1 – Loi d`Avenir pour l`Agriculture et la Forêt Exemples

Rencontre Safer Rhône-Alpes
Notaires
16 juin 2015
Chambre interdépartementale des notaires des Savoie – Pringy
Rencontre Safer – Notaires
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Dispositions Safer
Quelques exemples concrets
Mesure de la consommation foncière
L’observation des prix
Questions
2 – Activité de la Safer dans les deux Savoie
Equipes départementales
Les préemptions/Activité
La structuration de l’activité
L’orientation des biens maîtrisés
Les conventions
3 – Evolution des outils et des méthodes
Sécurisation de la vente
Vigifoncier
Fusion avec l’Auvergne
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Dispositions Safer
Réécriture de l’art. L 141-1
1°) Les Safer œuvrent prioritairement à la protection des espaces agricoles, naturels et
forestiers. Leurs interventions visent à favoriser l’installation, le maintien ou la
consolidation d’exploitations agricoles ou forestières afin que celles-ci atteignent une
dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des
exploitations agricoles, ainsi que l’amélioration de la répartition parcellaire des
exploitations. Ces interventions concourent à la diversité des systèmes de production,
notamment ceux permettant de combiner les performances économique, sociale et
environnementale et ceux relevant de l’agriculture biologique au sens de l’article L641-13;
2°) Les Safer concourent à la diversité des paysages, à la protection des ressources
naturelles et au maintien de la diversité biologique;
3°) Les Safer contribuent au développement durable des territoires ruraux, dans le cadre
des objectifs définis à l’art. L111-2;
4°) Les Safer assurent la transparence du marché foncier rural.
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Dispositions Safer
L’art. L 111-2 est complété
L’art. L 111-2 définissant les objectifs de la politique d’aménagement rural auquel fait
référence l’art. L 141-1, est complété par un 3ème bis :
1°) Favoriser la mise en valeur durable des potentialités et des caractéristiques locales de
l'espace agricole et forestier ;
2°) Améliorer l'équilibre démographique entre les zones urbaines et rurales ;
3°) Maintenir et développer les productions agricole et forestière, tout en organisant leur
coexistence avec les activités non agricoles et en intégrant les fonctions sociales et
environnementales de ces activités, notamment dans la lutte contre l'effet de serre grâce à la
valorisation de la biomasse, au stockage durable du carbone végétal et à la maîtrise des
émissions de gaz à effet de serre ;
3° bis) Maintenir et développer les secteurs de l’élevage et du pastoralisme en raison de leur
contribution essentielle à l’aménagement et au développement des territoires;
4°) Assurer la répartition équilibrée des diverses activités concourant au développement du
milieu rural ;
5°) Prendre en compte les besoins en matière d'emploi ;
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Dispositions Safer
L’art. L 111-2 est complété
L’art. L 111-2 définissant les objectifs de la politique d’aménagement rural auquel fait
référence l’art. L 141-1, est complété par un 3ème bis :
6°) Encourager en tant que de besoin l'exercice de la pluriactivité dans les régions où elle est
essentielle au maintien de l'activité économique ;
7°) Permettre le maintien et l'adaptation de services collectifs dans les zones à faible densité
de peuplement ;
8°) Contribuer à la prévention des risques naturels ;
9°) Assurer la mise en valeur et la protection du patrimoine rural et des paysages ;
10°) Préserver les ressources en eau, notamment par une politique de stockage de l'eau, la
biodiversité sauvage et domestique et les continuités écologiques entre les milieux naturels.
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Dispositions Safer
 Transparence du marché foncier
• Les Safer sont autorisées à communiquer aux personnes publiques et aux personnes privées
chargées d’une mission de service public les prix, la surface, la nature et la référence cadastrale, et le
cas échéant les analyses qui en découlent (art. L 141-1-2) -> possibilité de transmission aux notaires
• Les Safer communiquent aux services de l’Etat, dans des conditions fixées par décret, les informations
sur l’évolution des prix et l’ampleur des changements de destination des terres agricoles (art. L 141-12).
• Les Safer transmettent à l’autorité administrative, dans les conditions prévues à l’article L 331-5, les
informations qu’elles reçoivent (…) sur les cessions de parts sociales ou d’actions concernant des
sociétés ayant obtenu une autorisation d’exploitation (art. L 141-1-2).
