téléphonique ; une information de qualité passe nécessairement par la vérification des pièces versées au dossier et par la personnalisation du conseil. Les missions prioritaires, nouvellement réaffirmées par le réseau, ciblent clairement le renforcement des politiques locales devant contribuer à faciliter l’accès ou le maintien pour tous dans un logement décent. L’ADIL doit pouvoir être en mesure de proposer à ses partenaires institutionnels un appui technique, une expertise juridique au bénéfice des groupes opérationnels, et participer aux réflexions portant sur la meilleure application possible des solutions de droit. 9 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Modes de consultations et temps d’information… Si 65% des renseignements sont délivrés immédiatement par téléphone, 30% de l’activité de l’ADIL correspond à des entretiens individualisés, au siège à Internet 3% Courrier 2% Les modes de consultations ADIL 53 - [2004-2006] Laval, ou dans les permanences, et dont la durée moyenne est de 37 minutes. Ils représentent 60% du Visite 30% temps juridique total ! Téléphone 65% Le téléphone n’absorbe, pour sa part, que 38% de ce temps juridique global, avec une durée moyenne minutes, qui de peut conversation doubler de lorsqu’il 10 s’agit de questions contentieuses plus épineuses (problème d’impayés de loyers par exemple). Le thème abordé n’est pas neutre : Les questions liées à l’accession à la propriété représentent 24% des informations délivrées par l’ADIL en 2006 (hors informations pratiques sur les adresses de location), mais mobilisent 43% du temps juridique. Les rapports locatifs entrent pour 66% dans l’activité de la structure, pour 46% de temps de consultation. Les deux grands domaines traités par l’ADIL 53 sont donc à égalité de temps passé : la location et l’accession… Les permanences : un accompagnement juridique de proximité… Nombre de consultations PERMANENCES Château-Gontier Mayenne Ernée Villaines-la-Juhel Meslay-du-Maine Evron Landivy Pré-en-Pail Ambrières-les-Vallées Le Horps Lassay-les-Châteaux Couptrain Total Année 2004 87 60 46 36 17 21 23 25 18 21 12 12 378 Une 2005 68 57 51 22 28 20 23 17 22 13 8 9 338 2006 64 82 40 24 18 17 11 14 15 9 13 10 317 Total 219 199 137 82 63 58 57 56 55 43 33 31 1033 conseillère juriste consacre chaque mois 41 heures de travail (trajet compris) à la tenue des douze permanences décentralisées. Ces permanences juridiques offrent un réel service de proximité, au bénéfice des particuliers, mais aussi des acteurs et élus locaux, soucieux d’accompagner leurs administrés dans les diverses démarches touchant au logement. En 2006, l’ADIL 53 a délivré 317 informations en permanence. La durée effective du conseil varie entre une heure Couptrain quinze et trois heures. Deux ou trois personnes sont Lassay-les-Châteaux informées par heure de permanence. Le Horps En fonction des demandes, des créneaux sont réservés 2006 Ambrières-les-Vallées 2005 Pré-en-Pail pour des études personnalisées de projets d’accession Landivy à la propriété. Le juriste de l’ADIL réalise alors des 2004 simulations Evron Meslay-du-Maine financières systématiquement Villaines-la-Juhel cette informatiques. information Il complète financière – exactement comme au siège à Laval - par une Ernée explication détaillée sur le contenu des contrats qui Mayenne seront signés au cours de l’opération. Château-Gontier 0 20 40 60 80 100 10 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Une activité constante dans les permanences ADIL… 46 % des informations ont été données dans les permanences des deux ADIL de la Mayenne PERMANENCES Château-Gontier sous-préfectures, à Mayenne (26%) et à Château-Gontier (20%). A Mayenne, on note un retour à un volume d’information à des facteurs externes (essentiellement des travaux en centre Une campagne communication orchestrée par a le de été Des totems et affiches ont d’accueil financières à l’amélioration de l’habitat, seulement 1% de l’ensemble des consultations. 39 18 9 8 8 82 103 46 19 17 14 199 Rapports locatifs Accession à la propriété Financement d'une amélioration Fiscalité Autres 17 10 10 7 2 46 33 8 7 2 1 51 23 6 4 7 73 24 21 16 3 137 Financement d'une amélioration Rapports locatifs Accession à la propriété Fiscalité Autres 16 10 7 3 4 12 3 2 1 22 36 17 16 1 2 1 1 21 Rapports locatifs Financement d'une amélioration Accession à la propriété Fiscalité Autres 10 9 3 1 23 Total Pré-en-Pail Ambrières-les-Vallées Rapports locatifs Financement d'une amélioration Accession à la propriété Fiscalité Autres Rapports locatifs 44% des informations sur les aides ANAH éventuellement renforcées par les Total Couptrain Total 9 7 3 3 1 23 6 5 4 2 17 8 7 2 1 18 9 5 2 1 17 5 2 1 3 28 18 9 6 2 63 40 8 4 3 3 58 11 24 18 7 7 1 57 4 3 2 4 1 14 18 14 13 9 2 56 7 3 5 27 12 11 3 2 55 6 5 7 2 1 21 5 3 1 2 2 13 4 3 1 1 9 15 11 9 4 4 43 Rapports locatifs Financement d'une amélioration Accession à la propriété Autres Fiscalité 6 2 2 2 3 4 1 12 8 3 6 2 1 1 13 12 12 5 3 1 33 3 4 3 1 1 12 378 3 3 1 1 1 9 338 4 10 7 7 5 2 31 1 033 Rapports locatifs Accession à la propriété Financement d'une amélioration Fiscalité Autres l’ADIL assure la continuité du conseil et 2 1 20 24 31 27 13 10 1 82 Rapports locatifs Financement d'une amélioration Accession à la propriété Autres Fiscalité Total Lassay-les-Châteaux Couptrain 10 4 3 15 2 11 5 3 5 1 18 Total Le Horps Lassay-les-Châteaux Entre deux animations d’OPAH, ou d’OLAH, 8 6 7 3 1 25 11 8 4 3 2 28 40 10 5 3 3 1 22 Total Ambrières-les-Vallées Le Horps Accession à la propriété 21% 9 3 3 2 Rapports locatifs Accession à la propriété Financement d'une amélioration Autres Fiscalité Rapports locatifs Financement d'une amélioration Accession à la propriété Fiscalité Autres Autres 4% Financement d'une amélioration 18% 31 15 2 6 3 57 Total Landivy Pré-en-Pail Thèmes permanences 2006 Fiscalité 13% 33 13 8 3 3 60 Total Evron Landivy représentent 18% des informations en et Rapports locatifs Accession à la propriété Financement d'une amélioration Autres Fiscalité Total Meslay-du-Maine Evron Les questions relatives aux aides permanence 114 63 21 16 5 219 Accession à la propriété Rapports locatifs Financement d'une amélioration Fiscalité Autres des permanences. 31 16 9 6 2 64 Total Villaines-la-Juhel Meslay-du-Maine les conseillères juristes aux centres Total 39 17 3 7 2 68 Total Ernée Villaines-la-Juhel réseau. été réalisés, et proposés par 2006 44 30 9 3 1 87 Total Mayenne Ernée ville). 2005 Rapports locatifs Accession à la propriété Financement d'une amélioration Fiscalité Autres Total Château-Gontier Mayenne normal, après deux années de régression, liées Année 2004 Thème de la consultation 15 3 3 10 317 collectivités - et/ou renvoie vers les opérateurs, chargés de l’instruction des dossiers. Le consultant trouvant en sus l’information fiscale complémentaire… 11 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne L’ADIL : au service de tous les Mayennais… La compétence départementale de l’ADIL, se traduit par la diversité des ADIL DE LA MAYENNE Origine du consultant Laval Agglo communes Autre département Tous d’origine les des consultants. territoires mayennais bénéficient de ce service d’information et de conseil, en proportion de leur démographie. CC du Pays de l'Ernée CC du Pays de Château Gontier Secteur des Coêvrons (3 CC) La solidarité nationale, souhaitée CC du Pays de Mayenne par un réseau qui ne couvre pas encore tous les départements, et financée par l’Etat, soucieux d’offrir aux usagers un égal accès au droit à l’information ; se traduit en Mayenne par 10% de conseils délivrés au profit d’habitants d’autres départements. Secteur de Craon (3 CC) CC du Pays de Loiron Secteur du Haut Maine et Pail (3 CC) CC du Bocage mayennais CC du Pays du Meslay-Grez Indéterminé Données Nbre de conseils % en colonne Année 2004 3 942 52% 2005 3 476 52% 2006 3 139 48% Total 10 557 50% Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne 744 10% 522 7% 356 5% 555 8% 456 7% 342 5% 688 10% 518 8% 333 5% 1 987 9% 1 496 7% 1 031 5% Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils 362 5% 323 4% 335 308 5% 350 5% 341 343 5% 312 5% 290 1 013 5% 985 5% 966 % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils 4% 290 4% 263 3% 205 5% 245 4% 210 3% 183 4% 240 4% 204 3% 236 5% 775 4% 677 3% 624 % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne 3% 218 3% 59 1% 3% 206 3% 68 1% 4% 181 3% 94 1% 3% 605 3% 221 1% 7 619 6 740 6 578 20 937 Total Nbre de conseils Laval Agglo reste toutefois surreprésentée dans les consultations de l’ADIL ; ses résidents entrant quasiment pour la moitié de l’activité de l’agence, alors qu’ils ne représentent que 37% environ de la population du département. La concentration démographique et économique, un marché immobilier plus dynamique, la présence du siège physique de l’ADIL… constituent autant de raisons logiques de prééminence de ce secteur dans nos statistiques. Indéterminé 2% Pour autant, les zones rurales ne sont pas délaissées : un quart des consultations délivrées par l’ADIL concernent les Espace à dominante rurale 24% habitants de ces communes. L’INSEE utilise et définit différents découpages du territoire Pôle urbain 54% Commune multipolarisée 3% métropolitain: Commune périurbaine 17% des Consultations ADIL 53 5 000 emplois ou plus, et assurant une continuité Année 2006 du bâti Origine des consultants Zonage INSEE La couronne L’espace à dominante rurale est l’ensemble communes n’appartenant le pôle urbain représente une unité urbaine offrant rurales pas à ou unités l’espace à urbaine. urbaines dominante périurbaine regroupe l’ensemble des communes de l’aire urbaine à l’exclusion de son pôle urbain Les communes attirées par plusieurs aires urbaines, sans être sous l’influence Carte des pôles urbains majeure d’aucune d’entre elles, sont considérées comme périurbaines. Ce sont les communes dites multipolarisées, dont au moins 40% de la population résidente ayant un emploi, travaille dans plusieurs aires urbaines. Carte des aires urbaines 12 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne L’ADIL ou l’information gratuite pour tous les publics…. Les locataires du parc privé constituent presque la moitié ADIL 53 Statut actuel Locataire secteur privé du public renseigné par l’ADIL (RGP 99, Propriétaire bailleur les locataires représentent 24% des Propriétaire occupant personnes occupants une résidence principale, en Mayenne). Locataire HLM 21% Occupant à titre gratuit d’entre eux ont un projet d’accession Professionnel immobilier à la propriété, 20% envisagent un changement de location Travailleur social privée, Autres tandis que 58% maintiennent leur Collectivité locale statut. Association L’ADIL 53 informe davantage Données Nbre de conseils % en colonne Année 2004 3 798 50% 2005 3 393 50% 2006 3 131 48% Total 10 322 49% Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils 1 400 18% 1 030 14% 394 1 370 20% 916 14% 321 1 472 22% 896 14% 321 4 242 20% 2 842 14% 1 036 % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne 5% 449 6% 185 2% 5% 260 4% 175 3% 5% 308 5% 174 3% 5% 1 017 5% 534 3% Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils 88 1% 62 1% 121 66 1% 109 2% 66 106 2% 77 1% 51 260 1% 248 1% 238 % en colonne Nbre de conseils % en colonne 2% 92 1% 7 619 100% 1% 64 1% 6 740 100% 1% 42 1% 6 578 100% 