Directives concernant l`examen, l`évaluation et le traitement des

Directives concernant l'examen, l'évaluation et le traitement
des crédits garantis par gage immobilier
1. Préambule
L'Association suisse des banquiers recommande à ses membres d'édicter, sur la base des
principes ci-après, des instructions internes concernant les crédits garantis par un gage
immobilier (opérations hypothécaires directes et indirectes), ou d'adapter les
instructions existantes en fonction de ces principes.
Les présentes directives précisent les exigences minimales que les banques sont
appelées à stipuler par écrit. Elles visent en particulier à assurer que les gages soient
évalués correctement d'un point de vue économique, et de façon prudente et
contrôlable. Les principes formulés n’ont pas pour but d’uniformiser la politique de
crédit des banques ni d’entraver leur autonomie en matière de politique commerciale.
Les organes compétents de la banque déterminent la politique de crédit pour les crédits
garantis par gage immobilier dans des instructions appropriées. Ces dernières
comprennent, en plus des principes généraux, les points d’importance primordiale et
déterminants quant à l'évaluation du risque dans le domaine des affaires hypothécaires.
2. Conditions générales pour l’octroi d'un crédit garanti par gage immobilier
Le risque de défaillance inhérent aux crédits immobiliers comprend pour l'essentiel
(i)
le risque de crédit (risque que le cocontractant ne s'acquitte pas ou ne soit pas
en mesure de s'acquitter du service de la dette),
(ii)
le risque d'insuffisance de gage (risque que le produit de la réalisation de la
sûreté réelle ne couvre pas le montant de la dette), ainsi que
(iii)
le risque opérationnel (risque supplémentaire de crédit et d'insuffisance de
gage en raison de la défaillance de processus internes, de personnes ou de
systèmes, et d'événements externes).
C'est la raison pour laquelle une banque doit décider de l'octroi ou non d'un crédit sur la
base de l'examen de la qualité du débiteur, d'une évaluation du gage immobilier
conforme au marché et de ses directives internes.
3. Qualité du débiteur et capacité d’assumer la charge d’un crédit
Dans le cadre de l’examen de la qualité du débiteur, la banque examine, avant l’octroi
du crédit et ensuite périodiquement à des intervalles fixés dans les instructions, la
solvabilité du débiteur (notamment quant à la quote-part de mise en gage et à la
capacité d’assumer la charge d’un crédit) ainsi que sa réputation de solvabilité.
La capacité d’assumer la charge d’un crédit se base sur la situation financière du client,
sur ses revenus et doit être appréciée tant au niveau du crédit pris isolément (niveau de
l'objet) qu'à celui de l'engagement global. Elle doit être assurée à long terme. Lors de
l’appréciation de la capacité d’assumer la charge d’un crédit, on tiendra compte, pour
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déterminer le total des charges, non seulement du service de la dette mais aussi de tous
les autres coûts et charges en rapport avec le bien mis en gage (tels que intérêts et
amortissements sur prêts de rang prioritaire, rentes de droits de superficie, frais
d'entretien et d'administration, impôts, etc.). Si le preneur de crédit a contracté d’autres
engagements sans lien avec le bien mis en gage (crédits privés, par exemple), ceux-ci
doivent être également pris en considération dans le calcul de la capacité d’assumer la
charge d’un crédit. Doivent en outre être pris en compte tous les engagements du
débiteur à l'égard de tiers.
La banque détermine la procédure à appliquer pour le calcul systématique de la
capacité d’assumer la charge d’un crédit. Elle fixe également quel est le taux
hypothécaire théorique à long terme minimum qui doit être appliqué lors du calcul de
la capacité d’assumer la charge d’un crédit et son adaptation en cas de hausse des taux
sur le marché. La banque fixe en outre les limites maximales du rapport entre le revenu
et les charges. Elle peut autoriser le dépassement de ces limites en tant qu'"exceptions
to policy" et assure une surveillance appropriée de ces dernières.
La banque définit à quels intervalles la solvabilité du débiteur, sa capacité d’assumer la
charge d’un crédit et la quote-part d’avance doivent être réexaminées. La périodicité de
ce réexamen sera fixée selon des critères déterminants du point de vue de l'objet et du
risque. Lorsqu'une créance est en souffrance (non-performing loan) ou qu'elle est
compromise (impaired loan), la banque procédera à un examen extraordinaire de la
réputation de solvabilité du débiteur et de sa capacité d’assumer la charge d’un crédit.
