Voir le diagnostic de 2007 - Communauté de Communes de Crozon

Transcription

Communauté de Communes
de la Presqu’île de Crozon
PROGRAMME
LOCAL DE
L’HABITAT
Première partie
DIAGNOSTIC
Décembre 2007
Réf. : 09-206-CLG
Agence de DEveloppement et d'Urbanisme du Pays de Brest
24 rue Coat ar Gueven – 29200 Brest
Tél 02.98.33.51.72 Fax : 02.98.33.51.69
www.ADEUPa-brest.fr
PLH de la Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon
Diagnostic – Décembre 2007
2
SOMMAIRE
Partie 1. Le Pays de Brest : réalités et enjeux de la thématique Habitat
1.1 Le Pays de Brest, un espace en construction depuis une trentaine d’années
1.2 La traduction de la périurbanisation dans les marchés foncier et immobilier
1.3 Des prix fonciers et immobiliers en hausse, surtout dans l’agglomération brestoise
1.4 Une sélection accrue des ménages par les prix
p.7
p.8
p.14
p.18
p.23
1.5 Un Pays qui n’échappe pas à la tendance
p.30
Partie 2. La Communauté de Communes de la presqu’île de Crozon
1. Démographie
1.1 Une évolution de la population encourageante
1.2 Un excédent migratoire qui ne compense pas le déficit naturel
1.3 Une structure par âge vieillissante
1.4 Une augmentation du nombre de ménages accompagnée d’une réduction de leur taille
1.5 Evolution des effectifs scolaires : hausse récente en élémentaire
2. Contexte socio-économique
2.1 Un emploi qui s’érode entre 1990 et 1999
2.2. Des migrations domicile-travail limitées
2.3 Une évolution favorable de l’emploi salarié privé depuis 2000
2.4 Un développement économique tourné essentiellement vers le tourisme et l’économie
Résidentielle
2.5 Une population active vieillissante
2.6 Chômage et minima sociaux : une situation sociale qui s’améliore mais qui reste fragile
2.7 Catégories socio-professionnelles et revenus des ménages
2.8 Une faible motorisation
p.33
p.34
p.34
p.37
p.39
p.41
p.44
4. Parc de logements
3.1 Structure du parc en 1999
3.2 Des propriétaires-occupants majoritaires
3.3 Caractéristiques du parc de logements
p.63
p.36
p.67
p.68
4. Le parc locatif
p.73
4.1 Un parc HLM peu développé sauf à Crozon
4.2 Un parc locatif privé limité
p.73
p.82
5. Les marchés fonciers et immobilier
5.1 Le marché de l’occasion
5.2 La construction neuve
5.3 Le marché foncier
5.4 Le Prêt à Taux Zéro
p.84
p.84
p.89
p.93
p.101
6. L’accompagnement du développement de l’habitat
6.1 Urbanisme et foncier
6.2 Assainissement
6.3 Dispositions réglementaires propres au territoire
p.103
p.103
p.106
p.108
7. Accueil spécifique et structures d’hébergement
7.1 Populations démunies
7.2 Personnes âgées et personnes handicapées
7.3 Gens du voyage
p.110
p.110
p.113
p.114
p.46
p.47
p.48
p.49
p.52
p.53
p.58
p.62
3
Préambule
La Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon (CCPC) s’engage aujourd’hui dans la
réalisation d’un Programme Local de l’Habitat pour la période 2009-2015.
La finalité d’un tel outil de planification est d’offrir aux habitants actuels et futurs de ce territoire, une
réponse adaptée à leurs besoins en matière d’habitat. Cette ambition rejoint pour partie celle du
développement durable et vise à faire de la CCPC un espace accessible à tous, capable de satisfaire
les attentes des ménages dans la concrétisation de leurs parcours résidentiels. Cet objectif complexe
nécessite de rompre avec les blocages existant aujourd’hui, notamment ceux qui résultent des tensions
du marché de l’habitat dont l’assise correspond au Pays de Brest.
Aujourd’hui, les différentes intercommunalités de cet espace doivent se fédérer et organiser la mise en
œuvre d’une politique de l’habitat en adéquation avec les orientations du Schéma de Cohérence
Territoriale. Après Brest métropole océane, habituée à la «procédure PLH», et la Communauté de
Communes du Pays de Landerneau-Daoulas, la CCPC est le troisième territoire du Pays à se lancer
dans l’élaboration du sien, conformément aux dernières modalités législatives entrées en vigueur.
Les enjeux qui en découlent sont multiples. D’une part, ce document doit estimer le nombre de
constructions neuves à prévoir à une échéance de six ans et d’autre part, il doit proposer une offre
variée en habitat et en hébergement tenant compte de la demande ainsi que des spécificités du
territoire.
Le diagnostic, première étape de la démarche, permet de dégager un état des lieux du territoire qui
aborde des grandes thématiques comme la démographie, le contexte socio-économique, le parc de
logements existant, les marchés foncier et immobilier, l’accompagnement du développement de l’habitat
et l’accueil spécifique et les structures d’hébergement. Il s’attache à identifier les évolutions récentes
dans ces différents domaines, l’objectif étant in fine de dégager un programme d’actions s’inscrivant
dans une perspective de cohésion et de mixité sociale. Cette étape repose sur l’analyse de données
statistiques actualisées, issues de sources diverses et d’éléments recueillis lors d’entretiens réalisés
auprès des élus ou des professionnels dont l’activité a un rapport avec l’habitat.
Avec ce PLH, la CCPC va franchir une nouvelle étape dans le rôle qu’elle peut jouer en matière de
politique locale de l’habitat et du développement de son territoire. Espace attractif du point de vue
touristique, l’ensemble des communes de la presqu’île se doit d’apporter des réponses adaptées aux
attentes de sa population.
Enfin, le grand défi de cette démarche est de «faire vivre le PLH pour et avec les acteurs». Les
institutionnels et les professionnels de l’habitat doivent être associés à l’amont et l’aval de l’élaboration
du PLH, le but étant qu’ils communiquent sur les objectifs fixés, qu’ils échangent sur les outils
mobilisables et qu’ils suivent la mise en œuvre du panel d’actions.
4
CADRAGE LEGISLATIF
Le PLH définit, pour une durée au moins égale à six ans, les objectifs et les principes d’une politique visant à
répondre aux besoins en logement et en hébergement, à favoriser le renouvellement urbain et la mixité sociale et à
améliorer l’accessibilité du cadre bâti aux personnes handicapées en assurant entre les communes et entre les
quartiers d’une même commune une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre de logements (article L.302-1 du
Code de la Construction et de l’Habitation).
•
l’articulation avec le SCoT du Pays de Brest
Les Programmes Locaux de l’Habitat, doivent être compatibles avec les Schémas de Cohérence Territoriale (article
L 122-1 du Code de l’Urbanisme). Le SCoT «présente le projet d’aménagement et de développement durable
retenu, qui fixe les objectifs des politiques publiques d’urbanisme en matière d’habitat, de développement
économique, de loisirs, de déplacements des personnes et des marchandises, de stationnement des véhicules et
de régulation du trafic automobile» (articles L. 122-1 du Code de l’Urbanisme).
•
la qualification de l’offre et de la demande dans un PLH
Afin de mettre en évidence les dysfonctionnements du marché du logement, il convient de réaliser un diagnostic
global qui intègre tous les segments du parc et toutes les dimensions de l’offre et de la demande. Ce diagnostic se
veut dynamique pour mettre en évidence les interactions entre les parcs.
une analyse de l’offre qui porte sur :
- l’ensemble des segments du parc (parc public, parc privé, collectifs, individuels) ainsi que l’offre en hébergement,
- la connaissance du parc privé (typologie, évolution et occupation),
- la répartition géographique de l’offre (phénomène de spécialisation ou de ségrégation socio-spatiale),
- la connaissance du stock dans le parc existant et la construction neuve,
- le marché foncier en tant que support de l’offre de logements dans un contexte de crise foncière.
une analyse de la demande qui aborde :
- les évolutions sociodémographiques (population et ménages),
- les évolutions socio-économiques (pauvreté, précarité et emploi).
•
un programme d’actions décliné par thème et par secteur géographique
Il précise :
- l’offre nouvelle de logements (meilleure répartition spatiale notamment en ce qui concerne l’offre sociale),
- l’amélioration et la réhabilitation du parc existant,
- la problématique du renouvellement urbain qui concerne à la fois le parc social (démolitions) et le parc privé
dégradé à travers le traitement des centres anciens, des questions d’habitat indigne et insalubre ou des
copropriétés dégradées,
- les personnes mal logées, défavorisées ou présentant des difficultés particulières,
- le volet foncier qui permet de connaître le marché et ses potentialités au moment du diagnostic et qui définit une
stratégie foncière permettant la réalisation d’objectifs affichés en adéquation avec les documents d’urbanisme et de
planification.
Le programme opérationnel est territorialisé. Les actions et les moyens financiers mobilisés pour la politique de
l’habitat sont détaillés et sectorisés. La délimitation des secteurs d’intervention est laissée à la collectivité : infracommunal, communal ou supra-communal.
5
Articulation avec le SCoT du Pays de Brest
Le SCoT du Pays de Brest, dont le diagnostic et le Projet d’Aménagement et de Développement
Durable ont été approuvés par le syndicat mixte en janvier 2008, distingue plusieurs stratégies
territoriales déclinées sous forme d’objectifs quantitatifs. L’un d’eux relatif à la stratégie urbaine, vise à
accueillir 34 000 ménages supplémentaires à l’horizon de 15 ans. Ce scénario élaboré il y a quelques
années, sur la base de données statistiques de 1999, équivaut à l’accueil de 2 300 ménages
supplémentaires par an. Annuellement, il est envisagé que Brest métropole océane accueille 1 350
ménages dont 950 dans la ville de Brest. Parallèlement, les autres communes du Pays de Brest
accueilleraient 950 nouveaux ménages par an.
L’objectif poursuivi en matière de construction neuve est de 1 050 résidences principales par an dans
les Communautés de communes du Pays de Brest et de 1 300 à 1 450 logements dans la
Communauté Urbaine. En effet, le Pays hors Bmo ayant « capté » l’essentiel des nouveaux ménages
entre 1999 et 2006, le but est aujourd’hui d’enrayer l’étalement urbain en redéployant la nouvelle
population résidentielle «prioritairement» dans l’agglomération brestoise.
La démarche SCoT vise ainsi à proposer un projet de développement global, ce type d’outil doit veiller à
la cohérence et au suivi des différents documents de planification sectoriels à l’échelle des
intercommunalités, notamment à travers la mise en œuvre de Programmes Locaux de l’Habitat
intercommunaux.
Objectifs annuels moyens d’évolution du nombre de ménages durant la période 2007-2020
Nombre de ménages
nécessaires à
l’équilibre démographique
Nombre de ménages
contribuant à la
croissance démographique
Total de ménages
Ville de Brest
500
450
950
Communes de Bmo
250
150
400
Pays de Brest hors Bmo
450
500
950
1 200
1 100
2 300
Source : Extraits du PADD du
SCoT du Pays de Brest
Pays de Brest
Traduction en logements à finalité de résidence principale (ratio ménage/logement = 0,9)
Bmo
800
Nombre de constructions
neuves contribuant
à la croissance
démographique
650
500
550
1 050
1 300
1 200
2 500
Source : Extraits du PADD du
SCoT du Pays de Brest
Pays de Brest
Nombre de constructions
neuves nécessaires à
l’équilibre démographique
Total de logements
à construire
1 300 à 1 450
Extrait du PADD du SCoT
«Une urbanisation maîtrisée cohérente et économe suppose une gestion pondérée dans le temps, donc
une programmation autant qu’une planification. Le SCoT préconise une application de ces dispositionscadres pour l’urbanisation à travers la mise en œuvre de Programmes Locaux de l’Habitat dans
l’ensemble des intercommunalités du Pays de Brest. Ces PLH devront :
- préciser l’application adaptée des directives du SCoT
- gérer la fluidité de l’offre de logements dans le temps, afin d’éviter les effets de surchauffe et de
refroidissement des besoins d’équipements associés à l’urbanisation.
6
Partie 1. Le Pays de Brest : réalités et enjeux
de la thématique habitat
Le Pays de Brest qui correspond à l’étendue de la zone d’emploi, de la zone de chalandise et du bassin
d’habitat constitue le territoire le plus pertinent pour organiser la réflexion et mettre en cohérence les
actions notamment dans les domaines de l’urbanisme et de l’habitat.
Le Pays de Brest en quelques chiffres…
Nombre de
communes
8
Population sans double
compte en 1999 (INSEE)
213 545 habitants
CC du Pays de Landerneau-Daoulas
22
41 355 habitants
CC du Pays d’Iroise
20
38 913 habitants
CC de Plabennec et des abers
13
33 814 habitants
CC du Pays de Lesneven – Côte des Légendes
15
24 682 habitants
CC de la Presqu’île de Crozon
7
15 805 habitants
CC de l’Aulne Maritime
Pays de Brest
4
89
6 616 habitants
374 730 habitants
Territoires
Brest métropole océane
7
1.1 Le Pays de Brest, un espace en construction depuis une trentaine d’années
1.1.1 Un développement marqué par une croissance urbaine intense suivie d’un processus de
périurbanisation
Des années 1950 à la fin des années 1990, la population du Pays de Brest a gagné presque 107 000
nouveaux habitants. L’évolution démographique longue met en évidence deux périodes
démographiques distinctes :
Evolution démographique longue du Pays de Brest
1954-1975
1975-1999
Cumul
des deux périodes
(1954-1999)
Ville de Brest
+ 56 100
-17 200
= + 38 900
Autres communes de la Communauté urbaine
+ 13 800
+ 24 100
= + 37 900
Communauté urbaine
+ 69 900
+ 6 900
= + 76 800
Pays hors agglomération
+ 2 000
+ 28 100
= + 30 100
Pays de Brest
+ 71 900
+ 35 000
= + 106 900
source : INSEE
1954-1975, une concentration de la croissance démographique dans l’agglomération brestoise
Entre 1954 et 1975, le dynamisme démographique du Pays de Brest se concentre essentiellement dans
la ville-centre (+ 56 100 nouveaux habitants) et plus modérément dans les autres communes de
l’agglomération (+ 13 800 habitants). Le reste du Pays plus rural, n’est quasiment pas concerné par ces
nouveaux apports démographiques (+ 2 000 habitants).
1975-1999, un essor démographique qui se diffuse au reste du Pays de Brest
En 1975, s’opère un renversement de tendance. A partir de cette date et jusqu’en 1999, le phénomène
« s’inverse » puisque désormais ce sont les communes du Pays de Brest, hors ville-centre qui profitent
des hausses de population : 28 000 nouveaux habitants viennent habiter les territoires correspondant
aujourd’hui aux six Communautés de communes et environ 24 000 arrivants intègrent les communes de
Brest métropole océane tandis que la ville de Brest perd plus de 17 000 habitants. Ce phénomène s’est
traduit par l’émergence d’une « ville moyenne » éclatée et invisible qui s’est progressivement façonnée
aux portes de la ville de Brest.
1.1.2 Un rayonnement croissant de la zone d’emploi brestoise
Selon divers critères établis par la Délégation Interministérielle à l’Aménagement et à la Compétitivité
des Territoires, le développement économique et les fonctions métropolitaines confèrent à
l’agglomération brestoise un rayonnement, légèrement plus fort que son poids démographique au sein
des métropoles nationales et européennes de même taille1.
1
Source : DATAR 2003, pour un rayonnement européen des métropoles françaises et INSEE-OCTANT n°92 janvier 2003
8
L’influence économique du pôle brestois, fort de 150 000 emplois (en 2005), s’étend régulièrement vers
l’Est du Finistère, illustrant ainsi le phénomène national de métropolisation autour des agglomérations.
Ce type de configuration occasionne nécessairement de nombreux déplacements domicile-travail entre
sous-ensembles du Pays de Brest, surtout entre l’agglomération brestoise et les Communautés de
communes voisines. Ces migrations pendulaires, en constante augmentation, s’exercent de plus en
plus loin générant de fait, une dissociation grandissante entre le territoire d’emploi et celui de résidence.
Il est à noter désormais que ces mouvements quotidiens des résidents en périphérie vers les lieux
d’emplois de l’agglomération, se doublent d’un flux inverse qui se développe à grande vitesse.
Le rayonnement du pôle brestois se traduit donc par un phénomène persistant de dispersion de
l’habitat dans un contexte de très grande activité du marché immobilier qui tend à amoindrir le
poids démographique de l’agglomération brestoise au sein de son propre Pays.
Ce phénomène complexe compromet certains équilibres d’équipements destinés à la population,
occasionnant plus de déplacements et renforçant les contrastes sociaux entre les territoires.
1.1.3 Une évasion urbaine, favorable aux Communautés de communes
Depuis une trentaine d’années, la très forte demande, particulièrement en individuel neuf a surtout
profité à la périphérie du bassin d’habitat brestois, l’agglomération-centre peinant à satisfaire la
demande des ménages. En effet, la raréfaction du foncier réellement mobilisable pour l’urbanisation a
contribué à entretenir une migration notamment des primo-accédants et des catégories
9
intermédiaires permettant à certaines communes peu attractives jusqu’à lors, de remplir leur école ou
de rentabiliser certains équipements.
Ces dernières années, l’étendue du bassin d’habitat de l’agglomération brestoise n’a cessé de s’élargir.
Aujourd’hui, il tend même à rejoindre celui de Landivisiau à l’Est voire celui de Châteaulin au Sud, la
dispersion des ménages par la construction individuelle, en résidence principale, étant toujours plus
importante et géographiquement éclatée.
En 2005 et 2006, les communes dans lesquelles, les taux d’acheteurs originaires de l’agglomération
brestoise s’avèrent les plus importants sont celles situées le long des voies de communication
majeures qui structurent le Pays de Brest : la RN 12, la RN165, la D 789 et la D 788.
En 2005-2006, ce sont les communes appartenant à l’aire urbaine brestoise qui affichent les taux
de ménages issus de Brest métropole océane et détenteurs d’une autorisation de construire les
plus élevés. Ainsi, dans la plupart des communes des CC du Pays de Landerneau-Daoulas, du Pays
d’Iroise et de Plabennec et des Abers, les demandeurs de permis de construire originaires de
l’agglomération brestoise constituent 30 à 50% des pétitionnaires de permis de construire.
Dans une moindre mesure, les Communautés de communes du Pays de Lesneven (moins de 30%) et
de la Presqu’île de Crozon (moins de 20%) sont elles, moins concernées par le phénomène, car plus
distantes de Brest en temps de déplacement.
10
1.1.4 Des propriétaires-occupants qui prédominent en dehors de la ville de Brest
Statut d’occupation des résidences principales en 1999
Source : INSEE
100%
2407
80%
60%
1455
21747
3275
14183
17858
47535
Bmo hors Brest
Pays hors Bmo
40%
20%
8619
30488
0%
Brest
Propriétaire-occupant
Locataire du parc HLM
Locataire du secteur privé
En 1999, dans l’agglomération brestoise hors Brest et au sein du Pays hors Communauté Urbaine, la
part de propriétaires-occupants supérieure à 80%, résulte du phénomène de périurbanisation puisque
nombreux sont les ménages qui quittent la ville-centre pour réaliser leur projet d’accession dans les
communes riveraines de Brest. Les locataires, qu’ils résident au sein des parcs privé ou HLM, sont eux
nettement moins nombreux dans ces territoires. A Brest, les statuts d’occupation observés sont
davantage équilibrés : 45% de propriétaires-occupants, 35% de locataires du secteur privé et 20% dans
le parc public.
Ainsi, le phénomène de périurbanisation entretient la dualité entre la ville-centre qui possède un parc
locatif privé et public et la périphérie caractérisée par la maison individuelle habitée par son propriétaire.
Extrait du diagnostic du SCoT du Pays de Brest
Le phénomène de périurbanisation traduit la volonté d’accession à la propriété individuelle des
ménages à un coût foncier plus abordable que dans la ville-centre. L'urbanisation nouvelle,
pavillonnaire, en accession à la propriété (représentant 5 logements neufs sur 10 entre 1990 et 1999 et
8 sur 10 depuis), s’est réalisée à 90% en lisière de l’agglomération et dans son immédiate périphérie.
La concentration de la construction neuve pavillonnaire est spécifique de ces secteurs, alors que le
locatif privé et social prédomine à Brest.
Dans un contexte de très grande activité du marché immobilier, cette dispersion de l’habitat sur les
communes extérieures à l’agglomération ne s’est pas uniformément répartie. Entre 1999 et 2004, la
construction de logements a été particulièrement soutenue sur le littoral. Seules 10 communes littorales
sur 45 ont connu une progression de leur offre de logements inférieure à 8%, et la plupart d’'entre elles,
une évolution supérieure à 13%. L’urbanisation prend différents visages selon les espaces, avec des
divergences marquées entre le littoral, les territoires de l'intérieur et l’agglomération. Dans les deux
premiers cas, cette dynamique accélère le mitage du territoire au détriment des espaces agricoles et
des milieux naturels. Au sein de l’agglomération, la volonté de maîtriser les surfaces aménagées et de
circonscrire l'urbanisation a conduit au développement du lotissement.
11
Destination de la construction neuve entre 1990-1999 (période de 9 ans)
Source : INSEE
Propriétaires
occupants
Locatifs
privés
Locatifs
HLM
Résidences
secondaires
Logements
neufs
Bmo
Pays hors Bmo
Total
3 300
5 000
8 300
3 800
1 500
5 300
1 500
800
2 300
800
1 400
2 200
= 9 400
= 8 700
= 18 100
Destination de la construction neuve (logements autorisés) entre 2000-2007 (période de 7 ans)
Source :
DRE Bretagne - Sitadel
Bmo
Pays hors Bmo
Total
Propriétaires
occupants
2 524
8 712
11 236
Locatifs
privés
3 318
3 048
6 366
Locatifs HLM
1 753
1 006
2 759
Résidences
secondaires
18
1 111
1 129
Logements
neufs
= 7 613
= 13 877
= 21 490
Entre 1990-1999, la construction neuve s’est révélée plus importante à l’échelle de Brest métropole océane
(9 400 logements construits) que dans le reste du Pays de Brest (8 700). Au contraire, durant la période 20002007, le Pays hors Communauté Urbaine enregistre presque deux fois plus de logements autorisés (13 877)
que les communes de l’agglomération (7 613 unités).
Répartition des destinations de la construction neuve (logements autorisés)
entre 1990-1999 et 2000-2007 à l’échelle du Pays de Brest hors Bmo
Sources : INSEE et DRE Bretagne - Sitadel
70%
62,8%
60%
57,5%
50%
1990-1999
40%
2000-2007
30%
22,0%
17,2%
20%
9,2%
10%
7,2%
9,6%
8,0%
0%
Propriétaires occupants
Locatifs priv és
Locatifs H LM
Résidences secondaires
NB : Pour la période 2000-2007, les effectifs des résidences principales destinées à être occupées par leur propriétaire sont à
prendre avec précaution, car probablement sous-estimés, ces chiffres n’englobent pas certains logements collectifs intégrés aux
effectifs des locatifs privés. En effet, la destination mentionnée dans la liste des autorisations de logements n’étant pas suffisamment
explicite, celle-ci n’a pas permis de distinguer s’il agissait d’une vente à l’attention d’un propriétaire-occupant ou d’un propriétairebailleur.
Programme Local de l’Habitat de la Communauté de Communes du Pays d’Iroise
Diagnostic – Juin 2008
A l’échelle du Pays de Brest hors agglomération brestoise, entre 1990-1999 et 2000-2007, le nombre
d’autorisations délivrées pour construire des logements est en pleine croissance, leurs destinations ont évolué
comme suit :
le poids des résidences principales s’accentue et augmente de 5,3 points, confirmant ainsi le rôle
résidentiel que jouent les territoires périphériques de la Communauté Urbaine,
le poids des logements locatifs privés est également en hausse (+4,2 points),
la représentation des logements sociaux est en baisse (-2 points),
le taux de résidences secondaires faiblit modérément (-1,6 point) mais représente toujours au moins
8% du total des logements neufs.
Ces évolutions confirment la destination de la construction neuve, dédiée majoritairement à un usage de
propriétaires-occupants dans les Communautés de communes composant le Pays de Brest. Ces tendances
observées illustrent l’accentuation du processus de périurbanisation qui « touche » l‘agglomération brestoise,
laquelle continue de perdre des habitants (selon l’INSEE au moins 3 500 habitants de moins entre 1999 et
2005).