1% 198 1% 20 937 100% Total Nbre de conseils Total % en colonne les locataires hlm (5%) que les autres agences du réseau. Cette particularité est liée aux informations relatives aux adresses locatives: 48% des locataires hlm ont consulté l’ADIL dans le cadre d’une recherche de location privée ; 26% d’entre eux ont toutefois interrogé la conseillère juriste pour une accession à la propriété et 24% n’envisagent pas de nouveau projet. Les consultations des propriétaires bailleurs augmentent régulièrement. Il ne s’agit pas de bailleurs institutionnels, mais bel et bien de particuliers, qui souvent, gèrent ou envisagent l’investissement d’un seul bien locatif. Il est vrai que les dernières législatures ont été assez prolifiques quant aux réformes relatives au statut fiscal du bailleur et aux rapports locatifs (la dernière loi ENL, le Robien recentré et Borloo neuf attestent de cette abondance, sans parler de la complexité!). L’ADIL n’omettra pas de renseigner ces bailleurs, sur les aides nationales et locales, liées à l’amélioration de l’habitat et pouvant favoriser la production de logements locatifs privés à Typologie des ménages consultant l'ADIL 53 Année 2006 loyer maîtrisé (conventionné, social ou très social). Inconnu 9% Famille monoparentale 3% Autres cas 2% Alors que les personnes seules totalisent 11,9% des ménages mayennais (RGP 99), leur proportion est de 30% dans les Personne seule 30% consultants de l’ADIL. Ces célibataires représentent une clientèle plus urbaine, jeune, locataires dans 60% des cas, et ayant d’autres projets locatifs ou d’accession plus souvent en instance que des couples déjà installés. Le rôle Couple sans enfant 27% préventif des missions de l’ADIL trouve ici largement à s’exprimer… Couple avec enfant(s) 29% Les couples sans enfants (24,4% des ménages mayennais selon le RGP 99), entrent pour 27% dans les consultants de l’ADIL. Locataires dans 41% des cas et propriétaires occupants dans 37% ; ils sont plus présents dans les projets d’accession à la propriétés que les couples avec enfants (CF. Etude ADIL 53 sur l’accession aidée à la propriété – Le prêt à 0% entre 1997 et 2005 – Aire urbaine de Laval). 13 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Enfin les couples avec enfants (57% des ménages mayennais selon le RGP 99), ne représentent que 29% des consultants de l’ADIL. Ils ne sont que 23% à avoir un statut de propriétaire, pour 55% de locataires, dont 6% de locataires hlm. Les familles monoparentales (5,1% des ménages mayennais selon Age du consultant (informations 2006) le RGP 99), représentent 3% des consultants de l’ADIL. 30 à 59 ans Moins de 30 ans 60 ans ou plus 14% 29% des consultants de l’ADIL ont moins de 30 ans. Surreprésentés dans les consultations de l’ADIL par rapport à la pyramide des âges du département, ils consultent souvent pour un projet locatif (information sur les baux, aides financières à la 57% 29% location et adresses), même si on les retrouve également nombreux dans les projets d’accession à la propriété. L’ANIL a introduit en 2006, dans le logiciel statistique des ADIL, des indicateurs destinés à suivre la présence d’une « clientèle », présentant soit des besoins spécifiques en matière de logement – des consultants handicapés par exemple, dont 92 ont contacté l’ADIL en 2006 – soit relevant de catégories sociales plus défavorisées et devant avoir, encore plus facilement accès, à l’information. On relèvera en 2006, la présence parmi les consultants de l’ADIL, de 5% de demandeurs d’emploi (318 personnes) et de 2% de bénéficiaires de minima sociaux (156 personnes). On rappellera aussi que 106 informations ont été délivrées directement à des travailleurs sociaux (66 en 2005), en réponse à des problématiques touchant les mêmes catégories de personnes pouvant connaître des difficultés. L’ADIL assure ici pleinement son rôle d’appui juridique, auprès de ce partenaire essentiel, et l’encourage à poursuivre ses sollicitations, comme la convention signée avec le Département le prévoit dans la définition des missions générales de l’ADIL. Enfin, on signalera 7% de consultants relevant du régime MSA soit 430 ménages en 2006, contre 282 en 2005. Un bilan personnalisé de ces consultations est adressé à la MSA, chaque année. Connaissance de l'ADIL Informations 2006 1% 4% Ancien consultants 6% A l’ADIL… on y va, on y retourne … Bouche à oreille 7% et on y envoie ses amis ! Partenaires 40% Site internet 40% du public a déjà utilisé les services de Publicité / médias l’ADIL, soit pour un conseil juridique, soit Annuaire pour le fichier locatif, et 40% a été orienté Autres vers l’Agence, grâce au « bouche à oreille ». Action spécifique (PST 53, impayé...) Ces chiffres traduisent la confiance des 40% ménages envers notre organisme, qui supplée avantageusement la faiblesse du budget de communication des ADIL. Le site Internet devient également un bon vecteur de publicité : en 2006, 369 consultants ont connu l’ADIL par ce moyen, alors qu’ils n’étaient que 242 en 2005. 14 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Le cœur de l’activité de l’ADIL : L’information juridique et financière gratuite L’ADIL facilite l’accès au droit pour tous les ménages, sans distinction, ni restriction. Elle contribue à résorber de nombreux contentieux locatifs, fait connaître les dispositifs d’accès ou de maintien à un logement décent, sécurise les projets d’accession à la propriété, divulgue les nouvelles modalités d’acquisition de son logement, explique les différents mécanismes de recours aux garanties contenues dans les contrats, ou diffuse les nouvelles obligations en matière de sécurité et de qualité de l’habitat. Elle renseigne sur la fiscalité immobilière, rappelle l’existence des aides au logement et des subventions à l’amélioration de l’habitat. Elle informe sur les règles d’urbanisme, les servitudes, ou la copropriété… Une action essentiellement préventive… ADIL 53 (infos juridiques hors études financières) Procédure Données Pas de contentieux Nbre de conseils % en colonne Procédure amiable Nbre de conseils % en colonne Mode de la saisie des tribunaux Nbre de conseils % en colonne Conduite de la procédure Nbre de conseils % en colonne Voie d'exécution Nbre de conseils % en colonne Autres Nbre de conseils % en colonne Total Nbre de conseils Total % en colonne Année 2004 4 839 91% 250 5% 139 3% 52 1% 26 0% 6 0% 5 312 100% L’ADIL trouve sa pleine efficacité 2005 4 602 91% 266 5% 102 2% 43 1% 13 0% 7 0% 5 033 100% 2006 4 763 91% 311 6% 94 2% 38 1% 20 0% 7 0% 5 233 100% en amont des procédures, en donnant un conseil préventif et en permettant la résolution amiable des conflits mineurs. Elle contribue au désengorgement des juridictions proximité de (juges et tribunaux d’instance), sans jamais entrer en concurrence avec les professionnels du droit (huissiers, avocats, avoués…). Elle renvoie largement vers les dispositifs de conciliation (conciliateurs en mairie, Commission Départementale de Conciliation, conciliateur fiscal…). Lorsque l’accord amiable n’est plus possible, ou qu’une partie a déjà reçu un commandement ou une assignation, elle explique les règles procédurales et vérifie les conditions d’obtention de l’aide juridictionnelle – les situations contentieuses les plus fréquemment rencontrées, relèvent des impayés de loyers, des obligations du bailleur de délivrer ou de maintenir un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, ou encore, des mises en œuvre des garanties liées à l’acte de construire. L’ADIL ou le principe d’une information gratuite… Tous les services de l’ADIL, conseils personnalisés et pratiques, sur tous les thèmes juridiques, fiscaux et financiers du logement, sont entièrement gratuits pour les particuliers et les partenaires de l’Agence. La pluralité des membres financeurs de l’ADIL, garantit cette condition essentielle du fonctionnement de l’ADIL et permet l’application concrète, sur le terrain, du principe général de l’accès au droit, dans le respect de la neutralité et de l’indépendance des informations délivrées. 15 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne L’ADIL : Que le logement, mais tout le domaine du logement… L’ADIL n’informe que sur les questions liées au logement, mais tous les aspects du droit immobilier relèvent de sa compétence. Les thématiques sont variées et diverses, mais en pondérant le volume des conseils donnés par le temps juridique consacré à l’information, on constate que les deux grands domaines de l’activité de l’ADIL, concernent les rapports locatifs (66% des consultations et 45% du temps juridique) et l’accession à la propriété (24% des consultations mais 43% du temps juridique). Infos juridiques hors adresses de locations Année Thème de la consultation Données 2004 Rapports locatifs Nbre de conseils 3 420 % en colonne 61% Accession à la propriété Nbre de conseils 1 522 % en colonne 27% Fiscalité Nbre de conseils 270 % en colonne 5% Financement d'une amélioration Nbre de conseils 222 % en colonne 4% Copropriété Nbre de conseils 64 % en colonne 1% Voisinage Nbre de conseils 63 % en colonne 1% Urbanisme Nbre de conseils 71 % en colonne 1% Conseil technique Nbre de conseils 11 % en colonne 0% Total Nbre de conseils 5 643 Total % en colonne 100% 2005 3 364 63% 1 352 25% 240 5% 147 3% 68 1% 60 1% 49 1% 36 1% 5 316 100% 2006 3 584 66% 1 339 24% 274 5% 91 2% 68 1% 59 1% 42 1% 11 0% 5 468 100% Total 10 368 63% 4 213 26% 784 5% 460 3% 200 1% 182 1% 162 1% 58 0% 16 427 100% L’ADIL répond donc principalement aux problématiques essentielles des ménages quant à leur logement. Dédramatiser les rapports locatifs…. 3 584 informations et conseils La grande majorité des questions posées par les locataires et les bailleurs, concernent les locations à usage d’habitation, ou mixte (professionnel et habitation), régies par la loi d’ordre public du 6 juillet 1989, dites locations de droit commun. Le nouveau statut des baux meublés, instauré par la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005, continue à générer de nouvelles demandes en 2006. Les questionnements de locataires hlm sont également plus nombreux en 2006, et portent sur les possibilités de révision de loyer par le bailleur social. Les améliorations du parc ontelles occasionné des augmentations de loyers ? ADIL DE LA MAYENNE Année Locatif : Régime juridique Données 2004 Droit commun Nbre de conseils 3 074 % en colonne 90% Meublé / Saisonnier Nbre de conseils 117 % en colonne 3% Conventionné privé Nbre de conseils 137 % en colonne 4% HLM Nbre de conseils 40 % en colonne 1% Professionnel / Commercial Nbre de conseils 20 % en colonne 1% Autres Nbre de conseils 24 % en colonne 1% Loi de 48 Nbre de conseils 6 % en colonne 0% Résidence communautaire Nbre de conseils 2 % en colonne 0% Total Nbre de conseils 3 420 Total % en colonne 100% 2005 2 981 89% 140 4% 125 4% 50 1% 27 1% 35 1% 4 0% 2 0% 3 364 100% 2006 3 131 87% 148 4% 101 3% 97 3% 60 2% 41 1% 2 0% 4 0% 3 584 100% 16 Total 9 186 89% 405 4% 363 4% 187 2% 107 1% 100 1% 12 0% 8 0% 10 368 100% Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne La constance des problématiques locatives… Hormis les congés du locataire et la rédaction du bail, les principales questions sont directement liées à des enjeux financiers – les règles de révision de loyer, les difficultés de récupération du dépôt de