Il n`y a pas plus de grands centres commerciaux

▲ Mapic 2014
« Il n’y a pas plus de grands centres commerciaux »
beaucoup parlé des trois
projets de centres commerciaux pour la capitale : Néo
au Heysel, Uplace à Machelen
et Docks Brussel, dont les
travaux ont débuté près du
canal et du pont Van Praet.
Vous en pensez quoi ?
Néo ou Uplace ? Ce sont deux
méga-projets. Il n’y a pas la
place pour deux projets de
cette taille à Bruxelles. Un
seul est amplement suffisant.
Pour vous donner une idée,
Uplace et Néo représentent
chacun deux fois la superficie
du Woluwe Shopping Center.
Uplace est certes en avance en
termes d’autorisations, mais
Néo jouit d’une bien meilleure
accessibilité en transports
publics et offre plus d’attractivités et de synergies notamment en termes de loisirs et de
tourisme. Ce n’est pas un secret, la plupart des investisseurs préfèrent Néo à Uplace.
Alors que le Mapic bat
son plein à Cannes, Alain
De Coster nous dresse le
profil du retail en Belgique.
Responsable du développement chez AG Real
Estate, il estime notamment qu’il n’y a pas de
suroffre en la matière.
E
n 25 ans de carrière,
Alain De Coster (avec le
soutien de ses équipes)
a développé plus d’un
million de mètres carrés en Belgique. Pas une mince
affaire. Ce Bruxellois de 54 ans a
commencé sa carrière chez Codic en 1989. Son premier projet ?
Belle Ile, à Liège, un centre commercial qui garde tout son attrait
même si un autre méga-centre
(Médiacité) a fait depuis son apparition en bord de Meuse. En
1995, il rejoint Bernheim qui sera racheté en 2003 par Fortis
AG. Alain De Coster se retrouve
alors directeur du développement de ce mastodonte, aujourd’hui dénommé AG Real Estate,
qui s’intéresse depuis la nuit des
temps à l’immobilier commercial et aux bureaux et maintenant, également, au logement et
aux écoles.
Alain De Coster, AG Real
Estate gère un portefeuille de
l’ordre de 6 milliards d’euros.
Quelle est son implication
dans l’immobilier commercial
?
Nous sommes propriétaires
de plusieurs centres commerciaux belges tels qu’une partie
du Woluwe Shopping Center,
une grande partie du Westland à Anderlecht, de City 2,
de la galerie Anspach, du
centre Ninia à Ninove ou encore du Centre Monnaie .
Nous avons aussi des participations importantes dans
plusieurs parcs commerciaux
en Belgique, en France, aux
Pays Bas et en Italie.
Notre filiale Devimo est la référence en Belgique en terme
de gestion dynamique des
centres commerciaux. Elle
nous permet de suivre au
quotidien leur fréquentation,
ainsi que l’évolution des attentes des consommateurs.
L’activité de développement
porte non seulement sur la recherche et la réalisation de
nouveaux projets commerciaux mais aussi sur la rénovation et l’agrandissement
des centres commerciaux
existants.
Avec Axa, Deka, Klepierre et
Wereldhave, vous constituez
l’un des acteurs les plus importants du retail en Belgique. Pourquoi cet intérêt
pour ce segment du marché ?
Les assureurs ont toujours aimé investir une part de leurs
réserves en immobilier commercial pour trois raisons. La
première est qu’un centre
commercial, qui coûte grosso
modo entre 300 et 400 millions d’euros, constitue un investissement stratégique rare
et stable sur le long terme
avec un risque de vide locatif
beaucoup plus faible que
d’autres
investissements
comme le bureau. De plus, au
fil des années, les loyers des
surfaces commerciales ont
davantage augmenté que l’index. Le rendement n’est peutêtre pas très élevé mais les
risques sont fort limités.
L’immobilier commercial intéresse également pour ces
mêmes raisons de nombreux
investisseurs privés. Acquérir
Jeudi 14 novembre 2013 / page 4*
Reste-t-il encore de la place
dans notre pays pour des
développements commerciaux ?
Oui mais pas beaucoup. Cela
étant dit, je ne suis pas d’accord quand j’entends dire
qu’il y a trop de développements de centres commerciaux en Belgique. Il n’y en a
pas vraiment plus qu’avant.