La banque élaborera un concept d'amortissement et de mise en gage tenant compte
des risques liés aux gages immobiliers. La banque fixe les taux d'amortissement pour les
différents types de gage immobilier. Elle peut autoriser des dérogations en tant
qu'"exceptions to policy", en assurant que celles-ci soient surveillées de manière
appropriée. Les amortissements doivent être fixés en fonction du type d’immeuble et de
la durée probable d’utilisation effective, sur le plan économique.
La banque examine soigneusement les motifs du client qui envisage de changer de
banque (en particulier dans la perspective de l'identification des crédits posant
problèmes).
4. Estimation du gage immobilier
4.1 Généralités
La banque examine ses crédits garantis par gage immobilier systématiquement et
périodiquement selon des principes uniformes, en réunissant tous les documents
importants. L'estimation doit tenir compte des caractéristiques et de l'utilisation
économique actuelle et future de l'immeuble. Elle se fonde en principe sur la valeur de
marché.
Pour ce qui concerne les immeubles locatifs ou les objets loués, la valeur d’estimation
sera en principe fondée sur le revenu locatif net réalisable sur le marché (sans les
charges accessoires tels que frais de chauffage, etc.) et le risque de vacance sera pris en
compte de manière appropriée.
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Les objets destinés à être gagés devront être en principe inspectés. Les règles relatives à
l'utilisation de modèles d'estimation demeurent réservées. La banque définit quelles
sont les exigences en matière d'estimation ou d'évaluation d'immeubles (compétences
et indépendance). La question de l’estimation des objets situés hors du rayon d'activité
sera réglée spécialement dans les instructions de crédit.
Si, pour les objets occupés par le propriétaire lui-même (maisons individuelles,
appartements en propriété par étage et maisons/logements de vacances, sans les objets
de luxe), la banque procède à l’estimation à l'aide d’un modèle (approches hédonistes
ou équivalentes), elle déterminera quels sont les critères retenus à prendre en compte
pour l'utilisation du modèle. Les critères retenus peuvent dépendre, par exemple, du
type d'immeuble, de sa situation, du prix d'achat, des coûts d'investissement, du niveau
de la quote-part de mise en gage, etc.. Il convient en particulier de veiller à ce que
l’estimation comparative réalisée à l’aide d’une banque de données repose sur un
ensemble représentatif, c’est-à-dire statistiquement significatif. La banque fixe des
règles sur l’utilisation de modèles d’estimation. Il lui incombe d'établir une
documentation appropriée sur la méthode utilisée pour le modèle d'estimation et sur
les bases statistiques, et de définir une procédure de validation. Lorsque les évaluations
d'immeubles sont établies sur la base de modèles d'estimation, la banque décide si
l'objet doit être inspecté ou non.
4.2. Détermination de la valeur vénale des immeubles de rendement
En règle générale, la valeur de marché correspond à la valeur de rendement. La
plausibilité de cette dernière est vérifiée à partir de la valeur réelle ou du prix d'achat.
Lors de l'estimation, on tiendra compte de façon appropriée des coûts d'assainissement
ou du manque d'entretien.
4.3. Détermination de la valeur vénale des immeubles industriels et commerciaux
En règle générale, c'est une valeur de rendement réalisable sur le marché qui est
déterminante pour l'estimation des immeubles industriels et commerciaux. Sa
plausibilité est vérifiée à partir de la valeur réelle ou du prix d'achat. Pour les immeubles
industriels et commerciaux destinés à l'usage propre, l'analyse du financement et de la
qualité d’assumer la charge d’un crédit s'appuiera en outre sur la capacité bénéficiaire
de l'exploitation.
4.4. Estimation de la valeur de marché des terrains à bâtir
En principe, les terrains à bâtir seront estimés sur la base des conditions actuelles du
marché. Lors de l’estimation, on tiendra compte de l'affectation possible du terrain dans
le futur ainsi que des conditions spécifiques internes et externes spécifiques
(notamment prescriptions et modifications de zones, nuisances, pollutions, etc.).
4.5. Estimation de biens immobiliers non négociables (immeubles publics compris)
Les biens immobiliers non négociables doivent être estimés individuellement sous
déduction d'une part de risque spécifique et les avances sur ces biens-fonds doivent
tenir compte des risques particuliers.