garantie, le paiement des charges et de loyers, les réparations à faire ou à obtenir de son propriétaire…. ADIL DE LA MAYENNE Locatif : question soulevée Révision du loyer L’ADIL rappelle l’existence et Congé locataire les modalités des aides disponibles Rédaction du bail (aides du 1%, Fonds de Solidarité Dépôt de garantie Logement, Exécution des obligations du bailleur orientation vers le « Point Passerelle »…). Charges Impayé & expulsion Dans le cadre d’un partenariat Conseil Général / Etat / Maison de l’Habitat, L’ADIL informe, depuis 2004, les bailleurs de logements conventionnés, de l’arrivée prochaine du terme de leur convention et des règles à respecter dans l’hypothèse d’une éventuelle dénonciation, et/ou d’une augmentation de loyer de leur locataire. Etat des lieux Congé propriétaire Réparation Autres Exécution des obligations du locataire Cautionnement Augmentation du loyer APL / AL Fin de conventionnement Travaux d'amélioration Mandats Les demandes concernant le régime locatif et le droit de la famille, progressent. Des réformes importantes comme celle relative Assurances Droit de la famille Fixation initiale du loyer Total Nbre de conseils Total % en colonne Données Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Année 2004 751 22% 460 13% 358 10% 305 9% 296 9% 227 7% 169 5% 144 4% 123 4% 132 4% 116 3% 81 2% 64 2% 72 2% 42 1% 0% 17 0% 15 0% 18 1% 14 0% 16 0% 3 420 100% 2005 710 21% 464 14% 306 9% 312 9% 237 7% 227 7% 196 6% 153 5% 158 5% 116 3% 61 2% 74 2% 71 2% 52 2% 33 1% 56 2% 40 1% 22 1% 33 1% 24 1% 19 1% 3 364 100% 2006 737 21% 477 13% 310 9% 307 9% 308 9% 316 9% 207 6% 136 4% 147 4% 110 3% 84 2% 87 2% 60 2% 69 2% 38 1% 50 1% 29 1% 39 1% 24 1% 32 1% 17 0% 3 584 100% Total 2 198 21% 1 401 14% 974 9% 924 9% 841 8% 770 7% 572 6% 433 4% 428 4% 358 3% 261 3% 242 2% 195 2% 193 2% 113 1% 106 1% 86 1% 76 1% 75 1% 70 1% 52 1% 10 368 100% au PACS, il y a quelques années, ou la réforme des successions et des libéralités du 23 juin 2006, ont des répercussions sur la réglementation du logement. On notera que les assurances ne soulèvent que peu de questions en 2006. Il n’y a pas eu d’intempérie significative… Mais l’instauration de la Garantie des Risques Locatifs (GRL), par la convention signée le 20 décembre 2006, entre l’Etat et l’Union d’Economie Sociale pour le Logement (U.E.S.L.), visant à favoriser le développement de contrats d’assurance souscrits volontairement par les bailleurs afin de garantir les risques d’impayés de loyers pour le plus grand nombre de candidats locataires, pourrait faire changer ces statistiques dès 2007. 17 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne L’actualité locative reste dense en 2006… et début 2007… La loi ENL du 13.7.06 portant engagement national pour le logement, est le principal volet législatif du pacte national pour le logement. Il renforce le volet logement du plan de cohésion sociale en dégageant les objectifs suivants : Augmenter la production de terrains constructibles, encourager les maires à construire, développer l’accession à la propriété et l’offre de logements en location à loyer maîtrisé et décents et lutter contre l’habitat indigne et faciliter le logement des personnes défavorisées. Concernant l’accès au logement et les rapports locatifs, les principales mesures intéressant les particuliers sont: la modification des conditions d’attribution de logements sociaux (ENL art.70) ; les nouvelles clauses réputées non écrites dans les baux d’habitation (ENL art.84 / loi 6.7.89 art.4), la possibilité de déroger par accord collectif à la liste des charges récupérables pour certains travaux et de répercuter sur le locataire des travaux d’entretien et de dégagement de l’ascenseur (ENL art.88 / loi 6.7.89 art.23). Les diagnostics à fournir dans le cadre de la location de logement Un dépliant nouvellement édité par le réseau fait le point sur les dernières règlementations entrées, ou à entrer, en vigueur. La Loi instituant le droit au logement opposable du 5 mars 2007, dite Loi DALO, fera également l’objet d’interrogations diverses, durant les prochains exercices. L’ANIL a d’ores et déjà mis en place des formations internes au réseau, et travaillé sur la réalisation d’une présentation power-point, afin que les ADIL puisse proposer aux partenaires des informations collectives sur cette actualité. Retrouvez en fin de document, la liste complète de l’actualité législative et règlementaire 2006… 18 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Les actions particulières liées à des problématiques locatives…. La prévention des impayés de loyer : L’ADIL poursuit l’action engagée en 2003, sur l’amélioration de l’information et du conseil préventif, en matière d’impayés de loyers. Au sein de notre structure, un juriste est plus particulièrement en charge, depuis 3 ans, de la réception et du conseil juridique des ménages – locataires ou propriétaires bailleurs – consultant l’ADIL pour de telles difficultés. Un rendez-vous est systématiquement proposé dans la semaine. La famille est informée sur le déroulement de la procédure et la saisie des dispositifs locaux. Le juriste incite le ménage à mettre à jour ses demandes d’aides au logement et à se rapprocher des services sociaux du département. Des contacts sont repris quand nécessaire. Les demandes relatives aux impayés et expulsions augmentent régulièrement: ADIL 53 Question soulevée Impayé Expulsion Total Nbre de conseils Total % en colonne Données Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Année 2004 148 88% 21 12% 169 100% 2005 180 92% 16 8% 196 100% 2006 177 86% 30 14% 207 100% Total 505 88% 67 12% 572 100% Le partenariat avec les services de la CAF trouve ici une illustration très concrète, puisqu’il n’est pas rare que ces dossiers soient évoqués directement entre les opérationnels des deux organismes, soit pour vérifier les droits aux aides, soit pour prendre en compte une situation générale de surendettement, et dans tous les cas, pour favoriser un règlement amiable du litige et éviter une résiliation de bail. Une série de 4 dépliants est à la disposition du public et des partenaires. 19 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Prévenir le surendettement en favorisant la sécurisation financière et juridique des opérations d’accession…. 1 339 informations et conseils 901 renseignements juridiques… La construction reste dynamique en Mayenne (CF. les chiffres du PTZ plus loin) ; les contrats de construction de maison d’entreprise individuelle, et de de VEFA, maîtrise d’œuvre, totalisent 60% des conventions signées par les consultants de l’ADIL en 2006. On relève 18 locations accessions en 2006 ADIL 53 Accession : nature du contrat Promesse et compromis CMI Contrat d'entreprise Contrat de maîtrise d'oeuvre Contrat de vente VEFA Mandat de vente Droit de la famille Autres Location-accession SCI Contrat de prêt Données Nbre de conseils % en colonne Année 2004 281 29% 2005 210 26% 2006 208 23% Total 699 26% Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils 227 24% 162 17% 111 193 24% 167 21% 82 221 25% 175 19% 102 641 24% 504 19% 295 % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne 12% 76 8% 50 5% 10% 67 8% 30 4% 11% 71 8% 46 5% 11% 214 8% 126 5% Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils 18 2% 16 2% 8 22 3% 20 2% 20 28 3% 13 1% 17 68 3% 49 2% 45 % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne 1% 2% 0% 4 0% 0% 3 0% 2% 18 2% 2 0% 2% 18 1% 9 0% Nbre de conseils % en colonne 1 0% 954 100% 0% 814 100% 0% 901 100% 1 0% 2 669 100% Total Nbre de conseils Total % en colonne L’absence de progression significative entre 2004 et 2005, des contrats de vente et des compromis, renforce le constat de l’an dernier, à savoir, que l’ADIL a peu vu les nouveaux accédants de logements anciens sans travaux financés grâce au NPTZ (nouveau Prêt à 0%). Si les ménages prennent le temps de s’informer pour des projets de construction ; les jeunes célibataires, qui se lancent dans l’acquisition de petit logement (3 à 4 pièces en collectif ou individuel) en ville, négocient rapidement leur transaction, sans passer par l’ADIL. ADIL 53 Année Accession : question jur. soulevée Données 2004 Exécution du contrat Nbre de conseils 210 % en colonne 22% Etude du contrat avant signature Nbre de conseils 224 % en colonne 23% Garanties Nbre de conseils 168 % en colonne 18% Forme de l'accession Nbre de conseils 169 % en colonne 18% Rémunération du professionnel Nbre de conseils 49 % en colonne 5% Résiliation du contrat Nbre de conseils 33 % en colonne 3% Autres Nbre de conseils 30 % en colonne 3% Assurances Nbre de conseils 48 % en colonne 5% Protection de l'emprunteur Nbre de conseils 19 % en colonne 2% Faillite d'un professionnel Nbre de conseils 4 % en colonne 0% Sous-traitance Nbre de conseils % en colonne 0% Total Nbre de conseils 954 Total % en colonne 100% L’augmentation 2005 186 23% 208 26% 118 14% 125 15% 50 6% 32 4% 47 6% 33 4% 9 1% 4 0% 2 0% 814 100% 2006 202 22% 153 17% 201 22% 121 13% 71 8% 67 7% 54 6% 21 2% 6 1% 5 1% 0% 901 100% Total 598 22% 585 22% 487 18% 415 16% 170 6% 132 5% 131 5% 102 4% 34 1% 13 0% 2 0% 2 669 100% des questions soulevées par la mise en oeuvre des garanties (annale, décennale) alliée biennale aux ou problèmes récurrents d’exécution du contrat ; confirme le sentiment des juristes de l’ADIL, recrudescence au sujet d’une des incidents de réception et de livraison, dans les opérations de constructions neuves. 20 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Une actualité forte sur les diagnostics… et l’information des acquéreurs… Un nouveau dépliant fait le point sur les « constats » ou « états » qui devront être prochainement réunis dans un dossier de diagnostic technique et fournis par le vendeur. Il s’agit: du constat de risque d’exposition au plomb, de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, de l’état relatif à la présence des termites, de l’état de l’installation intérieure de gaz, de l’état des risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique, de l’état des installations électrique (à venir)… le tout étant complété, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, par : le diagnostic technique (en cas d’immeuble de plus de 15 ans), le carnet d’entretien, la surface Carrez et le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage. 203 informations ponctuelles sur les financements En 2005, la production de prêts à 0% a doublé avec l’ouverture du dispositif aux opérations d’achat de logement existant, sans condition de travaux ni d’ancienneté du bâti. Les consultations relatives à ce type de financement ont suivi la tendance. ADIL 53 Financement d'une accession Prêt à 0% Renseignements généraux Réaménagement / renégociation Assurance des prêts Subventions et prêts divers PAS / PC Prêt 1% Surendettement Prêt bancaire Autres APL / AL Prêts Relais - Prêts Vente Epargne logement Droit de la famille Garanties Données Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Total Nbre de conseils Total % en colonne Année 2004 54 23% 71 30% 13 5% 18 8% 7 3% 16 7% 15 6% 11 5% 8 3% 3 1% 8 3% 2 1% 7 3% 1 0% 3 1% 237 100% 2005 109 43% 46 18% 20 8% 7 3% 12 5% 6 2% 8 3% 7 3% 7 3% 9 4% 6 2% 5 2% 5 2% 5 2% 3 1% 255 100% 2006 74 36% 35 17% 13 6% 11 5% 16 8% 8 4% 4 2% 8 4% 7 3% 9 4% 4 2% 7 3% 0% 4 2% 3 1% 203 100% Total 237 34% 