13
1.2 La traduction de la périurbanisation dans les marchés foncier et immobilier
1.2.1 Un marché immobilier de l’occasion toujours soutenu mais en perte de vitesse chez les
acheteurs originaires de l’agglomération brestoise
Evolution du nombre d’acheteurs originaires de Bmo
dans le marché foncier et immobilier du Pays de Brest hors Bmo
Source : DGI – services des domaines, retranscriptions exhaustives des extraits d’actes notariés – traitements ADEUPa de Brest
450
424
379
400
425
382
380
367
426
347
350
300
361
329
327
317
286
250
269
337
261
200
150
Mutations du bâti ancien individuel
100
Construction neuve (individuel pur et individuel groupé)
50
0
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Entre 2000 et 2005, les ménages originaires de l’agglomération brestoise qui ont acheté un bien immobilier
dans les communes du Pays de Brest hors agglomération, l’ont fait majoritairement dans le marché de
l’occasion (entre 350 et 400 ventes annuelles durant la période). Conjointement, le marché de la construction
neuve semble peser de plus en plus, puisque après avoir connu une baisse entre 1999 et 2003, il connaît une
augmentation significative. Ainsi, en 2006, les acheteurs issus de l’agglomération sont désormais plus
nombreux à concrétiser leur acquisition dans ce secteur.
Moyenne annuelle des logements commencés
1990-1998
1999-2006
2007-2008
(logements autorisés
pour cette dernière année)
876
782
1 658
729
1 576
2 305
1 450
2 131
3 588
Sources : INSEE et DRE
Bretagne - Sitadel
Total Pays de Brest
Entre 1990 et 1998, on observe un relatif équilibre du volume de la construction neuve, entre 700 et
800 logements, pour chaque espace : agglomération brestoise et les six Communautés de
communes.
14
Durant la période 1999 et 2006, on assiste au doublement du nombre de constructions neuves dans
le Pays de Brest hors agglomération brestoise, tandis que la Communauté Urbaine voit son stock
diminuer.
Enfin, ces deux dernières années, en 2007 et 2008, les communes de Brest métropole océane
rattrapent leur retard en multipliant par deux le niveau de construction antérieur. Parallèlement, dans
le reste du Pays, on constate une nouvelle explosion des logements neufs qui constituent désormais
plus de 2 000 nouvelles unités par an.
1.2.2 Une construction neuve qui explose à compter de 1999
15
Entre 1999 et 2006, nombreuses sont les communes du Pays de Brest qui se distinguent par une hausse
importante de leur parc de logements grâce à la construction neuve. Pour n’en citer que quelques unes,
Plouarzel, Saint-Pabu, Landéda, Tréglonou, Trégarantec, Saint Urbain ou La Martyre sont parmi celles qui ont
enregistré le plus de nouvelles constructions, proportionnellement au parc dont elles disposaient en 1999,
affichant ainsi plus de 24% de nouveaux logements.
De plus, il faut noter qu’au sein de cette construction neuve, le segment du collectif est en plein boom. Depuis
peu, celui-ci ne se cantonne plus uniquement aux pôles urbains majeurs, conséquence pour partie de l’essor
de la promotion immobilière et des dispositifs d’investissement locatif.
Les logements commencés à l’échelle du Pays de Brest entre 1990 et 2007
Source : DRE Bretagne - Sitadel et Traitements ADEUPa de Brest
2000
Individuel
Collectif
1500
1000
500
0
1990
1991
1992
1993
1994
1995 1996
1997
1998
1999
2000
2001 2002
2003
2004
2005
2006
2007
Au début des années 1990, la construction neuve se répartit presque équitablement entre l’individuel et le
collectif. Cependant à partir de 1995, l’écart entre les niveaux de construction de type individuel et collectif n’a
cessé de s’accentuer jusqu’en 2006.
Récemment, l’année 2007 vient contrecarrer le phénomène puisqu’elle affiche un nombre record de
logements collectifs, réduisant ainsi l’écart creusé jusqu’à lors.
16
Evolution du nombre de logements individuels purs et groupés
commencés annuellement entre 1990 et 2007
Source : DRE Bretagne - Sitadel et Traitements ADEUPa de Brest
600
500
400
300
200
100
0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
CC Presqu'île de Crozon
CC Aulne Maritime
CC Pays de Landerneau
CC Pays de Lesneven
CC Plabennec et des Abers
CC Pays d'Iroise
2003
2004
2005
2006
2007
L’analyse de l’évolution de la construction neuve dans les différents territoires du Pays de Brest, durant les 17
dernières années, permet de distinguer deux grandes périodes :
- 1990 et 1998 : période de relative stabilité du marché
A l’exception de l’agglomération brestoise, la progression de la construction neuve est constante dans
l’ensemble du Pays de Brest avec une année plus soutenue en 1994. La hiérarchie des territoires est
« respectée » puisque c’est à l’échelle de Brest métropole océane qu’on enregistre le plus de logements
commencés, suivent le Pays d’Iroise, les secteurs de Plabennec et de Landerneau à égalité, le Pays de
Lesneven ou la presqu’île de Crozon avec des proportions semblables et enfin l’Aulne Maritime.
- 1998-2007 : essor de l’évasion urbaine qui bouleverse la hiérarchie des territoires
A partir de 1998, l’emballement du marché de la construction est plus marqué mais aussi plus heurté affichant
des hausses irrégulières. Hormis le secteur de l’Aulne Maritime, tous les territoires sont concernés par une
certaine frénésie et chacun d’entre eux enregistre des niveaux de construction plus soutenus que durant la
période précédente. Fait nouveau, à partir de 2005, le Pays d’Iroise dépasse désormais le niveau de
construction de l’agglomération brestoise. Dans les autres territoires, les progressions sont importantes mais
moindres notamment dans la presqu’île de Crozon et à l’échelle du Pays de Lesneven.
Durant cette période, la construction neuve dans l’ensemble du Pays de Brest a progressé de 50%. Dans les
Communautés de communes, cette progression a souvent doublé par rapport à 1990-1998. A contrario
naturellement, l’agglomération brestoise a évolué à un rythme faible, inférieur à celui des années 1990.
17
1.3 Des prix fonciers et immobiliers en hausse, surtout dans l’agglomération brestoise
Le développement de l’urbanisation tel qu’il s’est fait à l’échelle du Pays de Brest s’est accompagné de fortes
hausses des prix dans les trois types de marché de l’habitat : foncier, construction neuve et occasion.
L’ensemble des territoires a été concerné, à des degrés variables.
1.3.1 Une hausse des prix du foncier corrélée à la propagation de l’étalement urbain
Entre 2005 et 2006, à l’échelle du Pays, la ville de Brest subit l’augmentation du prix des terrains à bâtir la plus
forte (+48,1%), si bien que certains ménages trop « modestes » ont quitté la ville pour acheter dans d’autres
communes où le foncier est moins onéreux. Cette évasion urbaine a engendré une demande grandissante à
l’extérieur de l’agglomération déséquilibrant ainsi l’offre et la demande. En effet, l’offre existante étant parfois
insuffisante dans les communes rurales, certaines ne sont pas parvenues à satisfaire la demande
grandissante. De fait, on a assisté à une hausse générale des prix surtout dans les communes les plus
proches de l’agglomération brestoise et dans les communes littorales (+32,5% de hausse entre 2005 et 2006).
Prix des terrains à bâtir en 2005 et 2006 dans les différentes entités du Pays de Brest
Source : DGI Finistère / Actes notariés fonciers - Traitement ADEUPa de Brest
Superficie
moyenne des
terrains en 2006
Moyenne des
prix TTC / m²
en 2005
Moyenne des
prix TTC / m²
en 2006
Evolution des
prix TTC / m²
Brest
571 m²
88 €/m²
130 €/m²
+48,1 %
Communes littorales
980 m²
44 €/m²
59 €/m²
+32,5 %
Aire urbaine hors littoral
832 m²
55 €/m²
68 €/m²
+23,1 %
Communes rurales hors aire urbaine
991 m²
37 €/m²
43 €/m²
+16,3 %
18
Les prix de vente des terrains à bâtir ont progressé en moyenne de 8% par an entre 2004, 2005 et 2006. Les
hausses les plus soutenues se sont produites dans la Communauté Urbaine et dans sa proche périphérie. Les
communes littorales sont également concernées puisque certaines d’entre elles ont affiché des augmentations
de l’ordre de 10 à 15%.
Au sein de l’agglomération brestoise, la pression foncière qui s’exerce est le reflet d’une demande importante
et insatisfaite notamment en matière d’individuel pur.
Répartition des ménages selon leur investissement foncier en 2006 (en € T.T.C.)
Source : service des Domaines et Traitements ADEUPa de Brest
100%
19%
90%
80%
12%
9%
3%
33%
70%
28%
41%
60%
50%
68%
33%
40%
43%
30%
20%
40%
29%
21%
10%
0%
6%
10%
7%
Brest M étropole Océane
CC du Pays d'Iroise
CC de Plabennec et des
Abers
inférieur à 30 000 €
30 000 à 50 000 €
50 000 à 70 000 €
CC du Pays de LesnevenCôte-des-Légendes
supérieur à 70 000 €
19
En 2006, pour acquérir un terrain dans une des communes de la Communauté Urbaine, un tiers des ménages
devaient disposer d’un budget supérieur à 70 000€ et parmi ces acheteurs, 8% versaient plus de 100 000 €.
Parallèlement, dans le reste du Pays de Brest, seulement 15% des acquéreurs investissaient plus de 70000 €.
Certes, il existe de fortes disparités au sein même des territoires du Pays de Brest, mais certains d’entre eux
demeurent financièrement accessibles, c’est notamment le cas de la CC du Pays de Lesneven - Côte des
Légendes.
1.3.2 Un marché de l’occasion qui enregistre toujours des hausses de prix à deux chiffres
NB Le nombre de transactions utilisé pour calculer les moyennes de prix des maisons anciennes
est de 4 448, il correspond à l’ensemble des mutations effectuées en 2004, 2005 et 2006.
Depuis 2000, le marché de l’occasion subit le même phénomène que celui observé au sein du marché foncier.
Les prix ont fortement progressé dans l’agglomération et sur la frange littorale. Plusieurs communes ont même
affiché des hausses supérieures à 20% par an.
Dans la Communauté urbaine, certains produits d’occasion en individuel, vendus à des prix très élevés
deviennent inaccessibles pour les ménages dont les ressources sont justes, si bien que certains d’entre eux
sont « contraints » d’acheter un bien à l’extérieur de Brest métropole océane, se rabattant fréquemment sur le
marché du neuf, financièrement plus abordable.
Toutefois, le marché du logement collectif d’occasion spécifiquement brestois, demeure moins cher, les biens
proches de 90 000 à 100 000 euros y sont nombreux et donc plus propices à une accession avec des revenus
moyens.
20
1.3.3 L’essor de la résidence secondaire et son impact sur le marché de la frange littorale
En 1999, dans le Pays de Brest, les communes littorales de la presqu’île de Crozon, du Pays d’Iroise et de la
Côte des Légendes sont celles qui enregistrent les taux de résidences secondaires les plus élevés,
constituant 25 à plus de 40% du parc de logements.
Ces dernières années, la hausse des prix observée n’est pas étrangère au développement de la résidence
secondaire, en particulier sur le linéaire côtier. Les acheteurs de maisons de vacances affichent
habituellement des revenus confortables et contribuent ainsi aux tensions qui affectent le marché, obligeant
21
les locaux et notamment les jeunes à se tourner davantage vers les communes de l’intérieur pour concrétiser
leur désir d’accession.
Entre 2000 et 2007, après estimations des données Sitadel (DRE Bretagne), 8% des logements neufs
construits dans le Pays de Brest hors agglomération brestoise étaient destinés à l’usage de résidence
secondaire. Ce taux atteint 20,5% des nouveaux logements de la presqu’île de Crozon et presque 10% du
parc de la CC du Pays de Lesneven-Côte des Légendes.
La destination des logements vendus dans le marché de l’occasion étant plus difficile à évaluer, il est
impossible de connaître le poids que pèse la résidence secondaire dans ce secteur, même si ce marché est
davantage convoité lors de l’acquisition d’une maison de vacances.
22
1.4 Une sélection accrue des ménages par les prix
L’ensemble des mécanismes évoqués précédemment contribue donc à la hausse des prix fonciers et
immobiliers, lesquels ont engendré une nouvelle forme de « ségrégation spatiale et sociale » qui affecte en
premier lieu, les ménages aux ressources modestes.
1.4.1 La ville de Brest ceinturée par des communes dont les revenus fiscaux médians sont élevés
En 2005, le Pays de Brest se caractérise par une relative homogénéité des revenus fiscaux médians2.Entre
2000 et 2005, certaines communes ont connu des augmentations importantes résultant pour partie de
2
La médiane du revenu fiscal par unité de consommation partage les personnes en deux groupes : la moitié des personnes appartient à un
ménage qui déclare un revenu par UC inférieur à cette valeur et l'autre moitié présente un revenu par UC supérieur. Cet indicateur permet donc de
mesurer le niveau central des revenus par UC au sein d'une zone.
Le revenu fiscal par unité de consommation (UC) est le revenu du ménage rapporté au nombre d’unités de consommation qui le composent.
Par convention, le nombre d’unités de consommation d’un « ménage fiscal » est évalué de la manière suivante : le premier adulte du ménage
compte pour une unité de consommation ; les autres personnes de 14 ans ou plus comptent chacune pour 0,5 ; les enfants de moins de 14 ans
comptent chacun pour 0,3. Cette échelle d’équivalence est utilisée couramment par l’INSEE et Eurostat pour étudier les revenus ainsi exprimés par
« équivalent adulte ».
23
l’étalement urbain et de la forte attractivité des territoires côtiers. Elles ont ainsi modifié leur composition
sociale en accueillant de nouveaux propriétaires issus de catégories socio-professionnelles plus aisées.
Néanmoins ce sont dans les communes de l’agglomération brestoise exceptée Brest, les communes du sud
du Pays d’Iroise et certaines du Pays de Landerneau où résident les ménages dont les revenus fiscaux
demeurent les plus élevés, supérieurs à 18 000 euros par unité de consommation.
En 2005, le revenu fiscal médian annuel de l’agglomération brestoise atteint 16 429 euros, plus faible que
dans d’autres territoires voisins, s’explique par la présence de ménages aux revenus très disparates. Ainsi, les
10% des ménages les plus aisés ont un revenu annuel 4,6 fois supérieur au revenu des 10% les plus
modestes.
Au sein des Communautés de communes, les revenus sont plus homogènes et l’écart entre les plus riches et
les plus modestes est moindre : entre 3,6 dans la Communauté de communes de la Presqu’île de Crozon et
3,1 dans la Communauté de communes de Plabennec et des Abers. Les 10% de ménages les plus aisés du
Pays de Brest résident dans la Communauté de communes du Pays d’Iroise.
Les revenus fiscaux médians par unité de consommation par EPCI en 2005
Source : INSEE - DGI revenus fiscaux des ménages de 2005
35000
30787
29985
1er décile
médiane
9ème décile
30579
27913
30000
28431
26719
26231
25000
20000
17221
15000
16999
16429
16262
15760
15556
15267
10000
5000
9232
8852
8823
6624
7934
7790
7414
0
CC Pays d'Iroise CC Landerneau- Brest métropole CC Plabennec et CC Presqu'île de CC de LesnevenDaoulas
océane
des Abers
Crozon
Côte des
Légendes
CC Aulne
Maritime
Les revenus fiscaux médians, le prix moyen des maisons d’occasion et celui des terrains à bâtir sont des
indicateurs qu’il semble intéressant de mettre en parallèle. Aujourd’hui, si l’on imagine qu’un ménage doit
disposer d’un budget moyen qui s’échelonne entre 150 000 et 200 000 euros pour accéder à la propriété
(marché de l’occasion ou marché du neuf), on peut estimer (d’après le site internet meilleur taux.com) :
Pour un prêt immobilier à hauteur de 150 000 €
- des mensualités évaluées à 1 000 euros soit 12 000 euros par an sur 20 ans, à un taux d’intérêt de 4,65% et
un taux d’assurance de 0,36% (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente 91 500 euros.
- des mensualités évaluées à 900 € soit 10 800 € par an sur 25 ans, à un taux d’intérêt de 4,75% et un taux
d’assurance de 0,36% (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente 120 000 euros.
24
Pour un prêt immobilier à hauteur de 200 000 €
- des mensualités de 1 350 € soit 16 200 € sur 20 ans à un taux d’intérêt de 4,65% et un taux d’assurance de
0,36% (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente 122 000 euros.
- des mensualités de 1 200 € soit 14 400 € sur 25 ans à un taux d’intérêt de 4,75% et un taux d’assurance de
0,36% (taux fixe en date de mai 2008) dont le coût du crédit représente 160 000 euros.
En comparant ces estimations de remboursements d’emprunts immobiliers aux revenus fiscaux médians des
moins de 39 ans, classe d’âge constituant majoritairement les primo-accédants, on mesure les difficultés que
l’accession à la propriété peut engendrer.
Revenu fiscal médian des moins de 39 ans par unité de consommation en 2005
Source : INSEE - DGI revenus fiscaux des ménages de 2005
Moins de 30 ans
30 – 39 ans
Population totale
CC du Pays de Landerneau-Daoulas
CC de Plabennec et des Abers
CC du Pays de Lesneven et de la Côte des Légendes
15 960
15 861
16 069
13 507
14 970
14 991
16 906
16 595
15 984
15 447
15 318
14 844
17 221
16 999
16 262
16 429
15 556
15 780
A titre d’exemple, la moitié des 30-39 ans de la CC du Pays d’Iroise dispose de moins de 16 906 euros de
revenus fiscaux annuels et ceux de la CC de la Presqu’île de Crozon de 14 844 euros.
25
1.4.2 Des profils d’acheteurs distincts selon les sous-ensembles du Pays de Brest
Depuis 1999, chaque année, l’ADEUPa collecte et retranscrit l’ensemble des actes
notariés immobiliers sur l’ensemble du département, dans les services des Domaines
de la Direction Générale des Impôts. Ces éléments chiffrés permettent ainsi de mieux
connaître l’activité du marché et notamment le profil des acheteurs. L’analyse suivante
a été menée à l’échelle du Pays de Brest, par grande entité géographique : ville de
Brest, reste de l’aire urbaine, communes littorales et communes rurales.
Profil des acheteurs de terrains à bâtir entre 1999 et 2006 selon la localisation du terrain
(Les taux mentionnés dans le tableau sont calculés à partir du total de ventes de terrain à bâtir
conclues dans le Pays de Brest. Les évolutions sont calculées pour la période 1999-2006).
Source : DGI –retranscriptions exhaustives des extraits d’actes notariés – Traitements ADEUPa de Brest
Territoires
Ville de Brest
Attractivité
Commune de moins en
moins attractive
(3,4% des ventes en
2005-2006)
•
•
•
•
Profil type des acheteurs
Résidant déjà dans la ville
de Brest
30-44 ans
Employés
Résidant déjà dans l’aire
urbaine
Originaires de la ville de
Brest
30-34 ans
Employés
Autres caractéristiques des acheteurs
• Les moins de 30 ans en hausse
• Cadres moyens et professions libérales
(représentent 5,3% des acheteurs en 2006)
Reste de l’aire
urbaine
Zone attractive
(33,2% des ventes en
2005-2006)
Communes
littorales
Secteur très
dynamique
(49% des ventes en
2005-2006)
• Résidant déjà dans une
commune littorale
• 30-34 ans (-1,6 point)
• Employés
• Provenant d’une commune extérieure
au Pays de Brest (9 % en 2006)
• 55 ans et plus en hausse
• Cadres et professions libérales
• Retraités en hausse
Communes
rurales
Territoire de plus en
plus recherché (15%
des ventes en 20052006)
commune rurale
• 30-34 ans
• Employés
•
•
•
•
•
•
Provenant de l’aire urbaine (+ 1 point)
Moins de 30 ans et 55-59 ans en hausse
Cadres moyens en hausse (+ 1,3 point)
26
Profil des acheteurs de maisons d’occasion
entre 1999 et 2006 selon la localisation du bien
(Les taux mentionnés dans le tableau suivant sont calculés à partir du total de ventes de terrain à bâtir
conclues dans le Pays de Brest. Les évolutions sont calculées pour la période 1999-2006).
Source : DGI –retranscriptions exhaustives des extraits d’actes notariés – Traitements ADEUPa de
Brest
Territoires
Attractivité
•
Profil type des acheteurs
Résidant déjà dans la ville
de Brest
30-34 ans
Employés
Professions libérales et
cadres supérieurs
Autres caractéristiques des acheteurs
• Provenant d’une commune extérieure au
Pays de Brest (en hausse)
• 55-59 ans en hausse
• Cadres moyens en baisse
Ville de Brest
Attractive
2005-2006)
•
•
•
Reste de l’aire
urbaine
Zone de plus en plus
attractive
2005-2006)
• Résidant déjà dans l’aire
urbaine
• 30-34 ans
• Employés (-1,2 point)
• Provenant de la ville de Brest
• Augmentation d’acheteurs originaires de
l’extérieur au Pays de Brest
• Moins de 30 ans (+0,9 point)
• Cadres moyens et professions libérales
(13,5 % en 2006)
Communes
littorales
Attractivité qui
demeure importante
malgré une baisse des
ventes (31% des
transactions en 20052006)
commune littorale
• 30-34 ans
• Professions libérales,
cadres supérieurs
(10,1% en 2006)
Pays de Brest
• 55 ans et plus en hausse
• Employés (-2,1 points)
Communes
rurales
Attractivité faible
mais en hausse
2005-2006)
commune rurale
• 30-34 ans
• Employés en hausse
Pays de Brest (+ 1,2 point)
• Moins de 30 ans (+ 0,7 point)
• Cadres moyens et militaires en hausse
27
1.4.3 Des inégalités face à l’accès au logement social
A l’échelle du Pays de Brest, les communes sont inégalement pourvues en logements sociaux. Elles affichent
le plus souvent un taux de logements HLM3 inférieur à 5%. C’est surtout la ville de Brest qui concentre l’offre
sociale (20% du parc appartient aux organismes HLM) et dans une moindre mesure le reste de
l’agglomération brestoise. Hormis la commune de Landerneau, les autres pôles urbains (Plabennec, SaintRenan et Lesneven) semblent moins bien dotés.
Pour faire face au manque de logements sociaux qui peut faire défaut dans des secteurs tel que le littoral,
certains ménages s’orientent vers le parc privé, parfois trop cher ou qui peut se révéler vétuste et inadapté.
Ainsi, le nombre de ménages dont les revenus sont en dessous des plafonds HLM au sein du parc privé se
révèlent relativement conséquent.
Plafonds de ressources pour accéder aux logements HLM en 2003 :
- pour une personne seule = 13 257 € de revenus annuels (les 30% correspondent à 3 977 €)
- pour un couple = 17 703 € de revenus annuels (les 30 % correspondent à 5 311 €)
En 2003 à l’échelle du Pays de Brest, selon FILOCOM, 18,1% des ménages du secteur privé sont
considérés comme pauvres, c’est-à-dire qu’ils disposent d’un revenu équivalent à 30% des plafonds
HLM. Ce sont les mêmes qui rencontrent parfois des situations de mal logement : logement trop petit,
insalubrité,...
3
Rapport entre le nombre de logements HLM et le nombre total de logements de la commune
28
Les propriétaires-occupants dits modestes (61,9%) et pauvres (5,1%) peuvent être des personnes
âgées disposant de peu de revenus. Il peut également s’agir de ménages en situation de
surendettement ou bien encore qui connaissent de fortes diminutions de revenus suite à un
événement personnel ou professionnel (chômage, problème de santé,…)
Dans le parc public, ce sont 30,6% des locataires qui sont considérés comme pauvres et qui
possèdent des revenus inférieurs à 30% des plafonds HLM.
Part des ménages modestes et pauvres du Pays de Brest selon leur statut d’occupation en 2003
Source : Filocom 2003
Propriétaires-occupants
Locataires du parc privé
Locataires du parc HLM
Part de personnes modestes
(100 % du plafond de ressource)
61,9%
79,8%
96,2%
Part de personnes pauvres
(30 % du plafond de ressource)
5,1%
18,1%
30,6%
En 2003, 11,6% des locataires du parc HLM sont sans ressource, pour lesquels il semble difficile d’envisager
un parcours résidentiel classique.
D’après l’enquête d’occupation du parc social de 2006, à l’échelle du Pays de Brest, 31,5% des locataires ont
intégré le parc ces trois dernières années. Ces nouveaux arrivants ont un revenu moyen annuel de 8 689 €,
inférieur à celui des locataires présents depuis plus de 3 ans (9 266 €).