• Les autorisations mentionnées à l’article L 331-2 délivrées à des sociétés d’au moins deux associés
exploitants sont communiquées par l’autorité administrative à la Safer compétente. Celle-ci transmet à
l’autorité administrative les informations qu’elle reçoit, en application du I de l’article L 141-1-1, sur les
cessions de parts ou d’actions de sociétés concernant ces sociétés qui interviennent dans un délai de
six ans à compter de la date à laquelle leur a été délivrée l’autorisation mentionnée à l’article L 331-2
(art. L 331-5).
• La structure regroupant les Safer transmet tous les ans au Conseil supérieur de la forêt et du bois le
bilan des activités des Safer en matière forestière (art. L 141-1 IV-1).
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Dispositions Safer
 Obligation de notification
Elargissement de l’étendue de l’obligation d’information préalable Safer qui s’applique désormais aux
cessions entre vifs conclues à titre onéreux ou gratuit portant sur des biens ou droits mobiliers ou
immobiliers mentionnés au II de l’article L 141-1, ainsi qu’aux cessions d’usufruit ou de nue-propriété.
Ainsi sont concernées :
 Les cessions conclues à titre onéreux
 Mais aussi les donations entre vifs
Portant sur :
 Les biens ou droits que la Safer peut acheter à l’amiable (biens ruraux, terres,
exploitations agricoles ou forestières, parts sociales ou actions ayant pour objet
principal l’exploitation ou la propriété agricole selon la nouvelle rédaction de l’art. L1411 II CR).
 L’usufruit ou la nue-propriété
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Dispositions Safer
 Obligation de notification - SANCTION
Instauration d’une sanction administrative qui peut être prononcée par l’autorité administrative
d’office ou à la demande de la Safer, en cas de manquement à l’obligation d’information préalable de la
Safer :

Montant minimal de 1 500 € (montant qui peut être porté à 3 000 € en cas de récidive lorsque le
règlement le prévoit, hors les cas où la loi prévoit que la récidive constitue un délit).

Montant maximal de 2% du montant de la transaction
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Dispositions Safer
 Les précisions apportées sur l’assiette du droit de
préemption (L143-1)
 Précision sur la notion de vocation agricole : parcelles
situées en zone agricole ou naturelle d’un document
d’urbanisme, ZAP, PAEN, ou, en l’absence d’un document
d’urbanisme, situées dans les secteurs ou parties non encore
urbanisés, à l’exception des bois et forêts
 Précision sur la notion de terrain nu : Quel que soit leur
usage, agricole ou non (terrain d’agrément,…) et qui sont nus
ou ne supportant que des friches, des ruines ou des
installations temporaires (mobile-home,…), occupations ou
équipements qui ne sont pas de nature à compromettre
définitivement leur vocation agricole (jardin potager, vignes à
l’abandon…).
 Les parcelles boisées, non classées en nature de bois et forêt
au cadastre (landes, châtaigniers…) ou ayant fait l’objet d’une
autorisation de défrichement.
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Dispositions Safer
 Nouveaux biens préemptables :
certains droits mobiliers ou immobiliers, c’est-à-dire:
 la totalité des parts ou actions d’une société, ayant pour objet
principal l’exploitation ou la propriété agricole,
en vue
d’installer un agriculteur
 les droits à paiement découplés
 l’usufruit cédé à titre onéreux (1)
 la nue-propriété cédée à titre onéreux mais uniquement (1):
 si la Safer détient l’usufruit
 si la Safer est en mesure d’acquérir l’usufruit concomitamment
 lorsque la durée de l’usufruit restant à courir ne dépasse pas 2 ans
(1): Sont
exclues du champ d’application:
- les acquisitions de la nue-propriété d’un bien par ses usufruitiers
- les acquisitions de l’usufruit d’un bien par ses nus propriétaires
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Dispositions Safer
 Possibilité de préempter une partie des biens notifiés
Art. L143-1-1: La Safer est autorisée à n’exercer son droit de préemption
que sur partie des biens aliénés lorsque l’aliénation porte simultanément
sur des terrains à usage ou à vocation agricole et sur une ou plusieurs
catégories de biens suivantes:
1° des bâtiments à usage agricole et les biens mobiliers attachés
2° des bâtiments mentionnés au 2ème alinéa de l’article L 143-1 (=
bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole ou des bâtiments
utilisés pour l’exercice d’une activité agricole au cours des 5 dernières années et
situés dans une zone à vocation agricole: ZAP, PAEN, zone agricole ou naturelle et
forestière d’un document d’urbanisme, ou, en l’absence d’un document
d’urbanisme , secteurs ou parties non encore urbanisés, à l’exception des bois et
forêts)
3° des biens non préemptables
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Dispositions Safer
 Possibilité de préempter une partie des biens notifiés
(Art. L143-1-1)
• Ce droit de préemption partiel peut ne s’exercer que sur les terrains à
usage ou à vocation agricole et les biens mobiliers attachés, ou sur ces
terrains et l’une des catégories de biens mentionnées aux 1° et 2° ou sur
ces deux catégories.