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4.6. Estimation des gages immobiliers en cas de créances compromises (impaired loans)
et de créances en souffrance (non-performing loans)
Les gages immobiliers garantissant des créances compromises seront estimés à leur
valeur de liquidation actuelle, car ils risquent de devoir être vendus sous la pression du
temps ou lors d'une réalisation forcée. Les créances en souffrance sont fréquemment
compromises. Dans ces cas, on appliquera également la valeur de liquidation.
4.7. Taux de capitalisation
La banque établit une méthode (ou un système) de détermination des taux de
capitalisation minimaux selon les types d'objets; elle définit le contrôle de ces taux ainsi
que leur adaptation aux nouvelles conditions économiques.
Pour les objets à usage mixte, la valeur de rendement correspond à la somme des
valeurs de rendement partielles résultant des revenus provenant des différents types
d’usage et des taux de capitalisation respectivement applicables.
5. Valeur de gage
La valeur de gage est déterminée en principe par la valeur de marché et correspond au
maximum à la valeur de marché (prix d'achat). La banque fixe par écrit les méthodes
d’estimation de la valeur de marché et de la valeur de gage pour les différents types
d'objets.
La banque doit arrêter la valeur de gage. Elle tient alors également compte des coûts
liés à des changements d'affectation nécessaires et prévisibles de l'immeuble.
6. Quote-part de mise en gage
La banque définit pour chaque type d’objet et par écrit la quote-part de mise en gage
admise, en tenant compte également de sa propre capacité d’assumer le risque. Elle
différencie avant tout la quote-part maximale en fonction de la nature et de
l’affectation de l’immeuble (maisons familiales, immeubles locatifs, immeubles
commerciaux, bâtiments industriels, financements uniquement de terrains, etc.). Elle
peut autoriser des dépassements de la quote-part en tant qu' "exceptions to policy" et
assure une surveillance appropriée de ces dernières.
Pour l’application de la quote-part de mise en gage, les caractéristiques du gage (telles
qu‘affectation, possibilités de réalisation et de mise en valeur) ainsi que le profil du
débiteur seront pris en considération. On tiendra compte également de manière
appropriée des droits de gage de rang prioritaire ou de même rang et des créances
d’intérêts qui en découlent.
La banque règle les conditions pour la mise en gage de sûretés immobilières spéciales
(par exemple parts de copropriété indivises, droits de superficie, etc.) ainsi que le
traitement des gages immobiliers servitudes et charges foncières de rang prioritaire,
identique et postérieur.
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7. Surveillance du crédit
La banque fixe – dans le cadre de sa gestion des risques – les procédures et les principes
relatifs à la surveillance des positions de crédit garanties par gage immobilier, à la
fréquence de l’examen périodique de la qualité du gage et du débiteur (notamment la
fréquence) ainsi qu’à la mise à jour de la documentation. Pour ce qui concerne les
"exceptions to policy", c.-à-d. les dérogations à la politique de crédit et aux instructions,
elle définit des procédures d'autorisation, de reporting et de surveillance adéquates.
La banque surveille également ses crédits au niveau de l'ensemble de son portefeuille de
crédits. Elle définit et met en œuvre des méthodes appropriées en vue de l'élaboration
d'analyses de risques spécifiques.
Les procédures et le respect des principes seront vérifiés régulièrement (review) par des
personnes non impliquées dans l'acquisition.
La banque fixe les délais maximaux admis à l’échéance desquels il convient de procéder
à une nouvelle estimation des immeubles gagés. Cette périodicité sera établie en
fonction du type d’objet, du niveau de la quote-part de mise en gage (en corrélation
avec les amortissements convenus contractuellement) et de la situation sur le marché.
Lorsque le marché évolue défavorablement, la réestimation des objets fortement grevés
sera effectuée plus rapidement que ne l'autoriserait le délai maximal.
La banque établit des procédures adéquates en vue de l'identification, du traitement et
de la surveillance des créances en souffrance (non-performing loans) et des créances
compromises (impaired loans).
La banque règle le traitement et le déroulement des crédits de construction. Elle
surveille en particulier soigneusement l'apport des fonds propres ainsi que l'utilisation
du crédit en fonction de l'avancement des travaux.