29
1.5 Un Pays qui n’échappe pas à la tendance au vieillissement
En 1999, 11,5% de la population du Pays de Brest est âgée de plus de 70 ans. La frange littorale s’avère
particulièrement concernée par le phénomène de vieillissement. Les communes de la presqu’île de Crozon,
de la côte des Légendes et des environs de Porspoder enregistrent plus de 15% de leur population totale,
âgée de plus de 70 ans. Cependant, ces taux sont à prendre avec précaution car ils tiennent compte de la
présence d’établissements pour personnes âgées et viennent « artificiellement » gonfler les chiffres
enregistrées dans certaines communes.
Les perspectives démographiques du Pays de Brest sont comparables à celles observées à l’échelle
régionale. A l’horizon 2030, l’INSEE prévoit que 28% de la population totale du Pays de Brest sera âgée de
plus de 60 ans, ce taux devrait atteindre 32% dans le reste de la Bretagne.
30
Extrait du Diagostic du SCoT du Pays de Brest
Le phénomène de vieillissement de la structure par âge occasionnera à terme :
- une économie de plus en plus dépendante des dépenses de la population retraitée et de leur pouvoir
d’achat. Or, le vieillissement de la population a des conséquences sur le système de financement des retraites
avec un probable affaiblissement du pouvoir d’achat de certains ménages sans doute compensé chez
d’autres, par une montée en puissance des double-retraites.
- un impact important et durable sur la population active : 59 000 départs à la retraite sont prévus dans le Pays
de Brest durant la période 1999-2015. Ainsi d’ici 2015, ce sont 42% des actifs occupés qui travaillaient en
1999 qui devraient avoir cessé leur activité. Ces éléments laissent présager une tension accrue sur le marché
du travail et une forte concurrence entre les territoires pour attirer les actifs occupés.
- puisqu’une éventuelle intervention publique sur le marché ne peut s’envisager que sur la construction neuve,
à la question « où urbaniser » s’ajoutera « comment urbaniser et pour qui », au risque sinon, pour certaines
communes de ne plus être en capacité d’assurer le renouvellement des générations.
On peut également spéculer, dans un secteur bordé par le littoral, sur un afflux de néo-retraités (déjà amorcé
dans la presqu’île de Crozon ou le Pays d’Iroise), qui devrait doper l’économie résidentielle.
Ainsi, entre 2000 et 2005, dans certaines Communautés de communes du Pays de Brest, le vieillissement de
la population s’est accompagné d’une hausse des revenus fiscaux médians des plus de 60 ans. Cette
augmentation s’est d’ailleurs révélée supérieure à celle qu’a connue le reste de la population.
Revenus fiscaux médians par unité de consommation en 2005
60-74 ans
Source : INSEE – DGI revenus fiscaux
des ménages2005
plus de 75 ans
ensemble
de la population
Revenu
fiscal
médian
en 2005
Taux
d’évolution
annuel
2000-2005
Revenu
fiscal
médian
en 2005
Taux
d’évolution
annuel
2000-2005
Revenu
fiscal
médian
en 2005
Taux
d’évolution
annuel
2000-2005
17354
4%
12 681
4%
17 221
2,7%
15 989
3,7%
12 992
3,8%
16 262
2,8%
CC du Pays de Lesneven
16 027
3,9%
13925
3,1%
15 556
2,5%
17 283
4,4%
13 925
3,3%
15 760
2,7%
Pour la catégorie des 60-74 ans, le Pays d’Iroise et la presqu’île de Crozon ont affiché les taux d’évolution
annuel les plus élevés entre 2000 et 2005 : 4% par an pour le premier et 4,4% pour la seconde. En revanche
parmi la population totale, les hausses enregistrées sont nettement plus faibles, situées seulement entre 2,5%
et 2,8% par an.
31
Part des pensions et des retraites dans le revenu fiscal en 2005
Source : INSEE – DGI revenus fiscaux des ménages2005
CC de Plabennec et des abers
CC du Pays de Lesneven - Côte des Légendes
60-74 ans
74,2%
75,4%
76,2%
plus de 75 ans
86,8%
86%
85%
79,3%
90,2%
Evolution démographique du Pays de Brest à l’horizon 2015
Source : INSEE
30000
25000
20000
bas
15000
haut
central
10000
2000 central
5000
90-94
80-84
70-74
60-64
50-54
40-44
30-34
20-24
10-14
0-4ans
0
A l’horizon 2015, les personnes de plus de 55 ans, quel que soit le scénario bas, central ou haut seront plus
nombreuses qu’en 2000. A l’inverse, les classes d’âge plus jeunes seront moins représentées parmi la
population totale. La tendance au vieillissement est donc un phénomène qui devrait s’accentuer dans les sept
prochaines années.
Extrait du Diagnostic du SCoT du Pays de Brest
La société française évolue sous l’effet de facteurs démographiques et des comportements sociaux :
- vieillissement de la population,
- maintien à domicile des personnes âgées,
- fréquence des études supérieures,
- augmentation des divorces et des familles monoparentales.
Ces évolutions ont de multiples conséquences dont l’augmentation du nombre de personnes seules, qui
entraîne la multiplication des ménages. La taille moyenne des ménages est ainsi passée de 2,60 en 1990 à
2,36 en 1999 à l’échelle du Pays de Brest. Ce phénomène se poursuit et pourrait générer plusieurs milliers de
ménages supplémentaires.
Cette tendance a pour corollaire un besoin croissant de logements, proportionnellement plus important que la
seule croissance démographique.
La demande de logements sera donc croissante dans les années à venir, mais sa nature peut évoluer sous
l’effet des conditions macro-économiques et des politiques publiques en matière de crédit.
32
Partie 2. La communauté de communes de la
Presqu’île de Crozon
Présentation du territoire
Située entre la rade de Brest et la baie de Douarnenez, la presqu’île de Crozon présente de nombreuses
particularités, notamment en raison de sa situation géographique. Son caractère de presqu’île en fait un
territoire difficilement accessible et isolé mais néanmoins attractif et hautement touristique.
A l’échelle du Pays de Brest, il convient de souligner que la presqu’île s’affiche comme un espace original,
caractérisé par une population aux comportements insulaires qui revendique un attachement identitaire fort à
l’égard de leur territoire.
La Communauté de Communes de la Presqu’île de Crozon appartient au Pays de Brest qui réunit également
Brest métropole océane, les Communautés de Communes du Pays d’Iroise, du Pays de Landerneau-Daoulas,
de Lesneven et de la Côte des Légendes, de Plabennec et des Abers et de l’Aulne Maritime.
Crozon est la commune la plus peuplée du
territoire. Les autres communes comptent
chacune entre 2 700 et 750 habitants, à
l’exception de Landévennec qui regroupe
moins de 400 habitants.
33
1. Démographie
1.1 Une évolution de la population encourageante
Les sept communes de la CCPC comptent 15 816 habitants au recensement général de 1999, soit une baisse
de 0,21 % par an par rapport au recensement de 1990. C’est la Communauté de Communes du Pays de Brest
dont la population accuse la plus forte baisse durant cette période. Grâce aux recensements de population de
2004 et 2006, des informations complémentaires sont disponibles pour quatre communes : Camaret-sur-Mer,
Lanvéoc, Roscanvel et Landévennec.
Population sans doubles comptes entre 1990 et 2004-2006
Source : INSEE
1990
recensements rénovés
1999
2004
Crozon
7 705
7 537
Camaret-sur-Mer
Lanvéoc
Telgruc-sur-Mer
Roscanvel
Argol
Landévennec
2 933
1 857
1 811
740
698
374
2 667
1 877
1 825
793
746
371
CCPC
16 118
15 816
2006
évolution en % par an
entre 1999-2004 ou 2006
2 618
2 209
-0,4 %
3,3 %
983
4,4 %
349
-0,9 %
Les derniers recensements de l’INSEE ont eu recours à un nouveau mode de comptage, différent de celui
utilisé en 1999. Les militaires sont désormais comptabilisés au sein de la population sans doubles comptes.
Ainsi, les augmentations démographiques qu’ont connues les communes de Lanvéoc et Roscanvel entre 1999
et 2004 sont à prendre avec précaution.
Evolution en % par an de la population sans doubles
comptes durant les périodes intercensitaires
Source : INSEE
1975-1982
1982-1990
1990-1999
CCPC
-0,03 %
-0,01 %
-0,21 %
Finistère
0,41 %
0,15 %
0,18 %
Entre 1975 et 1999, la CCPC a connu une baisse totale de sa population de 2,2 % soit un déficit
démographique de 357 habitants. Bien que cette perte démographique soit continue depuis 1975, c’est au
cours de la dernière décennie qu’elle a été le plus marquée (-0,21 % par an). En effet, entre 1975 et 1990, la
CCPC a perdu 44 habitants lorsque, durant la décennie 1990 elle en perdait 313. En comparaison, le Finistère
observait un rythme d’évolution croissant, autour de 0,15 % par an, entre les années 1980 et la fin des années
1990.
34
Entre 1990 et 1999, quatre communes
sur sept ont enregistré des taux annuels
de croissance positifs. Deux d’entre
elles,
atteignent
des
taux
encourageants supérieurs à 0,5 % par
an : Argol (+0,74 % par an) et
Roscanvel (+0,77 % par an). A l’inverse,
trois autres communes enregistrent des
taux négatifs. Pour Crozon et
Landévennec, ces baisses restent
faibles mais pour Camaret-sur-Mer,
celle-ci est plus conséquente (-1,05 %
par an). Ces évolutions résultent le plus
souvent d’un nombre d’arrivées de
nouveaux résidents et de naissances
insuffisants pour compenser le nombre
importants de départs et de décès.
Afin d’actualiser les données démographiques, une estimation de la population des ménages4 a été calculée à
partir des fichiers de la Taxe d’Habitation de 2006. Disponibles pour chaque commune, ils permettent de
connaître le nombre de résidences principales ; celui-ci étant équivalent au nombre de ménages, il a été
multiplié par la taille moyenne des ménages connue pour chaque commune, d’après les recensements INSEE
de 1999, 2004, 2006 ou 2007.
Compte tenu de la nature de la source et du mode de calcul, les résultats obtenus sont difficilement
comparables à ceux de l’INSEE. Néanmoins, ils permettent de dégager des grandes tendances.
Population des ménages
Source : INSEE et TH – Direction Générale des Impôts
INSEE
Crozon
Camaret-sur-Mer
Lanvéoc
Telgruc-sur-Mer
Roscanvel
Argol
Landévennec
CCPC
1982
7 389
3 035
1 815
1 826
677
700
340
15 782
1990
7 526
2 936
1 786
1 808
741
698
337
15 832
1999
7 325
2 661
1 756
1 814
784
737
339
15 416
2004
2006
2007
2 628
1 838
1 967
952
810
330
Estimations à
partir de la TH
2006
7 580
2 630
1 870
1 850
930
810
320
15 990
Entre 1999 et 2007, les estimations réalisées montrent que le développement démographique s’est accéléré
permettant des gains de population plus importants qu’auparavant. Ainsi, en 2006 la CCPC compterait une
population des ménages de l’ordre de 15 990 habitants. Durant la période, Crozon, Lanvéoc, Roscanvel,
Ensemble de la population, à l’exception de la population des collectivités (personnes âgées en maison de retraite, élèves internes,
résidents de centres d’hébergement), la population des établissements sans résidence personnelle et la population des habitations
mobiles (dont mariniers et sans abris).
4
35
Telgruc-sur-Mer et Argol auraient gagné des habitants mais Camaret-sur-Mer et Landévennec en auraient
perdus.
Taux d’évolution annuel de la population des ménages
Source : INSEE et TH – DGI
CCPC
1982-1990
1990-1999
1999-2006
0,04 %
-0,30 %
0,52 %
Globalement, après une stabilité durant les années 1980 et un recul de 0,3 % par an entre 1990 et 1999, la
dernière période serait favorable à l’augmentation de la population des ménages de la CCPC.
D’autre part, il semble important de souligner le fait que la fréquentation touristique tend à modifier
sensiblement le niveau de population du territoire durant la période estivale. En 2004, elle atteint presque
46 000 habitants soit 3 fois plus d’habitants que durant la saison creuse (16 508). Le calcul tient compte de la
population hivernale (nombre de résidences principales en 2003 et nombre de personnes par ménage)
additionné au nombre de lits marchands et des places en résidences secondaires (5 personnes par
logement). Même si Crozon passe de 7 858 à plus de 22 000 habitants l’été, ce sont les communes de
Roscanvel et Landévennec qui connaissent le rapport le plus élevé entre la population qui réside à l’année et
la population touristique (multipliée par 3 voire 4).
Population de la CCPC durant l’hiver et l’été en 2004
Source : Comité Départemental du Tourisme et Sitadel
Hiver
Crozon
Camaret-sur-Mer
Telgruc-sur-Mer
Lanvéoc
Roscanvel
Argol
Landévennec
CCPC
Finistère
Eté
Population
Surface
Densité
(habitant au
km²)
7 858
2 765
1 954
1 888
873
849
321
16 508
866 049
80,4
11,6
28,3
19,2
9,1
31,7
13,8
194,1
6 733
97,8
237,5
69,1
98,3
96,1
26,8
23,2
85
129
Population
Densité
(habitant
au km²)
22 778
8 001
5 312
3 368
2 976
2 148
1 281
45 864
1 318 613
283
687
188
175
238
68
92
236
195
Rapport
population été/
population
hiver
2,9
2,9
2,7
1,8
3,4
2,8
4
2,7
1,5
36
1.2 Un excédent migratoire qui ne compense pas le déficit naturel
Durant la période 1990-1999, la CCPC se caractérise par un déficit naturel important, que les excédents
migratoires ne parviennent pas à combler. La baisse de population en 1999 est liée au déséquilibre entre
les naissances et les décès mais également à un nombre insuffisant de nouveaux résidents.
Taux annuels de variation de la population dû aux mouvements
naturel et migratoire entre 1990 et 1999
source : INSEE
1,5
1,23
1,14
0,98
1
0,67
0,5
0,34
0,1
0
-0,18
-0,28
-0,34
-0,5
-0,49
-1
-0,55
-0,45
Mouvement naturel
-0,87
Mouvement migratoire
-1,07
-1,5
Argol
Cam aret
Crozon
Landévennec
Lanvéoc
Ros canvel
Telgruc
Entre 1990 et 1999, sur les sept
communes, seule Lanvéoc connaît un
excédent naturel (112 naissances) qui
compense son déficit migratoire (-93
personnes). Cet excédent naturel
pourrait s’expliquer par la présence
importante de militaires et, par
conséquent, de jeunes ménages en
âge d’avoir des enfants. Quant au
déficit
migratoire,
il
résulte
probablement
des
mutations
fréquentes qui ont lieu dans le secteur
de la Défense nationale.
Mais la commune de Lanvéoc fait exception à l’échelle de l’intercommunalité. Ainsi, toutes les communes ont
un mouvement naturel déficitaire. La situation de Camaret-sur-Mer se révèle la plus préoccupante car, non
seulement les naissances ne compensent pas les décès, mais, de surcroît, les départs sont supérieurs aux
arrivées. Pour les autres communes, le solde migratoire positif ne parvient pas à combler le déficit naturel.
37
Seules, Argol, Landévennec et Roscanvel se révèlent plus attractives que la moyenne avec un excédent
migratoire élevé.
Soldes naturels cumulés entre 1990-1999 et 1999-2005
Source : INSEE
Soldes naturels cumulés
1990-1999
Soldes naturels cumulés
1999-2005
Crozon
-170
-201
Camaret-sur-Mer
Telgruc-sur-Mer
Landévennec
Argol
Roscanvel
-265
11
-3
48
47
-187
-66
-29
-5
-3
19
76
-313
-415
Source : INSEE
Lanvéoc
CCPC
Entre les périodes 1990-1999 et 1999-2005, le déficit naturel s’est globalement accru. Cependant, selon les
communes, les situations sont contrastées :
- Crozon, Camaret-sur-Mer et Landévennec continuent à enregistrer un nombre de décès supérieur à celui
des naissances, toutefois pour Camaret-sur-Mer, celui-ci est moins prononcé,
- Telgruc-sur-Mer, Argol et Roscanvel qui affichaient un léger excédent naturel entre 1990 et 1999, sont
désormais concernées par un mouvement naturel déficitaire entre 1999 et 2005,
- seule Lanvéoc continue d’enregistrer un excédent naturel qui s’est sensiblement amélioré durant la dernière
période.
Evolution du nombre des naissances
et des décès entre 1999 et 2005
CCPC
source : INSEE
300
253
250
228
228
224
235
199
195
200
195
150
163
100
163
160
155
2002
2003
166
145
Naissances
Décès
50
0
1999
2000
2001
2004
2005
Entre 1999 et 2005, à l’échelle de la CCPC, le nombre de décès est toujours nettement supérieur à celui des
naissances, situation qui se confirme par rapport à la période 1990-1999.
Par conséquent, la croissance de la population des ménages estimée d’après l’estimation de la Taxe
d’Habitation de 2006, ne trouve pas son origine dans un excédent naturel mais plutôt dans des apports
migratoires suffisants pour compenser le solde naturel négatif.
38
1.3 Une structure par âge vieillissante
Structure par âge de la population de la CCPC
Source : INSEE
plus de
75 ans
0-19 ans 20-39 ans 40-59 ans 60-74 ans
Effectifs 1999
3 341
3 727
3 762
3 155
1 831
Taux d’évolution
-1,4 %
-1,4 %
0,4 %
0,7 %
1,9 %
Répartition 1999
21,1 %
23,6 %
23,8 %
19,9 %
11,6 %
Finistère 1999
23,6 %
26,5 %
25,2 %
15,6 %
9%
France 1999
24,6 %
28,1 %
26,0 %
13,6 %
7,7 %
Structure comparée de la population par âge en 1999
source: INSEE
30
CCPC
26,5
23,6
25
23,8
23,6
25,2
21,1
Département
19,9
20
15,6
15
En 1999, le profil de la population
de la CCPC apparaît plus âgé que
celui du Finistère. Le poids des
plus de 60 ans est de 31,5 %
contre 24,6 % dans le
département. A l’inverse, les
jeunes adultes et les enfants sont
proportionnellement
moins
nombreux.
Cette tendance s’est accentuée
depuis 1990 avec un recul des
jeunes générations puisque le
renouvellement des familles a été
insuffisant. En parallèle, le poids
des
retraités
progresse,
accentuant le phénomène du
vieillissement.
11,6
9,0
10
5
0
0-19 ans
20-39 ans
40-59 ans
60-74 ans
75 ans et plus
L’indice de jeunesse5 permet de mesurer le dynamisme démographique.
Il est de 0,67 en 1999. Ainsi pour 100 personnes de plus de 60 ans, la
CCPC compte 67 jeunes de moins de 20 ans. C’est le ratio le plus faible
du Pays de Brest. Le vieillissement de la population de l’ensemble des
communes se traduit par la diminution de l’indice de jeunesse, passé de
0,84 en 1990 à 0,67 en 1999. Cet indice est nettement inférieur à celui
du Finistère (0,96) et surtout celui de la France (1,15).
Seule la commune de Lanvéoc possède un indice supérieur à 1 en 1990
et 1999. Ce taux résulte de la présence des militaires venus s’installer en
famille dans la commune. Pour les autres communes, les indices
s’échelonnent de 0,31 à Landévennec à 0,73 à Crozon. Cependant, les
indices de jeunesse des communes de Crozon et Camaret-sur-Mer sont
à relativiser compte tenu de l’existence, sur ces deux communes,
d’établissement d’hébergement pour personnes âgées.
5
Indice de jeunesse
Source : INSEE
Argol
Camaret-sur-Mer
Crozon
Landévennec
Lanvéoc
Roscanvel
Telgruc-sur-Mer
CCPC
Finistère
France
1990
0,52
0,72
0,98
0,26
1,68
0,46
0,62
0,84
1,12
1,33
1999
0,72
0,50
0,73
0,31
1,19
0,43
0,58
0,67
0,96
1,15
Rapport entre la population âgée de moins de 20 ans et la population âgée de plus de 60 ans
39
Dans les communes de Camaret-sur-Mer, Crozon et dans une moindre mesure Roscanvel et Telgruc-sur-Mer,
le phénomène du vieillissement s’accentue entre les deux recensements. Argol a vu le poids des plus de 60
ans diminuer et a amélioré son indice de jeunesse (de 0,52 à 0,72). Landévennec a connu également une
augmentation de celui-ci (0,26 à 0,31) mais la situation reste «préoccupante» puisque l’indice est le plus faible
de la CCPC.
Le vieillissement de la population est une des principales caractéristiques démographiques de ce territoire. Il
résulte de deux facteurs. D’une part, un vieillissement naturel de la population déjà présente depuis une
dizaine d’années. D’autre part, il est accentué par une migration de néo-retraités qui reviennent pour certains,
s’installer dans leur commune natale. Actuellement, les personnes de plus de 60 ans représentent plus d’un
tiers de la population de la presqu’île de Crozon, taux nettement supérieur aux autres territoires du Pays de
Brest.
Les conséquences de ce vieillissement sont multiples :
- une réduction du nombre de personnes par ménage,
- des personnes âgées qui se retrouvent souvent seules dans un logement trop grand et inadapté à leurs
besoins,
- une demande grandissante en matière de services et d’hébergements spécifiques destinés à cette
population.
A l’échelle du Pays de Brest, le
processus
du
vieillissement
concerne surtout la presqu’île de
Crozon. Ainsi, en 1999, hormis
Lanvéoc, le poids des plus de 70
ans représente plus de 15,5 % de la
population de chaque commune,
contre 11,5 % en moyenne pour le
Pays de Brest.
Cette tendance est corroborée en
2003 par les données Filocom, qui
indiquent que l’âge médian est de
63 ans chez les propriétairesoccupants, catégorie qui représente
73 % de la population résidente.
40
1.4 Une augmentation du nombre de ménages accompagnée d’une réduction de leur
taille
1.4.1 - Un nombre de ménages en hausse
Nombre de ménages entre 1982 et 2004
Source : INSEE et Taxe d’Habitation – DGI
Taux d'évolution annuel (en % par an)
CCPC
1982
1990
1999
2006
(selon la TH)
1982-1990
1990-1999
1999-2006
Nombre de ménages
5 826
6 418
6 854
7 449
1,22 %
0,73 %
1,20 %
Durant la période 1999-2004, la croissance du nombre de ménages6 est de 1,20 % par an sur l’ensemble du
territoire. Elle est plus élevée que le taux annuel de la période précédente qui atteignait 0,73 % par an et
retrouve le niveau qu’elle affichait durant les années 1980.
Cette hausse constitue une tendance démographique importante qui s’opère à l’échelle nationale et à laquelle
les communes de la presqu’île n’échappent pas : le desserrement des ménages7.
1.4.2 - Une prédominance des petits ménages
L’augmentation du nombre de ménages s’est traduite par une hausse du nombre de petits ménages,
composés d’une ou deux personnes.
Répartition des ménages selon le nombre de personnes en 1999
CCPC
source : INSEE
40%
35%
34,4%
33,7%
CCPC
30%
Département
25%
20%
13,1%
15%
11,8%
10%
5,6%
5%
1,4%
0%
1 personne
2 personnes
3 personnes
4 personnes
5 personnes
6 personnes ou
plus
Le ménage désigne les occupants d’une même résidence principale sans que ces personnes ne soient nécessairement unies par
un lien de parenté, un ménage peut correspondre à une personne.
7 Le desserrement résulte de la décohabitation définie comme le moment où une personne quitte un ménage pour en former un
autre. Les deux principales formes de décohabitation sont la décohabitation juvénile (un jeune quitte ses parents) et l’éclatement
familial consécutif à la séparation d’un couple.
6
41
Le vieillissement démographique, se caractérise en 1999 par une proportion élevée de personnes isolées et
de celles vivant en couple. La part des ménages constitués de trois personnes et plus, correspondant aux
familles avec au moins un enfant, est nettement inférieure à la moyenne départementale.
Composition des ménages
Source : INSEE
CCPC
1 pers
2 pers
3 pers
4 pers
5 pers
6 pers ou plus
1990
1 938
1 973
919
958
475
155
1999
2 360
2 311
895
810
383
95
Solde
422
338
-24
-148
-92
-60
Variation en % par an
2,21 %
1,77 %
-0,29 %
-1,85 %
-2,36 %
-5,29 %
Entre 1990 et 1999, ce sont les ménages constitués d’une personne (+2,21 % par an) ou de deux personnes
(+1,77 % par an) qui ont vu leur nombre le plus augmenter. Les familles surtout les plus nombreuses se sont
amenuisées relativement rapidement.