• Lorsque la Safer fait part au vendeur de son intention de ne préempter
qu’une partie des biens mis en vente, le propriétaire peut exiger qu’elle se
porte acquéreur de l’ensemble des biens aliénés.
• S’il accepte la préemption partielle, le propriétaire peut exiger une
indemnisation de la perte de la valeur des biens non acquis (montant fixé
d’un commun accord ou à défaut par le TGI).
• En cas de préemption partielle avec obligation d’acheter le tout,
instauration de priorités d’attribution (art. L 143-1-2)
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Dispositions Safer
 Le Décret d’application
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Exemples
 Chalet d’habitation
en alpage
• Surface à la vente : 1ha 90a
• Bien libre
• Présence d’un bâti
• Zones agricole et
naturelle d’un P.L.U. approuvé
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Exemples
 Chalet d’habitation
en alpage
• Surface à la vente : 1ha 90a
• Bien libre
• Présence d’un bâti
• Zones agricole et
naturelle d’un P.L.U. approuvé
Notification valant offre
de vente sur les surfaces
 Enquête Safer
• Surface à vocation et à usage agricole appartenant à un tènement de
plus de 33ha
• Présence de troupeau avec des traces visibles de passages fréquents
sur la propriété objet de la vente
• Bâti résidentiel
• Pas de clôture séparant l’usage résidentiel de l’espace agropastoral
• L’accès au chalet est traversé par les troupeaux
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Exemples
 Ancien Parcours de
moto-cross
• Surface à la vente : 6 000 m²
• Bien libre
• Zones agricole et naturelle
d’un PLU approuvé
Notification valant offre
de vente
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Exemples
 Ancien Parcours de
moto-cross
• Surface à la vente : 6 000 m²
• Bien libre
• Zones agricole et naturelle
d’un PLU approuvé
Notification valant offre
de vente
 Enquête Safer
• Surface en friches, anciennement à usage de parcours de moto cross,
aujourd’hui présence de dépôts sauvages et stationnement de divers
véhicules d’hébergement précaires
• Possibilité de retrouver un usage agricole
• Secteur à forte pression foncière
• Présence de porteurs de projet agricole
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Exemples
 Grange
•
•
•
•
Surface à la vente : 872 m²
Présence d’un bâti
Bien libre
Zone agricole
Notification
valant offre de
vente
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Exemples
 Grange
•
•
•
•
Surface à la vente : 872 m²
Présence d’un bâti
Bien libre
Zone agricole
Notification
valant offre de
vente
 Enquête Safer
• Bâti à usage de grange
• Terrains à usage de parc pour les vaches
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Exemples
 Propriété équestre
• Surface à la vente :
28619m²
• Présence d’un bâti entouré
de son parc
• Bien libre
• Zone NC
• Bâti à usage résidentiel
Notification valant offre
de vente
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Exemples
 Propriété équestre
• Surface à la vente :
28619m²
• Présence d’un bâti entouré
de son parc
• Bien libre
• Zone NC
Notification
valant offre
• Zone
NC
de vente
 Enquête Safer
• Bâti à usage résidentiel
• Présence
dans
le
parc
d’équipements
pour
le
pâturage de chevaux de loisirs,
et d’un petit rucher
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Exemples
 Habitation et terrain
attenant
•
•
•
•
Surface à la vente : 6 000 m²
Présence d’un bâti
Bien libre
Zones agricole et naturelle
Notification valant offre
de vente
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
Exemples
 Habitation et terrain
attenant
•
•
•
•
Surface à la vente : 6 000 m²
Présence d’un bâti
Bien libre
Zones agricole et naturelle
Notification valant offre
de vente
 Enquête Safer
• Bâti à usage résidentiel