152 22% 46 7% 36 5% 35 5% 30 4% 27 4% 26 4% 22 3% 21 3% 18 3% 14 2% 12 2% 10 1% 9 1% 695 100% La conseillère juriste délivre ici, des informations ponctuelles, en dehors des études personnalisées, de plans de financement financiers, plus ou de diagnostics complètes dans la simulation des crédits et l’évaluation des coûts principaux et annexes du projet. Une première demande sur ce thème, conduit souvent à la prise d’un rendez-vous pour une étude financière… 21 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Le succès du nouveau prêt à 0% en Mayenne… Depuis 1995, la distribution des prêts à 0% s’est toujours maintenue à un niveau élevé, dans les Régions de l’Ouest de la France, notamment des Pays de Loire. L’extension du dispositif aux opérations en ancien sans travaux, tout en augmentant fortement la distribution des prêts à taux zéro - En 2005, et pour la France, la production a progressé de 158% en effectif par rapport à 2004, et de 143% en montants prêtés - n’a fait que peu varier les proportions régionales et départementales globales. Evolution du nombre de PTZ distribués - période 1997-2006 En France, Pays de Loire, Mayenne, et aire urbaine de Laval. France Pays de Loire % France Département de la Maye % Région Aire urbaine de Laval % Département 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 31 703 144 902 121 448 110 349 125 657 109 932 101 801 101 323 100 168 3 003 12 165 10 345 9 694 11 545 9 995 9 437 9 768 10 325 9,5% 8,4% 8,5% 8,8% 9,2% 9,1% 9,3% 9,6% 10,3% 275 1 063 920 899 1 029 916 878 836 928 9,2% 8,7% 8,9% 9,3% 8,9% 9,2% 9,3% 8,6% 9,0% 339 317 363 357 326 313 284 309 0,0% 31,9% 34,5% 40,4% 34,7% 35,6% 35,6% 34,0% 33,3% 2004 2005 2006 79 311 202 030 237 926 8 436 18 671 20 261 10,6% 9,2% 8,5% 788 1 895 1 886 9,3% 10,1% 9,3% 276 650 35,0% 34,3% Les Pays de Loire…1ère performance régionale de France La région Pays de Loire concentre chaque année entre 9 et 10% de la production des prêts à 0%, pour une population ne représentant que 5,6% de l’ensemble de la population française. Pour la totalité des prêts à 0% distribués sur la période 1995-2005 - soit 113 384 opérations pour les Pays de Loire – notre région arrivait en tête de la production par habitant – soit 34 opérations pour 1 000 habitants. Le département de la Mayenne, avec 35 opérations pour 1 000 habitants sur la même décennie, confirme le succès que ce dispositif incitatif à l’accession sociale a connu dans les régions de l’ouest – Bretagne et Pays de Loire. Le niveau de production de prêts à 0% se maintient en 2006 : 1 886 opérations financées grâce au NPTZ confirmant, a priori, les particularités observées en 2005, à savoir : une progression très importante de la part des achats en ancien sans travaux, y compris en collectif, pour des opérations plus petites, moins onéreuses et recentrées sur les villes ; ainsi que le maintien en volume – voire la légère augmentation - des constructions de maisons individuelles aidées. PTZ & NPTZ en Mayenne Année de l'offre Immeuble Opération 1997 1998 collectif Achat neuf 14 20 Achat ancien 3 2 Total collectif 17 22 individuel Achat neuf 17 12 Achat ancien 281 281 Construction 611 592 Total individuel 909 885 Total 926 907 1999 25 2 27 21 299 687 1007 1034 2000 16 16 16 287 597 900 916 2001 12 2 14 16 254 595 865 879 2002 5 1 6 27 209 596 832 838 2003 7 8 15 39 204 673 916 931 2004 5 5 10 9 168 604 781 791 2005 3 121 124 27 1041 703 1771 1895 2006 7 109 116 16 1031 723 1770 1886 Les chiffres du premier trimestre 2007 (source SGFGAS) : 640 émissions de prêts à 0% en Mayenne (389 en ancien et 251 en neuf)… soit une activité encore supérieure si elle se poursuit toute l’année…. 22 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne 235 plans de financement et diagnostics financiers en 2006 Les conseillers juristes de l’ADIL reçoivent, sur simple demande, les ménages candidats à l’accession, à Laval et dans les différentes permanences du département, et leur proposent une étude complète et personnalisée de leur projet. Les entretiens durent environ 1H15 ; ils abordent tous les aspects financiers et juridiques de l’achat, de la construction et/ou de l’amélioration envisagés. Les familles ont la faculté de compléter cette première information détaillée, en faisant ensuite régulièrement appel aux services de l’ADIL, au fur et à mesure de l’avancée des travaux. ADIL 53 Thème de la consultation Accession à la propriété Teneur de la consultation Accession questions juridiques Accession - Etude personnalisée Financement d'une accession Total Nbre de conseils Total % en colonne Données Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Année 2004 954 63% 331 22% 237 16% 1 522 100% 2005 814 60% 283 21% 255 19% 1 352 100% 2006 901 67% 235 18% 203 15% 1 339 100% Total 2 669 63% 849 20% 695 16% 4 213 100% Les consultations sont données soit sous la forme de diagnostics financiers (40%), soit sous celle de plans de financements (60%). Deux simulations informatiques sont réalisées en moyenne par étude, et dans 80% des cas il s’agit d’une première démarche pour les candidats à l’accession. Le diagnostic financier permet aux particuliers de mesurer leur capacité d’endettement, d’apprécier la faisabilité de leur projet et d’avoir accès à une information juridique et pratique sur tous les aspects de l’opération projetée, étayée par la documentation du réseau gratuitement distribuée. Le plan de financement s’articule autour du projet lui-même, de l’évaluation de l’ensemble des coûts principaux et annexes qui s’y rattachent et des possibilités de financement qui en découlent. Le consultant aura également accès à une information juridique complémentaire sur la nature du contrat utilisé ; l’examen de la convention étant souvent réalisé lors d’une seconde entrevue, du moins pour les actes sous seings privés (contrats de construction de maisons individuelles, contrats de maîtrise d’œuvre ou contrats d’entreprise). A cette occasion, l’ADIL informe les particuliers, non seulement sur les crédits immobiliers distribués par les banques et les établissements spécialisés, mais aussi sur l’ensemble des prêts disponibles auprès d’autres organismes, comme la CAF (prêts à l’amélioration de l’habitat), la MSA, ou les produits des organismes relevant du 1% logement, ou encore sur les subventions accordées par le département ou les collectivités locales. L’ADIL n’ayant aucune action commerciale, les appréciations qu’elle formule à cette occasion sont totalement neutres et uniquement fondées sur le taux d’effort finalement nécessaire pour mener le projet à terme. 23 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Le constat de plans de financement de plus en plus serrés. Dans un contexte immobilier favorable, stimulé par des mesures incitatives comme le prêts à 0%, ou la défiscalisation des intérêts d’emprunt à venir, le désir de devenir propriétaire reste vivace. Pour autant, les prix immobiliers ont fortement progressé (+80% entre 2000 et 2005 pour les acquisitions de maisons anciennes – source PERVAL), et même si les taux fixes sont historiquement bas, les accédants ont désormais recours à des crédits immobiliers de longue durée (entre 20 et 25 ans, voire 30 ans) pour boucler leur budget. En examinant l’évolution du plan de financement moyen (en euros courants) des emprunteurs ayant bénéficié d’un prêt à 0% pour réaliser une accession dans une commune de l’aire urbaine de Laval, on constate, entre 1997 et 2005, la division par deux du montant de l’apport personnel et le doublement de celui 80% 70% 48 701 55 883 60 161 63 680 68 120 60% 40% En 2005, et pour ces même opérations, 52% des accédants disposaient de moins de 1 000 d’apport personnel, contre 15% 80 416 84 791 91 631 85 293 Total Montant moyen des autres prêts (€) 15 971 30% 16 122 15 871 16 319 15 830 20% Total Montant moyen du prêt ppal (€) 16 358 16 237 16 353 14 881 26 709 10% 17 509 17 067 18 578 17 645 16 685 17 400 16 306 13 905 0% 1997 seulement en 1997. 90% 50% du prêt principal. euros Evolution du plan de financement - PTZ 1997-2005 100% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Total Montant moyen du PTZ (€) Total Montant moyen de l'apport (€) 2005 L’endettement des ménages progresse avec l’augmentation des coûts immobiliers. En reprenant toutes les opérations financées avec le concours d’un prêt à 0% dans l’aire urbaine de Laval, l’endettement des ménages atteint 4,9 années de revenus en 2005, et progresse de 35% par rapport à 1997 (endettement de 3,6 années de revenus en 1997). Etudes Financières ADIL Durée du prêt principal < 10 ans [10-15 ans] [15-20 ans] [20-25 ans] [25-30 ans] Total Année 2004 1% 10% 18% 35% 35% 100% 2005 3% 11% 16% 33% 37% 100% 2006 3% 6% 11% 26% 54% 100% La durée des prêts immobiliers s’allonge : En 2006, plus de la moitié des études financières réalisées à l’ADIL, intègrent un prêt principal d’une durée comprise entre 25 et 30 ans. L’assurance perte d’emploi n’est en outre que très rarement souscrite ; son coût et ses modalités d’application restant plus dissuasifs qu’incitatifs… Pourtant les emprunteurs, en Mayenne, semblent encore contenir leur taux d’effort dans la limite usuelle de 30% des revenus nets mensuels, mais au prix, semble t-il, de projets qualitativement peu ambitieux, se réservant un maximum de travaux de finition, et/ou sacrifiant les possibilités techniques nouvelles, et non encore règlementaires, de maîtrise des charges énergétiques. Enfin les nouvelles modalités d’accession – la location-accession avec accès au PSLA , le concept des « Maisons à 100 000 euros », l’acquisition du foncier différé, le mécanisme du PASS-FONCIER, les possibilités de prêt à taux zéro majoré – sont autant de nouveaux montages juridiques, financiers et fiscaux, qui renouvellent fortement les besoins d’information des familles. 