Il est intéressant de voir l’évolution du nombre de ménages entre 1999 et 2004-2006 dans les communes
recensées. L’interprétation des données de l’INSEE indique une augmentation du nombre de ménages dans
toutes les communes sauf à Landévennec :
- Camaret-sur-Mer : 1,8 % (+ 23 ménages)
- Lanvéoc :
7,6 % (+ 54 ménages)
- Roscanvel :
8,7 % (+ 33 ménages)
- Landévennec : 0 % (nombre de ménages stable)
De plus, dans les quatre communes, cette augmentation du nombre de ménages s’est également
accompagnée d’une diminution de leur taille.
1.4.3 - Une diminution de la taille moyenne des ménages
De 1982 à 1999, la taille moyenne des ménages (nombre moyen des occupants par résidence principale) est
continuellement inférieure à l’indice départemental. Mais le rythme de diminution n’y est pas plus marqué
entre 1990 et 1999 qu’entre 1982 et 1990. En 1999, la taille moyenne des ménages de la CCPC est de 2,25
contre 2,32 à l’échelle départementale.
Evolution de la taille moyenne des
ménages entre 1982 et 1999
source : INSEE
2,90
2,80
2,70
2,60
2,50
2,40
2,30
2,20
2,10
2,00
2,76
2,71
2,54
2,47
2,32
2,25
CCPC
Département
1982
1990
1999
42
Evolution de la taille moyenne des ménages par commune entre 1982 et 2004-2006
Source : INSEE
Argol
Camaret sur Mer
Crozon
Landévennec
Lanvéoc
Roscanvel
Telgruc sur Mer
CCPC
1982
2,72
2,69
2,70
2,38
2,91
2,36
2,81
2,71
1990
2,60
2,35
2,48
2,13
2,74
2,18
2,54
2,47
1999
2,52
2,06
2,26
2,05
2,47
2,06
2,35
2,25
2004
2006
2,0
2,0
2,4
2,3
Taux d'évolution annuel
1982-1990
1990-1999
CCPC
Finistère
-1,16 %
-1,03 %
-1,02 %
-1,02 %
En 1999, Lanvéoc, Telgruc-sur-Mer et Argol affichent les tailles moyennes de ménages les plus élevées de la
CCPC. A l’inverse, les communes de Landévennec, Camaret-sur-Mer et Roscanvel sont celles où les familles
sont les moins représentées. Toutefois, il faut noter qu’en 2004, Roscanvel affiche une taille moyenne des
ménages de 2,3 contre 2,06 en 1999, grâce à l’arrivée de nouvelles familles.
43
1.5 Evolution des effectifs scolaires : hausse récente en élémentaire
Le territoire compte six écoles élémentaires publiques situées à Argol, Crozon, Camaret-sur-Mer, Lanvéoc,
Roscanvel et Telgruc-sur-Mer et une école privée à Crozon. Il dispose également de trois collèges : un
établissement public et privé à Crozon et un établissement public à Camaret-sur-Mer.
Evolution des effectifs scolaires des
établissements publics et privés de la CCPC
source : Académie de Rennes
1 000
935
950
900
885
894
883
845
862
850
Collèges
800
Ecoles élémentaires
750
700
724
702
717
709
687
650
666
600
2001-2002
2002-2003
2003-2004
2004-2005
2005-2006
2006-2007
1.5.1 Une augmentation des effectifs en élémentaire depuis 2003
Après une baisse générale des effectifs entre 2001 et 2003, une amélioration se dessine avec un
accroissement de 90 élèves entre les rentrées de 2003 et 2006. L’évolution des effectifs scolaires des
établissements est la suivante :
- l’école primaire publique de Crozon enregistre une baisse de ses effectifs avec une perte de 40 élèves entre
2001 et 2006 lorsque parallèlement l’école privée Diwan gagne environ 25 élèves supplémentaires.
- dans les communes voisines de Camaret-sur-Mer, Lanvéoc et Telgruc-sur-Mer, les effectifs sont en hausse
avec des gains situés entre une dizaine et une vingtaine d’enfants. Ce phénomène correspond probablement
à l’arrivée récente de nouveaux arrivants.
- l’école publique d’Argol a perdu une dizaine d’enfants.
- celle de Roscanvel affiche des effectifs stables durant cette période.
1.5.2 Un nombre d’élèves en recul dans les collèges
Globalement depuis 2002, les collèges de la presqu’île font face à une chute des effectifs : une petite
quarantaine d’élèves en moins en quatre ans, passant d’un total de 724 à 687 collégiens. Ce phénomène lié à
la démographie est enregistré d’une manière globale en France. Seul, le collège public de Crozon affiche des
effectifs stables. Toutefois, on peut penser que l’amélioration de la situation en primaire devrait se répercuter
dans les prochaines années dans les collèges.
Au regard du nombre d’habitants de la CCPC, ces équipements répondent largement aux besoins de la
population. A titre de comparaison, la Communauté de Communes de Plabennec et des Abers, qui est deux
fois plus peuplée (33 814 habitants en 1999), ne dispose que d’un seul collège pour 13 communes.
Par ailleurs, la pérennité de ces établissements dépend du nombre d’élèves inscrits, or le diagnostic a montré
un solde naturel déficient et un vieillissement accentué de la population. Les élus soulignent déjà la difficulté
44
de maintenir l’ouverture du collège de Camaret-sur-Mer par manque d’effectifs. Une réflexion sur le maintien
de ces établissements semble nécessaire. La solution consistera peut-être à réaliser un regroupement
éventuel des unités d’enseignement. Cette possibilité est actuellement étudiée en coopération avec le Conseil
Général du Finistère, propriétaire des terrains et des bâtiments des collèges publics.
DEMOGRAPHIE
A retenir…
- Une configuration de presqu’île qui « isole » le territoire du reste du Pays de Brest
- Une accélération récente de la croissance démographique depuis 1999, grâce à l’arrivée de nouveaux
résidents
- Une population au caractère vieillissant, renforcée par un solde naturel négatif et des apports migratoires
insuffisants jusqu’en 1999
- Une augmentation du nombre de petits ménages, synonyme du vieillissement
- Une évolution à la hausse des effectifs élémentaires
45
2. Contexte socio-économique
2.1 Un emploi qui s’érode entre 1990 et 1999
En 1999, la CCPC compte 5 733 emplois. Deux pôles d’emplois sont particulièrement développés : Crozon
avec 2 606 emplois et Lanvéoc avec 1 842 emplois. L’important dispositif militaire (Ecole navale et base
aéronavale) apporte la majorité des emplois à Lanvéoc et une part non négligeable à Crozon.
Emploi au lieu de travail en 1999
source : INSEE
3000
2606
2500
1842
2000
1500
1000
597
337
500
161
116
74
0
on
oz
r
C
l
er
er
ve
r- m
an
r -m
u
c
u
s
s
t-s
cRo
re
ru
a
g
l
m
Te
Ca
oc
vé
n
La
l
go
Ar
c
ne
en
v
é
nd
La
Au cours de la décennie 1990, la CCPC a enregistré une progression de 7 % du nombre d’emplois.
Cependant, cette augmentation est principalement due à un nouveau mode de comptage. En effet, depuis
1999, le recensement du nombre d’actifs intègre les militaires qui étaient comptabilisés précédemment comme
actifs à Brest. Ainsi Lanvéoc (+56 %) et Roscanvel (+39 %) connaissent une augmentation importante de leur
nombre d’emplois. Mais pour les autres communes de la CCPC, le nombre d’emplois diminue, notamment à
Camaret-sur-Mer qui enregistre une baisse de 12 % (-79 emplois).
Globalement, on peut supposer que le nombre d’emplois de la CCPC, autres que militaires, a diminué
entre 1990 et 1999. Cette baisse peut être reliée à la faible proportion d’actifs que compte la presqu’île de
Crozon.
46
2.2 Des migrations domicile-travail limitées
En 1999, la presqu’île compte 5 986 actifs dont 5 154 actifs occupés. Ils sont 77 % à travailler et résider
dans la presqu’île dont plus de la moitié (57 %) occupe un emploi à proximité immédiate de leur lieu de
résidence. Contrairement au reste du Pays de Brest, les habitants de la CCPC sont donc peu
concernés par les migrations domicile-travail.
Mais pour les migrations pendulaires qui s’effectuent, elles se font surtout à destination des communes
de BMO qui concentrent à elles seules 70 % de l’emploi du Pays de Brest.
En 1999, 1 200 personnes font quotidiennement la navette entre la presqu’île de Crozon et
l’agglomération brestoise, dont 914 actifs entrants et 310 actifs sortants.
De plus, la situation géographique de la presqu’île induit des échanges importants avec le Pays de
Quimper-Cornouaille puisque 745 personnes s’y rendent chaque jour.
Au total, ce sont 1 483 non résidents qui viennent quotidiennement dans la presqu’île de Crozon et 812
actifs résidants qui travaillent à l’extérieur de leur lieu de résidence.
Malgré son caractère péninsulaire, ces données révèlent que le territoire est relativement attractif du
point de vue économique. Ainsi, la CCPC ne fonctionne pas comme un modèle périurbain classique,
mais plutôt comme un pourvoyeur d’activité «indépendant».
2.3 Une évolution favorable de l’emploi salarié privé depuis 2000
En 1999, l’emploi salarié privé, qui représente 22 ,6 % de l’emploi total, connaît une croissance
importante de ses effectifs notamment entre 2000 et 2006. Corrélée à la tendance observée à l’échelle
du Finistère, le rythme de croissance de la CCPC est même supérieur à celui du reste du département
à compter de 2002.
Evolution du nombre d'emplois salariés privés entre 1993 et 2006
Base 100 en 1993
source : UNEDIC, situation au 31 décembre
1726
145
1672
140
135
1607
Finistère
1577
CCPC
192360
130
1463
125
189701
177693
173114
165607
162108
120
115
110
186790
1502
184265 185241
181220
1409
158798
Les valeurs indiquées
correspondent
au nombre d'emplois.
1297
154807
151189
1283
1258 1261
147360
1229
1220
100
1188
95
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
105
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
prov
Hormis Landévennec, toutes les communes ont enregistré une hausse de l’emploi salarié privé entre
1998 et 2006. Au total ce sont 443 créations d’emplois qui ont vu le jour en huit ans.
Nombre d’emplois salariés privés en 1998 et 2006
Source : UNEDIC
Argol
23
31-12-2006
(provisoire)
50
Camaret sur mer
221
237
16
Crozon
746
1 027
281
Landévennec
14
12
-2
Lanvéoc
188
209
21
Roscanvel
2
4
2
Telgruc-sur-mer
89
187
98
1 283
1 726
443
165 607
192 360
26 753
31-12-1998
CCPC
Département
Variation
1998-2006
27
48
2.4 Un développement économique tourné essentiellement vers le tourisme et
l’économie résidentielle
Répartition de l'emploi par secteur d'activité économique en 1999
Source INSEE
Agriculture
6%
Industrie
7%
Commerce
10%
Construction
5%
Tertiaire
72%
2.4.1 Un secteur primaire en déclin
En 1999, le secteur primaire (agriculture et pêche) ne représente que 6 % de la totalité de l’emploi du
territoire, contre 12 % pour le Pays de Brest. Le secteur agricole, en perte de vitesse, connaît ainsi une
diminution importante du nombre d’exploitations.
2.4.2 Un secteur secondaire limité
En 1999, l’industrie constitue 7 % de l’emploi presqu’îlien. En 2002, selon l’INSEE et la base de
données SIRENE, 1 096 entreprises sont implantées dans la CCPC, dont plus de la moitié n’emploie
aucun salarié :
- l’artisanat et le petit commerce sont très développés puisque les établissements de moins de 5
salariés constituent 86 % de l’ensemble des activités,
- au contraire, les établissements de 10 à 19 salariés et ceux de plus de 20 salariés sont peu nombreux
et représentent à peine 10 % de l’ensemble des activités.
Les emplois concernés sont généralement peu qualifiés et les revenus correspondants souvent
insuffisants pour permettre à certains ménages, notamment les plus jeunes, d’accéder à la propriété sur
la presqu’île.
49
2.4.3 Un secteur tertiaire développé
L’attractivité de la presqu’île de Crozon et son isolement favorise le développement d’une activité
tertiaire de proximité. En 1999, selon l’INSEE ce secteur est majoritaire avec 72 % de l’emploi
presqu’îlien. En 2004, cette tendance se confirme, d’après l’INSEE et le fichier sur la connaissance
locale de l’appareil productif, le secteur tertiaire constitue plus des deux tiers des emplois offerts sur le
territoire tandis qu’il représente seulement 52 % de l’emploi à l’échelle du Pays de Brest hors BMO et
68 % au sein de BMO.
Emploi salarié en équivalent temps plein dans la CCPC en 2004
(hors MSA, Défense nationale et Intérim)
Source : INSEE - Clap 2004
Secteurs d’activité
Education, santé, action sociale
Commerce
Services aux particuliers
Administration
Construction
Services aux entreprises
Industries de biens d’équipement
Transports
Industries agro-alimentaires
Activités financières
Activités immobilières
Industries de biens de consommation
Energie, industrie de biens intermédiaires, industrie automobile
Total
•
Nombre d’emplois
434
415
376
223
120
108
73
55
46
37
25
19
secret statistique
1 957
Part
22,1%
21,2%
19,2%
11,4%
6,1%
5,5%
3,7%
2,8%
2,3%
1,9%
1,3%
1%
100%
Le poids du secteur public
En 2004, les parts de l’éducation, la santé, l’action sociale et des services aux particuliers sont
majoritaires avec 41,3 % de l’emploi salarié public et privé. Compte tenu du vieillissement de la
population et de l’installation croissante de retraités dans les communes de la CCPC, les services de
santé sont un secteur non négligeable même s’ils semblent insuffisants. Les communes de Roscanvel
et d’Argol disposent uniquement de soins infirmiers et l’hôpital local de Crozon ne permettra pas à
terme de répondre en totalité à la demande croissante en matière de santé.
•
Une offre en équipements commerciaux très développée
Le secteur commercial concentre 21,2 % de l’emploi salarié. Les communes de la presqu’île de Crozon
proposent une offre commerciale diversifiée, dans la moyenne du Pays de Brest.
Ce développement commercial est lié :
- au grand nombre de résidents de la presqu’île qui y travaillent et qui consomment sur place,
- à l’activité touristique très développée qui subsiste au-delà de la période estivale.
50
•
Loisirs et tourisme : moteurs du développement
Le territoire de la presqu’île compte deux ports de plaisance, l’un à Morgat (Crozon) et l’autre à
Camaret-sur-Mer, deux cinémas, une piscine et quatre musées. Toutes les communes disposent
d’équipements de loisirs de «base» : terrain de football, terrain de tennis ou bibliothèque.
La CCPC dispose également d’un grand nombre d’équipements et de services à la personne liés aux
loisirs et au tourisme. Elle se situe au-dessus de la moyenne du Pays de Brest. Ce taux d’équipement
s’explique par :
- son caractère péninsulaire, qui l’isole des autres territoires et qui la pousse à se développer de
manière « autosuffisante »,
- son attractivité touristique, qui nécessite un grand nombre de services pour répondre à une population
multipliée par quatre en haute saison.
Ainsi, l’activité touristique de la presqu’île a contribué à développer une offre culturelle et de loisirs non
négligeable malgré un nombre d’habitants réduit.
La vocation touristique du territoire est indéniable et l’équipement touristique est supérieur aux autres
Communautés de Communes du Pays de Brest.
Le territoire dispose d’une large
gamme d’hébergement à vocation
touristique. En 2007, le Comité
Départemental
du
Tourisme
dénombre 29 161 lits touristiques,
comprenant
l’hébergement
marchand et les résidences
secondaires. Crozon est d’ailleurs
la commune du Pays de Brest qui
en offre le plus grand nombre avec
14 277 unités.
Au sein de ce secteur, la location
saisonnière est bien développée.
De nombreux non professionnels
profitent aussi de ce créneau pour
louer leur maison meublée durant
la saison estivale.
Les autres modes d’hébergement
sont de bonne qualité (sept
campings
d’un
classement
supérieur ou égal à 3 étoiles).
51
2.5 Une population active vieillissante
En 1999, la CCPC compte 5 946 actifs soit 38 % de la population totale. De plus, leur nombre n’a
pratiquement pas augmenté depuis 1982 (+1,6 %), alors que l’ensemble du Pays de Brest connaît une
progression de 15,4 %.
Composition de la popula tion pa r âge et pa r sex e en 1990 et 1999
source : INSEE
4000
plus de 60 ans
103
62
40-59 ans
3500
3000
20-39 ans
15-19 ans
1476
1577
66
2500
141
2000
1000
1096
788
1500
2117
1884
1249
1207
500
57
0
Hommes
1990
36
30
Femmes
16
Hommes
Femmes
1999
Entre 1990 et 1999, la population active se caractérise par :
- une progression de la population active féminine (+12,1 %)
- une diminution importante du nombre d’actifs masculins (-5,2 %), tandis que la population
active augmente faiblement (1,1 %) dans l’ensemble des communes.
Ces tendances peuvent s’expliquer par un vieillissement de la population et des actifs, supérieur à la
moyenne. En effet, le nombre de jeunes actifs de moins de 25 ans a baissé de près de 32 %, et celui
des actifs de 40 à 59 ans a augmenté seulement de 18 % entre 1990 et 1999.
52
2.6 Chômage et minima sociaux : une situation sociale qui s’améliore mais qui
reste fragile
2.6.1 Le chômage
•
en 1999
Selon l’INSEE, lors du recensement général de 1999, la part des chômeurs représente 13 % de la
population active de la CCPC soit 830 actifs concernés. Elle se situe au-dessus de la moyenne du Pays
de Brest hors BMO (8 %).
Durant la période 1990-1999, le nombre de demandeurs d’emploi a diminué de près de 5 % à l’échelle
intercommunale, contre seulement 2% pour le Pays de Brest (hors BMO). Cette diminution du
chômage, entre 1990 et 1999, peut s’expliquer d’une part par la baisse importante du nombre de jeunes
de moins de 25 ans (-32 %) mais aussi par le manque de perspectives professionnelles qui poussent
certains d’entre eux à quitter le territoire.
Taux de chômage selon l'âge en 1990 et 1999
source : INSEE
30
26,6 26,2
25
1990
1999
20
14,1
15
12
12,4
13,2
11,9
9,7
10
5
0
15-24 ans
24-29 ans
50 ans et plus
Total
La situation de la CCPC de Crozon est unique à l’échelle du Pays de Brest. Non seulement la
population active est minoritaire (38 % de la population totale en 1999), mais en plus elle affiche un taux
de chômage important.
53
Selon les communes, le taux de chômage connaît des disparités. En 1999, il atteint 10 % à Argol,
Landévennec et Telgruc-sur-Mer et 15 % à Camaret-sur-Mer voire même 17 % à Roscanvel.
Ces différences s’expliquent pour partie par la position géographique des communes. Situées à l’est de
la presqu’île, Argol, Telgruc-sur-Mer et Landévennec sont plus accessibles, facilitant ainsi les migrations
domicile-travail vers d’autres pôles d’emploi. Les possibilités d’emploi sont donc plus élevées et le taux
de chômage réduit. À l’inverse, Roscanvel étant la commune la plus enclavée, sa localisation limite la
mobilité des actifs.
D’après les recensements de 2004 et 2006, le taux de chômage des communes recensées diminue, à
l’exception de celui de Camaret-sur-Mer. Les situations sont contrastées : Lanvéoc (-4,8 points) et
Roscanvel (-2,5 points) connaissent une baisse importante du nombre de chômeurs, mais Camaret-surMer enregistre une hausse de 1,4 point avec 16,5 % de chômeurs en 2004.
Taux de chômage en 1999 et 2004-2006
Source : INSEE
Communes
recensées
Camaret-sur-Mer
Roscanvel
Lanvéoc
Landévennec
Taux de chômage
1999
15,1 %
17,2 %
12,7 %
12,0 %
Taux de chômage
(2004-2006)
16,5 %
14,7 %
7,9 %
9,9 %
54
•
en 2006
En 2006, l’ANPE recense 560 demandeurs d’emploi en fin de mois, de catégorie 18, qui résident dans la
CCPC, dont plus de la moitié sont domiciliés à Crozon et 16 % à Camaret-sur-Mer.
Demandeurs d’emploi de catégorie 1 en 2006
Source : ANPE
Communes
Crozon
Camaret-sur-Mer
Telgruc-sur-Mer
Lanvéoc
Argol
Roscanvel
Landévennec
CCPC
Effectifs
302
90
51
49
30
26
12
560
Part
53,9 %
16,1 %
9,1 %
8,8 %
5,3 %
4,6 %
2,2 %
100 %
Les demandeurs d'emploi sont classés en huit catégories, selon la nature de l'emploi qu'ils recherchent et leur disponibilité.
La catégorie n°1 correspond aux demandeurs d’emploi à la recherche d’un Contrat à Durée Indéterminée à temps plein,
n’ayant eu aucune activité au cours du dernier mois ou ayant eu une activité d’une durée n’excédant pas 78 heures.
8
55
Répartition par âge et par commune des chômeurs de catgéorie 1 en 2006
source : ANPE
100%
12,2%
90%
13,6%
20,0%
9,8%
80%
70%
60%
60,0%
64,6%
50%
60,0%
78,4%
40%
30%
20%
27,8%
10%
21,9%
20,0%
11,8%
0%
Argol
Camaret-sur-Mer
moins 25 ans
Crozon
25-49 ans
Telgruc-sur-Mer
50 ans et plus
Les communes de Landévennec, Lanvéoc et Roscanvel sont non renseignées pour des raisons de
secret statistique.
Comme en 1999, le chômage des jeunes affecte sensiblement le territoire. A ce titre, Camaret-sur-Mer
est la commune la plus touchée avec 28 % des chômeurs de catégorie 1, âgés de moins de 25 ans. Ce
phénomène s’explique en partie par le fait que la CCPC concentre le plus fort taux de jeunes sans
qualification du Pays de Brest (données Compas de 2005)9.
Par ailleurs, le chômage des actifs proches de la retraite est également problématique. A Argol, 20 %
des chômeurs sont âgés de plus de 50 ans. Il s’agit essentiellement de femmes et de chômeurs de
longue durée.
9 «Territoire d’Action Sociale de Landerneau-Crozon – synthèse des problématiques sociales» Conseil général du Finistère,
décembre 2005
56
2.6.2 Bénéficiaires des minima sociaux10
Depuis ces trois dernières années le nombre de Rmistes reste stable dans la CCPC, ils sont environ
270 en 2005.
Bénéficiaires du RMI en 2005
Nombre de Rmistes
(au 1er janvier 2005)
CCPC
% de Rmistes
dans la population locale
1,3 %
Pays de Brest
1,3 %
Finistère
1,52 %
Bretagne
Souce CAF
Landévennec
6
16
17
Roscanvel
24
136
1,06 %
Lanvéoc
Argol
46
25
Telgruc-sur-Mer
Camaret-sur-Mer
Crozon
A l’échelle du territoire, la part de personnes en situation précaire qui bénéficie du RMI est équivalente
à celle du Pays de Brest. Ce chiffre n’est pas alarmant car il est plus rare de voir de forts taux de
précarité dans les territoires ruraux tels que la presqu’île de Crozon, qu’au sein des grandes
agglomérations. Cependant cette précarité existe et il est nécessaire de la prendre en compte, en
particulier dans un territoire où il est difficile de se loger.
De plus, la CCPC présente une proportion relativement élevée d’allocataires de la CAF sous le seuil de
bas revenus, ils sont 26 % d’entre eux à percevoir moins de 738,9 € par mois (niveau par unité de
consommation). Avec la Communauté de Communes de l’Aulne Maritime, le territoire se positionne
parmi ceux du Pays de Brest les plus affectés par cette précarité.
10
Les minima sociaux regroupent les allocations de type RMI, Allocation Adultes Handicapés et Allocation Parent Isolé.
57
2.7 Catégories socio-professionnelles et revenus des ménages
2.7.1 Une structure socio-professionnelle dominée par les retraités
Concernant
les
catégories
socioprofessionnelles, le profil de la population
de la CCPC se distingue de celui des
autres territoires du Pays de Brest. Ainsi le
nombre de retraités y est beaucoup plus
élevé en 1999. Ils sont 5 294 et
représentent le tiers de la population. Ce
nombre n’a d’ailleurs cessé d’augmenter
entre 1990 et 1999 (+13 %).