8. Documentation
La documentation contenue dans tous les dossiers relatifs à des crédits garantis par
gage immobilier doit être complète, à jour et claire. Les résultats des examens
périodiques de la qualité du débiteur ainsi que des estimations périodiques des gages
immobiliers doivent être consignés. Dans les cas de sous-participations et de crédits
consortiaux, il appartient à chaque banque participante d'évaluer le crédit de façon
indépendante et d’exercer sa propre surveillance.
La documentation doit en particulier permettre aux organes de révision d’apprécier
correctement les activités, la prise de décision et la surveillance des crédits.
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9. Entrée en vigueur
Les présentes directives s’appliquent à compter du 31 décembre 2003 et entrent en
vigueur le 30 juin 2005. Elles remplacent les directives portant le même titre, en vigueur
depuis le 1.1.1994.
L’Association suisse des banquiers recommande à ses membres d’intégrer ces principes
dans leurs instructions internes dans un délai d’un an.
Ces directives ont valeur de règles de comportement. Leur application est vérifiée par
les organes de révision institués par la Loi sur les banques.
Bâle, le 1er décembre 2003
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Glossaire
Valeur de gage
Elle est la valeur d'un gage immobilier que la banque utilise comme base pour le calcul
de la quote-part de mise en gage lors de l'octroi d'un crédit garanti par un gage
immobilier. La valeur du gage correspond au maximum à la valeur de marché (prix
d'achat). La banque fixe clairement la valeur de gage de manière démontrable, en
éliminant tout élément spéculatif. Elle tient toutefois compte des coûts liés à
d'éventuels changements d'affectation nécessaires et prévisibles de l'immeuble.
Créance sans rendement (ou improductives)
Cf. Créances en souffrance (non-performing loans).
Valeur de rendement
La valeur de rendement d’un immeuble est la somme de tous les excédents de paiement
futurs actualisés au moment présent ou la somme des produits (notamment revenus
locatifs, rentes de droits de superficie, etc.) capitalisés annuellement. Lors de l'analyse
des loyers pratiqués sur le marché et du calcul de la valeur de rendement, les charges
accessoires ne seront pas prises en compte (loyers nets).
Créances compromises (impaired loans)
Il s'agit des créances pour lesquelles il est peu vraisemblable que le débiteur soit en
mesure de faire face à ses engagements futurs. Les indices suivants sont probants:
• difficultés financières notoires du débiteur;
•
un manquement au contrat survenu concrètement (par ex. défaillance ou retard dans
les paiements d'intérêts et d'amortissements);
•
concessions octroyées par le bailleur de fonds au preneur de crédit, consenties
uniquement sur la base de faits économiques ou juridiques liées aux difficultés
financières du preneur de crédit;
•
forte probabilité d'une faillite ou d'un quelconque besoin d'assainissement du débiteur;
•
enregistrement, lors d'une période précédant l'exercice de référence, d'une charge
portant une dépréciation de valeur d’un bien;
•
disparition d’un marché actif pour un bien financier, suite à des difficultés financières;
•
expériences antérieures lors du recouvrement de créances, laissant présumer que
l’intégralité de la valeur nominale d'un portefeuille de créances ne sera pas
intégralement récupérée.
Opérations hypothécaires
Opérations de crédit garanties de manière directe ou indirecte par un droit de gage
inscrit au registre foncier (hypothèque, lettre de rente ou cédule hypothécaire). En cas
de garantie directe, le preneur de gage reçoit l’immeuble directement en garantie. En
cas de garantie indirecte, le titre hypothécaire est remis en nantissement, ou cédé aux
fins de garanties au preneur de gage dans le cadre d'un transfert de propriété de la
sûreté. Dans tous les cas, le gage doit être juridiquement saisissable.
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Taux de capitalisation
La capitalisation du revenu réalisable à long terme se fonde sur un taux de
capitalisation qui se compose généralement d'un taux de base (coût moyen du capital à
long terme, c.-à-d. intérêt sur le capital emprunté et rendement des fonds propres en
tenant compte de l'évolution future des taux), à quoi s'ajoutent une majoration pour les
frais d'exploitation (tels qu’entretien courant, frais administratifs, émoluments, primes
d'assurance et impôts), une majoration pour les investissements de remplacement (ou
pour les amortissements nécessaires) et des majorations suffisantes pour les risques
découlant des caractéristiques spécifiques de l'objet (telles qu’affectation, état,
situation) ainsi que des aspects économiques et régionaux (situation économique et
fiscale de la région, taux de vacance des logements au plan régional).