24 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Le conseil aux accédants : améliorer les outils pour en renforcer l’efficacité Un outil de simulation performant : ADILOPTI en version 4.09, sur lequel les conseillers juristes sont formés, et qui leur permet depuis 2005, de modifier directement le profil de remboursement des différents prêts, à partir du module graphique de financement du projet. Il assure aussi : L’intégration des crédits en cours Le calcul des droits à prêts en épargne logement, Le lissage des mensualités, L’optimisation des différents prêts, Toutes les facettes des prêts à taux révisables, La simulation des mensualités modulables, La détermination du taux moyen global, Le calcul des frais annexes, des assurances… La détermination du niveau d’AL/APL. Le recensement et la mise à jour annuelle des aides locales à l’accession à la propriété, sur le site Internet. L’ANIL en profitant pour éditer le Volume I des aides et subventions départementales. Un plan de relance du conseil à l’accession à la propriété… Malgré la multiplication des sources de connaissances (revues spécialisée, courtage Internet, circuits professionnels classiques) l’action de l’ADIL – parce qu’elle se situe en dehors des marchés concurrentiels - reste un des moyens les plus efficaces de lutter contre le risque de surendettement immobilier des ménages. Face à la diminution constante du nombre de consultations financières réalisées dans les ADIL, une consultation nationale sera lancée (juillet 2007) sur les risques de l’accession, suivie d’une campagne d’information… avec support 25 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne L’investissement locatif : une valorisation du patrimoine, des choix financiers, fiscaux, et une gestion locative… autant de raisons de consulter l’ADIL en amont du projet… Il existe un arsenal d’outils juridiques, fiscaux, sociaux et autres incitations ou financements spécifiques instaurés par les pouvoirs publics ou les collectivités locales pour orienter les investissements vers la pierre et favoriser l’émergence, dans le parc privé, du secteur locatif intermédiaire. La complexité des dispositifs, leur caractère parfois temporaire et/ou complexe impose de recourir à une structure d’information. En ce sens, l’ADIL accompagne les réformes, prend le relais des pouvoirs publics dans la diffusion des mesures d’incitations en faveur de l’investissement locatif. Pour apprivoiser et rendre accessibles le régime du réel, le micro-foncier, les dispositifs Robien recentrés ou Borloo neuf, les conseillers juristes de l’ADIL disposent d’un logiciel de simulation d’investissement locatif – SIMULOC Version actuelle 3.08 – développé dans une visée pédagogique afin de permettre à un futur investisseur d’équilibrer au mieux son opération. Les indicateurs de l’ADIL à la disposition des investisseurs et des professionnels partenaires, pour une meilleure connaissance des conditions du marché locatif local. L’ADIL extrait de la base d’annonces d’adresses de locations (4 000 références annuelles) dont elle assure hebdomadaire ; des la diffusion moyennes de 12,00 10,00 10,41 7,30 8,89 8,00 7,19 loyers et des indices de vacance… très utiles pour les études 6,75 7,56 6,00 4,00 5,88 personnalisée ci-dessus. 6,59 5,86 LOYERS MOYENS AU M² Loyers de relocation 1er semestre 2006 Laval Agglo Appartements 2,00 5,63 Maisons 0,00 Studio 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces 26 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne 274 conseils et renseignements fiscaux en 2006 ADIL 53 Fiscalité Avantages fiscaux en locatif Grosses réparations / isolation / ravalement Taxe d'habitation / taxe foncière TVA Plus-value immobilière BIC Revenus fonciers Crédit d'impôt - habitation ppale - dévelopt durable Autres Crédit d'impôt - habitation ppale -aides aux personnes Taxes d'urbanisme Doit de bail / TADB Intérêts d'emprunts Droits d'enregistrement Frais d'hypothèque Données Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Total Nbre de conseils Total % en colonne Année 2004 116 43% 47 17% 33 12% 25 9% 17 6% 12 4% 13 5% 2005 104 43% 44 18% 20 8% 19 8% 15 6% 12 5% 15 6% 0% 4 1% 0% 5 2% 0% 0% 2 1% 2 1% 2 1% 0% 2 1% 0% 1 0% 0% 270 100% 0% 0% 240 100% 2006 100 36% 6 2% 24 9% 32 12% 15 5% 21 8% 10 4% 33 12% 6 2% 14 5% 6 2% 1 0% 2 1% 3 1% 1 0% 274 100% Total 320 41% 97 12% 77 10% 76 10% 47 6% 45 6% 38 5% 33 4% 15 2% 14 2% 8 1% 5 1% 4 1% 4 1% 1 0% 784 100% On observe une poussée des demandes concernant la TVA. La nouvelle définition légale des travaux concourant à la production d’immeuble neuf dans le cas de rénovations lourdes est ici abordée. Les questions relatives aux crédits d’impôts pour dépenses en faveur du développement durable et des économies d’énergie, concernant les dépenses d’équipement de l’habitation principale, forment le dernier tiers des informations fiscales. Le consultant sera également réorienté vers le point information énergie, autre service de la Maison de l’Habitat, assuré par Habitat et Développement. L’ADIL : pour favoriser la réhabilitation du patrimoine L’ ADIL fait connaître les outils qui facilitent l’amélioration de l’habitat… Sans distribuer elle-même les aides de l’Etat ou des collectivités locales, ni instruire les dossiers à la place des organismes de groupage ou des opérateurs techniques, l’ADIL informe les particuliers sur les conditions de recevabilité des subventions et prêts divers et autres incitations fiscales tant nationales que départementales (aides des collectivités locales, OPAH, prêts du 1% logement, subventions de l’ANAH pour les propriétaires occupants (PO) et bailleurs (PB), Compte Epargne Logement, aides du Conseil Général, prêts divers….). L’ADIL a mis à jour en septembre 2006 son catalogue des aides locales. En 2006, l’ADIL a délivré 91 informations sur l’existence des aides. Depuis la création de l’accueil commun aux trois associations de la Maison de l’Habitat, l’hôtesse pré instruit les dossiers de demandes de subventions et donne les premières informations…. qui ne sont pas comptabilisées dans les statistiques de l’ADIL… 418 conseils sur les travaux d’amélioration du bailleur et réparations du logement 53 renseignements sur les crédits d’impôts …. 27 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Une action partenariale renforcée : La convention entre le Crédit Immobilier de la Mayenne et l’ADIL 53 Dans le Cadre du Développement de ses Missions Sociales, la Société Anonyme de Crédit Immobilier de la Mayenne est amené à accorder des prêts immobiliers à des familles de revenus modestes afin de leur permettre d’améliorer leur cadre d’habitat. Pour cela, la Société Anonyme de Crédit Immobilier de la Mayenne a décidé de s’appuyer sur l’expertise et les compétences de l’ADIL de la Mayenne dans le domaine des plans de financement et des aspects juridiques des opérations immobilières. Une convention matérialisant ce partenariat sera signée le 6 juillet 2007, à l’issue de l’Assemblée Générale de l’ADIL de la Mayenne. L’article 2 de cette convention prévoit : « L’aide aux personnes en difficulté est une des missions affirmée comme prioritaire par le réseau des ANIL / ADIL. Le rôle de l’ADIL de la Mayenne, dans le cadre de l’action sociale que le Crédit Immobilier de la Mayenne souhaite conduire dans le département, consistera à: engager une analyse juridique et financière des projets éligibles à l’action sociale du Crédit Immobilier de la Mayenne, sur la base des éléments transmis par le Crédit Immobilier de la Mayenne, suite au montage du dossier. Cette étude personnalisée détaille l’opération envisagée et fournit une simulation chiffrée, sur la base d’éléments transmis par le ménage demandeur concernant ses revenus, crédits en cours et diverses prestations, et visant notamment à déterminer sa capacité financière par : • l’intégration de tous les financements et subventions mobilisables • l’évaluation de la mensualité globale y compris le coût de l’assurance et des frais de dossier. • la production d’un tableau d’amortissement périodique (mensuel ou annuel). • le calcul du taux d’effort final et du restant à vivre. Le plan de financement est complété par la vérification du statut juridique du bien immobilier, objet des aides à la rénovation. à transmettre cette analyse technique auprès du comité d’engagement du Crédit Immobilier de la Mayenne dans le cadre de l’appréciation des dossiers. à mettre à la disposition des partenaires signataires de la convention, en cas de besoins exprimés, les compétences d’expertise juridique de l’ADIL de la Mayenne et du réseau ANIL / ADIL. » 28 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Action partenariale renforcée : L’information sur les critères de logements décents: Dans le cadre de sa mission générale d’information, l’ADIL reçoit régulièrement des demandes, émanant de locataires du secteur privé et relatives à l’état des logements. Ils souhaitent connaître la réglementation applicable en cas de désordres d’importance variable. La première consultation est souvent téléphonique. Le juriste tente d’évaluer la gravité des désordres signalés et leur donne une première qualification juridique (réparations locatives – non respect des normes de décence – risque d’insalubrité ou de péril). S’il s’agit de dégradations commises par le preneur ou de réparations locatives, le juriste opère un rappel des obligations du locataire d’entretien courant du logement et de restitution des lieux loués sans pertes ni dégradations. Si les déclarations du consultant vont plutôt dans le sens de désordres relevant de la responsabilité du propriétaire bailleur, l’ADIL assure sa mission d’information générale sur le respect des normes de décence, et peut renvoyer, dans les cas de suspicion de logements indignes, vers les dispositifs locaux particuliers. Le juriste rappelle les règles de la décence (Décret du 30 janvier 2002) et les obligations du propriétaire, à savoir, d’une part, l’obligation de délivrer un logement décent et de le maintenir dans un état conforme aux règles de décence durant toute la durée du bail et, d’autre part, l’obligation d’entretenir les locaux en état de servir et d’effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989). Il explique les voies de recours amiable et contentieux, ouvertes au demandeur. Le conseil oral du juriste est systématiquement accompagné de l’envoi ou de la remise gratuite des dépliants suivants : « Entretien, charges et réparations » édité par le réseau, et la brochure « qu’est-ce qu’un logement décent ? » éditée par le Secrétariat d’Etat au Logement. Dans les cas de graves indécences et en cas d’inaction du propriétaire suite aux relances amiables et à la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ; l’ADIL 53 complète son action par une information des locataires sur les dispositifs locaux, afin de les inciter à signaler les problèmes de logements indécents ou indignes. Une MOUS « Habitat Indigne » est actuellement en cours sur le Département de la Mayenne. Elle est pilotée par le groupe opérationnel du PDALPD (DDE, Conseil Général, DDASS, MSA, CAF, Laval Agglomération), et a pour opérateur, HD 53. L’information de l’ADIL sur ce dispositif particulier a pour objectif de faire connaître les possibilités de signalement de logements indécents aux locataires qui consultent les juristes, en invoquant un état particulièrement préoccupant de leur logement. Cette information prend appui sur la grille de repérage des logements indécents, mise en place dans le cadre de la MOUS, et rappelle les modalités des signalements possibles (auprès des travailleurs sociaux du département, ou des organismes payeurs - lorsque le locataire perçoit l’allocation logement – ou auprès du groupe opérationnel, en l’absence d’aide au logement). 29 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Les autres informations… Un peu de copropriété…. ADIL 53 Année Copropriété Réglement de copropriété Régime de la copro - infos générales Décision et exécution des travaux Autres Désignation, rôle et rémunération du syndic Décompte des charges La copropriété et les tiers Assurance Organisation de l'AG Règles de majorité Impayés de charges Conseil syndical Données Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne 2004 7 11% 9 14% 13 20% 5 8% 6 9% 3 5% 2005 13 19% 12 18% 9 13% 8 12% 9 13% 8 12% 2006 12 18% 7 10% 6 9% 9 13% 7 10% 6 9% Total 32 16% 28 14% 28 14% 22 11% 22 11% 17 9% Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne 9 14% 3 5% 3 5% 4 6% 2 3% 0% 2 3% 2 3% 1 1% 1 1% 1 1% 2 3% 4 6% 5 7% 5 7% 3 4% 2 3% 2 3% 15 8% 10 5% 9 5% 8 4% 5 3% 4 2% 64 100% 68 100% 68 100% 200 100% Total Nbre de conseils Total % en colonne L’ADIL connaît année, une environ chaque soixantaine de questionnements concernant les règles de la copropriété, également amendées par la Loi ENL du 13 juillet 2006. Laval Agglo a travaillé début 2007, à la mise en place d’un observatoire des copropriétés en difficulté. Associée aux travaux de réflexions, l’ADIL a fait trois propositions : 1) vérifier, dans le fichier d’adresses de locations, la présence de logements collectifs vacants depuis plus de 6 mois. 2) Assurer une identification, dans le fichier d’adresses, des locations en copropriété, afin de pouvoir suivre et comparer leurs loyers et délais moyens de vacance, dans les prochaines années, par rapport à l’ensemble des biens offerts à la location, par les professionnels du secteur privé. 