Les catégories socioprofessionnelles les
plus représentées sont les artisanscommerçants et les employés. Ce
phénomène
peut
s’expliquer
par
l’importance du secteur de l’hôtellerie et de
la restauration qui constitue près de 15 %
de l’ensemble des entreprises du territoire.
Au contraire, la petite taille des entreprises et la faible présence industrielle entraîne une sousreprésentation des ouvriers, des professions intermédiaires (techniciens, agents de maîtrise…) ainsi
que des cadres supérieurs.
2.7.2 Des conditions d’emploi moins favorables que dans le reste du Pays de Brest
Les emplois de la Défense nationale
relevant du secteur de la fonction publique
et les activités liées au tourisme (emploi
généré par la restauration, l’hébergement,
le loisir et les commerces,...) prédominent.
Les actifs en Contrat à Durée Indéterminée
sont majoritaires (30 % à temps complet et
11 % à temps partiel). Ces taux restent
inférieurs à la moyenne du Pays de Brest.
Les actifs en Contrat à Durée Déterminée
représentent 12 % de la population active,
taux supérieur à celui du Pays de Brest.
Cette tendance peut s’expliquer par le rôle
important du tourisme qui a très souvent
recours aux emplois saisonniers.
58
2.7.3 Un revenu fiscal médian des ménages «dans la moyenne» des territoires voisins
Il existe des différences de revenus fiscaux médians11 entre les différentes intercommunalités du Pays
de Brest. À l’exception de certaines communes littorales, plus on s’éloigne de Brest, plus le revenu
fiscal par habitant diminue.
Revenus fiscaux médians des ménages par UC en 2004
source : DGI
17000
16626
16561
16500
16021
16005
16000
15750
15500
15166
14818
CCPC
CC
Lesneven
côte des
légendes
15000
14818
14500
14000
13500
CC Pays
Iroise
CC Pays
Landerneau
Daoulas
BMO
Pays de
Brest
CC Pays
Plabennec et
ses abers
CC Aulne
Maritime
En 2004, le revenu fiscal médian de la CCPC par unité de consommation11 s’élève à 15 166 €. Cette
moyenne est inférieure à celles de BMO (16 021 €) et du Pays de Brest (16 005 €). Cette relative
faiblesse des revenus fiscaux est en partie liée aux fortes proportions de retraités et actifs agricoles
dont les revenus ont été affectés par les difficultés économiques de ce secteur, mais également à la
faible représentation des cadres supérieurs parmi la population.
Cependant, ces données ne prennent pas en compte les revenus des propriétaires de résidences
secondaires qui jouent un rôle prépondérant dans l’économie de la presqu’île de Crozon.
11
Le revenu fiscal par unité de consommation (UC) présente l'avantage de relativiser le niveau de revenu par rapport à la
composition du ménage fiscal. Par rapport au revenu d'une personne, il permet de prendre en compte les économies
d'échelle résultant de la vie en groupe. Le revenu exprimé par UC devient un revenu par équivalent adulte, comparable d'un
lieu à un autre et entre ménages de compositions différentes. Le nombre d'UC d'un ménage est évalué selon la définition
utilisée par l'INSEE et par EUROSTAT : le premier adulte du ménage compte pour 1 UC ; les autres personnes de 14 ans ou
plus comptent chacune pour 0,5 UC ; les enfants de moins de 14 ans comptent chacun pour 0,3 UC.
59
Globalement à l’échelle du Finistère, en 2004, les niveaux de revenus de Crozon, Roscanvel et Telgrucsur-Mer sont comparables à ceux observés dans les secteurs périurbains de Brest, Morlaix ou Quimper
(entre 15 500 et 17 000 €). Au contraire, Camaret-sur-Mer, Lanvéoc, Landévennec et surtout Argol
affichent des revenus médians compris entre 12 500 à 15 500 €, à l’image de ceux du Centre-Finistère.
60
Evolution des revenus fiscaux médians par unité de consommation en euros constants de 2000 à 2004
Entre 2000 et 2004, le revenu fiscal médian a progressé de 14,3 % à l’échelle de la CCPC. Quelques
communes ont enregistré une forte progression : Crozon (+7,3 %), Lanvéoc (+6,9 %) et Telgruc-sur-Mer
qui enregistre la hausse la plus importante de la CCPC (+9,1 %). Ce sont ces mêmes communes qui
affichent les revenus médians les plus élevés en 2004. Ces hausses résultent probablement de l’arrivée
récente de nouveaux résidents dont les revenus sont supérieurs à ceux des presqu’îliens.
61
2.8 Une faible motorisation
La relative faiblesse des niveaux de revenus des ménages de la presqu’île explique pour partie le taux
non négligeable de non-motorisation enregistré à l’échelle intercommunale : 13,1% des ménages ne
disposent pas de voiture en 1999. Cette faible mobilité est également à mettre en relation avec le
phénomène de vieillissement que connaît le territoire.
Part des ménages disposant au moins d’une voiture (en %)
source : INSEE
Argol
Crozon
Telgruc-sur-Mer
Lanvéoc
Roscanvel
Landévennec
Camaret-sur-Mer
CCPC
1999
95,1
93,5
93,1
86,2
85,8
80
74,7
86,9
2004
88,1
88,9
85,5
78,3
En 1999, Argol, Crozon et Telgruc-sur-Mer sont les communes dans lesquelles les parts de ménages
motorisés sont les plus élevées, supérieures à 93%. Camaret-sur-Mer, située à l’extrémité de la
presqu’île, affiche quant à elle la part la plus faible (74,7%).
Ce constat met aussi en exergue les insuffisances de réseaux et de dispositifs de transports collectifs
qui pénalisent les populations les plus précarisées et constituent un frein à leur insertion sociale et
professionnelle.
CONTEXTE SOCIO-ECONOMIQUE
A retenir…
- Une réduction de l’emploi entre 1990-1999
- Un emploi salarié privé en hausse depuis 2000
- L’économie résidentielle : pilier du développement économique
- Une population active en baisse, qui vieillit
- Un chômage qui diminue dans les communes recensées dernièrement
- Un revenu médian inférieur à celui du Pays de Brest
62
3. Parc de logements
3.1 Structure du parc en 1999
3.1.1 Un développement de l’habitat qui profite essentiellement aux résidences secondaires
En 1999, la CCPC compte 11 194 logements. Entre 1990 et 1999, le parc de logements s’est accru de
0,87 % par an, ce rythme est inférieur à celui enregistré à l’échelle du Finistère (1,10 %).
Ce développement a profité essentiellement aux résidences secondaires (+1,35% par an) et dans une
moindre mesure aux résidences principales (+0,73 % par an). En 1999, le parc de résidences
secondaires représente 31,4 % des logements de la CCPC, taux le plus élevé des territoires
intercommunaux du Finistère. En 9 ans, elles ont augmenté de 300 unités traduisant ainsi, l’attractivité
croissante du territoire en tant que destination privilégiée pour les vacances.
Le taux de vacance est de 6,7 % en 1999, en légère baisse depuis 1990 (-0,2 point). Ce niveau permet
au marché de fonctionner normalement sans être sous tension.
Parc de logements
Source : INSEE,
CCPC
Finistère
INSEE 1990
INSEE 1999
Résidences principales
6 418
7 449 81,8 % 7 449
59%
80,4%
Résidences secondaires
et logements occasionnels
3229 30,1 % 3 814 11,8 % 3 814 37%
13.7 %
Logements vacants
712
5,8 %
Total
10 359
62 %
6,9 %
5,8 %
TH 2006
INSEE 1999
4%
11 194
Taux d'évolution 1999-2006
Source : INSEE
Total des
logements
CCPC
Finistère
1,10 %
Résidences
principales
0,73 %
1,17 %
Résidences
secondaires
1,35 %
1,38 %
Logements
vacants
0,55 %
-1,40 %
63
3.1.2 Des situations disparates selon les communes
•
Un essor de la résidence secondaire…
A l’échelle du Finistère, toutes les communes de la presqu’île se distinguent par des proportions de
résidences secondaires très importantes, comparables à celles des communes du littoral sud et de
certaines de la côte nord. Ce phénomène s’est probablement accentué depuis 1999.
Entre 1990 et 1999, le parc de résidences secondaires est en forte hausse à Argol (+3,22 % par an) et
Camaret-sur-Mer (+2,07 % par an). Crozon (+1,59 % par an), Landévennec (+1,21 % par an) et
Roscanvel (+0,81 % par an) ont enregistré des hausses moindres. A l’inverse, la commune de Telgrucsur-Mer, accuse une diminution (-1,70 % par an). Les disparités entre communes peuvent refléter des
contrastes selon leur vocation touristique. D’après les agents immobiliers rencontrés, certaines
communes sont davantage prisées que d’autres. Ainsi, les communes du nord et de l’intérieur de la
presqu’île véhiculent une image moins «vendeuse» du point de vue touristique.
64
Résidences secondaires dans
le parc de logements en 1999 et 2006
Source : INSE et TH -DGI
1999 (INSEE)
RS
Roscanvel
Landévennec
Crozon
Argol
Camaret-sur-Mer
Telgruc-sur-Mer
Lanvéoc
CCPC
385
146
1 863
149
587
233
153
3 516
Résidences
secondaires
/ Parc total
49,3 %
44,3 %
33,6 %
31,2 %
29,2 %
21 %
16,1 %
31,4 %
Estimations
2006 (TH)
RS
408
143
2 059
90
675
249
190
3814
Plus de la moitié du parc de résidences
secondaires de la CCPC se situe dans
la commune de Crozon. Elles
représentent au sein du parc
communal, un tiers des logements.
La part des résidences secondaires sur
l’ensemble des logements varie selon
les communes. A Roscanvel près de
50 % des logements sont destinés à la
résidence secondaire. C’est le taux le
plus important des communes du Pays
de Brest. En revanche à Lanvéoc où la
présence des militaires est la plus forte,
ce taux n’atteint que 16 %.
Les résidences secondaires font l’objet de trois usages distincts :
- une utilisation fréquente durant les week-ends et les vacances scolaires, qui ne signifie pas
nécessairement une installation définitive à moyen terme,
- une utilisation très ponctuelle pouvant concernée des personnes ayant hérité d’un logement. Ces
logements ne font pas toujours l’objet d’un entretien suivi.
- d’autre part, il existe des installations définitives de retraités, phénomène qui occasionne à terme une
transformation des résidences secondaires en résidences principales.
65
… qui se traduit par une diminution de la vacance
Le phénomène de la vacance12 trouve son origine dans plusieurs causes :
- le marché est complètement saturé,
- l’offre ne correspond pas à la demande,
- les biens, trop vétustes ne peuvent plus être habités,
- les propriétaires trop âgés sont en maison de retraite,
- des conflits d’héritage qui empêchent la vente ou la location du logement.
En 1999, Roscanvel affiche le taux de vacance le plus faible (1,8 %) mais d’autres communes, comme
Telgruc-sur-Mer (8,9 %) et Lanvéoc (8,3 %) sont davantage touchées.
En 2004 et 2006, les situations de vacance se confirment pour les communes recensées. Ainsi, le
nombre de logements vacants est en recul dans toutes les communes, à l’exception de Lanvéoc qui
passe de 79 à 97 unités et de Landévennec qui enregistre un nombre stable de 18 logements.
Camaret-sur-Mer et Roscanvel ont vu leur stock de logements vacants diminuer. Cette baisse
s’explique par les faibles disponibilités de foncier, notamment à Camaret-sur-Mer, qui obligent les
acquéreurs de maisons à se rabattre sur le parc existant et à transformer les logements vacants en
résidences principales ou secondaires.
La vacance au sein du parc de logements en 1999 et 2004-2006
Source : INSEE
Telgruc-sur-Mer
Lanvéoc
Argol
Crozon
Camaret-sur-Mer
Landévennec
Roscanvel
CCPC
Nombre de
logements vacants
1999
99
79
36
385
117
18
14
748
Logements vacants/
Parc total
1999
8,9 %
8,3 %
7,5 %
7%
5,8 %
5,5 %
1,8 %
6,7 %
Nombre de
logements
vacants 2004-2006
97
79
18
9
-
Les logements vacants comprennent les logements ordinaires sans occupant, disponibles à la vente ou à la location, les
logements neufs ou achevés mais non encore occupés à la date du recensement ainsi que les logements autres que les
résidences secondaires, que les titulaires n'occupent pas à la date du recensement, en attente de règlement de succession,
de liquidation judiciaire,...
12
66
3.2 Des propriétaires-occupants majoritaires
Statut d'occupation des résidences principales en 1999
source : INSEE
80%
70%
73,0%
66,7%
CCPC
60%
Finistère
50%
40%
30%
19,7%
20%
13,1%
7,2%
10%
10,0%
6,7%
3,6%
0%
Propriétaires
Locataires du parc privé Locataires du parc HLM
Logés gratuitement
Comme dans de nombreux
territoires ruraux, la CCPC
se caractérise par la
prédominance
des
propriétaires-occupants au
sein du parc (73 %). En
1999, ce taux est d’ailleurs
supérieur à la moyenne
enregistrée à l’échelle du
Finistère (66,7 %).
A l’opposé, la CCPC
possède
moins
de
logements locatifs que le
territoire de référence.
Ainsi, 13,1 % des locataires logent au sein du parc privé contre 19,7 % dans le reste du département.
Quant aux locataires du parc social, ils sont 7,2 % et 10 % dans le Finistère.
Ces faibles proportions limitent les possibilités de maintien sur place des décohabitants, des jeunes
couples et de certaines familles, lesquels, compte tenu de leurs modestes ressources, ne peuvent pas
toujours prétendre à l’accession à la propriété.
Statut d’occupation des
résidences principales en 1999
Source : INSEE
Crozon
Camaret-sur-Mer
Telgruc-sur-Mer
Lanvéoc
Roscanvel
Argol
Landévennec
CCPC
Propriétaires
Locataires
2 292
984
611
459
302
222
136
5 006
669
269
100
224
66
47
16
1 391
Le nombre de propriétaires-occupants est moins
élevé que dans les autres communes du Pays de
Brest. Cette tendance peut s’expliquer en partie, par
la présence importante du secteur militaire. Ainsi la
proportion de logements attribués à titre gracieux
(logements de fonction) est de 6,7 %, contre 3 % en
moyenne pour le Pays de Brest et 3,6 % pour le
département. Toutefois, cette moyenne n’est pas
représentative, car toutes les communes ne sont
pas concernées par la présence des militaires.
La proportion de locataires estimée dans la CCPC (20 %) est légèrement inférieure à la moyenne du
Pays de Brest hors BMO. Néanmoins, le nombre de locataires a fortement progressé entre 1990 et
1999 (+ 2,27 % par an).
La part réduite du nombre de locataires peut s’expliquer par le fort pouvoir d’attraction touristique. En
effet, les propriétaires ont tendance à profiter de ce marché spéculatif et louent leur logement
essentiellement en période estivale.
Une partie du parc locatif est donc destinée à l’activité touristique, perturbant ainsi le marché local
notamment concernant la location de logements par les ménages modestes.
67
3.3 Caractéristiques du parc de logement
3.3.1 Un parc relativement récent
Répartition des logements par période de construction en 1999
source : INSEE
30%
29,0%
25,5%
CCPC
25%
Finistère
21,9%
19,0%
20%
15,7% 16,0%
15%
14,5% 14,7% 13,9%
11,9%
9,9%
10%
7,9%
5%
0%
avant 1949
1949-1967
1968-1974
1975-1981
1982-1989
1990-1998
Globalement, le parc de
logements de la CCPC est
assez récent puisqu’en 1999,
selon les données de
l’INSEE, seulement 29 % des
logements datent d’avant
1949, soit un total de 3 247
unités sur le territoire. Cette
proportion est légèrement
supérieure à celle du
département (25,5 %), mais
sensiblement inférieure à la
moyenne de la France
métropolitaine (35 %).
Parallèlement, en 2003 les données Filocom indiquent un taux de 24 % de logements anciens qui
datent d’avant 1948 contre 26 % pour le Finistère et 38% pour la France.
Taux de logements construits avant 1949
source : INSEE
Camaret-sur-Mer
22,8%
Moyenne de la CC en 1999 : 29%
Crozon
27,0%
Telgruc-sur-Mer
27,0%
27,9%
Lanvéoc
Roscanvel
29,3%
35,1%
Landévennec
Argol
51,1%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
En 1999, selon les communes, la situation varie de 22,8 % de logements anciens à Camaret-sur-Mer à
51,1 % à Argol.
68
3.3.2 Une faible part de logements collectifs
En 1999, on constate une prédominance de l’individuel dans toutes les communes de la presqu’île :
9838 logements individuels (88 %), contre seulement 1 356 logements collectifs (12 %).
De plus, durant la période 1990-1999, le nombre de logements individuels a davantage progressé
(+7 %) que celui des logements collectifs (+4,8 %), alors que dans le Pays de Brest, la tendance s’est
inversée avec une progression de 12,3 % du nombre de logements individuels contre 14,7 % de
collectifs.
Résidences principales : individuel et collectif
Source : INSEE
Effectifs en 1999
Individuel
2 638
1 075
725
599
369
285
159
5 850
Crozon
Camaret-sur-Mer
Telgruc-sur-Mer
Lanvéoc
Roscanvel
Argol
Landévennec
CCPC
Collectif
539
120
28
100
8
2
4
801
Taux d’évolution annuel
1990-1999 (en % par an)
Individuel
Collectif
1,18 %
-0,8 %
-0,23 %
8,0 %
1,54 %
-7,8 %
0,81 %
2,2 %
1,49 %
-4,4 %
1,24 %
-15,4 %
0,80 %
-6,0 %
0,92 %
-0,1 %
Entre 1990 et 1999, le nombre total de maisons situées dans la presqu’île a augmenté de 464 unités
soit une hausse de 8,6 % par an. Concernant les appartements, la faiblesse des effectifs ne permet pas
de dégager une tendance précise de l’évolution de ce segment.
Entre 1990 et 1999, hormis Camaret-sur-Mer qui a connu une baisse de -0,23 % par an du nombre de
maisons individuelles, toutes les communes ont vu leur nombre augmenter : entre 1,54 % par an à
Telgruc-sur-Mer et 0,80 % à Landévennec.
Concernant les résidences principales collectives, deux communes font exception : Camaret-sur-Mer et
Lanvéoc. Elles ont connu la plus forte progression du nombre de locatifs HLM entre 1990 et 1999, d’où
une augmentation du nombre de collectifs durant cette période dans ces deux communes.
3.3.3 Des logements de grande taille
Evolution
de la taille des résidences principales de la CCPC
Evolution de la taille des résidences principales de la CCPC
Source
: INSEE
source : INSEE
80%
74,4%
69,6%
70%
60%
1990
1999
50%
40%
30%
20%
13,1%
16,7% 15,6%
10,0%
10%
0%
1-2 pièces
3 pièces
4 pièces ou plus
69
La forte représentation des propriétaires occupants s’accompagne en général de l’existence d’un parc
de grands logements. En l’occurrence, en 1999, la CCPC possède 74,4 % de logements de 4 pièces ou
plus. Cette proportion est supérieure à celle du département (68,7 %).
Entre 1990 et 1999, la part des logements de grande taille existant dans la CCPC s‘est accrue (+4,8
points). Cette tendance est alimentée par la construction neuve orientée davantage vers des logements
de type T4 ou plus.
Les logements de taille plus réduite sont peu représentés, les studios et les deux pièces ne sont que
10% au sein du parc malgré la forte proportion du nombre de petits ménages.
Parallèlement, Filocom indique, en 2003, que 67,2 % des résidences principales ont une taille
supérieure à 75m² et seulement 3,9 % inférieure à 35m².
3.3.4 Des situations d’inconfort qui concernent 22 % des résidences principales
Les éléments de confort des résidences principales en 1999
Eléments de confort : WC intérieur, chauffage central, baignoire ou douche
Source : INSEE
dont au moins un des
éléments de confort
manque
Part
Nombre
des RP
sans baignoire sans
douche et sans WC
intérieur
Part
Nombre
des RP
résidences
principales
tout
confort
Nombre
Nombre
CCPC
6 854
5 341
1 513
22,1 %
121
Finistère
359 502
302 424
57 078
15,9 %
4 449
sans chauffage central
Nombre
Part
des RP
1,8 %
1 188
17,3 %
1,2 %
41 989
11,7 %
En 1999, 22,1 % du parc de logements de la CCPC est dépourvu d’au moins un des trois éléments de
confort définis par l’INSEE (WC intérieur, douche ou baignoire, chauffage central). Ce taux est supérieur
de 6,2 points à la moyenne du Finistère. C’est le chauffage central qui manque le plus souvent, avec
17,3 % des résidences principales concernées, soit 1 188 logements.
Les unités qui ne disposent d’aucun sanitaire (WC intérieur, douche ou baignoire), sont beaucoup
moins nombreuses (121 résidences principales) et représentent seulement 1,8 % des résidences
principales, taux légèrement supérieur à la moyenne départementale.
70
L’inconfort étant généralement un corollaire de l’ancienneté du parc de logements, ce sont dans les
communes où celui-ci est le plus ancien, que l’on rencontre les taux de parc «inconfortable» les plus
élevés : Landévennec (42,2 %) et Argol (33,8 %).
Ce constat peut également être mis en relation avec le caractère âgé de la population parfois réticente
à se lancer dans la réalisation de travaux d’amélioration.
Part des résidences principales dont au moins
un des éléments de confort manque en 1999
source : INSEE
Camaret-sur-Mer
14,0%
Crozon
21,1%
Lanvéoc
21,2%
Telgruc-sur-Mer
Moyenne de la CC en 1999 : 22,1%
28,1%
28,9%
Roscanvel
Argol
33,8%
42,4%
Landévennec
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
3.3.5 Une particularité du territoire : le logement des militaires
Il existe deux cas de figure :
- les militaires logés en caserne, qui n’alimentent pas la demande en logement,
- les militaires ne bénéficiant pas de logements attitrés, qui sont donc demandeurs en logements.
Les premiers sont logés dans le parc de la Société nationale immobilière située à Crozon (305
logements). D’autre part, la population étudiante de l’Ecole navale située à Lanvéoc, a peu d’impact sur
le marché de l’immobilier car la plupart des jeunes sont internes.
Les seconds sont à la recherche d’un logement à proximité de leur lieu de travail ainsi que d’un cadre
de vie agréable. Ils sont nombreux entre avril et juin, lors des ordres de mutations, à rechercher
principalement des logements individuels. En effet, la plupart vient s’installer avec leur famille et loue
prioritairement des maisons de type T4 à T6 avec jardin. Parallèlement, certains étudiants de l’Ecole
navale sont également demandeurs de locations meublées qu’ils occupent entre septembre et juin. Ces
logements sont souvent les mêmes qui font l’objet de locations saisonnières durant la période estivale.
Ainsi, la présence des militaires a une influence directe sur le parc locatif puisqu’ils ont une profession
qui suppose une certaine mobilité résidentielle.
71
PARC DE LOGEMENTS
A retenir…
- Une hausse du nombre de résidences principales et surtout de résidences secondaires entre 1990
et 1999
- Une offre limitée de locations en 1999
- Plus de six locatifs sur 10 relèvent du parc privé
- Un parc de logement assez récent
- Des résidences principales dominées par des maisons individuelles de grande taille
- 22 % du parc de résidences principales dépourvues d’au moins un élément de confort
- Une présence militaire qui induit des besoins particuliers en location
72
4. Le parc locatif
4.1 Un parc HLM peu développé sauf à Crozon
4.1.1 Un parc locatif social en progression depuis 1999
Le parc privé est majoritaire dans l’ensemble de la CCPC tandis que le parc HLM reste à la marge. En
1999, la part des logements sociaux représente 7,2 % du parc de résidences principales de la CCPC,
taux supérieur à la moyenne du Pays de Brest hors BMO. Entre 1990 et 1999, le nombre de logements
HLM a eu tendance à progresser dans l’ensemble des communes de la presqu’île (+4,8 % par an en
moyenne).
Le parc HLM en 1999
Source : INSEE
Nombre de
logements HLM
1990
1999
Crozon
Camaret-sur-Mer
Lanvéoc
Telgruc-sur-Mer
Argol
Roscanvel
Landévennec
CCPC
192
31
29
32
20
14
4
322
252
100
60
40
20
15
4
491
Taux d’évolution annuel
1990-1999 (en % par an)
3,1 %
13,9 %
8,4 %
2,5 %
0%
0,8 %
0%
4,8 %
Durant la période 1990-1999, les communes de Camaret-sur-Mer et Lanvéoc ont connu les plus fortes
progressions du nombre de logements HLM. Parallèlement, Landévennec, Roscanvel et Argol,
communes les moins peuplées du territoire, conservent un patrimoine de logements HLM plus réduit.