Politique de crédit
La direction de la banque fixe la politique de crédit concernant les crédits garantis par
un gage immobilier dans des instructions écrites. Celles-ci portent sur les principes
généraux ainsi que sur les points d'importance primordiale pour les crédits garantis par
un gage immobilier, à savoir ceux qui influencent les risques de crédit de manière
déterminante.
Les instructions règlent notamment les points suivants:
• les procédures pour le calcul systématique de la capacité d’assumer la charge
d’un crédit et les limites maximales du rapport entre le revenu et les charges;
• le taux d’intérêt hypothécaire théorique pour le calcul de la capacité d’assumer la
charge d’un crédit;
• la périodicité des révisions de crédit en fonction de critères de risque pertinents;
• la définition des types d'objets et de leur qualité d’être acceptés en gage;
• le concept d'amortissement et de mise en gage (limites de mise en gage, taux
d'amortissements minimaux, etc.);
• l’organisation en matière d’estimation immobilière et les méthodes d'estimation
selon le type d'objet;
• la méthode permettant de déterminer le taux de capitalisation;
• les procédures relatives à l'autorisation, au reporting et à la surveillance des
„exceptions to policy“.
Valeur du terrain
La valeur est basée sur l’utilisation actuelle du terrain et sur les éventuelles possibilités
de construction supplémentaires, compte tenu de la situation et des prix de vente.
Valeur de liquidation
Le terme de valeur de liquidation désigne une estimation de la valeur d'aliénation
réalisable. La détermination de la valeur de liquidation se fait à partir du prix estimé du
marché. De ce dernier sont retranchés les diminutions de valeur habituelles, les coûts de
détention (coûts d’entretien, de refinancement pendant le laps de temps s’écoulant
avant la mise aux enchères, etc.) ainsi que les charges de liquidation qui devront encore
être supportées telles que les impôts de liquidation, les rentes de droits de superficie,
etc. Les intérêts relatifs aux gages privilégiés sont pris en considération lors de la
détention de gages immobiliers postérieurs. En cas de créances compromises, les
sûretés sous forme de gage immobilier doivent être évaluées à leur valeur de liquidation
(cf. CFB-DEC).
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Valeur de marché (valeur vénale)
La valeur de marché correspond au prix qui peut être probablement obtenu en l’espace
d’un an dans des conditions normales dans le libre jeu de l’offre et de la demande.
Valeur à neuf
La valeur à neuf correspond aux coûts de réalisation d’un objet compte tenu d’un bien
immobilier de référence, majorés des aménagements extérieurs et des coûts de
construction annexes. Les coûts de construction sont déterminés à partir du volume des
bâtiments et d’un prix du mètre cube approprié ou d’une méthode équivalente (coût
des éléments, par exemple).
Créances en souffrance (non-performing loans)
Les créances sont en souffrance (non-performing ou sans rendement) lorsque l’un des
paiements ci-après n’a pas été totalement obtenu depuis plus de 90 jours après
l’échéance:
•
•
•
•
règlement des intérêts
paiement de commissions
amortissements (remboursement partiel du capital)
remboursement intégral du capital
La créance de base elle-même est qualifiée de non performante lorsqu’un paiement
d’intérêts, de commissions et/ou d’amortissement qui lui est lié est en souffrance. Les
créances envers des débiteurs en liquidation sont toujours réputées être non
performantes. Les crédits comportant des conditions spéciales eu égard à la solvabilité
(par exemple des concessions de taux significatives, impliquant des taux qui se situent
en dessous des coûts de refinancement de la banque) sont considérés comme non
performants. Les créances en souffrance sont fréquemment compromises.
Valeur réelle
La valeur réelle se compose de la valeur du terrain et de la valeur actuelle de
construction de l’immeuble.
Service de la dette
Par service de la dette on entend les paiements au titre d'intérêts, de commissions,
d'amortissement et de remboursement du capital convenus par contrat.
Valeur vénale
Cf. valeur de marché
Valeur actuelle de construction
Cette valeur correspond à la valeur à neuf diminuée de la perte de valeur intervenue
depuis la construction de l’immeuble du fait de l’âge de ce dernier, de son usure ou
d’autres raisons.
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