3) D’organiser des informations collectives sur les règles fondamentales de la copropriété, à l’attention des syndics bénévoles. 30 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Un peu d’urbanisme…. ADIL 53 Urbanisme Permis de construire / déclaration de travaux Droit à construire Autres Lotissement, ZAC Servitudes Droit de préemption / expropriation Données Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Total Nbre de conseils Total % en colonne Année 2004 25 35% 25 35% 11 15% 5 7% 4 6% 1 1% 71 100% 2005 14 29% 16 33% 9 18% 6 12% 0% 4 8% 49 100% 2006 16 38% 14 33% 6 14% 3 7% 2 5% 1 2% 42 100% Total 55 34% 55 34% 26 16% 14 9% 6 4% 6 4% 162 100% La réforme du Code de l’Urbanisme entamée par l’ordonnance du 8 décembre 2005, qui regroupe les autorisations et déclarations en trois catégories de permis (construire, démolir, aménager) et une déclaration, se poursuit en 2006 et 2007, avec la parution des décrets d’application. Quelques troubles du voisinage…. ADIL 53 Voisinage Servitudes privées Troubles de voisinage Mitoyenneté Autres Total Nbre de conseils Total % en colonne Données Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Nbre de conseils % en colonne Année 2004 24 38% 21 33% 14 22% 4 6% 63 100% 2005 27 45% 16 27% 14 23% 3 5% 60 100% 2006 19 32% 21 36% 14 24% 5 8% 59 100% Total 70 38% 58 32% 42 23% 12 7% 182 100% L’ADIL renvoie souvent les problèmes de voisinage au conciliateur. La possibilité de joindre les juristes par Email, permet aux internautes d’annexer quelques belles photos ou croquis, destinés à étayer les questions sur les mitoyennetés et les servitudes ! 31 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Les informations pratiques et locales…. La diffusion des adresses de locations privées : Un service apprécié des nouveaux arrivants et un atout pour les territoires mayennais… L’Adil centralise l’offre locative des professionnels (agents immobiliers, notaires et experts fonciers), et diffuse gratuitement ces annonces, notamment via son site internet : www.adil.org/53 Chaque annonce diffusée, reprend les caractéristiques détaillées du bien mis en location, et notamment: Le nom et les coordonnées du professionnel L'adresse du logement (commune et rue) La nature du logement (appartement, maison, type et surface habitable) La date de location possible Le montant du loyer et des charges Le stationnement et le terrain (éventuels) Le mode de chauffage, l'étage et l'existence d'un ascenseur… Chaque semestre, l'ADIL assure en moyenne la diffusion de 2 180 annonces de locations pour l'ensemble du département, régulièrement actualisées (une fois par semaine ou par quinzaine). Nbre d'annonces diffusées par l'ADIL 53 Année 1er semestre 2ème semestre 2003 2 133 1 985 2004 2 324 1 952 2005 2 434 2 017 2006 2 392 Laval Agglo : sont loués chaque année par l’intermédiaire des professionnels, environ: 2 000 appartements, essentiellement localisés à Laval 600 à 700 maisons individuelles, mieux réparties sur le territoire de L’agglomération. En 2006, près l’ADIL a enregistré près de 20 000 connexions sur le module locatif, et 1 087 demandes de listes, à Laval, au siège, 17 rue Franche Comté, sans tenir compte des nombreuses diffusions opérées par les partenaires (mairies, bureaux du logement, ou communautés de communes…) 32 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne La diffusion des terrains à bâtir en Mayenne : Un nouvel outil à la disposition du public et… des partenaires… www.tab53.org Le nouveau module Internet de présentation des terrains à bâtir est aujourd’hui opérationnel. Il permet de saisir et de diffuser les lotissements communaux et privés, en donnant les détails de chaque lot commercialisable (surface et prix à la parcelle, liberté du choix du constructeur, date d’actualisation). Pour chaque lotissement, des compléments d’informations sont apportés, sur l’existence et le taux de la taxe locale d’équipement, le taux de la taxe d’habitation, l’éventuelle exonération de la taxe foncière pendant deux ans, la présence d’un raccordement au gaz et l’existence de la taxe de raccordement à l’égout et son montant le cas échéant. Le plan du lotissement sera également mis en ligne. De leur côté, les partenaires et les lotisseurs, auront prochainement un accès codé, à différents indicateurs destinés à suivre en temps réel : 1) les statistiques lotissements sur les (lotissements ventes de entièrement commercialisés entre deux dates à choisir, et présentées par EPCI et par Commune). 2) les statistiques sur les flux de parcelles (mouvement des parcelles mises en vente et vendues), pour une période à choisir, et triées par EPCI et par commune. 3) Les statistiques sur les lots vendus (nombre de lots vendus entre deux dates à choisir, répartis par EPCI et par commune). 33 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Les observations de l’ADIL… Les tendances du marché locatif en Mayenne…. Sur la base des enregistrements des offres de locations privées, l'ADIL propose aux professionnels et aux partenaires, la production de certains indicateurs concernant les volumes de diffusion des offres de locations, les niveaux de loyers et les délais de vacance observés. L’ADIL communique ponctuellement les indicateurs chiffrés relatifs à tous les territoires de la Mayenne, pour abonder par exemple des réflexions locales dans le cadre d’une élaboration de charte territoriale (secteur de Craon), ou d’une évaluation de Programme Local de l’Habitat (Habitat et Développement - Secteur de Loiron), ou d’une étude de faisabilité d’OPAH (Secteur d’Ernée). L’ADIL a également mis en ligne, plus particulièrement à l’attention de Laval Agglo et en partenariat fournisseurs de avec les professionnels références, une série d’indicateurs destinés à suivre l’évolution des loyers de relocation sur ce territoire. Des fiches, par nature et type de biens offerts à la location, récapitulent depuis 2003, les mouvements d’entrées et de sorties du fichier, les niveaux de loyers moyens, fourchettes hautes, basses et prix au m² et les délais de vacance réelle observés entre deux locations. Une synthèse globale est téléchargeable en version PDF. L’ANAH s’est également appuyée sur les observations de l’ADIL, qui a fournit à sa demande, des indicateurs de loyers et de vacance concernant des localisations définies, et la comparaison avec les niveaux théoriques de loyers conventionnés et intermédiaires. Cette analyse a enrichi la réflexion de l’organisme et de partenaires institutionnels, qui s’interrogeaient sur l’opportunité d’encourager, ou pas, la production de locatifs à loyers intermédiaires en Mayenne. 34 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne L’accession aidée à la propriété…. La distribution des prêts à 0% entre 1997 et 2005 - Aire urbaine de Laval Cette étude a été conduite par l’ADIL 53, et présentée au cours d’une réunion de l’observatoire de Laval Agglo, ainsi qu’à la Commission du Logement de la Communauté d’Agglo. L’analyse reprend l’historique de la production des prêts à 0% entre 1997 et 2005, conséquences et s’attarde de sur les l’ouverture du dispositif aux opérations en ancien sans conditions de travaux. Elle fait le point sur la modification du profil des accédants, dont une majeure partie est plus jeune et réside plutôt en ville, se tournant davantage vers des opérations moins chères, plus petites, en collectif et en individuel, en ancien sans travaux, et ramenant l’accession aidée dans les centres urbains. Participations aux travaux du réseau & actions de communication à renforcer…. L’ADIL de la Mayenne participe régulièrement aux travaux et commissions du réseau. Sophie Pouymayou représente l’agence au conseil d’administration de l’ANIL. Elle est également membre de la commission de répartition des fonds nationaux 1%, de la commission des affaires sociales et du groupe de travail sur l’habitat indigne. Les conseillers juristes suivent chaque année une ou deux formations internes proposées par le réseau Enfin, l’ADIL assure des interventions à la radio et communique ponctuellement dans la presse. Afin de rendre cette communication plus systématique, une réflexion, menée dans le cadre d’une action D.L.A (Dispositif Local d’Accompagnement), au niveau du G.I.E. « Maison de l’Habitat » - et donc des trois associations qui le composent – a été dernièrement conduite par un consultant en communication. Le rapport de mission final propose une panoplie de mesures (mise en place d’un logo et d’une charte graphique, de plaquettes et dépliants, d’enseigne ; création d’un plan de communication et développement d’une action de communication interne et externe, avec l’instauration de relations régulières avec la presses….), qui ne pourront qu’améliorer l’image et la notoriété des trois associations phares dans le domaine du logement en Mayenne. 35 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Veille juridique : les principaux textes parus en 2006 Financement Arrêté 19.01.06 - PTZ/ PAS simplification des formalités de demande de prêt: Le demandeur d’un prêt à 0% ou d’un prêt PAS entre le 1.04 et le 31.12 d’une année N pourra fournir uniquement l’avis d’imposition de l’année N-1 et non plus N-2. Circulaire 20.2.06 - PSLA: Modifie celle du 26.5.04 relative à la mise en œuvre du dispositif PSLA. La liste des pièces à fournir est allégée. Convention 4.7.06 - accès à l’assurance et emprunt ; risques aggravés: La convention AREAS « Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé » remplace la convention Belorgey de 19.9.01. Elle est destinée à améliorer l’accès au crédit des personnes ayant (ou ayant eu) une maladie grave. Décret et arrêté 18.7.06 - PLS / suppression de la quotité obligatoire d’apport personnel: L’obligation pour l’emprunteur de contribuer au financement de l’opération par un apport personnel de 10% minimum du prix de revient prévisionnel est supprimée. Convention Etat / UESL 22.5.06 - 1% logement, sécurisation des accédants, location-accession: Modification du prêt SECURI-PASS (l’accès au prêt est désormais ouvert aux retraités depuis moins de 5 ans d’une entreprise assujettie ; la durée maximale du prêt est étendue à 15 ans ; l’aide peut couvrir 100% des mensualités nettes dans la limite de 850 € par mensualité pour une durée de 6 mois renouvelable une fois). Les plafonds de ressources du PSLA sont substitués aux plafonds PAS. Ordonnance 25.8.06 - réforme des SACI / accession sociale à la propriété: L’ordonnance détermine l’objet des sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété, définit les modalités d’organisation des SACI, comporte des dispositions relatives au contrôle administratif des SACI et prévoit la participation des collectivités territoriales et des