Nombre de logements HLM en 2002 et 2006
Source : DRE Bretagne
Pays de Brest
CCPC
2002
2006
18 882
430
20 327
508
Taux
d’évolution
annuel
1,86 %
4,26 %
D’après la DRE, en 2006, le territoire
compte 508 logements sociaux. A l’échelle
de la CCPC, ils ont progressé de 4,26 %
par an, entre 2002 et 2006, hausse
nettement supérieure à celle observée dans
le Pays de Brest (1,86 % par an).
Les bailleurs sociaux majoritaires, propriétaires et gestionnaires du parc HLM de la CCPC, sont les
suivants :
- Habitat 29 qui détient 352 logements (69 % des logements du parc) est présent dans toutes les
communes,
- Aiguillon Construction qui possède depuis 2002, 52 logements (10 %) uniquement à Crozon dont 19
sont réservés à la Marine Nationale,
73
- Armorique Habitat qui détient 25 logements (5%) à Roscanvel et Telgruc-sur-Mer,
- la SNI (patrimoine de la Défense Nationale) et Espacil possèdent autour de 80 logements, à eux deux,
soit 15% du parc restant.
Actuellement, les bailleurs sociaux envisagent de construire :
• 22 nouveaux logements sociaux livrés par Habitat 29 en 2008 :
- 12 logements collectifs de type T2, T4 et T3 à Camaret-sur-Mer,
- 10 logements dont 4 maisons individuelles (T4 et T5) et 6 appartements T3 à Crozon.
• 6 logements pavillonnaires de type T3 destinés aux personnes âgées, à Telgruc-sur-Mer,
créés par Armorique Habitat
• 6 pavillons en PSLA (prêt social locatif/accession) à Argol, du maître d’ouvrage Logis Breton.
4.1.2 Une offre de logements sociaux principalement concentrée à Crozon
Répartition des logements HLM dans la CCPC en 2006
Source : DRE Bretagne
Crozon
Lanveoc
Telgruc-Sur-Mer
Camaret-Sur-Mer
Argol
Roscanvel
Landevennec
CCPC
Logements HLM
en 2006
308
57
44
41
35
19
secret statistique
508
Répartition géographique
dans la CCPC
60,6 %
11,2 %
8,7 %
8,1 %
6,9 %
3,7 %
0,8 %
100 %
A l’échelle intercommunale, la répartition géographique du parc social est déséquilibrée puisque la
majorité du parc se concentre aujourd’hui à 60 % dans la commune de Crozon. La prédominance de la
ville-centre va d’ailleurs encore être confortée par les nouveaux logements disponibles en 2008.
Avec 507 logements en 2005, le parc locatif social de la CCPC n’atteint que 6,8 % du parc des
résidences principales de 2003 (Filocom), soit moins d’un logement sur dix.
A Crozon, Lanvéoc et Argol, ce taux HLM atteint 5 à 7 % des résidences principales, entre 3 et 5 % à
Telgruc-sur-Mer et moins de 3 % à Camaret-sur-Mer et Roscanvel.
74
75
4.1.3 Taille des logements HLM
Le parc social d’Habitat 29 et Aiguillon Construction est constitué majoritairement de logements
collectifs (74 %), pour la plupart localisés à Crozon. A l’inverse, le parc d’Armorique Habitat est
exclusivement composé de petits pavillons.
Crozon compte une trentaine de logements T1 correspondant pour partie, à un foyer pour personnes
âgées. Aiguillon Construction dispose aussi d’un foyer logements pour seniors, composés de 34 petits
studios à Camaret-sur-Mer (ils ne sont pas intégrés au tableau ci-dessous car ils possèdent un statut
particulier).
Dans l’ensemble des trois parcs, plus de la moitié des logements sociaux sont de type T3 et T4
(65,5 %).
Répartition par taille du parc d’Habitat 29
Source : entretiens auprès d’Habitat 29, Aiguillon Construction et Armorique Habitat
Argol
Camaret-Sur-Mer
Crozon
Landevennec
Lanveoc
Roscanvel
Telgruc-Sur-Mer
CCPC
T1
6
0
29
0
0
0
0
35
T2
6
5
52
4
0
1
1
69
T3
16
10
90
0
12
2
14
144
T4
7
17
88
0
2
12
11
137
T5et+
0
9
31
0
0
2
0
42
Total
35
41
290
4
14
17
26
427
4.1.4 Ancienneté du parc
Période de construction du parc
Argol
Camaret-sur-Mer
Crozon
Landévennec
Lanvéoc
Roscanvel
Telgruc-sur-Mer
CCPC
1960-1980
6
222
9
237
1980-2000
23
41
61
4
8
11
148
après 2000
6
7
6
6
19
44
En 2006, 55,2 % du parc a été construit entre 1960 et 1980. Ce parc ancien se concentre presque
exclusivement à Crozon. Le reste, date de la période 1980-2000 (34,5 %) ou a été construit depuis le
début des années 2000 (10,2 %). La progression du parc HLM de la presqu’île est assez récente et
continue avec les projets en cours (évoqués précédemment).
76
4.1.5 Montant moyen des loyers pratiqués
Moyennes des loyers pratiqués selon les communes, en 2006
Habitat 29
379 €
359 €
337 €
319 €
316 €
279 €
215 €
Telgruc-sur-Mer
Camaret-sur-Mer
Lanvéoc
Roscanvel
Argol
Crozon
Landévennec
Aiguillon Construction
Armorique Habitat
292 €
363 €
320 €
Le parc étant plus ancien et globalement plus petit à Landévennec et Crozon, les montants moyens des
loyers sont sensiblement plus faibles que dans les autres communes. La ville-centre joue donc un rôle
primordial dans l’accueil des populations fragiles à faibles ressources.
Les loyers du parc locatif social des autres communes, sont plus élevés. Les loyers supérieurs à 350 €
concernent les communes de Telgruc-sur-Mer et Camaret-sur-Mer où l’offre de logements de grande
taille est plus importante et où de nouveaux produits ont été récemment construits.
4.1.5 Occupation du parc locatif social
Nombre de logements HLM renseignés
par l’enquête OPS en 2006
Source : bailleurs sociaux
Nombre de logements
HLM en 2006
Crozon
260
Camaret-Sur-Mer
Argol
Telgruc-Sur-Mer
41
33
19
Roscanvel
Lanveoc
Landevennec
CCPC
16
14
4
387
•
L’analyse des principales caractéristiques des occupants du
parc locatif social est réalisée à partir de l’enquête
Occupation du Parc social (OPS) menée auprès des
organismes HLM. Toutefois, en 2006, seulement 387
logements HLM ont pu être renseignés sur les 429 que
possèdent les principaux bailleurs.
Cette enquête est également complétée par les entretiens
réalisés auprès de ces derniers.
Des occupants à faibles et très faibles ressources
Le territoire se caractérise par une part importante de ménages en situation de grande précarité : 21 %
des locataires du parc sont sans ressources ou disposent de ressources très faibles, inférieures à
3 000 € par an. Dans le Pays de Brest, ces locataires correspondent à 18 % des ménages du parc. De
plus, si l’on prend en compte uniquement les ménages sans ressources (13 %), ils sont beaucoup plus
nombreux que dans les autres Communautés de Communes du Pays de Brest (6,4 % des ménages).
La grande majorité des ménages occupant le parc (63 %), ont des ressources financières annuelles
comprises entre 3 000 et 15 000 €. Enfin, seulement 15 % d’entre eux affichent un revenu annuel
supérieur à 15 000 €.
77
Effe ctifs se lon le s re v e nus annue ls
de s ménage s du parc HLM e n 2006
source : OPS
19%
20%
18%
18%
16%
15%
16%
14%
13%
12%
10%
10%
8%
8%
6%
4%
2%
0%
sans ress.
<3000
3 à 6000
6 à 9000
9 à 12000
12 à 15000
> 15000
• Des personnes seules majoritaires
Composition de s ménage s locataire s du parc HLM e n 2006
source : OPS
60%
51%
50%
40%
30%
22%
20%
13%
10%
10%
3%
2%
5 pers
6 pers ou+
0%
1 pers.
2 pers
3 pers
4 pers
Composition familiale des ménages du parc HLM en 2006
Source : OPS
Argol
Camaret-sur-Mer
Crozon
Landévennec
Lanvéoc
Roscanvel
Telgruc-sur-Mer
1 pers
48,5 %
24,4 %
57,7 %
75 %
50 %
25 %
36,8 %
2 pers
24,2 %
22 %
20 %
25 %
28,6 %
25 %
31,6 %
3 pers
12,1 %
19,5 %
11,9 %
0%
14,3 %
12,5 %
10,5 %
4 pers
9,1 %
19,5 %
7,3 %
0%
7,1 %
25 %
21,1 %
5 pers
3%
12,2 %
1,5 %
0%
0%
0%
0%
6 pers ou+
3%
2,4 %
1,5 %
0%
0,0 %
12,5 %
0%
En 2006, 51 % des locataires du parc HLM de la CCPC sont des personnes isolées, part supérieure à
celle du Pays de Brest (43 %). Elles sont plus nombreuses dans la ville-centre (57,7 %) et à
Landévennec (75 %). A l’inverse, dans les communes de Camaret-sur-Mer (53,6 %), Roscanvel (50 %)
ou Telgruc-sur-Mer (31,6 %) les familles avec enfants prédominent, puisque les logements y sont
globalement les plus grands.
78
Familles monoparentales dans le parc de logements en 2006
Source : OPS
Familles
monoparentales
18
4
7
3
45
3
80
Camaret-Sur-Mer
Lanvéoc
Argol
Roscanvel
Crozon
Telgruc-sur-Mer
CCPC
Part des
ménages
43,9 %
28,6 %
21,2 %
18,8 %
17,3 %
15,8 %
21 %
Total des
logements
41
14
33
16
260
19
383
A Camaret-sur-Mer, le poids important des familles monoparentales est relativement prépondérant,
presqu’un ménage sur deux est une famille monoparentale. Ces ménages potentiellement fragiles
représentent au total, près d’un quart (21 %) des occupants du parc social de la CCPC, ce qui est au
dessus de la moyenne du Pays de Brest 15,9%, mais reste raisonnable.
•
Un tiers des chefs de ménages âgés entre 30 et 45 ans
Effectifs selon l'âge du locataire du parc HLM en 2006
source : OPS
35%
33%
30%
23%
25%
20%
15%
14%
15%
15%
10%
5%
0%
< 30 ans
30 à 45 ans
45 à 60 ans
60 à 75 ans
> 75 ans
En 2006, 33 % des chefs de ménages occupant un logement social, sont âgés entre 30 et 45 ans,
contre 26,2 % à Crozon. Les parcs de Roscanvel (25 %) et de Telgruc-sur-Mer (21,1 %) sont ceux qui
proportionnellement accueillent le plus de jeunes ménages, de moins de 30 ans. Les ménages de
Crozon sont majoritairement plus âgés, 32,7 % ont plus de 60 ans et les quatre logements de
Landévennec abritent trois ménages sur quatre de plus de 60 ans.
Dans les Communautés de Communes du Pays d’Iroise, du Pays de Lesneven et de la Côte des
Légendes et de Plabennec et les Abers, les plus de 75 ans sont plus présents (environ 23 % des
locataires) que dans la CCPC alors que les 60-75 ans y sont légèrement moins nombreux (12 % des
locataires).
Dans les années à venir, les personnes de plus de 75 ans pourraient donc être plus nombreuses et
poser la question de l’adaptation de certains logements du parc social.
79
80
•
Environ la moitié des locataires présents depuis moins de 3 ans
Durée d'ancienneté des locataires du parc HLM en 2006
source : OPS
50%
44%
40%
30%
25%
20%
12%
11%
7%
10%
0%
<3ans
3à5
6à10
11à20
>20ans
Ancienneté dans le parc HLM en 2006
Source : OPS
Argol
Camaret-sur-Met
Crozon
Landévennec
Lanvéoc
Roscanvel
Telgruc-sur-Mer
< 3 ans
45,5 %
24,4 %
43,5 %
25,0 %
71,4 %
68,8 %
52,6 %
3à5
21,2 %
19,5 %
28,8 %
25,0 %
14,3 %
12,5 %
5,3 %
6 à 10
18,2 %
24,4 %
10,0 %
0,0 %
7,1 %
12,5 %
15,8 %
11 à 20
15,2 %
19,5 %
9,6 %
0,0 %
7,1 %
6,3 %
21,1 %
> 20 ans
0,0 %
12,2 %
8,1 %
50,0 %
0,0 %
0,0 %
5,3 %
Environ 44 % des locataires occupent leur logement locatif social depuis moins de trois ans. A Lanvéoc
et Roscanvel, ils sont même 71,4 % et 68,8 % des locataires. Au total, seulement 18 % des locataires
occupent leur logement locatif social depuis au moins 10 ans, c’est à Camaret-sur-Mer que la proportion
est la plus importante (31,7 %) et Telgruc-sur-Mer (26,2 %). Il s’agit souvent de ménages captifs
installés depuis des années dans un parc ancien.
D’après Habitat 29, le taux de rotation des locataires atteindrait entre 10 et 12 % dans la CCPC contre
16 % dans la Communauté de Communes voisine de Landerneau-Daoulas. Il faut également souligner
l’existence de certains blocages qui touchent des produits comme les pavillons. Etant très demandés,
une fois un ménage installé, celui-ci reste souvent de nombreuses années limitant ainsi les possibilités
de rotation nécessaire au bon fonctionnement du parc HLM.
4.1.6 La demande locative sociale
En octobre 2007, les organismes HLM enregistrent un effectif d’environ 170 demandeurs inscrits sur
liste d’attente, qui souhaitent intégrer un logement du parc. Aujourd’hui, Habitat 29 compte deux
demandes pour un logement libéré, ce niveau atteint trois demandes à Crozon.
Crozon et Camaret-sur-Mer sont les communes les plus recherchées car les plus peuplées et dotées de
nombreux équipements et services. A l’inverse, la commune de Roscanvel est très peu recherchée
compte tenu de son enclavement et du peu de services dont elle dispose.
Les logements T3 et plus, ainsi que les pavillons sont les plus demandés, même si 21% des
demandeurs sont des personnes seules. La demande est moindre pour les petits logements mais
néanmoins présente. L’offre de ce type de logements étant quasi-inexistante, elle entraîne des
81
insatisfactions. D’après les bailleurs, les demandes sont généralement consécutives à des séparations
de couples, des problèmes financiers, des décohabitations de jeunes adultes,…
4.2 Un parc locatif privé limité
4.2.1 Une résidence principale sur dix appartient au parc locatif privé
Statuts d'occupation des résidences principales
(en % ) sur la CCPC
Part du locatif privé dans les
résidences principales
8,1%
Communes
Lanvéoc
Camaret-sur-Mer
Crozon
Roscanvel
Telgruc-sur-Mer
Argol
Landévennec
CCPC
6,0%
10,6%
75,3%
Propriétaire occupant
Locatif HLM/SEM
Locatif privé
Autre
Effectifs
108
150
402
31
53
21
NR
765
Part
14 %
11,3 %
11,3 %
8,1 %
6,3 %
6,3 %
NR
10,6 %
En 2003, d’après Filocom, le parc locatif privé de la presqu’île représente seulement 10,6 % de
l’ensemble des résidences principales, contre 17,8 % à l’échelle du Finistère.
Parmi les communes, Lanvéoc est celle qui affiche la part de locatifs privés la plus importante. Cette
offre s’explique par la présence importante des militaires.
4.2.2 Des logements individuels de type T3 et T4 prédominants
Comme très souvent en milieu rural, le parc locatif privé est constitué d’une majorité de logements
individuels (57 %) et de grande taille puisque 42 % font plus de 75 m² contre 30 % dans le reste du
Finistère. Toutefois, dans les années à venir, cette part de l’individuel pourrait diminuer compte tenu du
développement éventuel de collectifs dans la construction neuve.
Surface habitable des logements locatifs privés
CCPC
Finistère
moins de 35 m²
de 35 à 75 m²
plus de 75 m²
8,0%
19,6%
50,2%
50,1%
41,8%
30,3%
Néanmoins la grande taille des logements locatifs n’induit pas nécessairement une taille moyenne des
ménages importante puisque 45 % des locataires sont des personnes seules.
Répartition des logements selon l’ancienneté
CCPC
Finistère
avant 1948
37,7 %
37,8 %
1948-1990
45,2 %
46,9 %
après 1990
17,1 %
15,3 %
82
Comme le Finistère, la CCPC possèdent 40 % de logements datant d’avant 1948. Certains de ces
logements peuvent présenter des éléments d’inconfort et de vétusté.
4.2.3 Des locataires jeunes
Répartition par âge des locataires du privé
CCPC
Finistère
moins de
25 ans
8,4 %
10,2 %
de 25 à
39 ans
50,7 %
48,2 %
de 40 à
59 ans
25,3 %
27,5 %
de 60 à
75 ans
8,3 %
7,2 %
75 ans
et plus
7,2 %
6,9 %
La part des jeunes dans le parc locatif privé est importante, 50,7 % sont âgés entre 25 et 39 ans. La
structure par âge du parc dans la CCPC correspond à celle du Finistère. Ce parc accueille donc de
nombreux jeunes en début de parcours résidentiel.
D’après les professionnels de l’immobilier, le locatif privé devrait fortement augmenter avec la
construction neuve. Actuellement, il semble répondre à la demande, mais à terme, si l’offre devient trop
importante, un risque de vacance pourrait venir perturber le marché.
Aujourd’hui, les niveaux de loyers pratiqués sont les suivants :
- pour les petits logements de type T2 : entre 450 et 500€
- pour une maison avec 3 chambres et jardin : entre 570 et 650 €
- pour une maison avec 4 chambres et jardin : entre 650 et 750 €
PARC LOCATIF
A retenir…
Parc locatif social
- Une concentration des logements sociaux à Crozon
- Des taux HLM compris entre 3 et 7 % selon les communes
- Des locataires majoritairement seuls
- Près d’un quart des locataires du parc social en très grande difficulté financière
- Une demande locative sociale orientée vers le parc de Crozon où l’offre est la plus importante et les
services les plus nombreux
Parc locatif privé
- Un parc de grands logements
- Une petite majorité de personnes seules
- La moitié des locataires âgés entre 25 et 39 ans
- A terme, un risque possible de produits vacants, causée par une sur-offre des immeubles collectifs neufs
83
5. Les marchés foncier et immobilier
Depuis 2000, le fonctionnement du marché de l’habitat a connu des bouleversements majeurs aussi
bien sur le plan foncier qu’immobilier.
5.1 Le marché de l’occasion
5.1.1 Un nombre de ventes en recul depuis 2004
Entre 2000 et 2004, les ventes de maisons ont augmenté de 47 % à l’échelle de la CCPC, tandis que
ce même marché n’augmentait que de 19,7 % dans le Pays de Brest. Mais depuis 2005, les niveaux de
vente ont diminué. Cette soudaine baisse qui touche l’ensemble du Pays de Brest est peut être liée à
l’augmentation croissante, depuis 2002, du prix des maisons qui ne correspondent plus à la capacité
d’investissement de nombreux ménages.
Les ventes d’appartements entre 2000 et 2004 connaissent une forte augmentation sur l’ensemble du
Pays de Brest (+48,4 %), ce phénomène s’accentue sur le territoire de la presqu’île de Crozon avec une
hausse de 150 %. Cependant, les ventes dans ce segment de marché restent très faibles à l’échelle de
la CCPC, autour d’une trentaine par an, à l’exception de 70 ventes en 2004. En effet, le choix des
ménages presqu’îliens s’oriente davantage vers la maison individuelle que vers des produits de type
appartement.
Evolution du nombre de ventes de maisons individuelles et
d'appartements entre 2000 et 2006 dans la CCPC
source : DGI Finistère, retranscriptions exhaustives des extraits d'actes notariés
300
maisons individuelles
250
200
254
237
appartements
189
189
173
172
166
150
100
70
50
28
35
36
23
20
28
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
84
5.1.2 Des prix moyens de ventes en hausse continue
A l’image de la tendance observée à l’échelle du territoire national, la CCPC enregistre une
augmentation de la moyenne des prix des logements anciens assez significative depuis 2000. Ainsi, on
note entre 2000 et 2006, une hausse considérable des prix (+74 %), supérieure de 8 points à celle du
Pays de Brest (+66 %). L’année 2006 affiche même une moyenne de prix équivalents entre la CCPC et
le Pays de Brest.
Prix moyen de vente des maisons d’occasion en milliers d’€ (TTC)
Source : DGI du Finistère-service des domaines
extraits des actes notariés - retranscriptions exhaustives et traitement ADEUPa
CCPC
200
Pays Brest
181 181
180
157
160
139 141
140
140
120
104
109
117
101
163
108
123
111
100
80
60
40
20
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Concernant les prix moyens de vente des appartements, il est difficile de dégager une tendance
générale. En effet, les prix pratiqués se caractérisent par une relative instabilité selon les années,
compte tenu des faibles effectifs de ventes.
A l’image du reste du Finistère, la presqu’île connaît globalement, une hausse des prix, entre 2005 et
2006. Cette augmentation est marquée à Roscanvel, Crozon, Lanvéoc et Argol. Cependant, les prix
demeurent stables à Camaret-sur-Mer et Telgruc-sur-Mer.
85
Les professionnels de l’immobilier soulignent la hausse élevée des prix qu’a connue le territoire, ces
dernières années. Pour certains, les prix devraient se stabiliser voire diminuer dans les prochains mois,
pour d’autres l’augmentation devrait se poursuivre mais à un rythme moins soutenu.
5.1.3 Des acheteurs plus âgés que dans le reste du Pays de Brest
La part des jeunes acheteurs «dans l’ancien» est beaucoup moins importante dans la CCPC que dans
le reste du Pays de Brest. Ils sont 37 % âgés de moins de 39 ans à devenir propriétaires d’une maison
d’occasion contre 53,6 % à l’échelle du Pays de Brest. Quant aux plus de 60 ans, ils sont nombreux à
investir dans la presqu’île, autour de 17 %, contre 6,8 % dans le Pays. Ils achètent souvent dans le but
que ce logement devienne leur nouvelle résidence principale ou une résidence secondaire. De plus,
parmi cette population, le phénomène de bi-résidentialisation est en plein essor. Ils sont de plus en plus
à partager leur temps entre deux domiciles : la moitié de l’année en ville et l’autre moitié, pendant la
belle saison, dans leur logement presqu’îlien.
Age moyen des acheteurs de maisons d’occasion
dans la CCPC et dans le Pays de Brest en 2006
Source : Domaines
60%
51,4%
50%
39,7%
40%
35,4%
33,4%
30%
16,9%
20%
6,8% 6,2%
6,4%
10%
2,2%
1,6%
0%
CCPC
moins de 25 ans
Pays de Brest
25-39 ans
40-59 ans
60 ans ou plus
non renseigné
Age moyen et lieu de résidence des acheteurs
de logements d’occasion dans la CCPC en 2006
Source : Domaines
de 40 à
59 ans
60 ans
et plus
total des
acheteurs
Effectifs
Finistère
France hors Finistère
Hors France
Non renseigné
Total
Pourcentages
Finistère
Hors France
Total
de 25 à
39 ans
LIEU DE RESIDENCE
DE L'ACHETEUR
moins
de 25 ans
TRANCHES D'AGES
4
1
0
0
5
55
17
3
0
75
35
41
7
0
83
22
14
3
0
39
116
73
13
0
202
3%
1%
0%
2%
47 %
23 %
23 %
35 %
30 %
56 %
54 %
40 %
19 %
19 %
23 %
17 %
100 %
100 %
100 %
100 %
86
En croisant les données correspondant à l’âge et à l’origine des acquéreurs, on constate que plus de la
moitié des acheteurs originaires du reste de la France ou de l’étranger sont âgés entre 40 et 59 ans. Au
contraire, ceux originaires du Finistère sont en moyenne, des ménages plus jeunes, 47 % ont entre 25
et 39 ans.
D’après les professionnels, la part des personnes âgées parmi les acheteurs est grandissante. Ces
dernières, lorsqu’elles sont originaires de la presqu’île, sont nombreuses à faire le choix de vendre leur
grande maison pour acquérir un logement plus petit, en ville, proche des équipements et des services
de proximité. Elles recherchent ainsi des appartements en immeubles collectifs dotés d’ascenseurs,
produits quasi-inexistants à Crozon. Dans ce segment de marché, comme dans le parc locatif social, la
question de l’adaptation des logements au vieillissement se pose.