Il faut toujours faire la distinction entre ceux (nombreux) qu’on annonce et ceux
(rares) qui sortiront réellement de terre. En trente ans,
il y a eu Wijnegem, Belle-Ile et
Médiacité à Liège, l’Esplanade à Louvain-la-Neuve, K
à Courtrai et les Grands Prés
à Mons, soit un nouveau
centre commercial en Belgique en moyenne tous les
cinq ans. C’est très peu si on
compare cela, sur une même
période, à la production de
nouveaux centres commerciaux dans d’autres pays, par
exemple aux Pays Bas, en Espagne, en Turquie ou dans les
pays de l’Est . Contrairement
à d’autres pays, iI n’y a pas de
suroffre en Belgique.
Néo ou Uplace ? Alain De Coster estime qu’il n’y a pas de place pour deux projets de cette taille à
Bruxelles. « La plupart des investisseurs préfèrent Néo », dit.il. © D.R.
un immeuble rue Neuve intéressera ainsi tant de grands
investisseurs internationaux
qu’un un pharmacien, qui a
fait fortune.
C’est un marché très recherché
et très actif.
Quelles sont ses particularités ?
Le loyer qu’une enseigne peut
payer à son propriétaire est
proportionnel à son chiffre
d’affaires. Un bijoutier paiera un loyer au mètre carré
beaucoup plus élevé qu’un
marchand de meubles de se-
conde main. Cela veut aussi
dire qu’un même magasin va
discuter son loyer à la baisse
si ses affaires tournent mal
mais qu’il subira, par contre,
une pression à la hausse si,
par exemple, la fréquentation
du centre commercial augmente d’année en année.
C’est pourquoi nous suivons
avec attention la fréquentation de nos centres et l’évolution de la consommation
dans leur zone de chalandise.
Celle-ci est liée au pouvoir
d’achat et au nombre de la
population. Sur ces deux
points, la Belgique semble
être plutôt bien lotie, non ?
En effet. La Belgique ne vit
pas une période euphorique
mais sa consommation reste
bonne par rapport à beaucoup de ses voisins. Elle reste
un excellent pays pour les investissements en retail. La
croissance démographique est
aussi un facteur très positif
pour le commerce, principalement à Bruxelles et dans le
Brabant.
Ces derniers temps, on a
Comment se passent les négociations avec les pouvoirs
politiques ? Certains projets
mettent parfois dix ans et
plus pour voir le jour…
Les autorisations sont complexes à obtenir et c’est logique. Un nouveau centre
commercial attire plus de 10
millions de visiteurs par an.
Cela a nécessairement un
gros impact sur son environnement immédiat. Il faut
souvent créer des voies d’accès
pour les visiteurs et les livraisons. Le voisinage voit rare-
Des chiffres bons à la location…
J
ones Lang LaSalle a publié les
chiffres du retail en Belgique.
Comme on va le voir, ils sont
bons. « Le marché de l’immobilier
retail en Belgique s’adapte aux
dernières tendances de l’experience-shopping ainsi qu’à l’ecommerce, explique à ce sujet Walter Goossens, le responsable du retail chez JLL. Les retailers
s’adaptent en suivant une approche multi-canaux , c’est-à-dire
une combinaison d’un renforcement du réseau physique et le développement de l’offre en-ligne. Le
magasin reste le lien le plus important entre la marque et le client.
C’est pourquoi la plupart des retailers investissent dans le branding et l’attractivité de leurs magasins. »
Le marché locatif continue donc
de bien performer. Confirmation
chiffrée.
- Au troisième trimestre 2013,
un total de 248.000 m2 d’im-
meubles commerciaux ont été
loués ou achetés pour occupation
propre, contre 180.500 m2 au
cours de la même période de l’année dernière, soit une augmentation de 37%. La même tendance a
été enregistrée dans le nombre de
transactions, qui est de 23% supérieur à celui de l’année dernière
avec 545 transactions contre 442
en 2012.
- Le volume est élevé dans les
trois segments du retail : 142.000
m2 dans le « retail warehousing »,
ou centres commerciaux de périphérie (le second niveau de prise
en occupation le plus élevé de ces 5
dernières années), 74.000 m2 dans
les « high streets », les situations
de premier plan, et 32.000 m2
dans les « shopping centres »
(contre 26.000 m2 à la fin septembre 2012).
- Un peu moins de 40% de la
prise en occupation totale dans les
high streets en Belgique a été enre-
ment d’un bon œil le trafic généré par l’implantation d’un
méga-centre près de chez lui.