organismes HLM à la gouvernance des SACI. Décrets et arrêtés 23.12.06 - PTZ majoré à compter 1.1.07: Relatif aux conditions d’obtention du prêt à 0% majoré pour les primo accédants. L’octroi du prêt est subordonné à plusieurs conditions : il doit s’agir d’un logement neuf, le montant total des ressources de l’emprunteur et des personnes destinées à occuper le logement ne doivent pas dépasser les plafonds PLUS les aides locales ouvrant droit à la majoration du prêt à 0% doivent revêtir certaines caractéristiques (être attribuée par une collectivité territoriale, prendre la forme d’une subvention, d’une bonification ou d’une mise à disposition par bail). Le montant de la majoration est fixé par arrêté. Convention Etat-UESL-CDC 20 décembre 2006 - accession sociale par portage foncier: Pour favoriser l’acquisition dans le neuf de la première résidence principale, la convention entre l’Etat, le 1% logement et la Caisse des dépôts et consignations crée le dispositif du « portage foncier » qui consiste à plafonner le coût de l’opération au seul coût de la construction en neutralisant le prix du terrain. Cette convention conclue pour 4 ans à compter du 1.1.07 définit les modalités techniques du portage foncier, les garanties offertes aux acquéreurs, les rôles et obligations des parties. Décret 4.12.06 – PLS - prêt complémentaire : Depuis le 7.12.06 un prêt complémentaire peut être accordé pour compléter le financement PLS par l’établissement de crédit qui a délivré le PLS ou par un autre établissement. Délibération 28.6.06 - CNIL - sanction pécuniaire : La CNIL a désormais un pouvoir de contrôle a posteriori qui inclut la possibilité d’effectuer des contrôles sur place et sur pièces et permet d’infliger des sanctions pécuniaires s’il a été constaté des manquements graves aux obligations en matière de protection des données à caractère personnel. 36 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Décret 6.12.06 + communiqué min. de l’économie 8.12.06 - prêt viager hypothécaire remboursement anticipé: La possibilité d’un remboursement anticipé d’un prêt viager a été prévue par l’ordonnance du 23.3.06. Ce décret donne les modalités selon lesquelles un prêt viager hypothécaire peut être remboursé par anticipation. Loi 21.12.06 - prêt jeune avenir: Cette loi de financement de la sécurité sociale pour 2007 crée une aide au financement des dépenses liées à l’accès à l’emploi des jeunes : Ce prêt est réservé aux jeunes de 18 à 25 ans ou à partir de 16 ans s’ils sont apprentis. Les demandeurs doivent être salariés peut importe le régime dont ils dépendent, la nature ou la durée du contrat de travail. Les ressources du demandeur ou de sa famille ne doivent pas excéder un plafond fixé à 3000 € pour une personne seule. Enfin le montant du prêt ne peut excéder 5000€ et est remboursable sur une durée de 24 à 60 mois. Fiscalité: Instruction 2.2.06 BOI 4 F-1-06 - location meublée, BIC, prix raisonnable : Les revenus issus de la location de logements meublés sont exonérés de l’impôt sur le revenu (catégorie BIC) si : - les pièces louées font partie de la résidence principale du bailleur, - les pièces louées constituent la résidence principale du locataire - le prix de la location est raisonnable. Désormais des plafonds de loyers seront révisés chaque année en tenant compte de l’IRL. Instruction 31.3.06 BOI 5 D-2-06 - location, mobilité professionnelle, déduction, revenus fonciers: L’instruction détaille le nouveau dispositif créé par la loi de finance du 31.12.06 qui permet une déduction de 10 % des revenus bruts fonciers au profit de certains propriétaires. Il faut que ces propriétaires soient obligés de mettre en location leur habitation principale pour prendre en location leur nouvelle habitation, pour des raisons professionnelles. Décret et arrêté 10.8.06 - investissement locatif en neuf-dispositif « Borloo neuf » et « Robien recentré », plafonds de loyers et de ressources : Selon l’option prise par l’investisseur (« Borloo neuf » ou « Robien ») des plafonds de loyers et de ressources doivent être respectés. Le décret et l’arrêté fixent les plafonds applicables aux baux conclus en 2006 et modifient le zonage du territoire. Décret 10.8.06 – TVA - taux réduit - travaux de rénovation: Décret relatif aux travaux de second œuvre. Pour que l’opération soit imposable au taux de 19.6 % il faut que les 2/3 de l’ensemble des éléments de second œuvre déterminés par le décret soient remis à neuf. Décret 7.7.06 - logement des travailleurs saisonniers: Sur la réduction d’impôt accordée aux exploitants de résidence de tourisme qui réservent 15% de logements aux salariés saisonniers. Le décret apporte 3 précisions : engagement écrit et joint à la déclaration de résultat de l’exploitant, les salariés éligibles sont ceux qui travaillent sur le territoire de la commune où est située la résidence de tourisme ou dans les communes limitrophes. Instruction 2.11.06 - investissement locatif en neuf / dispositifs « Borloo » et « Robien recentré »: Cette instruction de l’administration fiscale détaille les modalités de mise en œuvre des régimes « Robien recentré » et « Borloo populaire ». Elle présente les conditions d’utilisation des avantages fiscaux dans le cadre d’investissements réalisés directement par les bailleurs ou par l’intermédiaire de SCPI. Instruction 8.12.06 - TVA à taux réduit : Cette TVA s’applique aux travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur des locaux à usage d’habitation principale ou secondaire achevés depuis plus de deux ans. L’instruction fait la synthèse et précise les modalités d’application de la TVA réduite. Instruction 2.10.06 - revenus fonciers, déduction forfaitaire, logements vacants: Cette instruction précise les personnes et les logements concernés par cette nouvelle déduction temporaire en faveur des logements vacants remis en location. Ainsi que les modalités d’application dans le temps de la déduction spécifique et des conditions requises pour en bénéficier. 37 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Réponse Min. JO AN 28.11.06 - location meublée, taxe professionnelle: Une exonération de la taxe professionnelle est prévue en cas de locations de locaux d’habitation meublés consécutives à l’exercice habituel d’une activité professionnelle. Le ministère de l’économie rappelle qui est redevable de cette taxe et sous quelles conditions. En dehors des cas d’exonération prévus par l’article 1459 CGI, le redevable de la taxe professionnelle est le propriétaire ou le locataire principal de tels locaux, dont l’activité consiste à fournir une prestation d’hébergement à des preneurs, locataires ou sous-locataires. N’est pas redevable le donneur à bail dont l’action se limite à fournir un logement garni de meubles à un preneur. Qualité de l’Habitat: Décret 24.3.06 + arrêté 4.4.06 - nuisances sonores, cartes de bruit et plans de prévention du bruit dans l’environnement: Cette réglementation tend à évaluer et à prévenir les nuisances sonores résultant d’activités humaines (trafic routier, aérien …) ou industrielles. Une carte de bruit et un plan de prévention du bruit sont établis. Décret 14.09.06 - diagnostic de performance énergétique et état de l’installation intérieure de gaz: Sur le champ d'application et le contenu du diagnostic de performance énergétique. Décret 5.9.06 - diagnostics techniques, certification des professionnels, termites: Précise les règles de compétences, organisation, et assurance qui s'appliqueront dès le 1.11.07 aux professionnels établissant des diagnostics immobiliers et les sanctions applicables en cas de non respect de ces règles. Ce décret pose le principe de la certification des compétences des professionnels pour l'établissement des diagnostics. Décret 17.5.06 + arrêté 1.8.06 - accessibilité des bâtiments d’habitation aux personnes handicapées: Sur la mise en œuvre des règles relatives à l'accessibilité des personnes handicapées au cadre bâti. Elles concernent l'architecture et les aménagements propres à assurer l'accessibilité et l'obligation d'installer un ascenseur dans les immeubles neufs et les bâtiments collectifs existants qui font l'objet de travaux dont le montant est au moins égal à 80% de la valeur du bâtiment. Circulaire 27.5.05, Moniteur du 9.6.06 - risques naturels et technologiques. Information des acquéreurs et des locataires: Cette circulaire apporte d'importantes précisions sur la mise en oeuvre de la loi du 30.7.03 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages ainsi que sur le décret d'application du 15.2.05 sur l'information des acquéreurs et des locataires sur ces risques. Décret 23.5.06 + arrêté 27.6.06 - termites et autres insectes xylophages: Les bâtiments neuf doivent désormais être conçus de façon à résister à l'action des termites et autres insectes xylophages. Doivent être utilisés des bois naturellement résistant aux insectes ou des bois et matériaux dérivés dont la durabilité a été renforcée. Loi 30.12.06 - loi sur l’eau et les milieux aquatiques: Cette loi tend à moderniser le dispositif juridique de la gestion de l’eau pour atteindre en 2015 un bon état écologique des eaux fixé par la directive cadre européenne sur l’eau (directive 2000/60 du 23.10.2000. Décret 21.12.06 - dossier de diagnostic technique, durée de validité des documents: Ce décret précise la durée de validité des documents par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l’acte authentique de vente : . moins d’1 an pour le constat de risque d’exposition au plomb . moins de 6 mois pour l’état du bâtiment relatif à la présence des termites . moins de 3 ans pour l’état de l’installation intérieure de gaz . moins de 10 ans pour le diagnostic de performance énergétique. Arrêtés 15.9.06 - diagnostic de performance énergétique: Deux arrêtés définissent le contenu du DPE et les méthodes de calcul utilisées par les diagnostiqueurs. 