5.1.4 Environ la moitié des acheteurs originaire du Pays de Brest
En 2006, 49,8 % des acheteurs de biens d’occasion sont originaires du Pays de Brest parmi lesquels
35,7 % sont presqu’îliens. De plus, 35,5 % des acquéreurs sont domiciliés en dehors du Finistère et
6 % à l’étranger. D’après les agents immobiliers rencontrés, les Franciliens représenteraient 30 % de
l’effectif total des acheteurs. Quant aux étrangers, ils seraient majoritairement anglais et belges.
Récemment quelques Polonais se sont également intéressés au marché immobilier de la presqu’île.
Ventes du bâti dans la CCPC selon le lieu de résidence de l’acheteur, en 2006
Source : DGI-mutations. Traitements ADEUPa de Brest
Lieu de résidence
Effectif
Pourcentage
Pays de Brest
108
49,8 %
dont BMO
17
7,8 %
dont CCPC
78
35,7 %
Pays du Centre-Ouest Bretagne
2
Pays de Morlaix
3
Pays de Cornouaille
8
Hors Finistère
77
35,5 %
et étrangers
13
6%
N.R.
6
2,8 %
217
100 %
TOTAL
6%
87
Ventes du bâti dans la CCPC selon le lieu de résidence
de l’acheteur et la localisation du logement, en 2006
Source : DGI-mutations. Traitements ADEUPa de Brest
Ce tableau ne tient pas compte des biens achetés par des sociétés.
Crozon
Landévennec
Lanvéoc
Roscanvel
Telgruc
CCPC
Effectifs
Finistère
Hors France
Non renseigné
Total
Pourcentages
Finistère
Hors France
Total
Camaret
LIEU DE
RESIDENCE DE
L'ACHETEUR
Argol
LOCALISATION DU LOGEMENT
4
8
1
0
13
27
9
0
0
36
44
39
7
3
93
1
3
0
0
4
13
6
2
0
21
10
5
1
2
18
17
3
2
0
22
116
73
13
5
207
31 % 75 % 47 % 25 % 62 % 63 % 77 % 57 %
62 % 25 % 42 % 75 % 29 % 31 % 14 % 36 %
8%
0%
8%
0%
10 %
6%
9%
6%
100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
Selon les communes, les acheteurs qui investissent dans le marché d’occasion proviennent d’horizons
divers :
- Crozon est un cas unique où la moitié des acheteurs est originaire du Finistère et l’autre moitié du
reste de la France, voire de l’étranger,
- Argol et Landévennec sont convoitées par des acheteurs provenant essentiellement de l’extérieur du
Finistère,
- à l’inverse, Camaret-sur-Mer, Telgruc-sur-Mer, Roscanvel et Lanvéoc sont des communes où les
acheteurs de maisons d’occasion sont davantage des locaux.
D’après les professionnels de l’immobilier, la part des acheteurs étrangers est encore relativement
mineure. Toutefois, certains d’entre eux, à la recherche de biens exceptionnels, sont prêts à payer des
prix nettement au-dessus du marché (450 à 500 000 €). Ces pratiques ont tendance à biaiser le marché
et contribuent à la hausse générale des prix.
88
5.2 La construction neuve
5.2.1 Un secteur très dynamique dans le Pays de Brest
L’accroissement du parc de logements entre 1999 et 2006, grâce à la construction neuve, est
relativement important dans les communes du Pays de Brest. Dans la presqu’île, Telgruc-sur-Mer se
distingue comme étant la commune où le phénomène a été le plus marqué, avec 239 nouveaux
logements construits. Ce volume de production neuve représente environ 20 % du parc de logements
existant dans la commune en 1999. En parallèle, Lanvéoc, Crozon, Camaret-sur-Mer et Argol
enregistrent des taux moindres, situés entre 12 et 18 %. Enfin, Landévennec et Roscanvel ont été les
communes les moins concernées par la construction neuve avec un taux inférieur à 12 %.
89
En 2006, à l’échelle du Finistère, la presqu’île atteint un record de production de logements neufs
(individuels et collectifs), avec un total de 213 nouveaux logements à Crozon et 109 à Camaret-sur-Mer.
Ce niveau est considérable car la même année, la ville de Brest enregistrait «seulement» 478 nouveaux
logements.
90
5.2.2 Un emballement amorcé dans la presqu’île au début des années 2000
Durant les périodes 1990-1999 et 2000-2005, le nombre moyen de logements neufs commencés
chaque année a connu une hausse spectaculaire de 109 à 224 logements en moyenne / an. Ainsi,
entre ces deux cycles, les communes de Telgruc-sur-Mer et Lanvéoc ont vu multiplier par trois leur
niveau de construction, pendant que Crozon et Camaret-sur-Mer doublaient le leur.
Nombre de logements neufs par an et par commune
entre 1990-1999 et 1999-2006
source : Sitadel
120
119
100
1990-1999
80
60
2000-2006
59
40
33
33
22
18
20
11
5
5
10
5
8
1
2
0
Crozon
Camaret
Telgruc
Lanvéoc
Roscanvel
Argol
Landevennec
5.2.3 Un phénomène encore plus marqué depuis 2005
Evolution du nombre de logements
commencés entre 2000 et 2006
source : Sitadel
450
417
400
350
300
264
250
200
189
150
115
127
139
2002
2003
121
100
50
0
2000
2001
2004
2005
Entre 2000 et 2004, à
l’échelle de la CCPC, le
secteur de la construction
neuve est relativement
stable. Mais à partir de
2005, le marché connaît un
véritable emballement avec
264
logements
en
construction et 417 en 2006,
niveau sans précédent.
2006
Deux facteurs peuvent expliquer cette hausse :
- la saturation foncière des communes littorales du Finistère sud et nord qui entraîne un effet de
rattrapage concernant les constructions sur le littoral ouest,
- les incitations fiscales nationales sur les produits immobiliers à partir de 2003. A ce titre, il faut
noter que les opérations de construction les plus importantes de 2006 ont concerné
essentiellement des logements collectifs, produits très convoités pour bénéficier de tels
dispositifs.
91
Ce phénomène est également à mettre en relation avec la situation privilégiée de la presqu’île de
Crozon où les prix pratiqués jusqu’en 2004 étaient très raisonnables.
Logements commencés entre 2000 et 2006
Source : Sitadel
Année
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
individuels
purs
134
78
112
121
114
215
201
individuels
groupés
8
21
15
15
2
20
27
collectifs
total
36
16
0
3
5
29
189
178
115
127
139
121
264
417
En 2005 et 2006, la part de l’individuel pur a eu tendance à diminuer dans l’ensemble de la production
neuve : 81,4 % en 2005 et 48,2 % en 2006 contre 81 % en moyenne entre 2000 et 2004, tandis que le
collectif explosait : 10,9 % en 2005 contre 45,3 % en 2006. D’après Sitadel et l’analyse des permis de
construire des opérations groupées, ce parc, est essentiellement composé d’appartements de taille
moyenne : 48 % de T2 et 36,9 % de T3.
D’après quelques promoteurs, concernant les immeubles collectifs sortis de terre, les acheteurs des
appartements mis en vente correspondraient soit à des ménages locaux accédants, soit à des
investisseurs locaux et départementaux qui y voient une résidence dans quelques années ou bien à
des investisseurs régionaux-nationaux qui veulent bénéficier d’un produit de défiscalisation.
5.2.4 Une augmentation de la construction neuve qui se confirmera en 2007…
Afin d’évaluer la tendance de 2007, il convient de prendre en compte les logements autorisés depuis
2005.
Nombre de logements autorisés en 2005 et 2006
Source : DRE et Sitadel
nombre de logements autorisés
Année
individuels
purs
individuels
groupés
collectifs
total
2005
2006
229
182
31
15
221
248
481
445
L’augmentation récente du nombre de constructions neuves va se poursuivre dans les années à venir.
La part croissante du collectif semble encore se confirmer, il représente 46 % des autorisations en 2005
et 55,7 % en 2006. Dans les prochaines années, l’offre en logements collectifs devrait donc
sensiblement augmenter. Certains d’entre eux seront occupés par des propriétaires-occupants mais la
plupart, achetés dans le cadre d’un investissement locatif, devrait venir alimenter le marché locatif privé.
De fait, on peut s’interroger sur la capacité de celui-ci à absorber cette nouvelle offre. En effet, s’il n’y
parvient pas, des situations de vacance pourraient apparaître et perturber ainsi l’équilibre du marché.
92
5.3 Le marché foncier
5.3.1 Un nombre de ventes de terrains élevé
La presqu’île de Crozon a peu de terrains disponibles. De nombreuses contraintes spatiales pèsent sur
les disponibilités foncières : terrains en lanière, difficultés à regrouper les propriétaires des terrains pour
engager des procédures de lotissements,... De plus, les espaces protégés sont nombreux. Il apparaît
donc primordial d’élaborer une véritable politique de gestion foncière sur le territoire dans un contexte
où le secteur de la construction neuve connaît un boom sans précédent.
Evolution du nombre de ventes des terrains à bâtir entre 2000 et 2006
source : DGI Finistère, extraits des actes notariés
retranscription exhaustive et traitement ADEUPa
250
221
200
169
150
151
148
129
118
95
100
50
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Entre 2000 et 2006, le nombre de terrains mis en vente dans l’ensemble du territoire est variable selon
les années. Toutefois, à partir de 2004 les ventes sont globalement plus importantes que les
années précédentes. Cette augmentation est à mettre en relation avec l’essor de la construction
neuve qui s’opère au même moment. Avec 221 ventes de terrains à bâtir, 2004 est l’année record. Ce
niveau élevé est d’ailleurs répercuté l’année suivante dans le secteur de la construction neuve avec 264
nouveaux logements.
93
5.3.2 Des surfaces de terrains en hausse entre 2005 et 2006
Les moyennes suivantes sont à considérer avec précaution, certaines communes ayant enregistré très
peu de ventes de terrains.
Superficie des terrains vendus en lotissement en 2005 et 2006
Source : domaines et Traitements : ADEUPa
Argol
Crozon
Telgruc-sur-Mer
Camaret-sur-Mer
CCPC
Pays de Brest
2005
Nombre
Superficie
de ventes
moyenne (m²)
1
1 258
13
1 253
4
670
16
667
34
909
713
825
2006
Nombre
Superficie
de ventes
moyenne (m²)
2
1 538
9
1 407
3
1 093
13
651
27
1 018
722
800
La taille moyenne des terrains vendus est importante au regard des capacités foncières limitées de la
presqu’île mais aussi compte tenu des contraintes engendrées par la loi Littoral et par les nombreux
espaces protégés. Les terrains vendus en lotissement en 2006 ont une surface moyenne de 1 018 m2.
Cette superficie moyenne a augmenté de 100 m² entre 2005 et 2006. Le recours aux terrains de petite
taille semble plus développé dans les communes de Camaret-sur-Mer et Telgruc-sur-Mer. En effet, les
capacités financières relativement modestes des ménages locaux et les disponibilités foncières
réduites, notamment à Camaret-sur-Mer, peuvent être des éléments explicatifs.
L’objectif visé étant aujourd’hui de maximiser l’usage du sol et de limiter le processus d’étalement
urbain, il semble primordial de freiner ce phénomène en intégrant dans les règlements de lotissements
des tailles de parcelles plus restreintes.
Superficie des terrains vendus hors lotissement en 2005 et 2006
Argol
Camaret-sur-Mer
Crozon
Landévennec
Lanvéoc
Roscanvel
Telgruc-sur-Mer
CCPC
Pays de Brest
Nombre
de ventes
1
17
56
11
11
21
117
664
2005
Superficie
moyenne (m²)
1 480
1 176
1 169
1 330
1 091
1 192
1 185
1 101
Nombre
de ventes
3
17
46
4
21
10
17
118
509
2006
Superficie
moyenne (m²)
1 613
1 037
1 149
1 791
1 544
1 130
1 072
1 224
1 067
D’une manière générale, la superficie des terrains situés hors lotissement est nettement plus élevée,
avec 1 224 m² en moyenne en 2006. Cette utilisation «excessive» de l’espace confirme la nécessité de
mettre en place une politique de gestion foncière car il semble difficile aujourd’hui, pour les communes
d’agir sur l’espace consommé par les constructions en diffus.
94
5.3.3 Des prix moyens de terrains moins chers que dans le reste du Pays de Brest
Répartition des ménages selon leur investissement foncier en 2006
Dans un contexte national d’augmentation des prix du foncier, ceux pratiqués dans la CCPC étaient, en
2006, encore raisonnables. Lorsqu’à l’échelle du Pays de Brest (hors BMO), la plupart des ménages
(84 %) investissent plus de 30 000 € pour des terrains à bâtir, les ménages de la CCPC (44 %) peuvent
encore bénéficier d’une gamme de prix inférieure à 30 000 €.
Néanmoins, entre 2005 et 2006, les prix ont augmenté de façon significative tout en restant en dessous
de la moyenne du Pays de Brest. Cette augmentation est le signe d’une rupture dans le fonctionnement
du marché qui fait aujourd’hui l’objet d’un emballement. La flambée des prix remonte du sud vers le
nord du Finistère, en venant «coloniser» peu à peu la presqu’île de Crozon.
Evolution du prix des terrains vendus entre 2005 et 2006 (prix TTC en m²)
Source : domaines
Nombre
Nombre
Communes
de ventes de ventes
2005
2006
Communauté de Communes de la Presqu'île de Crozon
Argol
2
5
33
30
Camaret-sur-Mer
Crozon
69
55
0
4
Landévennec
11
21
Lanvéoc
Roscanvel
11
10
25
20
Telgruc-sur-Mer
EPCI
192
193
BMO
371
316
CC du Pays d'Iroise
235
211
169
115
CC de Lesneven-Côte des Légendes
CC de Landerneau-Daoulas
226
220
33
31
CC de l'Aulne Maritime
CC de la Presqu'île de Crozon
151
145
1377
1231
Ensemble du Pays de Brest
Moyenne
des prix
en 2005
Moyenne
des prix en
2006
Evolution
des prix
10 €/m²
28 €/m²
35 €/m²
0 €/m²
15 €/m²
19 €/m²
33 €/m²
12 €/m²
38 €/m²
49 €/m²
13 €/m²
16 €/m²
27 €/m²
41 €/m²
30,1 %
35,4 %
41 %
N.R.
7,9 %
41,6 %
24,5 %
83 €/m²
48 €/m²
43 €/m²
40 €/m²
44 €/m²
23 €/m²
30 €/m²
48 €/m²
108 €/m²
65 €/m²
61 €/m²
45 €/m²
58 €/m²
32 €/m²
37 €/m²
64 €/m²
30,6 %
33,3 %
40,7 %
12,1 %
31,4 %
42,5 %
23,4 %
32,8 %
95
Ce sont les communes de Crozon, Camaret-sur-Mer et Telgruc-sur-Mer qui enregistrent le plus grand
nombre de ventes de terrains en 2005 et 2006. Concernant les prix pratiqués, Crozon et Roscanvel
affichent les hausses les plus élevées avec environ 41 % d’augmentation entre 2005 et 2006. Durant
cette même période, l’ensemble du territoire enregistre une augmentation moyenne de 23,4 %, en deçà
de celles du Pays de Brest (32,8 %) et des autres intercommunalités, à l’exception de la CC de
Lesneven-côte des Légendes qui affiche seulement 12,1 % de hausse.
Une distinction doit être faite entre les prix pratiqués des terrains vendus dans le cadre d’une procédure
de lotissement et ceux cédés hors lotissement.
Prix des terrains vendus en lotissement en 2005 et 2006 (prix TTC en €/m²)
60
56
2005
52
2006
50
40
28
30
28
20
10
0
Crozon
Camaret-sur-Mer
Prix des terrains vendus hors lotissement en 2005 et 2006 (prix TTC en €/m²)
48
50
46
45
41
40
35
33
31
2005
28
30
27
2006
25
19
20
17
15 16
15
13
9
10
5
0
Cr oz on
Camar et - sur - Mer
Telgr uc- sur - Mer
Rosc anv el
Ar gol
Lanv éoc
Landév ennec
Entre 2005 et 2006, en moyenne dans la CCPC, les prix des terrains en lotissement sont stables mais
le mètre carré augmente de 10 euros, en moyenne, pour les terrains en diffus. Hors lotissement, toutes
les communes affichent un accroissement des prix.
En comparaison avec le Pays de Brest, la hausse des prix est également moins marquée pour les
terrains en lotissement que ceux en diffus.
96
A l’échelle du Finistère, en moyenne, entre 2005 et 2006 les communes de Crozon, Camaret-sur-Mer et
Telgruc-sur-Mer ont vu leur prix de terrain à bâtir sensiblement augmenter, passant chacune en 2006
dans la classe supérieure des prix qu’elles affichaient en 2005. Néanmoins, Camaret-sur-Mer,
Roscanvel, Argol et Lanvéoc enregistrent encore des prix raisonnables au regard des autres communes
littorales du Pays de Brest. Il faut également souligner que la différence de prix entre la presqu’île et
certaines communes littorales proches de l’agglomération brestoise s’est fortement accentuée entre les
deux dates.
97
5.3.4 - Des acheteurs originaires à 70 % du Finistère
Les chiffres de 2006 révèlent que la majorité des acheteurs de terrains trouve son origine dans le
département du Finistère dont une grande partie réside déjà dans la presqu’île de Crozon. Ils sont un
peu moins d’un tiers à venir du reste de la France.
Deux phénomènes sont observés :
- un pouvoir d’attractivité vis-à-vis des ménages extérieurs au Pays de Brest,
- une stabilité résidentielle de la population locale et donc une capacité à la retenir.
Ventes de terrains dans la CC de la Presqu'île de Crozon
selon le lieu de résidence de l'acheteur, en 2006
Crozon
Landévennec
Lanvéoc
Roscanvel
Telgruc
CCPC
Effectifs
Finistère
Hors France
Non renseigné
Total
Pourcentages
Finistère
Hors France
Non renseigné
Total
Camaret
Lieu de résidence de
l’acheteur
Argol
Localisation du terrain
3
2
0
0
5
22
8
0
0
30
40
16
1
0
57
3
1
0
0
4
15
5
0
1
21
6
4
0
0
10
15
5
0
0
20
104
41
1
1
147
60 % 73 % 70 % 75 % 71 % 60 % 75 % 71 %
40 % 27% 28 % 25 % 24 % 40 % 25 % 28 %
0%
0%
2%
0%
0%
0%
0%
1%
0%
0%
0%
0%
5%
0%
0%
1%
100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
98
5.3.5 - Des acheteurs plus jeunes que dans le marché de l’occasion
Ventes de terrains dans la CC de la Presqu'île de Crozon selon l’âge de l'acheteur, en 2006
De 40 à 59 ans
60 ans et plus
Non renseigné
Ensemble des
acheteurs
Effectifs
Finistère
Hors France
Non renseigné
Total
Pourcentages
Finistère
Hors France
Non renseigné
Total
De 25 à 39 ans
LIEU DE RESIDENCE
DE L'ACHETEUR
Moins de 25 ans
TRANCHES D'AGES
2
0
0
0
2
50
13
0
0
63
41
18
2
0
61
10
8
0
0
18
1
1
0
1
3
104
40
2
1
147
2 % 48 % 39 % 10 % 1 %
0 % 33 % 45 % 20 % 3 %
0 % 0 % 100 % 0 %
0%
0% 0%
0%
0 % 100 %
1 % 43 % 41 % 12 % 2 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
Près de cinq acheteurs sur dix sont originaires du Finistère et âgés entre 25 et 39 ans. Ceux provenant
du reste de la France, appartiennent à la classe d’âge supérieure puisqu’ils sont 45 % à avoir entre 40
et 59 ans.
5.3.6 - Des acheteurs essentiellement employés-ouvriers, cadres supérieurs ou retraités
Ventes de terrains dans la CCPC en 2006 selon la catégorie socioprofessionnelle de l’acheteur
Catégorie socioprofessionnelle
de l'acheteur
Agriculteurs
Artisans-commerçants
Prof.libér.,cadres sup.
Cadres moyens
Employés, ouvriers
Militaires
Retraités
Inactifs
Sociétés
Non renseigné
Total
Nombre de ventes
lotissement en diffus Total
2
1
3
1
13
17
3
19
30
2
17
22
7
23
33
5
15
22
4
20
25
0
5
5
1
2
5
2
5
7
27
120
169
Répartition en %
Lotissement en diffus
7%
1%
4%
11 %
11 %
16 %
7%
14 %
26 %
19 %
19 %
13 %
15 %
17%
0%
4%
4%
2%
7%
4%
100 %
100 %
Total
2%
10 %
18 %
13 %
20 %
13 %
15 %
3%
3%
4%
100 %
99
En 2006, les catégories socio-professionnelles sont représentées de manière équilibrée parmi les
acheteurs de foncier à bâtir :
- 20 % sont employés-ouvriers,
- 18 % sont cadres supérieurs,
- 15 % sont militaires,
- 13 % sont retraités.
Une évolution de la structure socio-professionnelle s’opère avec l’arrivée de cadres supérieurs,
financièrement plus aisés que la population actuelle.
D’après les professionnels de l’immobilier, une augmentation notable des prix du foncier à bâtir s’est
opérée en 2007. Les terrains hors lotissement sont plus recherchés que ceux situés en lotissement.
Ce foncier est principalement acheté par les locaux, de plus en plus « exclus » du marché de
l’occasion. Récemment, le nombre de terrains à bâtir mis en vente dans les communes de Telgruc-surMer et Argol a fortement augmenté. Pour de nombreux lots, les prix pratiqués sont encore accessibles
mais certains lotisseurs proposent des prix du m² proches de ceux enregistrés dans l’agglomération
brestoise (autour de 90 €/m² pour un terrain « vue mer » de 700 m²).
100
5.4 Le Prêt à Taux Zéro
Dans la CCPC, les demandes de Prêt à Taux Zéro ont été multipliées par deux entre 2004 et 2005,
suite à l’élargissement de ce dispositif au secteur des logements anciens, avec ou sans travaux.
Peu de PTZ sont sollicités dans les communes de la CCPC, puisqu’ils représentent seulement 4% de la
demande à l’échelle du Pays durant la période 1997-2006.
Répartition des demandes de PTZ entre 1997et 2006
Source : ADIL 29
EPCI
CC Landerneau-Daoulas
CC Plabennec et des Abers
CC Pays d’Iroise
CC Lesneven - Côte des Légendes
CCPC
CC Aulne Maritime
Pays de Brest
1997
340
180
169
174
98
38
14
1998
243
178
157
204
116
44
16
1999
267
166
202
219
116
52
16
2000
201
156
145
152
110
48
17
2001
139
154
144
131
80
36
10
2002
141
128
151
135
75
41
12
2003
156
123
141
154
103
39
15
2004
89
136
138
107
71
36
32
2005
1011
300
223
228
151
72
50
2006
1172
281
213
236
151
60
49
total
3759
1802
1683
1740
1071
466
231
1013
958
1038
829
694
683
731
609
2 035
2 162
10 752
En 2006, la majorité des projets financés dans la CCPC concerne la maison individuelle neuve : 35
dossiers soit 58% des projets. A l’inverse, la demande départementale s’oriente davantage vers l’ancien
(63%).
Nature des projets financés en 2006 dans la CCPC
Source : ADIL 29
Achat neuf
Construction
(terrain compris)
Construction (hors
terrain)
Achat ancien
(travaux <=35%)
Achat ancien
(travaux >35%)
7%
10%
Durée
moyenne
PTZ
22
21
138 942
14%
12
17 416
134 026
13%
15
33%
12 206
121 948
10%
14
5%
10 313
14 250
148 650
135 000
7%
11%
15
18
Nature de
l’opération
Nombre
Part
Montant
du PTZ
individuel
collectif
1
1
4%
11 000
individuel
18
30%
19 008
individuel
17
28%
individuel
20
individuel
collectif
2
1
Montant
total
de l’opération
158 000
112 106
Quotité
du PTZ
En 2006, Crozon et dans une moindre mesure Telgruc-sur-Mer, Camaret-sur-Mer et Lanvéoc sont les
communes où le nombre de projets PTZ ont été les plus nombreux.
101
MARCHES FONCIER ET IMMOBILIER
A retenir…
- Marché de l’occasion : un recul du volume des ventes, des prix continuellement en hausse, des
produits davantage prisés par des acheteurs extérieurs au Finistère et plus âgés que dans le reste du
Pays de Brest,
- Un emballement sans précédent du marché de la construction neuve depuis 2005,
- Marché foncier : une augmentation des tailles de parcelles surtout en diffus entre 2005 et 2006,
des prix qui demeurent moins chers que dans le reste du Pays de Brest et des acheteurs locaux plus
jeunes que dans l’occasion.