• Terrain attenant en zone humide référencée au document d’urbanisme
• Alerte de la commune et du conservatoire des espaces naturels afin de
maîtriser cette zone humide
• Zone humide dont l’entretien est indispensable à la prévention des risques
d’inondation des zones urbaines situées à l’aval
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
 une assiette de notification élargie
Pour une observation de la
consommation foncière plus
complète
1 –Mesure de la consommation foncière,
les terres agricoles, principales cibles du développement urbain en SAVOIE
≈ 428
ha/an
de recul des surfaces agricoles
Artificialisation
= Perte de foncier
233
Consommation masquée
= Perte d’usage agricole
ha/an
de recul des surfaces agricoles
et naturelles
195
+
ha/an
Acquis par des particuliers pour
un usage d’agrément
207 ha/an
progression des surfaces urbanisées
+
16 ha/an
Progression des surfaces non cadastrées (infrastructures)
+
9 ha/an
Progression des surfaces en mutation (TAB, espaces
récréatifs, voie ferrée…)
Entre 2010 et 2013
96 ha/an
99 ha/an
lors d’un
achat résidentiel
lors d’un
achat de loisirs
Source : Safer RA, d’après DGI – MAJIC 2010-2013
Et d’après base DIA Safer, marché foncier de l’espace rural
1 – Mesure de la consommation foncière, les terres agricoles,
principales cibles du développement urbain en HAUTE-SAVOIE
≈ 529
ha/an
de recul des surfaces agricoles
Artificialisation
= Perte de foncier
361
Consommation masquée
= Perte d’usage agricole
ha/an
de recul des surfaces agricoles
et naturelles
168
+
ha/an
Acquis par des particuliers pour
un usage d’agrément
312 ha/an
progression des surfaces urbanisées
+
25 ha/an
Progression des surfaces non cadastrées (infrastructures)
+
24 ha/an
Progression des surfaces en mutation (TAB, espaces
récréatifs, voie ferrée…)
Entre 2010 et 2013
88 ha/an
80 ha/an
lors d’un
achat résidentiel
lors d’un
achat de loisirs
Source : Safer RA, d’après DGI – MAJIC 2010-2013
Et d’après base DIA Safer, marché foncier de l’espace rural
1 –Mesure de la consommation foncière, les terres agricoles,
principales cibles du développement urbain en SAVOIE
Consommation masquée = Perte d’usage agricole
Artificialisation = Perte de foncier
Acquis par des particuliers pour un usage d’agrément
de recul des surfaces agricoles et naturels
En Savoie
En Haute-Savoie
233
361
ha/an
195
168
+
ha/an
ha/an
ha/an
L’action de la Safer pour la préservation des terres agricoles
Modalités d’intervention de
la Safer
Mesure de l’impact des projets
Conventionnement avec les collectivités
Maîtrise foncières
Compensations agricoles et environnementales
Gestion temporaire
Veille foncière
Intervention sur les biens bâtis pour garantir un
usage agricole du foncier
Cahier des charges
Régulation foncière (droit de préemption)
Source : Safer RA, d’après DGI – MAJIC 2010-2013
Et d’après base DIA Safer, marché foncier de l’espace rural
1 –Observation des prix
moyenne 2012 – 2013 - 2014
9020
10000
9000
6650
8000
7000
5020
6000
5000
4910
4730
4720
3690
3390
4000
3000
2000
1000
0
Ain
Ardèche
Drôme
Isère
Loire
Rhône
Savoie
Haute-Savoie
Source : Safer RA, d’après DGI – MAJIC 2010-2013
Et d’après base DIA Safer, marché foncier de l’espace rural
1 – Loi d’Avenir pour l’Agriculture et la Forêt
 nécessité d’un dialogue accru
entre Safer et notaires
Débat - Questions
2 – Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie
Equipes départementales
Secrétaire Départementale :
Béatrice GATALETA
Assistante Opérationnelle
Céline FERRONATO
Président du CTD:
Jean-Marc GUIGUE
Directeur Départemental :
Emmanuel LAPERRIERE
2 – Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie
Equipes départementales
Président du CTD:
Jean-Pierre LIAUDON
Directrice Départementale :
Céline GORRIS-ROUAN
Assistante Départementale :
Patricia DELANDES