38 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Arrêté 16.10.06 + arrêté 30.10.06 + arrêtés 21.11.06 - certification des diagnostiqueurs: Ces arrêtés définissent les critères de certification des compétences des personnes réalisant les diagnostics de performance énergétique, l’état relatif aux termites, le constat de risque d’exposition au plomb et le diagnostic amiante et les critères d’accréditation des organismes de certification. Droit Général: Ordonnance 23.3.06 - réforme du régime des sûretés, mise en place de l’hypothèque rechargeable et du prêt viager hypothécaire: Réforme du régime des sûretés et des procédures d’exécution immobilière : - assouplissement des formalités lors de la main levée de l’hypothèque et diminution du contrôle du conservateur des hypothèques au moment de la main levée : Désormais le conservateur peut radier l’inscription hypothécaire sur simple présentation d’un certificat attestant que le créancier a donné son accord à la radiation et son contrôle se limite aux conditions de forme de l’acte. - modification de la durée maximale de l’inscription des privilèges et hypothèques : . Pour un prêt dont la durée de remboursement est déterminée, la durée maximale de l’inscription = durée du prêt + 1 an (au lieu de 2). Cette durée ne peut dépasser 50 ans (au lieu de 35). . Pour un prêt dont l’échéance est indéterminée la durée maximale passe de 10 à 50 ans. - Consécration de la garantie autonome dans le code civil: l’ordonnance précise qu’elle ne peut ni s’ajouter au dépôt de garantie, ni remplacer le cautionnement. - Institution de l’hypothèque rechargeable : le débiteur qui a déjà constitué une hypothèque conventionnelle peut la « réutiliser » pour garantir de nouveaux emprunts. Mesures destinées à permettre la mise en place du prêt viager hypothécaire : aménagements concernant les durées d’inscription, assouplissement des conditions de main levée, insertion dans le code de la consommation de mesures visant à protéger l’emprunteur. Loi 23.6.06 - réforme des successions et des libéralités: Cette loi rénove la matière des successions et des donations entre vifs et, les testaments; elle modifie les règles de gestion du régime de l'indivision. Le PACS est également réformé. Les partenaires sont solidaires à l'égard des tiers des dettes contractées par l'un d'eux pour les besoins de la vie courante. En cas de décès le partenaire survivant bénéficie d'une protection proche de celle du conjoint en ce qui concerne ses droits sur le logement. Ordonnance 21.4.06 + décret 27.7.06 - réforme de la procédure de saisie immobilière: Le nouveau dispositif repose sur plusieurs axes: . rapprocher la saisie immobilière des procédures civiles d'exécution plus simple . renforcer le contrôle du juge et maintenir la représentation obligatoire de l'avocat . responsabiliser le débiteur en l'autorisant à vendre son bien à l'amiable . sécuriser la procédure en imposant des garanties de paiements aux acquéreurs . accélérer la procédure en limitant les contestations dilatoires. Collectivités Locales: Comité interministériel des villes 9.3.06 - contrats urbains de cohésion sociale et priorités de l’action de l’état dans les quartiers en difficulté: Mesures non législatives instituant les CUCS (nouveau cadre contractuel entre l’Etat et les collectivités, les CUCS se substituent aux contrats de ville) et déterminant les actions prioritaires de l’Etat sur les quartiers en difficulté (parmi ces priorités figurent la rénovation de l’habitat et du cadre de vie des quartiers). Circulaire 3.8.06 min. de l’intérieur et du logement - aires d’accueil des gens du voyage Cette circulaire a pour objet d'actualiser la circulaire du 5.7.01. Elle tente de recadrer les caractéristiques techniques minimales des aires et les normes réglementaires qui leur sont applicables. Circulaire 2 juin 2006 - fonds d’aide au relogement d’urgence: Le fonds d'aide a été créé pour une durée de 5 ans de 2006 à 2010. Il est affecté aux communes qui prennent en charge le relogement d'urgence de personnes occupant des locaux présentant un danger pour leur sécurité ou leur santé ou la réalisation de travaux interdisant l'accès à des locaux. 39 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Circulaire 24.5.06 min. de la cohésion sociale - élaboration des contrats urbains de cohésion sociale: Sur le cadre et le calendrier de mise en œuvre de la nouvelle contractualisation de la politique de la ville. Le contrat urbain de cohésion sociale comporte un projet urbain de cohésion sociale, des programmes d'actions pluriannuels déclinant ce projet sur des champs et quartiers prioritaires et faisant état des engagements de chacun des partenaires, ainsi que des modalités de mise en œuvre, d'évaluation, de suivi et d'adaptation du projet urbain et des programmes d'action. Loyers : Loi 13.6.06 - vente d’un immeuble de plus de 10 logements, droit de préemption et protection des locataires: Nouveau dispositif de préemption ouvert aux locataires, lors de la vente d'un immeuble de plus de 10 logements, en totalité et en une seule fois. Ce droit de préemption est subordonné au refus de l'acquéreur potentiel de proroger les baux en cours. Deux hypothèses existent: . le nouvel acquéreur ne souhaite pas proroger les baux en cours ce qui déclenche le droit de préemption des locataires . le nouvel acquéreur prend l'engagement de proroger les baux en cours pour une durée minimale de 6 ans, le droit de préemption ne jouera pas. Loi 31.03.06 art.45 – discrimination, pratique du testing: La loi pour l'égalité des chances légalise la pratique du testing qui consiste à interroger et enregistrer les bailleurs suspectés de discrimination. Loi 14.04.06 - location meublée, tourisme: Cette loi poursuit la codification des textes relatifs au tourisme. Elle introduit une définition de la notion de « chambres d'hôtes ». Démunis - Insalubrité: Circulaire 4.7.06 - résidences sociales: Abrogation et remplacement de la circulaire du 19.4.95 relative à la création des résidences sociales. Solution de logement meublé temporaire offerte à des ménages aux revenus limités, rencontrant des difficultés d'accès à un logement durable, pour des raisons économiques ou sociales. Convention Etat-UESL 20.12.06 - intervention 1% en faveur des populations en difficultés particulières: Nouvelle convention conclue pour une durée de 7 ans à compter du 1.1.07. Cette convention comporte deux volets d’action : un plan pour le traitement des foyers de travailleurs migrants et un plan d’actions « diversifiées en faveur des salariés ou des personnes en recherche d’emploi confrontés aux transformations du rapport au travail, aux nouvelles exigences de mobilité, à des parcours d’emploi plus chaotiques, et aux problèmes d’accès ou de maintien dans le logement qui peut en découler ». Décret 8.11.06 - lutte contre l’habitat insalubre ou dangereux et sécurité des équipements: Ce décret précise les modalités de la nouvelle procédure contradictoire, applicable avant signature par le maire d’un arrêté de péril imminent ou d’un arrêté relatif à la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs d’habitation. Il organise les modalités de substitution de la collectivité publique lorsque les travaux prescrits en application d’un arrêté de salubrité, de péril ou d’un arrêté portant sur la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs d’habitation n’ont pas été exécutés dans un immeuble en copropriété. Il précise le régime applicable aux arrêtés de péril ordinaire. Urbanisme : Décret 31.7.06 - permis de construire, recours contentieux, règles de caducité: Dorénavant lorsqu'un permis de construire fait l'objet d'un recours en annulation devant la juridiction administrative ou civile, le délai de validité du permis est suspendu jusqu'à notification de la décision définitive. Professionnels : Décret 16.5.06 - garanties hypothécaires, baisse des frais de notaire : La principale modification du décret consiste en une diminution des émoluments proportionnels perçus par le notaire pour la rédaction de l'acte d'emprunt et de l'acte de main levée. 40 Rapport d’activité 2006 – ADIL de la Mayenne Copropriété : Loi 1.8.06 art.30 - syndicat de copropriétaires, antennes collectives, télédiffusion, droits d’auteur : Désormais, le signal télédiffusé reçu au moyen d’une antenne collective et acheminé au sein d’un même ensemble d’habitations est assimilé au signal télédiffusé d’origine, afin d’exonérer les copropriétés du paiement de droits d’auteur et de droits voisins au titre de la représentation de programmes audiovisuels. Procédure : Décret 23.12.06 - réforme de la saisie immobilière, adaptation: Le délai dans lequel le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente doit être effectué est porté de 3 à 5 jours. En cas de vente forcée, la preuve que la publicité sous forme de l’apposition d’un avis sur l’immeuble saisi a bien été réalisée ne peut plus être faite par attestation de l’avocat mais par procès verbal d’huissier de justice. Le délai de surenchère est ramené à 10 jours au lieu des 15 jours initialement prévus. Loi ENL du 13.7.06 portant engagement national pour le logement: Principal volet législatif du pacte national pour le logement, il renforce le volet logement du plan de cohésion sociale Objectifs : . Augmenter la production de terrains constructibles . Encourager les maires à construire . Développer l’accession à la propriété et l’offre de logements en location à loyer maîtrisé et décents . Lutter contre l’habitat indigne et faciliter le logement des pers défavorisées Principales mesures qui intéressent les particuliers : . urbanisme, offre foncière : ratification de l’ordonnance du 8.12.05. Ce volet s’accompagne de mesures fiscales tendant à inciter les communes à construire ou libérer des terrains constructibles (exemple, majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties ENL art.24 / CGI art.1396). . accession sociale à la propriété : majoration du prêt à 0% pour l’acquisition d’un logement neuf (ENL art.30 / CGI art.244 quater) ; taux de TVA réduit aux opérations d’accession sociale dans les quartiers de rénovation urbaine (ENL art.28 / CGI art.278 sexies I.6) ; assouplissement des conditions de vente des logements sociaux à leurs occupants et du bail à construction. . investissement locatif et offre de logements : dans le neuf le dispositif Robien ne peut plus être prorogé (« Robien recentré » ENL art.40 / CGI art.31 I I° h), création du « Borloo populaire » (ENL art.40 / CGI art.31 I I° I), incitation à la location (avantages fiscaux pour limiter la vacance ENL art.46 / CGI art.31 I I° I). . accès au logement et rapports locatifs : modification des conditions d’attribution de logements sociaux (ENL art.70) ; nouvelles clauses réputées non écrites dans les baux d’habitation (ENL art.84 / loi 6.7.89 art.4), possibilité de déroger par accord collectif à la liste des charges récupérables pour certains travaux et de répercuter sur le locataire des travaux d’entretien et de dégagement de l’ascenseur (ENL art.88 / loi 6.7.89 art.23). . logement des personnes en difficulté : lutte contre les logements insalubres avec l’institution d’une « déclaration de louer » (ENL art.48), création d’observatoires de l’habitat indigne, interdiction de coupures d’énergie pendant la période hivernale pour les ménages en difficulté, avantages fiscaux pour les structures d’hébergement temporaire et d’urgence (ENL art.73 / CGI art.257, 278 sexiès, 1384 D). . copropriété : assouplissement des règles de majorité pour les travaux de sécurité dans l’immeuble (ENL art.91 / loi 10.7.65 art.25), dispense pour les petites copropriétés de l’obligation d’une comptabilité en partie double (ENL art.92, 94 / loi 10.7.65 art.14-3). . vente d’immeuble : création du contrat de vente d’immeuble à rénover inspiré de la vente en l’état futur d’achèvement (ENL art.80 / CCH L.111-6-2-1 à 4, L.262-1), substitution du délai de rétractation au délai de réflexion sauf quand l’acte authentique n’est pas précédé d’un avant contrat (ENL art.96 / CCH L.271-1). . politiques locales de l’habitat : instauration et renforcement des documents cadres, élaboration d’un plan départemental de l’habitat (ENL art.68). . organismes de logement social : sur le statut des organismes de logement social et leurs activités ; extension des compétences des organismes HLM (ENL art.55 / CCH L.421-1, L.422-2), simplification de la procédure de démolition de logements sociaux (ENL art.59 / CCH L.353-15, L.442-6). . mesures diverses : aménagements relatifs à la profession d’agent immobilier ou administrateurs de biens, disposition sur la « qualité de l’habitat ». 41 ADIL DE LA MAYENNE 17, rue Franche Comté 53000 LAVAL TEL: 02 43 69 57 00 FAX: 02 43 68 36 19 www.adil.org /53