Et il y a toujours une appréciation des décideurs politiques, locaux et régionaux,
qui doivent faire la balance
entre
attractivité
économique, création d’emplois et
protection des commerces déjà existants. La taille de nos
projets doit toujours pouvoir
être justifiée par rapport à ce
qui existe déjà dans la zone
où l’on veut s’implanter.
Quelle menace constitue
selon vous le commerce online pour les centres commerciaux existants et à venir ?
Ce n’est pas une menace mais
un défi. Cela oblige les commerçants et les propriétaires,
développeurs et autres gestionnaires de centres à se poser les bonnes questions. Que
peut offrir un magasin réel et
que n’offrira jamais un site
virtuel ? Quelle expérience
offre un centre commercial
par rapport à un écran ? Aujourd’hui, pour certains types
de produits, l’achat en ligne et
l’achat en boutique sont devenus
complémentaires,
à
double sens : on regarde sur
internet avant d’acheter en
magasin sous les conseils
d’un vendeur, mais on va
aussi en magasin pour tester
le produit avant de l’acheter
ensuite en ligne au meilleur
prix. Le centre commercial
restera toujours une expérience réelle recherchée tant
par les jeunes que par les
adultes qu’ils soient actifs ou
inactifs, un endroit où on
aime se mêler aux autres. Le
centre commercial de demain
offrira une sélection des
meilleurs produits et services
du moment et s’adaptera aux
tendances. A condition de
maintenir très élevé le niveau
de confort, de sécurité, de facilités d’accès et de parking,
d’animation, de loisirs, de
restauration…, il restera pour
longtemps un endroit de
convivialité recherché.
Un centre commercial que
vous aimez particulièrement
dans le monde ?
Celui de Westfield à Londres
qui est un modèle du genre
tant pour l’accueil, le confort
et les services offerts aux visiteurs que pour l’intégration
des nouvelles technologies, et
pour les concepts novateurs
de nombreuses enseignes, qui
font de la visite de leurs boutiques un expérience unique…
irrésistible.
Propos recueillis par
PAOLO LEONARDI
... et à l’investissement
gistrée à Bruxelles et à Anvers.
- A ce jour cette année, 125.000
m2 de nouveaux espaces commerciaux ont été livrés, principalement dans le segment retail warehousing. A court terme, les livraisons comprennent entre autres le
Crescend’Eau à Verviers (21.000
m2). D’ici la fin de l’année, les livraisons seront similaires à la
moyenne à 5 ans, soit 174.000 m2.
Une évolution positive est le lancement de Docks Bruxsel, un shopping centre urbain dernier cri
(41.000 m2) développé par Equilis, et dont la livraison est prévue
pour début 2016.
- Les prime-rents sont stables à
1.850 euros par m2 par an pour des
magasins dans des localisations
triple A à Anvers et à Bruxelles,
1.600 euros par m2 par an pour les
shopping centres et 175 euros par
m2 par an pour les magasins de périphérie les mieux situés.
PAL
L
e marché du retail continue d’attirer les investisseurs, et le volume investi
sur les neuf premiers mois
de 2013 est bien parti pour égaler l’excellent niveau de 2012.
« L’appétit des investisseurs
reste intact, explique Jean-Philip Vroninks, Head of Capital
Markets chez JLL. Les investisseurs privés et les sociétés immobilières spécialisées ont été
particulièrement actifs. Nous
pensons que cette tendance va se
poursuivre, pour autant que
des produits d’investissement
de qualité soient placés sur le
marché. »
Ici aussi, quelques chiffres
pour mieux comprendre :
- Les excellents résultats de
2012, soit 755.5 millions d’euros, sont atteignables. Après 9
mois en 2013, le volume d’investissement pour des transactions supérieures à 2,5 millions
d’euros atteint 461,1 millions
d’euros, juste au-dessus du volume enregistré au cours de la
même période en 2012, et 5%
en dessous de la moyenne à 5
ans pour une année complète.
- Le retail reste le second plus
important segment de marché
cette année, avant l’immobilier
industriel mais après les bureaux. Après avoir enregistré
une plus faible activité en 2012,
l’immobilier des bureaux est en
effet, et de très loin, le plus florissant en volume en 2013.
- Les prime yields pour les
magasins sont stables à 4,25%,
bien que des transactions aient
été signées à 4%, voire plus bas.
Pour les shopping centres, les
prime yields restent stables à
5%, tandis que les prime yields
pour le retail warehousing s’est
amélioré de 25 points de base, à
6%.
PAL