Assistantes Opérationnelles
Solène FILLION-ROBIN
Sophie LEMMELET
2 – Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie
Les préemptions/activité
Préemptions/Notifications transmises à la Safer
Entre 01/01/2010 et 31/12/2014 – 5 ans
HAUTE-SAVOIE
Nombre:
Surface:
Valeur:
15 578
6 977 ha
2,3 milliards €
Nbre de préemption: 71 (0,45%)
1 préemption toutes les
220 notifications
SAVOIE
Nombre:
Surface:
Valeur:
12 076
6 773ha
784 millions €
Nbre de préemption: 63 (0,52%)
1 préemption toutes les
192 notifications
2 – Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie
Les préemptions/activité
Préemptions/Activité de la Safer
Entre 01/01/2010 et 31/12/2014 – 5 ans
En Savoie
En Haute-Savoie
Acquisitions amiables (K€)
Préemptions au prix (K€)
3%
97%
2%
98%
La préemption : un outil utilisé avec mesure
La Safer privilégie l’amiable et la recherche
de compromis
2 – Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie
La structuration de l’activité
Entre 01/01/2010 et 31/12/2014 – 5 ans
Structuration des acquisitions (cumul sur les années 2010 à 2014)
500
16 %
400
29 %
21 %
Sup. à 150 000 €
300
35 %
200
De 10 001 à 150 000 €
Inf. à 10 000 €
63 %
100
39 %
0
Savoie
Haute-Savoie
77 % des actes signés portent sur des valeurs
inférieures à 150 000 €
Mission forte de service public
2 – Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie
L’orientation des biens maîtrisés par la Safer
SAVOIE
Entre 01/01/2010 et 31/12/2014 – en surface
Remaniement
parcellaire
Biens ruraux
Réorientations
Opération
environnementale
Opération forestière
Maintien de
l'exploitant en place
Agricole 85 %
Environnement 5 %
Développement Local 10%
Installation agricole
Consolidation
d'exploitation
agricole
2 – Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie
L’orientation des biens maîtrisés par la Safer
HAUTE-SAVOIE
Entre 01/01/2010 et 31/12/2014 – en surface
Consolidation
d'exploitation
agricole
Maintien de
l'exploitant en place
Remaniement
parcellaire
Installation agricole
Opération forestière
Opération pastorale
Biens ruraux
Réorientations
Agricole 38 %
Environnement 47 %
Développement Local 15%
Opération
environnementale
Un opérateur foncier avec une vision transversale du
monde rural
2 – Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie
Les conventions avec les collectivités
 De nombreux partenaires
(Autres que nos partenaires agricoles traditionnels)
 Les collectivités (Région, Départements, EPCI, communes)
 Syndicats des eaux
 L’agence de l’eau
 Le conservatoire des espaces naturels
 Le conservatoire du littoral
2 – Activité de la Safer en Savoie et en Haute-Savoie
Les conventions avec les collectivités
Etudes et veilles foncières (observatoires…)
Préservation des espaces agricoles et naturels par
l’exercice du droit de préemption de la Safer
Acheter pour la collectivité
Objet agricole, environnemental, développement local
Constitution éventuelle de réserves foncières
Vendre pour la collectivité
Recherche de porteur de projets
Agir sur son territoire sans acquérir de bien
Mise en œuvre de cahiers des charges spécifiques
3 – Evolution des outils et des méthodes Safer
SECURISATION DE LA VENTE
 Une société qui se judiciarise impose la mise en
place d’outils de sécurisation
 Convention de partenariat – Architecte :
contrôle visuel du bâti
 Eventuellement réalisation de diagnostics complémentaires pris en
charge par la Safer (analyse d’eau, diag. Structure…)
 Rédaction d’un livret de l’acquéreur
compilant l’ensemble des informations
transmises à l’acquéreur préalablement
à la vente
3 – Evolution des outils et des méthodes Safer
VIGIFONCIER
3 – Evolution des outils et des méthodes
VIGIFONCIER
3 – Evolution des outils et des méthodes Safer
Fusion avec la Safer Auvergne
Rencontre Safer Rhône-Alpes
Notaires