- Prêt à Taux Zéro : peu de dossiers déposés au regard des autres intercommunalités du Pays de
Brest, demande orientée majoritairement vers la construction neuve.
102
6. L’accompagnement du développement de
l’habitat
6.1 Urbanisme et foncier
6.1.1 Etat d’avancement des documents d’urbanisme
Toutes les communes disposent d’un document d’urbanisme, plus ou moins récent. Quatre communes
sont actuellement concernées par l’élaboration d’un nouveau document d’urbanisme qui devra prendre
en compte les orientations retenues à l’issue du PLH.
Communes
Argol
Camaret-sur-Mer
Crozon
Landévennec
Lanvéoc
Roscanvel
Telgruc-sur-Mer
Documents en cours
PLU applicable depuis 2006
PLU en cours d’élaboration
PLU en cours d’élaboration (phase PADD)
PLU en cours d’élaboration
POS
PLU en cours d’élaboration (phase du plan de zonage)
POS
6.1.2 Notion de densité
Il semble important, au vu des lois Littoral et SRU, mais aussi suite aux conclusions du Grenelle de
l’Environnement de limiter au maximum l’étalement urbain, responsable chaque année, en France, de
l’artificialisation de 60 000 hectares. Ainsi, dans un souci de maîtrise foncière et d’économie d’espace,
la notion de densité de bâti destiné au logement est désormais essentielle dans le développement des
pratiques d’un urbanisme plus durable.
Dans le cadre du PLH, il semble important de dresser un état des lieux des densités réelles qui existent
dans les communes de la presqu’île.
Pour évaluer cette notion de densité, deux approches ont été retenues :
1 - une analyse de la taille moyenne des parcelles estimée en mètre carré. Elle induit une
consommation d’espace plus ou mois importante qui dépend parfois du système d’assainissement. En
effet, un système d’assainissement individuel demande une surface de terrain plus importante qu’un
raccordement au réseau collectif.
2 - une analyse de l’agencement urbain, estimée en nombre de logements à l’hectare. La surface
prise en compte dans cet indicateur est l’espace urbain dans son ensemble, c'est-à-dire l’espace public,
les parcelles non bâties et les parcelles à vocation commerciale ou à l’emplacement d’infrastructures,
en plus des parcelles construites à vocation d’habitat. Le nombre de logements par hectare indique
l’emprise globale au sol nécessaire au développement de l’urbanisation.
103
•
Méthode de calcul
Pour estimer la taille moyenne des parcelles, un périmètre a été déterminé afin d’intégrer l’ensemble
des parcelles bâties de l’espace urbain correspondant au bourg et ses extensions. La surface de
l’ensemble des parcelles a été divisée par leur nombre, pour aboutir à la taille moyenne des parcelles
de l’espace urbain de chaque commune.
Pour estimer l’agencement urbain et ainsi le nombre de logement à l’hectare, c’est l’ensemble du
périmètre de l’espace urbain qui a été pris en compte. Le nombre de parcelles, ainsi retenu dans le
calcul précédent, a été divisé par cette surface.
•
Exemples de Camaret-sur-Mer et de Telgruc-sur-Mer
Source : DGI
Traitements : SIG ADEUPa
Les deux cartes illustrent la méthode de calcul évoquée ci-dessus. Ces deux exemples montrent bien la
différence des tailles de parcelles. L’agencement urbain permet dans un cas, une concentration de
l’urbanisation, et dans le deuxième cas, l’urbanisation suit les axes routiers et s’étale davantage.
104
•
La taille moyenne des parcelles
La taille moyenne des parcelles bâties à vocation d’habitat est contrastée selon les communes.
Taille moyenne des parcelles par commune
Source : DGI et traitement : calculs ADEUPa
Communes
Roscanvel
Lanvéoc
Telgruc-sur-Mer
Agglomération Crozon/Morgat
Le Fret (Crozon)
Tal ar Groaz (Crozon)
Argol
Landévennec
Camaret-sur-Mer
Taille moyenne des parcelles
1 300 m²
1 250 m²
1 100 m²
1 050 m²
1 000 m²
1 000 m²
1 000 m²
750 m²
550 m²
Camaret-sur-Mer possède des parcelles de petite taille autour de 550 m². Son développement urbain
semble avoir été maîtrisé grâce aux lotissements qui ont permis de concentrer l’urbanisation. A
Landévennec, les parcelles sont également de taille réduite car les extensions peu nombreuses, ont
permis de conserver l’aspect bourg-village. A l’inverse, les autres communes qui possèdent des
parcelles plus grandes, supérieures à 1 000 m², ont connu un développement plus important de
l’urbanisation diffuse.
Certaines moyennes sont à relativiser. A Argol et Telgruc-sur-Mer, la taille des parcelles est très
hétérogène puisque l’écart entre les parcelles les plus grandes et les plus petites est d’environ 1 700m².
En revanche, à Camaret-sur-Mer la taille des parcelles est plus homogène avec une différence de
500m².
•
L’agencement urbain
Aujourd’hui les extensions d’urbanisation sont de plus en plus conditionnées par un cadre législatif qui
préconise la densification et l’économie d’espace. Des efforts doivent donc être faits dans ce sens, dans
l’ensemble des communes de la CCPC.
Nombre moyen de logements par hectare
Source : DGI et traitement : calculs ADEUPa
Communes
Densité brute
(logements/ ha urbanisés)
Landévennec
Camaret-sur-Mer
Le Fret (Crozon)
Agglomération Crozon/Morgat
Argol
Lanvéoc
Telgruc-sur-Mer
Tal ar Groaz (Crozon)
Roscanvel
7
6
5
5
5
4
4
4
3
Densité nette (logements/ha
urbanisés destinés à
l’habitat)
13
18
10
10
10
9
9
10
7
105
La densité brute correspond au nombre de logements par hectare urbanisé (habitat, commerces,
voiries…). L’ensemble des communes a un espace urbain peu dense. Seule Landévennec se
démarque avec une densité brute de sept logements à l’hectare. Cette densité est due à son aspect
bourg-village et au peu de bâti destiné au commerce et aux équipements.
La densité nette qui prend en compte uniquement l’espace dédié au logement permet d’avoir des
densités plus importantes. Camaret-sur-Mer se distingue notamment par une densité plus élevée due à
la faible taille de ses parcelles.
L’objectif est d’augmenter ces deux densités, en diminuant la taille des parcelles et en améliorant
l’agencement urbain par le développement d’une urbanisation groupée. L’urbanisation en diffus le long
des routes est donc à proscrire.
6.1.3 Disponibilité foncière et réserves foncières communales
Le marché foncier et le développement de l’habitat dépendent des disponibilités foncières des
communes. D’après les sorties terrains menées et suite à la lecture des plans de zonages des POS et
PLU, le potentiel de terrains urbanisables serait aujourd’hui relativement réduit.
Foncier disponible et réserves foncières communales en mars 2007
Source : relevés terrains, entretiens auprès des élus, analyse des documents d’urbanisme
traitements : calculs ADEUPa
Communes
Argol
Camaret-sur-Mer
Crozon
Landévennec
Lanvéoc
Roscanvel
Telgruc-sur-Mer
Foncier détenu par
des propriétaires privés
21 ha
41 ha
NR
NR
24 ha
33 ha
NR
Réserves foncières
communales
1 ha
4 854 m²
NR
NR
0 ha
NR
2 ha
Cette rareté du terrain peut aujourd’hui favoriser l’augmentation des prix. Il est indispensable que les
POS soient révisés afin de permettre l’ouverture à l’urbanisation de certaines zones et de rendre
possible la réalisation de réserves foncières par les communes.
6.2 Assainissement
L’assainissement est une problématique déterminante dans le développement de l’habitat. L’ouverture
à l’urbanisation des espaces sera de plus en plus conditionnée par la mise en place d’un
assainissement adapté et performant.
L’assainissement individuel étant encore majoritaire dans la presqu’île, des contrôles dans le cadre du
Service public d’Assainissement non collectif sont menés. Néanmoins, aucun SPANC n’a été créé à
l’échelle intercommunale. Chaque commune doit donc faire appel, de manière indépendante, à un
bureau d’études extérieur. Les contrôles ainsi menés, le sont majoritairement sur les constructions
neuves, sans que les logements existants ne soient vérifiés systématiquement.
106
Systèmes d’assainissement selon les communes
Source : entretiens auprès des communes et analyse des documents d’urbanisme
ASSAINISSEMENT COLLECTIF
Communes
ASSAINISSEMENT INDIVIDUEL
Station
(procédé)
Capacité en
équivalent
habitants
Taux de
raccordement
Rejet
Fonctionnement
Lagunage
340
50%
Ruisseau
de l'Aber
Réseau unitaire dans le
bourg et séparatif sur la
partie sud du bourg
Boues activées
5 000
En 2007 :
1 450 raccordements
Mer
Réseau vétuste et station
saturée l'été, eaux
parasitaires marines
Prévision d'une nouvelle station de
7 000 EH.
30%
En régie
Crozon
Boues activées
13 500
En 2006 :
2 136 raccordements
Mer
Eaux parasitaires
Projet d'extension pour passer de
13 500 EH à 15 000 EH et
transformation de la station en
membranaire.
65%
SAUR
Ile longue
Boues activées
5 400
Projet de création d'une STEP très
difficile à mettre en place.
100%
AREA
Station qui vient d'être
redimensionnée avec un
agrandissement des bassins.
Pas de projet d'extension du réseau.
55%
SAUR
Dernière phase d'étude en cours. La
construction devrait débuter en 2008.
100 % (pour l'instant)
Régie + DDE
Quartiers
Argol
Camaret-sur-Mer
Crozon
Landévennec
Pas de station
Lanvéoc
Boues activées
1 500
Roscanvel
Projet de station
en boues
activées
1 200
Bourg
Nouvelle station :
membranes
enterrées et
roselières pour
les boues
1 800
Croas
Seméno
Boues activées
200
Telgruc-sur-Mer
En 2007 :
481 raccordements
Rade
Rade
Problème d'eaux
parasitaires dû au réseau
unitaire
Projets
Taux d'ANC
Gestion du
SPANC
Bureau d'étude (AREA)
En 2007 :
434 raccordements
60%
6.3 Dispositions réglementaires propres au territoire
Le territoire de la CCPC est soumis à de fortes protections environnementales. Certaines conditionnent le
développement de l’urbanisation comme la loi Littoral et d’autres interdisent toute urbanisation : les zones N,
NS et les Espaces Boisés Classés. L’activité militaire est également contraignante puisqu’elle génère un
usage exclusif de certains espaces.
Loi Littoral
Argol
Landévennec
Lanvéoc
Crozon
Telgruc-sur-Mer
Camaret-sur-Mer
Roscanvel
Toutes les
communes de la
presqu’île de
Crozon sont
concernées par la
loi Littoral. Celleci contraint
l’urbanisation
dans la bande
des 100 mètres et
dans l’espace
proche du rivage.
Elle permet aussi
la protection des
espaces
remarquables
littoraux (zones
NS).
Espace
naturel
N
Espaces
remarquables
NS
(en % du territoire
communal)
9,7 %
Espaces
Boisés
Classés
(en % du
territoire
communal)
Zone
militaire
(en % du
territoire
communal)
Zone
Natura 2000
15 %
NR
NR
9,8 %
11,9 %
16,4 %
10,8 %
34,8 %
1,9 %
11,7 %
10 %
3%
42 %
60,4 %
30 %
NR
NR
1,4 %
Zone Natura
2000 de 4423
ha dont la
majeure partie
se trouve au
Cap de la
Chèvre à
Crozon.
2,3 %
Ces contraintes sont à prendre en compte dans le développement de l’habitat. Les communes de Roscanvel,
Camaret-sur-Mer et Crozon sont particulièrement concernées par l’ensemble de ces prérogatives.
ACCOMPAGNEMENT DU DEVELOPPEMENT DE L’HABITAT
A retenir…
- De nombreuses communes en cours d’élaboration de PLU
- Un mode d’occupation qui a généré une urbanisation diffuse
- La plupart des communes sont dotées de système d’assainissement collectif mais des efforts
restent à faire dans ce domaine
109
7.
Accueil
spécifique
d’hébergement
et
structures
7.1 Populations démunies
La question de la précarité se pose sur le territoire car de grandes difficultés sociales affectent certains
ménages de la presqu’île notamment dans l’accès et le maintien dans les logements. D’après les
professionnelles du territoire d’action sociale de Landerneau-Crozon13 sur lequel agit le Conseil Général du
Finistère, tous les publics, jeunes et plus âgés semblent affectés, tout comme les personnes isolées et les
familles monoparentales. On est également en présence d’une population peu mobile, très attachée à son
territoire, lequel propose peu de débouchés professionnels d’où des difficultés d’insertion sociale importantes.
Le Fond de Solidarité pour le Logement permet, en partie, d’évaluer les situations sociales difficiles de
certains ménages de la presqu’île. Il s’agit d’un dispositif géré par le Département en partenariat avec des cofinanceurs. Il s’adresse aux ménages éprouvant des difficultés particulières pour accéder et se maintenir dans
un logement décent et indépendant et pour y disposer de la fourniture d’eau, d’énergie et de services
téléphoniques. Il est l’un des outils de mise en œuvre du droit au logement. Il peut attribuer des aides, sous
certaines conditions, en tenant compte de l’importance et de la nature des difficultés du ménage. Il fonctionne
sur le principe de la subsidiarité et peut être sollicité après que le ménage ait fait valoir ses droits. L’attribution
d’une aide est décidée, en fonction de l’appréciation de son opportunité, par une commission regroupant les
partenaires acteurs dans la lutte contre les exclusions.
Mais tous les ménages en difficulté n’ont pas nécessairement recours au FSL. Un travail en amont est fait par
les travailleurs sociaux qui évaluent certaines situations comme non éligibles au FSL et qui n’incitent pas la
personne à transférer son dossier en commission. Ces situations ne sont pas négligeables à l’échelle du
territoire.
A la différence de l’Aulne Maritime et de Landerneau-Daoulas, en 2006, la presqu’île est un territoire où le
dépôt de dossiers est important, proportionnellement au nombre d’habitants qu’elle compte. Au total, ce sont
103 dépositaires de dossiers qui ont eu recours au FSL dont les deux tiers ont été retenus par la commission.
La nature des demandes formulées concernent majoritairement le maintien (factures EDF et eau) et dans une
moindre mesure des loyers impayés. Toutefois, il est actuellement impossible de savoir s’il s’agit de locataires
du parc locatif privé et public ou de propriétaires.
La vétusté d’une partie du parc public de Lanvéoc et Telgruc-sur-Mer peut expliquer les difficultés rencontrées
par certains locataires. De plus, le segment du parc privé de Camaret-sur-Mer serait également concerné.
Les bénéficiaires les plus nombreux sont établis à Crozon et Camaret-sur-Mer. A Lanvéoc et Telgruc-sur-Mer,
ils sont moins nombreux. Peu de demandes concernent Argol et Roscanvel.
Dans la presqu’île, le parc locatif privé est relativement onéreux pour les personnes en difficulté. Par ailleurs,
les locataires qui possèdent des baux non-conformes (location de septembre à juin) ne sont pas rares. Même
si cette pratique est illégale, le FSL n’exclut pas les demandes qui émanent de locataires concernés par cette
situation.
D’autre part, d’après une étude menée sur certains bénéficiaires du RMI (94 personnes identifiées par les
assistantes sociales), environ la moitié d’entre eux est hébergée par des proches, laissant supposer qu’ils sont
dans l’incapacité de pouvoir louer un logement.
13
Le périmètre correspond aux CC de Landerneau-Daoulas, de l’Aulne Maritime et de la Presqu’île de Crozon.
110
Dans la CCPC, deux problèmes semblent donc se poser pour les personnes démunies : le manque de
logements de petite taille et le manque de ressources de ces personnes. D’autant plus que la rotation dans le
parc public est insuffisante pour répondre convenablement à la demande locative sociale.
Les expulsions des locataires constituent également une autre forme de difficultés qui touche les plus
pauvres. Les assignations émises par les bailleurs sociaux vont de plus en plus jusqu’au bout de la procédure.
Les personnes seraient dans une situation financière telle, qu’elles ne peuvent pas trouver de solution.
7.1.1 Logements et hébergements spécifiques des personnes défavorisées
Parallèlement au parc locatif social présent dans la presqu’île, les possibilités d’accueil et d’hébergement
spécifiques des populations démunies sont relativement peu développées sur le territoire.
-
-
Un logement PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) sera prochainement livré à Crozon, il sera mis à
disposition d’une famille en difficulté déjà identifiée par Habitat 29.
Depuis début 2007, il existe à nouveau un logement d’urgence à Crozon. Précédemment, il en
existait déjà un, porté par une association, extérieure à la presqu’île, mais depuis trois ans, l’outil
fonctionnait moins bien. Habitat 29 a créé un nouveau logement de type T3 qui compte six
couchages. Il est très utilisé notamment par des familles, depuis sa mise à disposition.
Compte tenu de l’activité touristique qui existe sur le territoire, les hôtels de la presqu’île, sont
également réquisitionnés dans le cadre du dispositif du 115, notamment pour héberger les
personnes seules en difficulté.
A l’échelle des communes, Camaret-sur-Mer est concernée par des difficultés qui lui sont spécifiques.
Les services sociaux ont identifié une dizaine d’hommes désocialisés, aujourd’hui locataires dans des
conditions indignes ou propriétaires mais «clochardisés». Le Conseil Général émet l’idée de la
création d’une «maison-relais» qui permettrait à ces personnes en grande exclusion de se retrouver
dans une structure collective, financée au titre d’un PLAI, dans laquelle un ou plusieurs travailleurs
sociaux les accompagneraient. Compte tenu de la rareté du foncier dans la commune, un projet
d’acquisition-amélioration d’une maison de bourg pourrait être une alternative appropriée. Un projet de
cette nature est également en cours à Lesneven, sous l’égide de la DDASS et du Conseil Général, en
partenariat avec l’AGEHB (Association de Gestion pour l’Emploi et l’Hébergement en Bretagne) qui
assure la gestion de la structure.
7.7.2 Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Démunies
Le Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Démunies (PDALPD) vient d’être validé par
le Conseil Général. Il aborde plusieurs problématiques sur le droit, l’accession et le maintien dans le logement.
Le public concerné par le plan a été redéfini par l’ensemble des partenaires, des acteurs locaux de l’habitat et
de l’action sociale. Il s’adresse donc aux ménages dont les caractéristiques sociales et économiques
constituent un handicap à l’accès ou au maintien dans le logement.
Le diagnostic qui porte sur la situation actuelle est territorialisé par Pays. Il dégage les tendances et les
problèmes spécifiques de chaque territoire afin d’y apporter des réponses adaptées.
Le diagnostic relatif au Pays de Brest fait apparaître les tendances suivantes :
- une part significative de personnes seules et ou de familles monoparentales,
- des bénéficiaires de minima sociaux (50 % des situations repérées),
- une insuffisance d’offre en logement sociaux d’urgence, et en PLAI dans l’ensemble du Pays. Un manque de
solutions accessibles de logement, particulièrement marqué en dehors de Brest métropole océane,
- le vieillissement de la population et l’isolement en milieu rural,
111
- un public très désociabilisé, non accessible à un accompagnement social vers un logement autonome,
- une absence de solutions en termes d’offre de logement et en hébergement sur le secteur rural et littoral,
- l’intérêt d’organiser des concertations avec les intercommunalités pour suivre les parcours des ménages en
difficultés.
En ce qui concerne les actions, les éléments suivants peuvent concerner la CCPC :
- fiabiliser la connaissance des ménages,
- créer un observatoire nominatif des logements indignes,
- lutter contre l’habitat indigne et l’insalubrité,
- sensibiliser les ménages modestes aux moyens de réduire leurs factures d’eau et d’énergie,
- améliorer la prévention des expulsions et les actions d’accompagnement social correspondantes,
- développer le parc très social public de qualité (PLAI),
- développer l’offre en direction des jeunes,
- développer et améliorer l’offre en logements-foyers pour personnes âgées et handicapées,
- développer l’adaptation de l’habitat public et privé pour le maintien à domicile.
Le PLH prendra en compte lors de la définition des orientations et l’élaboration du programme d’actions, les
objectifs et les actions préconisés par le PDALPD.
112
7.2 Personnes âgées et personnes handicapées
Le vieillissement de la population en général et de ce territoire en particulier, pose la question de l’offre de
logements accessibles et adaptés à la perte de mobilité et de l’hébergement et ce quel que soit le niveau de
ressources de la population.
7.2.1 Structures d’hébergement pour personnes âgées
Deux établissements d’accueil médicalisés pour personnes âgées existent :
-
le foyer logement de «Ty ar Garantez» à Camaret-sur-Mer d’une capacité de 68 places qui devrait
être transformé en EHPAD et doté d’une unité Alzheimer.
l’hôpital local de Crozon qui accueille : 5 lits en médecine, 10 lits en soins de suite et de réadaptation
et 110 lits EHPAD
Il semble que l’attente à l’entrée de ces établissements soit de plus en plus importante. L’association
presqu’île âge est présente au sein de l’hôpital local. Elle est un lieu d’écoute, de conseil et
d’accompagnement des personnes âgées, important sur la presqu’île.
7.2.2 Maintien à domicile
Le vieillissement de la population génère des besoins en matière de services à la personne. D’autant plus que
les personnes âgées nouvellement arrivées sur le territoire ne possèdent pas toujours d’attaches familiales
dans la presqu’île.
En 2004, le territoire compte 531 bénéficiaires de l’Allocation Personnalisée à l’Autonomie dont 65,2% vivent à
domicile. Ce taux est supérieur à la moyenne départementale (56,6%).
Les services de maintien à domicile proposés aux personnes sont relativement bien développés avec Proxim
service et l’ADMR (Association de l’Aide à Domicile en Milieu rural). Une association appelée «Presqu’île
repas» assure également les services de portage de repas. Un grand nombre de personnes, dont certaines
très âgées et handicapées, est ainsi maintenu à domicile. Face au vieillissement de la population et au désir
des personnes de rester vivre chez elles, l’ADMR doit s’adapter pour faire face à une activité croissante.
De plus, à l’heure actuelle, un seul service de soins infirmiers à domicile (SSIAD) couvre les communes de la
presqu’île et la CC du Pays de Landerneau-Daoulas.
Parallèlement de nombreuses personnes âgées, habitant loin des bourgs, souhaitent se rapprocher des
centres et de leurs services. Face à l’éparpillement des lieux d’habitation et à la faiblesse des transports en
commun, la question de la mobilité est également un enjeu majeur. La présence des commerces de proximité,
des aides ménagères, la solidarité familiale, celle du voisinage, pallient pour partie, aux difficultés de
déplacement, de ravitaillement et d’isolement des personnes dont la mobilité est réduite.
113
7.2.3 Orientations politiques du Conseil Général relatives à la vieillesse
A l’échelle du territoire d’action sociale de Landerneau-Crozon, le Département souhaite favoriser le maintien
à domicile dans de bonnes conditions :
- accompagner le vieillissement, prévenir des dysfonctionnements qui y sont liés (troubles de la mémoire et du
comportement) et orienter les personnes pour une prise en charge,
- repérer les situations de maltraitance et établir les conditions d’une prévention auprès des familles, des
professionnels et des institutions,
- développer les réseaux d’intervention autour des personnes âgées (CLIC).
7.3 Gens du voyage
Conformément à la loi du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage : « Les communes
participent à l’accueil des personnes dites gens du voyage et dont l’habitat traditionnel est constitué de
résidences mobiles ».
Le Conseil Général doit, en y associant les communes, élaborer avec le représentant de l’Etat, le schéma
départemental d’accueil des gens du voyage. Ce document doit répartir et programmer la réalisation d’aires
d’accueil en fonction de la définition des besoins.
Toutes les communes de plus de 5 000 habitants doivent y figurer. Seule la commune de Crozon est
concernée et devra prévoir une offre totale de 10 emplacements soit 20 places de caravanes.
114
ACCUEIL SPECIFIQUE ET STRUCTURES D’HEBERGEMENT
A retenir…
- des situations sociales problématiques même si en nombre limité, notamment dans le parc privé.
- une quarantaine de bénéficiaires du RMI hébergés par des proches
- des dispositifs d’hébergement spécifique peu développés
- des structures d’accueil pour personnes âgées insuffisantes
- des besoins en matière de services à la personne grandissants
- la commune de Crozon devra prévoir la création d’un terrain d’accueil des gens du voyage
115
116

Voir le diagnostic de 2007 - Communauté de Communes de Crozon

Transcription

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